Особенности оценки зданий – памятников культурного наследия

По монастырю и слободе получили свое название три Зачатьевских переулка. Название Молочного переулка историк-москвовед

П. В. Сытин объяснял тем, что здесь в начале XIX века находился молочный рынок. НазваниеКоробейникова переулка произошло от фамилии владельца старинной усадьбы - купца Ф.Н. Коробейникова (Коробейщикова), которому на протяжении двадцати лет в перв. пол. XVIII в. принадлежал самый большой участок на территории 146 квартала. Романюк С.К. Ук. Соч. С. 322

В районе Остоженки в основном селились представители небогатого дворянства, чиновничества, купечества. Участки ближе к реке имели хозяйственное использование, как в XVII веке, так и в дальнейшем. Освоение поймы Москвы-реки затруднялось из-за частых наводнений, случавшихся не только в весеннее половодье, но и при дождевых паводках. С середины XVII века по берегу Москвы реки располагались не только огороды, но и склады леса и дров (так называемый «Лесной ряд»). Лесной торг велся ниже по реке, у Алексеевской башни Белого города. Однако для складов леса именно высокая песчаная пойма левого берега была более пригодна, чем, например, заболоченные участки Замоскворецкой поймы.

История формирования квартала № 137 теснейшим образом связана с Зачатьевским монастырем и с рельефом местности, характер которого определялся в древнейший период протекавшим здесь ручьем (по трассе Бутиковского переулка). До середины XVIII века исследуемая зона была занята огородами Зачатьевского монастыря.

В 90-х гг. XVIII века квартал № 137 включал три обширных владения:

1) коллежского асессора Смагина (позднее - прапорщика Соларева, затем генерал-майора Анненкова), которое занимало почти половину квартала со стороны современного Коробейникова переулка;

2) соседнее крупное владение (с 1769 г. титулярного советника Реткина, с 1789 г. коллежского секретаря Полякова) занимало среднюю часть квартала;

3) третье меньшее по размерам владение корнета Д. В. Тарелкина (с 1791 г.) включало территорию, соответствующую современным владениям № 1, 3, 5 по Молочному переулку. Застройка двора Д.В.Тарелкина, в состав которого входило исследуемое владение, в кон. XVIII-нач. XIX в.в. состояла из одного жилого дома по переулку и хозяйственных строений в глубине участка, большая часть которого была занята садом и огородом.

В 1812 году пожар уничтожил всю деревянную застройку квартала.

В 1824 г. на исследуемой территории был выстроен одноэтажный деревянный жилой дом, состоявший из двух прямоугольных в плане объемов, один из которых торцом выходил на красную линию Молочного переулка.

В 1820-е-1830-е г.г. наступает следующий этап в формировании композиционно-планировочной структуры исследуемого района, связанный с изменением структуры усадебных территорий и дроблением их на более мелкие владения. В 1832 году владение Н. Д. Тарелкина было разделено на четыре участка. На плане за этот год выделен небольшой участок без построек (Молочный, 3) на котором написано «проданная земля». Эта территория оставалась незастроенной до 1839 года. В 1839 году при А.А.Алексеевой был выстроен смешанный двухэтажный жилой дом с пристройкой в каменных столбах. В экспликации к плану сказано, что «верх отделан, жилой, а низ не отделан, жилой же» и, далее, «отделанных - 1 покой, неотделанных - 1 покой», что свидетельствует о том, что здание в укачанном году еще находилось в процессе строительства. По южной границе на плане показано одноэтажное нежилое строение.

В течение всего XIX века застройка квартала оставалась малоэтажной.

Сложившаяся в перв. пол. XIX в. застройка исследуемого владения
просуществовала без изменений до 1886 года, когда одноэтажный деревянный жилой дом был капитально реконструирован с надстройкой второго деревянного этажа и заменой каменного фундамента. Декоративная отделка фасадов и интерьеров, вероятно, относится к кон. XIX -нач. XX в.в. Таким образом, во вт. пол. XIX в. дом получил существующий в настоящий период объем и вид.

Несмотря на бурное развитие многоэтажного доходного строительства в начале XX века в районе Остоженки, характер исследуемого фрагмента городской среды не претерпел существенных изменений. Застройка квартала сохраняла традиционный малый масштаб ампирных и раннедоходных комплексов с разреженным фронтом переулков.

Сформировавшийся в XIX в. застроечный комплекс домовладения, в состав которого входил исследуемый участок, без изменений просуществовал до 1912 года, когда домовладение приобрел московский купец Зигфрид-Луи Лазаревич Таль и присоединил к соседнему участку, при этом была снесена часть хозяйственных построек. Из оценочных описей известно, что квартиры в существующем двухэтажном деревянном жилом доме сдавались внаем.

В начале 1917 года участок № 3 снова стал самостоятельным владением. В советский период в 1930-е годы на нем начала развиваться производственная функция: территория была расширена до Бутиковского переулка и было выстроено двухэтажное производственное здание. К 1990-м гг. территория ПО «Вторнефтесбыт» (затем - ОАО «Складская база ТНП») оказалась полностью застроенной дисгармоничными безликими корпусами (к настоящему времени снесены).

В советский период значительная часть исторического домовладения № 93/111 (Молочный пер., 5) была присоединена к смежному владению №3 по тому же переулку. Интересно отметить, что именно на этой, присоединенной, части владения № 5 стоял по линии переулка главный дом усадьбы корнета Тарелкина, выстроенный в конце XVIII века и перестроенный после пожара 1812 г, (утрачен в раннее советское время). В настоящее время на этом участке возведен жилой дом.

