3.1 Рекомендации по выбору способа финансирования проекта

Итак, во второй главе были рассмотрены возможности реализации проекта строительства коттеджного поселка. В 2007 году показатели финансовой деятельности были хорошие, фирма развивается, что дает возможность расширять направления деятельности компании. В третьей главе рассмотрим такие этапы реализации проекта, как:

10. Выбор способа финансирования проекта (долевое строительство, целевое кредитование, фондирование, собственные средства)

11. Выбор способа реализации коттеджей - продажа через посредников, своими силами

12. Расчет выручки, сопоставление ее с затратами, расчет дохода от проекта;

а также дадим рекомендации для более успешной реализации проекта.

Как было сказано во второй главе, общая стоимость участка с домом будет составлять 17 828 750,00 рублей или $713 150. Эта цифра была получена в результате того, что стоимость коттеджа мы приняли за $550 000, а стоимость одной сотки участка за $6526. Эти цифры были взяты из исследования, проведенного маркетинговым отделом компании.

При продаже коттеджей по таким ценам общая выручка составит 285 260 000,00 рублей, а прибыль - 158 742 915,00 рублей. Однако трудность заключается в том, что вероятность, что кто-либо купит участок с домом по такой цене - очень мала. При этом, в расчете не учтены затраты на реализацию проекта - размещение рекламы, затраты на переоформление документов и т.д. В качестве рекомендаций, автор данной работы предлагает варианты уменьшения стоимости участка с домом, при сохранении конкурентоспособности проекта в целом.

Для начала, еще раз обратимся к исследованию рынка. Как видно, поселок Кюмлено относится к бизнес классу, так как соответствует следующим показателям:

· Престижные районы массовой коттеджной застройки,

· Материал, из которого выполнен коттедж - дерево или газобетон

· Наиболее частое предложение по средней площади коттеджа - от 250 до 450 кв.м. (здесь есть небольшое отступление, так как площадь коттеджей в Кюмлено - 200 кв.м.),

· Размер участка - от 15-30 соток

· Полная инженерная подготовка (может отсутствовать телефон, Интернет, коммуникации могут быть не все центральными)

· Средняя стоимость предложения находится в диапазоне 300-600 тыс.$ за коттедж.

Первое предложение - это уменьшить площадь участка с 25 соток до 20 соток. Классовость поселка сохраниться, на оставшихся сотках можно разместить парковку для гостей, мини-маркет, теннисный корт, детскую площадку и т.п.

Средняя цена за сотку земли во Всеволожском районе составляет $6526. Автор работы предлагает уменьшить ее до $6250,00. Таким образом, цена участка 20 соток без дома будет составлять $125 000,00, а не $163 150,00, как ранее. Такое изменение снизит общую выручку от реализации проекта на 15 260 000,00 рублей. Но так как этот проект - пробный, и он не единственный в компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ, то такие потери не столь страшны.

Следующее предложение - уменьшить стоимость самого коттеджа. Изначальная стоимость была максимально приближена к верхней границе цен на коттеджи бизнес-класса. Поставить цену по нижней границе мы не можем, так как получится, что компания продает коттеджи дешевле, чем строила их. Соответственно, цена на коттеджи должна превышать $316 172,71. Соответственно, минимальная цена предложения для данных коттеджей может составить $350 000,00 за коттедж. Таким образом, общая цена участка с коттеджем составит $475 000,00 или 11 875 000,00 рублей. В этом случае, общая прибыль составит 63 482 915,00 рублей, что на 95 260 000,00 рублей меньше, чем по максимальным ценам. Рентабельность проекта в этом случае составит 33, 41 %. Тогда как если продавать участки по 25 соток по максимальным ценам, она составит 62 %.

В этом и заключается основная проблема ценообразования в недвижимости - необходимо установить такой уровень цен, чтобы сохранить спрос на объект на высоком уровне, при этом не упустить свою прибыль.

