Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9

Теоретические аспекты оценки недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества. Определение итоговой рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с применением доходного и сравнительного подходов.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 21.06.2011
Размер файла 220,8 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

За дату оценки принято 21 апреля 2011 г.

Дата составления работы - 27 апреля 2011г.

Таблица 1.1. Описание объекта оценки

Город

Санкт-Петербург

Район

Центральный

Адрес

Ул. Гороховая, д.9

Удаленность от ближайшей станции метрополитена (Невский Проспект), м.

780

Транспортная достижимость

автобус, троллейбус, маршрутное такси, автомобиль

Интенсивность движения транспорта

высокая

Особенности экологии района

ниже среднего

Инфраструктура

развита

Наличие объектов промышленности

нет

Тип застройки окружения

малоэтажная жилая

Качество застройки

кирпичная, панельная

Назначение объекта

свободное

Архитектурное своеобразие

сведений о принадлежности к памятнику нет

2.2 Ограничительные условия и сделанные допущения

Оценщик не производил личного обмера собственности, полагаясь на правильность существующих измерений ее границ.

Исполнитель не несет ответственности за состояние структур, которые невозможно увидеть в ходе обычного обследования или при рассмотрении планов и спецификаций. Специалисты Исполнителя работали в соответствии с предположением относительно ответственного владения и компетентного управления активами, объектами собственности или деловыми интересами, которые затрагивает этот Отчет.

Любая расширенная трактовка отчета, выходящая за рамки определенной концепции стоимости, ведет к неверному пониманию результата оценки.

Информация, оценки и мнения, полученные оценщиком и содержащиеся в данной работе, были добыты из источников, достоверных согласно мнению оценщика, у которого есть все основания предполагать их верность, однако он не гарантирует, в какой либо форме, факт ее достоверности.

Мнение оценщика относительно стоимости является действительным только на дату, специально обговоренную в отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные сдвиги, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах, и, таким образом, повлиять на суждение оценщика.

2.3 Краткий анализ рынка коммерческой недвижимости

За основу обзора были взяты данные, предоставленные компаниями Maris properties и Colliers.

Рынок офисной недвижимости

На начало 2 квартала 2011 года объем офисных площадей класса А, В составил 1,45 млн.кв.м, из них - 420 тыс.кв.м офисы класса А, 1 030 тыс.кв.м - офисы класса В. До конца 2011 года ожидается ввод в эксплуатацию 126 тыс.кв.м офисной недвижимости высокого класса. Следует отметить, что 78% из них относится к классу А.

На начало 2 квартала 2011 года вакантные площади в офисных центрах класса А и В насчитывают около 220 тыс.кв.м (совокупный уровень вакансии - 15%: 21 % - в классе А, 13% - в классе В).

Спрос в 2011 году характеризуется увеличением доли заявок на крупные офисные площади.

В 2011 году мы ожидаем недостаток некрупных офисных площадей класса А (50-150 кв.м) в центральных районах города.

В целом по рынку мы прогнозируется вымывание крупных блоков в высококачественных офисных центрах.

Объем чистого поглощения на рынке в 2011 году прогнозируется на уровне 150-160 тыс.кв.м в год.

Прогнозируется, что 2011 год будет более сложным. Большинство арендаторов уже воспользовались низкими ценами и существенным выбором помещений и переехали в новое здание. Но если ставки будут расти, то миграция из класса С, который представляет собой основной потенциал спроса, прекратиться. А новых компаний, открывающих свой офис в Петербурге, пока немного.

Рынок торговой недвижимости

По-прежнему высок спрос на торговые площади в объектах с удачным местоположением и продуманной концепцией. Объем вакантных площадей держится на достаточно низком уровне, исключительно на счет неудачных и малопопулярных объектов.

Основной спрос на площади формируют следующие товарные группы: продуктовые супермаркеты, магазины одежды и обуви, заведения общепита среднего и низкого ценового диапазона, операторы фитнес-центров.

Ставки аренды в удачных объектах продолжили рост. За первый квартал он составил по разным объектам от 2% до 5%.

С открытием торговых центров «Галерея» и «Стокманн» в ноябре 2010 года, обороты у ритейлеров, расположенных во встроенных помещениях в исследуемой части Невского проспекта, ухудшились. Это может спровоцировать некоторое снижение арендных ставок.

Все большее количество девелоперов задумывается о реконцепции собственных объектов. Основная причина - необходимость повышения привлекательности объекта в условиях высокой конкуренции.

Новый всплеск интереса к формату outlet-центра (обычно торговый центр, в котором все представленные товары реализуются со скидками). Помимо заявленных проектов в Уткиной Заводи и Таллинском шоссе о своих планах объявила американская компания Hines. Она планирует создание outlet-центра на Пулковском шоссе.

Ожидается увеличение интереса со стороны потенциальных инвесторов к качественным объектам, обусловленного ростом нефтяных доходов.