В советский период исторически сложившийся облик района был радикально искажен в результате уничтожения и сноса малоэтажной застройки. В дальнейшем трансформация исторической композиционно-планировочной и объемно-пространственной структуры продолжилась. К настоящему времени значительная часть малоэтажной застройки квартала по Молочному переулку оказалась утрачена. Новое строительство, довольно активно ведущееся в последнее время в этом районе, по масштабу и стилистике зачастую не адаптируется историческим градостроительным окружением.

Вместе с тем историческая градостроительная среда района исследования обладает определенной степенью ценности и сохранности, что нашло отражение в организации здесь заповедной территории «ул. Остоженка - ул. Пречистенка - ул. Волхонка» и объединенной охранной зоны объектов историко-культурного наследия. Жилой дом XIX в., расположенный по адресу: Молочный пер, д. 5, состоит на государственной охране в качестве памятника архитектуры (охр. № 729); квартира № 2 в указанном доме, в которой в 1959-1969 г.г. жил и работал художник В.Е.Попков В 1959 году в квартире № 2 этого дома поселился молодой художник Виктор Ефимович Попков (09.03.1932-12.11.1974), по мнению многих искусствоведов, входящий в десятку лучших советских художников. Жизнь художника оборвалась трагично, он погиб от руки инкассатора… В 1988 году VII съезд художников СССР вынес постановление о создании мемориальной квартиры-музея В. Е. Попкова. 30 июля 1992 года воспоминания дома № 5 по Молочному переулку признали, и он получил свою «медаль» -- «памятник истории и культуры», имеющий мемориальное значение., состоит под государственной охраной в качестве памятника истории (охр. № 253/ист.). Здание расположено на территории объединенной охранной зоны памятников истории и культуры г. Москвы № 5, утвержденной постановлением Правительства Москвы № 881 от 16.12.1997 г.

Историко-информационная карта исторического домовладения представлена в приложение № 1.

2.2 Историко-архитектурная характеристика здания

Согласно Федеральному закону №73-ФЗ гл. 6, ст. 33 «недвижимые памятники истории культуры, расположенные на территории г. Москвы, их территории подлежат защите от уничтожения, повреждения, нарушения установленного режима содержания и использования и других действий, причиняющих вред памятникам истории и культуры и их территориям, а также защите от неблагоприятного воздействия окружающей среды и иных негативных воздействий». В соответствии с Нормами и правилами проектирования планировки и застройки г. Москвы, утвержденными постановлением Правительства г. Москвы № 49 от 25.01.2000 г., п. 2.2.1 «территория памятника истории и культуры... подлежит охране и использованию вместе с самим памятником как единый комплекс». В этой связи базовыми принципами любых реставрационно-реконструктивных работ, осуществляемых на территории памятника, должно быть обеспечение безусловной физической сохранности и реставрации самого здания-памятника, а проектируемые мероприятия не должны вносить радикальных искажений в его непосредственное градостроительное окружение, чтобы сохранить условия его восприятия.

Исследуемый фрагмент исторической градостроительной среды расположен в древнем историческом районе Москвы в пределах Садового кольца на территории квартала № 137, ограниченного Молочным, Бутиковским и Коробейниковым переулками. Данная территория, несмотря на целый ряд деструктивных трансформирующих изменений советского и постсоветского периодов, обладает определенной историко-культурной ценностью, что нашло отражение в организации здесь заповедной территории (ул. Остоженка - ул. Пречистенка - ул. Волхонка) и объединенной охранной зоны объектов историко-культурного наследия, в состав которых входит исследуемое домовладение. Историко-культурную ценность представляет культурный слой, древняя планировочная структура и ценная историческая застройка, среди которой выделяются состоящие на государственной охране и вновь выявленные памятники архитектуры.

Заповедная территория представляет особую градостроительную, ландшафтную и историко-культурную целостность, ценность которой определяется высокой степенью концентрации памятников истории и культуры, совокупностью исторически сложившихся градостроительных приемов и своеобразием городского ландшафта. В соответствии с Нормами и правилами проектирования планировки и застройки г. Москвы, утвержденными постановлением Правительства г. Москвы № 49 от 25.01.2000 г., п.2.2.2 «заповедным территориям соответствует строгий режим регулирования застройки, предусматривающий сохранение и восстановление своеобразия и ценностных параметров традиционного городского ландшафта, а также обеспечение оптимальной взаимосвязи современных построек с исторической градостроительной средой».

Объединенная охранная зона памятников истории и культуры является «территорией с особо строгим режимом использования земель, запрещающим строительную и хозяйственную деятельность, которая может привести к нарушению физической сохранности объектов культурного наследия, а также искажению условий их восприятия и традиционных высотных параметров ценного градостроительного окружения. Преимущественным режимом содержания охранной зоны является регенерации градостроительного окружения памятника истории и культуры (для участков, радикально трансформированных, определен режим реновации - новое строительство в масштабе традиционного морфотипа застройки)». Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы, утвержденными постановлением Правительства г. Москвы № 49 от 25.01.2000 г. (МГСН 1.01- 99) п. 2.2.3.

Двухэтажный деревянный на каменном фундаменте жилой дом состоит из двух прямоугольных в плане корпусов - основного, торцом выходящего на красную линию Молочного переулка и дворового, расположенного в глубине вдоль красной линии переулка и под прямым углом примыкающего к основному корпусу. В основе здание является главным домом городской усадьбы, возникшей в послепожарный период и принадлежавшей майору Н.Д. Тарелкину.

В строительной истории здания можно выделить несколько этапов. В 1824г. был возведен одноэтажный деревянный жилой дом, торцом выходящий на красную линию переулка; со стороны двора к нему под прямым углом примыкал прямоугольный в плане одноэтажный деревянный корпус, расположенный вдоль переулка и в 1830-е г.г. увеличенный в объеме.

