Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра экономики строительства и инвестиций

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: «Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)»

2012



Реферат

РЫНОЧНАЯ стоимостЬ, доходный подход, КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, затратный ПОДХОд, ОЦЕНКА, ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, сравнительный подход, РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Объектом исследования выступает рыночная стоимость коммерческой недвижимости на рынке в г. Новосибирске.

Цель работы - определение рыночной стоимости административного здания ООО «СТМ Строй» в городе Новосибирске

В процессе работы изучались теоретические основы оценки коммерческой недвижимости - проводилась классификация объектов недвижимости и выделялось место коммерческой недвижимости в их совокупности. Выполнен обзор технологии использования оценочных подходов. Было проведено описание характеристик оцениваемой здания, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска. Кроме того, проанализирована ситуация на рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска на момент проведения оценки.

В работе проведен выбор методов оценки и обосновано их использование в рамках стандартных оценочных подходов- затратного, доходного и сравнительного, как наиболее объективно отражающих величину рыночной стоимости. Результаты, полученные с использованием оценочных подходов сведены в итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта. Рыночная стоимость объекта составила 65 096 тыс. р.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров при определении условий реализации имущественных прав.



Оглавление

Введение

1. Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости

1.1 Основные понятия и принципы оценки недвижимости

1.2 Содержание подходов к оценке стоимости недвижимости

1.3 Особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки

2. Анализ рыночной ситуации и характеристик объекта оценки

2.1 Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска

2.2 Описание характеристик оцениваемого административного здания

2.3 Схема организации процесса оценки административного здания ООО «ОТК Строй»

3. Определение величины рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

3.1 Применение затратного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

3.2 Применение доходного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

3.3 Применение сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

4. Формирование заключения об итоговой величине рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

5. Безопасность жизнедеятельности

5.1 Разработка комплекта инструкций по технике безопасности по основным видам работ базового предприятия

5.2 Формы экологического контроля. Стандарты, нормативы, лимиты

Заключение

Литература

Приложения



Введение

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Цель работы - определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере административного здания ООО «ОТК Строй».

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2) дать характеристику объекту оценки и его окружению;

3) обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;

4) сформировать заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки.

Объектом исследования является рыночная стоимость, предметом изучения выступает процесс формирования рыночной стоимости на примере административного здания ООО «ОТК Строй» (по ул. Дуси Ковальчук 191/3 в г. Новосибирске).

В первом разделе предполагается рассмотреть вопросы классификации объектов недвижимости и выделить их место в сфере недвижимости, провести обзор технологии оценки объектов коммерческой недвижимости и изучить содержание основных подходов и методов к оценке недвижимости, их преимущества и недостатки при проведении оценки коммерческой недвижимости.

Во втором разделе дипломной работы будут даны характеристики оцениваемого объекта и поведен анализ вторичного рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске, кроме того, во второй главе будет приведена организационная схема процесса оценки административного здания.

Третий раздел будет посвящена проведению расчетов рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй». Рыночная стоимость будет рассчитываться тремя походами: сравнительным, доходным и затратным. В четвертом разделе будет определяться итоговая величина рыночной стоимости административного здания.

Целью пятого раздела дипломной работы является разработка мер по охране труда и охране окружающей среды.



1. Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости

1.1 Основные понятия и принципы оценки недвижимости

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость [3, с. 11].

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: [2, с. 10]

§ операции купли-продажи или сдаче в аренду;

§ акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;

§ привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

§ кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

§ страхование объектов недвижимости;

§ кредитование под залог объектов недвижимости;

§ внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

§ разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

§ ликвидация объектов недвижимости;

§ исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;

§ другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество[1, ст.30].

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании [5, с. 19-20].

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом) [5, с. 20].

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость - основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость [6, с. 36-37]:

§ действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;

§ действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;

§ действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка - производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон.

Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.

Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

Принципы оценки делятся на четыре группы [4, с. 33]:

1) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

4) принцип наиболее эффективного использования - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода [7, с. 48].

1.2 Содержание подходов к оценке стоимости недвижимости

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек [8, с. 52].

