Размещено на http://www.allbest.ru/

58

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

САМАРСКИЙ ИНСТИТУТ - ВЫСШАЯ ШКОЛА ПРИВАТИЗАЦИИ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

Отдел дополнительного образования

Направление: Финансы и кредит

Программа: Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: Оценка стоимости недвижимости

на тему: Оценка рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мориса Тореза, д. 36

Работа выполнена слушателем

гр. №1/13,

Рассохин Константин Николаевич

Научный руководитель:

Черемухин С.Е.

Самара 2013

Содержание

Введение

1. Базовые понятия и технология оценки стоимости недвижимости

1.1 Базовые понятия стоимости объекта недвижимости

1.2 Принципы оценки и технология оценки объекта недвижимости

1.3 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Самаре

2. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости

2.1 Анализ среды месторасположения объекта оценки. Краткая характеристика Железнодорожного района г. Самары

2.2 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

3.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный подход

3.1.1 Определение рыночной стоимости земельного участка. Сравнительный подход

3.1.2 Определение стоимости замещения объекта недвижимости. Затратный подход

3.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Сравнительный подход

3.3 Определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Доходный подход

Заключение

Библиографический список

Введение

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Рынки недвижимости локализованы, поскольку объекты неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть к продукту. Рынки недвижимости могут быть сегментированы. Сегментирование - это разбиение рынка на сектора или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Если говорить о рынке недвижимости в России, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня, очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка имущества - это определение стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное дарение;

4. Страхование;

5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

6. Инвестиционное проектирование;

7. Ликвидация, утилизация.

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

· постановление №285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;

· постановление №519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

· Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

· анализ и определение наиболее эффективного использования объекта оценки;

· изучение сравнительного, затратного и доходного методов оценки недвижимости;

· согласование результатов оценки и заключительные положения о рыночной стоимости объекта недвижимости.

1. Базовые понятия и технология оценки стоимости недвижимости

1.1 Базовые понятия стоимости объекта недвижимости

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

Ш одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Ш стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Ш объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

Ш цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Ш платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж аналогичных объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Доходный подход - способы оценки имущества, основанные на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность объектов имущества генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Восстановительная стоимость - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Физический износ имущества - потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Неустранимый износ имущества - износ имущества, который не может быть устранен либо устранение которого не является экономически оправданным.

Устранимый износ имущества - износ имущества, который может быть устранен, либо устранение которого является экономически оправданным.

Экономический износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Функциональный износ имущества - потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.

Объект сравнения имущества - аналог, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки, другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом износа.

Специальная стоимость - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

1.2 Принципы оценки и технология оценки объекта недвижимости

Альтернативность. В каждой сделке обе стороны (продавец и покупатель) имеют возможность выбирать. В нашей ситуации альтернативность должна рассматриваться в первую очередь с точки зрения покупателя, имеющего варианты по приобретению объекта оценки за указанную цену или его аналогов, либо желающего по-другому инвестировать свои средства, например, вложить в банк.

С точки зрения продавца, а им потенциально может стать кредитор, наиболее вероятно следующее развитие ситуации: продажа объекта оценки, либо сдача его в аренду.

Принцип замещения. Максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. При прогнозе будущих доходов он будет учитывать доходность аналогичных объектов.

Принцип будущих преимуществ. Цены на рынке отражают предвидение будущих преимуществ от владения объектом. Конечно, прошлое и настоящее являются важными фазами развития, однако именно предвидение будущей динамики производства и возможности перепродажи объекта определяет его «экономическую цену

Принцип избыточной производительности. Чистый доход, остающийся у собственника объекта после справедливого возмещения производственного фактора «капитал» и производственного фактора «труд», определяется как избыточная производительность и ассоциируется с фактором «управление».

