Оценка рыночной стоимости торгового помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Самарский Архитектурно-Строительный Университет»

Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости

Курсовая работа

по дисциплине «ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

на тему

Оценка рыночной стоимости торгового помещения

Выполнил: студент

5 курс, гр.ЭК-64

Петров Максим Анатольевич

Проверила:

Научный руководитель

Киреева Екатерина Евгеньевна

Самара 2010

План

Введение

1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения

1.1 Определение задания на оценку

1.2 Выводы и заключение о стоимости

1.3 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1.4 Методические основы проведения работ

1.5 Основные понятия и определения

1.6 Источники информации и полнота исследования

1.7 Процедура и этапы исследования

2. Анализ рынка и позиционирование объекта оценки

2.1 Анализ рынка недвижимости

2.2 Анализ местоположения объекта

3. Определение рыночной стоимости недвижимости

3.1 Описание оцениваемого объекта

3.2 Анализ прав собственности

3.3 Результаты визуального осмотра объекта

3.4 Анализ наилучшего использования

3.5 Расчет рыночной стоимости имущества

3.5.1 Затратный подход к оценке

3.5.1.1 Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства

3.5.1.2 Расчет прибыли предпринимателя

3.5.1.3 Оценка износа

3.5.1.4 Расчет стоимости земельного участка

3.5.2 Сравнительный подход

3.5.3 Доходный подход

3.5.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объекта

Заключение

Библиографический список

Приложение 1

Приложение 2

Введение

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

- рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор

имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

- покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо

информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального

удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

- срок экспозиции объекта оценки.

Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной собственности.

На основании договора №1 от 10. 11 .2010 года ООО «Оценка-Регион» (далее «Оценщик») провела оценку рыночной стоимости недвижимого имущества (жилое помещение), расположенного по адресу г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново -Молодежный переулок, д.28 (этаж 1 из 5), площадью 201,50 кв. м. (далее «Объект оценки»).

Объектом исследования является торгового помещения, находящейся по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново -Молодежный переулок, д.28.

Предметом исследования работы выступает стоимость объекта оценки.

Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта оценки.

Задачи оценки:

1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения;

2. Сбор, систематизация, обработка и анализ информации;

3. Определение факторов, влияющих на рынок недвижимости;

4. Применение подходов и методов к оценке объекта оценки;

5. Согласование результатов оценки;

6. Оформление результатов в отчёт об оценке объекта оценки.

Работа по оценке была проведена в соответствии с вышеназванным договором, в соответствии с требованиями, изложенными в Федеральном законе от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другими нормативно-распорядительными актами, а также обычаями делового оборота.