В 1886 г. по заказу домовладельцев Сысоевых была проведена капитальная реконструкция всего здания: подведен новый каменный фундамент, надстроены вторые деревянные жилые этажи над корпусами, объединенными двухэтажной пристройкой для лестниц. Вероятно, была проведена внутренняя перепланировка.

Первоначальная композиция и декоративное убранство фасадов здания не документированы. В архивных материалах 1886 г. сохранились проектные чертежи, предполагающие упрощенное оформление уличного фасада основного корпуса и лицевого фасада дворового корпуса (профилированные междуэтажная тяга и венчающий карниз, наличники окон с простой профилировкой).

На чертеже 1903 г. зафиксирована существующая декоративная отделка уличного фасада основного корпуса, типичная для модерна. Наиболее насыщены декором фасады основного корпуса. Уличный фасад в 5 осей оштукатурен, его нижняя часть отделана «под руст». Окна второго этажа оформлены штукатурными наличниками с «фартуками» и лепным растительным орнаментом в завершениях, прерывающих линию фриза над окнами второго этажа. Венчающий карниз с дентикулами завершает декор фасада. На западном и восточном боковых фасадах основного корпуса декор частично повторяется. В настоящее время значительная часть декора восточного фасада утрачена. Лицевой фасад дворового корпуса имеет более скромное декоративное оформление. Дворовые фасады частично обшиты досками.

В интерьере в основном сохранилась историческая планировка, частично искаженная установкой современных перегородок. С утратами сохранились элементы декоративного убранства интерьеров - ажурная металлическая решетка парадной лестницы; печи, отделанные белым кафелем; лепные потолочные карнизы и розетки, выстилка пола лестничных площадок метлахской плиткой; межкомнатные и входные двери, дубовый паркет и т.д. В кон. XIX - нач. XX в.в. бывший главный дом городской усадьбы использовался для сдачи квартир внаем.

Изменения советского и постсоветского периодов негативно отразились на архитектурном облике и техническом состоянии здания. После 1917 г. бывшие доходные квартиры приспособили под коммунальные, устроив дополнительные перегородки. В 1990-е г.г. дом горел. В результате в значительной степени был утрачен декор восточного бокового фасада основного корпуса и частично отделка вестибюля парадной лестницы на втором этаже. От протечек во время тушения пожара пострадала лепная декоративная отделка потолков (карнизы, розетки). В 1995 г. над основным корпусом надстроена дисгармоничная деревянная мансарда.

На сегодняшний день здание состоит на государственной охране как памятник архитектуры (охр. № 729). Квартира № 2, в которой в 1959-1969 г.г. жил и работал известный художник В.Е.Попков, состоит на государственной охране как памятник истории (охр. № 253/ист.). Здание - ценный элемент исторической градостроительной среды, поддерживает фронт застройки Молочного переулка, интересный образец жилого дома XIX в., выстроенного в два этапа (1824 г., 1886 г.) и сохранившего декоративную отделку фасадов и интерьеров в формах модерна.

2.3 Учетно-инвентаризационная карта исторического строения

Наименование: Жилой дом
Адрес современный: Административный округ Центральный Территориальное управление Хамовники Район (1989г.) Ленинский Микрорайон № 17 Квартал № 137 Улица Молочный пер. Домовладение № 5 Строение № 1	Адрес исторический: Часть Пречистенская Домовладение № 93/111 Улица Молочный пер. Полицейский № 5
	Молочный переулок
Габариты здания: Общая площадь 1721,6 кв.м Жилая площадь 456,0 кв. м Верхняя отметка 10,9 м объекта
Материал: дерево, кирпич, стекло
Этажность: 2 этажа + мансарда, техподполье
Датировка: Обобщенная до 1700 1701 - 1760 1761 -1812 1813 - 1850 1851 - 1990 1901 - 1917 1918 - 1935 1936 - 1956 Уточненная 1824 1886
Датировка надстройки:
Владелиц (арендатор):
Современное использование:
Охранный статус: V Памятник архитектуры № (состоит под госохраной) охр. № 729/арх. Здание предложено к постановке под госохрану	V Памятник истории № (состоит под госохраной) охр. № 253/ист.
Нахождение объекта в зонах особого режима: V Территория памятника Архитектуры № 129 V Охранная зона объединенная зона объектов историко-архитектурного наследия	V Заповедная зона «Улицы Волхонка, Пречистенка, Остоженка» V Зона регулирования застройки строгого режима
История строительства: Основные строительные периоды Характер строительных работ Архитектор Заказчик 1824 г. Выстроен 1-эт. деревянный жилой дом на каменном фундаменте, торцом выходящий на красную линию переулка. Под прямым углом к нему пристроен одноэтажный деревянный дворовый корпус. майор Н.Д. Тарелкин 1830-е гг. Дворовый корпус увеличивают пристройкой. майор Н.Д. Тарелкин 1886 г. Капитальная перестройка здания: подводят новый каменный фундамент, надстраивают 2-й деревянный этаж, делают пристройки для лестниц, разбирают восточную часть дворового корпусаю купеческие дети Е.А. и А.А. Сысоева Кон. XIX - нач. XX в. Фасады и интерьеры здания получают отделку в формах модерна
Историческое использование: Наиболее раннее из установленных 1775 - 1812 1813 - 1861 1862 - 1900 1901 - 1917 жилой дом жилой дом жилой дом жилой дом
Техническое состояние: Хорошее Удовлетворительное Неудовлетворительное Аварийное Древесина стен и перекрытый на многий на многих участках поражения гнилью и жучком, в фундаментах имеются трещины; перекрытия по результатам технического заключения «Мосжилниипроект» требует замены. Горизонтальная гироизоляция отсутствует.
Реконструкция проводилась	Реставрационные работы поводились
V Искажения и утраты: Изменения в планировке некоторых помещений. После пожара 1990-х гг. частично утрачен декор восточного фасада основного корпуса и отдельные элементы декоративного убранства интерьеров. В 1995 г. над основным корпусом надстроена деревянная мансарда.
Историко -культурная ценность:
V Градостроительная	V Архитектурная
Композиционно - планировочная роль а) в застройке улицы доминанты городского здания композиционный акцент местного значения рядовой элемент формирующий линию застройки не играет активной роли б) в застройке домовладения главное здание домовладения второстепенное здание домовладения	Ценные фасады: а полном объеме главный Лицевые фасады основного и дворового корпусов оштукатурены. Сохранена декоративная отделка элементами в формах модерна с характерными для стиля "текучими" линиями (лепные наличники - "фартуки", фриз, венчающий карниз). Фасад дворового корпуса оформлен скромнее. Ценные интерьеры: в полном объеме фрагменты В целом сохранилась историческая планировочная структура и отдельные элементы декоративной отделки (фигурное металлическое ограждение парадной лестницы, лепные потолочные карнизы и розетки, межкомнатные и входные двери).
Молочный пер.
V Историко-мемориальная ценность: В 1950 - 1970-е гг. в доме жил и работал художник В.Е. Попков Наличие в здании мемориальных помещений: сохранились не сохранились не установлены
Оценка историко-культурной значимости объекта: Здание - ценные элемент исторической градостроительной среды, додерживает фронт застройки переулка; интересный образец деревянного жилого дома XIX в. с фасадами и интерьерами в формах модерна; обладает историко-мемориальной ценностью.
Рекомендовано к постановке под государственную охрану по материалам обследования
Формуляр заполнен на основании: историко-архитектурных исследований предварительных комплексных V Место хранения историко-архитектурного исследования памятника истории и культуры - жилого дома XIX в. ЗАО "ЦИГИ" иное
Формуляр заполнен 17.06.2002