Принцип предвидения. Стоимость объекта собственности создается ожиданием будущих преимуществ. По своему экономическому содержанию стоимость может быть определена как современная (текущая) оценка будущих преимуществ или доходов. Заключая сделку, продавец за определенную сумму денег отчуждает от себя возможность получения в будущем доходов и преимуществ, обусловленных владением и управлением собственностью. Покупатель, наоборот, выплачивая некоторую денежную сумму сегодня, приобретает права на будущие доходы. Таким образом, сегодняшняя цена является, приведенной к настоящему дню, оценкой предполагаемых в будущем доходов.

Принцип изменчивости. Социальные, экономические, политические и физические силы постоянно действуют на рынке. Изменение этих факторов оказывает влияние на конъюнктуру рынка и уровень цен. Их влияние в нашей ситуации незначительно, и его мы учитываем поправками на риск.

Принцип оптимального использования. Оптимальное использование объекта собственности - это наиболее прибыльное из легально допустимых и физически/технически возможных вариантов его использования. Оптимальное функционирование производства учитывает возможности совершенствования (повышения эффективности) технологического процесса и/или перехода на выпуск новой продукции.

Принцип конкуренции. Возможность извлекать доходы создаёт почву для конкуренции, а сверхдоходы ведут к разрушительной конкуренции. В данной работе оценивается объект в условиях растущей конкуренции при полном отсутствии возможности получать сверхприбыль.

Определение рыночной стоимости объекта оценки рассматривается в объеме, необходимом для обоснования цели оценки, а именно: выполнен анализ рыночных сравнений, рассмотрены объекты как собственность, приносящая доход. Объективный результат оценки получен как средневзвешенная величина стоимостей, полученных различными подходами.

Работа включает в себя следующие этапы:

Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки.

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона и района место нахождения объекта оценки.

4. Выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

В рамках определения рыночной стоимости объекта использовались имеющие отношение к поставленной задаче инструменты оценки затратного, доходного и сравнительного подходов.

5. Обобщение результатов полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Обобщение результатов оценки сводилось к анализу соответствия стоимости полученной тем или иным методом (подходом), реальной ситуации, т.е. определялась достоверность каждого результата. Затем определялась итоговая стоимость объекта оценки, как средневзвешенная величина стоимостей, полученных различными подходами.

6. Составление заключения об оценке.

На данном этапе все результаты, полученные в процессе работы, сведены воедино, с указанием всех соответствующих фактов и прочих условий, влияющих на результаты оценки.

1.3 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Самаре

Ситуацию на рынке офисной недвижимости Самары назвать однозначной трудно: с одной стороны, спрос на офисные площадки все еще превышает предложение, с другой - существующие здания не всегда заполнены на 100%. Примерно треть всех офисных центров Самары заполнены в среднем лишь на 50%. Эксперты связывают это с тем, что в городе наблюдается дефицит именно качественных площадок, офисов классов А и В. Уровень заполнения существующих офисных зданий сегодня неодинаков, он колеблется в диапазоне 40-100%. Тем не менее, потребность в офисах есть и у самарских бизнесменов, и у инорегиональных, и у иностранных компаний, открывающих здесь свои представительства. Количество офисных площадей растет примерно на 30% в год. Высокий же спрос на офисы провоцирует рост арендных ставок: в среднем в год они увеличиваются на 20-25%. Сегодня в среднем ставки по городу составляют от 1 000 руб. до 2,5 тыс. руб. за кв. м. Сегодня строительные компании все чаще совмещают в пределах одного комплекса торговые и офисные, а часто и жилые зоны. Это очень удобно и выгодно с точки зрения окупаемости проекта: сегодня офисы и торговую площадь все чаще берут именно в аренду, а не покупают. Это связано с тем, что стоимость коммерческих помещений на продажу растет слишком быстро и за 2 года увеличилась чуть ли не в 1,5 раза, поэтому бизнесменам более выгодно арендовать площади. Кроме того, сдавать площади в аренду выгодно и самим застройщикам: строительная компания в этом случае получает постоянный доход.

