Визуальное обследование и оценка технического состояния жилого здания

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

Государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

«Тольяттинский политехнический техникум»

(ГБОУ СПО «ТПТ»)

КУРСОВАЯ РАБОТА

«Визуальное обследование и оценка технического состояния жилого здания»

по дисциплине «Техническая инвентаризация объектов недвижимости»

Студент Филяева Т.В

Группа Гк-31

Преподаватель Кашковская С.С.

Тольятти, 2015г.



Данные визуального обследования

Объект обследования 5 этажное кирпичное здание общежития, II категории капитальности, 1974 года постройки.

При обследовании ленточных крупноблочных фундаментов обнаружены следующие дефекты: на участке № 1 (уд. вес 20 %) - мелкие трещины в цоколе шириной до 1,5 мм, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; участке № 2 (20 %) - трещины в швах между блоками до 2 мм, местные нарушения штукатурного слоя, высолы и следы увлажнения стен подвала; на участке № 3 (60 %) - трещины более 2 мм, частичное разрушение блоков (до арматуры); выщелачивание раствора из швов на глубину более 10 мм; следы увлажнения цоколя и стен подвала.

При обследовании стен каменных из силикатного кирпича обнаружены следующие дефекты:

на участке № 1 (уд. вес 15 %) - разрушение кладки местами;

на участке № 2 ( 45 %) - массовые прогрессирующие сквозные трещины, ослабление и частичное разрушение кладки, заметное искривление стен с прогибом более 1/200 длины деформируемого участка;

на участке № 3 ( 40 %) - массовое отпадение штукатурки; разрушение швов кладки; выпадение отдельных кирпичей из кладки стен и карниза; высолы и следы увлажнения.

При обследовании перегородок каменных из силикатного кирпича обнаружены следующие дефекты:

на участке № 1 (уд. вес 15 %) - выпучивание более 1/100 длины деформируемого участка, сквозные трещины, выпадение кирпичей;

на участке № 2 (85 %) - трещины шириной до 2 мм в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы.

При обследовании перекрытий из сборных железобетонных многопустотных панелей обнаружены следующие дефекты:

на участке № 1 (45%) - глубокие поперечные трещины шириной более 2 мм, прогиб до 1/80 пролета;

на участке № 2 (55%) - трещины в швах между плитами шириной до 2 мм.

При обследовании крыши плоской совмещенной из слоистых панелей со слоем утеплителя из керамзитового гравия обнаружены следующие дефекты: трещины в панелях шириной до 1 мм, пробоины, следы протечек на площади до 10%, оседание утеплителя, его высокая влажность.

При обследовании кровли из рулонных материалов обнаружены следующие дефекты: вздутие поверхности, местами трещины и разрывы верхнего слоя кровли на площади до 10%; проникание влаги в местах примыкания к парапету и выпускам труб; повреждение деталей водоприемного устройства и ограждающей решетки.

При обследовании полов обнаружены следующие дефекты:

полы 1 типа - бетонные (уд. вес 5%) - стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 кв.м на площади до 25%;

полы 2 типа - плиточные (уд. вес 20%) - полное разрушение покрытия и основания, массовые протечки в санузлах через междуэтажное перекрытие;

полы 3 типа - дощатые (уд. вес 75%) - имеют разные признаки износа на трех участках:

участок № 1 (уд. вес от стоимости полов 3 типа 60%) - единичные мелкие сколы, щели между досками и провисание досок;

участок № 2 (40%) - прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях) отдельных досок;

участок № 3 (0%) - повреждений не обнаружено.

При обследовании окон деревянных обнаружены следующие дефекты:

на участке № 1 (10%) - оконные заполнения полностью или частично утрачены;

на участке № 2 (20%) - нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны;

на участке №3 (60%) - мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость и щели в притворах. Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения отливов;

на участке №4 (10%) - оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; до 30% приборов повреждены или отсутствуют; нет остекления и отливов.

При обследовании дверей деревянных обнаружены следующие дефекты:

на участке № 1 (15%) - дверные заполнения полностью или частично утрачены;

на участке № 2 (45%) - коробки местами повреждены или поражены гнилью, наличники местами утрачены, обвязка полотен повреждена;

на участке № 3 (40%) - мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами и перегородками, стертость дверных полотен и щели в притворах.

