Для дальнейшего развития ипотеки в России необходимо:

1. Законодательно ограничить платежную нагрузку на заемщика по совокупности всех обязательств в 45% (коэффициент "платеж/доход" P/I - payment-to - income).

2. Развивать страхование ответственности заемщика по ипотечному кредиту, в части расширения размера защиты, распространения подобного механизма на ипотечные займы (которые составляют 10% рынка).

3. Зафиксировать безусловное право заемщика на реструктуризацию. Если причина неплатежа объективна и временна, а обеспечение достаточно, то кредитор не должен злоупотреблять своим правом взыскания.

В целом, ипотечному кредитованию присущи следующие риски: кредитный риск (невозврата), риск изменения процентных ставок, риск ликвидности.

Наиболее важным их них является риск ликвидности, управление которым требует проведения ряда финансовых операций.

Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства.

Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации средств с диверсификацией источников и затрат (продажу непрофильных активов, создание портфеля ликвидности, увеличение объема депозитов и др.)

Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного кредитования можно считать наиболее острой для развития системы ипотечного кредитования в РФ. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. Одним из основных источников привлечения ресурсов в систему ипотечного кредитования можно считать выпуск и размещение эмиссионных ИЦБ.

Размещением ИЦБ занимаются Внешэкономбанк и АИЖК. В соответствии с "Программой инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 гг." на выкуп облигаций с ипотечным покрытием с оговоренной ставкой доходности предусмотрено 150 млрд руб.

Программа АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием стартовала в сентябре 2010 г., ее объем был определен в 20 млрд р. В сентябре 2011 г. началась реализация второй опционной программы. Ее объем остался прежним - 20 млрд р, но существенно расширились ее опции: оригинатор сам выбирает приемлемую для себя ставку купона и соревнуется с другими участниками по размеру комиссии; появилась возможность отказаться от опциона, а также пополнить (продать) агентству пул в случае отказа от будущей сделки. Ориентируясь на возросший спрос, АИЖК намерено сделать опционы постоянной офертой.

В конце 2011 г. на банковском рынке резко возросло количество предложений о продаже портфелей ипотечных кредитов. Некрупные банки, не имеющие стабильного доступа к "длинным" деньгам, пытаются решить проблемы путем продажи ипотеки (как правило, это банки среднего размера, не специализирующиеся на ипотечном кредитовании). Так, в 2011 г. существенные объемы ипотечного портфеля продали банки Возрождение, Жилфинанс, Абсолют Банк. В то же время, ВТБ 24 значительно нарастил свой портфель за счет покупки ипотечных кредитов у других участников рынка.

Основной причиной послужила нестабильность ситуации с ликвидностью. Оправившись после кризиса 2008 г., многие решили использовать избыточную ликвидность для выдачи ипотеки, но успешно развивать ее могут лишь банки с устойчивой возможностью привлечения "длинных" денег.

К механизму совершенствования рынка ипотеки относятся бесплатные семинары и консультации, а также создание и развитие ипотечных центров, в котором можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию, подать заявку на получение кредита, оформить сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры работают по более удобному для клиентов графику.

В дальнейшем большое развитие получат такие целевые программы кредитования, как: кредит на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости, на приобретение гаражей или машиномест и др. Кроме того, будет расширяться перечень имущества, сдаваемого в залог; а также создаваться разветвленная сеть ссудосберегательных касс и жилищно-строительных банков.

К современным направлениям развития ипотеки можно отнести банковское международное кредитование, т.е. предоставление кредитов российским гражданам для покупки недвижимости за рубежом. В стабильной экономике иностранные банки обладают значительными преимуществами перед российскими в этом секторе кредитования - низкие процентные ставки (от 1,5% в Израиле до 5,3% в Испании), невысокая стоимость жилья, низкие ставки налога на недвижимость. Но в условиях нестабильной экономики эти банки предъявляют более высокие требования к заемщикам-нерезидентам, и как следствие, спрос на эти услуги падает. В связи с этим российским банкам предоставляется возможность заняться этим видом кредитования, что будет способствовать уменьшению утечки капитала за границу, что мы наблюдали во время кризиса 2008 г. и в течение 2011 г. Дашевская М. Ипотека. Чтобы выход не стал ловушкой // Практический бухгалтерский учет. 2012. N 12.С. 77 - 80.