В 2007 г. темпы строительства офисов были не так уж и высоки: в эксплуатацию по итогам года было сдано лишь 38,7 тыс. кв. м новых офисных площадей, по данным департамента строительства и архитектуры г. Самары, хотя в начале года аналитики предсказывали появление около 150 тыс. кв. м офисов. Частично это связано с тем, что многие девелоперы перенесли сроки сдачи своих объектов с IV кв. 2007 г. на I кв. 2008-го. Как считают эксперты, в 2010 г. дефицит офисных площадей может быть удовлетворен, причем не только в количественном, но и в качественном плане. Уже сегодня к строительству заявлено больше 10 офисных центров разной классности. Кроме того, существующие офисные здания заявляют о реконструкции и планируют улучшить качество принадлежащих им офисных площадей. Так, по такому пути развиваются ТОЦ «Скала», о планах расширения офисной составляющей центра заявляли владельцы ТЦ «Вавилон».

Как отмечают эксперты, потенциал самарского рынка офисной недвижимости сегодня еще достаточно большой. Причем, вложившись в высококлассные бизнес-центры, девелоперы перейдут и на формат класса В. По информации экспертов, спрос на офисы в Самаре разносторонний, и не все бизнесмены готовы выкладывать деньги за офисы А-класса. Кроме того, в городе существует спрос на небольшие офисы - до 80 кв. м. Пока таким арендаторам приходится довольствоваться помещениями не в самых лучших районах Самары, в старых, не реконструированных зданиях, не оснащенных полным спектром систем жизнеобеспечения. В постройке качественных зданий классов В и С, где будут сдаваться в аренду небольшие офисы, эксперты видят перспективу развития рынка. Скорее всего, уверены игроки, будут наблюдаться смещение делового центра и расширение географии строительства. Так, эксперты считают, что столь привлекательные для девелоперов Ленинский и Самарский районы не являются панацеей от офисного дефицита: с каждым днем ухудшается их транспортная доступность, а участков под застройку здесь немного. В качестве же интересных для развития районов, например, называются Кировский и Промышленный - бизнес-центры вдоль крупных городских магистралей будут пользоваться не меньшим спросом, чем находящиеся в центре города.

2. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости

Перечень имущества, подлежащего оценке расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Гагарина, 35

№ п/п	Наименование	Общая площадь застройки \ по внутр. обмеру, кв. м	Год постройки	Балансовая остаточная стоимость, руб.
1	Нежилое здание	590,1 \ 1757,6	2007	Нет данных
2	Земельный участок	686,4	-	Нет данных

2.1 Анализ среды местоположения объекта оценки. Краткая характеристика Железнодорожного района г. Самары

Характеристика города Самара

Город Самара был основан в 1586 году. Протяженность Самары вдоль реки Волги с севера на юг составляет 50 км. На восток от Волги город раскинулся на 20 км. Площадь земель, находящихся в черте города - 46 597 га. Территориально Самара разделена на 9 районов: Железнодорожный, Кировский, Красноглинский, Куйбышевский, Ленинский, Октябрьский, Промышленный, Самарский и Советский.

Транспортная инфраструктура

Городской пассажирский транспорт обслуживает 93 автобусных, 22 трамвайных и 17 троллейбусных маршрутов. Протяженность автобусных маршрутов в Самаре - 1 285,7 км, трамвайных - 386,3 км, троллейбусных - 216 км. Общая протяженность транспортной сети города - 1 896,1 км. На городских маршрутах используются 839 автобусов, 422 трамвая, 248 троллейбусов. Ежедневно пассажирские предприятия перевозят более 1,6 млн. пассажиров.

В Самаре действует 8 станций метрополитена. Протяженность линии метрополитена 8,1 км. К 2015 году протяженность линий Самарского метрополитена должна составить 22 км с 18 станциями.

Всего в транспортной отрасли Самары работает 42 тысячи человек (в крупных и средних предприятиях).

Из речного порта Самары перевозятся грузы в 17 регионов России в 144 морских и речных порта 17 стран Западной Европы, Среднего Востока и Северной Африки. Годовой объем перевозок - 9 млн. тонн.