При обследовании отделочных покрытий установлен физический износ 50%.

При обследовании системы горячего водоснабжения обнаружены следующие дефекты: выход из строя запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей, следы больших ремонтов системы в виде хомутов, частичных замен, заварок; коррозия элементов системы.

Восемь лет назад была произведена замена 90% магистралей, стояков и запорной арматуры (чугунной).

При обследовании системы центрального отопления обнаружены следующие дефекты: капельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей; следы ремонта калориферов.

Пять лет назад была произведена замена 50% запорной арматуры и калориферов.

При обследовании системы холодного водоснабжения обнаружены следующие дефекты: Обнаружены следующие признаки износа: выход из строя запорной арматуры, большое количество хомутов, следы замены отдельными местами трубопроводов, большая коррозия элементов системы, повреждение до 30% смывных бачков.

Пятнадцать лет назад была произведена замена 80% кранов и запорной арматуры.

При обследовании канализации и водостоков обнаружены следующие дефекты: наличие течи в местах при соединения приборов до 10% всего количества; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн до 20% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10% их количества; повреждения отдельных мест чугунных трубопроводов; значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов.

При обследовании электрооборудования обнаружены следующие дефекты: неисправность проводки, щитков, приборов, ВРУ; отсутствие части приборов; оголение проводов; следы больших ремонтов (провесы проводов, повреждения шкафов, щитков, ВРУ).

При обследовании прочих элементов установлено, что физический износ лестниц составил 20%, остальных элементов - 40%.

В соответствии со сборником № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки фондов (УПВС) удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования для обследуемого здания следующие:

1) фундаменты - 11 %; 2) стены и перегородки - 26 %; 3) перекрытия - 13 %; 4) крыша и кровля - 3 %; 5) полы - 6 %; 6) окна и двери - 11 %; 7) отделочные покрытия - 9 %; 8) инженерное оборудование - 15 %, в том числе отопление - 2,8 %, холодное водоснабжение - 0,5 %, горячее водоснабжение - 4,5 %, канализация - 3,2 %, электрооборудование - 3,5 %; 9) прочее - 6 %.

1. Расчет физического износа отдельных элементов здания

1.1 Расчет физического износа ленточного крупноблочного фундамента

Таблица 1 - Расчет физического износа ленточного крупноблочного фундамента

№ участка	Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)100	Физический износ участков элементов, % Фi	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
1	20	20 (наличие всех признаков, приведенных в табл. 4 [1] для интервала 0-20%)	4
2	20	40 (наличие всех признаков, приведенных в табл. 4 [1] для интервала 21-40%)	8
3	60	60 (наличие всех признаков, приведенных в табл. 4 [1] для интервала 41-60%)	36

Вывод: физический износ ленточного крупноблочного фундамента составляет 50%. Рекомендации по ремонту фундамента обследуемого здания представлены Таблице 2.



Таблица 2 - Рекомендации по ремонту фундамента

Наименование участка фундамента	Физический износ	Примерный состав работ
Участок №1	20	затирка трещин
Участок №2	40	заполнение швов между блоками, ремонт штукатурки стен подвала, ремонт вертикальной и горизонтальной гидроизоляции в отмостке
Участок №3	60	заделка швов и разрушенных блоков, восстановление гидроизоляции, усиление фундаментов местами

1.2 Расчет физического износа стен каменных из силикатного кирпича

Таблица 3 - Расчет физического износа стен каменных из силикатного кирпича

№ участка	Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)100	Физический износ участков элементов, % Фi	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
1	15	70 (наличие всех признаков, приведенных в табл.10 [1] для интервала 61-70%)	10,5
2	45	60 (наличие всех признаков, приведенных в табл.10 [1] для интервала 51-60%)	27
3	40	40 (наличие всех признаков, приведенных в табл.10 [1] для интервала 31-40%)	16

Вывод: физический износ каменных стен из силикатного кирпича составляет 55%. Рекомендации по ремонту стен представлены в Таблице 4.