1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения

1.1 Определение задания на оценку

1.	Основание для проведения оценки объекта оценки (ст. 135-ФЗ)	Договор А17/10 от 10 ноября 2010 года
2.	Содержание задания на проведение оценки (требования договора, иного основания на проведение оценки) в. т.ч.	Определение рыночной стоимости права аренды 1 кв.м. нежилого помещения на 1 этаже, комнаты №1-9, 14, 16, 22, общей площадью 201,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново - Молодежный переулок, д.28.
2.1.	Вид объекта оценки (ст. 5 ФЗ-135, тип, краткое описание); адрес, место нахождения объекта оценки	Нежилое помещение на 1 этаже, комнаты №1-9, 14, 16, 22, общей площадью 201,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново -Молодежный переулок, д.28.
2.2	Сведения о собственнике недвижимого имущества, балансодержателе, титуле использования объектов недвижимости (правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы)	Объект права:
			Улучшения:	Земельный участок:
		Наименование	Ком. 1-9, 14, 16, 22, общей площадью 201,5 кв.м	Нет данных
		Субъект права	Российская Федерация
		Вид права	Собственность
		Адрес	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново-Молодежный переулок, д. 28
		Правоустанавливающие документы	Нет данных	Нет данных
		Правоудостоверяющие документы	Нет данных	Нет данных
		Балансодержатель	ФГУ "Кряжская КЭЧ района"	Нет данных
		Вид права	Оперативное управление	Нет данных
		Правоустанавливающие документы	Нет данных	Нет данных
		Остаточная балансовая стоимость всего здания - Нет данных
2.3.	Текущее использование недвижимого имущества	На данный момент помещение используется для размещения торговых помещений.
2.4.	Рекомендации оценщика по наиболее эффективному использованию	Использование помещений в качестве торговых или предприятий сервиса.
2.5.	Заказчик оценки объекта оценки	ФГУ "Кряжская КЭЧ района" г. Самара 443000, г. Самара, Долотный пер, д.26 т. 330-23-19,ф.330-17-62 БИК 043601001 ИНН 6314008354/КПП 631401001 Отделение по Куйбышевскому району г. Самара УФК по Самарской области (4208 ФГУ "Кряжская КЭЧ района" л/с 03421617900)
2.6.	Объем оцениваемых прав на недвижимое имущество	Назначением оценки в настоящем отчете является определение рыночной стоимости прав собственности. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.
2.7.	Цели и задачи проведения оценки	Определение рыночной стоимости 1 кв.м. нежилого помещения на 1 этаже, комнаты №1-9, 14, 16, 22, общей площадью 201,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново - молодежный переулок, д.28.
2.8.	Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на bi цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. к - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют интересах; - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект o принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
2.9.	Дата оценки	10.11.2010г.
	Оценщик объекта оценки, наименование саморегулируемой организации и ее адрес	Величко Виталий Леонидович (действительный член НП "САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ") Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков регистрационный № 2077-08 от 15 августа 2008 г. (место нахождения: 115184, г. Москва, Климентовский пер., д. 1/18)
	Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика	Полис страхования профессиональной ответственности оценщиков (стpaxoвая компания ОАО «АльфаСтрахование») № 65005/776/00022/9 срок действия с 19 августа 2009 г. по 19 августа 2010 г.
2.10.	Наименование юридического лица, сотрудником которого является оценщик	ООО «Оценка -Регион»
	Юридический адрес и банковские реквизиты	443099, г. Самара, ул.Куйбышева, д.48 Р/с 40702810800020001183 в ОАО КБ «Солидарность» г. Самара, к/с 30101810800000000706, БИК 043601706, ИНН 6317071932, КПП 631701001, 1076317006457
	Адрес местонахождения	443041, г. Самара, ул. Л.Толстого, д. 123

1.2 Выводы и заключение о стоимости

1	Порядковый номер отчета об оценке	№ А 11-1/10
2	Дата оценки	10.11.2010г.
3	Дата составления отчета	10.11.2010г.
4	Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (недвижимости) адрес, место нахождения объекта оценки (недвижимости)	- описание строительных характеристик жилого дома (ксерокопия из отчета ОО «Независимая оценка»), расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район Ново - Молодежный переулок, д.28. - договор № 258 на аренду недвижимого имущества от 29.10.2004г. - выкопировка из технического паспорта на нежилое помещение, расположенно адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново - Молодежный переулок, д.28 площадью 201,5 кв.м.
5	Используемые нормативные документы и стандарты оценки	- Федеральный закон Российской Федерации № 135 от 29 июля 1998 г. "Об оценочной дейтельности в Российской Федерации"; - Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256. Федеральный стандарт оценки №1 «Об утверждении федерального стандарта оценки и «Общие понятия oценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)». - Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07. 2007 № 255. Федеральный стандарт оценки №2 « Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и стоимости (ФСО №2)». - Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07 2007 № 254. Федеральный стандарт о №3 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отче оценке (ФСО №3)».
6	Информирование Заказчика о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности	Оценщик проинформировал Заказчика о требованиях законодательства РФ об деятельности в объемах отвечающих требованиям ст. 15 Федерального закона № 135 -ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
7	Сведения о специалистах оценщике, составившего отчет об оценке	Величко Виталий Леонидович (действительный член НП "САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ") Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков регистрационный № 2077-08 от 15 августа 2008 г.
8	Сведения о независимости оценщика	Имущественный интерес оценщика в объекте оценки в рамках вещного и обязательственного права отсутствует.
9	Период времени, в течение которого использованная в отчете информация является актуальной и значимой	6 месяцев
10	Срок экспозиции аналогичного объекта	6 месяцев
11	Типичный покупатель	Малые и средние предприятия и индивидуальные предприниматели.

