Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• 1. Сущность, функции и особенности рынка земли
• 1.1 Определение и понятия рынка земли
• 1.2 Формирование рынка земли в России
• 1.3 Цена земли
• 1.4 Оценка сельскохозяйственных земель
• 2. Современное состояние земельного рынка РФ
• 2.1 Анализ земельного рынка в современных условиях
• 2.2 Необходимость использования земель сельскохозяйственного назначения
• 2.3 Сравнительный анализ земельных ресурсов сельскохозяйственного назначения в Европе и России
• 3. Российский земельный рынок: проблемы и решения
• 3.1 Пути совершенствования земельного рынка
• Заключение
• Список использованной литературы
• Приложение


Введение

Особенностью земли, как экономического ресурса, является ее ограниченность. В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности.

С одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, с другой - люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю.

Будущие сельскохозяйственные землепользователи вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.

Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых.

Действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения.

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

На сегодняшний день в РФ сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения. В этой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством РФ, являются:

1. Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики.

2. Создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по государственной оценке земли.

Методологической основой работы, явились труды, таких исследователей как А. Гольцблат, Н.В. Комов, Н. Шагайда, В.Р. Беленький, С.И. Сай, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, В.В. Григорьева, В.Р. Дорожкина, В.Н. Зарубина, Е.С. Озерова, И.А. Рахмана, Е.П. Ушакова, М.А. Федотовой.

Выбранная тема курсовой работы особа актуальна в современных условиях. После кардинальных преобразований и зарождения рынка в целом, появляется дальнейшая необходимость реформирования механизмов земельных отношений. В России идут земельные преобразования, и важно, чтобы уникальные природные ресурсы, богатейшая земля России использовались на благо каждого жителя нашей страны. Несовершенство законодательства усугубляется необходимыми переменами с изменениями экономической политики.

Цель курсовой работы: рассмотреть особенности рынка земли, его состояние и факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию.

Основными задачами при написании, являлись:

- этапы формирования земельного рынка.

- анализ современного состояния рынка земли РФ.

- необходимость использования земель сельскохозяйственного назначения.

- предложение путей совершенствования земельного рынка.

Объектом рассмотрения, в курсовой работе, является земельный рынок РФ.

Предметом является рынок земли, его состояние и факторы, которые оказывают существенное влияние на цену земли и сельскохозяйственную продукцию.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых. Действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения.



1. Сущность, функции и особенности рынка земли

1.1 Определение и понятия рынка земли

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. - М.: Инфра - М, 2007. с.101

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6. с. 41 Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения. Носова С.С. Экономическая теория. - М.: Владос, 2009. с. 52

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно - климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. Сажина М.А., Чибриков Г.Ю. Экономическая теория. Учебник. - М.: Норма, 2008. с. 111 В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 110

Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, вследствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность.

В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2007. с. 211

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Журавлева Г.П.. Курс экономической теории.- М.: Инфра - М, 2008. с. 200

Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6. с. 42.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

1.2 Формирование рынка земли в России

Одной из главных особенностей формирования российской школы экономической мысли было изучение эволюции крестьянского хозяйства и отношения к земле в связи с оценкой будущего развития страны. Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2007. №1. с. 36 До окончательного закрепощения крестьян при Екатерине II, до пугачевского восстания и начала промышленной эпохи аграрный вопрос рассматривался в рамках общих представлений о положении трудящихся. Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 62

К тому же в России, в отличие от большинства западных стран, до конца XVI века практика свободной заимки земель была главным господствующим обычаем в экономической жизни и отношениях русского народа. Затрата труда на месте заимки служила в большинстве случаев определяющим фактором ее владения.

Здесь с давних времен очень твердо было понимание держания, занятия, пользования землей, но понятия аналогичного собственности на землю не существовало.

Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип представлений, что все общественное, а значит ничье. Бесплатность пользования землей явилась одной из главных причин неэффективного ее использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6. с. 44

Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территорий, занятых малоценной ветхой застройкой, под городские объекты занимаются особо плодородные пригодные для сельхозработ земли.