Таблица 4 - Рекомендации по ремонту стен

Наименование участка стен	Физический износ	Примерный состав работ
Участок №1	70	полная перекладка стен
Участок №2	60	перекладка до 50% объема стен, усиление и крепление остальных участков стен
Участок №3	40	ремонт поврежденных участков стен, карнизов, перемычек

1.3 Расчет физического износа перегородок каменных из силикатного кирпича

Таблица 5 - Расчет физического износа перегородок каменных из силикатного кирпича

№ участка	Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)100	Физический износ участков элементов, % Фi	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
1	15	= (наличие 3 из 4 признаков, приведенных в табл.21 [1] для интервала 61-80%)	10,5
2	85	20 (наличие всех признаков, приведенных в табл.21 [1] для интервала 0-20%)	17

Вывод: физический износ каменных перегородок из силикатного кирпича составляет 30%. Рекомендации по ремонту перегородок представлены в Таблице 6.



Таблица 6 - Рекомендации по ремонту перегородок

Наименование участка перегородок	Физический износ	Примерный состав работ
Участок №1	70	полная замена перегородок
Участок №2	20	заделка трещин и сколов

1.4 Расчет физического износа перекрытий из сборных железобетонных многопустотных панелей

износ ремонт стена кирпич

Таблица 7 - Расчет физического износа перекрытий из сборных железобетонных многопустотных панелей

№ участка	Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)100	Физический износ участков элементов, % Фi	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
1	45	60 (наличие всех признаков, приведенных в табл.30 [1] для интервала 51-60%)	27
2	55	10 (наличие всех признаков, приведенных в табл.30 [1] для интервала 0-10%)	5,5

Вывод: физический износ перекрытий из сборных железобетонных многопустотных панелей составляет 35%. Рекомендации по ремонту перекрытий обследуемого здания представлены в Таблице 8.

Таблица 8 - Рекомендации по ремонту перекрытий

Наименование участка перекрытий	Физический износ	Примерный состав работ
Участок №1	60	усиление плит и мест опирания, заделка трещин
Участок №2	10	расшивка швов



1.5 Расчет физического износа крыши плоской совмещенной

1.5.1 Оценка по техническому состоянию

При наличии всех признаков, приведенных в табл.40 [1] для интервала 21-40%, слоистые панели имеют физический износ 40%.

1.5.2 Оценка по сроку службы

Крыша плоская совмещенная выполнена из слоистых панелей со слоем утеплителя из керамзитного гравия.

Устанавливаем долговечности слоев: железобетона - 125 лет, керамзитного гравия - 60 лет.

По Рисунку 1 [1] физический износ слоев из железобетона Ф1 при сроке эксплуатации 38 лет составляет 28 %. По Рисунку 1 [1] физический износ слоя утеплителя из керамзитного гравия Ф2 при сроке эксплуатации 38 лет составляет 43 %.

По Приложению 3 [1] коэффициенты Кi принимаем по аналогии: для бетонных слоев К1=0,5, для утеплителя - К2=0,5.

, (1)

где Фсл физический износ слоистой конструкции, %;

Фi физический износ материала слоя, определяемое по рис. 1 и 2 [1] в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;

Кi коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (см. рекомендуемое прил. 3 [1]);

n число слоев.

Физический износ крыши:



Фс=Ф1•К1+Ф2•К2=28•0,5+43•0,5=35,5% ? 35%

Вывод: окончательно физический износ крыши оцениваем в 40%. Рекомендации по ремонту крыши обследуемого здания представлены в Таблице 9.

Таблица 9 - Рекомендации по ремонту крыши

Наименование элемента здания	Физический износ	Примерный состав работ
Крыша плоская совмещенная	40	заделка трещин и выбоин, ремонт кровли

1.6 Расчет физического износа кровли из рулонных материалов

При наличии 5 из 6 признаков, приведенных в табл.41 [1] для интервала 21-40%, кровля имеет физический износ 35%.

Вывод: физический износ кровли из рулонных материалов составляет 35%. Рекомендации по ремонту крыши обследуемого здания представлены в Таблице 10.

