Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2009 году права аренды были выкуплены на 5854 земельных участках площадью 23316 гектаров в 46 субъектах РФ, приложение 6.

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2009 году пополниться на 30,3 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда рублей. Тогда как в 2008 г. в консолидированный бюджет поступило 49,5 млрд. руб., в том числе 51,2% от земельного налога и 48,8% от арендных платежей.

Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, то затем интерес начал падать.

В 2009 году зарегистрировано 154702 сделок на общую площадь 91446 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства. Обладателями наибольших площадей - в сумме 11 383 гектаров - стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских целей, оказалось намного больше - 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый. Следует отметить, что количество сделок по продаже земельных участков на торгах по сравнению с 2008 годом в целом по России увеличилось в 2,1 раза, а по площади в 9,3 раза (9562 сделки, 35250 га). Доля сделок, осуществлённых на торгах, составляет по количеству и площади соответственно - 6,2% и 38,5%, приложение 5,6. В 2009 году на торгах по приобретению земель зарегистрировано около 9,5 тыс. граждан и организаций.

Средние по России цены за государственные земли, приобретённые гражданами и юридическими лицами, в порядке выборки по пяти субъектам РФ представлены в приложении 7. Данные таблицы отражают особенности ценообразования развивающегося земельного рынка в регионах с разными природно-экономическими характеристиками.

Рынок земли формируется вокруг областных центров, и самые высокие цены на землю складываются в областных центрах и прилегающих к ним районах. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования и других показателей. Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли.

Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. При этом они руководствуются нормативной ценой на землю. Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога.

В 2009 году в 75 субъектах РФ было зарегистрировано более 305 тысяч договоров купли-продажи. Всего же за период с 1993 по 2009 год количество таких сделок выросло в 31 раз, для дачных участков - в 93 раза. Однако площади реализуемых гражданами участков весьма скромны, приложение 8.

Земельные участки покупались в собственность гражданами в основном для индивидуального жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства, а также организациями для использования в целях промышленности, транспорта, связи, строительства и иного специального назначения. За 2009 год граждане России выкупили для индивидуального жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, приложение 8,116,4 тыс. земельных участков (27732,5 га), в том числе в населённых пунктах 111,0 тыс. участков на площади 26011,1 га, что по сравнению с 2008 годом больше на 3,8 тыс. земельных участков и практически в 2 раза больше по площади приобретённых земель, т.е. увеличение приобретений земельной недвижимости сопровождается увеличением площади в каждой сделке, несмотря на рост цен. В то же время количество покупок земельных участков юридическими лицами за последние три года постепенно снижается, в 2009 году в целом по России приобретено 6384 участка (10128,6 га). Сделок было совершено в два раза меньше, чем в предыдущем году. Ситуация объясняется с одной стороны естественной стабилизацией земельного рынка, а с другой - более выгодными предложениями по аренде земель.

В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 1999-2009 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок.

Таким образом, в настоящее время преобладают арендные отношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок, регулируемый государством и подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно рынок, с гарантиями и правами. И неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать рынок земли наиболее перспективным вложением капитала.

2.2 Необходимость использования земель сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Земли данной категории выступают как основное средство производства в сельском хозяйстве, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их площади, предотвращение развития негативных процессов и повышение плодородия почв.

На 1 января 2009 года площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 401,6 млн. га. К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям. В нее входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота. Кроме того, к категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам.

В соответствии с Земельным кодексом РФ в субъектах РФ фонд перераспределения земель формируется в составе земель сельскохозяйственного назначения. В фонд включаются земельные участки сельскохозяйственного назначения, свободные от обременения правами юридических и физических лиц, в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.

Основанием включения земельных участков в фонд перераспределения в 2009 году являлось решение исполнительного органа власти о переводе земель сельскохозяйственного назначения в фонд в случае добровольного отказа от земельного участка, при принудительном отказе, если нет наследников ни по закону или ни по завещанию. Массовый характер получила передача земельных участков в установленном порядке в фонд при ликвидации сельскохозяйственных предприятий.

