Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9
Теоретические аспекты оценки недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества. Определение итоговой рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с применением доходного и сравнительного подходов.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 21.06.2011 |
| Размер файла | 220,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Курсовая работа
по дисциплине
Оценка стоимости недвижимости
«Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г.СПБ, ул.Гороховая, д.9»
Оглавление
- Введение
- ГЛАВА 1. Теоретические аспекты оценки
- 1.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества
- 1.2 Затратный подход
- 1.2.1 Общая характеристика затратного подхода
- 1.2.2 Применение затратного подхода
- 1.3 Сравнительный подход
- 1.3.1 Общие положения
- 1.3.2 Этапы реализации сравнительного подхода
- 1.4 Доходный подход
- 1.4.1 Метод прямой капитализации
- 1.4.2 Метод капитализации по норме отдачи на капитал
- 1.5 Согласование результатов подходов к оценке
- ГЛАВА 2. Определение рыночной стоимости помещения по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Гороховая, д.9
- 2.1 Введение. Описание объекта оценки
- 2.2 Ограничительные условия и сделанные допущения
- 2.3 Краткий анализ рынка коммерческой недвижимости
- 2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка с существующими улучшениями
- 2.5 Оценка на основе сравнительного подхода
- 2.5.1 Общие положения
- 2.5.2 Метод сравнительного анализа продаж в реализации регрессионного анализа
- 2.5.3 Описание проведенных расчетов
- 2.5.4 Описание расчета рыночной стоимости
- 2.6 Оценка на основе доходного подхода
- 2.6.1 Общие положения
- 2.6.2 Определение чистого операционного дохода (ЧОД)
- 2.6.3 Определение коэффициента капитализации
- 2.6.4 Определение стоимости объекта доходным подходом
- 2.7 Оценка на основе затратного подхода
- 2.8 Расчет итоговой стоимости объекта оценки
- Заключение
- Список литературы
Введение
Современный рынок недвижимости находится на стадии постепенного восстановления после экономического кризиса, разразившегося в стране в последние годы. Совершается все большее количество сделок, связанных с недвижимостью, что обуславливает растущую потребность в проведении качественной оценки объектов недвижимого имущества.
Данная курсовая работа состоит из двух глав. Первая посвящена теоретическим аспектам оценки недвижимости, раскрывает сущность трех подходов к оценке, описывает принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, освещает вывод итоговой стоимости имущества на основе результатов от применения подходов к оценке.
Во второй главе приводится практика по вопросу на примере оценки рыночной стоимости встроенного нежилого помещения. Цель данной работы - применение полученных в результате изучения дисциплины знаний об оценке недвижимого имущества на практике. Таким образом, в ходе выполнения работы были применены доходный и сравнительный подходы, обоснован отказ от применения затратного подхода, и выведена итоговая стоимость объекта оценки.
недвижимость рыночная стоимость
ГЛАВА 1. Теоретические аспекты оценки
1.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества
Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) представляет собой как составную часть программы управления объектом, так и часть алгоритма процедур оценки рыночной.
Международные Стандарты Оценки определяют наиболее эффективное использование как «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной». МСО 1-4 п.6
Очень близкое определение предлагается Европейскими Стандартами Оценки: наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, соответствующе обоснованным, юридически разрешимым, финансово целесообразным и приводящим к наивысшей стоимости оцениваемого имущества. ЕСО 4.03.27
Принцип ННЭИ основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.
Для определения ННЭИ объекта недвижимости учитываются четыре основных критерия:
Юридическая правомочность: рассматриваются только законные с юридической точки зрения способы использования.
Физическая возможность: рассматриваются способы использования, которые физически осуществимы в данном месте.
Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассматривается, которое из экономически приемлемых вариантов использования принесет максимальный чисты доход или максимальную текущую стоимость. Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.
Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. Например, при текущем использовании стоимость незастроенного земельного участка может превышать стоимость улучшений. В таком случается рационально принять решение о сносе улучшений и использовании участка в соответствии с его ННЭИ.
Результаты анализа ННЭИ учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
1.2. Затратный подход
1.2.1 Общая характеристика затратного подхода.
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Особенность применения затратного подхода составляет различие между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.
1.2.2 Применение затратного подхода
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.
2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.
3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.
4. Для оценки объектов незавершенного строительства.
5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).
6. Для оценки в целях страхования.
7. Для переоценки основных фондов предприятий.
8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.