На 2011 г. запланировано к вводу порядка 306 500кв. м. С учетом заявленных проектов совокупный объем предложения качественных торговых площадей к концу 2011 г. составит 4 202 850 кв. м, обеспеченность на тысячу жителей - 913 кв. м.

Рынок складской недвижимости

Позитивные рыночные тенденции, получившие развитие в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2010 году, наблюдались и в 1 кв. 2011 года.

В этот период продолжился рост активности спроса, что привело к увеличению числа сделок в качественных складских комплексах, снижению доли вакантных помещений и плавному росту ставок аренды.

По итогам 1 кв. 2011 года общий объем предложения высококачественных складских площадей сохранился на уровне 1,14 млн кв. м (включая логистические комплексы и спекулятивные склады, не включая склады под собственные нужды и холодильные склады).

Общая площадь ожидаемых к вводу до конца 2011 года спекулятивных складских площадей составляет около 43 тыс. кв. м, в том числе около 40 тыс. кв. м приходится на строящуюся в промзоне «Шушары» первую очередь логистического центра «Nordway» литовского девелопера BSV.

В 1 кв. 2011 года объем поглощения складских площадей составил 73 тыс. кв. м, что в 20 раз превышает аналогичный показатель за 1 кв. 2010 года.

По итогам 1 кв. 2011 года средний уровень вакантных площадей снизился с 22% до 14% и составил 128 тыс. кв. м.

На фоне небольших объемов нового строительства, а также при условии сохранения существующего темпа поглощения складских площадей прогнозируемый уровень вакансии до конца года достигнет 7-10%.

В 1 кв. 2011 года ставки аренды на высококачественные складские площади начали расти и составили для класса А - $100 -115 за кв. м / год, для класса В - $80-105 за кв. м / год (без учета НДС и операционных расходов). Таким образом, за 1 квартал рост ставок составил 5-7% в долларах США.

Рост ставок аренды вызван сокращением уровня вакантных площадей во многих действующих объектах, а также постепенным «вымыванием» с рынка ликвидных площадей большого формата. В то же время дополнительными стимуляторами роста стали ежегодная индексация действующих договоров аренды и колебания курса доллара.

На рынок продолжают выходить производственные компании, которым нужны дополнительные энергомощности и прочие специфические технические параметры. Собственники ряда современных складских комплексов готовы на максимальную техническую адаптацию площадей под нужды производственных компаний.

Гостиничный рынок

На начало 2 квартала 2011 года гостиничный комплекс Санкт-Петербурга насчитывает 120 объектов с общим объемом номерного фонда около 17,5 тыс. номеров (не включая мини-отели, ведомственные гостиницы и общежития, гостиницы в пригородных зонах).

За 1 квартал 2011 года на рынке гостиниц Санкт-Петербурга не произошло значительных изменений.

Главным ожидаемым событием 2011 года станет открытие трех люксовых гостиниц - Four Seasons Hotel Lion Palace (Вознесенский пр., 1), W Hotel (Вознесенский пр., 6), Swissotel (ул. Правды, 10).

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга и Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Санкт-Петербурга, в 2011 году туристический поток в Санкт-Петербург может достигнуть 5 млн. человек, что превысит показатель 2010 год а на 4%. Прогнозируется увеличение числа туристов, в первую очередь за счет дальнейшего развития водного туризма. Все надежды на рост туристического потока связаны и у девелоперов, и у чиновников с реконструкцией аэропорта Пулково, пассажиропоток которого планируется увеличить к 2014 году до 17,5 млн. чел, а также с завершением строительства крупных конгрессно-выставочных центров, что приведет к росту деловой активности.

По итогам 1 квартала 2011 («низкий сезон») года заполняемость гостиниц Санкт-Петербурга составила 43%, что на 6% больше показателя того же периода прошлого года.

Среднегодовая заполняемость в 2011 году прогнозируется на уровне 63% (заполняемость в «высокий сезон» - 85-90%)

По-прежнему среди строящихся проектов наибольшую долю занимают отели категории 4 звезды. При этом наиболее востребованными являются 3* гостиницы.

В 2011 году намечается тенденция увеличения стоимости гостиничных номеров, однако, нельзя сказать, что в течение 2011 года они вернутся на докризисный уровень.

В 2011 году в Санкт-Петербурге появятся новые люксовые гостиницы, в том числе бутик-отель, что значительно изменит расстановку сил в дорогом сегменте.

Рынок отелей категории 3* существенно более быстрыми темпами выходит из кризиса, поскольку спрос сместился сторону более дешевого сегмента. При этом прирост предложения в наиболее востребованной 3* категории минимален.

Стоимость номеров значительно не изменится, так как усилится конкуренция среди действующих гостиниц.

С учетом выхода в 2011 году всех заявленных гостиничных проектов (7 проектов на 1 070 номеров) обеспеченность гостиничными номерами в Санкт-Петербурге составит 4 номера на 1 тысячу жителей.

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка с существующими улучшениями

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:

а) Физически возможные варианты использования.

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.

Объект оценки физически возможно использовать как склад, торговое помещение, офис или мини-отель (хостел).