За отчетный период общая площадь земель фонда перераспределения увеличилась на 5,0 млн. га и на отчетную дату составила 39,9 млн. га, при этом площадь сельскохозяйственных угодий, вошедших в фонд перераспределения, увеличилась на 1,1 млн. га, приложение 9.

В целом площадь категории земель сельскохозяйственного назначения в РФ по сравнению с предшествующим годом увеличилась на 586,0 тыс. га.

В отчетном году повсеместно отмечался добровольный отказ сельскохозяйственных предприятий, крестьянских хозяйств и других производителей сельскохозяйственной продукции от предоставленных им ранее земель, связанный с их неудовлетворительным экономическим состоянием. Как и прежде, ликвидировались сельскохозяйственные предприятия, крестьянские хозяйства. При этом часто нерешенным оставался вопрос дальнейшей судьбы земельных участков. Вследствие этого, в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ) сведения о таких земельных участках продолжали учитываться как земли сельскохозяйственного назначения, используемые теми или иными юридическими и физическими лицами для сельскохозяйственного производства. По данным статистических наблюдений общая площадь земельных участков ликвидированных в результате банкротства сельскохозяйственных предприятий, но числящихся за предприятиями в ЕГРЗ, на отчетную дату составила 6,2 млн. га.

Земли данной категории в установленном порядке отводились под строительство новых и расширение территории уже действующих предприятий промышленности, транспорта и связи. Из состава земель сельскохозяйственного назначения передавались участки лесохозяйственным предприятиям для целей лесоразведения. За счет земель сельскохозяйственного назначения увеличили в прошлом году свои площади также предприятия и организации, занимающиеся природоохранной деятельностью. Осуществлялся отвод земель сельскохозяйственного назначения и для других несельскохозяйственных целей. Всего за отчетный год предоставлено 35,0 тыс. га для нужд, не связанных с сельским хозяйством, из них сельскохозяйственных угодий - 20,8 тыс. га.

Площадь сельскохозяйственных угодий в составе данной категории земель составила 194,4 млн. га, приложение 10. Площадь несельскохозяйственных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения составила 207,2 млн. га. Это - земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, защитными древесно-кустарниковыми насаждениями, замкнутыми водоемами, а также земельными участками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства. В настоящее время в состав угодий данной категории включены земельные участки, занятые участками леса, находящиеся в постоянном пользовании сельскохозяйственных предприятий, а также земельные участки под водными объектами, которые могут быть переведены в соответствующие категории земель. На протяжении отчетного года в целях соблюдения требований Лесного кодекса РФ велись работы по прекращению права постоянного пользования у сельскохозяйственных предприятий на земельные участки, покрытые лесом, и передаче этих массивов в ведение лесхозов, в результате площадь лесных земель уменьшилась на 87,3 тыс. га. Земли, предоставленные для северного оленеводства, в составе земель сельскохозяйственного назначения занимали 105,7 млн. га. Значительная их часть - это лесные земли, которые со временем могут быть выведены из состава земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями лесного и земельного законодательства. В сравнении с прошлым годом площадь земель, используемых сельскохозяйственными предприятиями для оленеводства, увеличилась на 3,3 млн. га в результате перевода их из категории земель запаса. Данный факт повлиял на увеличение площади лесных земель (на 37,9 тыс. га) в категории земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому в целом доля земельных участков, покрытых лесом, в категории остается по-прежнему высокой и составляет 10,1% (40,6 млн. га). По состоянию на 1 января 2010 года в составе категории земель сельскохозяйственного назначения доля сельскохозяйственных угодий в 23 субъектах РФ составила более 90%, приложение 11. Самое большое количество сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения наблюдалось в Оренбургской и Саратовской областях (более 95%)

В целом по РФ площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни - 4948,25 тыс. га, или 82% от площади неиспользуемых сельскохозяйственных угодий в РФ. Не по целевому назначению использовалось 171,89 тыс. га сельскохозяйственных угодий.

