Главная
База знаний "Allbest"
Банковское, биржевое дело и страхование
Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России
Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России
Мировой опыт развития рынка ипотечного кредитования. Становление и развитие российского рынка ипотеки. Объем, динамика рынка ипотечного кредитования. Конкуренция на ипотечном рынке. Меры по обеспечению сбалансированного роста ипотечного и жилищного рынка.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 26.05.2015 |
| Размер файла | 2,7 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Важную роль в формировании системы жилищной ипотеки, обеспечении реальной доступности жилья для населения должна сыграть реализация Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. (далее - Стратегия).
Истоки появления этого документа исходят к концу июля 2011 г., когда Президент Российской Федерации Д.А. Медведев поручил профильным ведомствам разработать к концу 2011 г. долгосрочную стратегию развития жилищной ипотеки. 19 июля 2012 г. Председатель Правительства Российской Федерации В.В. Путин подписал Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г.
Стратегия предусматривает три этапа реализации: 2010 - 2012 гг.; 2013 - 2020 гг.; 2021 - 2030 гг. и содержит следующие основные параметры, представленные в таблице 1.3.
Однако этот важнейший, казалось бы, стратегический документ в сфере ипотечного жилищного кредитования и обеспечения населения жильем не внушает должного оптимизма и не отвечает на важнейшие вопросы обеспечения населения России жильем, суть Стратегии сводится к абстрактным рассуждениям и позитивным предположениям.
Во-первых, в документе отсутствует анализ конкретных механизмов достижения обозначенной цели, нет показателей ввода, выбытия и прироста жилья ни на промежуточные, ни на финишные даты Стратегии: нет предполагаемых цен на жилье, т.е. предложения на рынке жилья как в натуральной, так и в стоимостной форме, нет и платежеспособного спроса на жилье.
Во-вторых, в разделе III "Цель и задачи настоящей Стратегии" говорится: "Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 г. доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей". В разделе IV снова настоятельно подчеркивается: "На третьем этапе (2021 - 2030 гг.) необходимо исходить из того, что в этот период рынок ипотеки приблизится к насыщению, т.е. доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет предельных 60%". Таким образом, в 2021 - 2030 гг. "за бортом" оказываются 40% населения страны. "В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений. Рынок жилья (по которому в Стратегии нет ни единой цифры) и ипотеки перейдет к фазе стабилизации". В стратегии не оговорено, куда же денутся те самые 40% населения, которым в 2030 г. будет недоступна ипотека. Из документа неясно, как и в какой степени будет достигнута эта цель, как можно проверить достижение этой цели, если в Стратегии нет соответствующих показателей.
В-третьих, во введении к Стратегии справедливо отмечается, что реализация Стратегии зависит от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-экономических условий и особенностей. Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Казалось бы, все эти условия и факторы развития ипотечного жилищного кредитования должны быть проанализированы на предстоящие 20 лет в неразрывной увязке с динамикой объемов жилья, поступающего на рынок. К сожалению, этого в Стратегии нет.
В-четвертых, необходимо было бы подразделить рынок жилья на первичный и вторичный, поскольку ипотечный кредит может выдаваться как на первом, так и на втором. Но прирост национального жилищного фонда может дать только первичный рынок жилья, и только его прирост может повысить обеспеченность населения жильем. А вторичный рынок жилья ведет только к смене собственников, но не к росту жилищного фонда страны. Сегодня же на покупку квартир в новостройках выдается только четверть всех ипотечных кредитов.
В-пятых, в рассматриваемом документе необходимо было бы увязать динамику объемов реализуемого жилья на первичном рынке с объемами спроса на нем на жилье в денежном выражении (включая ипотечное жилищное кредитование) и динамикой цен. А для того, чтобы определить динамику доступности жилья (коэффициенты доступности жилья), необходимо было сопоставить стоимость стандартной единицы жилья на первичном рынке со средним инвестиционным потенциалом покупателей. Однако ничего из названного в Стратегии нет ни в стоимостных, ни в натуральных показателях на общем рынке жилья, в том числе и приобретаемого с учетом ипотечного кредита. Из вышеприведенной таблицы видно, что в ней представлено только количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов. Причем методики расчета этих показателей не приводится ни в тексте Стратегии, ни в единственном приложении к этому документу, что вызывает сомнение в достоверности самого прогноза. Так, предполагается, что в 2014 г. будет выдано 490 тыс. ипотечных жилищных кредитов, против 130 тыс. в 2011 г. Но на основании каких исходных данных сделаны эти расчеты, в приложении не указывается.
В-шестых, практически на каждой странице документа упоминается о доступности жилья. Однако не дается определение этой ключевой категории жилищного обеспечения и жилищного кредитования. Только косвенно во введении можно прочитать: необходимо в первую очередь повысить доступность жилья за счет: дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содействия строительству жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов.
Вызывает вопрос следующее положение Стратегии в разделе II.1: "Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщиков к 2030 г. будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями". Это действительно новость в ипотечном кредитовании, поскольку по стандартам АИЖК это превышение уже сегодня составляет (100/30) 3,3 раза.
Не отрицая важности названных факторов, по нашему мнению, можно выделить основные ограничители развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации:
Низкий уровень доходов основной массы населения и недостаток жилья;
Глубокий разрыв в доходах социальной верхушки и абсолютного большинства населения;
Психологический фактор, который является национальной особенностью большинства населения ? нежелание жить в долг;
Монополизм в производстве строительных материалов, строительстве и реализации жилья и ценовой беспредел;
Отсутствие государственных мер воздействия на жилищный рынок и ограничение роста цен;
Отсутствие развернутой системы социальной аренды жилья;
Высокий уровень инфляции и неэффективность используемых государством мер ее нейтрализации. Использование жилья как средства для спасения денег от инфляции;
Административно-бытовые барьеры (отвод земли, разрешения, согласования, регистрация прав собственности на жилье, коррупция);
Высокие трансакционные издержки и проценты по кредиту;
Неэффективность развития государственных некоммерческих ипотечных программ во многих регионах;
Неразвитость альтернативных форм жилищного кредитования, в частности, стройсберкасс и жилищно-строительных кооперативов.