1.3 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки

оценка рыночная стоимость торговое помещение

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

В процессе подготовки настоящего отчета, мы исходили из достоверности имеющихся документов, полученных от Заказчика.

Оценщики не несут ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого определяется по предоставленным документам и со слов заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Оценщики не производили обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком.

От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как официального вызова суда.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Исходные данные, использованные оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

Ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Все оценки, выполненные при условии окончания строительства, реконструкции или ремонта, действительны только в случае успешного завершения подобных работ.

Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось получить достаточного количества документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках аренды аналогичных объектов. Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности. Свободный доступ к базам данных, где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по аренде объектов недвижимости, невозможен. При сравнительном анализе стоимости объекта с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной стоимости предполагаемой недвижимости, учитывая все ее достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Также Оценщиком делалось предположение о том, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным сделкам продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Таким образом. Оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предположение».

1.4 Методические основы проведения работ

Оценка объектов, указанных в настоящем отчете выполнена в полном соответствии с требованиями:

- Федерального закона Российской Федерации №135-Ф3 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Гражданского кодекса Российской Федерации. Частей 1 и II;

- Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) от 20 июля 2007 г.;

- Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) от 20 июля 2007 г.;

- Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3) от 20 июля 2007 г.;

- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р.

1.5 Основные понятия и определения

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Восстановительная стоимость - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Полная стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки без учета износа объекта оценки.

Стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Физический износ имущества - потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Неустранимый износ имущества - износ имущества, который не может быть устранен либо устранение которого не является экономически оправданным.

Устранимый износ имущества - износ имущества, который может быть устранен, либо устранение которого является экономически оправданным.

Экономический износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Функциональный износ имущества - потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.

Объект сравнения имущества - аналог, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки, другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата определения стоимости - временной период (срок), в течение которого производятся работы по оценке.

Дата составления отчета - дата окончания работ над отчетом, которая, как правило, соответствует окончанию периода оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок I публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

1.6 Источники информации и полнота исследования

Поиск и сбор информации для проведения настоящей работы осуществлялся по самым разнообразным каналам с привлечением различных источников данных.

Источники информации, использованные в настоящей работе, можно сгруппировать по следующим категориям:

Информация, полученная у специалистов эксплуатирующих объекты оценки;

Данные, полученные при изучении проектно-сметной документации на строительство объектов оценки;

Информация о ситуации на рынке, полученная от различных субъектов рынка: СМИ Самарской области, г. Самары, консультации с риэлтерскими компаниями г. Самары и Самарской области, данные о сделках с недвижимым имуществом в 2009 -2010гг..;

Информация, полученная из периодических изданий г. Самары, Интернета.

В процессе оценки использовались программные продукты, применяемые в практике оценки недвижимости.

1.7 Процедура и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости включала в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных, эксплуатационных и технических служб. Был проведен также анализ цен по сделкам и предложениям на рынке объектов недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования: земельного участка без улучшений и с улучшениями.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением существующих подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

2. Анализ рынка и позиционирование объекта оценки

2.1 Анализ рынка недвижимости

2.1.1 Основные административно-экономические характеристики Самарской области

Самарская область, граничащая с Ульяновской, Саратовской, Оренбургской областями и Республикой Татарстан, занимает выгодное транспортно-географическое положение. На ее территории крупнейшая водная артерия страны Волга пересекается с железнодорожной магистралью, соединяющей центр и юг страны с Уралом, Сибирью, Средней Азией и Казахстаном.

В Самарской области, площадью 53,6 тыс. кв.км, проживает 3,3 млн. человек (2,2 % населения РФ), плотность населения - 61,7 чел. на 1 кв.км.

Протяженность области с севера на юг - 335 км, с запада на восток - 315 км.

