Оценка рыночной стоимости торгового помещения

Неустранимый физический износ определяется путем сопоставления фактического и нормативного срока службы отдельных конструктивных элементов здания, подразделяющихся на элементы с коротким и долгим сроком жизни. Элементы с коротким сроком жизни могут неоднократно заменяться и капитально ремонтироваться за срок службы здания. Поэтому их срок службы может не совпадать со сроком службы здания в целом. Элементы с долгим сроком жизни не подвергаются замене - их срок службы совпадает со сроком службы здания в целом.

Таблица 1.5

Удельные веса конструктивных элементов

№ п/п	Наименование	Удельный вес по УПВС, %	Восстановительная стоимость по УПВС
1	Фундамент	9,17	565300,31
2	стены	35,29	2175512,31
3	Перекрытия	14,95	921618,28
4	Крыша, кровля	1,19	73359,58
5	Полы	6,23	384058,99
6	Проемы	7,59	467898,51
7	Отделка	4,23	260765,57
8	Внутренние инженерные устройства	15,89	979566,18
9	Прочие работы	5,46	336591,02
	Итого	100,00	6164670,75
	В том числе:
	Элементы с коротким сроком жизни	59,41	3662430,89
	Элементы с долгим сроком жизни	40,59	2502239,86

Таблица 1.7

Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни
№ п/п	Элементы	Стоимость воспроизводства (за вычетом устранимого физического износа), р.	Срок эксплуатации	Износ, %	Износ, р.	Стоимсоть строительства за вычетом неустранимого износа, р.
			факт.	норм.
1	Полы	341812,50	1	40	2,5%	8545,31	333267,19
2	Проемы	435145,61	1	40	2,5%	10878,64	424266,97
4	Отделка	226866,05	1	20	5,0%	11343,30	215522,75
5	Инженерные системы	822835,59	3	20	15,0%	123425,34	699410,25
6	Кровля	65290,03	10	150	6,7%	4352,67	60937,36
7	Прочие работы	329859,20	5	40	12,5%	41232,40	288626,80
	Итого	2221808,98				199777,66	2022031,32

Таблица 1.8

Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни
Нормативный срок, лет	125
Фактический возраст, лет	21
Фактический износ (с учетом укрепления фундамента и стен), %	0,17
Стоимость элементов с долгим сроком жизни, р.	3662430,89
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни, р.	228826,41
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни, р.	576845,55

Таблица 1.9

Общий физический износ
Устранимый физический износ, р.	509257,29
Неустранимый физический износ, р.	776623,21
Итого физический износ, р.	1285880,50
Стоимость строительства, р.	6164670,75
Стоимость воспроизводства (с учетом физического износа), р.	4878790,24

Функциональный износ. В специальной литературе определяется так же, как моральный износ. Является потерей в стоимости, вызванной появлением новых технологий. Он также может быть вызван временными факторами, как-то, моральное устаревание используемых материалов, конструкций и эксплуатационных характеристик объекта.

При оценке функционального износа принималось во внимание установка кондиционера в торговое помещение.

Таблица 1.10

Фактор функционального износа
Фактор функционального износа	кондиционер
Функциональный износ, р.	22800
Стоимость воспроизводства с учетом физического и функционального износов, р.	4855990,24
Фактор внешнего износа	отсутствует
Внешний износ, %	0,00%
Внешний износ, р.	0
Итого износ всех видов, р.	1308680,50
Стоимость воспроизводства с учетом всех видов износа, р.	4855990,24
Стоимость воспроизводства объекта, р.	4855990,24
Рыночная стоимость участка земли, р.	1047150,90
Стоимость объекта с учетом стоимости земли, р.	5903141,15
Общая площадь, кв.м.	201,5
Стоимость 1 м.кв., р.	29295,99

Таблица 1.10а

Стоимость кондиционера	14700		Стоимость установки	8100
Mitsubishi SRK52HE	9000		Mitsubishi SRK52HE	6500
Panasonic S-A12JKD (U-A12JKD)	10000		Panasonic S-A12JKD (U-A12JKD)	7000
Сплит-система LG S12LHU	12000		Сплит-система LG S12LHU	8000
Carrier 42HSR12/38HSR12	16000		Carrier 42HSR12/38HSR12	9000
General Climat GC/GU-EN12HRI	26500		General Climat GC/GU-EN12HRI	10000

3.5.1.4 Расчет стоимости земельного участка.