Таблица 10 - Рекомендации по ремонту кровли

Наименование элемента здания	Физический износ	Примерный состав работ
Кровля	35	смена верхнего слоя рубероида с разрезкой вздувшихся мест и дополнительным покрытием еще одним слоем, ремонт желобов, решеток и водоприемных устройств



1.7 Расчет физического износа полов

1.7.1 Расчет физического износа дощатых полов (тип 3)

Таблица 11 - Расчет физического износа дощатых полов (тип 3)

№ участка	Удельный вес участка к общему объему элемента данного типа, % (Рi/Рк)100	Физический износ участков элемента, % Фi	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента данного типа, %
1	60	20 (наличие всех признаков, приведенных в табл.51 [1] для интервала 0-20%)	12
2	40	60 (наличие всех признаков, приведенных в табл.51 [1] для интервала 41-60%)	24
3	0	0 (повреждений не обнаружено)	0

1.7.2 Расчет физического износа полов

Таблица 12 - Расчет физического износа полов

Типы полов	Удельный вес типа пола к общему объему полов, % (Рi/Рк)100	Физический износ полов данных типов, % Фi	Доля физического износа полов данного типа в общем физическом износе элемента, %
Тип 1 (бетонные)	5	40 (наличие всех признаков, приведенных в табл.48 [1] для интервала 21-40%)	2
Тип 2 (плиточные)	20	80 (наличие всех признаков, приведенных в табл.49 [1] для интервала 61-80%)	16
Тип 3 (дощатые)	75	40 (См. Таблица 11)	30

Вывод: физический износ полов здания составляет 50%. Рекомендации по ремонту полов представлены в Таблице 13.

Таблица 13 - Рекомендации по ремонту полов

Наименование типа полов/наименование участов	Физический износ	Примерный состав работ
Тип №1	40	заделка выбоин
Тип №2	80	замена полов
Тип №3	Участок №1	60	сплачивание полов, острожка провесов
	Участок №2	40	перестилка полов с добавлением нового материала до 25% площади пола, замена лаг местами
	Участок №3	0	ремонт не требуется

1.8 Расчет физического износа деревянных окон

Таблица 14 - Расчет физического износа деревянных окон

№ участка	Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)100	Физический износ участков элементов, % Фi	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
1	10	100	10
2	20	60 (наличие всех признаков, приведенных в табл.55 [1] для интервала 41-60%)	12
3	60	20 (наличие всех признаков, приведенных в табл.55 [1] для интервала 0-20%)	12
4	10	40 (наличие всех признаков, приведенных в табл.55 [1] для интервала 21-40%)	4

Вывод: физический износ деревянных окон составляет 40%. Рекомендации по ремонту окон здания представлены в Таблице 15.

Таблица 15 - Рекомендации по ремонту окон

Наименование участка	Физический износ	Примерный состав работ
Участок №1	100	полная замена оконных блоков
Участок №2	60	ремонт переплетов, коробки и подоконной доски с добавлением нового материала
Участок №3	20	конопатка сопряжений коробок со стенами, восстановление отсутствующих штапиков, замазки стекол, отливов с добавлением нового материала до 15%
Участок №4	40	ремонт переплетов; укрепление соединений накладками, восстановление остекления с добавлением нового материала до 30%

1.9 Расчет физического износа деревянных дверей

Таблица 16 - Расчет физического износа деревянных дверей

№ участка	Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)100	Физический износ участков элементов, % Фi	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
1	15	100	15
2	45	60 (наличие всех признаков, приведенных в табл.57 [1] для интервала 41-60%)	27
3	40	20 (наличие всех признаков, приведенных в табл.57 [1] для интервала 0-20%)	8



Вывод: физический износ деревянных дверей составляет 50%. Рекомендации по ремонту дверей здания представлены в Таблице 17.

Таблица 17 - Рекомендации по ремонту дверей

Наименование участка	Физический износ	Примерный состав работ
Участок №1	100	Полная замена заполнений проемов
Участок №2	60	Ремонт дверных коробок и полотен, замена разрушенных частей
Участок №3	20	Уплотнение сопряжений, постановка дополнительных накладок с острожкой

1.10 Расчет физического износа отделочных покрытий

По данным визуального обследования физический износ отделочных покрытий составляет 50%.