б) Законодательно разрешенное использование.

Все варианты удовлетворяют требованиям законодательства.

в) Экономически осуществимое использование.

Экономическая осуществимость понимается как возможность реализации рассматриваемого варианта в течение разумного времени с получением достаточной отдачи на инвестиции.

Экономически нецелесообразными представляются такие варианты использования, как торговое помещение и офисное, так как они требует несоразмерных единовременных затрат на перепланировку и переоборудование помещения.

г) Наиболее доходное использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

При анализе альтернативных и текущего вариантов использования необходимо принять во внимание рыночный спрос на каждый из вариантов.

Использование всего объекта в качестве склада, для помещения с таким местоположением и состоянием будет явно не целесообразным, поскольку уровень доходности складских помещений гораздо ниже, чем доходность помещений гостиничного типа. Поэтому, учитывая всё выше сказанное, в качестве варианта ННЭИ участка с имеющимися улучшениями нами был принят вариант его использования в качестве мини-отеля (хостела).

2.5 Оценка на основе сравнительного подхода

2.5.1 Общие положения

Как было отмечено ранее, сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по тем параметрам, согласно которым объекты отличаются друг от друга.

В соответствии с ФСО №1: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Для анализа объектов сравнения и проведения корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяются различные количественные и качественные методики. Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной рыночной информации. Применяются две группы методов расчета корректировок:

ь количественные;

ь качественные.

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Если количество аналогов больше или равно количеству ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются методы первой группы:

ь парных продаж;

ь статистический анализ (регрессионный анализ).

Если количество аналогов меньше количества ценообразующих факторов, увеличенное на единицу, то для оценки используются методы второй группы:

ь относительный сравнительный анализ;

ь экспертные оценки.

Математическое содержание метода рыночных сравнений наиболее наглядно может быть раскрыто на примере использования метода статистического анализа.

2.5.2 Метод сравнительного анализа продаж в реализации регрессионного анализа Электронный учебник. http://www.statsoft.ru/home

Для решения задач экономического анализа и прогнозирования очень часто используются статистические, отчетные или наблюдаемые данные. При этом полагают, эти данные являются значениями случайной величины.

Случайной величиной называется переменная величина, которая в зависимости от случая принимает различные значения с некоторой вероятностью. Закон распределения случайной величины показывает частоту ее тех или иных значений в общей их совокупности.

Корреляционный анализ.

Раздел математической статистики, посвященный изучению взаимосвязей между случайными величинами, называется корреляционным анализом. Основная задача корреляционного анализа это установление характера и тесноты связи между результативными (зависимыми) и факторными (независимыми) показателями в данном явлении или процессе. Корреляционную связь можно обнаружить только при массовом сопоставлении фактов.

Теснота связи определяется с помощью коэффициента корреляции, который рассчитывается специальным образом и лежит в промежутке «от -1 до +1». Если значение коэффициента корреляции лежит в промежутке «от 0,9 до 1,0» по модулю, то отмечается очень сильная корреляционная зависимость. В случае, если значение коэффициента корреляции лежит в промежутке «от 0,6 до 0,9» то говорят, что имеет место слабая корреляционная зависимость. Наконец, если значение коэффициента корреляции находится в интервале «от -0,6 до 0,6», то говорят об очень слабой корреляционной зависимости или полном ее отсутствии. Таким образом, корреляционный анализ применяется для нахождения характера и тесноты связи между случайными величинами.

Регрессионный анализ

Регрессионный анализ своей целью имеет вывод, определение уравнения регрессии, включая статистическую оценку его параметров. Уравнение регрессии позволяет найти значение зависимой переменной, если величины независимой или независимых переменных известны.

Речь идет о том, что, анализируя множество точек на графике (т.е. множество статистических данных), найти линию, которая по возможности будет максимально точно отражать, заключенную в этом множестве закономерность (тренд, тенденцию), линию регрессии.

Расчет рыночной стоимости выполнен методом построения однофакторной регрессии зависимость цены предложения от интегрального показателя качества.

2.5.3 Описание проведенных расчетов

Характерным признаком рынка недвижимости Санкт-Петербурга на дату проведения оценки является отсутствие практики открытого доступа к информации о заключенных. Поэтому, для определения рыночной стоимости Объекта оценки, в качестве основной информации использовались предложения к продаже аналогичных объектов в ближайшем к объектам оценки окружении. Оценщиками были проанализированы данные ведущих агентств по недвижимости в районе местоположения объекта оценки - Центральный район города Санкт-Петербурга.

Для поиска объектов-аналогов была использована сеть Интернет, включая сайты электронных баз данных и агентств недвижимости.

Критерии отбора объектов-аналогов:

- местоположение - Центральный район города Санкт-Петербурга;

- разрешенное использование - общего (свободного) назначения;

- площадь земельных участков - по возможности сопоставимая с оцениваемым объектом.