На сегодняшний день в России жилищный вопрос - это главный приоритет. Первоочередными задачами по решению жилищной проблемы в Российской Федерации, по нашему мнению, являются:
Повышение реальных доходов основной массы населения.
Кардинальная модернизация и демонополизация сферы жилищного строительства. Не только обновление техники, технологий строительства, но и архитектуры, повышение экологичности, экономичности и комфортности жилья, возрождение проектного дела, подготовки специалистов, прежде всего в области архитектуры. Кратное увеличение объемов сдаваемого в эксплуатацию жилья. Участие государства в формировании инфраструктуры жилищного строительства.
Ликвидация коррупции государственных чиновников, регулирующих выдачу разрешений на отвод земли под строительство жилья, регистрацию прав собственности на жилье и др.
Снижение трансакционных издержек, связанных с оценкой, нотариатом, страхованием, госрегистрацией жилья и др.
Совершенствование денежно-кредитной и финансовой политики государства с целью стимулирования жилищного строительства, включая кредитование строительных организаций, ипотечное кредитование покупки жилья, развитие альтернативных форм жилищного кредитования, снижение инфляции и процентных ставок по кредитам.
Повышение роли государства в жилищном строительстве и превращение последнего в один из полигонов модернизации и локомотивов развития национальной экономики;
Активизация государственной поддержки ипотечного кредитования путем выделения средств из федерального бюджета на софинансирование жилищного строительства в регионе;
Сформирование российской модели, посредством смешения лучших сторон существующих моделей ипотечного кредитования.
Решение хотя бы нескольких из вышеперечисленных задач может стать отправной точкой к совершенствованию ипотечного жилищного кредитования и повышению обеспечения населения России современным жильем.
Глава 2. Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования
2.1 Объем и динамика рынка ипотечного кредитования. Конкуренция на ипотечном рынке
В 2014 году рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался: снижением числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (далее - ИЖК). По состоянию на 1 января 2015 года количество участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2014 года уменьшилось на 9 кредитных организаций и составило 658 участников, из которых 571 кредитная организация предоставляла в 2014 году ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 174 кредитные организации, в иностранной валюте - 7 кредитных организаций.
Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположено на территории Центрального федерального округа - 363, из них в г. Москве - 312.
На втором месте по количеству кредитных организаций - Приволжский федеральный округ (92 участника), из них в Республике Татарстан - 20, наименьшее количество кредитных организаций - в Северо-Кавказском федеральном округе - 9; дальнейшим ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК.
В 2014 году кредитными организациями было предоставлено 825 039 ИЖК на общую сумму 1353,9 млрд. руб., что составляет 15,4% от общего объема кредитов, предоставленных физическим лицам. Средний размер предоставленных кредитов увеличился до 1,64 млн. руб. против 1,49 млн. руб. в 2013 году. Количество предоставленных в 2014 году ИЖК увеличилось по сравнению с 2013 годом на 19,3%. Объем предоставленных ИЖК увеличился на 31,2% (рисунок 5). В 2014 году наибольший удельный вес выданных ИЖК приходился на заемщиков Центрального федерального округа - 29,8% от всего объема выданных кредитов;
Рисунок 5. Динамика объемов кредитов физическим лицам и ИЖК
В 2014 году было выдано кредитов: в рублях - 823 175 на общую сумму 1338,7 млрд. руб.; в иностранной валюте - 1864 на общую сумму в рублевом эквиваленте 15,2 млрд. рублей. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с 2013 годом увеличилась на 0,3 процентного пункта, достигнув 98,9%.
ИЖК в иностранной валюте предоставлялись в основном заемщикам г. Москвы и Московской области - 76,0% от всего объема выданных в иностранной валюте кредитов; - дальнейшим увеличением задолженности по предоставленным ИЖК в рублях и снижением задолженности по ИЖК в иностранной валюте. Величина задолженности по ИЖК в рублях в целом по Российской Федерации по состоянию на 1 января 2015 года по сравнению с 1 января 2014 года увеличилась на 35,3%, в иностранной валюте - уменьшилась на 8,8% и со ставила 2536,9 млрд. руб. и 112,0 млрд. руб. (в рублевом эквиваленте) соответственно; - дальнейшим снижением доли просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, и увеличением доли просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте.
В 2014 году удельный вес просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, снизился на 0,5 процентного пункта, до 1,0%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, увеличился на 1,3 процентного пункта, достигнув 12,7%. В денежном выражении величина просроченной задолженности по ИЖК в рублях по состоянию на 1 января 2015 года по сравнению с 1 января 2014 года снизилась на 7,6%, а в иностранной валюте возросла на 1,3% и составила 25,4 млрд. руб. и 14,2 млрд. руб. (в рублевом эквиваленте) соответственно (рисунок 6).
Рисунок 6. Динамика просроченной задолженности по ИЖК.
Сведения о региональной структуре задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте, а также удельном весе просроченной задолженности представлены на рисунке 7.
Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в рублях существенно не изменился по сравнению с 2013 годом и составил 176 месяцев (14,7 года), в иностранной валюте - увеличился на 17 месяцев и составил 152 месяца (12,7 года).
Рисунок 7. Региональная структура задолженности по ИЖК.