Согласно теории оценки стоимость земельного участка в большой степени зависит от местоположения, его целевого назначения и вида права на земельный участок.

Земельный участок, условно приходящийся на оцениваемый объект, находится в собственности, поэтому в данном отчете определяется стоимость полных прав на земельный участок - ценность местоположения объекта оценки.

Расчет стоимости полных прав на земельный участок выполнялся в настоящей работе методом выделения, суть которого заключается в выделении стоимости земли из общей стоимости объектов недвижимости, продаваемых на вторичном рынке. Расчеты производились по данным продаж универсальных помещений, по данным сайтов www.nrn.ru, www.irr.ru и периодических изданий («Зеленая площадь»).

Таблица 1.11

Перечень торговых помещений, выставляемых на продажу
№	Адрес ОА	Тип объекта	Площадь кв.м.	Этаж/этажность	Цена предложения, р.	Цена продажи со скидкой на торг (15%)	Источники информации
1	г Самара, Куйбышевский район, ул. Таганская	Торговое помещение	89	1/5	2 750 000	2667500	ИС Центр
2	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Флотская	Торговое помещение	97	0/5	2 900 000	2813000	ИС Центр
3	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская	Торговое помещение	63	1/5	2 150 000	2085500	ИС Центр

Далее из рыночной стоимости универсальных помещений вычиталась стоимость восстановления объектов, рассчитанная по расценкам УПСС.

В стоимости восстановления учитывался среднестатистический физический износ.

Полученная разница между указанными стоимостями определяет ценность местоположения конкретного объекта недвижимости и проецируется на стоимость земли.

Таблица 1.12

Вспомогательные данные для расчета стоимости ЗУ, условно приходящегося на ОО
Для жилых зданий до 5 этажей (стены кирпичные, перекрытия ЖБ, фундаменты ЖБ), т.р. кв.м.	30593,90
Срок службы зданий, преобладающих в застройке, лет	120
Средний фактический срок жизни домов, преобладающих в застройке, лет	20
Средний процент износа (исчислен по методу экономической жизни), %	16,67%

3.5.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. [7]

Методы сравнительного подхода:

1) Метод сравнительного анализа продаж;

2) Метод относительно-сравнительного анализа;

3) Метод корреляционно - регрессионого анализа;

4) Метод анализа иерархий;

5) Метод бальных оценок;

В данной курсовой работе использовался один метод:

1) Метод корреляционно - регрессионого анализа;

Метод кореляционно-регрессионого анализа (КРА)

Коррелямция (корреляционная зависимость) -- статистическая взаимосвязь двух или нескольких случайных величин (либо величин, которые можно с некоторой допустимой степенью точности считать таковыми). При этом, изменения одной или нескольких из этих величин приводят к систематическому изменению другой или других величин. Математической мерой корреляции двух случайных величин служит коэффициент корреляции.

Регрессиомнный анализ (линейный) -- статистический метод исследования зависимости между зависимой переменной Y и одной или несколькими независимыми переменными X1,X2,...,Xn. [15]

Регрессии бывают однофакторные и многофакторные.

Однофакторный регрессионный анализ строится по следующим моделям:

1) Линейная

2) Степенная

3) Логарифмическая

4) Экспоненциальная

5) Полиноминальная (не рассматривалась в данной курсовой работе)

Таблица 1.15

Объекты-аналоги применяемые для расчета методом КРА.

Объект	стоимость	площадь	ст-ть 1 м2, р.
ОА 1	3 150 000	100,00	31500,00
ОА 2	2 750 000	89,00	30898,88
ОА 3	6 500 000	250,00	26000,00
ОА 4	2 900 000	97,00	29896,91
ОА 5	2 150 000	63,00	34126,98

Рис. Линейная зависимость

Рис. Логарифмическая зависимость

Рис. Степенная зависимость

Рис. Экспоненциальная зависимость

Таблица 1.16

Виды зависимости	R^2	Уравнение	Пл-дь ОО	Ст-ть 1 м2 ОО
Линейная	0,852	y = -36.76x + 34889	201,5	27481,86
Логарифмическая	0,925	y = -5552*ln(x) +56394	201,5	26936,26
Степенная	0,941	y = 73204*x^(-0,18)	201,5	28168,60
Экспоненциальная	0,881	y = 35310*e^(-0,00*x)	201,5	35310,00
Стоимость ОО	5675973,429

3.5.3 Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Расчет стоимости недвижимости с применением доходного подхода основывается на принципе ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования объекта недвижимости и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением расчета стоимости недвижимости с применением доходного подхода является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход. Таким образом, настоящий подход подразумевает, что стоимость объекта недвижимости состоит, в том числе из стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Этапы процедуры оценки при данном подходе:

· Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД).

