Подготовка и проведение ремонта внекоммерческих структур

Без проведения капитального ремонта жилых зданий в целом при необходимости могут планироваться работы по капитальному ремонту отдельных элементов зданий по установленному перечню.

При капитальном ремонте жилых зданий, если он осуществляется не ранее установленных минимальных сроков, могут предусматриваться работы по модернизации, включая улучшение планировки помещений, оснащение зданий недостающими видами инженерного оборудования, а также благоустройство прилегающей к домам территории.

При капитальном ремонте как зданий в целом, так и отдельных конструктивных элементов необходимо планировать мероприятия по улучшению их тепловой защиты и контролю за работой инженерного оборудования.

В структуре капитального ремонта жилищного фонда выделяют следующие виды ремонтных работ и объектов:

- капитальный ремонт зданий в целом, в том числе: с заменой перекрытий (раздельно: каменные здания с полной или частичной заменой перекрытий; деревянные и прочие здания) и без замены перекрытий (раздельно: каменные, крупнопанельные, деревянные и прочие здания при небольшом удельном весе работ по строительным конструкциям; здания, независимо от материала стен, при небольшом удельном весе работ по инженерному оборудованию);

- капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов зданий и прочие работы, в том числе: фасадов, крыш, наружных инженерных сетей и сооружений, отопительных котельных (находящихся на балансе жилищно-эксплуатационных организаций), элементов внешнего благоустройства, лифтов, контроль за работой инженерного оборудования жилых зданий.

Проекты планов капитального ремонта жилищного фонда разрабатывают раздельно за счет:

- бюджетных ассигнований;

- собственных средств предприятий и организаций (амортизационных отчислений и средств из централизованных фондов объединений, министерств и ведомств, направляемых в порядке перераспределения на капитальный ремонт жилищного фонда предприятий и организаций);

К основным показателям планов капитального ремонта жилищного фонда относятся:

- общая площадь жилых зданий, подлежащих сдаче в эксплуатацию после капитального ремонта, в том числе общая площадь ремонтируемых помещений;

- лимиты общих затрат на капитальный ремонт жилищного фонда, в том числе:

- ремонтно-строительные работы

- отчисления на развитие жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций.

Общую площадь капитально ремонтируемых зданий (общая площадь квартир и летних помещений) учитывают в установленном порядке как приведенную (в соответствии в действующими нормами проектирования жилых зданий) на основании паспортных данных технической инвентаризации. В нее не включают общую площадь встроенных и пристроенных помещений нежилого назначения.

Общую площадь ремонтируемых помещений (жилых, вспомогательных, летних) определяют на основании поквартирно-покомнатных описей, составляемых при обследовании состояния жилых зданий и изготовлении проектно-сметной документации на их капитальный ремонт. В нее не включают помещения, в которых не требуется других ремонтных работ, кроме тех работ, выполнение которых по действующему законодательству относится к обязанностям граждан, проживающих в этих помещениях.

Общая площадь ремонтируемых помещений должна составлять не менее 15% общей площади жилого здания, намечаемого к включению в план капитального ремонта. При степени охвата ремонтными работами ниже указанного предела исправное состояние и сохранность жилых зданий должны обеспечиваться при их текущем ремонте.

Лимит затрат на капитальный ремонт жилищного фонда (в том числе на ремонтно-строительные работы) устанавливается в планах как ресурсный показатель, определяющий их предельную величину на запланированный объем сдачи общей площади жилых домов в эксплуатацию после капитального ремонта и создание нормативных заделов, в которую обязаны укладываться заказчики.

3.3 Планово-предупредительный ремонт

Под системой ППР следует понимать совокупность организационных и технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта жилых и общественных зданий. Они проводятся периодически в строго установленные сроки с целью предупреждения преждевременного износа, предотвращения аварии, поддержания жилых зданий и их оборудования в постоянной эксплуатационной готовности.

В эту систему входит также осуществление необходимых работ по повышению благоустройства жилых и общественных зданий с постоянным доведением их планировки, конструктивных элементов и оборудования до уровня современных требований. Таким образом, система ППР позволяет упорядочить и органически связать в единое целое техническое содержание, ремонт и модернизацию жилых и общественных зданий.

В жилых зданиях расчетные характеристики надежности жилого фонда снижаются постепенно. Техническое состояние ухудшается прежде всего в результате изменения физических характеристик материалов, перераспределения нагрузок, изменения внешних факторов, деформации элементов и узлов зданий и т. д. Происходящие в процессе эксплуатации изменения в конструкциях и узлах зданий вызывают необходимость периодических ремонтов.

Надежность жилых домов и других зданий по мере ухудшения технического состояния отдельных элементов или узлов можно обеспечить профилактическими ремонтами, т. е. выполнением такого объема ремонтных работ, который гарантирует безотказную работу всех элементов и системы в целом.

Преимущество системы ППР заключается в целенаправленном планировании всех работ по эксплуатации зданий, концентрации трудовых и материальных ресурсов, усилении личной ответственности руководителей жилищно-коммунальных служб предприятий агропромышленного комплекса за их использование.