Самарский международный аэропорт «Курумоч» обслуживает ежегодно более 17,5 млн. пассажиров. Около 60 авиаперевозчиков осуществляют отсюда полеты по 50 направлениям России, ближнего и дальнего зарубежья.

Промышленность

Самара обладает мощным экономическим потенциалом и является ведущим индустриальным центром Поволжья. Основная доходообразующая отрасль экономики города промышленность - по многим показателям занимает ведущие позиции среди городов Приволжского округа и России в целом. Предприятиями города производится более 30% областного промышленного производства.

Приоритетными отраслями промышленного комплекса являются: машиностроение, топливная промышленность, электроэнергетика, нефтехимия, цветная металлургия, производство стройматериалов, пищевая промышленность.

Машиностроительный комплекс представлен аэрокосмической, электротехнической и кабельной промышленностью, станкостроением и приборостроением, производством подшипников, оборудования для нефтедобычи, строительства и сельского хозяйства.

В городе выпускается большой спектр сложной наукоемкой техники, пассажирские самолеты семейства «ТУ», ракетоносители для спутников и космических кораблей, авиационные и космические двигатели, металлорежущие станки, широкий ассортимент кабельной продукции.

Большой удельный вес в структуре промышленного производства занимают производственные мощности по выпуску алюминиевого проката, нефтепродуктов, шоколадно-кондитерских, ликероводочных, мясных, молочных и макаронных изделий.

На 160 крупных промышленных предприятиях города работают почти 126 тысяч человек. Это около 22% всего занятого населения Самары.

В городе зарегистрировано 45,7 тысяч предприятий малого, среднего и крупного бизнеса, охватывающих все сферы деятельности: промышленность, строительство, торговлю, связь, науку, финансы, культуру.

За январь - июнь 2004 года крупными и средними промышленными предприятиями произведено продукции и оказано услуг промышленного характера на 52,8 млрд. рублей. Выпуск промышленной продукции по сравнению с соответствующим периодом прошлого года увеличился на 3%. В январе-июне 2004 года крупными и средними промышленными предприятиями произведено потребительских товаров на 9,0 млрд. руб., это на 20% больше, чем за соответствующий период прошлого года; продовольственных товаров - на 6,9 млрд. руб. (126% к январю - июню 2003 года). В структуре производства потребительских товаров 17% составляют непродовольственные товары, 6% - алкогольная продукция.

Социальная сфера

В Самаре расположены:

Ш государственных, 2 муниципальных и 16 коммерческих вузов, а также 52 среднеспециальных учебных заведения;

Ш 173 общеобразовательных школы, 11 специализированных общеобразовательных школ и 8 вечерних школ. В них обучаются почти 130 тысяч учащихся;

Ш 3 детских дома и 3 школы-интерната. 70% детей, оставшихся без попечения родителей, находятся на воспитании граждан, и лишь 30% - в учреждениях для детей-сирот;

Ш 202 муниципальных детских дошкольных учреждения;

Ш 188 подростковых клубов города, в которых занимаются более 25 тысяч детей;

Ш 7 детских оздоровительных лагерей и 274 лагеря дневного пребывания, в которых в летний период ежегодно за счет средств городского бюджета отдыхают более 85 тысяч школьников;

Ш 65 лечебно-профилактических муниципальных учреждений (в том числе 20 стационаров, 36 поликлиник, 2 детских санатория) и 42 частных медицинских центра, а также 22 областных и 8 ведомственных учреждений здравоохранения. Поликлиники города рассчитаны на 25 955 посещений больных за смену, в том числе муниципальные поликлиники - на 21 747 посещений, ведомственные - на 2 867, областные - на 1 101 посещение. На 10 тысяч жителей в Самаре приходится 3,6 врачей общей практики (в области - 1,9, в России - ОД);

Ш 37 музыкальных школ и школ искусств, 4 художественные школы, 3 училища (музыкальное, художественное, культурное);

Ш 4 государственных театра: драмы, оперы и балета, театр кукол и ТЮЗ, и 13 кинотеатров;

Ш 11 музеев;

Ш 396 библиотек;

Ш 986 спортсооружений, в том числе 356 площадок и полей, а также 283 спортзала. На спортсооружениях города могут одновременно заниматься около 25, тысяч человек. В Самаре функционируют 17 крупных спортивных объектов - 2 спортивных комплекса и 15 стадионов. Ежегодно в Самаре проводится более 140 соревнований по 31 виду спорта. 80% всех соревнований проводится среди детей и подростков.