III. Практика оценки здания-памятника культурного наследия, по адресу: Молочный переулок, д. 5.

При оценке объектов недвижимости применяются три классических подхода: сравнительный, доходный и затратный.

3.1 Оценка здания-памятника культурного наследия сравнительным подходом

Базой оценки при использовании данного подхода является понятие рыночная стоимость - расчетная величина, за которую собственник следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Оценка стоимости памятника за длительный исторический период может осуществляться на основе данных ряда сделок купли-продажи, переоценок с указанием стоимости или доходности. Корректировка стоимости должна осуществляться на основе данных сопоставления факторов во времени с учетом изменения состояния, условий в содержании памятника, в окружении, и укладе жизни людей. Одним из возможных направлений решения этих вопросов является сопоставление покупательной способности рубля в золотом или серебряном исчислении, отражающей изменение условий воспроизводства памятника во времени.

Общая формула расчета сравнительным подходом:

Стоимость здания-памятника = Стоимость аналога + Корректировка на юридически передаваемые права + Корректировка на условия финансирования + Корректировка на время продажи + Корректировка на стоимость прав на земельный участок + Корректировка на престижность (связанной с местоположением) + Корректировка на престижность (связанной с социальной градацией общества) + Корректировка на престижность (связанной с ликвидностью объекта и ростом его стоимости) +

+ Корректировка на ремонтно-реставрационные работы + Корректировка на благоустройство + Корректировка на наличие доходоприносящих помещений + Прочие корректировки.

С = У (Ц1ЧК1ЧУ1+Ц2ЧК2ЧУ2 + … + Ц_iЧК_i ЧУ_i), где:

Ц_i - цена продажи i-го сравниваемого объекта недвижимости;

К_i- общая величина корректировки цены продажи i-го сравниваемого объекта недвижимости;

У_i- удельный вес i-го сравниваемого объекта недвижимости в общей стоимости образца; УУ1 = 1,00.

Однако применение сравнительного подхода весьма ограничено для оценки памятников вследствие ограниченной информации на рынке недвижимости и сложных процедур корректировок, поэтому при оценки данного объекта он использоваться не будет.

3.2 Оценка здания-памятника культурного наследия доходным подходом

Объект оценки при подходе - это стоимость права собственности на памятник при существующем использовании, которая характеризуется как рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении его существующего использования при предположении, что в таком виде оно может быть продано на открытом рынке при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости, независимо от того является ли существующее использование имущества наиболее эффективным или нет.

Метод оценки - подход с позиций стоимости действующего предприятия величина которого определяется как результат капитализации дохода, получаемого от функционирования имущественного комплекса в целом. Оценка стоимости памятника как отдельного объекта заключается в определении величины вклада, который он вносит в результаты экономической деятельности.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из трех методов:

· прямой капитализации доходов;

· дисконтированных денежных потоков (ДДП);

· валового рентного мультипликатора (ВРМ).

Метод капитализации дохода используется:

· если потоки доходов стабильны в длительном периоде времени и представляют собой значительную положительную величину;

· если потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / К_кап, где:

ЧОД - годовой (или среднегодовой) чистый операционный доход;

К_кап - коэффициент капитализации.

ЧОД = ПВД - Потери + Прочие доходы - ОР, где:

ПВД - потенциальный валовой доход;

Потери определяются с учетом типичного уровня управления на конкретном сегменте рынка (учитываются коэффициент недоиспользования площадей, коэффициент потерь при сборе арендных платежей и т. п.);

Прочие доходы определяются при нормальных условиях эксплуатации объекта в целях обслуживания арендаторов (например доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т. п.);

ОР - операционные расходы, то есть расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить:

· на условно-постоянные (налог на имущество, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала, если она фиксирована, вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на нее);

· на условно-переменные (коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление);

· на расходы на замещение, или резервы (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений, резервы на замещение также учитывают эти расходы).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

К_кап = d + N, где:

К_кап - коэффициент капитализации;

d - ставки дохода на капитал (рассчитывается как сумма безрисковой ставки + риск вложения в недвижимость + риск низкой ликвидности + риск инвестиционного менеджмента);

N - нормы возврата капитала.