ПВД - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=А_ст х S, (1)

где A_ст - средняя ставка аренды объекта оценки,

S - площадь Объекта оценки.

· Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.

Таким образом, величина потерь от незанятости площадей (коэффициент недозагрузки) либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

П_нз= (2)

Ок - оборачиваемость сдаваемых в аренду площадей

Пни - период недоиспользования

ЧП - число периодов аренды

О_к= (3)

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений.

Величина потерь от неплатежей определяется по формуле:

П_нп = (4)

П_пп- продолжительность периода потерь;

В_п - вероятность потерь

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

ДВД = ПВД х К_з х К_с (5)

Следует отметить, что к ДВД, полученному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами - прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.

Эксплуатационные расходы (ЭР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:

- условно-постоянные;

- условно-переменные;

- расходы на замещение.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- налог на имущество (2,0 %); [23]

- страховые взносы (платежи по страхованию имущества) (1 %); [24]

- платежи за земельный участок (0,30 %); [23]

- некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- коммунальные;

- на текущие ремонтные работы;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

- на рекламу и заключение арендных договоров;

- на консультации и юридическое обслуживание;

- на управление;

- прочие расходы.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:

- кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;

- санитарно-техническое оборудование и электроарматура;

- элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки.

В рамках доходного подхода расчет стоимости объекта недвижимости может быть осуществлен:

1. Методом прямой капитализации доходов.

2. Методом анализа дисконтированных потоков наличности.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов, что мы и предположим в нашем случае.

В основе метода лежит расчет по формуле:

Ц= (6)

где Ц - цена объекта,

Д - чистый операционный годовой доход,

К - коэффициент капитализации дохода в данной экономической сфере.

Ставка капитализации ? это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

1. Метод рыночной выжимки.

2. Метод кумулятивного построения (суммирован).

3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).

4. Метод инвестиционной группы.

5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).

Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости.

Ставка капитализации рассчитывалась по методу рыночной выжимки

R_ф = х ? , (7)

где V- стоимость, руб. кв.

Таблица 1.17

Рыночная информация по объектам-аналогам для расчета стоимости
№ п/п	Район	Объект, местоположение	Площадь	Этаж/этажность	Цена, р.	Цена с учетом скидки на торг 15%, р.	Цена за 1 м^2, тыс.р	Источник информации
1	г Самара, Куйбышевский район, ул. Таганская	Торговое помещение	89	1/5	2 750 000	2337500	30898,88	ИС Центр
2	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Флотская	Торговое помещение	97	0/5	2 900 000	2465000	29896,91	ИС Центр
3	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская	Торговое помещение	63	1/5	2 150 000	1827500	34126,98	ИС Центр
Среднерыночная стоимость, р./кв.м	31640,92

Таблица 1.18

Расчет средней арендной платы за 1 кв.м и величины годового дохода
Источник информации	Тип объекта недвижимости	Месторасположение	Общая площадь, кв.м	Размер арендной платы за 1 кв.м в мес., р.
ИС Центр	Торговое помещение	г Самара, Куйбышевский район, ул. Таганская	89	200
ИС Центр	Торговое помещение	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Флотская	97	350
ИС Центр	Торговое помещение	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская	63	200
Средняя арендная плата, р./кв.м/мес.	250,00
Годовая арендная плата, р./кв.м	3000
Потери арендной платы, %	5
Эксплуатационные расходы, %	20
Прочие расходы, %	0
Чистый годовой доход, р./кв.м	2250

Таблица 1.19

Расчет ставки капитализации для объектов недвижимости
Средняя стоимость, р./кв.м	31640,92
Чистый годовой доход, р./кв.м	2250
Коэффициент капитализации	0,07