В целом по РФ было вовлечено в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых земель 1490,43 тыс. га, что составляет 24,7% от общей площади неиспользованных сельскохозяйственных угодий в целом по РФ.

В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. Однако сейчас ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям - в крестьянские и личные подсобные хозяйства.

Большинство сельскохозяйственных организаций не имеют финансовых возможностей для того, чтобы подготовить карты земельных участков, оплатить работу по оформлению сделок с собственниками земельных долей и участков. Как правило, доходы этих организаций не позволяют им платить высокую арендную плату или купить земельные доли и участки. Гораздо чаще такие траты могут себе позволить те, кто планирует вести на этих землях строительство.

Формально сельскохозяйственные земли защищены от использования для строительства, но на практике можно наблюдать многочисленные случаи их перевода в земли поселений. Пока такой перевод возможен, пока затраты на него ниже, чем выгоды, которые можно получить от строительства, земля будет выводиться из сельскохозяйственного оборота.

В нашей стране площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни - 82% (4948,25 тыс. га), а это упущенные возможности пополнить бюджет, используя эти земли. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям -- в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. Перед правительством стоит дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает.

2.3 Сравнительный анализ земельных ресурсов сельскохозяйственного назначения в Европе и России

Площадь земель сельскохозяйственного назначения в РФ составляет более 168 млн. га и сопоставима с площадью аналогичных земель в 25 странах Евросоюза вместе взятых, приложение 12.

Суммарно в странах Евросоюза данные площади составляют около 40% общей территории стран, в России доля сельскохозяйственных земель не превышает и 10% объема российской территории, приложение 13. При этом площадь только сельскохозяйственных земель в России в три раза больше, чем общая территория Франции - крупнейшей страны Евросоюза. Франция входит в пятерку ведущих стран - мировых экспортеров продукции сельского хозяйства, более половины ее территории занимают пашни и пастбища. При этом Россия входит в пятерку ведущих стран-импортеров готовой продовольственной продукции. Основную часть сельскохозяйственных земель и в России, и в странах Евросоюза составляет пашня, приложение 14.

Структура сельскохозяйственных угодий России сопоставима со среднеевропейской структурой: около 60% земель составляет пашня, около 30% - пастбища, приложение 15. Несмотря на столь масштабные сельскохозяйственные угодья, эффективность использования земельных ресурсов в России на самом низком уровне по сравнению со странами Европы, приложение 16.

В среднем страны ЕС зарабатывают в 7 раз больше с 1 гектара площади, чем Россия. При условии достижения общеевропейского уровня эффективности использования земельных ресурсов РФ, объем производства сельскохозяйственной продукции в РФ может превысить суммарный объем производства во всей Европе, а Россия - войти в тройку ведущих мировых производителей-экспортеров сельхозпродукции. С учетом более низкой плотности населения в России по сравнению с европейскими странами, объем производства сельскохозяйственной продукции в пересчете на 1 жителя РФ только в 2 раза ниже, чем в среднем по 25 странам Европейского Союза. В среднем по ЕС и по России удельный вес сельскохозяйственного производства в экономике сопоставим и составляет 4-5% ВВП, приложение 17. Объем производства сельскохозяйственной продукции на 1 жителя в России сопоставим с аналогичными показателями в Латвии и Словакии. При этом, например, уровень эффективности использования земельных ресурсов в Словакии более чем в 3 раза превышает российский. Общее количество занятых в российском сельском хозяйстве составляет 6,8 млн. человек, а суммарно в 25 странах Евросоюза - 9,5 млн. человек. Однако следует учесть, что производительность труда персонала, занятого в сельском хозяйстве европейских стран в среднем более чем в 5 раз превышает российский уровень. Соответственно, общий абсолютный объем производимой в России продукции, несмотря на сопоставимые площади сельскохозяйственных угодий, ниже европейского в 7 раз приложение 18.