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе [16, с. 87]:

1) расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2) определениезатрат на замещение оцениваемого здания. В основе расчета затрат на замещение лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3) определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

4) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки затрат на замещение на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли [12, с. 23].

Определение стоимости земельного участка

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник [1, ст. 35].

Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж [13, с. 244].

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной [21, с. 35].

Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами [19, с. 48].

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки [20, с. 4].

Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий [18, с. 44].

Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности [18, с. 45].

Сравнительный подход

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта [15, с. 65].

Основным принципом в сравнительном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам [14, с. 23].

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий [11, с. 67]:

1) исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3) сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4) приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений [19, с. 48].

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят [9, с. 71-72]:

· анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);

· статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);

· анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

§ классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

§ распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных [4, с. 89].

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе [10, с. 116-118]

Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле:

ПВД = S * С_а,(1.1)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

Са - арендная ставка за 1 м².

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле [11, с.32]:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (1.2)

где ДВД - действительный валовой доход, р.;

ПВД - потенциальный валовой доход, р.;

Кз - коэффициент загрузки площадей;

Кс - коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами - автомобильной стоянкой и т.п.).

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно - постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно - переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию [17, с. 19].

1.3 Особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При этом земля - ограниченный невоспроизводимый ресурс. Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена на рисунке 1.1.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Рисунок 1.1 - Основные типы недвижимости

Недвижимость можно рассматривать, как:

- потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д.;

- фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода предназначенный для введения бизнеса.

Таблица 1.1 - Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	- для жилья: дома, коттеджи, квартиры; - для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; - для производственной деятельности: фабрики, заводы; - для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; - для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
По целям владения	- для ведения бизнеса; - для проживания владельца; - в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов и НЗП; - для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов
По степени специализации	- специализированная - которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; - неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях
По степени готовности к эксплуатации	- введенные в эксплуатацию; - требующие реконструкции или капитального ремонта; - незавершенное строительство
По воспроизводимости в натуральной форме	- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; - воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Наличие различных типов классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам A, B, C и D. Описание этих классов показано в приложении А.

Тем не менее, для российских условий такая классификация недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов, а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.

Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью.

Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых подходов оценки коммерческой недвижимости - доходный.

Если доход генерируется не только от объекта недвижимости (например, от функционирования производственных линий), то в этом случае уместнее говорить об оценке бизнеса. Доход от некоторого бизнеса, размещенного на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и прочими активами (движимым имуществом, нематериальными активами и т.д.).

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Исходя из реальных способов использования тех или иных помещений объекта оценки, а также альтернативных, более эффективных методов их использования, стоимость может значительно варьироваться. Если на рынке жилой недвижимости в этом плане все просто, квартиру кроме как для проживания или сдачи в аренду для проживания использовать никак нельзя, то с офисами и цехами ситуация обстоит куда более сложно. В процессе оценки подбирается наиболее эффективный способ использования помещений, и фактически производит оценку бизнеса. Результат такой работы может оказаться неожиданностью для владельца оценки, если вдруг окажется, что помещение используется совершенно неэффективно, и потенциально может приносить доход гораздо больший, чем приносит сейчас.

Другая сторона - оценка помещений с уникальными свойствами. К таким свойствам можно отнести дизайнерскую отделку современных офисов на вкус владельца (арендатора). Отделка может стоить больше помещения, но при определении стоимости последнего большой роли не сыграет. В таких случаях процесс оценки несколько усложняется.



2. Анализ рыночной ситуации и характеристик объекта оценки

2.1 Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска

На сегодняшний день совершенно точно можно говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости города Новосибирска насыщен предложениями самого различного уровня. Однако, особенность заключается в том, что далеко не на все существующие предложения имеется спрос, некоторые варианты остаются практически без внимания потенциальных покупателей.