Обычно применяются три способа возврата капитала (для недвижимости, имеющей тенденции снижения стоимости во времени или с достаточно стабильной во времени стоимостью):

· прямолинейный (метод Ринга);

· по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции, аннуитетный способ (метод Инвуда);

· по фонду возмещения и безрисковой ставке доходности (метод Хоскольда).

В отношении зданий-памятников N = 0. Однако определение прогнозного роста или снижения стоимости здания-памятника должен производить оценщик. При наличии роста стоимости объектов требуется определять корректировки, снижающие дисконт при построении коэффициентов капитализации.

Ограничивающие условия применения метода прямой капитализации:

· нестабильность потока доходов;

· недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Метод ДДП применяется в следующих случаях:

· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

· потоки доходов и расходов имеют сезонный характер;

· оцениваемая недвижимость - многофункциональная.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

С = У (ДП_i/ (1 + d)t + М / (1 + d)n, где:

ДП_i - денежный поток i-го временного периода;

d - ставка дохода на капитал (дисконт);

t - период дисконтирования;

М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года - n) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков:

ДП_i = ЧОД_i - Капиталовложения_i - Обслуживание кредита_i + Прирост кредитов_i.

Метод валового рентного мультипликатора является ориентировочным. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) показывает отношение стоимости помещений к годовой арендной ставке (Г_ар):

РС = ВРМ Ч Г_ар.

Для реализации метода используется большое количество статистически обработанных данных для определения ВРМ с использованием рыночной экстракции. Годовые арендные ставки для оцениваемых объектов недвижимости подбираются с использованием методологии сравнительного подхода. Для различных групп подбираются различные алгоритмы оценки. Применение доходного подхода возможно только для объектов, которые могут генерировать доход и за счет этого самостоятельно функционировать, то есть в таких объектах реализуются чисто коммерческие функции, но не все здания можно приспособить под такие функции.

3.3 Оценка здания-памятника культурного наследия затратным подходом

Применение затратного подхода в сравнении с сравнительным и доходным имеет наибольшее значение, поэтому рассмотрим оценку памятников с использованием затратного подхода, как наиболее прозрачного и более объективного. В общем случае при оценке памятников культурного наследия следует выделить три основных актива - земельный участок, улучшения (здания, сооружения) и нематериальную составляющую, присущую конкретному объекту. Отсюда стоимость памятников культурного наследия будет определяться, как сумма этих трех активов:

Стоимость памятника = Стоимость земельного участка + Стоимость улучшений + Стоимость нематериальных активов.

3.3.1 Оценка стоимости памятника как формы существования исторического и культурного наследия

Методические подходы при оценке памятника представляют собой процесс расчета стоимости своеобразного вида нематериальных активов. Потребительная стоимость памятника заключается в способности удовлетворять потребности людей в использовании духовных ценностей, носителем которых является памятник.

Содержание методологических подходов при оценке стоимости исторической и культурной ценности памятника следующие:

- определение объема затрат, необходимых для создания условий, обеспечивающих доступность народу этих духовных ценностей и, величина которых складывается из средств необходимых для создания условий для проведения ремонтно-восстановительных работ, реализации программ обучения специалистов, просвещения людей, выпуск литературы и других форм просветительской деятельности;

- расчет величины потерь, которую понесут люди от уничтожения, незнания, скрытия исторических и культурных этих ценностей;
- денежная величина, которая получается как разница между рыночной стоимостью памятника и недвижимостью, созданной в современных условиях, аналогичной по физическим параметрам, месторазположению и функциям использования.

Определение стоимости памятника с учетом фактора исторической и культурной ценности сводится к расчетам, в результате выполнения которых находится величина увеличивающая стоимость памятника как материального носителя этой ценности, т.е. НМА здания-памятника.

Используется следующая формула расчета:

С = Б Ч Квс(1+Кис/100) Ч Кк где:

С - стоимость памятника, учитывающая его историческую и культурную ценность;

Б - восстановительная стоимость в ценах и тарифах на момент оценки;

Квс - коэффициент времени сооружения строительства;

Кис - коэффициент историчности;

Кк - коэффициент корректировки, частично учитывающий фактор историко - культурной ценности при расчете величины восстановительной стоимости памятника, принимается равным -1/1,5. = 0,67.

Формула для расчета коэффициента историчности:

Кис = Ка Ч Ку Ч Кг Ч Кип Ч Киф Ч Кдф Ч Кдин Ч Кпс Ч Кмр, где:

Ка - коэффициент авторства;

Ку - коэффициент уникальности;

Кг - коэффициент градостроительной роли;

Кип - коэффициент исторической подлинности;

Киф - коэффициент исторической функции;

Кдф - коэффициент характера декора фасада;

Кдин - коэффициент декора интеръеров;

Кпс - коэффициент сохранности планировочной структуры;

Кмр- коэффициент мемориальной ценности.

Расчет коэффициента историчности (значения коэффициентов взяты из приложения № 2):

Кис = 1,0 Ч 1,3 Ч 1,5 Ч 1,3 Ч 2,0 Ч 1,5 Ч 2,0 Ч 1,5 Ч 2,0 = 45,63

Расчет восстановительной стоимости:

Б = общая площадь объекта в кв.м. Ч стоимость руб./кв.м. http://www.onlinearenda.ru/articles/news/?id=15&id_content=1385 =

= 1721,6 Ч 308 805 = 531 638 688 руб.