В связи с отмеченными выше особенностями развития российской цивилизации одним из ключевых вопросов, вокруг которых концентрировалась экономическая мысль, стало рассмотрение аграрного вопроса и способов его решения. Именно здесь лежало понимание альтернативности общественного прогресса, во многом так и не реализованного в российских условиях. Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2007. №1. с. 69

Сказалось здесь и типичное для классической политической экономии механическое наложение на сельское хозяйство свойств сугубо индустриального этапа развития экономики, воспринятое и многими последователями, включая марксизм. Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. - М.: Инфра - М, 2007. с. 100

Термин «земля» охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые.

Земля либо выступает как непосредственный фактор производства, либо используются в качестве территории для размещения производственных, административных, жилых и других помещений, транспортных и иных коммуникаций. Но в отличие от большинства иных средств производства земля не является свободно воспроизводимым фактором производства. Ограниченность земель сельскохозяйственного назначения вообще, а земель лучшего и среднего качества тем более, обусловливает мизерную эластичность предложения земель. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2007. с. 111

В связи с этими особенностями использование одними предпринимателями земель лучшего и среднего качества (по плодородию и местоположения участков) лишает других предпринимателей возможности вести хозяйство на аналогичных землях. Образуется хозяйственная монополизация земель этого рода. Но из-за того, что производство на этих землях не покрывает общественной потребности в продовольствии и сельскохозяйственном сырье, возникает общественная необходимость вовлечь в хозяйственный оборот и сельскохозяйственные земли худшего качества. Однако производство продукции в относительно худших условиях обходится дороже. Общественная потребность в дополнительной продукции приведет к признанию рынком этих увеличенных затрат на ее производство как общественно необходимых затрат. Журавлева Г.П.. Курс экономической теории.- М.: Инфра - М, 2008. с. 87

Поэтому общественной ценой производства выступает цена производства продукции в относительно худших условиях ведения сельского хозяйства. Реализация продукции по общественной цене производства обеспечивает арендаторам, использующим худшие земли, возмещение издержек производства и получение средней прибыли. А арендаторам лучших и средних земель, у которых индивидуальные затраты будут ниже общественных - еще и сверхприбыль. Она и передается в виде ренты землевладельцу Казначевская Г.Б. Экономическая теория. Учебник для колледжей. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. с. 99.

Земельная рента - это плата за пользование землей, как результат ее ограниченности. Она выступает как разность между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на лучших или средних землях. Поэтому и рента этого вида носит название дифференциальной, т.е. разностной Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. №1. 2007. с. 93.

Различаются лучшие (А), средние (В) и худшие (С) участки земли. Рассмотрим это на примере, приложение 1. Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. №103. с. 12

С лучшего земельного участка получено 6 тонн пшеницы и индивидуальная цена производства 1 тонны составила 20 долларов. При урожае в 5 тонн индивидуальная цена производства 1 тонны со второго участка равна 24 доллара. Самая дорогая пшеница получена на худшем участке 30 долларов за тонну. Возникает вопрос, по какой цене будет продаваться пшеница на рынке? Если бы это касалось какого-либо промышленного изделия, то механизм конкуренции привел бы к установлению усредненной рыночной цены. Предприниматель, занятый на третьем предприятии потерпел бы банкротство. Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 85

Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителям с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль. Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. №103. с. 112

Таким образом, дифференциальная земельная рента I связана с естественным плодородием земли и местоположению участков Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. №1. 2007. с. 158.

Рента, возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называется дифференциальной рентой II. Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. №1. 2007. с. 156 Ее формирование можно представить следующим образом, приложение 2.

Фактически указанная рента может присваиваться пользователем земли до тех пор, пока остается в силе арендный договор. Но по окончании действия договора положение дел меняется: земельный собственник учтет повысившееся плодородие земли и потребует повышения арендной платы. Вот почему арендатор требует долгосрочных арендных договоров. Если земельный собственник продает землю по окончании срока договора, он продает не только землю, но и вложения капитала, которые были осуществлены другими. Слагода В.Г. Основы экономической теории. - М.: Форум - Инфра-М., 2007. с. 87

Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными различными сферами их использования. Как и собственник, так и арендатор земли заинтересованы в максимальной выгодности использования данного участка, при условии, что доход, связанный с эффективностью их выбора и действий, будет ими же присваиваться. Сивкина Р.А. Экономический словарь. - М.: Норма, 2008. с. 65

Таким образом, дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением) более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению. Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 66

Различия между двумя видами ренты состоят в следующем.