Средневзвешенные процентные ставки по ИЖК в 2014 году существенно не изменились (по кредитам в рублях ставка увеличилась на 0,1 процентного пункта, а по кредитам в иностранной валюте - снизилась на 0,2 процентного пункта) и составили 12,4 и 9,6% соответственно. Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных ставок приведены на рисунке 8.
Рисунок 8. Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных ставок.
В 2014 году досрочно погашено ИЖК (прав требования по ИЖК) на сумму 416,3 млрд. руб., или 30,7% от объема предоставленных в 2014 году ИЖК, из них предоставленных (приобретенных) в рублях - на сумму 396,4 млрд. руб. (рисунок 9). Доля ИЖК (прав требования по ИЖК), досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 63,2%. Сумма досрочно погашенных прав требования по ИЖК составила 10,8 млрд. рублей.
Рисунок 9. Динамика объемов выдачи и досрочного погашения ИЖК (прав требования по ИЖК).
В 2014 году 152 кредитные организации рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 196,2 млрд. руб. (в 2013 году - 177 кредитных организаций на сумму 90,2 млрд. руб.). Причем если в 2013 году доля рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) в общем объеме ИЖК, предоставленных кредитными организациями, составляла 8,7%, то в 2014 году - 14,5%.
Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем их продажи другим организациям выделяются специализированные организации - резиденты: в 2014 году на них приходилось 92,3% от общего объема рефинансируемых путем продажи ИЖК (прав требования по ИЖК). В 2014 году по сравнению с 2013 годом доля операций, совершенных специализированными организациями - резидентами, возросла на 15,4 процентного пункта, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) увеличился в 2,6 раза, до 181,1 млрд. рублей. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования снизилась на 13,3 процентного пункта и составила 6,8%, объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) снизился на 26,3%, до 13,4 млрд. рублей. Доля управляющих компаний паевых инвестиционных фондов составила 0,1%, доля прочих организаций - 0,8%. Специализированные организации - нерезиденты в 2014 году рефинансировали ИЖК на сумму 8,9 млн. руб. (рисунок 10).
Рисунок 10. Источники рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) с продажей пула кредитов (%).
Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в 2014 году составила 34,3 млрд. рублей.
Таким образом, в 2014 году рефинансирование ИЖК (прав требования по ИЖК) осуществлялось в основном на внутреннем финансовом рынке.
Динамика объемов рефинансирования ИЖК приведена на рисунке 11.
Рисунок 11. Динамика объемов рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) с продажей их другим организациям и с сохранением актива на балансе.
В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК (по состоянию на 1 января 2015 года в Ломбардный список Банка России были включены облигации с ипотечным покрытием на сумму 157,3 млрд. руб. (по номиналу) двадцати пяти эмитентов).
2.2 Факторы, влияющие на развитие ипотечного рынка
Как всякий экономический механизм, затрагивающий базовые сферы жизни общества, ипотека развивается на фоне совокупности внутренних и внешних рисков.
Важным стратегическим фактором, негативно влияющим на ипотечный рынок, является демографическая яма: в России продолжается снижение количества трудоспособного населения. Согласно данным Фонда ООН по народонаселению, в течение 1990-х годов в Российской Федерации продолжался демографический кризис. По данным Госкомстата РФ, численность населения России до 2014 года сокращалась на несколько сотен тысяч человек ежегодно. В 2014 году естественная убыль населения России была на 99 % скомпенсирована миграционным приростом, а в последние пару лет демографы наблюдают тенденцию сокращения смертности и увеличения рождаемости в стране.
С одной стороны, неоднозначные демографические явления сократят спрос на ипотечное кредитование в ближайшем будущем. С другой стороны, ипотека дает возможность улучшать жилищные условия и, с этой точки зрения, способствует повышению качества жизни и создает благоприятные семейные перспективы. Как упоминается во всероссийском социологическом исследовании "Российская ипотека взгляд 2012" компании "НА - РЕЗУЛЬТАТ", осознание себя собственником жилья и перспектива увеличения семьи являются главными побуждающими факторами для выбора ипотеки.
Доступность жилья является важнейшим фактором мобильности населения, трудовой и семейной. Возможности миграции, на наш взгляд, тесно связаны с качеством развития ипотечного рынка. Чем оно выше, тем больше возможностей выбора места жительства получает население. Причем улучшение ипотечного кредитования на региональных уровнях в равной степени как способствует росту привлекательности родных мест для коренного населения, так и увеличивает конкурентоспособность экономики регионов в миграционном и демографическом аспектах.
В нынешнем глобальном мире развитие ипотечного рынка также важно для России и с точки зрения повышения миграционной привлекательности для специалистов высокой квалификации. Сегодня отечественная ипотека проигрывает по своим условиям зарубежным альтернативам, поэтому перед нами встает проблема, как конкурировать на международном рынке труда за качественные трудовые ресурсы.
Следующим ключевым фактором влияния на развитие ипотечного рынка является обстановка на рынке недвижимости. Помимо финансовых условий банков, существует неоднозначная ситуация с соотношением доходов населения и цен на квадратный метр жилья. Доступность жилья в первую очередь складывается именно из этой взаимосвязи, поскольку она фактически зависит лишь от возможности заемщика нести тот или иной объем ежемесячных расходов, связанных с выплатой по кредиту.
Во всероссийском социологическом исследовании "Российская ипотека: взгляд 2012" компании "НАРЕЗУЛЬТАТ" отмечается, что только каждый десятый респондент уверен в том, что цены на жилую недвижимость в Российской Федерации соответствуют его ожиданиям. Главными виновниками такого дисбаланса опрашиваемые склонны считать посредников, коррупционеров, застройщиков - и только потом банки и ипотечных брокеров. При этом больше половины респондентов готовы выбрать ипотечное кредитование в качестве подходящего для них варианта решения жилищного вопроса.