В частности, к такой категории «невостребованной» коммерческой недвижимости можно отнести офисные помещения. При этом, нельзя говорить о том, что увеличивается процент строительства крупных и средних бизнес-центров. Количество офисных помещения растет по той простой причине, что увеличивается жилой фонд, первые этажи которых используются в качестве нежилых помещений. Результатом этой ситуации становится пресыщенный офисными помещениями рынок недвижимости, в который инвесторы с большой неохотой вкладывают средства, предпочитая более выгодные и интересные предложения. Несколько иначе сложилась ситуация с офисами, расположенными в бизнес-центрах класса «Б», поскольку спрос на них можно назвать достаточно стабильным, что обусловлено относительно невысокой арендной платой из расчета за квадратный метр площади. Бизнес-центры более высокого класса не могут похвастаться таким же достижение, поскольку далеко не все компании Новосибирска могут позволить себе роскошь арендовать офис по высокой цене. В результате, в таких центрах предложение заметно превышает спрос.

По данным большинства аналитиков города, цены на офисную недвижимость Новосибирска снижаются со второго квартала 2008 года: так, согласно данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» (одного из самых авторитетных в городе). На рынке офисной недвижимости средняя цена предложения в 1 квартале 2012 года составила 60,88 тыс. р./м², что на 2,7% ниже, чем в 4 квартале 2011 года. Снижение наблюдалось и в ставках аренды офисной недвижимости, но более значительное (на 8,6%). Средняя арендная ставка, в текущем квартале, составила 592 р./м² (рисунок 2.1).

Рисунок 2.1 - Динамика средних цен и арендных ставок, 1 квартал 2012 года

В случаях, когда офисное помещение предлагается к продаже и в аренду одновременно, арендная ставка составляет от 0,5% до 1,53% от цены 1 кв.м. Среднее соотношение в таком случае составляет 1,07%. Это значит, что уменьшение арендных ставок в 1 квартале текущего года ряда предложений офисных площадей к продаже и в аренду одновременно привело к уменьшению срока окупаемости данных объектов коммерческой недвижимости.

Большинство предложений к продаже - это офисы на нижних этажах в жилых зданиях (49%), оборудованные отдельными входами, а среди предложений в аренду - больше помещений в административных зданиях коридорного типа (51%).

При аренде самые высокие средние арендные ставки, для помещений на первых этажах жилых зданий и в бизнес-центрах, расположенных на оживленных магистралях, практически одинаковы. В то время как при продаже наиболее дорогие предложения - это бизнес-центры и отдельно стоящие здания.

Среди предложений офисов средняя удельная цена тех, которые имеют отдельный вход на 8% выше офисов, которые не имеют отдельного входа. При этом большинство предлагаемых офисов - 72% - оборудовано отдельным входом.

При аренде картина немного отличается. Среди предложений офисов в аренду 56% помещения, не имеющие отдельный вход. При этом средняя арендная ставка офисных помещений, которые имеют отдельный вход на 13% выше тех, которые не имеют отдельного входа. Причина: большинство объектов предлагаются в административных зданиях или бизнес-центрах разной этажности, где преобладают офисные площади мелкой нарезки.

В настоящий момент суммарная площадь действующих бизнес-центров составляет 1302,8 тыс. м². (166 объектов), строящихся - 263,8 тыс. м²(17 объектов).

Обеспеченность качественными офисными площадями в Новосибирске составляет 884 м². на 1 тыс. жителей, что превышает аналогичные показатели для других крупных российских городов, но существенно отстает от московских показателей.

В структуре по районам, рынок офисной недвижимости в сегменте бизнес-центров тяготеет к географическому центру Новосибирска (рисунок 2.2). Железнодорожный и Центральный районы - «районы с профицитом», доля населения меньше доли общих площадей в действующих бизнес-центрах. В Центральном районе на 1 тыс. жителей приходится 6240,13 м² офисных площадей, в Железнодорожном - 5038,92 м². В отдаленных районах, по-прежнему, наблюдается дефицит офисных помещений по сравнению с численностью населения. Так в Первомайском районе на 1 тыс. жителей приходится всего 86,78 м² офисных площадей. В этом районе функционируют всего два бизнес-центра, переоборудованные бывшие административные здания.