Основные этапы применения затратного подхода:
1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания
2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора) и добавление ее к стоимости улучшений (т.е. определение полной стоимости замещения или полной восстановительной стоимости улучшений)
3) расчет выявленных видов износа
4) оценка рыночной стоимости земельного участка
5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка
1) Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения Максимов С.Н. Экономика недвижимости; Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости
Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения: 1. Метод количественного анализа. 2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам). 3. Метод сравнительной единицы. 4. Индексный способ.
Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам добавляются накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, хотя и наиболее трудоемкий.
Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.
Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта умножением балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.
2) Определение величины накопленного совокупного износа Методические материалы: URL - http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41
Расчет износа необходим, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого. Таким образом, учет износа является некой корректировкой стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ бывает физический, функциональный и внешний (экономический).
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем, бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Существует четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета срока жизни здания.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.
Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.
Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение.
Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.
Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно - эстетическим, объемно - планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ - устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов. К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.
Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости. Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик - это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.
Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Существуют два подхода к оценке внешнего износа: сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях и капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.
Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.
Второй подход измерения внешнего износа - сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
3) Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)
Инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл тогда, когда прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего то же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. В современной практике функции инвестора (заказчика) и подрядчика (строителя) часто совмещаются. В этой ситуации нормы дохода на вложенный капитал (из-за обеспечения условий выживаемости) могут быть меньше, чем в случае, когда эти функции разделены.
Прибыль предпринимателя представляет собой разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию, отражает рыночно обоснованную премию а организацию и реализацию доходного проекта.
Существуют следующие основные методы расчета предпринимательской прибыли.
1. Рыночный метод.
Заключается в сборе и обработке рыночной информации о величинах прибыли предпринимателя. В условиях неопределенности налогового законодательства России, когда предпринимательская прибыль становится объектом коммерческой тайны, называемые в частных интервью ее диапазоны - 10-30% - недостаточно обоснованы, поэтому данный метод не всегда применим.
2. Аналитический метод
Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство, капитальный ремонт или реконструкцию имеет смысл, если прибыль от строительства (капитального ремонта или реконструкции) объекта недвижимости будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. При этом прибыль предпринимателя рассчитывается по известным аналитическим зависимостям.
3. Метод, основанный на анализе альтернативных финансовых инвестиций
Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл, если прибыль от нового строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативных финансовых вложений в акции, векселя и другие ценные бумаги, или, в крайнем случае, не меньше чем процентные ставки по соответствующим банковским кредитам.
4. Метод, основанный на DCF-анализе денежных потоков в течение времени строительства объекта.
Заключается в определении разности между невозмещенными инвестициями (аккумулированная по ставке дисконтирования сумма всех инвестиций за период нового строительства) и стоимостью нового строительства, рассчитанной одномоментно на дату проведения оценки без учета строительного лага.
4) Оценка рыночной стоимости земельного участка
В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для ННЭИ. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение - это вклад в стоимость.
Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков: 1. Метод капитализации земельной ренты. 2. Метод соотнесения (переноса). 3. Метод развития (освоения). 4. Техника остатка для земли. 5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
Метод капитализации земельной ренты основан на расчете стоимости земли путем капитализации типичной величины арендной платы за аналогичные земельные участки.
Метод соотнесения состоит в определении соотношения между стоимостью застроенного земельного участка и возведенных на нем улучшений. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.
Метод развития представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения.
Техника остатка для земли - универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.
Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Он заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.
5) Расчет итоговой стоимости объекта
Расчет итоговой стоимости объекта оценки производится путем корректировки полной восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка
1.3 Сравнительный подход Башкатов В.С. Оценка стоимости недвижимости
1.3.1 Общие положения
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. При использовании данного подхода оценщик подбирает объекты сравнения, делает поправки (корректировки) на различия меду каждым объектом сравнения и объектом оценки и вносит данные поправки в цену продажи объекта сравнения. Путем корректировок объект сравнения приводится к объекту сравнения. В результате определяется продажная цена каждого объекта сравнения с учетом поправок, а затем, используя простые методы статистической обработки, оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки по сравнительному подходу - и делает вывод о том, сколько объект вероятнее всего будет стоить на рынке на дату проведения оценки.
В основе сравнительного подхода лежит принцип замещения, гласящий, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость равной полезности.
Сравнительный подход применяется, когда имеется информация об относительно недавних, надежных сделках с объектами-аналогами. Для тех объектов недвижимости, для которых возможно подобрать достаточное количество сопоставимых продаж, сравнительный подход является лучшим показателем рыночной стоимости.