Таблица 1.20

Информация об ОА, выставленных на продажу
Характеристика	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Наименование ОА	Торговое помещение	Торговое помещение	Торговое помещение
Общая площадь, кв.м	89	97	63
Арендная плата за объект в месяц, р.	31150	19400	12600
Время сдачи в аренду	30.11.2010	30.11.2010	30.11.2010
Условия финансирования	Наличные	Наличные	Наличные
Условия аренды	Типичные	Типичные	Типичные
Местоположение (адрес)	г Самара, Куйбышевский район, ул. Таганская	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Флотская	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич
Наличие коммуникаций	все	все	все
Этажность	1/5	0/5	1/5
окружащая застройка	среднеэтажная жилая застройка, частный сектор	среднеэтажная жилая застройка, частный сектор	промзона, частный сетор
Отделка	простая	простая	простая
Источник информации	ИС Центр	ИС Центр	ИС Центр

Таблица 1.21

Таблица корректировок цен аналогов
Характеристика	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Объект оценки
Наименование ОА	Торговое помещение	Торговое помещение	Торговое помещение	Торговое помещение
Общая площадь, кв.м	89	97	63	201,5
Цена, р./кв.м	200	350	200	-
Время сдачи в аренду	На дату оценки сдано	На дату оценки сдано	На дату оценки сдано
Корректировка, р.	0,00	0,00	0,00	0
Скорр. стоимость, р.	200,00	350,00	200,00	0
Условия финансирования	Наличные	Наличные	Наличные
Корректировка, р.	0,00	0,00	0,00	0
Скорр. стоимость, р.	200,00	350,00	200,00	0
Условия аренды	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Корректировка, р.	0,00	0,00	0,00
Скорр. стоимость, р.	200,00	350,00	200,00
Местоположение (адрес)	г Самара, Куйбышевский район, ул. Таганская	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Флотская	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская	г Самара, Куйбышевский район,Ново-Молодежный пер.
Корректировка, %.	10%	14%	5%
Скорр. стоимость, р.	219,05	400,00	209,52
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, р.	0,00	0,00	0,00
Скорр. стоимость, р.	219,05	400,00	209,52
Окружающая застройка	среднеэтажная жилая застройка, частный сектор	среднеэтажная жилая застройка, частный сектор	промзона, частный сетор	среднеэтажная жилая застройка
Корректировка, р.	5,6%	5,6%	16,7%
Скорр. стоимость, р.	231,22	422,22	244,44
Отделка	простая	простая	простая	простая
Корректировка, р.	0,00	0,00	0,00
Скорр. стоимость, р.	231,22	422,22	244,44
Этажность	1/5	0/5	1/5	1/5
Корректировка, р.	0%	5%	0%
Скорр. стоимость, р.	231,22	445,05	244,44
Наличие коммуникаций	все	все	все	все
Корректировка, р.	0,00	0,00	0,00
Скорр. стоимость, р.	231,22	445,05	244,44
Суммарное количество корректировок	2	3	2	7
Вес аналога/сумма баллов	0,4	0,2	0,4	1
Скорректированная арендная ставка, р./кв.м	279,27
Арендная плата за объект в мес., р.	56273,62
Арендная плата за объект в мес. (округленно), р.	56274

Таблица 1.21а

Корректировка на местоположение
ОА 1	ОА 2	ОА 3	ОА 4	ОА 5	ОО
Расстояние от центра (по прямой), км
4	4	2,3	4,3	0,6	0,7
Расстояние от центра (по дороге), км
4,5	9,6	2,5	10	0,7	0,9
Баллы
3	2	4	1	6	5
0,14	0,10	0,19	0,05	0,29	0,24
Корректировка, %
9,5%	14,3%	4,8%	19,0%	-4,8%	0,0%

При расчете корректировок на местоположение было принято во внимание удаленность Объектов Аналогов и Объекта Оценки от административного центра Куйбышевского района.

Корректировка производилась бальным методом, после расстановки баллов в соответствии с удаленностью, баллы каждого объекта делились на их общую сумму, и полученное число вычиталось из веса баллов объекта оценки, и на полученное значение производилась корректировка.

Таблица 1.21б

Корректировка на окружающую застройку
ОА 1	ОА 2	ОА 3	ОА 4	ОА 5	ОО
среднеэтажная жилая застройка, частный сектор	среднеэтажная жилая застройка, частный сектор	промзона, частный сетор	среднеэтажная жилая застройка	среднеэтажная жилая со встроенными торговыми помещениями	среднеэтажная жилая застройка
Баллы
3	3	1	4	3	4
0,17	0,17	0,056	0,222	0,167	0,222
Корректировка, %
5,6%	5,6%	16,7%	0,0%	5,6%	0,0%

При расчете корректировок на окружающую застройку были приняты во внимание строения, окружающие объекты аналоги и объект оценки.

