Расчёт стоимости объекта недвижимости

Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 13.04.2010
Размер файла 68,4 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

1. Если оцениваемый объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

Х=1,0+15%*1,0=1,0*(1+0,15)=1,15;

Если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшиться:

Х=1,0-15%*1,0=1,0*(1,0-0,15)=0,85;

Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна уменьшиться:

1,0=х+15%*х=х(1,0+0,15),х=0,87;

4.Аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна вырасти:

1,0=х-15%*х=х*(1,0-0,15),х=1/0,85=1,18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок

Суть метода корреляционно -- регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями, каких либо его характеристик. Данный метод трудоемок и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборов из базы данных.

При оценке на основе соотношения дохода и цены продажи в качестве единицы сравнения используются:

1). Валовой рентный мультипликатор (ВРМ);

2). Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу или к действительному валовому доходу для применения валового рентного мультипликатора, необходимо:

1. оценить рыночный валовой доход приносимый объектом;

2. определить отношение валового дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогам;

3.умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение валового рентного мультипликатора по аналогам. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Цоб = ПВДо Ч ВРМа = ПВДо Ч [У(Цi /ПВДia]/m (6)

Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цia -цена продажи итого сопоставимого аналога;

ПВДia - потенциальный валовой доход итого сопоставимого аналога;

т -- количество отобранных аналогов.

Валовой рентный мультипликатор не корректируют на удобство или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи, и проданные цены в которых уже учтены указанные различия.

Данный метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:1 - может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

2-е полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогам;

3 - не учитывает вероятную разницу чистых операционных доходов сравниваемых объектов;

Общий коэффициент капитализации, основные этапы расчета стоимости объекта:

1.подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и дохода) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2.общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяет отношение чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога его продажной цене;

Ккап = [Уm1 (ЧОДia / Цia] /m (7)

Ккап - общий коэффициент капитализации;

ЧОДга - чистый операционный доход итого сопоставимого аналога; Ща -- цена продажи итого сопоставимого объекта; т -- кол-во отобранных аналогов

3.далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле:

Цоб = ЧОДо ч Ккап = ЧОДо ч [Уm1( ЧОДia ч ia)]чm (8)

ЧОДо - чистый операционный доход оцениваемого объекта

Использование метода валовой ренты

Данный метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж, он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным доходом от сдачи ее в аренду. Чем выше рентный доход, тем выше цена продажи, эта взаимосвязь измеряется через валовой рентный мультипликатор как отношение цены продажи рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости широко реализуемой на рынке.

Этапы метода валовой ренты

1.Расчет валового рентного мультипликатора:

а)формирование перечня объектов недвижимости сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе;

б)расчет по средствам деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной плате для получения значений валового рентного мультипликатора;

в)согласование полученных значений мультипликатора для определения его единого значения или диапазона значений которые могут быть применены к оцениваемому объекту.

2.Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

а)определение сопоставимых по уровню арендной платы сравниваемых объектов недвижимости.

б)анализ сравниваемых объектов по основным характеристикам сравнения соответствующих характеристикам объекта оценки;

в)расчет необходимой корректировки для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта;

3.Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

а) умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости, на соответствующее значение мультипликатора полученного на первом этапе.

2. Практическая часть

2.1 Описание объекта недвижимости

Таблица 1

Описание объекта недвижимости для целей оценки

Характеристика объекта

Примеры

Сегмент рынка

Рынок жилых помещений

Текущее использование

Квартира

Вид данных

Оценка

Юридическое описание:

Регион

Саратовская область

Район

Г.Маркс

Адрес

Ул.Проспект Ленина д.30 кв.30

Право собственности на здание

Полное право собственности

Право собственности на земельный участок

Право пользования

Участок

Площадь участка

141 м2

Зона

Жилые помещения

Форма

Прямоугольная

Топография

Ровный

Состояние участка

Имеется посадка

Неблагоприятные условия окружающей среды

Затопление, ветер

Транспортная доступность участка

(выбор нескольких значений)