Аналогичное количество земли на 1 занятого в отрасли позволяет Чехии производить в 4 раза больше продукции на 1 работника, а Эстонии и Венгрии - более чем в 2 раза. А такой же, как в России, уровень производства с/х продукции на 1 работника отрасли Литва и Польша достигает на угодьях, в 2-3,5 раза меньших по площади. Отставание от ведущих европейских стран (Франции, Германии, Великобритании) еще более значительно. Уровень эффективности использования земельных ресурсов и производительность труда в самих европейских странах значительно отличается. Но при этом наилучшие показатели наблюдаются у ведущих стран, которые не являются аграрными. Например, около 10% сельскохозяйственных земель Европы составляют земли Польши. При этом польская экономика производит только 5% общеевропейского объема с/х продукции. Такой же размер угодий позволяет Италии обеспечивать 15% всего объема сельскохозяйственного производства Европы. Значительно отличается по странам и стоимость земельных угодий, но при сравнении эффективности использования земельных ресурсов со среднерыночной стоимостью пашни и пастбищ, разброс по государствам не столь значителен. В среднем по европейским странам на 100 евро стоимости 1 гектара земли объем производства сельхозпродукции составляет 15 евро на гектар в год, по России - 10 евро, приложение 19. Показатель эффективности использования земельных ресурсов для России только в 1,5 раза ниже общеевропейского при уровне производства на единицу площади в 7 раз ниже среднеевропейского. Это означает, что даже в условиях крайне неэффективного использования земельных ресурсов и низкой производительности труда в сельском хозяйстве, стоимость российской земли сельскохозяйственного назначения как минимум в 3-5 раз занижена.

Рассмотрим структуру рынка земли в странах Европы и ее изменение в период 1995-2009 гг., приложение 20. Практически во всех странах с 1995 г. по 2009 г. наблюдается увеличение количества владельцев крупных участков площадью более 50 га за счет участков других категорий, особенно размером меньше 5 га. И только Великобритания имеет обратную тенденцию. Наиболее неконсолидированными являются земли Восточной Европы. В таких странах, как Болгария, Румыния, Венгрия и Словакия более 90% земельных участков по количеству владельцев составляют участки размером до 5 гектар. Страны Восточной Европы ожидает консолидация владельцев земли, приложение 21. Основную часть земельных участков в России составляю участки площадью более 50 га. Это связано с тем, что основная часть участков находится все еще в государственной и муниципальной собственности - 68,7%, в собственности граждан находится 29,9% земли с/х назначения, а в собственности юридических лиц - только 1,4%, приложение 22. При этом Россия имеет уникальную комбинацию участков разных размеров, которая может существенно облегчить крупным игрокам консолидацию с/х земель, приложение 23.

Таким образом, площадь российских земель сельскохозяйственного назначения сопоставима с суммарной площадью аналогичных земель 25 стран Евросоюза. При этом в среднем по европейским странам сельхозугодия занимают 40-50% общей территории стран, в то время как в РФ - не более 10%. Эффективность использования земельных ресурсов и производительность труда в сельском хозяйстве европейских стран в 5-7 раз превышает российский уровень. Земля в России даже с учетом крайне низкой эффективности ее использования значительно недооценена, как минимум в 3-5 раз. В ближайшее время можно прогнозировать процесс консолидации земель Восточной Европы (Болгария, Румыния, Венгрия, Словакия). Основные земельные угодья в России находятся пока в собственности государства и муниципалитетов. При этом в России достаточно равномерно представлен весь спектр земельных участков разных размеров.



3. Российский земельный рынок: проблемы и решения

3.1 Пути совершенствования земельного рынка

Российское землепользование уникально в мире по своим масштабам, оно отличается глубокой и многомерной региональной дифференциацией по природно-климатическим условиям, степени антропогенного освоения, уровню урбанизации и индустриализации, разнообразию населяющих различные территории страны национально-этнических групп. Отсюда понятно, с каким необычайно сложным, жизненно важным фактором общественного воспроизводства мы имеем дело, насколько опасно оставлять его вне сферы государственного управления и как необходимо срочно восстановить такое управление в максимально полном объеме.