В Самарской области проживает 3305,3 тыс. человек постоянного населения. Более 67% населения области сосредоточено в четырех крупных городах области: Самаре, Тольятти, Сызрани и Новокуйбышевске, среди которых Самара имеет наибольшую численность населения (1150 тыс.человек).

Административно Самарская область состоит из 11 городов, в том числе 10 городов областного значения и 1 юрод районного подчинения, 22 поселков городского типа, 27 сельских районов, 324 сельских администраций, 1333 сельских населенных пунктов. Областной центр - г.Самара, в котором проживает 36% всего населения области.

Рис.1. Административная карта схема Самарской области

Основной промышленный и демографический потенциал области сосредоточен на территории самарско-тольяттинской агломерации - самой крупной городской агломерации Поволжского экономического района и одной из урупнейших в России. Территория самарско-тольяттинской агломерации включает в себя 8 из 11 городов, 20 из 22 оселков городского типа, 9 из 27 административных сельских районов и 510 сельских населенных пунктов Самарской области.

Территория агломерации в административных границах составляет 40,4% (21,7 тыс.кв.км.) территории Самарской области. Здесь концентрируется 95% производства промышленной продукции и 85% общей численности населения, в том числе 96% городского и 4 % сельского.

Локально расположены города Отрадный, Похвистнево и Нефтегорск, развитие которых связано в основном с нефтедобычей.

Самарская область является одним из наиболее развитых промышленных регионов России. В настоящее время промышленный комплекс Самарской области составляют более 2 тысяч крупных и средних организаций и около 3,5 тысяч малых.

Промышленный комплекс области занимает лидирующие позиции в России. По общему объему отгруженных товаров собственного производства промышленных видов деятельности область занимает второе место в Приволжском федеральном округе, в России - шестое место. Промышленность играет ключевую роль в экономике области и на нее приходится, по разным индикаторам, от одной третьей до трех четвертых совокупных областных показателей. [19]

Самарская область уверенно входит в число регионов России с высоким уровнем социально-экономического развития и демонстрирует стабильность и достаточно высокий уровень вклада в формирование ВРП России, на протяжении более пяти лет наблюдается рост валового регионального продукта со среднегодовым значением в 5,2%. Самарская область стабильно сохраняет превышение среднероссийского уровня по показателю ВРП на душу населения.

Стратегией социально-экономического развития Самарской области на период до 2020 года предусматривается два сценарных варианта развития инвестиционной сферы региона: инерционный и инновационный.

Инерционный вариант развития предполагает закрепление позитивной динамики капитальных вложений с сохранением существующих тенденций в инвестиционной сфере и не предполагает реализации значительного числа новых масштабных стратегических проектов. Улучшение инвестиционного климата в регионе будет носить постепенный, эволюционный характер, предусматривающий осуществление действующими организациями Самарской области инвестиционных программ по модернизации и реконструкции действующих производств и обновлению основных фондов.

Инновационный вариант базируется на интенсивных структурных сдвигах в пользу высокотехнологичного и инфраструктурного секторов экономики и предполагает более значительные объемы капитальных вложений и более высокие темпы роста по сравнению с вариантом инерционного развития.

Реализация поставленных задач, поддержание достаточных темпов роста для устойчивого экономического развития на основе повышения эффективности и конкурентоспособности экономики городского округа, позволит создать необходимые условия для повышения уровня и качества жизни населения. [22]

2.1.2 Анализ рынка торговых помещений

В целом по г. Самара

По Куйбышевскому району г.Самара

В период с января 2009 г. по сентябрь 2010 г. максимальная цена 1 кв. метра торговой недвижимости наблюдалась в Железнодорожном (105 тыс. р.) и в Самарском р-нах г. Самары (103 тыс.р.), а минимальная - в Куйбышевском р-не и составила 23,56 тыс. руб. Стабильно высокая рыночная стоимость кв. м. офисной недвижимости наблюдается в Ленинском районе (60-82 тыс. р.).

За рассматриваемый период времени наибольшие изменения показателя рыночной стоимости кв. м торговой недвижимости наблюдались в Куйбышевском районе (1 кв. 09 г.-50,75 тыс. руб./ кв м, 4 кв. 09 - 23,56 тыс. руб./ кв м), к середине 2010 г. цена кВ. м. снова возросла до 44,11.