Пересечение главной и второстепенной дороги

Качество дорог

С твердым покрытием

Состояние дорог

Удовлетворительное

Доступные инженерные коммуникации

ЛЭП, водопровод, газопровод, сети канализации, телефонная сеть

Здания

Год постройки

1989 год

Первоначальная балансовая стоимость

60000рублей

Год последнего капитального ремонта

Количество этажей

1

Общая площадь

141 м2

Полезная площадь

135 м

Площадь застройки

-

Техническое состояние

Удовлетворительное (21-49%)

Фундаменты

Железобетонные

Стены

Ж/б плиты

Колонны и столбы

-

Перекрытия

Ж/б плиты

Кровля

Двухскатная покрытая жестью

Степень огнестойкости

2

Коммунальные услуги

Электроснабжение, вода, телефон, газовое локальное отопление, канализация

Дополнительные постройки

-

Дополнительные удобства

-

Помещения

Размещение в здании

Этаж

Отделка

Сделан косметически ремонт

Вход

Со двора

Вид из окон

На улицу

Количество телефонных линий

1

Сведения о доходах

Вид арендной платы

Все помещение

Вид договора аренды по сроку

Помесячные

Вид арендной платы

Постоянная

Ставка аренды

3000рублей

Количество платежей в году

12

Потери арендной платы

1460

Операционные расходы, всего, в т. ч.:

1460

налоги

460 рублей

страховые взносы

-

капитальный и текущий ремонт

500 рублей

коммунальные услуги

500рублей

содержание территории

-

заработная плата персонала

-

расходы на управление

-

обеспечение безопасности

-

прочие

-

Дата оценки

01.04.2009 г.

Вид оцениваемой стоимости

Рыночная

Стоимость

850000рублей

Дата предложения/продажи

06.05.2009

Цена предложения

1000000

Цена продажи

900000

Условия продажи

Рыночные

Условия финансирования

Рыночные

Доля заёмных средств

20%

Сумма займа

180000

Норма процента

2%

Описание местоположения объекта

Время до центра на общественном транспорте

14 минут

Время до центра на личном транспорте

2,5 минуты

Расстояние до остановок общественного транспорта

200 метров

Ближайший город

Энгельс

Расстояние до ближайшей автомагистрали

1000 метров

Расстояние до ж/д станции

70 километров

Ближайшее окружение

Границы окружения

Жилые многоквартирные дома

Типичное использование окружения

Жилая недвижимость

Основной тип застройки

Уличная

Основной тип зданий

Жилые многоквартирные дома

Качество застройки

1985-1995

Полнота застройки

60%

Этажность застройки

Многоэтажная

Социальная инфраструктура

Детский сад, аптека, школа

Объекты повышенной опасности

-

Благоустройство территории

Тротуары, освещение

Источник информации

Администрация Марксовского Муниципального образования, отдел архитектуры

2.1 Расчёт стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Таблица 2

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

№ строки

Расчётные показатели

Значение показателя

1.

Стоимость земельного участка, тыс.руб.

2090,47

2.

Восстановительная стоимость здания, тыс. руб.

3358,76

3.

Прибыль застройщика, тыс. руб.

1007,63

4.

Итого затрат на строительство, тыс. руб.

4366,39

5.

Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни), тыс. руб.

69,86

6.

Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни), тыс. руб.

74,23

7.

Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни, тыс. руб.

986

8.

Итого физический износ, тыс. руб.

1130,1

9.

Устранимый функциональный износ, тыс.руб.

255,26

10.

Неустранимый функциональный износ, тыс. руб.

644,82

11.

Итого функциональный износ, тыс. руб.

900,15

12.

Внешний (экономический) износ, тыс. руб.

423,20

13.

Общий накопленный износ, тыс. руб.

2453,72

14.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом, тыс. руб.

4003,14

Стоимость 1 м2 жилых помещений составляет 34030 рублей

Стоимость 1м2 городских земель под жилым помещением составляет 14826 рублей.

Расчеты к таблице 2

1.Стоимость земельного участка = Сзем х S3eM (руб)

Где: Сзем - стоимость единицы земельной площади земли; S3eM - площадь земельного участка. = 141Ч14826= 2090466,00 рублей

2. Восстановительная стоимость здания:

Св-ая =Сп.ая-И(руб)

Где: Св-ая - восстановительная стоимость; С„-ая - первоначальная стоимость; И-размер износа.