Поскольку подход основан на рыночной информации о недавно осуществленных сделках с объектами-аналогами, в основе данного подхода лежит не только принцип замещения, но и принцип спроса и предложения, пропорциональности, зависимости, ожидания и изменения.
Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда
· Существует минимальный или отсутствует рынок конкретного вида недвижимости;
· Объект оценки несет экономические потери или обременения, редкие для данного сектора рынка;
· Нарушаются условия типичной мотивации рыночной сделки (объект недвижимости специального назначения, в случае ликвидации, продажа родственникам или партнерам ит.п.)
1.3.2 Этапы реализации сравнительного подхода
В целом сравнительный подход требует осуществления ряда этапов.
1. Изучение рынка и подбор наиболее подходящих объектов-аналогов.
2. Сбор и проверка достоверности и точности информации о сделках по каждому отобранному объекту сравнения.
3. Выбор необходимых единиц сравнения и параметров для внесения корректировок.
4. Проведение корректировки цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и распределение показателя стоимости оцениваемого объекта.
Таким образом, на первом этапе собирается информация о продажах сопоставимых объектов. Данные могут быть найдены в личном архиве оценщика, в материалах риэлтерских и страховых компаний, в компьютеризированных базах данных, в досье брокеров по недвижимости, в данных информационных и налоговых служб, а также в периодических изданиях по недвижимости.
Когда информации достаточно, оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом, то есть необходимо определить, в той ли рыночной зоне (функциональное назначение) находятся сопоставимые объекты, что и объект оценки, обладают ли такими же основными конструктивными, техническими и эксплуатационными характеристиками, насколько во время их продажи экономические условия, были схожи с условиями продажи объекта оценки.
Необходимо исключать из рассмотрения слишком поспешные продажи или сделки между двумя тесно связанными сторонами.
Сделки заведомо не подходят для сравнения, если:
1). Одна из сторон-участниц сделки - государство или муниципалитет;
2). Сделка произведена по решению суда;
3). Объект сопоставления - памятник архитектуры или исторический объект;
4). Сделка является актом приватизации;
5). В результате сделки произошла продажа частичных прав (сервитут, аренда);
6). Сделка проведена между тесно связанными сторонами;
7). Сделка осуществлена с целью получения особых выгод (например, выкуплен последний земельный участок);
8). Сделка является продажей по завещанию;
9). Сделка является вынужденной продажей при банкротстве;
10). Сделка представляет собой акт благотворительности и т.п.
Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода может быть представлена в виде следующей формуле:
(1.1)
где
V - оценка рыночной стоимости объекта оценки;
k - количество аналогов;
- вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки ();
- оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога.
Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога может быть записана следующим образом:
(1.2)
где
- цена i-го аналога;
n - количество ценообразующих факторов;
- корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору (элементу сравнения).
Для сравнения между собой объектов недвижимости, которые отличаются своими конструктивными, техническими, эксплуатационными характеристиками и другими показателями, необходимо найти их единицы сравнения.
Единицы сравнения - это адекватные, подходящие единицы, которые передают информацию об объекте недвижимости наиболее эффективным и понятным способом; выбор их напрямую влияет на результат определяемой стоимости объекта оценки. В оценочной практике могут использоваться различные единицы сравнения: при продаже земельных участков - цена за сотку, гектар, цена за 1 кв.м, цена за лот, цена за единицу будущей площади застройки; при продаже застроенных участков - цена за 1 кв.м общей площади здания, цена за 1 кв.м площади здания, подлежащей сдаче в аренду, цена за 1 кв.м здания без учета местоположения (цена строительства 1 кв.м), цена за 1 куб.м здания, цена за единицу недвижимости (дом, квартира, комната, номер, место и т.п.), цена за 1 м по фасаду, цена за единицу недвижимости, приносящей доход, т.е. «мощности» объекта недвижимости (1 кв.м общей площади квартиры, номер гостиницы, посадочное место кафе, место стоянки автомобиля и т.п.).
Представленный перечень единиц сравнения можно рассматривать только как ориентир. Выбор и конкретизация единицы сравнения должны производиться оценщиком по мере изучения и анализа рыночных данных и основных характеристик объектов недвижимости определенного вида.
Корректировки могут производиться в трех основных формах:
1. В денежном выражении;
2. В процентах от стоимости объектов сравнения;
3. В долях единицы (используется довольно редко).
Наиболее точный прием - применение денежных поправок (суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого объекта сравнения). Но это возможно только в том случае, если существует достаточное количество парных продаж.