В Железнодорожном районе прослеживаются значительные изменения рыночной стоимости кв. м офисной недвижимости то в сторону снижения, то в сторону увеличения. Средняя стоимость кв. м торговой недвижимости составляет 65, 4 тыс. руб. кв м.

В Кировском р-не максимальная стоимость кВ м наблюдалась во 2 кв. 2009 г. (60,21 тыс. руб./ кв м, в 2010 г. прослеживается снижение стоимости кв. м. до 41,41 тыс. руб./ кв м.

В Красноглинском р-не за рассматриваемый период предлагали к продаже всего лишь один объект, цена которого составила 31,45 тыс.р. за кв м., что по сравнению с ценами на торговую недвижимость в других районах довольно-таки приемлемо. Низкая цена продажи торговых площадей в данном районе объясняется его удаленностью от делового центра Самары.

Средняя цена за кВ. м торговых площадей в Ленинском р-н составила 70 тыс.р.

Не отстают от Ленинского р-на такие районы, как Октябрьский и Промышленный. Цена кв. м. здесь колеблется от 57 до 80 тыс. руб./ кв м. В Октябрьском наблюдается тенденция повышения цены кв.м., а в Промышленном - снижение.

В Самарском р-не цена за кВ.м. торговой недвижимости на протяжении полутора лет совершает резкие скачки, например в 1 кв. 2009 г она составляла 60,2 тыс. руб./ кв м, к 3 кварталу подскочила до 93,65 тыс. руб./ кв м, а через год, в 2010 г, упала почти в 2 раза и составила 50 тыс. руб./ кв м. Наблюдается тенденция снижения стоимости кв.м. В Советском р-не цена кв. м колеблется от 50,52 до 79,36 тыс. руб./ кв м.

В процессе анализа были сделаны следующие выводы:

Стабильно высокая цена кв. м. торговой недвижимости прослеживается в двух районах Самары: Ленинском и Самарском составляет 72 тыс р /кВ м.

В Железнодорожном, Октябрьском, Промышленном и Советском районах средняя стоимость торговой недвижимости- 63 тыс р /кв м.

В Кировском- 49 тыс р /кв м.

Самая низкая цена кв. м. торговой недвижимости наблюдается в Куйбышевском и Красноглинском районах - 31,5 тыс р /кв м.

3. Определение рыночной стоимости недвижимости

3.1 Описание оцениваемого объекта

Количественные и качественные характеристики объекта оценки установлены на основе данных, предоставленных Заказчиком, и визуального осмотра.

Характеристика объекта недвижимости
Объект права	Нежилое помещение 1 этаж, комнаты №1-9, 14, 16, 22, общей площадью 201,5 кв.м.
Адрес	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново - Молодежный переулок, д.28.
Общая площадь, кв.м.	201,5
Площадь застройки, кв.м	201,5
Год постройки здания	1989
Фундамент	ж/бетонный
Наружные и внутренние капитальные стены	кирпичные
Перекрытия	ж/бетонные плиты
Кровля	Шиферная
Полы	плитка
Окна	деревянные
Двери	деревянные
Отделка внутренняя	Штукатурка, побелка, окраска масл., частично пластиковые стеновые панели, керамич. плитка.
Инженерные коммуникации	Центральное отопление, водопровод, электроснабжение, канализация, газоснабжение, вентиляция, телефон, телевидение.
Экспертная оценка физического состояния	Требующее ремонта

Внешний вид объекта оценки



Оцениваемое помещение торгово-офисного назначения расположено на 1 этаже жилого 5 этажного дома в Куйбышевском районе города Самара.

Куйбышевский район Самары находится в южной части города на левом берегу реки Самара. Здесь проживает 79 тысяч человек. Район был основан 10 августа 1943 года за счет разукрупнения Дзержинского района, на месте бывшего пристанционного поселка «Кряж», поселка «Засамарская слобода» и прилегающих к ним земель.

Район занимает площадь в 7666 га. Это низменность, большая часть которой заливается весенними водами. Вся территория Куйбышевского района г. Самары разбита на 5 микрорайонов.