Железнодорожный район

Железнодорожный район сравнительно молод. Ему немногим более 30 лет. Создан он был 11 декабря 1970 года. Именно в этот день был подписан Указ Президиума Верховного Совета РСФСР №1118 «Об образовании Железнодорожного района в городе Куйбышеве Куйбышевской области».

Район расположен на стыке старого и нового города, он соединяет их, как бы перекидывая мостик между старым самарским наследием и динамизмом современного промышленного города.

На территории Железнодорожного района действуют 13 крупных промышленных предприятий, что составляет 9% от общего числа промышленных предприятий действующих в Самаре.

В районе зарегистрировано свыше 3400 предприятий различных форм собственности, которые охватывают многие сферы деятельности.

Главная гордость района - это замечательные люди: рабочие и врачи, инженеры и строители, ветераны войны и труда, учителя и студенты.

Описание границ района: от р. Волги по осевым линиям ул. Полевой до ул. Мичурина, по ул. Мичурина до Московского шоссе, по Московскому шоссе до ул. Пролетарской, по ул. Пролетарской до ул. Киевской, по ул. Киевской до проспекта Карла Маркса, по проспекту Карла Маркса до ул. Владимирской, по ул. Владимирской до ул. Чернореченской, по ул. Чернореченской до ул. Спортивной, по ул. Спортивной до ул. Вилоновской, по ул. Вилоновской до ул. Буянова, по ул. Буянова до ул. Льва Толстого, по ул. Льва Толстого до р. Волги и далее на правый берег р. Волги до острова Поджабый, по его северной стороне берега до городской черты и далее по границе городской черты (левый берег протоки р. Воложки) вверх до пересечения со створной линией ул. Полевой в северной части села Рождественно и далее через р. Волгу до ул. Полевой (включая акваторию р. Волги).

Основная территория района расположена на ровном рельефе местности. Западная часть, граничащая с р. Волгой, расположена на так называемом Волжском склоне.

Территория района - 1745 га. Численность населения на 01.01.2001 года - 103,6 тыс.чел.

Железнодорожный район и в прямом и переносном смысле является воротами Самары. И приехавший издалека гость, и возвратившийся домой наш земляк, сойдя с поезда, первые свои шаги в Самаре делает по земле Железнодорожного района. Отсюда для него начинается Самара.

В районе есть немало мест, дорогих и близких сердцу каждого самарца: тихих улочек, зеленых скверов и парков, архитектурных памятников.

Год от года район растет и развивается, приобретает новые неповторимые черты. Большой вклад в решение вопросов развития района вносят сотрудники архитектурного отдела районной администрации

Таблица 1 - Анализ места расположения объекта оценки

Характеристика	Значение
Местоположение объекта недвижимости	г. Самара, Железнодорожный район, ул. Гагарина, 35
Типичное использование окружения	Жилой район, социальная инфраструктура, деловой центр города
Основной тип застройки	Жилые дома, административно-офисные, торговые помещения
Основной тип зданий	Кирпичные, панельные, павильоны
Плотность застройки	Очень высокая
Благоустройство территории	Отличное
Наличие инженерной инфраструктуры	Электросети, водоснабжение, канализация, газификация, телефонизация
Транспортная доступность	Автомобильная дорога
Качество подъездных путей	В отличном состоянии
Интенсивность движения транспорта	Очень высокая
Деловая активность	Очень высокая
Экологическая обстановка	Удовлетворительная
Особенности ближайшего окружения	В непосредственной близости Самарская площадь, площадь Куйбышева, набережная р. Волги