Ипотечное кредитование во всех странах используется государством в качестве удобного инструмента решения социальных вопросов и в силу этого подвержено риску оказаться полигоном для демонстрации быстрых результатов, что ведет к нарушению работы ипотечной системы и снижению качества ее продуктового ряда. В России ипотечный рынок находится под пристальным вниманием Президента и Правительства РФ. Вместе с тем, наряду с конструктивными шагами в последние годы наблюдаются примеры проявления политического популизма, разрушающего баланс интересов участников рынка, что негативно сказывается и на кредитных организациях, и на заемщиках.
Например, значительная часть демонстрации внимания к ипотечному рынку заключается в декларативных заявлениях о необходимости снижения ставок и упразднения комиссий.
Отчасти мы видим элементы "ручного" регулирования, когда речь заходит о мягком, но настойчивом принуждении банков к прямому субсидированию ипотечных программ для учителей, врачей, других категорий бюджетников. Призывы высшего руководства страны по организации ипотеки с нерыночной, резко пониженной ставкой для отдельных категорий наших граждан - это посыл, довлеющий над рынком. С одной стороны, задача государства - помочь учителям, врачам и другим категориям бюджетников с низкими доходами, с другой стороны, такое прямое применение финансового инструмента для решения социальной задачи создает путаницу, порождает неэффективность и, в итоге, подменяет цели ипотечного рынка.
Банки с государственным участием активно стимулируются к субсидированию "социальных" направлений, хотя ипотека растет такими темпами, что механизм субсидирования уже не может удовлетворять аппетиты общества. Рынок настолько велик, что даже крупнейшему банку страны не под силу позволить себе какое-либо фронтальное субсидирование процентных ставок по ипотечному кредитованию. Банковское право Российской Федерации. Общая часть: Учебник / Г.А. Тосунян, А.Ю. Викулин, А.М. Экмалян; Под общ. ред. акад. Б.Н. Топорнина. М.: Юристъ, 2003.
Таким образом, налицо первое проявление нерациональности государственной политики: смешение социальных задач государства с рыночными механизмами ипотечного рынка. Постоянное давление такого рода дезориентирует ипотечную отрасль и создает на рынке искусственную неопределенность, мешающую выстраивать долгосрочные бизнес-стратегии.
Государство, как сказано выше, допускает нерациональность в практической политике по взаимоотношениям с ипотечным рынком. Нерациональность видна и в законодательных актах.
Так, осенью 2012 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс, запрещающие банкам вводить мораторий на досрочное погашение кредита и устанавливать штрафы за нарушение такого моратория (284-ФЗ от 19.10.2011). С одной стороны, эта мера хорошо выглядит с политической точки зрения. На самом же деле заемщики оказались ущемленными в своих правах. От предсказуемости денежного потока по кредитам существенно зависит банковская процентная ставка. Предоставляя клиентам возможность выбора условий кредита с мораторием или без него, банки могли предложить вариативность процентных ставок и индивидуальные условия для заемщика. Например, устанавливая мораторий на досрочное погашение на один год, банки имели возможность предложить клиенту более низкую процентную ставку. Теперь, после запрета на мораторий, клиенты не могут получить эту опцию по ипотечным продуктам.
Запрет на установку моратория на досрочное погашение видится бессмысленным еще и с точки зрения фактического положения дел: подавляющее большинство заемщиков соблюдают обязательства в первые годы после выдачи ипотечного кредита и рассчитывают выплачивать кредит по установленному графику, поэтому банки имели возможность устанавливать более низкую процентную ставку в зависимости от срока моратория. Запрет на мораторий лишил клиентов возможности пользоваться разнообразными условиями ипотеки, а банки утратили важный элемент гибкой продуктовой политики. Разумное регулирование на законодательном уровне ни в коем случае не должно предполагать подобные ущемления прав граждан и кредитных организаций.
Другой пример нерационального регуляторного вмешательства в ипотечное кредитование - запрет на "принуждение" к страхованию. ФАС РФ, банковское сообщество и страховщики потратили гигантское количество времени и сил на отстаивание своих позиций. В реальности побеждает экономическая целесообразность: полисы страхования в любом случае необходимы заемщику для получения адекватной ставки ипотечного кредита.
Крайне актуальная и тема нерационального нормотворчества - комиссии при выдаче ипотеки. С экономической точки зрения взимание комиссии (вознаграждения) в момент выдачи кредита снижает для банка риски недополучения процентного дохода при досрочном возврате кредита, а также риск убытков из-за невозможности нормально реинвестировать досрочно полученные средства.
При рассмотрении потенциального клиента и выдаче кредита у банка возникают операционные расходы, и для их компенсации банк при выдаче кредита единовременно взимает с заемщика комиссию (вознаграждение), вместо того чтобы покрывать эти расходы будущими процентными платежами. Тем не менее в результате многочисленной судебной практики банки были вынуждены реагировать на это негативное развитие событий, появились новые виды платы за услуги по выдаче кредита, слово "комиссия" стало заменяться другим, некоторые кредитные организации ввели отдельные ипотечные программы.