Сегодня в состав района входит 20 поселков, некоторые из них: 116км, 113 км, Кряж, Рубежный, Кирзавод, Военный городок, Сухая Самарка, Совхоз «Волгарь». Гордость района - разнообразие промышленных предприятий и крупных сельскохозяйственных объединений. Здесь находится большая промышленная структура: головное предприятие холдинга «Волгабурмаш - МТЛ» - ОАО «Волгабурмаш»; ОАО «Термостепс - МТЛ», ОАО «Самарский резервуарный завод», успешно работающее на российском рынке, экспортирующее свою продукцию за рубеж, а также ЗАО Самарский завод «Нефтемаш», «Завод ЖБИ №7», ОАО «Самаратерминал», ЗАО «Волготрансжелезобетон», ЗАО «Аир». [19]

К положительным характеристикам местоположения оцениваемого объекта относится :

развитая инженерная инфраструктура;

хорошая транспортная доступность;

Обременения не зарегистрированы.

Рис. Местоположение объекта оценки на карте-схеме г.Самара (в пределах квартала)

3.2 Анализ прав собственности

Сведения о собственнике недвижимого имущества, балансодержателе, титуле использования объектов недвижимости (правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы)	Объект права:
		Улучшения:	Земельный участок:
	Наименование	Ком. 1-9, 14, 16, 22, общей площадью 201,5 кв.м	Нет данных
	Субъект права	Российская Федерация
	Вид права	Собственность
	Адрес	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново-Молодежный переулок, д. 28
	Правоустанавливающие документы	Нет данных	Нет данных
	Правоудостоверяющие документы	Нет данных	Нет данных
	Балансодержатель	ФГУ "Кряжская КЭЧ района"	Нет данных
	Вид права	Оперативное управление	Нет данных
	Правоудостоверяющие документы	Нет данных	Нет данных
	Остаточная балансовая стоимость всего здания - Нет данных

3.3 Результаты визуального осмотра объекта

Оценщиком был произведен осмотр оцениваемого объекта, по результатам которого было установлено, что жилое помещение не требует ремонта, капитальный ремонт проводился в 2009 году.

3.4 Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

При оценке рыночной стоимости объекта оценки необходимо соблюдать принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении использования собственности исходя из анализа состояния рынка. Наиболее эффективное использование -- это наиболее вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, юридически разрешено, экономически целесообразно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости объекта недвижимости (International Valuation Standarts IVS 1-4).

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о правовом зонировании территорий в соответствии с Градостроительным кодексом, положениями об исторических зонах и законодательством в области окружающей среды, другими законодательными актами.

Физическая осуществимость: использование участка должно быть физически возможным. Варианты использования могут ограничиваться физическими характеристиками участка, такими как размеры, форма участка, протяженность фронтальной границы, топография, почвы, подпочвенный слой, климатические условия.

Финансовая осуществимость: при анализе альтернативных вариантов использования оценщик должен принять во внимание спрос на каждый из вариантов и наличие других конкурирующих участков земли, удобных для подобного использования, которое формирует предложение. Эти факты необходимо взвесить при экономическом анализе. Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования, которые не отвечают экономической целесообразности, отвергаются, а оставшиеся позволяют оценить потенциальный чистый доход.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таким образом, НЭИ определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

наибольшая вероятность использования,

физическая возможность,

экономическая оправданность,

соответствие требованиям законодательства,

финансовая осуществимость,

максимальная стоимость.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями.

Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наиболее эффективным использованием будет использование земли как будто бы свободной.

Объектом оценки является встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого пятиэтажного дома. Объект расположен в жилом массиве в зоне среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. Среди законодательно разрешенных способов использования земельного участка согласно Постановлению Самарской городской Думы № 61 от 26 апреля 2001г. «Об утверждении правил застройки и землепользования в г. Самаре» можно выделить такие как: многоэтажные жилые дома, предприятия бытового обслуживания, художественные мастерские, мастерские изделий народных промыслов, в отдельностоящем здании, объекты торгового, социального и административного назначения. Таким образом, размещение объекта оценки является законодательно разрешенным вариантом использования.