Рисунок 1 - Схема места расположения объекта оценки

2.2 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую стоимость объекта оценки.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки должен проводиться по следующему алгоритму:

- отбор вариантов использования объекта, соответствующих законодательству;

- проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность;

- проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

- выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки;

- формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

Список потенциальных вариантов использования, включая текущее использование, должен формироваться с учетом возможности изменения:

- функционального назначения (возможные типы объектов: офисный, торговый, производственно-складской, жилой и др.);

- конструктивных решений (возможные варианты: увеличение общей/полезной площади, капитальный ремонт, реконструкция, снос и новое строительство). Вариант сноса и нового строительства выполняется для объекта оценки, являющегося отдельно стоящим или пристроенным зданием, либо при наличии у собственника полных прав собственности (без обременений) на весь земельный участок.

Для использования в дальнейшем анализе вариантов, предусматривающих реконструкцию с изменением этажности здания, либо его снос и строительство нового, необходимо:

- заключение об обследовании строительно-конструктивных характеристик здания (строительно-техническая экспертиза);

- заключение архитектурно-планировочного объединения района (города);

- наличие проектно-сметной документации;

- наличие геодезических исследований;

- получение технических условий для подключения к инженерным сетям;

- согласования в части инсоляции здания;

- организация процесса строительства (реконструкции);

- другие исследования, не входящие в компетенцию Оценщика и требующие отдельных согласований с Заказчиком оценки.

Применение рассмотренных выше направлений исследования и выбора варианта использования оцениваемой недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность, требует от оценщика больших трудозатрат и должно быть обеспечено достаточным массивом разносторонней достоверной и качественной информации. Современный уровень развития инфраструктуры оценочной деятельности не может предоставить оценщику необходимых сведений, подготовленных специалистами различных областей экономических и технических знаний, с учетом изменения рыночной ситуации. Данное обстоятельство сдерживает применение традиционных методов анализа вариантов наиболее эффективного использования. В таких ситуациях следует использовать метод качественного анализа возможных вариантов использования оцениваемой недвижимости. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учеб. пособие. - М.: ЮноРус, 2008, ? с. 136. Данный метод базируется на качественной оценке параметров оцениваемой недвижимости с точки зрения их соответствия возможным вариантам использования объекта.

Отбор вариантов использования объекта, соответствующих законодательству

Соответствие потенциальных вариантов использования объекта оценки законодательству должно определяться на основе требований градостроительного кодекса РФ, положений о правилах застройки и землепользования поселений и зонах правового зонирования территории, утвержденных органами местного самоуправления.

Так как по объектам оценки отсутствуют противоречия в правоустанавливающих документах, проведение правовой экспертизы не обязательно.

Таблица 2 - Выводы о законодательно разрешенных вариантах использования

Вариант использования	Жилое	Производ-ственное	Склад-ское	Офисное	Торговое	Иное (записать)
Законодательная разрешенность	-	-	-	+	+	-

Проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую осуществимость

Для дальнейшего анализа из отобранных вариантов в качестве физически возможных используются:

- варианты, не требующие изменения конструктивных решений объекта оценки (вариант текущего использования, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);

- варианты использования объекта оценки, предусматривающие изменение конструктивных решений, по которым дано положительное заключение строительной (технической, инженерной) экспертизы.

Допущение:

Задание и договор проведения оценки объекта оценки не содержат требований, предусматривающих необходимость осуществления Оценщиком исследований, связанных с возможностью изменения конструктивных особенностей объектов недвижимости, проведения технических обследований грунтов и несущей способности элементов зданий. При выборе наиболее эффективного варианта использования объектов оценки Оценщик исследует лишь варианты, не предусматривающие изменения конструктивных решений зданий.