2.1 Первоначальная стоимость

Сn-M = CK6*SKeУб)(11)

Где:

Сп-ая - первоначальная стоимость;

Скв -- стоимость единицы жилых помещений;

SKe - площадь жилых помещений. = 34030 х141 = 4798230,00 (руб)

2.2 Расчёт износа

Износ = фактический срок службы ч экономический срок службы Ч100 = 21ч70Ч100 = 30%

Итого восстановительная стоимость = 4798230,00 - 30% =3358761 ,00 (руб)

3. Прибыль застройщика

Св-ая Ч30%(13)= 3358761,00 * 0,3 = 1007628,30 (руб)

3. Итого затрат на строительство

Ce.M + Прибыль застройщика (14) = 3358761,00 + 1007628,30 = 4366389,3 (руб)

5. Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)

Итого затрат на строительство

Св-ая +Прибыль застройщика (15)= 4366389,3 Ч 0,016 = 69862,23 (руб)

6. Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)

Итого затрат на строительство

1,7% (16)= 4366389,30 Ч 0,017 = 74228,62 (руб)

Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни)

Cв-ая Ч 29,4% (17)= 3358761 ,00 * 0,294 = 986005,73 (руб)

8. Итого физический износ

п. 5 +п.6 +п.7(18)= 69862,23 +74228,62 +986005,73 = 1130096,58 (руб)

9. Устранимый функциональный износ

Св-ая Ч 7,6% (19)= 3358761 ,00 Ч 0,076 = 255265,84 (руб)

Неустранимый функциональный износ

Св-ая Ч19,2% (20)=3358761 ,00 Ч 0,192 = 644882,11 (руб)

Итого функциональный износ

п.9+п.10 (21)=255265,84+ 644882,11 = 900147,95 (руб)

12. Внешний (экономический) износ

Cв-ая Ч 12,6% (22), 3358761,00 Ч 0,126 = 423203,87 (руб)

Общий накопленный износ

п.8 + п.11 + п.12 (23)

1130096,58 + 900147,95 + 423203,87 = 2453718,4 (руб)

14. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

п.1+ п.4-П.13 (24)

090466,00 +4366389,3 - 2453718,4 = 4003136,90 (руб)

2.3 Отчёт об оценке

Наименование объекта, выполнившего отчёт и его адрес: Федеральное Государственное Унитарное Предприятие "Саратовская техническая инвентаризация" Марксовский филиал г. Маркс, ул. Ленина д. 83

Дата оценки: "04" апреля 2010 г.

Цель отчёта: Согласование итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

1. Сведения об объекте оценки

Адрес объекта оценки: Ул. Проспект Ленина д. 30 кв.30

Тип объекта недвижимости: Жилая недвижимость

Цель оценки: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости Оцениваемые права:

-земельный участок: право пользования;

-улучшения: право собственности.

Правоустанавливающий документ: Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество

Текущее использование объекта: жилая недвижимость

Наиболее вероятные покупатели: физические лица

Рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом: 4003136,90 рублей (четыре миллиона три тысячи сто тридцать шесть рублей, девяноста копеек)

Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта: 4003136,90 рублей (четыре миллиона три тысячи сто тридцать шесть рублей, девяноста копеек)

2. Анализ среды местоположения объекта оценки

Климат: Умеренный континентальный

Осадки: Дожди, снегопады, град: периодичность, среднегодовое и среднемесячное количество осадков по сезонам в норме.

Преобладающее направление ветров: юго-западное

Зоны затопляемости: скопление талых вод

Подземные воды: присутствуют

Природные ресурсы: отсутствуют

Состояние окружающей среды

Атмосфера: удовлетворительное

Водные ресурсы: удовлетворительное

Почвы: хорошее

3. Анализ местоположения объекта

Границы: Жилые многоквартирные дома

Полнота, тип и состояние застройки: уличные застройки, состояние удовлетворительное, полнота свыше 60%

Местоположение и транспортная доступность объекта: время до центра на общественном транспорте 14 минут, расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта 200 метров. Пересечение главной и второстепенной дорог.