Анализ наиболее эффективного использования

Вариант использования	Юридическая допустимость	Физическая осуществимость	Финансовая обоснованность	Максимальная продуктивность	Вывод о НЭИ
Жилое	+	+	+	-
Торговое	+	+	+	+	НЭИ
Офисное	-	-	-	-

Учитывая законодательную разрешенность, объемно-планировочные характеристики объекта, а также расположение оцениваемого помещения оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием помещения является использование для размещения торгового помещения.

Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки

Законодательная разрешенность, объемно-планировочные решения, анализ ближайшего окружения позволяет сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта недвижимости будет использование для размещения магазина, либо предприятия сервиса.

3.5.Расчет рыночной стоимости имущества

Определение рыночной стоимости производится с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок объектов в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке рыночной стоимости имущества в соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, мы применим:

1) Затратный подход,

2) Сравнительный подход,

3) Доходный подход.

Использование трёх подходов приведёт, как правило, к трём различным величинам стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученными разными подходами, окончательная оценка стоимости установится путём согласования, исходя из того, какой подход в большей, а в какой меньшей степени отразит реальную рыночную стоимость оцениваемого имущественного комплекса. [5]

3.5.1 Затратный подход к оценке

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий (стоимости замещения, восстановительной стоимости) и земельного участка.

Восстановительная стоимость сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения имущества -- сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом.

После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации выполнена следующая процедура оценки стоимости затратным подходом:

Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного

использования.

Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

3.5.1.1 Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства

Методы расчета полной стоимости замещения зданий и сооружений. К традиционным методам расчета затрат относятся следующие: метод сравнения удельных затрат, метод разделения себестоимости и метод количественной оценки.

Оценка полной стоимости замещения базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции.

В оценочной практике используются следующие методы определения полной стоимости замещения:

Метод сравнительной единицы;

Метод разбивки по компонентам;

Метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Полная стоимость замещения оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).

Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости»

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. -- оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на . . строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Проанализировав исходные данные по строительным расценкам на СМР, необходимую точность результата оценки и предполагаемый вклад затратного подхода в стоимость исследуемого объекта, оценщик принял решение применить при расчете полной восстановительной стоимости зданий метод сравнительной стоимости единицы.

Здания оценивались путём определения стоимости восстановления по данным технических паспортов, предоставленных Заказчиком. Восстановительная стоимость определялась на основании укрупненных стоимостных показателей на 1 кв. м. общей площади различных типов зданий по сборнику «УПСС».

Таблица 1.1

Характеристики оцениваемого подхода
Год постойки	1989
Дата проведения ремонта	2009
Этажность	1/5
Группа капитальности	2
Площадь общая	201,5
Тип здания	торговое помещение
Расценка по сборнику ЦЦС	19765

Таблица 1.2

Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога

Номера смет. Наименование работ и затрат	Сметная стоимость, р.
	Строительных и монтажных работ	Оборудование	Прочие затраты	Всего
Глава 1. Подготовка территории строительства
Затраты не предусмотрены			0,00	0,00
Итого по главе 1			0,00	0,00
Глава 2. Основные объекты строительства
Торговое здание, пять этажей, материал стен-кирпич	3982647,50			3982647,50
Итого по главе 2	3982647,50			3982647,50
Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения
Затраты не предусмотрены	0,00			0,00
Итого по главе 3	0,00			0,00
Глава 4. Объекты энергетического хозяйства
Затраты не предусмотрены	0,00			0,00
Итого по главе 4	0,00			0,00
Глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи
Затраты не предусмотрены	0,00			0,00
Итого по главе 5	0,00			0,00
Глава 6. Наружные сети
Наружные сети теплоснабжения, водоснабжения, канализации 11,8 %	469952,41			469952,41
Итого по главе 6	469952,41			469952,41
Глава 7. Благоустройство и озеленение территории
Затраты не предусмотрены	0,00			0,00
Итого по главе 7	0,00			0,00
Итого по главам 1-7	4452599,91			4452599,91
Глава 8. Временные здания и сооружения
Временные здиния и сооружения (ГСН 81-05-01-2001, с.42) 1,8%	80146,80			80146,80
Итого по главам 1-8	4532746,70			4532746,70
Глава 9. Прочие затраты
Зимнее удорожание (ГСН 81-05-02-2001) 2,2%*0,9 (территор.коэфф.)			89748,38	89748,38
Итого по главам 1-9				4622495,09
Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия или авторский надзор
Служба заказчика-застройщика 1,1% (Приказ № 26 от 15.02.05 ФАСиЖКХ)			50847,45	50847,45
Итого по главам 1-10				4673342,53
Глава 12. Проектно-изыскательские работы и авторский надзор
Затраты на пректно-сметные работы 5,2% Справ.ЦЦС			243013,81	243013,81
Итого по главам 1-12				4916356,35
Непредвиденные затраты 2 % (МДС 81-1.99)			98327,13	98327,13
Итого по сводному сметному расчету				5014683,47
НДС 18%				902643,03
Всего с НДС				5917326,50
То же с учетом прибыли предпринимателя 4,18 %				6164670,75
То же на 1 кв.м общей площади				30593,90