Данные по объектам-аналогам и объекту оценки представлены в таблице «Сводная таблица характеристик объектов аналогов. Исходные данные для расчета»

Таблица 2.1. Сводная таблица характеристик объектов аналогов. Исходные данные для расчета

Объект

Помещение

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Объект-аналог №5

Объект-аналог №6

Адрес (местоположение)

СПБ, Гороховая ул., д.9

СПБ, Басков пер., 19

СПБ, Боровая ул., 52

СПБ, ул. Марата, д. 40

СПБ, ул. Достоевского, д. 34

СПБ, ул. Чехова, д. 9

СПБ, наб. реки Фонтанки, д.51-53

Район

Центральный

Центральный

Центральный

Центральный

Центральный

Центральный

Центральный

Характеристика местоположения

отличное

удовлетворительное

удовлетворительное

отличное

хорошее

хорошее

отличное

Площадь пом-я, кв. м

230,0

177,3

273,9

260,0

134,0

192,0

360,0

Передаваемые права

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

Условия финансирования

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн

Рыночн.

Рыночн

Рыночн.

Условия (тип) сделки

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн

Рыночн.

Рыночн

Рыночн.

Дата сделки

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

Разреш. использование

общего назнач.

общего назнач.

общего назнач.

общего назнач.

общего назнач.

общего назнач.

общего назнач.

Высота потолков

3,00

2,65

3,00

2,40

3,00

2,32 (возможно увели-чение на 0,5м)

2,80

Наличие коммуни-ций

есть

есть

есть

есть

нет

есть

нет

Цена предложения (руб./кв.м)

?

55 555,56

42 716

47 200,00

45 522,39

35 417

83 333,33

Возможность торга

Отсутств.

Отсутств.

Отсутств.

Отсутств.

Отсутств.

Отсутств.

Корректировка на торг, %

0%

0%

0%

0%

0%

0%

Откор. цена предложения с учетом скидки на торг, (руб./кв.м)

55 556

42 716

47 200

45 522

35 417

83 333

В ходе проведенного анализа были определены следующие элементы сравнения - ценообразующие факторы:

Первая группа корректировок

- Передаваемые права;

- Условия финансирования;

- Условия сделки;

- Дата сделки.

Вторая группа корректировок

- Местоположение (комплексный фактор: ближайшее окружение, расстояние до станций метрополитена, близость к достопримечательностям);

- Высота потолков;

- Площадь;

- Наличие коммуникаций.

В качестве единицы сравнения принят удельный показатель стоимости, приходящийся на 1 мІ площади помещения.

Корректировки по первой группе элементов сравнения.

Поправка на передаваемые права. Все объекты-аналоги находятся в частной собственности и предлагаются для продажи. Поскольку объекты сравнения и объект оценки не отличаются по данному показателю, данная корректировка не проводилась.

Поправка на условия финансирования. Приведенные цены предложений объектов аналогов предусматривают одинаковые условия финансирования для объектов аналогов и объекта оценки, а именно в денежных средствах. Учитывая, что какие либо отличия объектов-аналогов от объекта оценки по условиям финансирования не обнаружены, величина корректировки равна нулю.

Поправка на условия сделки. По результатам обработки аналитической информации по рынку недвижимости Санкт-Петербурга, в связи с тем, что ситуация на рынка в условиях постепенного выхода из кризиса является неустойчивой, и возможен торг, то оценщик счел возможным провести данную корректировку в пределах 10%.

Поправка на дату совершения сделки. Ситуация на рынке меняется во времени. Причиной произошедших изменений могут быть такие факторы, как инфляция, дефляция, изменившийся спрос и предложение. Само по себе время не является поводом для внесения поправок; корректировка оправдывается изменениями экономической ситуации за рассматриваемый промежуток времени. Поскольку все объекты представлены в листинг на продажу на дату проведения оценки, поэтому данная корректировка не проводилась.

Таблица 2.2. Корректировки по первой группе элементов

Объект

Помещение

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Объект-аналог №5

Объект-аналог №5

Цена предложения, руб./кв.м

0

55 556

42 716

47 200

45 522

35 417

83 333

Передаваемые права

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

Корректка на передаваемые права, %

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

Поправка на передаваемые права, руб./кв. м

0

0

0

0

0

0

0

Скорректированная цена, руб/ кв. м

0

55 556

42 716

47 200

45 522

35 417

83 333

Условия финансирования

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка на условия финансирования, %

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

Поправка на условия финансирования, руб./кв.м

0

0

0

0

0

0

0

Скорректированная цена, руб/ кв. м,

0

55 556

42 716

47 200

45 522

35 417

83 333

Условия (тип) сделки

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка на условие сделки, %

0%

10%

10%

10%

10%

10%

10%

Поправка на тип сделки, руб./кв. м

0

5 556

4 272

4 720

4 552

3 542

8 333

Скорректированная цена, руб/ кв. м,

0

50 000

38 445

42 480

40 970

31 875

75 000

Дата сделки

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

Корректировка на дату сделки, %

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

Поправка на дату сделки, руб./кв.м

0

0

0

0

0

0

0

Скорректированная цена, руб/ кв. м

0

50 000

38 445

42 480

40 970

31 875

75 000

Корректировки по второй группе элементов сравнения.