В качестве кардинальной меры, автор работы предлагает следующее. Изначально, землю планировали приобретать в собственность, строить на ней, и лишь затем, при продаже участков - переоформлять ее на новых владельцев. Эта процедура очень затратная, так как необходимо дважды переоформить землю - сначала на ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ, а потом - на покупателей. Автор работы предлагает не покупать землю, а взять ее в аренду на 49 лет. Так как поселок предполагается построить за 3 летних месяца и реализовать еще за три, то затраты на аренду земли, при условии, что арендная плата составит 200 000,00 руб./месяц, составят за весь период 1 200 000,00 рублей. В этом случае, весь проект будет стоить 103 087 085,00 руб., а не 126 517 085,00, как при покупке земли. Затраты на один участок составят 6 439 942,81 рублей.

При условии, что площадь участка будет 20 соток, цена за сотку - $6526, а цена коттеджа - $350 000,00, рентабельность проекта будет составлять 46,37 %. Конечно, это не самый лучший показатель для недвижимости, но, учитывая, что это первый проект компании в малоэтажном строительстве, данный проект можно назвать успешным.

Теперь рассмотрим способы финансирования проекта. Как было показано во второй главе, девелопмент занимает первое место по объемам инвестиций. Однако, до этого года это считалось единым блоком, без разделения на коммерческую, жилую, коттеджную недвижимость.

Чистая прибыль компании за год составляет 216 801 000,00 рублей. Стоимость строительства поселка - 103 087 085,00 рублей, то есть - почти половина чистой прибыли. Компания не может строить только на собственные средства, так как необходимо платить налоги, зарплату, арендную плату, гасить кредиты и т.д. В этом случае у компании есть несколько выходов: поиск инвесторов, кредитование, целевое фондирование, долевое строительство. Рассмотрим все варианты, для того, чтобы выбрать оптимальный.

Целевое фондирование - представляет собой кредитование проекта банком.

Применение данного продукта позволит застройщикам привлекать кредитные средства под более низкую процентную ставку, а покупателям жилья исключить риск потери денежных средств, накопленных на целевых накопительных счетах, открытых в Сбербанке России, для покупки недвижимости в строящемся объекте. В рамках новой схемы покупателям жилья предлагается держать деньги на целевом накопительном счете в банке, то есть на беспроцентном депозите. Привлекаемые средства физических лиц банк размещает в кредиты строительным компаниям. При этом покупатель квартиры не несет каких-либо рисков, связанных со строительством, ему остаются только риски Сбербанка России, уровень которых минимален. Уровень ставки кредитования застройщика при этом будет тем ниже, чем больше покупателей он сможет привлечь.

Общие условия, осуществления финансирования строительства с целевым фондированием кредита:

· отсутствие участников долевого строительства по объекту;

· вложение заемщиком не менее 20% собственных средств, источники которых не связаны с кредитуемым проектом.

Сама схема целевого фондирования довольно проста. Между банком и заемщиком (в нашем случае заемщиком выступает компания ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ) заключается соглашение о сотрудничестве в области инвестиционного кредитования и проектного финансирования строительных проектов заемщика в сфере жилищного строительства. В соответствии с данным соглашением заемщик заключает с покупателями, желающими зарезервировать площади объекта до получения заемщиком свидетельств о праве собственности на площади объекта, договоры о резервировании площадей объекта по форме, согласованной с банком. Заемщик готовит проект договора о резервировании, положения которого должны соответствовать основным требованиям и условиям, предъявляемым банком к данному виду договоров. Договоры о резервировании квартир должны содержать обязательство покупателя в течение определенного срока заключить договор “О целевом накопительном счете” в филиале банка и разместить до заключения договора купли-продажи на счете оговоренную с заемщиком сумму.

Реализация заемщиком площадей объекта возможна только после сдачи объекта в эксплуатацию и получения заемщиком свидетельства о праве собственности на площади объекта.

В случае накопления средств на счете в объеме, необходимом для покупки зарезервированных площадей объекта в срок, обозначенный в договоре о резервировании, заемщиком и покупателем после получения заемщиком свидетельств о праве собственности на площади объекта заключается договор купли-продажи зарезервированных площадей объекта на условиях договора о резервировании

После получения заемщиком свидетельств о праве собственности на площади объекта, о чем заемщик с даты получения свидетельств о праве собственности уведомляет банк с приложением заверенных заемщиком копий подтверждающих документов, банк прекращает открытие целевых накопительных счетов покупателей по объекту.