Первое различие состоит в том, что дифференциальная рента I возникает еще на основе экстенсивного ведения сельского хозяйства, тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации сельскохозяйственного производства. Отсюда следует, что дифференциальная рента I исторически предшествует дифференциальной ренте II. Сажина М.А., Чибриков Г.Ю. Экономическая теория. Учебник. - М.: Норма, 2008. с. 74

Второе различие между рентами заключается в их получателях. Дифференциальная рента I целиком присваивается земельным собственником, тогда как дифференциальная рента II частично и временно присваивается арендатором. Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. - М.: Инфра - М, 2007. с. 113

Кроме монополий хозяйствования на земле существует монополия частной собственности на землю. Она заключается в том, что земля монополизирована как объект собственности, и владелец земли решает, дать или не дать право арендатору приложить капитал к его земле. Владелец даже худшего участка не отдаст в аренду землю бесплатно. Монополия частной собственности на землю порождает абсолютную земельную ренту, уплачиваемую за пользование любой землей, какого бы качества она не была. Это приводит к тому, что цены сельскохозяйственных продуктов поднимаются выше общественной цены производства, в результате даже на худших участках земли получается добавочная прибыль, которая превращается в абсолютную ренту. Журавлева Г.П. Курс экономической теории.- М.: Инфра - М, 2008. с. 188

Кроме дифференциальной и абсолютной рент в некоторых случаях может существовать монопольная рента. Слагода В.Г. Основы экономической теории. - М.: Форум - Инфра-М., 2007. с. 195 Это имеет место тогда, когда на определенный вид сельскохозяйственной продукции, производимой в ограниченных количествах, устанавливается монопольная цена, превышающая их стоимость.

Между монопольной и абсолютной рентой имеется существенное различие: если абсолютная рента получается со всех земель, то монопольная рента - только с очень немногих участков.

Таким образом, рост производства сельскохозяйственной продукции может происходить и за счет более интенсивной обработки одних и тех же земель, дополнительных затрат капитала на машины, химические удобрения, ирригацию и мелиорацию почвы и т.д. При этом будет проявляться принцип убывающей производительности данного фактора производства: первое вложение может определять наивысшую производительность труда, второе - несколько меньшую, третье - еще меньшую. Но сути дела это не меняет - урожайность участка повысится, возникнет добавочная прибыль от дополнительных капиталовложений.

1.3 Цена земли

В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но цену имеет. Что же лежит в основе «цены земли»? Земля продается как носительница дохода. Продается ее способность приносить ренту своему владельцу. Поэтому цена земли есть капитализированная рента, а ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве. Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. - М.: Инфра - М, 2007. с. 45

При продаже участка его собственник заботиться о том, чтобы не потерять рентный доход. Сажина М.А., Чибриков Г.Ю. Экономическая теория. Учебник. - М.: Норма, 2008. с. 46 Он соглашается продать землю за такую сумму, которая, будучи положена в банк или превращенная в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк. У каждой стороны свой расчет. Сравнение с банковским доходом происходит потому, что это наиболее гарантированное и спокойное помещение своего капитала, своей собственности Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. №103. с. 25.

При прочих равных условиях именно величина ренты определяет цену земли. Она прямо пропорциональна размеру ренты и обратно пропорциональна норме ссудного процента. Формула цены земли имеет следующий вид: Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2007. №1. с. 29

Земельная рента

Цена земли = 100% (1)

Норма ссудного процента

Таким образом, цена земли есть капитализированная земельная рента.

Помимо того, что цена земли зависит от ренты и банковского процента, ее уровень зависит от таких факторов, как спрос и предложение на рынке земельных ресурсов. Сивкина Р.А. Экономический словарь. - М.: Норма, 2008. с. 87

В условия капитализма цена земли имеет тенденцию к росту, нередко прерываемую в периоды экономических кризисов. Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 52 Это связано не только с динамикой нормы ссудного процента, сколько с увеличением ренты. Особенно быстро растет доход с городских земельных участков. Монопольная рента с участков земли, где производятся уникальные продукты или где добываются редкие полезные ископаемые, также способствует быстрому росту цен на эти участки. Журавлева Г.П.. Курс экономической теории.- М.: Инфра - М, 2008. с. 96

Одновременно для рынка сельскохозяйственной земли следует учитывать наличие неэластичности спроса на сельскохозяйственную продукцию, что обусловлено возникновением проблемы низких доходов в самом аграрном секторе, так как увеличение производства сельскохозяйственной продукции, ее дополнительный рост влекут за собой быстрое снижение ее предельной полезности. Это отражается и на снижении цен на сельскохозяйственные продукции. Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. №103. с. 48

Условия же образования городской ренты гораздо сложнее. Городская земля выступает в более разнообразных формах использования: и как средство производства, и как среда жизнедеятельности, как условие размещения жилой, общественной и промышленной застройки, а также как базис для формирования рекреационной среды, среды для отдыха. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2007. с. 82

При этом каждый из видов функционального использования городской территории проявляется в большом разнообразии типов.