Местоположение. К факторам местоположения помещений относятся в данном случае ближайшее окружение, транспортную доступность (близость станций метрополитена), близость к основным достопримечательностям и пр.

Физические характеристики. В данном отчете были проанализированы те физические характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, изменение которых оказывает весомое влияние на изменение цены продажи, а именно: площадь, высота потолков и наличие коммуникаций.

Сервис и дополнительные элементы. Наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса может оказывать существенное влияние на цену продажи. Поскольку, дополнительных элементов сервиса, влияющих на доходность оцениваемого помещения и объектов-аналогов, не было выявлено, корректировка не проводилась.

Корректировка цен объектов-аналогов, после внесения в них последовательных корректировок первой группы, проводилась при помощи техники регрессионного анализа - методом построения однофакторной регрессии зависимость цены предложения от интегрального показателя качества.

2.5.4 Описание расчета рыночной стоимости

1. Построение так называемого дерева свойств. В данном случае дерево свойств имеет только один уровень и состоит из 4-х простых свойств (ценообразующих факторов): местоположение, высота потолков, площадь помещения и наличие коммуникаций. В регрессионном анализе данные свойства называются элементами сравнения или ценообразующими факторами.

2. Расчет весов ценообразующих факторов. Расчет весов ценообразующих факторов проведен с помощью метода анализа иерархий.

Метод анализа иерархий предусматривает декомпозицию проблемы на отдельные ее части. Относительная значимость критериев определяется путем сопоставления пар, при этом действует принцип обратной пропорциональности:.

Затем для каждого ценообразующего фактора вычисляется среднее значение интенсивности влияния по формуле:

(2.1)

Веса ценообразующих факторов вычисляются по формуле:

(2.2)

Расчет весов ценообразующих факторов представлен в таблице «Расчет весов ценообразующих факторов с помощью метода анализа иерархий».

Таблица 2.3. Расчет весов ценообразующих факторов с помощью метода анализа иерархий

Ценообразующий фактор

Местоположение

Высота потолка

Площадь

Наличие коммуникаций

Среднее значение интенсивности влияния

Вес фактора

Местоположение

1

5

3

7

3,2

57,60%

Высота потолка

1/5

1

1/3

5

0,76

13,70%

Площадь

1/3

3

1

3

1,32

23,70%

Наличие коммуникаций

1/7

1/5

1/3

1

0,275

5%

Итого

5,56

100%

3. Построение шкалы для измерения простых свойств. После проведения последовательных корректировок для целей применения методов регрессионного анализа были подвергнуты оцифровке независимые ценообразующие факторы объектов-аналогов относительно объекта оценки.

Для назначения бальных оценок по всем ценообразующим факторам была разработана шкала оценки, предполагающая соответствие определенного назначаемого балла определенной степени качества. Шкалы оценок по ценообразующим факторам приведены в нижеследующих таблицах.

Бальная кодировка по фактору «Местоположение» учитывала данные рынка, т. е. факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 3 баллов, удельный вес фактора -57%. В результате анализа данного фактора объекту оценки и объектам-аналогам были проставлены балы в соответствии с нижеприведенной таблицей.

Таблица 2.3. Ранги ценообразуещего фактора «Местоположение»

Местоположение

Балл

отличное

3

хорошее

2

удовлетворительное

1

Бальная кодировка по фактору «Высота потолков» принималась исходя из удобства использования в соответствии с полученным ННЭИ: чем выше потолки, тем более эффективно будет использоваться полезная площадь, вследствие использования двухэтажных кроватей. Шкала оценки по ценообразующему фактору «Высота потолков» представлена в таблице ниже.

Таблица 2.4. Ранги ценообразующего фактора «Категория земель/разрешенное использование»

Высота потолков

Балл

Более 2,8 м

3

От 2,6 до 2,8 м

2

Менее 2,6

1

Бальная кодировка по фактору «Площадь» принималась исходя из удобства использования в соответствии с планируемым: исходя из целей использования и спроса на услуги в соответствии с ним наиболее выгодной принимается площадь от 270 кв.м и до 400 кв.м, так как большая площадь приведет к увеличению риска незаполненности объекта и снижению его доходности. Площадь же менее 220 кв.м приведет к тому, что отношение дохода и затрат на содержание будет далеким от оптимального. Изменение стоимости в зависимости от площади помещение представлено в таблице ниже.

Таблица 2.5. Ранги ценообразующего фактора «Площадь»

Площадь

Балл

От 270 кв.м до 400 кв.м

3

От 220 кв.м до 270 кв.м

2

Менее 220 кв.м

1

Бальная кодировка по фактору «Наличие коммуникаций» учитывала суждение о том, что если в помещении есть коммуникации, то оно заслуживает оценки «2» балла, если коммуникаций нет - «1» балла.

Таблица 2.6. Ранги ценообразующего фактора «Наличие инженерных коммуникаций»

Наличие коммуникаций

Балл

Есть

2

Нет

1

4. Ранжирование объектов оценки и объектов-аналогов.