В отдельных регионах рост ипотеки на фоне снижения объемов вводимого жилья способен стать источником нового ценового роста пузыря на жилищном рынке. Поэтому стимулирование спроса на жилье за счет ипотеки должно сочетаться с мерами по расширению объема предложения квартир, в том числе за счет арендного жилья. Дополнительно к мерам по прямому стимулированию жилищного строительства необходимы банковские продукты, повышающие ликвидность существующего рынка недвижимости, такие как:

1) "обратная" ипотека (альтернатива пожизненной ренте, предполагает выдачу банками кредитов пожилым людям под залог их жилья);

2) образовательная ипотека (предоставление образовательных кредитов под залог существующего жилья);

3) ипотека доходных домов, предполагающая выдачу кредитов юридическим лицам на строительство жилья для сдачи его внаем.

Эти продукты будут особенно интересны небольшим банкам, не готовым вступать в жесткую ценовую схватку с ипотечными "гигантами".

Суть проекта доходных домов - выдача кредитов юридическим лицам на строительство жилья для сдачи его внаем. Предполагается, что при строительстве доходных домов в регионах застройщик будет получать от коммерческого банка кредит в размере 70% от стоимости работ под 10% годовых сроком до двух лет. Затем дом будет выкупаться на кредитные средства АИЖК специально созданной управляющей компанией, а квартиры будут сдаваться в аренду нуждающимся в жилье.

Основными арендаторами доходных домов станут крупные российские и зарубежные компании, решающие "квартирный вопрос" своих сотрудников. Такие доходные дома будут востребованы сотрудниками иностранных компаний, которым "интереснее жить не в гостинице, где платят от шести тысяч рублей в день за девять "квадратов", а в нормальных квартирах по 100 и больше квадратных метров".

Мировой опыт показывает, что начальный этап становления сферы арендного жилищного фонда требует стимулирующих мер со стороны государства. Германия, Япония, Нидерланды, Швеция в свое время субсидировали этот сектор через компенсацию процентов по кредитам или льготное кредитование. Требуется разработка пакета законов для формирования в России институтов арендного (коммерческого и некоммерческого) жилищного фонда, то есть так называемых "доходных домов"

Недавно была разработана инновационная программа по "обратному" ипотечному кредитованию населения от АИЖК. Эта программа является экспериментальной и рассчитана только на предоставление ипотеки для пенсионеров. Суть этой программы заключается в том, что пенсионер под залог своей квартиры составляет ипотечный договор с банком. Ему начисляются ежемесячные суммы выплат по "обратному" ипотечному кредиту.

В этом случае человек, помимо основной пенсии, получает на свой открытый банком счет дополнительные выплаты равными платежами каждый месяц. "Обратная ипотека" действует таким образом, что материальное положение пенсионеров улучшается. А расплачиваться с банком пенсионер будет собственной квартирой, владельцем которой станет банк после его смерти. Родственники могут оспорить договор между банком и пенсионером в суде и оставить недвижимость себе, если выплатят банку ту часть средств, которая ушла на счет пенсионера до момента его смерти.

Программа по "обратной ипотеке" очень выгодна для пожилых людей, которые постоянно испытывают материальное затруднение, ведь зачастую после их смерти квартиры отходят дальним родственникам или порой просто посторонним людям.

"Обратная ипотека" должна быть закреплена в России законом.

Необходимо развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).

Таким образом, основные тенденции развития ипотечного рынка в России будут определяться внутренними факторами (экономическая стабильность в стране, уверенность граждан в завтрашнем дне, достаточное количество жилья, развитие строительного рынка, юридическая защищенность вложений в недвижимость и наличие льготных социальных ипотечных программ) и внешними (проблемы Евросоюза, дефицит бюджета США). Крупные длинные ресурсы есть только у госбанков, а другим участникам рынка остается неценовая конкуренция: уровень сервиса, дополнительные возможности продуктов, адресность предложения.