Расчет стоимости памятника с учетом исторической и культурной ценности:

С = Б Ч Квс(1+Кис/100) Ч Кк = 531 638 688 Ч 2,0(1+45,63/100) Ч 0,67 =

= 531 638 688 Ч 2,92 Ч 0,67 = 1 040 097 292 руб.

3.3.1. Расчет стоимости земельного участка.

Сзу = площадь земельного участка в кв. м. Ч стоимость руб./кв.м. http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=83&Id=1442&ContId=301 =

= 1100 Ч 102000 = 112 200 000 руб.

3.3.2 Затраты на реконструкцию, реставрацию и приспособление под жилые цели включают в себя ряд следующих основных работ:

· подготовка к зиме;

· устройство временных защитных конструкций над памятником;

· устройство лесов;

· усиление фундаментов;

· устройство приямков;

· устройство перекрытия над подвалом;

· разборка конструкций крыши и перекрытий 1 и 2 этажей;

· устройство перекрытия над 1 этажом;

· устройство перекрытия над 2 этажом; конструкция покрытия здания;

· воссоздание кирпичной кладки наружных стен 2 этажа;

· реставрация внутренних кирпичных стен 1 и 2 этажа;

· устройство лестниц;

· устройство переходных лестниц;

· устройство перегородки из пенобетонных блоков на 2 этаже;

· гипсокартонные перегородки;

· реставрация белокаменного цоколя;

· реставрация архитектурно-лепного декора фасада;

· реставрация архитектурно-лепного декора интерьеров;

· паркетные работы по 1, 2 и 3 этажам;

· оконные и дверные балконные блоки;

· работы по интерьерам, столярные заполнения;

· работы по интерьерам окон и дверей;

· устройство парадной лестницы;

· металлическое ограждение кровли;

· малярные работы по фасадам;

· устройство полов на лестничной площадке 2 этажа;

· воссоздание белокаменного декора фасада;

· металлические козырьки над входами в здание;

· воссоздание карнизов по фасадам;

· устройство и навеска водосточных труб по фасадам и пр.

Исходя из выше перечисленных работ (и согласно акту-приемки законченного строительства объекта приемной комиссией № 010327) стоимость строительно-монтажных работ равна 139 642 360 руб., плюс оборудование, инструмент инвентарь общей суммой 1 484 440 руб. и прочие затраты, сметная стоимость затрат на реконструкцию, реставрацию и приспособление под жилые цели составляет 183 306 920 руб.

Из всего этого следует, что приблизительная стоимость здания-памятника культурного наследия, расположенного по адресу: Молочный пер., д.5, представляет собой сумму = 112 200 000 руб. + 183 306 920 руб. +

+ 1 040 097 292 руб. = 1 335 604 212 руб.

Заключение

«...С конца 90-х годов Москва начинает лихорадочно перестраиваться. Безжалостно ломаются старые дома, и на их месте воздвигаются многоэтажные здания - в центре с торговыми помещениями и конторами, в Белом и Земляном городе - с квартирами, оборудованными по последнему слову техники...». Из путеводителя 1917 г. «По Москве».

В соответствии с российским законодательством оценка памятников культурного наследия осуществляется для различных целей и назначений (страхование объектов от уничтожения, налогообложение, вовлечение их в коммерческий оборот, передача на инвестиционных условиях и т. д. и т. п.).

Основным документом в данной области является закон “Об объектах культурного наследия”, принятый в 2002 году, запрещавший приватизацию памятников до 2010 года, поскольку в то время еще не существовало полного реестра памятников, они не были разделены на памятники регионального и федерального значения, и в том, что касалось собственно “предметов охраны”, также царила полная неясность.

За восемь прошедших лет в этой области мало что изменилось, однако Государственная дума отменила мораторий раньше срока по той причине, что памятники находились (да и сейчас находятся) в плачевном состоянии. У государства средств на реставрацию нет. Следует также отметить, что ни одно государство мира не в состоянии на должном уровне содержать все памятники культурного наследия. Решением данного вопроса стала передача памятников в заботливые руки богатых бизнесменов, иначе бы они рухнули, не дождавшись 2010 года.

Бизнес, впрочем, и раньше активно работал с памятниками. Для этого заключался инвестиционный контракт с городскими властями. Бизнес-структура как инвестор брала на себя обязательство произвести реставрацию здания, сохранив, к примеру, фасады и внутреннюю планировку. За это ей разрешалось использовать памятник под свои нужды -- устраивать там ресторан, магазин или офис. Хотя законодательство многих европейских стран запрещает владельцам памятников архитектуры не то что стеклопакет или кондиционер поставить, а даже гвоздь без разрешения вбить, иначе их лишат права собственности. "Это тот молот, который должен падать на голову владельцу, и он должен находиться в страхе, - считает профессор Московского архитектурного института Наталья Душкина. - Если он, владея уникальным сооружением, захочет поменять внутреннюю планировку дома, он должен изначально знать, что этого делать нельзя, поскольку это является национальным достоянием".