Развитость инженерной инфраструктуры: ЛЭП, водопровод, газопровод, сети канализации, телефонная сеть

Состояние окружающей среды: хорошее

4. Заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

Затратный подход, использованный для расчёта стоимости объекта недвижимости дал следующий результат : стоимость оцениваемого объекта недвижимости составила 4003136,90 рублей (четыре миллиона три тысячи сто тридцать шесть рублей, девяноста копеек)

Исходя из первичных данных в отчёте на дату оценки объект имеет рыночную стоимость: 4003136,90 рублей (четыре миллиона три тысячи сто тридцать шесть рублей, девяноста копеек)

Заключение

Экономика России находится на стадии своего "становления". Это связано, прежде всего, с переходом от централизованной экономики времен СССР к рыночной экономике. Ввиду этого большинство объектов жилой недвижимости не были оценены на рыночных условиях, а оценивались исключительно по государственной инвентаризационной стоимости. Однако, для эффективного проведения купли-продажи и прочих операций, связанных с недвижимым имуществом, государственная стоимость не подходит. Это и послужило своеобразным катализатором развития оценочной деятельности. Первоначально российские эксперты-оценщики использовали исключительно опыт своих зарубежных коллег, однако, на современной стадии в России разработаны собственные положения, стандарты и методики проведения оценочной деятельности.

В настоящее время в России действует система сертификации оценщиков недвижимости, поддерживаемая НУЦ - независимым учебным центром "Качество", центром которой является НО - независимая организация "Фонд", "Европейский институт сертификации".

НУЦ "Качество" как орган сертификации аккредитован в Германской организации по аккредитации органов сертификации персонала (TGA) в соответствии с ISO/IEK17024 на срок до 17 апреля 2011 года.

Как и в зарубежной практике, в России наибольшее распространение среди оценщиков получил затратный подход к оценке.

Эффективность данного метода обусловлена отсутствием необходимости в анализе рыночной ситуации, как в сравнительном подходе. Для данного подхода принципиальна отдельная оценка стоимости земли и строений, что делает его более эффективным улучшениями или без них, а также высчитать сумму износа. Для всех перечисленных пунктов необходима только информация о дате ввода здания в эксплуатацию.

В отличие от доходного подхода, в затратном подходе не требуется прогнозирование возможного потока дохода, не требуется анализ развития рынка недвижимости.

Всё это заметно упрощает процесс оценки и вынесения окончательной величины стоимости объекта.

Список использованной литературы

Горемыкин В.А. "Экономика недвижимости", Учебник - 2-е издание, перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002г.

Стерник Г.М "Технология анализа рынка недвижимости" - Москва, 2005г.

Журнал (№6) " Жилищное строительство" - Москва, 2001г.

Портал www.irn.ru "Индикаторырынка недвижимости"

Гришаев СП. "Ваше право собственности на жилой дом или квартиру", М.,1995

"Законодательные основы риэлтерской деятельности", М.,1995

Калачева С.А. "Арендные сделки", М., 1996

Коган Э.Э. "Правовые основы лизинга ", "ЭКО", 1996; №3

9."Комментарий части первой Гражданского кодекса для

предпринимателей " М.,1996

10.Лаврухин О. "Рынок недвижимости ", "Бизнес ", 1996; №11

Павлов П. "Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество ", "Российская юстиция ", 1995; №5

"Аренда жилых и нежилых помещений", "Сборник нормативных документов с комментариями ",М., 1996

13."Сделки с недвижимостью", Библиотечка "Российской

газеты", 1996; №20

14.Суханов Е. "Сделки с недвижимостью", "Экономика и жизнь",

1996; №21

15.Трутнева Э.К "Недвижимость: парадоксы закона и логика права ",

"ЭКО", 1995; №5

16.Филатов А.А. "Лизинг: правовые аспекты", "Деньги и кредит",1995; №8


Подобные документы

  • Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного и доходного подходов к оценке недвижимости и сравнительного анализа продаж. Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома.

    курсовая работа [73,2 K], добавлен 12.03.2013

  • Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

    дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023

  • Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013

  • Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

    курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013

  • Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.

    курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007

  • Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.

    курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013

  • Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.

    курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010

  • Классификация объектов недвижимости, общие принципы их оценки. Анализ ситуации на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска. Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке рыночной стоимости административного здания.

    дипломная работа [1,8 M], добавлен 28.06.2012

  • Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

    дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012

  • Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного и доходного подходов. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

    реферат [48,7 K], добавлен 26.03.2014

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.