Для эффективного управления земельно-недвижимым достоянием России, бесспорно, требуется орган, который осуществлял бы общегосударственную координацию деятельности в данной сфере, занимался комплексным, системным решением возникающих здесь крупных хозяйственных проблем.

В конечном счете, задача состоит в том, чтобы радикально пересмотреть концепцию управления земельно-недвижимым комплексом, выявить механизмы его воздействия на эффективность экономического развития регионов и страны в целом. Представляется необходимым на принципиально новой концептуальной основе создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса, которое должно будет заниматься институциональным, инфраструктурным и экономическим обеспечением процесса формирования нового земельного строя в России и комплексного освоения совокупного земельно-недвижимого экономического ресурса. В составе такого министерства должны быть соответствующие службы и агентства, специализированные на оказании услуг по созданию полноценной информационной базы о земельно-недвижимом ресурсе, ее использованию в прогнозах, программах и проектах развития земельно-недвижимых объектов. Параллельно с системой государственного управления следует стимулировать в установленных границах участие в управлении и негосударственных организаций разных типов и форм собственности.

Формировавшаяся с огромным перерасходом средств и существенными содержательными изъянами автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра этим требованиям ни в коей мере не отвечала. И не только из-за того, что объектом кадастрового учета выступали далеко не все обладающие свойством недвижимости ресурсы.

Прежде всего, еще ни юридически, ни практически не сформирована и не скоро будет сформирована «критическая масса» земельных участков, выступающих объектами кадастрового учета, так как пока подавляющая часть земельных ресурсов остается в государственной, не разделенной по уровням ведения собственности. Земельные же участки сельскохозяйственных владений, которые остались в виде долей в сохранивших совместную форму собственности предприятиях, тоже физически еще не выделены на местности, а следовательно, не могут выступать объектами кадастрового учета и регистрации.

Добавим к этому отсутствие повсеместного реального спроса на кадастровую информацию в связи с дефицитом инвесторов, так как для иностранцев выход на российский рынок сельскохозяйственных земель закрыт российскими же законодательными барьерами, а отечественные владельцы финансовых средств до сих пор проявляют интерес лишь к занимающим менее 2% территории страны земельным участкам, отведенным для застройки в городах, да и то не во всех, а лишь в крупнейших и крупных, либо обладающих рекреационным потенциалом. В этом нет ничего удивительного, ибо современная российская экономика имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.

Вряд ли целесообразно повсеместное создание земельной кадастровой системы и потому, что земельный рынок как главная предпосылка организации такой системы существует в России в депрессивном, деформированном и «очаговом» состоянии.

Все это означает, что деньги, потраченные для создания и размещения на всей территории страны опорных пунктов земельно-кадастровой системы, с большой долей вероятности окажутся выброшенными на ветер, особенно те из них, которые будут вложены в технические и программные средства, требующие непрерывного, буквально через каждые полтора-два года, обновления.

Отсюда никак не следует, что нужно вообще отказаться от организации российского кадастра объектов недвижимости.

Чтобы решить поставленные задачи и не допустить разбазаривания средств налогоплательщиков, следует хотя бы ориентировочно установить те части географического пространства России, где в обозримой перспективе действительно потребуется полноценная кадастровая информация о земельно-недвижимом ресурсе экономического роста, и сформировать там опорные пункты единого кадастрового учета земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости.

Ничем не обоснованная, разорительная для государственной казны спешка в создании на всей территории России опорных пунктов кадастровой системы - не единственный изъян практики ее организации. Не менее серьезный недостаток, по существу исключающий возможность использования кадастровой информации для каких-либо серьезных экономических расчетов и обоснований, заключается в том, что информация эта является максимально деэкономизированной, сведенной в основном к показателям геодезических измерений в сочетании с неким набором правоустанавливающих характеристик (сведения о собственнике, адрес участка и разного рода ограничения) и сомнительными по своей достоверности оценками кадастровой стоимости объектов учета. Другие показатели, позволяющие использовать кадастровую информацию как сведения об экономическом ресурсе, а тем более о многомерной сравнительной ценности его потребительских свойств, оказались напрочь «выкорчеванными».