В России же с инвестором/новым собственником заключается Охранное обязательство Охранное обязательство, охранный договор, охранно-арендный договор - специальный документ, обязывающий, пользователя, владельца, собственника, арендатора выполнить весь комплекс работ, обеспечивающих необходимый уровень технического состояния объекта культурного наследия, а также ограничивающий имущественные права владельца, арендатора в отдельных вопросах эксплуатации, использования, распоряжения и владения., в котором будут указаны все ограничения и обременения в отношении объекта культурного наследия, установленные уполномоченным государственным органом. Так, наиболее типичными ограничениями, устанавливаемыми в отношении использования зданий-памятников, являются:

· обеспечение неизменности облика и интерьера памятника недвижимости в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для его включения в реестр памятников;

· обязательное согласование осуществления проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника недвижимости (об упомянуто выше);

· обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения. Указанный режим в частности предусмотрен в ст. 99 Земельного Кодекса РФ, где говорится о строгом соответствии использования таких земельных участков их целевому назначению (изменение которого не допускается), а любая деятельность (в т. ч. хозяйственная), противоречащая подобному назначению также запрещена;

· обеспечение доступа к памятникам недвижимости. Условия такого доступа устанавливаются собственником по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

Исходя из даннойработы и в соответствии с гл. 1, ст. 3 Федерального закона № 73 «Об объектах культурного наследия» историческими памятниками, можно считать «объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры».

Категория «здания-памятники» многочисленна и для облегчения оценки данной категории все здания-памятники принято объединять в группы из пяти обобщающих факторов:

· времени создания;

· авторского решения;

· конструкционного воплощения;

· внешних факторов воздействия;

· местоположения и т.п.

Исходя из вышеперечисленного, важность здания-памятника заключается в том, что это объект, имеющий историческое и культурное значение для общества. А как писал академик Д.С. Лихачев «культура - это «базис», основание всей нашей жизни, всего социально-экономического развития…, главный смысл и главная ценность существования как отдельных народов и малых этносов, так и государств».

Россия - самая богатая в экономическом отношении страна мира и особая цивилизация с уникальной национальной Культурой. У этого организма своя аксиоматика мышления, поведения, свои традиции… Культура - это часть благосостояния любой нации. Но как оценить духовные, душевные, нравственные ценности? Как оценить стоимость Грановитой палаты Московского Кремля, дошедших до нас уникальных фрагментов жилой застройки XVIII в. в центре Москвы? Очевидно, что все это имеет огромную ценность. Тришин В.Н. ???????? ????????????? ???????? ??????????????, ??????????? ???? ????????? ?????? ???, ???????? ???????????????????? ????, ??????????? ???????? ???????? «???».

На данный момент существует три основных вида подходов к оценке исторических зданий-памятников культурного наследия: сравнительных продаж, доходный и затратный.

В данной дипломной работе рассматривался охраняемый государством памятник истории и культуры жилой дом XIX в., в котором в период с 1959 по 1969 гг. жил и работал художник В.Е. Попков. Для расчета оценки его стоимости из трех видов подходов к оценке был выбран подход, наиболее оптимально отражающий стоимость памятника, а именно затратный. Отказ от использования в расчетах доходного и сравнительного методов обусловлен следующими причинами:

1. Доходный подход отражает типичную мотивацию покупателя доходной недвижимости - ожидание будущих доходов с требуемыми характеристиками. С использованием доходного подхода оценивается стоимость недвижимости на дату оценки как текущая стоимость будущих денежных потоков. Из этого следует, что применение доходного подхода возможно только для объектов, которые могут генерировать доход и за счет этого самостоятельно функционировать, то есть в таких объектах реализуются чисто коммерческие функции. Т.к. оцениваемое в данной работе здание-памятник изначально относившееся к категории «жилые здания», за прошедшие годы не менял своего функционального назначения и не было ориентировано на принесение доходов, следовательно использование данного метода не целесообразно.

2. Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спрос и предложение, замещение, вклад. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Рассматривается определенный сегмент рынка недвижимости, его соответствие свободной конкуренции и изменение цен во времени. Отсутствие в нашей стране развитого первичного рынка купли-продажи аналогичных объектов во многих случаях заставляет отказаться от применения сравнительного подхода.

Следовательно, для оценки рассматриваемого здания-памятника, являющегося недоходной недвижимостью остаются только один подход - затратный.

Однако при оценке зданий-памятников всегда возникают трудности связанные с отсутствие в российском законодательстве общепринятой методики по оценке зданий - памятников культурного наследия, так же проблему составляет отсутствие четкого алгоритма стоимостного расчета влияния ценообразующих факторов, его заменяет ряд формул и коэффициентов.

Общий вывод после анализа данной проблематики только один: срочная необходимость в разработке единой методики и подхода к оценке зданий-памятников культурного наследия, так как «все это - последние остатки прошлого... С каждым днем старое исчезает. И все же мы не без грусти думаем об этом прошлом, гуляя по уголкам барской Москвы. Это прошлое для нас поэтично, может быть, от сознания, что оно невозвратно». «По Москве», 1917 год.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1.Закон города Москвы № 26 от 14 июля 2000 г. (ред. от 10.06.2009) «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры».

2.Земельный кодекс Российской Федерации. - М.: ГроссМедиа, 2006 г. - 80с.

3.Конституции Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г.

4.Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы, утвержденными постановлением Правительства г. Москвы № 49 от 25 января 2000 г. (МГСН 1.01- 99).

5.Постановление Правительства РФ №894 от 16 декабря 2002 г. «О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия».

6.Постановление Правительства РФ №1 027-ПП от 13 ноября 2001 г. «О внесении изменений в организацию работ по эксплуатации жилищного и нежилого фондов микрорайона N 17 Остоженка Управы района Хамовники (Центральный административный округ)».7.Распоряжение Правительства Москвы № 1962-РП от 16 декабря 2002 г. «О признании жилых домов по адресам: Бутиковский переулок, д. 5, строение 2 и Молочный переулок, д. 5 аварийными».

8.Федеральный закон № 73-ФЗ от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

9.Федеральный закон № 258-ФЗ от 26 декабря 2006 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием разграничения полномочий».

Монографии и учебные пособия:

10. Башкатов В.С., Бузова И.А. Основы оценки стоимости недвижимости: учебно-методическое пособие. СПб: Издательство Санкт-Петербургского государственного университета, 2005 г.