Коэффициент заполняемости в среднем по городу составляет 92% (для действующих бизнес-центров) (рисунок 2.3). Считается, что для нормального функционирования рынка этот коэффициент должен составлять 95%.

По районам самой высокий коэффициент заполняемости бизнес-центров в Калининском районе. Основная причина этого - в недостатке офисных площадей.

Рисунок 2.2 - Динамика структуры населения и общей площади в бизнес-центрах

В районе ведется активное строительство жилой недвижимости, но при этом большинство действующих на сегодня бизнес-центров - это бывшие административные здания промышленных предприятий.

Наибольшие средние арендные ставки зафиксированы в Заельцовском и Железнодорожном районах (727 и 726 р./м²/мес. соответственно) (рисунок 2.4). В Железнодорожном районе это объясняется наличием объектов наиболее высоких классов. В Заельцовском районе объектов немного, но из-за высоких арендных ставок в бизнес-центрах «Европа» и «Деловой центр на Красном», средняя арендная ставка в этом районе самая высокая по городу. Самые низкие средние арендные ставки в Первомайском и Кировском районах.

Иначе складывается положение с торговыми площадями, спрос на которые достаточно высок, но рынок не может его удовлетворить ввиду отсутствия интересных предложений. Дело в том, что все выгодные торговые помещения уже заняты и в настоящее время продолжается строительство 2-х и 3-х линий, а также точечных площадей, расположенных во дворах жилых кварталов и микрорайонов. Понятно, что такого рода варианты задерживаются на рынке, не вызывая интереса инвесторов. Поэтому, можно говорить о дефиците торговых площадей.

Рисунок 2.3 - Коэффициент заполняемости бизнес-центров по районам



Рисунок 2.4 - Средние арендные ставки по районам

Интересно, что большинство наиболее выгодных вариантов торговых площадей не продается, но сдается в аренду. Например, в крупных торговых центрах. При этом, арендодатели очень щепетильно относятся к выбору нанимателей, по вполне разумным причинам предпочитая серьезных и надежных партнеров. В результате, спрос на аренду торговых помещений удовлетворяется практически полностью, в то время как спрос на покупку аналогичных площадей остается неудовлетворенным.

Нельзя не отметить и ту особенность, что во многих торговых центрах владельцами помещений, сумевшими пережить волну кризиса и не распродать собственные торговые площади, диктуется единая политика менеджмента. Соответственно растет и спрос на площади в таких центрах, что является результатом именно единой концепции. И, напротив, с большими трудностями сталкиваются те торговые центры, которые не сумели прийти к общей концепции, поскольку их предложения не вызывают интереса у арендаторов.

В период волны кризиса 2008-2009 годов наблюдалось достаточно много свободных помещений даже в выгодных и интересных для инвесторов торговых центрах. Поскольку сложная финансовая ситуация вынудила некоторых арендодателей сократить собственные площади, но при этом они все также должны были придерживаться концепции торгового центра, согласно которой у них не было возможности сдавать помещения тем арендаторам, которые не удовлетворяют условий единой политики менеджмента.

В целом же, ситуация на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска достаточно стабильна и в ближайшее время она вряд ли изменится.

2.2 Описание характеристик оцениваемого административного здания

В настоящее время существует достаточно устойчивый спрос на новую недвижимость в виде отдельно стоящих зданий, в интервале цен 400-800 руб. за кв.м. аренды помещений. В то же время заметна тенденция к некоторому повышению верхней границы цены предложения.

Это объясняется тем, что еще недавно неплатежеспособный спрос становится финансово обоснованным.

С другой стороны, особо престижные офисные помещения и торговые площади к настоящему времени «нашли» своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растут цены на помещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые для продажи. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.

Объект недвижимости находится в собственности ООО «ОТК Строй» и расположен в Заельцовском районе города Новосибирска по адресу улица Дуси Ковальчук №191/3. Рядом с объектом оценки по адресу улица Дуси Ковальчук №180 находится электродепо "Ельцовское", а также жилые дома и гаражные общества.



Рисунок 2.5 - Схема расположения на карте города

Объект включает в себя трехэтажное кирпичное административное здание общей площадью 825м².