Такая отмена комиссии не означает отмены расходов кредитной организации. Расходы снижаются только в результате повышения банковской эффективности, а она растет только при конкуренции на рынке, поэтому в реальности размеры расходов, ранее представленные комиссиями, теперь закладываются в процентную ставку. И здесь снова возникает ситуация, когда в результате принятых мер потенциальные клиенты лишены свободы выбора при формировании условий ипотеки и, как следствие, получают повышенную процентную ставку. К снижению стоимости ипотечных платежей и сборов приведет рыночная конкуренция, а не прямое вмешательство государства, так как: если существует экономическая целесообразность, то игроки рынка попытаются обойти запрет; а если экономически какой-либо элемент цены несправедлив, то он отомрет, не выдержав конкуренции. В марте 2012 года вступила в силу норма о "прощении долга" (405-ФЗ, статья 31, 61.5 Закона "Об ипотеке"). В случае обращения взыскания на предмет залога иногда возникают ситуации, когда его стоимость недостаточна для погашения долга заемщика. Согласно новым положениям, если банк оставляет за собой предмет ипотеки, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований банка, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки. С возможностью подобного обнуления долга кардинально меняются отношения кредитора, заемщика и в целом природа кредитования. Портится одно из важнейших свойств кредита - его возвратность. Появляется дополнительная ниша для злоупотреблений заемщиков, и, как следствие, банки вынуждены повышать ставки, что ложится бременем на добросовестных заемщиков. Брюков В.Г. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов // Банковский ритейл. 2013. N 2.С. 54 - 65.
2.3 Анализ доступности жилья в России
Проведем анализ доступности покупки жилья в кредит. Покупку стандартного жилья с кредитным плечом сейчас может позволить себе каждая четвертая российская семья и четыре из пяти американских. К 2020 году государство планирует решить проблему доступности жилья для 60% населения против нынешних примерно 25%.
Цифры указывают на то, что речь идет о приобретении жилья с помощью ипотечного кредита из расчета 18 кв. м на члена семьи (сегодняшний средний уровень жилищной обеспеченности городского населения России). При этом рассматриваются условия ипотечного кредитования, аналогичные принятым в расчетах доступности жилья в США - на 30 лет при первоначальном взносе 20%, а сама доступность есть непревышение расходов на обслуживание и амортизацию займа четверти дохода семьи.
В США покупку жилья с кредитным плечом может себе позволить 80% семей. И это несмотря на то, что реальные душевые денежные доходы медианной американской семьи снизились до уровня 1998 года, а дифференциация семей по доходам выросла.
Но для нашей страны 60-процентная доступность означала бы хороший результат. В 2011-2013 годах ипотеку могло бы себе позволить чуть больше 10% населения, а для покупки за "живые деньги" еще десять лет назад требовалось в среднем по стране не менее шести-семи годовых медианных доходов.
Среди условий решения жилищной проблемы часть относятся к области технологии и юриспруденции (снижение строительной стоимости и рентной составляющей в цене жилого метра плюс развитие рынка аренды) и одно - собственно к экономике. Это сокращение инфляции, что позволит снизить ставки по ипотеке и тем самым сделать более равномерным распределение реальной нагрузки на заемщика в течение периода обслуживания ипотечного кредита. Нынешняя высокая номинальная ставка по ипотеке - более 12% годовых в рублях против менее 4% годовых в США - смещает эту нагрузку на начальный период выплат.
Необходимо оценить возможную роль снижения инфляции количественно и проанализировать, какие еще структурные изменения в экономике могут способствовать росту доступности жилья.
За 2014 год привлечение кредитов населением на покупку жилья в России значительно выросло. Всего (с пересчетом валютных кредитов по фиксированному курсу) кредитные организации выдали 825 тысяч таких кредитов за год на сумму 1,35 трлн. рублей, что на 35,4% больше, чем в 2013 году. Средний размер предоставленных кредитов увеличился до 1,64 млн. рублей против 1,49 млн. рублей в 2013 году. Количество предоставленных ИЖК в рассматриваемый период по сравнению с предыдущим годом увеличилось на 19,3%.
До сих пор увеличение выдаваемых кредитов на покупку жилья не привело к росту реальной (т.е. с поправкой на инфляцию) стоимости квадратного метра, и в среднем она продолжала снижаться (рисунок 2.9).
Темпы такого снижения резко сократились, за исключением Москвы.
Одной из причин стабилизации рыночной стоимости вновь вводимого жилья стало сокращение его рентной составляющей, то есть цены земли и ее инфраструктуры, до самого низкого за период наблюдений с 2005 года уровня - менее 20% совокупной стоимости.
Перспективы дальнейшего снижения реальной стоимости жилья связаны только с уменьшением реальной строительной себестоимости квадратного метра. До сих пор цена строительства метра жилья в тенденции, наоборот, опережала инфляцию.
Рисунок 12. Индексы реальных (с поправкой на инфляцию) цен на жилье в новостройках.
Реальная стоимость квадратного метра на вторичном рынке в 2013 году продолжала снижаться, но, как показывает анализ, весьма избирательно.
Снижение это объяснялось главным образом отсутствием роста номинальных цен на жилье в переоцененных Москве и Санкт-Петербурге, особенно на дорогие элитные квартиры.
К настоящему времени доступность покупки жилья несколько выросла, однако накопить на нее из текущих доходов для семьи с медианными заработками сложно.
Для приобретения 18 кв. м на члена семьи пришлось бы обходиться без еды и питья и не платя налогов 4,2 года (в Москве - почти 7 лет, в Уральском федеральном округе - из-за богатой Тюмени - 3,6 года).
Доступность покупки жилья в кредит повысилась. С середины 2008-го и до середины 2012 года покупка 18 кв. м на человека на первичном рынке с кредитным плечом была доступна максимум 10-13% населения. За два с половиной последних года эта доля выросла в 2,5 раза, и ипотека стала доступна для 27% населения
Связано это с разнонаправленным движением реальной цены квадратного метра и реальных доходов, некоторым уменьшением их дифференциации в посткризисное время и снижавшихся - до последнего квартала 2013 года - ставках по ипотеке.