11.Башкатов В.С., Морфологический анализ в оценке памятников культурного наследия - «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 11 (98), 2009 г.

12. Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации». № 12 (87) за 2008г., № 12 (99) за 2009г.

13. Оценка недвижимых памятников истории и культуры: проект РОО. СТО РОО 21-05-97.

14. Табакова С.А., Пьянков В.И., Использование укрупненных стоимостных показателей при оценке объектов культурного наследия - «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 9 (96), 2009 г.

15.Тришин В.Н., О проблемах оценки культурных ценностей - составной части национального богатства России. «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 9 (24), 2003 г.

16. Яскевич Е.Е., Теория и практика оценки зданий - памятников культурного наследия. "Имущественные отношения в Российской Федерации", № 6 (93), июнь 2009 г.

Интернет-ресурсы

17. Аналитический сайт - http://www.onlinearenda.ru/articles/news/?id=15&id_content=1385

18. Информационный сайт «Объект наблюдения», архив 2003 г. - http://object.msk.ru/8/05.htm

19. Информационный сайт недвижимости Москвы Apartment.Ru - http://www.apartment.ru/Article/4873829.html

20. Официальный сайт ООО «Научно-практический центр профессиональной оценки» - http://www.cpcpa.ru/

21. Официальный сайт Москомнаследия - http://www.mkn.com.mos.ru/index.php

22. Официальный сайт Министерства Культуры РФ - http://resursy.mkrf.ru/

18. Официальный сайт НП «Сообщество оценочных компаний «СМАО» - http://smao.ru/ru/community/index.html

24.25. Официальный сайт Всероссийского общества

охраны памятников истории и культуры - http://voopik.ru/

25.26. Официальный сайт Национального центра опеки наследия - http://www.ntrust.ru/default.asp

26.27. Портал для специалистов в области оценки и не только Appraiser.Ru «Вестник оценщика» - http://www.appraiser.ru/

27.28. Портал недвижимости Домком.Ру - http://www.domkom.ru/article1889.html

28.29. Сайт московского городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры - http://www.russist.ru/

29.30. Сайт историко-культорологического проекта о старой Москве «Москва, которой нет» - http://moskva.kotoroy.net/

30.31. Сайт посвященный Филатову Е.М. - http://www.keneman.com/Keneman/Evgeniy-Filatov.html

Приложение № 1

Историко-информационная карта исторического домовладения.

I.АДРЕС СОВРЕМЕННЫЙ Москва, ЦАО, ТУ «Хамовники», микрорайон № 17, квартал № 137 Молочный переулок, 5.

II.АДРЕС ИСТОРИЧЕСКИЙ

кон. XVIII в. - Земляной город, Пречистенская часть, 5 квартал, под нач. XIX в. № 404-м в приходе Зачатьевского монастыря (в

приходе церкви Всемилостивого Спаса что на

воротах Зачатьевского монастыря)

1820-е г.г.Пречистенская часть, 5 квартал, № 434

1830-е г.г.Пречистенская часть, 5 квартал, № 111

вт. пол. XIX в. Пречистенская часть, 1участок, № 93 нов./111 стар.,

Молочный переулок 1910-е г.г.Пречистенская часть, 1 участок,

№ 92+93+790/111+112+111 Молочный переулок

III.ИСТОРИКО-АРХИТЕКТУРНАЯ СПРАВКА

Исследуемая территория является фрагментом исторического домовладения Пречистенская часть, № 93/111, сложная плановая конфигурация которого оформилась в 1832 г. в результате раздела крупной усадьбы. Домовладение расположено на территории квартала № 137, ограниченного Молочным, Бутиковским и Коробейниковым переулками, в древнем историческом районе Москвы в пределах Земляного города. Существующие административные границы исследуемого фрагмента исторической градостроительной среды сформировались в советский период.

В XVII-XVIII в.в. исследуемая территория располагалась на землях, принадлежавших Зачатьевскому монастырю.

Наиболее ранние из обнаруженных графических изображений исследуемой территории относятся к кон. XVIII - нач. XIX в., когда она входило в состав обширного двора корнета Данилы Васильевича Тарелкина, ограниченного с севера Проезжим (будущим Молочным) переулком, с востока - «проездом вдоль болота к Лесному ряду» (будущий Бутиковский пер.), с юга и северо-запада - смежными владениями. Главный дом усадьбы Д.В. Тарелкина - одноэтажный деревянный на каменном фундаменте - располагался вдоль красной линии проезжего (Молочного) переулка. Остальная застройка состояла из трех одноэтажных деревянных жилых и хозяйственных строений, сосредоточенных в северо-западной, наиболее уделенной от Москвы-реки оконечности двора. Значительную часть территории владения занимали сад и огород.

В 1801 г. Тарелкин обращается с прошением разрешить перекрыть кровли и исправить починками деревянные жилые корпуса. Запрос 1803 г. предполагает снос старых построек и возведение нового деревянного жилого дома и хозпостройки.

На плане 1808 г. зафиксировано владение Д.В. Тарелкина, имеющее форму неправильного четырехугольника, вытянутого вдоль Проезжего (Молочного) переулка и включающее территории современных владений №№1/6, 3 и 5 по Молочному пер. и № 8 по Бутиковскому пер. Застройка усадьбы, сосредоточенная в северо-западной части владения, состояла из прямоугольного в плане трехэтажного жилого дома (каменный полуподвал и два деревянных этажа), расположенного вдоль красной линии переулка и двух деревянных одноэтажных хозпостроек, одна из которых стояла вдоль красной линии переулка, а другая - во дворе, вдоль внутриквартальной границы.