Перепад ценностных показателей как разность между ценой лучшего и худшего участков в большей мере соотносится с величиной города. Ценностные разности по признакам проявления дифференциальной ренты даже в сравнительно небольших городах могут превышать минимальный ценностный уровень в 10-20 раз и более. В крупных и крупнейших городах показатель превышения цены земли достигает сотенных и тысячных соотношений Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 71.

Таким образом, формирование полноценного рынка земли в России только начинается после многих лет отсутствия частной собственности на землю и на фоне острых политических, теоретических дебатов о степени доступности земель различного назначения частным лицам, об угрозе концентрации национального богатства в собственности узкой группы общества и возможности паразитизма на этой собственности.



1.4 Оценка сельскохозяйственных земель

При оценке земли, используемой в сельскохозяйственном производстве, в зависимости от того, для каких целей производится оценка земельных ресурсов, изменяются и методические подходы. Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. №1. 2007. с. 69 Так, например, если земля изымается из сельскохозяйственного оборота, нужно учитывать величину сопряженных капитальных вложений, дополнительных затрат на проведение рекультивации и окультуривания почв на площади отвода, величину и стоимость недополученной продукции за период изъятия земель из сельскохозяйственного оборота и т.п. Расчет величины сопряженных капитальных вложений при использовании земли для объектов строительства или добычи полезных ископаемых, строительного материала, выполняется с учетом фактора времени, структуры сельскохозяйственных угодий и региональных особенностей. Оценка земли производится на основе бонитета (качества земли), определяемого в баллах по данным земельно-оценочных работ, проведенных системой институтов по регионам и отдельным сельскохозяйственным предприятиям. Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2007. №1. с. 185 В качестве экономического параметра качества (бонитета) почв принят размер производимого в сельском хозяйстве национального дохода, отнесенный к приведенной сопоставимой площади почвы с учетом ее качества и расчетного срока, на который земля изымается из сельскохозяйственного оборота. Для денежной оценки земли, используемой в сельскохозяйственном производстве, в условиях перехода к рыночной экономике предлагаются два методических подхода Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 13.

1. Определение цены земли на основе средневзвешенных баллов качества. Слагода В.Г. Основы экономической теории. - М.: Форум - Инфра-М., 2007. с. 179

За базовую денежную оценку земли сельскохозяйственных предприятий в этом случае приняты нормативная урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность кормовых угодий, рассматриваемые при оценке земель как функция экономических, почвенных и климатических факторов. Поэтому по каждому хозяйству собирается и обрабатывается следующая информация:

средние значения признаков и свойств почв, продуктивности кормовых угодий, полученные по данным почвенно-климатических обследований; средние многолетние данные по температуре воздуха, количеству осадков в год и пр.;

среднегодовые показатели по урожайности сельскохозяйственных культур, затратам труда, стоимости силовых и рабочих машин, количеству внесенных минеральных и органических удобрений, стоимости тракторов, комбайнов и других сельскохозяйственных машин на 1 га посева, количеству работников растениеводства, приходящихся на 100 га культивируемой площади, и другие показатели.

В результате по каждому земельно-оценочному району для основных сельскохозяйственных культур рассчитывают уравнения регрессии урожайности, которые применяют для получения нормативной урожайности зерновых по району. Так как в большинстве регионов Российской Федерации доля пашни под зерновыми культурами составляет до 70%, то при денежной оценке земельных ресурсов такой подход вполне приемлем. В специализированных районах оценка земли производится по ведущей культуре. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2007. с. 34

Для определения, насколько одни земли лучше или хуже других, необходимо рассчитывать средневзвешенный балл качества земель. Совокупные почвенные баллы земель по сельскохозяйственным предприятиям и в целом по району используются при денежной оценке земельных угодий, определении величины земельного налога и размеров арендной платы за землю Казначевская Г.Б. Экономическая теория. Учебник для колледжей. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. с. 261.