И теперь в единое целое необходимо свести информацию, объективно формирующуюся на разном территориально-географическом основании, не синхронизированную во времени и, что самое главное, с разными возможностями приведения к общему экономическому «знаменателю».

Задача весьма сложная но посильная, если организовать в дополнение к модернизированной кадастровой системе совмещенный по времени и месту комплексный мониторинг экономического пространства, причем так, чтобы соединить в единой информационной «оболочке» привязанные по месту и времени «наслоения» разнородных информационных массивов. Для этого нужно решить еще один не терпящий отлагательства вопрос - отказаться от профессионально ущербной методики массовой кадастровой оценки земельно-недвижимых объектов и освоить в практической оценочной деятельности профессионально полноценные методические разработки.

Важно уяснить, что оценка стоимости каждого товара в отдельности для осуществления текущих рыночных сделок между конкретными партнерами совсем не то же самое, что оценка «товарной массы» для решения задач государственного управления экономикой. Если в первом случае достаточно увязать оценку объекта сделки с текущей экономической конъюнктурой, когда вполне продуктивно применение таких общеизвестных методов, как доходный, затратный и сравнения продаж, то во втором варианте требуется более фундаментальные основания.

Необходимо разработать стандарты эффективности использования земельно-недвижимого ресурса. Для этого потребуется составить комплексные схемы рациональной экономико-землеустроительной организации производственной структуры региональных социально-экономических комплексов и оптимизации механизмов их функционирования. Эти схемы по идее не заменяют детализированные комплексные межотраслевые и отраслевые целевые программы, но обладают вполне конкретным методическим преимуществом. Суть в том, что в современных оптимизационных моделях регионального развития его территориально-земельное основание вводится в расчеты в усредненных количественных характеристиках, зачастую без учета сложной системы внутренних и внешних связей и зависимостей, без должного учета дифференциации его экономического содержания на макро-, мезо- и особенно микроуровне. Поэтому и региональные программы социально-экономического развития носят в известной мере абстрактный, упрощенный характер.

Важный момент грамотного управления земельно-недвижимым достоянием России - приведение рынка земельно-недвижимых объектов к цивилизованным стандартам. Центральной здесь является задача создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

В пакете этих задач на первое место нужно поставить затянувшееся на долгие годы создание таких структур, как Земельный банк, Земельный залоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами, причем не только залога, но и сдачи в аренду, внесения в качестве пая в уставной капитал совместных предприятий, наконец, страхования от недобросовестных сделок с землей. И все это - с квалифицированным учетом специфики земельного участка.

Серьезным тормозом развития полноценного сбалансированного рынка земельно-недвижимых объектов остается дефицит, а по большому счету - просто отсутствие полноценных статистических данных по конъюнктуре спроса и предложения. Нельзя установить крайне необходимые для расчетов равновесной рыночной стоимости земельных ресурсов ценовые притязания одних и ценовые ожидания других партнеров по фиксируемым в статистике конечным результатам сделок.

Нужна объективная информация об интересах, оценках, установках и мотивах поведения участников рынка. На основе нынешней статистики стратегические перспективы развития земельного рынка определять просто невозможно.

Есть и другие уязвимые блоки в инфраструктуре рынка земельно-недвижимых объектов. Слабым звеном выступают, например, консалтинговые, посреднические структуры, информационно-аналитические, маркетинговые службы организации мониторинга рынка земельно-недвижимых объектов, и т.п.

В данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей. Для квалифицированного решения проблем развития и определения перспектив использования земельно-недвижимого комплекса России необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере. Целесообразно также организовать институт соответствующего профиля. Принципиальное значение в развитии земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций.