Процентные поправки используются тогда, когда трудно определить точные суммы денег, но рыночные данные говорят о существовании устойчивых процентных различий. Применение варианта процентных поправок требует учета порядка внесения поправок. Возможны два варианта:
· На кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене);
· На независимой основе (суммированием).
На независимой основе корректировки производятся тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо друг от друга.
Поправки в процентах производятся на кумулятивной основе, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие поправки. Результат будет различным, в зависимости от того, какой метод будет применен. Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе. К этим поправкам относятся:
· Передаваемые права на объект оценки;
· Условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием заемных средств);
· Условия продажи (скидки, рассрочки);
· Время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж).
Поправки, относящиеся к показателям объекта оценки, вносятся на независимой основе:
· Местоположение;
· Техническое состояние;
· Дополнительные элементы;
· Экологические показатели и другие.
Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета откорректированных цен продаж объектов сравнения, предполагают проведение соответствующих методов проведения корректировок. Имеется целый ряд такого рода методов. Их можно разделить на две категории:
1. Количественные (анализ парных продаж, статистический анализ, графический анализ, трендовый анализ, анализ вторичных данных);
2. Качественные (относительный сравнительный анализ, метод общей группировки).
Остановимся подробнее на самых распространенных методах.
· Метод парных продаж
Суть его состоит в нахождении на рынке объектов сравнения, которые отличаются друг от друга лишь одним элементом, по которому проводится их анализ и сравнение.
· Метод общей группировки
Применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен. В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а оценить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом («лучше-хуже»). Если разброс цен невелик (в пределах 10%), то применение этого метода оправданно.
· Анализ вторичных косвенных данных
Применяется, когда рыночная информация по продажам не дает оценщику возможности провести анализ парного набора данных. В этом случае определение величин корректировок базируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам сравнения.
· Качественный анализ
Применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных. Данный анализ проводится с использованием стандартных терминов качества.
1.4 Доходный подход Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости, Башкатов В.С. Оценка стоимости недвижимости
Доходный подход основан на предположении о том, что текущая стоимость объекта оценки равна текущей стоимости прав на будущий доход, поступающий в течение периода владения этим объектом, включая доход от его продажи (стоимость реверсии).
В основе данного подхода лежит принцип капитализации дохода, который в свою очередь базируется на принципах ожидания и замещения. Суть принципа капитализации дохода заключается в пересчете генерируемого объектом недвижимости дохода в его стоимость. При этом учитываются такие факторы как суммы будущего дохода, сроки получения дохода, продолжительность получения дохода.
Чем выше доходы, генерируемые объектом недвижимости, тем выше его стоимость. При этом основополагающим постулатом является формирование дохода от объекта в предположении его наиболее эффективного использования.
В рамках доходного подхода существует два основных метода:
1. Метод прямой капитализации (ПК-метод);
2. Метод капитализации по норме отдачи на капитал (КНО-метод).
Метод капитализации по норме отдачи на капитал в свою очередь имеет две модификации:
· Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП-метод);
· Метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод).
Основные различия данных методов заключаются в сфере применения и способах преобразования доходов в текущую стоимость и способах построения коэффициентов капитализации.
1.4.1 Метод прямой капитализации
Это метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость с использованием нормы капитализации:
, 1.3)
Где I - чистый операционный доход, R - норма (коэффициент) капитализации.
Основные этапы процедуры оценки методом прямой капитализации:
1. Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода
2. Расчет ставки капитализации
3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе
чистого операционного дохода и коэффициента капитализации
Рассмотрим определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода.
Во-первых, следует отметить, что оценщик работает со следующими уровнями дохода:
· ПВД - потенциальный валовый доход
· ДВД - действительный валовый доход
· ЧОД - чистый операционный доход
· ДП - денежные поступления до налогообложения
ПВД - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
, (1.4)
где S - площадь, сдаваемая в аренду, кв.м
- арендная ставка за 1 кв.м
ДВД - это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
(1.5)
Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к ПВД. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного управления на данном рынке, то есть за основу берется рыночный показатель. Если же это невозможно, то для определения коэффициента недозагрузки оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования объекта недвижимости ():
(1.6)
где - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;
- средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;
- число арендных периодов в году.
ЧОД - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
(1.7)
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы принято делить на условно-постоянные, условно-переменные (или эксплуатационные) и расходы на замещение (или резервы).
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг: налог на имущество, страховые взносы (платежи по страхованию имущества), заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала, налоги на заработную плату, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.
Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:
*экономическая и налоговая амортизация, которая считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;
*обслуживание кредита, которое является расходами по финансированию, а не операционными расходами;
*подоходный налог;
*дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.
*предпринимательские расходы владельца недвижимости.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.
В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов. Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.
Преимущества метода прямой капитализации:
· Простота расчетов
· Малое число предположений
· Отражение состояния рынка
Сфера применения метода прямой капитализации:
· Объект соответствует варианту ННЭИ;
· Достаточно количество данных для определения коэффициента капитализации;
· Доход с недвижимости является стабильным или регулярно изменяющимся.
Недостатки или ограничения использования метода:
· Объект не соответствует варианту ННЭИ;
· Отсутствует рыночная информация о доходности объектов-аналогов и рыночных сделках с аналогичными объектами;
· Объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция).
1.4.2 Метод капитализации по норме отдачи на капитал
Метод капитализации по норме отдачи на капитал в зависимости от предполагаемой динамики изменения потока доходов и расходов подразделяется на метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации по расчетным моделям.
Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования - соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.
Метод позволяет учитывать текущую стоимость денежных потоков, которые могут произвольно изменяться и иметь различный уровень риска. Общая модель метода дисконтирования денежных потоков
(1.8)
где PV - текущая стоимость;
n - число периодов;
In- доход n периода;
Y - ставка дисконтирования.
Сокращенно эту модель можно представить в следующем виде
(1.9)
где PV - цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия);
n - период владения;
i - год прогнозного периода;
FV - стоимость реверсии.
Ставка дисконтирования иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Она характеризует эффективность капиталовложений, учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводит в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект.
Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения объектом в диапазоне 3-5 лет.
Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:
· учитывает динамику рынка;
· применим в условиях нестабильного рынка;
· учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
· применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.
Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.
Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в последнем году периода планирования.
В случае снижения стоимости имущества необходимо учитывать возврат капитала. Если потоки дохода от объекта регулярно изменяются, необходимо применять корректирующий коэффициент для ставки капитализации.
Метод капитализации по расчетным моделям основан на анализе изменяющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации.
Общая ставка капитализации рассчитывается с учетом рыночного значения нормы прибыли, выбираемой модели рекапитализации, условий финансирования, норм изменения дохода и стоимости объекта. Основные составляющие ставки капитализации - это ставка дисконта и ставка дохода. Ставка дисконта - это требуемая норма прибыли на вложенный капитал, которая представляет собой отношение текущей стоимости получаемого за каждый период дохода к затратам на капитал. Стоимость недвижимости высока и для ее приобретения, реализации инвестиционных проектов требуется привлечение заемного капитала. В соответствии с этим обстоятельством ставка дисконта включает следующие составляющие:
а) ставка процента - требуемая норма прибыли на заемный капитал;
б) ставка дохода - требуемая норма прибыли на собственный капитал.
Ставка возмещения отражает возврат вложенного капитала в течение срока эксплуатации недвижимости. Ставку возмещения нередко называют нормой окупаемости капиталовложений. Она применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода. Вследствие того, что земля не расходуется, ставка возмещения для земельной собственности не учитывается.
В большинстве случаев самой большей из всех составляющих ставки капитализации является ставка дисконта. Поэтому ставку капитализации начинают определять с выявления нормы прибыли на свободные от риска ликвидные вложения капитала, не требующие больших затрат на инвестиционный менеджмент (например, вклад на банковский счет надежного банка). Это минимальная ставка, которая компенсирует обесценивание денег с течением времени. Затем добавляют поправки на риск, ликвидность, инвестиционный менеджмент. Эти компоненты составляют ставку дисконта (ставку дохода и ставку процента).
Любой инвестор, помимо дохода на капитал, учитывает возврат вложенного капитала. Поэтому к ставке дисконта добавляется ставка возмещения. Возврат капитала - процесс возмещения истощаемой части первоначальных инвестиций в недвижимость за счет доходов и реверсии.
Возмещение - сумма периодических доходов, которые необходимы для возврата капиталовложений в течение инвестиционного периода. Ежегодная ставка возмещения зависит от темпа изменения дохода от объекта, продолжительности его получения и дохода от будущей перепродажи объекта, если владение не является бессрочным.
Если ожидается равномерное поступление дохода при бессрочном владении и неизменность стоимости основного капитала приносящего доход имущества, то не требуется учет фактора возмещения капиталовложения, и ставка капитализации будет равна ставке дисконта.