2. Определение цены земли на основе дифференциальной ренты, нормативной урожайности и почвенно-экологического индекса Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6. с. 37.

При монополии на землю как на объект хозяйствования образуется земельная дифференциальная рента, которая поступает в бюджет государства через механизм цен, платежи и налоги с чистого дохода сельскохозяйственных предприятий. Экономическая сущность дифференциальной ренты проявляется в получении избыточного прибавочного продукта. Земельная рента является экономической формой реализации собственности на землю и поэтому может быть использована при определении цены земли. Дифференциальная рента определяется на единицу площади как разница между стоимостью продукции растениеводства в ценах реализации и индивидуальной ценой производства Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. - М.: Инфра - М, 2007. с. 85.

Норма прибыли, которая исчисляется как отношение всей прибыли, полученной от реализации продукции растениеводства, к наличию основных и оборотных фондов, определяет индивидуальную цену производства. При оценке земли также необходимо учитывать сельскохозяйственную продуктивность климата, которая может быть представлена как функция многих агроклиматических факторов. Формула почвенно-экологического индекса (ПЭИ) позволяет учесть особенности климата и почвенного покрова данной территории: Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. №11. 2008. с. 23

(2)



где V - объемная масса почвы в среднем для метрового слоя, г/см; n₀ - полезный (безбалластный) объем почвы в метровом слое;

t >10 - среднегодовая сумма температур более 10⁰С;

К_{у -} коэффициент увлажнения;

К_к - коэффициент континентальности. Величина К представляет собой отношение среднегодового количества осадков к среднегодовой испаряемости. Среднемесячные величины испаряемости определяются по формуле:

(3)

где t° - среднемесячная температура воздуха;

d - среднемесячная относительная влажность воздуха (по справочным данным). На основе вышеописанных показателей определяется размер ежегодного земельного налога за пользование 1 га пашни.

3. Определение цены земли на основе капитализации чистого дохода.

В этом случае цена земли определяется по формуле

(4)

где - ожидаемый чистый доход от основных сельскохозяйственных культур с единицы земельной площади за период лет;

t - период лет;

r - банковский процент за пользование долгосрочным кредитом.

Определение цены сельскохозяйственных угодий, установление величины земельного налога за землепользование - проблема не только экономическая, но и политическая, так как в условиях многообразия форм собственности и организации производства она связана с характером производственных отношений, с проблемой создания регулируемого рынка в его взаимосвязи с мировым, а также с государственной финансовой политикой и решением важнейших социально-экономических проблем Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. - М.: Инфра - М, 2007. с. 45.

В настоящее время в России завершен четвертый этап земельно-оценочных работ Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2007. с. 63. Результаты этих исследований, наряду с другими данными Земельного кадастра, значительно облегчают реализацию поставленной задачи -- определение цены земельных ресурсов. Одним из основных показателей земельно-оценочных работ является нормативная урожайность, которая позволяет определить в натуральном выражении дифференциальную ренту 1, связанную с различиями в агроклиматическом потенциале земель Слагода В.Г. Основы экономической теории. - М.: Форум - Инфра-М., 2007. с. 125. Цена 1 га пашни на основе нормативной урожайности по основным или ведущей сельскохозяйственной культуре до каждому району области (края, республики) определяется по формуле Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2007. с. 67:

Ц_пр = Ц_поб * У_п:У_поб, (5)

где Ц_пр - цена 1 га пашни в районе, руб.;

Ц_поб - цена 1 га пашни по региону, руб.;

У_{п -} нормативная урожайность основных или ведущей сельскохозяйственной культуры по району, ц/га;

У_{поб -} нормативная урожайность основных или ведущей сельскохозяйственной культуры по области, ц/га.

Методический подход к стоимостной оценке земли на основе капитализации чистого дохода эффективен на всех уровнях управления. Однако этот метод приемлем лишь при наличии стабильной финансово-экономической системы в стране Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 55.