Далее заемщик заключает с покупателем договор купли-продажи площадей объекта и уведомляет банк о заключении указанного договора с приложением заверенных заемщиком двух копий договора купли-продажи, после чего банк переводит средства, находящиеся на целевом накопительном счете покупателя, на счет заемщика.

Естественно, мы не можем пропустить такой пункт, как процентная ставка. По кредиту устанавливается процентная ставка, размер которой определяется ежемесячно/ежеквартально в зависимости от объема средств, размещенных покупателями на целевых накопительных счетах. Минимальное значение процентной ставки - на уровне порядка 5,0% годовых (в рублях или в иностранной валюте) при условии, что объем средств, размещенных покупателями на счетах в Банке, составит не менее суммы предоставленных кредитных ресурсов.

Долевое строительство - в настоящее время эта форма финансирования является наиболее распространенной. Она заключается в том, что строительная компания и дольщик заключают договор о совместной деятельности сторон по инвестированию жилищного строительства, осуществляемого строительной компанией на условиях долевого участия.

В случае исполнения дольщиком обязательств по долевому участию в жилищном строительстве, по окончании строительства и сдачи его в эксплуатацию дольщику передается для оформления права собственности находящееся в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество. Как правило, таким имуществом выступает квартира (если мы говорим о жилой недвижимости). Нюансом договора долевого участия является то, что он не рассматривается сторонами как договор купли-продажи, выполнения работ или оказания услуг. Строительная компания гарантирует, что на момент заключения договора квартира не заложена, не продана, в споре и под арестом не состоит, а также отсутствуют права третьих лиц на квартиру.

Один из основных моментов проведения такой сделки - это обозначения момента перехода права собственности дольщика на недвижимое имущество. Оно возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теперь сама схема осуществления долевого участия. Платежи поэтапно вносятся дольщиком в соответствии с графиком платежей, составленным строительной компанией.

В случае если строительная компания намерена сдать объект раньше срока, предусмотренного договором, дольщик обязан внести оставшиеся платежи в течение 20 календарных дней с момента получения письменного уведомления строительной компании, при этом компания вправе отправить данное уведомление за 30 дней до предполагаемой даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При производстве указанных расчётов общий объем долевого участия дольщика в инвестировании жилищного строительства остается неизменным.

Платежи производятся в безналичном порядке. Днем исполнения дольщиком обязанности по внесению платежа считается день зачисления суммы платежа на расчетные счета строительной компании.

После этого строительная компания осуществляет строительство на средства, полученные от дольщиков. Минусами этой схемы для дольщиков является то, что стоимость работ и инфляция могут увеличиваться. Но не только дольщики несут потери от такой формы инвестирования, если схема работает не верно. У застройщика также возникает ряд проблем. В том числе, и проблемы с законодательством, а точнее - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Дело в том, что по данному закону у дольщика очень много прав, которые он может применить. Например, дольщик может расторгнуть договор из-за того, что объект не был сдан в установленные сроки, без выяснения причины. В этом случае застройщик обязан уплатить неустойку. Причина того, что объект не сдан в данном случае - не важна. Хотя, это может быть из-за того, что такие монополисты как Водоканал или Ленэнерго не подключают к зданию коммуникационные сети из-за отсутствия договоренности о цене между предприятиями и застройщиком. Также, согласно этому закону, государство контролирует процесс исполнения договора. В ходе этого контроля уполномоченный орган вправе:

1) устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков;

2) издавать в пределах своей компетенции правовые акты, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

И еще несколько проблем, вызванных несовершенством этого закона. Покупка квартиры как объекта гражданского оборота, который только будет создан в будущем, сопряжена со многими трудностями.

Главный вопрос - индивидуализация предмета договора, ведь проект дома может меняться по ходу строительства. Один и тот же коттедж может быть продана нескольким гражданам, поскольку право собственности дольщика на объект недвижимости возникает только по завершении строительства. До этого момента квартира представляет собой только абстрактное право требования или объект незавершенного строительства, и дольщик лишен возможности контролировать ее юридическую судьбу.