Объект находится на одной из наиболее протяженных улиц города, относительно недалеко от делового и административного центра г.Новосибирска. Транспортная доступность - хорошая.

Описание земельного участка:

а) форма участка - прямоугольная;

б) площадь участка - 1166 м²;

в) состояние почвы - основанием фундаментов здания служат песчаные почвы;

г) топография местности: рельеф участка спокойный.

д) обеспеченность инфраструктурой:

К зданию подключены следующие коммуникации для:

· водоснабжения;

· канализации;

· электроснабжения;

· теплоснабжения;

· телефонизации.

Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.

Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.

Описание здания

Здание имеет 3 этажа выполненое с соблюдением современных стандартов строительства (таблица 2.1).

Таблица 2.1 -Конструктивные элементы здания

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние
Фундаменты	Бетонные ленточные	Хорошее
Стены и их наружная отделка	Силикатный кирпич красный отделочный кирпич, t=0,5	Хорошее
Перегородки	Кирпичные	Хорошее
Перекрытия: чердачные; междуэтажные; надподвальные	Ж/бетонные Ж/бетонные Ж/бетонные	Хорошее
Крыша	Совмещенная	Хорошее
Полы	Паркет, плитка, линолеум	Отличное
Проемы -оконные -деревянные	Деревянные модернизированные	Отличное
Внутренняя отделка	Еврокласс	Отличное
Санитарно- и э/технические устройства: отопление водопровод канализация э/освещение телефон вентиляция	Центральное, от котельной От сети Сток в городской коллектор Скрытая проводка АТС Естественная	Отличное
Прочие работы	отмостки	Хорошее

На дату оценки, объект аренды используется в качестве офисных помещений. Серьёзных ограничений использования объекта оценки в качестве офисных помещений не имеется. Отрицательных факторов, влияющие на стоимость объекта недвижимости не выявлено. Объект оценки, в основном, соответствует требованиям, предъявляемым арендаторами к административным и офисным помещениям. При сдаче в аренду помещений оцениваемого объекта возможно взимание арендной платы.

2.3 Схема организации процесса оценки административного здания ООО «ОТК Строй»

В настоящее время оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, цена любого объекта является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценочной экспертизы, эта сумма может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка рыночной стоимости недвижимости.

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.



Рисунок 2.6 - Структура процесса оценки

Почти все решения или действия собственника по отношению к его недвижимости укладываются в одну из следующих классификаций:

ь Передача прав собственника или владельца;

ь Финансирование вещного интереса в собственности;

ь Налогообложение интереса в собственности;

ь Компенсация за потерю интереса в собственности;

ь Реализация программы освоения (использования) недвижимой собственности.

Предварительный этап заключения договора на проведение оценки, включает в себя задание на оценку:

Ш идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

Ш устанавливаются имущественные права на объект. Рассматривается информация об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки;

Ш определение использования результатов оценки и связанные с этим ограничения;

Ш согласование вида стоимости объекта оценки;

Ш дата оценки;

Ш согласование сроков проведения оценки;

Ш определение допущений и ограничений, на которых должна основываться оценка.

Далее идет этап сбора и анализа информации, необходимого для проведения оценки. Это касается не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города), и региона его местоположения (данных о земельном участке; технических и эксплуатационных характеристиках улучшений; данные бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; данные о характеристике физической среды; сведения об особенностях окружающего ландшафта; о характере застройки и особенностях климата; об экологических характеристиках и опасностях катастроф; информация об особенностях правового пространства функционирования; развития и обращения объекта оценки; сведения об экономической и социальной среде).

В процессе анализа могут потребоваться данные о ценах продаж аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климате, экологии, геологии и т.п.), правовых, политических и других факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Собранные данные обрабатываются и готовятся для дальнейшего использования в оценочном процессе. Данные, которые собираются и анализируются, можно разделить, как общие и специальные. Общие данные включают информацию экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторов, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относятся информация об оцениваемой недвижимости и её аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

Следующий этап - применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

При проведении оценки необходимо использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Этот подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, необходимо:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.