В экономически развитых странах цены внутреннего рынка на сельскохозяйственную продукцию тесно связаны с мировыми, причем в них заложены общественно необходимые затраты труда на производство сельскохозяйственной продукции на худших землях, средняя норма прибыли на вложенный капитал, цены на земельные ресурсы с учетом их экономического плодородия и местонахождения, учтенные через арендную плату за их использование. Нуреев Р.М. Курс микроэкономики. Учебник. - М.: Норма, 2007. с. 100

Цена земли определяется на основе оптимального срока аренды земли, средней учетной ставки банковского долгосрочного кредита по курсу и чистой прибыли (дохода), получаемой от реализации основных продуктов земледелия, на котором специализируется данный регион.

При определении цены земельных ресурсов наиболее часто используется методический подход на основе капитализации чистого дохода. Для кадастровой оценки стоимости сельскохозяйственных угодий методические подходы могут быть следующими.

Для получения достоверных данных доходности ведения сельскохозяйственного производства на землях различного качества и местоположения, размеров земельной ренты и стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий, которая является составной частью Государственного земельного кадастра РФ.

Размер дифференциальной ренты определяется как разница между ценой производства продукта в худших условиях и индивидуальной ценой. Замыкающими называют относительно худшие условия, в которых признано целесообразным производство товара в силу общественных потребностей. Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. №103. с. 31 Расчет рентных доходов рекомендуется проводить не по каждому отдельному продукту, а в целом по совокупности товарных отраслей. В целом для товаропроизводителя учитывают как объективные условия производства, так и его результаты. Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. №11. 2008. с. 63

Производство товарного продукта обеспечивается одновременным действием разнокачественных факторов. Степень влияния каждого отдельного фактора и их совокупного действия на результаты товарного производства рассчитывается на основе корреляционно-регрессионного анализа, путем моделирования уравнения регрессии, коэффициенты регрессии которого показывают меру влияния соответствующего фактора на выход товарной продукции.

Эти коэффициенты служат основой для расчетов первой составляющей рентных доходов - прироста выручки за счет рентных факторов. Сивкина Р.А. Экономический словарь. - М.: Норма, 2008. с. 57

Показатель влияния рентных факторов на уровень себестоимости товарной продукции также оценивается на основе метода корреляционно-регрессионного анализа. рынок цена сельскохозяйственный земля

Модель учитывает оценку качества земель по окупаемости затрат по хозяйству и среднеобластную; уровень использования ресурсов соответственно по хозяйству и в среднем по области; характеристика местоположения хозяйства и среднеобластное значение этого показателя - средневзвешенное расстояние перевозок товарной продукции до рынков сбыта; среднеобластное значение себестоимости единицы общего объема товарной продукции; коэффициенты регрессии показывают меру влияния соответствующего фактора на уровень себестоимости.

По этим оценкам рассчитывается нормальная себестоимость товарной продукции каждого хозяйства и для замыкающих условий. Разница между этими величинами, взвешенная на нормальные объемы товарной продукции, определяет экономию средств от снижения себестоимости. Дифференциальная рента в целом определяется по двум составляющим - приросту выручки от реализации сельскохозяйственной продукции и экономии затрат но производство, обеспечиваемых за счет рентных факторов.

В связи с ростом себестоимости и цен реализации сельскохозяйственной продукции целесообразно корректировать величину земельной ренты, полученной в расчетах по среднегодовым данным.

Для этого по каждому сельскохозяйственному предприятию рассчитывают агрегированные индексы себестоимости и цен товарной продукции, а также корректируют размер ренты при других вариантах цен товарную продукцию.

Размер ренты по видам сельхозугодий определяют на основе индексов рентообразующих факторов.

Затем средние размеры рентного дохода дифференцируют по видам сельхозугодий: прирост выручки - по индексу оценки земли, рассчитанному по нормальному выходу кормовых единиц; экономия затрат - по соответствующему индексу окупаемости затрат в расчете на гектар, приложение 3.

Оценка стоимости земли должна учитывать необходимость создания нормальных условий воспроизводства не только для хозяйств, находящихся в средних и лучших по уровню рентных факторов условиях, но и худших.

Поэтому для расчета опенки стоимости сельскохозяйственных угодий вначале рассчитывают цену товарного продукта для замыкающих условий по формуле Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2007. с. 225:

Цз = Нз х (1 +Рз: 100), (6)



где Цз -- выручка (цена) на единицу товарной продукции;

Нз -- нормальная себестоимость единицы товарной продукции:

Рз -- нормативный уровень совокупной рентабельности.