Корректировка производилась бальным методом, после расстановки баллов в соответствии с окружающими строениями, баллы каждого объекта делились на их общую сумму, и полученное число вычиталось из веса баллов объекта оценки, далее на полученное значение производилась корректировка.

Таблица 1.22

Расчет стоимости торгового помещения доходным подходом
№	Показатели	Размер	Рыночная ставка (скорректированная), р./кв.м	Рыночная аренда, р.
	Производственные помещения	201,5	279	56273,62
1	ИТОГОВЫЙ ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД			675283,47
	Потери от незанятости, %		5,00%	33764,17
	Потери от неплатежей, %		5,00%	32075,96
	ПРОЧИЕ ДОХОДЫ, р.			0,00
2	ИТОГО ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД	609443,33
3	ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
3.1	Постоянные затраты, р./год			101595,56
	Плата за землю, р./кв.м/год	541918,13	0,30%	1625,75
	Налог на имущество по оцениваему объекту, р./год	4855990,24	2,00%	97119,80
	Страхование имущества (база - полная восстановительная стоимость объекта	4855990,24		2850,00
3.2	Переменные затраты (коммунальные платежи по факту), р./год.			22737,6
	Эл. Энегрия [20]		2,32 р/кВт·ч	5568
	Теплоэнергия		17,03р.	12261,60
	Телефон [21]		370 р/мес	4440
	ТО ВДГО		0,65р.	468,00р.
	ИТОГО ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ	124333,16
4	ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД, р.	485110,17
5	Коэффициент капитализации	0,07
6	Стоимость объекта недвижимости	6821925,91
7	Стоимость 1 кв.м	33855,71
Итого стоимость объекта оценки, расчитанная по доходному подходу равняется, р.	6821925,91

3.5.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объект

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Таблица 1.23

Обоснование весовых коэффициентов

Критерий	СП	ЗП	ДП	Сумма
полнота информации	0,5	0,3	0,2	1
достоверность информации	0,6	0,3	0,1	1
допущения, принятые в расчетах	0,5	0,2	0,3	1
способность учитывать конъюнктуру рынка	0,6	0,1	0,3	1
способность прогнозировать во времени	0,3	0,3	0,4	1
способность учитывать конструктивные особенности	0,25	0,5	0,25	1
ВЕС	0,46	0,28	0,26	1,00

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

Таблица 1.24

Согласование результатов оценки

Подход к оценке	Результат расчета стоимости, р.	Весовой коэффициент	Доля подхода в общей стоимости, р.
СП	5675973,43	0,46	2 601 487,82
ЗП	5903141,15	0,28	1 672 556,66
ДП	6821925,91	0,26	1 762 330,86
Итоговая стоимость недвижимого имущества с учетом НДС, р.	6 036 375,34
Площадь объекта, м2	201,5
Стоимость 1 м2, р.	29957,20

Вывод

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново -Молодежный переулок, д.28 (этаж 1 из 5), площадью 201,50 кв. м на 19.11.2010 года (включая НДС) составляет: 6 036 375,34 р. (Шесть миллионов тридцать шесть тысяч триста семьдесят пять рублей тридцать четыре копейки).

Заключение

В данной курсовой работе была произведена оценка торгового помещения затратным, доходным и сравнительным подходами. В результате расчетов стоимость объекта оценки составила 6 036 375,34 р.

В работе было определено задание на оценку, произведен анализ рынка торговых помещений г. Самары и позиционирование объекта оценки, была определена рыночная стоимость недвижимости затратным, доходным и сравнительным подходами, было дано итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Библиографический список

Нормативные акты

1) Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I и II.

2) Федеральный закон Российской Федерации № 135 от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в ред. №178-ФЗ от 21.12.01; №31-ФЗ от 21.03.02 и №143-Ф3 от 14.11.02

3) Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков от 07.03.2002 г. № 568-р Статья 25 закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 года.

Стандарты оценки

4) Ведомственные строительные нормы (Правила оценки физического износа жилых зданий) ВСН 53-86(р)

5) Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256)

6) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255)

7) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254)

8) "СНиП 1.04.03-85*. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений

Научная литература

9) Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости, Санкт-Петербург, "Технобалт", 2005г.

10) Гл. редактор Луизо Ю.В. "Оценка рыночной стоимости недвижимости", Москва, издательство "Дело", 2008г.