1.11 Расчет физического износа системы горячего водоснабжения

1.11.1 Расчет физического износа системы горячего водоснабжения по сроку службы

Таблица 18 - Расчет физического износа системы горячего водоснабжения по сроку службы

Элементы системы	Удельный вес в восстановительной стоимости системы горячего водоснабжения, %	Срок эксплуатации, лет	Физический износ элементов по графику, %	Расчетный физический износ, Фс, %
Магистрали (из черных труб)	0,9*30 = 27	8	50	13,5
	0,1*30 = 3	38	80	2,4
Стояки (из черных труб)	0,9*40 = 36	8	50	18
	0,1*40 = 4	38	80	3,2
Полотенце-сушители	13	38	80	10,4
Смесители	10	38	80	8
Запорная арматура (чугунная)	0,9*7 = 6,3	8	50	3,15
	0,1*7 = 0,7	38	80	0,56

Удельные веса элементов в системе инженерного оборудования (по восстановительной стоимости) приняты в соответствии с Приложением 4 [1] (для зданий этажности: 4-6).

1.11.2 Расчет физического износа системы горячего водоснабжения по признакам износа

При наличии всех признаков, приведенных в табл.65 [1] для интервала 61-80%, система горячего водоснабжения имеет физический износ 80%.

Вывод: физический износ системы горячего водоснабжения составляет 80%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 19.

Таблица 19 - Рекомендации по ремонту системы горячего водоснабжения

Наименование элемента здания	Физический износ	Примерный состав работ
Система горячего водоснабжения	80	Полная замена системы



1.12 Расчет физического износа системы центрального отопления

1.12.1 Расчет физического износа системы центрального отопления по сроку службы

Таблица 20 - Расчет физического износа системы центрального отопления по сроку службы

Элементы системы	Удельный вес в восстановительной стоимости системы центрального отопления, %	Срок эксплуатации, лет	Физический износ элементов по графику, %	Расчетный физический износ, Фс, %
Магистрали (стальные черные)	25	38	80	20
Стояки (стальные)	27	38	80	21,6
Отопительные приборы (радиаторы чугунные)	40	38	58	23,2
Запорная арматура	0,5*7=3,5	5	37	1,295
	0,5*7=3,5	38	80	2,8
Калориферы	0,5*1=0,5	5	33	0,165
	0,5*1=0,5	38	80	0,4

Удельные веса элементов в системе инженерного оборудования (по восстановительной стоимости) приняты в соответствии с Приложением 4 [1] (для зданий этажности: 4-6).

1.11.2 Расчет физического износа системы центрального отопления по признакам износа

При наличии всех признаков, приведенных в табл.66 [1] для интервала 21-40%, система центрального отопления имеет физический износ 40%.

Вывод: окончательно физический износ системы центрального отопления оцениваем 70%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 21.

Таблица 21 - Рекомендации по ремонту системы центрального отопления

Наименование элемента здания	Физический износ	Примерный состав работ
Система центрального отопления	70	замена магистралей, частичная замена стояков и отопительных приборов, восстановление теплоизоляции, замена калориферов

1.13 Расчет физического износа системы холодного водоснабжения

1.13.1 Расчет физического износа системы холодного водоснабжения по сроку службы

Таблица 22 - Расчет физического износа системы холодного водоснабжения по сроку службы

Элементы системы	Удельный вес в восстановительной стоимости системы холодного водоснабжения, %	Срок эксплуатации, лет	Физический износ элементов по графику, %	Расчетный физический износ, Фс, %
Трубопроводы (стальные черные)	42	38	80	33,6
Краны и запорная арматура	0,8*32=25,6	15	80	20,48
	0,2*32=6,4	38	80	5,12
Бачки смывные	26	38	80	20,8

Удельные веса элементов в системе инженерного оборудования (по восстановительной стоимости) приняты в соответствии с Приложением 4 (рекомендуемое) (для зданий этажности: 4-6).

1.13.2 Расчет физического износа системы холодного водоснабжения по признакам износа

При наличии всех признаков, приведенных в табл.67 [1] для интервала 61-80 %, система холодного водоснабжения имеет физический износ 80%.

Вывод: окончательно физический износ системы холодного водоснабжения оцениваем 80%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 23.

Таблица 23 - Рекомендации по составу ремонтных работ системы холодного водоснабжения

Наименование элемента здания	Физический износ	Примерный состав работ
Система холодного водоснабжения	80	полная замена системы

1.14 Расчет физического износа системы канализации и водостока

При наличии всех признаков, приведенных в табл.68 [1] для интервала 21-40 %, система канализации и водостока имеет физический износ 40%.