Отсутствие пообъектных годовых и перспективных планов текущего ремонта жилого фонда колхозов, совхозов и других предприятий приводит к неправильному использованию рабочей силы и материалов, удорожанию ремонтных работ и снижению качества и количества выполненных работ. При этом планы в натуральных показателях составляют ориентировочно, без учета физических объемов работ, подлежащих выполнению на конкретных объектах.

Средства, выделяемые на текущий ремонт, используют неэффективно -- в основном на выполнение срочных или аварийных работ по ремонту отдельных конструкций.

Наличие пообъектных планов текущего ремонта дома дает возможность заранее оповестить его квартиросъемщиков и арендаторов. Ремонт арендуемых помещений и внутриквартирный ремонт за счет квартиросъемщиков можно проводить, как правило, одновременно с текущим профилактическим ремонтом. Практика показывает, что при строгом соблюдении сроков профилактических осмотров, своевременном выполнении неотложных и аварийных работ, особенно по ремонту кровель и водоотводящих устройств, объем и стоимость работ при очередных профилактических ремонтах могут быть значительно снижены.

Система ППР развивается и совершенствуется. Постоянный контроль за техническим состоянием зданий и технически грамотная их эксплуатация позволяют значительно увеличить сроки между ремонтами, снижают затраты на содержание основных фондов предприятий.

Действующее Положение о проведении планово-предупредительного ремонта содержит классификацию зданий по капитальности, нормативные усредненные сроки службы зданий в целом, их конструкций, отделки и инженерного оборудования, основные указания по содержанию и повышению благоустройства, классификацию ремонтов и перечни основных работ, периодичность проведения осмотров и различных видов ремонта, порядок финансирования ремонтных работ.

Общественные здания делятся на девять групп:

I - каркасные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменными материалами;

II - особо капитальные, с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия железобетонные или каменные своды по металлическим балкам;

III - с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия железобетонные или каменные своды по металлическим балкам;

IV - со стенами облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные;

V - со стенами облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные;

VI - деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рублеными стенами;

VII - деревянные каркасные, щитовые;

VIII - камышитовые и прочие облегченные здания;

IX - палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций.

Для жилых зданий I категории, сооруженных из кирпича и бетона, предусмотрен нормативный срок службы 125--150 лет, а каркасных домов VI категории с облегченным заполнителем -- 15 лет. Сроки службы всевозможных облегченных зданий сельскохозяйственных предприятий составляют не более 10 лет.

В то же время сроки службы водопроводов, канализационных и отопительных систем и другого инженерного оборудования жилых и общественных зданий составляют от 10 до 40 лет, поэтому экономически нецелесообразно оснащать инженерными системами здания облегченного типа или возводить дома и непроизводственные объекты из кирпича и бетона без инженерного оснащения.

Текущий ремонт жилых зданий заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению конструкций, отделки, инженерного оборудования и элементов внешнего благоустройства от преждевременного износа, а также по устранению возникших в период эксплуатации мелких повреждений и неисправностей.

Номенклатура работ, относящихся к текущему и капитальному ремонтам, их объемы, порядок документального оформления планирования, финансирования и выполнения различны, поэтому точное определение ремонтных работ и отнесение их к тому или иному виду ремонта имеет весьма важное экономическое значение. Положением о проведении ППР установлены перечни ремонтных работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонтах.

Все работы по текущему ремонту можно сгруппировать следующим образом:

- работы, направленные на придание первоначального вида отдельным конструктивным элементам, инженерному оборудованию, элементам благоустройства. К ним относятся окраска или осмолка кровли, водосточных труб, очистка от загрязнения и окраска поверхностей фасадов и -лестничных клеток, антисептирование и противопожарная защита деревянных конструкций, смена обоев, окраска стен, потолков, окон, дверей, наружных ограждений детских, игровых и спортивных площадок, расшивка трещин в железобетонных конструкциях и др. Несвоевременное проведение этих работ может привести к преждевременному износу отдельных конструктивных элементов или ухудшению внешнего вида. Перечисленные работы следует выполнять во время ремонтов независимо от их объемов;

- работы по устранению мелких неисправностей и дефектов, не связанных с заменой основных конструкций и частей здания. Сюда входят заделка выпавших камней в стенах, фундаментах и ограждениях, расчистка и ремонт стыков в крупноблочных и панельных зданиях, замена отдельных листов и плиток покрытий, ремонт облицовки и штукатурки фасадов зданий, подготовка зданий к зиме и т. д. Отдельные работы требуют установления предельных значений их объемов, которые в процентах от общих объемов или в конкретных единицах приведены в Примерном перечне. Так, ремонт стальной кровли с заменой до 20 % общей площади покрытия относится к текущему ремонту. Если же требуется заменить более 20% площади кровли, то эта работа будет относиться к капитальному ремонту. Постановка на растворе отдельных выветрившихся или выпавших кирпичей количеством не более 10 штук в одном месте также относится к текущему ремонту. Своевременное проведение этих работ позволит предохранить отдельные конструкции от преждевременного износа и уменьшить стоимость последующего капитального ремонта, а также увеличить межремонтные сроки. Исследованиями установлено, что эксплуатация здания без проведения текущего ремонта увеличивает стоимость капитального ремонта в 3--4 раза. Выпадение кирпича в стене здания не снизит ее несущей способности и устойчивости, однако несвоевременная заделка выпавшего кирпича обязательно приведет к выпадению других кирпичей и в конце концов к разрушению значительного объема стены;