При защите прав участника долевого строительства в первую очередь надлежит разобраться, каким по правовой природе является право дольщика на квартиру: первоначальным или производным. Если право дольщика первоначально, оно независимо от иных договоров, находящихся в цепочке между дольщиком и застройщиком. Соответственно, если гражданин исполнил свое обязательство по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры независимо от того, исполнили ли участники иных договоров цепочки свои обязательства. Если право дольщика производно, то юридическая судьба договоров, опосредующих возникновение этого права, имеет юридическое значение. Другой способ инвестирования в недвижимость - проектное финансирование. Его можно, скорее, отнести к классификации кредитных средств. Проектное финансирование - форма финансирования на основе активов, при которой фирма финансирует отдельный набор активов на индивидуальной основе.

Суть проектного финансирования заключается в том, что объектом финансирования, предоставляемого банком, является конкретный инвестиционный проект, а не в целом производственно-хозяйственная деятельность предприятия - получателя средств. Следовательно, основным источником возврата вложенных средств является прибыль от реализации инвестиционного проекта, обособленная от финансовых результатов деятельности инициаторов проектов.

Проектное финансирования реализуется посредством различных форм и источников финансирования: кредит, финансовый лизинг, подбор инвестора и приобретение доли в уставном капитале инициатора проекта, учреждение новой специальной компании с долевым участием инициатора проекта и привлеченных соинвесторов, выпуск целевых облигационных займов и т.д. Финансовые результаты от реализации проекта и ожидаемые избытки ликвидности должны обеспечивать погашение обязательств по привлекаемым кредитам и процентам по ним, а также обеспечение приемлемой доходности инвесторам на вложенный капитал.

Если рассматривать строительство жилого дома, то необходимо учесть один нюанс. Дело в том, что застройщик не имеет права реализовывать квартиры, пока объект не сдан в эксплуатацию и не зарегистрирован на собственника. Таким образом, договорная работа предприятия-застройщика заключается в заключении договора о резервировании. Предметом этого договора является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. До этого момента продавец резервирует указанную квартиру за покупателем. Проблема в том, что в течение времени проект дома, его планировка и архитектура могут поменяться. Например, при исходной планировке количество квартир таково, что окупаемость объекта слишком мала. В этом случае начинается перепроектирование, в результате которого изменяются параметры квартир и всего дома в целом. Новые параметры могут не удовлетворять запросам покупателя, и он захочет расторгнуть договор. Это может повлечь за собой определенные убытки застройщика.

Как правило, основной договор купли-продажи заключается в простой письменной форме.

Основными признаками проектного финансирования являются:

· наличие самостоятельного в правовом и экономическом смысле проектной компании в качестве носителя проекта со своими доходами - источником возврата инвестиционных ресурсов;

· соразмерное распределение рисков среди всех участников проекта (т.е. поставщика оборудования, кредитора, покупателя, инициатора проекта);

· адекватная обеспеченность собственным капиталом проектной компании за счет акционеров, инвесторов; наличие детально проработанного бизнес-плана с пакетом экспертиз, проведенных компаниями, заключения которых признаются кредитором, либо привлеченным инвестором;

· достаточная сумма поступлений (cash-flow) на весь период привлечения ресурсов у хозяйственной единицы для покрытия производственных расходов, а также для обслуживания долговых обязательств в отношении кредиторов.

Таким образом, перед финансовой группой встал вопрос о дополнительном финансировании проектов. До этого года компания ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ финансировала свои проекты из собственных средств, так как объектов было не очень много, но они приносили большие прибыли. Сравним все три способа финансирования, и отразим это в таблице.

Таблица 11 Сравнительная таблица способов финансирования строительных объектов

Скорее всего, компания ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ остановится на проектном финансировании, так как это намного выгоднее, не несет дополнительных условий, вроде ведения только одного проекта и т.д. Затраты на погашение процентов по займу будут списываться в общей сумме затрат и не будут рассмотрены в данной работе, как влияющие на стоимость проекта.

Итак, рентабельность проекта составит 46,37 %, способ финансирования - банковское финансирование, срок строительства и реализации - полгода. Учитывая, что это первый проект малоэтажного строительства для компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ, то такие результаты очень хороший. Однако, и эти результаты можно улучшить. Автор работ разработал ряд предложений по планированию реализации проекта и продаж коттеджей. Эти предложения будут рассмотрены во втором пункте данной главы.

З.2 Предложения по улучшению показателей по проекту