Чтобы к 2020 году выйти на уровень доступности для 60% семей, требуется, чтобы увеличение доходов опережало рост цены квадратного метра в среднем на 4,1% в каждые из оставшихся до 2020 года восемь лет. Если вернуться к концу 2003 года, то это опережение медианных доходов над стоимостью метра жилья как раз в среднем и составляло примерно 4% ежегодно. Правда, это был период бурного роста нефтяных цен, благодаря которому укреплялся рубль, и, как следствие, рост доходов заметно опережал рост ВВП.
По мере насыщения экономики России капиталом предельная производительность последнего, определяющая уровень реальных процентных ставок, вероятно, также будет снижаться. Например, если бы к 2020 году уровень ставок по ипотеке снизился до 5%, то доступность ее для 60% населения достигалась бы практически при нынешнем соотношении медианных доходов граждан к цене 18-метрового жилья на человека на уровне четырех лет.
С повышением доступности жилья и цена недвижимости может расти таким образом, что сделает большую доступность в итоге невозможной. Но это необязательно. Ведь доступность не всегда означает рост реального спроса (достаточно посмотреть на нынешнее состояние рынка жилья в США). Рост спроса может сопровождаться адекватным расширением предложения, что для России более реально (за предыдущие 10 лет, несмотря на кризис, строительство жилья увеличилось более чем двукратно и вполне может вырасти еще как минимум раза в полтора, до 600-650 кв. м на 1000 человек). В США, кстати, реальный объем недвижимости в собственности домохозяйств (с дефляцией по индексу цен жилья Кейса-Шиллера) на душу населения за послевоенный период вырос в пять с лишним раз.
Далее проведем анализ доступности жилья без использования кредитного плеча.
Доступность жилья - это фундаментальная категория, основа основ жилищной политики любого государства и прежде всего нашей страны, которая отстала в этом отношении не только от развитых, но и от стран с переходной экономикой. Доступность жилья - это способность семьи приобрести жилье. Формальное определение этого термина мы встречаем не только в научных публикациях, но и в официальных документах. В качестве оценочного показателя выступает коэффициент доступности жилья, который определяется как количество лет, необходимых для накопления суммы равной стоимости соответствующей квартиры. Однако определяется этот показатель, на наш взгляд, некорректно даже признанными специалистами в области ипотечного кредитования. "Доступность жилья, - пишут авторы фундаментального труда по ипотечному кредитованию, - т.е. способность граждан приобретать жилье в соответствии со своими потребностями и доходами, в значительной степени характеризует уровень развития общества. Для оценки соотношения доходов населения и цен на рынке жилья часто используется коэффициент доступности жилья - средняя цена стандартной единицы делится на среднегодовой семейный доход. Этот коэффициент показывает, сколько лет нужно копить свои доходы, чтобы приобрести стандартную квартиру".
Представленное и применяемое на практике определение коэффициента доступности жилья страдает, как минимум, двумя методологическими погрешностями:
Во-первых, теоретически несостоятельно определение данного коэффициента как отношение стоимости квартиры к совокупному доходу семьи. Как показывает статистика, свыше 70% всех расходов население России тратит на удовлетворение основных потребностей семьи и 8 - 9% - на обязательные платежи и взносы. А в низкодоходных группах населения эта доля может составлять все 100% расходов, для них коэффициент доступности жилья будет равен 0.
Вторая методологическая погрешность действующей сегодня методики определения КДЖ состоит в том, что его рассчитывают делением средней стоимости стандартной квартиры на среднегодовой доход стандартной семьи, полученный путем умножения среднедушевого дохода по стране на три.
В этот "котел" попадают доходы олигархов (миллиардеров и просто "зеленых" миллионеров), которые, естественно, завышают среднедушевые доходы, а значит, завышают и коэффициент доступности жилья.
Но социальный разрыв в доходах богатой верхушки и основной массы населения столь велик, что даже их включение в ипотечно-жилищной "котел" в Москве свидетельствует о недоступности жилищной ипотеки для среднестатистического москвича.
В России в связи с отсутствием данных о медианных доходах и медианных ценах на жилье, - продолжают авторы, - коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой ФЦП "Жилище" рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья 54 кв. метра.
ФЦП "Жилище" на 2014 г. предусмотрено целевое значение данного показателя, равное трем годам.
По показателю доступности жилья (3,2 года) наша страна находится на среднем европейском уровне. В Европе этот показатель варьируется от трех-четырех до пяти-шести лет".
Таким образом, доступность жилья, как уже отмечалось выше, - это способность граждан приобретать необходимое жилье. Коэффициент доступности жилья, по нашему мнению, выражается количеством лет, необходимых семье для накопления денег на покупку стандартной квартиры, и рассчитывается как отношение цены такой квартиры к годовому инвестиционному потенциалу семьи.
Для тех лиц, которых кредитор выселяет из единственного жилища, законодатель предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст.95 Жилищного кодекса РФ. Граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть по смыслу ст.95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда.
Однако, если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир на улицу, то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда) (Апелляционные определения Ярославского областного суда от 29.03.2012 N 33-1552, от 23.07.2012 по делу N 33-3769/2012; Ростовского областного суда от 25.06.2012 по делу N 33-7194; Томского областного суда от 10.07.2012 по делу N 33-1738/2012; Верховного суда Республики Чувашия от 04.07.2012 по делу N 33-2109/2012; Верховного суда Республики Татарстан от 19.07.2012 N 33-6168/2012; Московского городского суда от 20.07.2012 по делу N 11-12044).
В статье 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, в противном случае он по требованию собственника подлежит выселению на основании решения суда. Иными словами, требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает.
Так, Оренбургский областной суд не согласился с позицией нижестоящего суда, который удовлетворил исковые требования банка и принял решение о выселении семьи должников из спорного жилого помещения и снятии ее с регистрационного учета. Суд первой инстанции исходил из того, что право пользования квартирой ответчиков подлежит прекращению после обращения взыскания на спорное жилое помещение в связи с неисполнением должниками условий кредитного договора на основании положений ст.78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем проживание и нахождение ответчиков на регистрационном учете в спорном жилом помещении нарушают права истца как собственника данного жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению квартирой.