- работы по восстановлению тех узлов и деталей, дефекты которых влекут за собой разрушение других сопряженных с ними конструкций или целых зданий. Эти работы требуют особенно внимательного отношения при текущем ремонте. Если своевременно не устранить течи в кровлях, инженерных сетях и санитарно-техническом оборудовании, то от чрезмерного увлажнения в течение 1,5--2 лет выйдут из строя перекрытия, стены, полы и фундаменты зданий и сооружений, а восстановление их работоспособности потребует значительных средств;

- работы по наладке и регулированию инженерного оборудования. Несвоевременность регулирования, например, системы отопления на лестничной клетке (а домов с системой отопления на селе становится все больше) может привести к замерзанию ее и выходу из строя всей системы отопления в доме.

При пользовании перечнем работ следует руководствоваться тем, что при производстве текущего ремонта должны выполняться только работы этого вида, а при выполнении капитального ремонта должны быть выполнены все работы, относящиеся к капитальному ремонту, и работы по текущему ремонту, возникшие в связи с проведением капитального ремонта.

Из нормативных данных о сроках службы элементов здания видно, что, если стены, фундаменты и некоторые типы перекрытий служат столько же, сколько здание в целом, то срок службы конструкций и устройств в несколько раз меньше. Это вызывает необходимость периодически ремонтировать или заменять те или иные конструкции или оборудование. Для того чтобы здание постоянно не подвергалось ремонту, следует группировать конструкции, близкие по срокам службы, и ремонтировать их одновременно.

В связи с этим работники коммунальных служб предприятий при проведении ТПР обязаны обеспечить выполнение комплекса работ, относящихся к текущему ремонту, с таким расчетом, чтобы не возникла необходимость в проведении дополнительных работ в период между очередными плановыми ремонтами. Однако на практике ежегодно приходится выполнять определенные работы по подготовке зданий к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам эксплуатации, по профилактическому обслуживанию и ремонту инженерного оборудования, по подготовке зданий к праздникам и т. д. Эти обстоятельства вызывают необходимость разделения текущего ремонта на две подгруппы: текущий профилактический ремонт, осуществляемый через 2--3 года, и непредвиденный текущий ремонт, проводимый по необходимости. Для определения потребности в ремонте производят осмотры зданий. Они подразделяются на общие обязательные и непредвиденные, или частичные.

архитектурный строительный отделка фасад

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Переход экономики страны на новые рыночные отношения и связанное с этим образование различных форм собственности привели к изменению содержания строительства жилищного фонда и последующих капитальных и текущих ремонтов. Происходящие изменения в экономике страны требуют от инженеров-строителей и экономистов строительного профиля иного представления об экономических тенденциях и закономерностях их проявления. Именно в строительстве представляется широкая возможность оценить результаты научно-технического прогресса, сущность которую заключается в непрерывном совершенствований орудий и предметов труда, методов производства работ и организаций строительства, основным следствием которого является повышение производительности труда. Строительство есть особая отрасль народного хозяйства, которая формируется с одной стороны, как процесс воспроизводства основных фондов, требующий необходимых капитальных вложений на его осуществление с другой - как процесс собственного развития данной отрасли материального производства.

Сложность проведения капитального строительства заключается в многообразии организационных и хозяйственных форм процесса строительного производства большом количестве, участников, имеющих различные функциональные цели и задачи, существенной зависимости процесса строительного производства от естественных, природных условий.

В создании строительной продукции участвуют десятки за изготовителей технологического оборудования, строительных машин и строительных материалов, каждый из которых, участвуя в процессе стремится к максимально возможной экономичности и прибыли. Исходя из складывающихся принципиально новых условий, формируется основная задача: специалисты строители должны быть вооружены экономическими знаниями, которые помогут им выполнять технико-экономические расчеты, связанные с различными хозяйственными ситуациями обосновывать экономическую эффективность реализации новых инженерных решений в строительстве; правильно оценивать и прогнозировать возможные изменения на рынке строительных услуг.

Список литературы

1. Аханов В.С. Отделочные работы зданий в зимних условиях. М., Стройиздат, 2006.

2. Бельский Ю.И. Повышение качества отделочных работ в промышленном строительстве. Л., Стройиздат, 2008.

3. Борисова В.Г. Индустриальные методы отделки квартир. Л., Стройиздат, 1987.

4. Васьков М.И. Отделка фасадов жилых и гражданских зданий. Киев, 1979.

5. Гершман М.Г., Зайчиков Н.С. Эксплуатация жилищного фонда и коммунальных объектов на селе». М., Росагропромиздат, 2009.

6. Консультация инженера-строителя ОДКБ №1 Л.А.Годовых.

Размещено на Allbest.ru