При расчетах цены товарного продукта исходят из того, что уровень совокупной рентабельности и в замыкающих условиях должен как минимум обеспечивать простое воспроизводство. Оценку стоимости сельскохозяйственных земель осуществляют на основе данных о нормальной прибыли по замыкающим условиям, ренты и нормы капитализации.

В качестве приближенного верхнего значения нормы капитализации может приниматься величина ставки Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам из расчета сложного процента за период не менее года. Значением нижней границы может служить ставка 2,5% годовых. Расчет опенки стоимости сельскохозяйственных угодий для хозяйства выполняется по формуле Казначевская Г.Б. Экономическая теория. Учебник для колледжей. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. с. 59:

Z = (R+D) : i x 100, (7)

где Z -- оценка стоимости земли;

R -- относимая на землю нормальная прибыль по замыкающим условиям; D -- рента;

i -- норма капитализации дохода, %.

Схема расчетов приведена в приложении 4. Аналогично проводят расчеты по другим видам сельхозугодий, в том числе учитывающие мелиоративное состояние сельскохозяйственных земель.

Таким образом, в связи с тем, что оценка земли в нашей стране до перехода к рыночным отношениям не практиковалась, в условиях формирования рынка земли необходимы дальнейшее совершенствование механизма оценки земельных ресурсов, разработка и апробация методических подходов к определению стоимости земельных участков.

2. Современное состояние земельного рынка РФ

2.1 Анализ земельного рынка в современных условиях

Важную роль в преобразовании и развитии агропромышленного комплекса РФ играет решение вопроса о земельной собственности в рыночном земельном обороте. В самом общем виде под земельным оборотом понимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Земельный оборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния соответствующей экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности механизмов ее функционирования. Изменяющиеся из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности. В странах с исторически сложившейся устойчивой рыночной экономической системой в период стабильности рыночный земельный оборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного вмешательства государства в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций землевладельцев и землепользователей. В странах же, которые после многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная.

Болезненная ломка старых и медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования экономической системы создают специфическую обстановку, при которой форсированный отход государства от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего процесса преобразований. Сказанное в полной мере относится и к организации в условиях переходной экономики эффективного земельного оборота как действенного инструмента осуществления земельной реформы и наиболее эффективного землевладения и землепользования. Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры земельного оборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ. Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников.

Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

В результате земельной реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности.

Эти изменения в первую очередь затронули земли сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства на площади в 34,3 млн. га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн. га). В районах Крайнего Севера организованы общинно-родовые хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн. га. Интенсивно идет процесс образования акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн. га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн. га.

Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, значительная часть территории РФ - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн. га - земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%) К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли:

- обороны и обеспечения безопасности страны (10,0 млн. га);

- единой общегосударственной транспортной сети (1,4 млн. га);

- природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (27,2 млн. га);

- расположенных на территории городов и населенных пунктов объектов и предприятий федеральной собственности (0,34 млн. га);

- объектов обеспечения внутренних функций государства, его устойчивого развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн. га);

- лесного фонда (265,9 млн. га);

- запаса (47,0 млн. га), а также водные объекты (17,8 млн. га).

Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн. га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, болота, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн. га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн. га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования по крайней мере на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн. га. Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн. га), рыночные операции, с которыми существенно ограничиваются.

Итак, в настоящее время можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн. га земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн. га эрозионно опасных сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного происхождения.

Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования.

Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га.

Структура сделок с земельными участками и их рыночная оценка

В РФ среди всех видов сделок с землей преобладают арендные отношения (в среднем выше 90 процентов), тогда как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 91,4 тыс. га 0,006% земельного фонда, приложение 6. В 2009 доля площади государственных и муниципальных земель, используемых на правах аренды в РФ, составила 4,3% от всей их площади. По федеральным округам России этот показатель колеблется от 1,6% в Северо-Западном федеральном округе до 17,9% в Южном федеральном округе.

Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям. В 2009 г базовые размеры арендной платы за землю устанавливались на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов, приложение 5.

Рост ставок арендной платы косвенно обусловлен индексацией ставок земельного налога в соответствии с законодательными актами РФ. Арендные платежи за землю значительно дифференцированы в зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, местоположения и величины земельных участков. При этом плата за аренду земли городов и поселков по сравнению с сельской местностью значительно выше для всех категорий арендаторов.

В целом администрации большинства субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение также учитываются.