Конкурентные преимущества частных банков состоят в скорости принятия решений, развитых каналах дистанционного обслуживания, высоком качестве клиентской поддержки, гибкости подходов (программы лояльности к проверенным клиентам и возможность реструктуризации задолженности при необходимости). Среди преимуществ также можно выделить оказание консультационных услуг в течение всего процесса покупки жилья, в том числе в вопросах, касающихся взаимоотношений с риэлторами, с продавцами недвижимости. Одним из инструментов конкурентной борьбы за заемщика на российском ипотечном рынке можно считать современный банковский продукт - рефинансирование кредитов. Более низкая процентная ставка по программе рефинансирования ипотечных кредитов становится эффективным средством привлечения новых клиентов, поэтому многие российские банки запускают программы рефинансирования кредитов.

Чтобы осуществить рефинансирование кредита заемщик обращается в новый банк, который полностью погашает его задолженность по ипотеке, уже взятой в другом банке, путем перечисления суммы основного долга и процентов за пользование кредитом на определенную текущую дату. После этого залог (приобретенное жилье) перерегистрируется на новый банк, с которым заемщик рассчитывается по более выгодным для него процентным ставкам. Ипотечные кредиты характеризуются значительной суммой кредита и длительным сроком кредитования, поэтому реструктуризация долга заемщика по ипотеке принесет ему существенную экономию средств.

Казалось бы, выгода от рефинансирования очевидна, однако население не спешит переоформлять свои кредиты по более выгодным процентным ставкам. Одна из основных причин заключается в незнании и отсутствии финансовой грамотности: многие люди либо вообще не знают о существовании такого банковского продукта, либо не представляют, как происходит рефинансирование кредитов на практике. Часть людей, хотя и слышали о такой услуге, но не решаются снова проходить сложную процедуру оформления ипотечного кредита, включающую регистрацию ипотеки, уплату комиссий и сборов, переоформление страховки и пр. К тому же использование данного кредитного продукта принесет реальную финансовую выгоду только в том случае, если разница в процентных ставках составляет не меньше 2-3 %. В противном случае рефинансирование будет не эффективно, так как заемщик кроме материальных издержек потратит еще массу времени и усилий на прохождение процедуры.

Еще одна причина, из-за которой заемщики не пользуются услугой рефинансирования кредитов, заключается в том, что развитие ипотечного кредитования и как результат этого - падение процентных ставок, происходило на протяжении последних двух лет. Таким образом, в переоформлении кредита на более выгодных условиях заинтересована лишь небольшая часть населения - это те заемщики, которые взяли у банков кредитные средства для приобретения жилья 3-5 лет назад, в тот момент, когда процентные ставки были довольно высоки. Поэтому новый банковский продукт можно назвать заделом на будущее. Кайль А.Н., Лупу А.А., Оськина И.Ю. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: ЭлКниги, 2012. 368 с.

Сдерживающим фактором развития программ рефинансирования кредитов является проблема беззалогового периода, которая заключается в том, что из-за длительной процедуры перерегистрации залога, новый банк вынужден кредитовать заемщика без обеспечения. В связи с этим банкиры страхуют свои риски путем повышения процентной ставки на время перерегистрации залога. По этой же причине происходит жесткий отбор заемщиков, которым, по мнению банка, можно на некоторое время без опасения доверить будущий предмет залога. Проблема беззалогового периода значительно уменьшает количество потенциальных клиентов.

Еще один сдерживающий фактор, который препятствует росту популярности программ рефинансирования кредитов - это отсутствие достоверной информации о кредитной истории потенциального клиента. Из-за того, что кредитные бюро на сегодняшний день не имеют возможности выдавать такую информацию, новому банку приходится довольствоваться информацией, которую заемщик приносит из первого банка, в котором была оформлена ипотека. Для полноценной проверки репутации заемщика этого бывает не достаточно.

Таким образом, сегодня еще существует масса проблем, препятствующих массовому использованию такого актуального банковского продукта, как рефинансирование кредитов. Тем не менее, банкиры не спешат закрывать программы по переоформлению кредитов других банков. По прогнозам специалистов уже в ближайшем будущем объемы выдаваемых кредитов на приобретение жилья резко возрастут: они будут ежегодно увеличиваться как минимум в два раза.

ипотечное кредитование рынок россия

Заключение