Таким образом, главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

Заключение

Перспективы развития рынка земли - очень актуальный вопрос на сегодняшний день. Ни для кого не является секретом, что предложение рынка земли имеет свой предел. Это объясняется тем, что количество земли на нашей планете ограничено. Таким образом, рынок земли является очень специфическим рынком среди других видов рынка. Земля очень ценилось во все времена. В древних веках ее захватывали; в средние века -- землю раздавали верноподданным, в знак уважения за их преданность; а сегодня на рынке земли делают большие деньги. Можно даже сказать, что огромные деньги. На сегодняшний день люди, владеющие земельными участками, можно сказать богачи. Это объясняется тем, что сегодня спрос на недвижимость и землю значительно превышает предложение, а, следовательно, образуется дефицит недвижимости. Единственный выход в сложившейся ситуации - строить новые дома. Далее по цепочке - если надо строить дома, то надо и покупать землю. Таким образом, при таком дефиците, владельцы земли могут по праву считаться богатыми людьми. Примерно так сегодня выглядит российский рынок земли. Если говорить о цифрах, то сейчас примерно прибыль от инвестирования в строительство жилых домов составляет 40-60%. Ну, а если уж сильно постараться, то можно получить и все 80% чистого дохода. Также очень выгодно строить помещения для различных складов. Вследствие этого резко повысился спрос именно на земельные участки больших размеров.

Как показывает статистика, рынок земли с каждым годом становится все дороже. Цены растут с огромной скоростью. Вместе с тем, одной из главных проблем земельного рынка становится уменьшение или неправильное использование сельскохозяйственных земель. Ведь, если подумать, то получается, что наша великая и большая страна закупает большой процент сельскохозяйственных товаров за границей. А ведь у самих-то сколько земли? Сколько полей? Может, стоит задуматься не только о новостройках? Может надо просто поддержать сельского фермера? Поддержав наших фермеров, мы убьем сразу 2-х зайцев. Во-первых: мы будем потреблять свои продукты, что значительно полезнее и экономичнее, а во-вторых: подняв сельское хозяйство - из деревень люди не будут бежать в города, где имеет место дефицит жилья. Люди будут оставаться в села и работать. Ведь наше процветание зависит именно от этих работящих людей.

Таким образом, землей надо распоряжаться с умом, это один из самых дорогих наших ресурсов, тем более, предложение земли ограничено. Поэтому надо беречь и правильно использовать каждый километр нашей России.

Список использованной литературы

1. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 №136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2010)

2. Федеральный закон от 25.10.2001 №137-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

3. Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. - М.: Инфра - М, 2007. 147 с.

4. Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. №103. 51 с.

5. Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. №11. 2008. 62 с.

6. Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека - М., 2008. 74 с.

7. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2007. 345 с.

8. Журавлева Г.П. Курс экономической теории.- М.: Инфра - М, 2008. 250с.

9. Казначевская Г.Б. Экономическая теория. Учебник для колледжей. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. 350 с.

10. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6. 65 с.

11. Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2007. 261 с.

12. Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2007. 89 с.

13. Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. 2008. №3. 58 с.

14. Липски С.А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследование (модель России конца XX - начала XXI века) -М., 2008. 209 с.

15. Нуреев Р.М. Курс микроэкономики. Учебник. - М.: Норма, 2007. 189 с.

16. Носова С.С. Экономическая теория. - М.: Владос, 2009. 178 с.

17. Николаева И.П.. Экономическая теория. Учебник.- М.: Юрист, 2008. 321с.

18. Слагода В.Г. Основы экономической теории. - М.: Форум - Инфра-М., 2007. 267 с.

19. Сажина М.А., Чибриков Г.Ю. Экономическая теория. Учебник. - М.: Норма, 2008. 269 с.

20. Сивкина Р.А. Экономический словарь. - М.: Норма, 2008. 165 с.

21. Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. 86 с.

22. Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2007. №1. 268 с.

Размещено на Allbest.ru