Переход от качественных показателей различных факторов объектов к количественным показателям осуществляется с помощью баллов, т.е. все объекты оценки и объекты аналоги ранжируют.

Количество градаций и диапазоны изменения значений оцифровываемых признаков определялись исходя из разброса значений соответствующих параметров по группе отобранных аналогов. Характеристики кодировались по принципу “чем лучше характеристика, тем выше балл”. Ранжирование факторов представлено в таблице «Ранжированные объекты оценки и объекты-аналоги».

Таблица 2.7. Ранжированные объекты оценки и объекты-аналоги

Объект

Помещение

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Объект-аналог №5

Объект-аналог №5

Макс. знач.

Местоположение

3

2

1

2

2

2

3

3

Высота потолков

3

2

3

1

3

2

3

3

Площадь, кв. м

2

1

3

2

1

1

3

3

Наличие коммуникаций

2

2

2

2

1

2

1

2

5. Приведение объектов оценки и объектов аналогов к относительным величинам Под относительной величиной принимается максимальный ранг ценообразующего фактора..

После ранжирования объектов производится приведение баллов к относительным величинам для того, чтобы уравнять влияние каждого из факторов на стоимость. Для этого балл объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение. После приведения максимальное значение балла для любого фактора равно единице. Приведение объектов к относительным величинам представлено в таблице ниже.

Таблица 2.8. Относительные показатели качества

Объект

Помещ.

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Объект-аналог №5

Объект-аналог №5

вес фактора

Местоположение

1,00

0,67

0,33

0,67

0,67

0,67

1,00

57,6%

Высота потолков

1,00

0,67

1,00

0,33

1,00

0,67

1,00

13,7%

Площадь, кв. м

0,67

0,33

1,00

0,67

0,33

0,33

1,00

23,7%

Наличие коммуникаций

1,00

1,00

1,00

1,00

0,50

1,00

0,50

5%

6. «Взвешивание» относительных показателей качества.

На данном этапе относительные показатели качества «взвешиваются», т.е. фактически относительный показатель качества умножается на соответствующий вес ценообразующего фактора. Значение всех относительных показателей, после взвешивания лежит в диапазоне от 0 до 1, что позволяет соизмерять между собой свойства, имеющие разные натуральные измерители. Результаты представлены в таблице «Взвешенные относительные показатели качества».

Таблица 2.9. Взвешенные относительные показатели качества

Объект

Помещение

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Объект-аналог №5

Объект-аналог №5

Местоположение

0,58

0,39

0,19

0,39

0,39

0,39

0,58

Высота потолков

0,14

0,09

0,14

0,05

0,14

0,09

0,14

Площадь, кв. м

0,16

0,08

0,24

0,16

0,08

0,08

0,24

Наличие коммуникаций

0,05

0,05

0,05

0,05

0,03

0,05

0,03

7. Расчет интегрального показателя качества.

Путем «свертки» (суммирование взвешенных относительных показателей качества) формируется интегральный показатель качества объекта по формуле

,

(2.3)

находящийся в диапазоне от 0 до 1. Полученные интегральные показатели качества представлены в таблице «Интегральные показатели качества»

Таблица 2.10. Интегральные показатели качества

Объект

Помещение

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Объект-аналог №5

Объект-аналог №5

Интегральный показатель

0,92

0,61

0,61

0,64

0,63

0,61

0,98

Цена, руб./кв.м

?

50 000

38 445

42 480

40 970

31 875

75 000

8. Определение функции, описывающей зависимость между ценой предложения и интегральным показателем качества.

С помощью Microsoft Excel были построены графики зависимости цены от интегрального показателя качества, результаты предоставлены ниже.

Для определения рыночной стоимости выбирается уравнение регрессии, исходя из соответствия критерию максимизации коэффициента детерминации (R2). Из приведенных графиков регрессионного анализа (см. диаграммы выше) видно, что коэффициент детерминации при использовании линейной функции будет максимальным, и составляет RІ=0,8504, что свидетельствует о достаточной достоверности выявленной зависимости. Таким образом, для последующего расчета рыночной стоимости объектов оценки была выбрана линейная функция:

Y = 95680X - 18393

где Y - рыночная стоимость, полученная с использованием сравнительного подхода; Х - интегральный показатель качества объекта оценки.

9. Расчет рыночной стоимости. Расчет удельного показателя стоимости 1мІ площади помещения осуществляется подстановкой интегрального показателя качества в полученное уравнение регрессии.

Результаты расчета рыночной стоимости 1мІ площади помещения, представлены в ниже приведенной таблице.

Таблица 2.11. Результаты расчета рыночной стоимости земельного участка

№ п.п.

Адрес (местоположение)

Наименование объекта,

разрешенное использование

Площадь помещение, кв.м

Рыночная стоимость 1 кв.м. помещения, руб.