Если за рассматриваемый период происходит изменение стоимости объекта, то ставка капитализации определяется как сумма двух коэффициентов: ставки доходности и нормы возмещения основной суммы. Если возможно снижение стоимости капитала, инвестированного в недвижимость, часть капитала или вся сумма должна быть возмещена за счет текущего потока доходов.
Ставка возмещения, или норма окупаемости капиталовложений, применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода (для земельных участков не учитывается, так как земля не расходуется). Ставка возмещения необходима для определения суммы, которую требуется ежегодно получать для окупаемости капиталовложений в течение периода владения. Влияние инфляции отражается на ставке риска (составляющей ставки дисконта), на ставке возмещения отражается влияние износа недвижимости на цену продажи.
Основные варианты возмещения стоимости капитала: возврат капитала равными долями (метод Ринга), метод Инвуда, метод Хоскольда.
Метод Ринга основан на том, что возмещение капиталовложений происходит ежегодно равными долями в течение срока службы недвижимости. Ставка возмещения рассчитывается как величина, обратная остаточному сроку службы. Применение этого метода оправдано для многофункциональной недвижимости со значительным износом, жилой недвижимости, офисов.
Метод применим, в частности, если ожидается устойчивое сокращение чистого операционного дохода из-за увеличивающегося износа недвижимости, при краткосрочной аренде, ненадежном финансовом положении арендатора.
Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т. е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций.
Метод Хоскольда применяется при равномерно поступающих потоках дохода, в этом случае сумма возмещения поступает каждый год и помещается на расчетный счет под процент, равный безрисковой ставке. Метод предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. В этом случае, чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок, т.е. по безрисковой ставке.
В отличие от метода Инвуда, при котором используется ставка прибыли на инвестиции, метод Хоскольда, основанный на использовании безрисковой ставки как основы для возмещения капитала, применяется значительно реже.
1.5 Согласование результатов подходов к оценке
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки,
но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться
обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
* проверку полученных данных о величине стоимости;
* анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных
полнотой и достоверностью использованной информации;
* выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания:
- метод математического взвешивания;
- метод субъективного взвешивания.
Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание по формуле:
(1.10)
где n -- общее числи применяемых методов оценки;
i -- метод оценки;
Vi -- результаты оценки;
W, -- весомости (значимости) результатов.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель - выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества
данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
ь Степень соответствия каждого из примененных подходов:
- назначению оценки;
- цели оценки;
- функциональному назначению объекта оценки;
- оцениваемым правам.
ь Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
ь Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения
характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
ь Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в
используемых подходах.
ь Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом
из приведенных подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и в конечном счете, вывести итоговое заключение.
ГЛАВА 2. Определение рыночной стоимости помещения по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Гороховая, д.9
2.1 Введение. Описание объекта оценки
Целью данной работы является обоснование величины рыночной стоимости объекта в результате применения подходов независимой оценки.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным Законом №135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оценка проводилась в соответствии с:
· Федеральным Законом «об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998г.
· ФСО-1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»
· ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости»
· ФСО-3 «Требования к отчету об оценке»
При оценке учтены методики и стандарты, принятые в мировой и отечественной практике оценки недвижимости
Объектом данной оценки является встроенное помещение, расположенное в цокольном этаже по адресу Санкт-Петербург, ул.Гороховая д.9, площадью 230 кв.м.
Подобные документы
Состояние рынка коммерческой недвижимости в г. Самаре. Анализ среды месторасположения и наиболее эффективного использования нежилого помещения. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов.
курсовая работа [618,6 K], добавлен 15.03.2014Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (встроенного помещения) в городе Новосибирске и оценка уровня его инвестиционной привлекательности. Определение рыночной стоимости нежилого помещения с использованием сравнительного и доходного подходов.
дипломная работа [383,7 K], добавлен 17.09.2014Определение оценочной стоимости необорудованного нежилого помещения для залога. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Определение стоимости нежилого помещения различными подходами к оценке недвижимости.
контрольная работа [45,6 K], добавлен 11.04.2008Оценка имущества — определение его стоимости: цель, процедура оценки, учёт факторов влияния на оцениваемый объект; правовое регулирование. Процесс оценки рыночной стоимости помещения столовой с применением доходного, затратного и сравнительного подходов.
курсовая работа [2,2 M], добавлен 22.10.2013Методические основы оценки стоимости объекта. Анализ рынка недвижимости и местоположения объекта. Описание оцениваемого торгового помещения. Результаты визуального осмотра объекта. Анализ наилучшего использования. Расчет рыночной стоимости имущества.
курсовая работа [7,1 M], добавлен 25.03.2011Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011