Учитывая сделанные допущения и фактическое состояние объекта оценки:

- физический износ объекта оценки не превышают 60%;

- объекты оценки не представляет собой незавершенные строительством объекты, строительство которых начато ранее, чем за три года до даты оценки;

- целесообразность реконструкции или сноса зданий, которые расположены на объекте оценки, отсутствуют, Оценщик пришел к выводу о следующих физически осуществимых вариантах использования земельных участков:

Таблица 3

Вариант использования	Жилое	Производ-ственное	Склад-ское	Офис-ное	Торго-вое	Иное (записать)
Законодательная разрешенность	-	-	-	+	+	-
Сохранение текущих конструктивных решений имеющихся улучшений без проведения ремонтных работ	-	-	-	-	-
Ремонт имеющихся улучшений с сохранением текущих конструктивных решений	-	-	-	+	+
Реконструкция имеющихся улучшений	-	-	-	-	-
Снос имеющихся улучшений и строительство новых улучшений	-	-	-	-	-
Физическая осуществимость		-	-	+	+

Проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта оценки на финансовую осуществимость

В соответствие с законодательной разрешенностью и физической осуществимостью возможны следующие варианты использования объектов оценки:

Таблица 4

Вариант использования	Жилое	Производ-ственное	Склад-ское	Офисное	Торговое	Иное (записать)
Законодательная разрешенность	-	-	-	+	+	-
Физическая осуществимость	-	-	-	+	+	-
Финансовая осуществимость	-	-	-	+	+

Выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки

По итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объектов оценки обычно остается не более одного варианта использования, данный вариант выбирается как вариант использования, который обеспечивает максимальную стоимость объектов оценки. Однако в нашем случае мы рассматриваем объекты оценки как комплекс производственной базы, в составе которой присутствуют здания как производственного, так и складского назначения.

В соответствие с законодательной разрешенностью, физической и финансовой осуществимостью максимально эффективным является следующий вариант использования объектов оценки:

Таблица 5

Вариант использования	Жилое	Производ-ственное	Склад-ское	Офисное	Торговое	Иное (записать)
Законодательная разрешенность	-	-	-	+	+	-
Физическая осуществимость	-	-	-	+	+	-
Финансовая осуществимость	-	-	-	+	+	-
Максимальная эффективность	-	-	-	+	+

Вывод о наилучшем и наиболее эффективном варианте использования объекта оценки

Законодательная разрешенность, объемно-планировочные решения и техническое состояние объекта оценки, анализ ближайшего окружения и потребительского потока, а также анализ финансовых и временных затрат на ремонт объекта, который расположен на земельном участке, позволяют сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки будет использование его в качестве площадей для размещения торгово-офисных помещений.

3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимого имущества в соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, применяются три стандартных подхода:

Ш Затратный подход;

Ш Сравнительный подход;

Ш Доходный подход.

3.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Ш Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

Ш Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости.

стоимость недвижимость затратный доходный

3.1.1 Определение рыночной стоимости земельного участка. Сравнительный подход

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Рыночный (сравнительный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

· принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

· принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний - бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее, число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным.

Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В Таблице 6 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе. Виноградов Д.В. Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости. - Глава из книги «Экономика недвижимости», учебное пособие - Владим. гос. ун-т, 2007. - Ресурсы Интернет: http://www.cfin.ru/appraisal/realty/market_realestate_valuation.shtml

Таблица 6 - Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

Группа факторов	Элементы сравнения для сделок купли-продажи
1. Качество прав	1.1 Обременение объекта договорами аренды 1.2 Сервитуты и общественные обременения 1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта
2. Условия финансирования	2.1 Льготное кредитование продавцом покупателя 2.2 Платеж эквивалентом денежных средств
3. Особые условия	3.1 Наличие финансового давления на сделку 3.2 Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой 3.3 Обещание субсидий или льгот на развитие
4. Условия рынка	4.1 Изменение цен во времени 4.2 Отличие цены предложения от цены сделки
5. Местоположение	5.1 Престижность района 5.2 Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.3 Доступность объекта (транспортная и пешеходная) 5.4 Качество окружения (рекреация и экология)
6. Физические характеристики	6.1. Характеристики земельного участка 6.2. Размеры и материалы строений 6.3. Износ и потребность в ремонте строений 6.4. Состояние окружающей застройки
7. Экономические характеристики	7.1. Возможности ресурсосбережения 7.2. Соответствие объекта принципу НЭИ
8. Сервис и дополнительные элементы	8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами 8.2. Наличие парковки и (или) гаража 8.3. Состояние системы безопасности 8.4. Наличие оборудования для бизнеса