Областной суд не согласился с указанным выводом, поскольку для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуется не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества, поскольку до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз.3 п.1 ст.1 Закона N 102-ФЗ.
Так как банк собственником спорного жилого помещения не является и само по себе решение об обращении взыскания на предмет залога не влечет перехода права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю, ответчики не могут быть выселены из него и сняты с регистрационного учета (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11.09.2012 по делу N 33-5217/2012). Севастьянова Ю. Выселение из ипотечного жилья // ЭЖ-Юрист. 2012. N 50.С. 12.
Схожие выводы высказывают иные суды общей юрисдикции (Апелляционное определение Самарского областного суда от 15.05.2012 по делу N 33-4430).
Право собственности залогодержателя на ипотечное жилое помещение, на которое обращено взыскание по решению суда, может возникнуть после проведения публичных торгов. Залогодержатель становится собственником, если оставил данное имущество за собой в порядке, предусмотренном п.11 ст.87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", а именно если имущество должника не было реализовано с вторичных публичных торгов, то есть торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель направил взыскателю предложение оставить это имущество за собой, которое последний принял. Если же публичные торги состоялись, то собственником ипотечного жилого помещения становится третье лицо, которое их выиграло.
Независимо от того, кто приобретает статус собственника жилого помещения, логично предположить, что новый собственник как можно скорее пожелает освободить жилое помещение от проживания посторонних для него лиц. Право нового собственника жилого помещения требовать выселения проживающих в нем лиц регулируется ст.292 ГК РФ, согласно п.2 которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Выселение, осуществляемое по основаниям п.2 ст.292 ГК РФ, происходит без предоставления иного жилого помещения. Доводы лиц, выселяемых из жилых помещений, о необходимости предоставления жилого помещения из состава помещений маневренного фонда не принимаются судами. Правоприменительные органы полагают, что такие доводы основаны на неверном толковании п.2 ст.95 ЖК РФ, поскольку требования собственников жилых помещений основаны на положениях ст. ст. 209, 292, 304 ГК РФ, к которым гарантии жилищного законодательства в части предоставления маневренного фонда применяться не должны.
Глава 3. Перспективы развития системы ипотечного кредитования
3.1 Меры по обеспечению сбалансированного роста ипотечного и жилищного рынка
Массовая доступность жилья - важнейший критерий качества жизни. В России эта проблема всегда была острой и до сих пор является одной из преград на пути достижения благосостояния общества.
Сегодня отечественный ипотечный рынок демонстрирует бурный рост и является основным источником средств для приобретения жилья. С учетом долгосрочной природы привлеченного в ипотеку капитала она может стать одним из локомотивов развития всего отечественного финансового рынка.
Ипотечное кредитование находится на пороге испытания масштабом рынка: уже в 2012 году рынок вернулся к докризисным показателям 2008 года, а по итогам 2013 года объем ипотечного кредитования в России превысил исторический рекорд в 1 трлн рублей. Подобный рост является производным от естественных факторов спроса, и хотя он характеризуется высокими темпами увеличения рынка, он также заставляет задуматься о причинах и возможных последствиях.
Во-первых, потребность в жилье у россиян остается высокой, и, следовательно, это создает высокий и неэластичный спрос на него.
Во-вторых, замедление роста доходов населения после кризиса 2008 года по-прежнему негативно сказывается на возможностях граждан делать существенные денежные накопления. Соответственно, не растут возможности покупки жилья за собственный счет, особенно в регионах. Эта ситуация подстегивает спрос на ипотечное кредитование и в целом показывает, что сегодня ипотека является для граждан наиболее реалистичным способом приобретения жилья.
В-третьих, сохраняющиеся кризисные явления в мировой экономике при плохом сценарии развития событий затронут и жизнь россиян. Это на фоне некоторой стабилизации текущих доходов домохозяйств после кризиса 2008 года и одновременного роста цен на недвижимость делает ее покупку даже с использованием ипотечного кредита своего рода "тихой гаванью", наилучшей формой страховки от экономических штормов. Лепехин И.А. Существенные условия кредитного договора, обеспеченного ипотекой // Вестник Пермского университета. 2012. N 1.С. 121 - 130.
В-четвертых, отечественный ипотечный рынок еще очень молод. Он подвержен влиянию различных факторов, приводящих к возникновению дисбалансов в системе интересов "население-государство-финансовый рынок". Массовая потребность россиян в доступном жилье во многом обуславливает действия государства в социальной, бюджетной и регуляторной политике. Зачастую российское государство осуществляет прямое вмешательство в рыночную среду в социальных целях. С одной стороны, от государства и монетарных властей ипотечному рынку требуется общее регулирование и систематическая работа по улучшению правил ведения ипотечного бизнеса. С другой стороны, острота жилищного вопроса регулярно порождает интервенции директивного воздействия на ипотечный рынок.
В перспективе без дополнительных усилий сообщества воздействие вышеперечисленных факторов естественного органического роста существенно ослабнет, и бизнес ипотечного кредитования рискует столкнуться со стагнацией, поэтому уже сегодня ипотечному рынку необходимо ориентироваться на интенсивное развитие, то есть на развитие за счет повышения качества инфраструктуры рынка и экономической мотивации всех участников. Оно должно строиться на укреплении оптимального баланса интересов: населения как розничных ипотечных клиентов, государства как разумного стратега в регулировании, ипотечных банков и их партнеров как продавцов финансовых услуг.