Вывод: физический износ системы канализации и водостока составил 40%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 24.

Таблица 24 - Рекомендации по ремонту системы канализации и водостока

Наименование элемента здания	Физический износ	Примерный состав работ
Система канализации и водостока	40	заделка мест присоединения приборов и ремонт чугунных трубопроводов в отдельных местах, частичная замена перхлорвиниловых (ПХВ) трубопроводов; замена отдельных приборов.

1.15 Расчет физического износа электрооборудования

При наличии всех признаков, приведенных в табл.69 [1] для интервала 61-80 %, электрооборудование имеет физический износ 80%.

Вывод: физический износ электрооборудования составил 80%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 25.

Таблица 25 - Рекомендации по составу ремонту электрооборудования

Наименование элемента здания	Физический износ	Примерный состав работ
Электрооборудование	80	Полная замена системы

1.16 Расчет физического износа прочих элементов

При обследовании прочих элементов установлено, что физический износ лестниц составляет 20%, остальных элементов - 40%.

Состояние лестниц хорошее, требуется затирка образовавшихся незначительных трещин и ремонт перил.



2. Расчет физического износа здания

Физический износ здания в целом (общий износ) определяется как сумма долей износа отдельных его элементов, взвешенных по удельному весу их стоимости в общей восстановительной стоимости здания, по формуле:

, (2)

где Фзд - физический износ здания в целом, %;

Фi - физический износ элемента здания, %;

li - удельный вес стоимости элемента, определяемый как отношение восстановительной стоимости элемента к общей восстановительной стоимости здания, ед.;

n - число элементов.

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сборником № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов».

Для укрупненных элементов «стены, перегородки», «крыша, кровля», «окна, двери», «прочие» удельный вес конструктивных элементов, входящих в состав укрупненного элемента определяется как отношение стоимости конструктивного элемента к стоимости всего укрупненного элемента. Примерные усредненные удельные веса конструктивных элементов в составе укрупненных элементов приведены в Приложении 2 [1].



Таблица 25 - Расчет физического износа здания

Наименование элементов здания	Уд. веса укрупн. конструктивных элементов [2], %	Уд.веса каждого элемента, %	Расчетный уд.вес элемента, li100, %	Физический износ элементов здания, %
				по результатам оценки ФК	средневзвешенное значение физ. износа
1. Фундамент	11		11	50	5,5
2. Стены	26	86	22,36	55	12,298
Перегородки		14	3,64	30	1,092
3. Перекрытия	13		13	35	4,55
4. Крыша	3	40	1,2	40	0,48
Кровля		60	1,8	35	0,63
5. Полы	6		6	50	3
6. Окна	11	56	6,16	40	2,464
Двери		44	4,84	50	2,42
7. Отделочные покрытия	9		9	50	4,5
8. Инженерное оборудовние	15
в т.ч.: - отопление	2,8		2,8	70	1,96
- холодное водоснабжение	1		1	80	0,8
- горячее водоснабжение	4,5		4,5	80	3,6
- канализация	3,2		3,2	40	1,28
- электро- оборудование	3,5		3,5	80	2,8
9. Прочее	6
- лестницы		25+16,5=41,5	2,49	20	0,498
- остальное		42+16,5=58,5	3,51	40	1,404
ИТОГО					49,276?49%

Вывод: физический износ здания в целом составляет 49%, что свидетельствует о неудовлетворительном состоянии здания и необходимости проведения капитального ремонта.



3. Оценка технического состояния здания

Физический износ здания в целом составил 49%, из чего следует, что состояние здания не удовлетворительное и требуется капитальный ремонт.

При обследовании ленточного крупноблочного фундамента обследуемого здания выявлено его неудовлетворительное состояние, характеризуемое физическим износом 50%. В связи с этим установлена необходимость проведения следующих видов ремонтных работ на участках фундамента: участок №1 - затирка трещин; участок №2 - заполнение швов между блоками, ремонт штукатурки стен подвала, ремонт вертикальной и горизонтальной гидроизоляции в отмостке; участок №3 - заделка швов и разрушенных блоков, восстановление гидроизоляции, усиление фундаментов местами.