11) Фридман Дж, Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М, издательство "Дело", 2005г.

12) Сивец С. А., Левыкина И. А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. Учебно-практическое пособие для оценщиков. - Запорожье: "Полиграф", 2003. - 220 с.

13) Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер, 2001. - 336 с.

14) Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. - М.: Радио и связь, 2003.

15) Михайлец В.Б. Еще раз о ставке дисконтирования в оценочной деятельности и методах доходного подхода.

Периодические издания

17) Газета «Новости рынка недвижимости» от 18 октября 2010 года № 37 (676)

18) Газета «Новости рынка недвижимости» от 25 октября 2010 года № 38 (677)

19) Информационно-аналитическая база «ИС Центр».

Всемирная сеть Интернет

20) http://www.nrn.ru/

21) http://samaraenergo.ru

22) http://www.samara.vt.ru

23) http://samru/ru

24) http://kcbux.megaobzor.com/S_nalog_0.html

25) http://www.progress.ru/services/apt_express/

17)

Приложения

Приложение 1

Расчет устранимого физического износа на основе ВСН 53-86 Р

Элементы здания	Характеристика	Признаки износа	№ таблицы по ВСН	Восст. стоимость, р.	Износ, %	Физический износ, р.	Остаточная стоимость, р.
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Элементы с долгим сроком жизни
1. Фундамент	Фундаменты ленточные крупноблочные	Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен	4	565300,31	11	62183,03	503117,27
2. Стены	Стены кирпичные	Ширина трещины до 1 мм	10	2175512,31	3	65265,37	2110246,94
3. Перекрытия	Перекрытия из кирпичных сводов по стальным балкам	Незначительные трещины перпендикулярно балкам	28	921618,28	11	101378,01	820240,27
4. Лестницы и площадки	-	-				0,00	0,00
5. Прочие работы	-	-				0,00	0,00
ИТОГО по элементам с долгим сроком жизни	3662430,89		228826,41	3433604,48
2. Элементы с коротким сроком жизни
6. Крыша, кровля	Крыши железобетонные сборные (чердачные), кровли стальные	Мелкие повреждения деревянных деталей, кирпичных столбиков, ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки	39;43	73359,58	11	8069,55	65290,03
7. Полы	Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные	Отдельные мелкие выбоины и волосяные трещины, незначительные повреждения плинтусов	48	384058,99	11	42246,49	341812,50
8. Проемы	Оконные блоки деревянные, двери деревянные	Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения отливов, мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах	55;57	467898,51	7	32752,90	435145,61
9. Отделочные работы	Оклейка обоями, штукатурка	Отставание и повреждение кромок местами, глубокие трещины, мелкие пробоины, отслоение накрывочного слоя местами	61;63	260765,57	13	33899,52	226866,05
10. Внутренние инженерные устройства	Система канализации и водостоков, мусоропроводы	Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10% их поверхности; трещины в трубопроводах из полимерных материалов, мелкие повреждения в стволе, застревание загрузочных клапанов	68;71	979566,18	16	156730,59	822835,59
11. Прочие работы	-	-		336591,02	2	6731,82	329859,20
Итого по элементам с коротким сроком жизни	2502239,86		280430,87	2221808,98
ИТОГО по объекту	6164670,75		509257,29	5655413,46

Приложение 2

Расчет стоимости земли методом выделения

Оценка стоимости ЗУ методом выделения
№ п/п	Адрес АО	Материал стен	Площадь ЗУ, м2	Цена, р.	Цена за 1 м2, р.	Восстановленная стоимость 1 м2, р.	Восстановленная стоимость 1 м2 (с учетом износа), р.	Стоимость улучшений с учетом износа, р.	Стоимость ЗУ, р.	Стоимость 1 м2 земли, р.
1	г Самара, Куйбышевский район, ул. Таганская	кирпич	89,00	2667500	29971,91	30593,90	25494,92	2269048	398452,5	4476,994
2	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Флотская	кирпич	97,00	2813000	29000,00	30593,90	25494,92	2473007	339993,1	3505,084
3	г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская	кирпич	63,00	2085500	33103,17	30593,90	25494,92	1606180	479320,3	7608,258
	Средне значение	30691,69		5196,779
	Общая площадь ОО, м2	201,5
	Стоимость участка (условно приходящегося на ОО), р.	1047150,90

Размещено на Allbest.ru