Поддержание эффективности и прибыльности как участников, так и рынка в целом должно происходить за счет улучшения внутрирыночных процессов, повышения качества коммерческих институтов и проведения разумной государственной политики рыночного регулирования, а не за счет форсированного наращивания объема кредитования в силу естественных факторов спроса и вовлечения в ипотечную систему финансово неопытных граждан. Один только рост объемов ипотечного кредитования сам по себе не принесет блага населению, государству и финансовой системе России. Очередные возможные потрясения в мировой экономике могут негативно сказаться на кредитоспособности заемщиков, подорвут качество ипотечных портфелей банков, создадут новые очаги социальной напряженности в обществе и дополнительные задачи для государства. Кайль А.Н., Лупу А.А., Оськина И.Ю. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: ЭлКниги, 2012. 368 с.
Участники рынка должны выйти на более продуктивный путь - взаимодействовать и активнее работать над мерами по улучшению рыночных условий, элементов и механизмов ипотечного рынка, тем более что при нынешних объемах ипотечного кредитования банки в России уже не могут рассчитывать на привлечение средств от иностранных инвесторов, которые не хотят брать на себя страновой риск России, будучи отягощенными своими проблемами и не имея нужного объема свободных инвестиционных средств. Наш ипотечный рынок уже слишком велик для того, чтобы считать, что его может развивать зарубежный капитал, поэтому в первую очередь стоит полагаться на силы собственной финансовой системы.
В результате усилий, направленных на качественное развитие, будет поддерживаться рост в долгосрочной перспективе, снижаться стоимость кредитования и стимулироваться отечественный рынок фондирования за счет секьюритизации. Эти действия на фоне стабилизации экономики могут создать реальные условия для достижения плановой рентабельности и поддержания надежности ипотечных портфелей российских банков при сохранении кризисных явлений в мировой экономике.
Рынок инвестирования и вторичного обращения ипотечных ценных бумаг должен занять значительную долю финансового сектора России, осуществляя в целях фондирования непрерывное предоставление средств для ипотечных портфелей банков и предоставляя инвесторам - страховым компаниям, пенсионным фондам, корпорациям и государству - надежный инструмент долгосрочных сбережений. Массовая секьюритизация и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг определит реальный уровень рисков в ипотечной системе и задаст нужную тенденцию понижения ставок по ипотечному кредитованию, потому что в ходе постоянных торгов будет найдено равновесие с реальной эффективной общерыночной ставкой.
Благодаря эффективно функционирующему рынку фондирования в выигрышной ситуации будут находиться все участники: и розничные клиенты, и банки и инвесторы. При такой работающей системе государство может и должно выйти из внутрирыночных процессов, его прямого вмешательства не потребуется, при этом прежние квазигосударственные учреждения развития рынка могут плавно трансформироваться в непосредственных участников рынка по мере его эволюции.
Наконец, в-пятых, государство при идеальном сценарии не должно использовать программы поддержки ипотечного кредитования населения в процентных и иных разнесенных по времени формах. Государственное субсидирование регулярных процентных затрат заемщиков или субсидирование процентных расходов эмитентов ипотечных ценных бумаг в конечном итоге может принести больше вреда, нежели пользы всем участникам ипотечной системы. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т.Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальная собственность. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010.
Подобные документы
Механизм ипотечного кредитования, его социальные функции. Нормативно-правовое регулирование института ипотеки в России. Сегменты ипотечного рынка. Объекты и субъекты ипотечного кредитования. Состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России.
курсовая работа [416,3 K], добавлен 16.04.2016Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике РФ, этапы и направления данного рынка, модели рефинансирования. Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях современной России: динамика, государственные программы, проблемы и перспективы.
дипломная работа [1,1 M], добавлен 17.10.2013Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике. Понятие рынка ипотечного кредитования и его элементы. Состояние российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе, его проблемы. Основные программы ипотечного кредитования в России.
курсовая работа [387,7 K], добавлен 08.12.2014Возникновение банковской конкуренции. Американская модель ипотечного кредитования. Анализ рынка ипотечного кредитования, конкуренции банков на рынке ипотеки. Позиция Сбербанка России. Кризис в США и анализ его последствий на конкуренцию рынка ипотеки.
курсовая работа [167,4 K], добавлен 26.11.2010Исторические предпосылки развития ипотечного рынка. Нормативно-правовое регулирование и модели современного ипотечного кредитования. Доступность жилья как фактор спроса на банковские ипотечные кредиты. Перспективы развития ипотечного кредитования.
дипломная работа [203,0 K], добавлен 21.11.2010Организационно-правовые основы развития ипотечного жилищного кредитования. Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России, его проблемы и пути решения. Жилищная политика и система ипотечного кредитования в Белгородской области.
дипломная работа [163,7 K], добавлен 04.06.2010Ипотека как элемент хозяйственной жизни. Система ипотечного кредитования в России. Развитие законодательства в области ипотечного кредитования. Роль банков в системе ипотечного кредитования. Объем рынка ипотечного кредитования России.
реферат [28,5 K], добавлен 09.12.2006Анализ основных тенденций рынка ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе. Практика ипотечного жилищного кредитования банка ВТБ-24. Основные направления совершенствования и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 21.06.2014Роль государства в системе ипотечного кредитования в России. Анализ системы ипотечного кредитования на примере Красноярского краевого фонда жилищного строительства. Совершенствование государственного регулирования на рынке ипотечного кредитования.
дипломная работа [983,4 K], добавлен 06.11.2013Сущность ипотечного кредитования. Методологические основы анализа рынка ипотечного кредитования. Исследование соотношения спроса и предложения в этой сфере. Спрос и предложение на рынке ипотечного кредитования в Дальневосточном федеральном округе.
дипломная работа [401,2 K], добавлен 07.07.2015