Техническое состояние кирпичных стен здания - неудовлетворительное. Физический износ стен составляет 55%. На участке №1 необходимо произвести полную перекладку стен, на участке №2 - перекладку до 50% объема стен, усиление и крепление остальных участков стен, на участке №3 - отремонтировать поврежденные участки стен, карнизов и перемычек.

Перегородки, выполненные из силикатного кирпича, находятся в удовлетворительном техническом состоянии. Физический износ перегородок составляет 30%. Необходимо полностью заменить 15% перегородок (участок №1) и выполнить заделку трещин и сколов на поверхности остальных перегородок (участок №2).

Установлено, что перекрытия здания из сборных железобетонных многопустотных панелей находятся в удовлетворительном состоянии (физический износ - 35%). При этом на участке №1 выявлено наличие глубоких поперечных трещин шириной более 2 мм и прогиб до 1/80 пролета. В связи с этим необходимо произвести работы по усилению плит и мест опирания и заделать трещины. На участке №2 рекомендуется произвести расшивку швов между плитами перекрытия.

Плоская совмещенная крыша здания, выполненная из слоистых панелей со слоем утеплителя из керамзитового гравия, находится в удовлетворительном состоянии. Физический износ крыши составляет 40%. По всей крыше требуется проведение работ по заделке трещин и выбоин с последующим ремонтом кровли.

В ходе обследования кровельного покрытия из рулонных материалов установлено что кровля здания находится в удовлетворительном техническом состоянии (физический износ - 35%). По всей площади кровли необходимо проведение следующих видов работ: смена верхнего слоя рубероида с разрезкой вздувшихся мест и дополнительным покрытием еще одним слоем, ремонт желобов, решеток и водоприемных устройств.

При обследовании выявлено наличие в здании полов трех типов: бетонные (5%), плиточные (20%) и дощатые (75%). В целом состояние полов - неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт. Физический износ - 50%.

Бетонные полы в помещениях здания находятся в удовлетворительном состоянии, характеризуемом физическим износом равным 40%. Существует необходимость провести работы по заделке выбоин на полах данного типа.

Плиточные полы находятся в аварийном состоянии. Их физический износ составляет 80% и требует полной замены полов данного типа.

Физический износ дощатых полов - 40%, что говорит о неудовлетворительном техническом состоянии данного типа половых покрытий в обследуемом здании. На 40% площади дощатых полов (участок №2) требуется произвести перестилку с добавлением нового материала до 25% площади участка, замену лаг местами. На 60% площади полов данного типа (участок №1) необходимо сплачивание полов и острожка провесов. Остальная площадь дощатых полов не имеет повреждений и не требуют ремонта.

В целом окна здания находятся в удовлетворительном состоянии. Физический износ окон равен 40%. При этом требуется полная замена 10% оконных блоков (участок №1). Больше половины окон здания (участок №3) требует проведения работ по конопатке сопряжений коробок со стенами, восстановления отсутствующих штапиков, замазки стекол, отливов (с добавлением нового материала до 15%). На участке №4 (уд.вес 10%) окна требуют ремонта переплетов, укрепления соединений накладками, восстановления остекления (с добавлением нового материала до 30%). На участке №2 (20%) необходим ремонт переплетов, коробки и подоконной доски (с добавлением нового материала).

В ходе обследования установлено, что деревянные двери здания находятся в неудовлетворительном состоянии. Физический износ дверей составляет 50%. При этом 15% дверей (участок №1) требуют полной замены. Дверные коробки и полотна на участке №2 (уд.вес 45%) подлежат ремонту, требуется замена разрушенных частей. Двери на участке №3 (40%) находятся в хорошем состоянии, рекомендуется провести работы по уплотнению сопряжений, постановке дополнительных накладок с острожкой.

По данным визуального обследования физический износ отделочных покрытий составляет 50%.

При обследовании прочих элементов установлено, что физический износ лестниц составляет 20%, остальных элементов - 40%. Состояние лестниц хорошее, требуется затирка образовавшихся незначительных трещин и ремонт перил.

Визуальное обследование и оценка технического состояния систем инженерного обеспечения привели к следующим результатам:

1) Физический износ системы холодного водоснабжения составляет 80%. Система находится в аварийном состоянии. Требуются ремонтно-восстановительные работы при обосновании или полная замена элементов системы холодного водоснабжения.