Таблица 1.3

Расчет полной восстановительной стоимости
Полная стоимость восстановления объекта - аналога, р.	6164670,75
Поправочный коэффициент на степень капитальности	1
Поправочный коэффициент на отсутствие конструктивных элементов	1
Полная стоимость восстановления объекта оценки с учетом поправочных коэффициентов, р.	6164670,75

3.5.1.2 Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является платой за один из факторов производства - предпринимательские способности. Прибыль предпринимателя имеет две составляющие - нормальную и экономическую прибыль. Нормальная прибыль - это скрытые издержки. Это минимальная прибыль, которая позволяет капиталу удержаться к определенной сфере. Это плата за капитал, цена инвестиций. Если цена присутствия в бизнесе окажется ниже возможных доходов в другом месте, предприниматель закроет производство и переведет свой капитал в другую отрасль. Поэтому можно сравнить прибыль с альтернативной нормой отдачи на капитал. Вторая часть прибыли предпринимателя - это сверхприбыль, или экономическая прибыль.

Сроки вложения денег в недвижимость выше, чем в другие активы. Недвижимость является капиталоемким товаром. Кроме того, недвижимость в некоторой степени является более рисковым товаром, так как деньги оказываются «замороженными» на длительный период времени.

Срок строительства определяется по СНиПу 1.04.03-85.

Норма отдачи на инвестируемый капитал - 7,0% (ставка капитализации)

Прибыль предпринимателя составит (1,042-1)*100%=4,20%

Таблица 1.4

№	Показатель	Платежные периоды
		0	1	2	3	4	5	6	всего
1	Потребность в инвестициях (% от стоимости строительства)	7	9	17	23	23	19	2	100
2	Платежи в текущем периоде (1 х стр.1/100%)	0,07	0,09	0,17	0,23	0,23	0,19	0,02	1
3	Будущая стоимость инвестиционных платежей = платеж предыдущего периода * норма отдачи за период + платеж текущего периода	0,070	0,161	0,333	0,568	0,806	1,008	1,042	1,042

3.5.1.3 Оценка износа

Следующей процедурой затратного метода является определение накопленного износа. Износ определяется, как снижение стоимости замещения вследствие воздействия различных факторов, полученное объектом на дату оценки. Имущество подвержено влиянию трех основных видов износа: физическому, функциональному (моральному) и внешнему износу (влиянию внешних экономических воздействий). Ниже даны определения каждого типа износа, а также приведена оценка влияния типов износа на стоимость объекта.

Физический износ. Является результатом нормального временного износа в процессе эксплуатации, разрушения или конструктивных дефектов элементов конструкции и систем объекта. Данный износ может быть устранимым и неустранимым. Общий физический износ объекта рассчитывается как сумма устранимого и неустранимого износов.

Расчёт физического износа выполнен в табличной форме методом разбивки. Устранимый физический износ определен на основании Правил оценки физического износа зданий ВСН 53-86 (р).