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

· анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

· определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

· расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

· применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

· анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

· техники количественного анализа;

· техники качественного анализа

Техники количественного анализа:

· техники компенсационных корректировок цен;

· техники факторного анализа.

Техники компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

Техники линейной алгебры (техники компенсационных корректировок цен) основаны на применении замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения).

Систему ценообразования на рынке земли сложно назвать сформированной. Разброс цен как в пределах городской черты, так и в пригородной зоне очень велик. При формировании цены предложения многие факторы просто не учитываются. Основными факторами считаются лишь место расположения, наличие коммуникаций и качество подъездных путей. Исходя из этого, считаем целесообразным использование в расчетах метода компенсационных корректировок цен, который позволяет максимально сглаживать влияние отсутствующих в анализе факторов ценообразования и максимально усредняет значение рыночной стоимости объекта оценки. Также данный метод позволяет минимизировать субъективное мнение оценщика при определении поправок к ценам объектов-аналогов.

Определим стоимость земельного участка с использованием техники компенсационных корректировок цен, если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах.

Преобразуем исходные данные, оценив превышение качественной или количественной характеристики каждого из элементов сравнения над некоторым базовым (минимальным) значением ее в баллах по схеме: (обрем.; полн.)=(0; 1); (льгот.; рын.)=(0; 1); (отсутствие доп. элементов; наличие)=(0; 1) и т.д.

Вычитая из величины характеристики элемента сравнения для объекта-аналога такую же величину для объекта оценки, получим необходимые для построения системы уравнений величины коэффициентов.

Для того, чтобы построенная модель в виде системы линейных уравнений была адекватной и непротиворечивой необходимо провести некоторые преобразования исходной информации, а именно:

Ш исключить из анализа переменные х2, х3, х4 и х7 - их влияние на конечный результат незначительно, поскольку коэффициенты при них равны нулю, иными словами, данные ценообразующие факторы для объектов-аналогов и объекта оценки практически идентичны и не отличаются друг от друга и в дальнейших расчетах могут не использоваться;

Ш сгруппировать аналоги по признаку участия в ценообразовании одних и тех же факторов и определить их среднее значение стоимости объекта для дальнейшего использования в решении системы уравнений;

Ш изменить порядковые номера факторов и, соответственно, переменных для упрощения внешнего вида системы линейных уравнений.

После соответствующих преобразований получаем следующую нормальную систему линейных уравнений:



x1					-	x4	=	13041
x1	-	x2					=	16550
x1			-	x3	-	x4	=	13953
x1			-	x3			=	24266

После проведения итераций элементарных математических преобразований получаем следующее единственное решение системы уравнений:

x1				=		23354
	x2			=		6804
		x3		=	-	912
			x4	=		10313

Таким образом, согласно расчетам стоимость 1 кв. м земельного участка составила 23 354 руб.

Рыночная стоимость земельного участка соответственно составила (округленно): 16 030 185 руб. (Шестнадцать миллионов тридцать тысяч сто восемьдесят пять) рублей

3.1.2 Определение стоимости замещения объекта недвижимости. Затратный подход

Для определения восстановительной стоимости здания (сооружения) (стоимости воспроизводства) и стоимости замещения объекта используются методы:

Ш укрупненных показателей восстановительной стоимости, базирующиеся на определении стоимости 1 куб. м \ 1 кв. м рассчитанной на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), укрупненных показателей сметной стоимости (УПСС), базовых удельных показателей стоимости строительства (БУПС), укрупненных показателей стоимости строительства;