2) Физический износ системы горячего водоснабжения составляет 80%. Система находится в аварийном состоянии. Требуются ремонтно-восстановительные работы при обосновании или полная замена элементов системы.

3) Физический износ системы центрального отопления составляет 70%. Система находится в непригодном состоянии, требуются страховочные мероприятия и капитальный ремонт с усилением и заменой магистралей, частичной заменой стояков и отопительных приборов, восстановлением теплоизоляцией, заменой калориферов.

4) Физический износ системы канализации составляет 40%. Система находится в удовлетворительном состоянии. Необходимо проведение работ по заделке мест присоединения приборов и ремонту чугунных трубопроводов в отдельных местах, частичной замене перхлорвиниловых (ПХВ) трубопроводов, замене отдельных приборов.

5) Физический износ электрооборудования в здании составляет 80%. Система находится в аварийном состоянии, что говорит о необходимости полной замены элементов системы или ремонтно-восстановительных работ при обосновании.

4. Журнал фотофиксации

ИЛЛЮСТРАЦИЯ 1

Место обследования: Главный фасад здания жилого дома № 69 по улице Минской в городе Тюмени.

Описание дефектов: на фотографии видны следы разрушения кирпичной кладки оконных откосов, отслоение и отпадение местами штукатурки стен. Выявлено увлажнение и повреждения плит балкона, также в местах заделки балконных плит в стену замечено разрушение и отпадение штукатурки, а также трещины. Установлен факт увлажнения цокольной части здания. Отсутствует заполнение проемов в слуховых окнах, в четырех окнах первого этажа жилого дома оконные проемы забиты досками. При обследовании выявлено шелушение окрасочного слоя фасада.



ИЛЛЮСТРАЦИЯ 2

Место обследования: фрагмент фасада жилого здания в уровне цоколя

Описание дефектов: выявлены трещины, шелушение и отпадение штукатурного слоя местами, увлажнение поверхности стены на уровне цоколя здания из-за отсутствия необходимой очистки от снега участка по периметру здания в зимнее время, низкое качество штукатурки.



3 ИЛЮСТРАЦИЯ

Место обследования: фрагмент фасада жилого здания с окном

Описание дефектов: выявлено разрушение штукатурки и кирпичной кладки, вследствие неправильно установки металлической решетки.

Отсутствует заполнение оконного проема (забит досками).

Подоконной участок не защищен металлическим отливом, вследствие этого наблюдается штукатурки этого участка.



ИЛЛЮСТРАЦИЯ 4

Место обследования: фасад жилого здания с балконом

Описание дефектов: на иллюстрации зафиксировано разрушение балконной плиты - скалывание бетона местами; шелушение и отпадение штукатурного слоя, рост мха и другой растительности. Наблюдается наличие трещин в штукатурном слое фасада, шелушение и отслоение штукатурного слоя. Так как над балконом отсутствует козырек, а также балконная плита не имеет уклона, вследствие чего происходит накапливание осадков и интенсивное увлажнение плиты балкона, а также части стены фасада здания примыкающей к балкону, что в итоге и приводит к появлению дефектов описанных выше.



ИЛЛЮСТРАЦИЯ 5

Место обследования: 2 этаж фасада здания

Описание дефектов: на иллюстрации видна трещина в стене, появившаяся вследствие неравномерной осадки или просадки основания фундаментов.

Частично отсутствует остекление оконного блока (забит досками).



Список литературы

1. ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий / Госгражданстрой. - М.: СИ, 1988. - 88 с.

2. Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, обще-ственных зданий и зданий коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. Сборник № 28 / Госстрой СССР. - М., СИ, 1970.

3. Вольфсон В.Л. и др. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий: Справочник производителя работ / В.Л. Вольфсон, В.А. Ильяшенко, Р.Г. Комисарчик. - М.: Стройиздат, 1995. - 252 с.

4. Бойко М. Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооруже-ний: Учебное пособие для вузов. - Л.: СИ, 1993. - 256 с.

5. Физдель И.А. Дефекты и методы их устранения в конструкциях и сооружениях. М.: Стройиздат, 1970. - 176 с.

Размещено на Allbest.ru