1

ЛО, г. Санкт-Петербург, улица Гороховая, д.9

Нежилое помещения, общего назначения

230,0

69803,87

Рыночная стоимость помещения, руб., округленно

16054890

2.6 Оценка на основе доходного подхода

2.6.1 Общие положения

Как было сказано ранее, доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все текущие стоимости являются отражением будущих преимуществ. Применяя доходный подход для определения стоимости объектов оценки, исходим из концепции, утверждающей, что реальная рыночная стоимость объекта недвижимости может быть измерена величиной чистого дохода, который ожидается получить от данной собственности. Источником дохода для оцениваемого объекта является поступления от предоставления номеров для проживания.

Последовательность шагов в доходном подходе следующая:

Выбор метода оценки.

Для оценки стоимости доходной недвижимости традиционно применяют два метода: метод капитализации и метод дисконтирования. Выбор метода оценки основан на характеристике чистого операционного дохода. Дисконтирование чистых операционных доходов предполагает перевод будущих чистых операционных доходов в текущее время с помощью ставки дисконта. Дисконтирование чистых операционных доходов является одним из видов оценки по доходу и предполагает, что недвижимость стоит столько же, сколько стоят будущие доходы, которые она может приносить. Данный метод применяется ограничено, в основном в случаях, когда:

· чистые операционные доходы различаются по своей величине на протяжении определенного периода времени;

· для получения чистых операционных доходов требуется инвестирование в недвижимость.

Метод прямой капитализации наиболее распространен при оценке недвижимости доходным подходом. Данный метод используется в случае, если чистые операционные доходы одинаковы по своей величине и не ограничены по времени. Возможно также, использовать метод прямой капитализации, в случае если прогнозируется равномерное изменение потоков доходов, а также снижение или увеличение стоимости объекта. Данный метод позволяет на основании данных о предполагаемой величине дохода в ближайший год и ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о текущей стоимости недвижимости.

В данной работе, исходя из того, что поток доходов от оцениваемой собственности предполагается равномерно изменяющимся, оценщиком было принято решение применить метод прямой капитализации.

Стоимость объекта оценки по данному методу определяется по формуле:

, (2.4)

где V - рыночная стоимость объекта недвижимости, ЧОД - чистый операционный доход, R - коэффициент капитализации.

2.6.2 Определение чистого операционного дохода (ЧОД)

Для определения ЧОД необходимо последовательно определить потенциальный валовый доход (ПВД), как доход при максимально возможной загруженности объекта, действительный валовый доход (ДВД), как доход с учетом недозагрузки объекта и далее сам чистый операционный доход, как действительный с учетом операционных расходов.

Данные по расчету операционных расходов и чистого операционного дохода предоставлены в таблицах ниже.

Таблица 2.12. Расчет операционных расходов.

Постоянные расходы

720 000

налог на имущество

120 000

страхование

600000

Переменные расходы

2 174 760

зар.плата рабочих

1 380 000

коммунальные платежи

180 000

на управление

614760

Расходы на замещение

180000

Итого операционные расходы:

3 074 760

Таблица2.13. Расчет ЧОД.

Объект

Количество номеров

12,00

Средняя стоимость номера в год

985 500,00

ПВД

11 826 000,00

Коэффициент незанятости

0,65

ДВД

7 686 900,00

Операционные расходы

3 074 760,00

ЧОД

4 612 140,00

2.6.3 Определение коэффициента капитализации

В данной работе оценщиком было решено использовать метод рыночной выжимки (экстракции) для расчета коэффициента капитализации. Для этого были отобраны аналогичные объекты, для которых существует рыночная информация касательно их стоимости и приносимого ими чистого операционного дохода.

Данный метод предполагает расчет коэффициента капитализации по следующей формуле:

(2.5)

где R- искомый коэффициент капитализации, Ri - коэффициент капитализации i-го объекта-аналога, wi - вес этого коэффициента капитализации.

В ходе анализа объектов-аналогов были получены данные, представленные в таблице ниже.

Таблица 2.14. Расчет коэффициента капитализации.

ЧОД

Стоимость

Ri

Веса (wi)

R*wi

Объект №1

5 400 000

15 000 000

0,36

0,4

0,144

Объект №2

8 640 000

39 100 000

0,22

0,2

0,044

Объект №3

1 303 920

16 000 000

0,08

0,2

0,016

Объект №4

780 000

3 000 000

0,26

0,2

0,052

итого

0,256

Таким образом, коэффициент капитализации для оцениваемого объекта равен 0,256 или 25,6%.

2.6.4 Определение стоимости объекта доходным подходом

Далее используем формулу (2.4) для определения стоимости оцениваемого объекта. Отсюда получаем:

V = ЧОД/R = 4 612 140/0,256 = 18016171,88 (руб)

Итоговая, округленная стоимость на основе доходного подхода, принята оценщиком в размере 18 016 172 руб.

2.7 Оценка на основе затратного подхода

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Сфера применения затратного подхода относится к объектам, которые характеризуются отсутствием достаточной информации для сравнительного подхода и доходного методов, т.е. в условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики. В затратном подходе возникают большие трудности и неопределенности связанные с определением износа, особенно если зданию более 10 лет.

Можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

1) оценка новых или недавно построенных объектов;

2) технико-экономическое обоснование нового строительства;

3) оценка объектов незавершенного строительства;

4) оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

5) оценка в целях страхования;

6) переоценка основных фондов.

Практика показывает, что для объектов коммерческого использования расчет рыночной стоимости с применением затратного подхода не является корректным ориентиром стоимости. В затратном подходе для объекта оценки невозможно учесть стоимость земельного участка, так как объект является встроенными и находится в многоквартирном жилом доме. Стоимость земельного участка при оценке учитывается косвенно в сравнительном подходе через поправку " местоположение".

С учетом вышеизложенного, при определении рыночной стоимости оцениваемого встроенного нежилого помещения затратный подход не применялся.

2.8 Расчет итоговой стоимости объекта оценки

Для определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости в данной работе были применены два классических подхода оценки: сравнительный и доходный. В таблице приведены результаты оценок, полученные в результате применения выше перечисленных подходов.

Таблица 2.15. Итоги применения подходов к оценке

Наименования подхода

Стоимость, руб.

Сравнительный подход

16 054 890

Доходный подход

18 016 172

Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, использованной для расчета стоимости в рамках каждого подхода.

Доходный подход применяется для определения стоимости приносящих доход объектов. Главный недостаток подхода - его субъективность. Применяя данный подход оценщику приходится прогнозировать перспективы развития рынка, колебание доходов, приносимых подобными активами и т.д. Также следует сказать, что доходный подход весьма чувствителен к выбору коэффициента капитализации.

Принято считать, что при развитом рынке недвижимости сравнительный подход дает наиболее точный результат, поскольку учитывает все факторы, влияющие на стоимость объекта: местоположение, уровень и качество отделки помещения и т.д. И хотя в данном исследовании, из-за сложности доступа к информации о фактических сделках, были задействованы цены предложения, все же, по мнению оценщика, в данной работе сравнительный подход имеет приоритет перед доходным подходом, поскольку он наиболее точно моделирует поведение и отражает мотивацию субъектов рынка.

Таким образом результату сравнительного подхода присваивается вес равный 0,6, а результату доходного, соответственно, - 0,4.

В результате работы приходим к выводу, что на дату оценки, при существующих на этот момент условиях рынка и действующего законодательства, рыночная стоимость объекта оценки равна:

или, округленно: 16 839 403 руб. (шестнадцать миллионов восемьсот тридцать девять тысяч четыреста три рубля)

Заключение

Таким образом, в данной курсовой работе были освящены теоретические основы оценки объектов недвижимого имущества, описан принцип ННЭИ, особенности применения трех подходов к оценке недвижимости, а также процесс выведения итоговой стоимости объекта оценки.

В результате применения теоретических основ оценки - анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, доходный и сравнительный подходы, согласование результатов различных подходов - была проведена оценка рыночной стоимости помещения, выведена итоговая рыночная стоимость объекта.

Список литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года

2. ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»

3. ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»

4. ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»

5. ЕСО

6. МСО 1-4

7. Башкатов В.С. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие/В.С.Башкатов, И.А. Бузова. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 334с.

8. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПБ.: Питер, 2001. - 336с.:ил. - (Серия «Учебники для вузов»)

9. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

10. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости. Учебник - 2-е изд., перераб. и доп.: М. 2008.- 560 с

11. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учеб. для студ. учреждений высш. проф.образования/ С.Н. Максимов. - М.: Издательский центр «Академия», 2010. - 320с.

12. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. 70 с.

13. Тэлман Л.Н.Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов/Под ред. проф. В.А. Швандара. - M.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005, - 303 с.

14. Методические материалы для оценки недвижимости: URL - http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41, дата обращения - 23 апреля 2011г.

Размещено на Allbest.ru


Подобные документы

  • Состояние рынка коммерческой недвижимости в г. Самаре. Анализ среды месторасположения и наиболее эффективного использования нежилого помещения. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов.

    курсовая работа [618,6 K], добавлен 15.03.2014

  • Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (встроенного помещения) в городе Новосибирске и оценка уровня его инвестиционной привлекательности. Определение рыночной стоимости нежилого помещения с использованием сравнительного и доходного подходов.

    дипломная работа [383,7 K], добавлен 17.09.2014

  • Определение оценочной стоимости необорудованного нежилого помещения для залога. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Определение стоимости нежилого помещения различными подходами к оценке недвижимости.

    контрольная работа [45,6 K], добавлен 11.04.2008

  • Оценка имущества — определение его стоимости: цель, процедура оценки, учёт факторов влияния на оцениваемый объект; правовое регулирование. Процесс оценки рыночной стоимости помещения столовой с применением доходного, затратного и сравнительного подходов.

    курсовая работа [2,2 M], добавлен 22.10.2013

  • Методические основы оценки стоимости объекта. Анализ рынка недвижимости и местоположения объекта. Описание оцениваемого торгового помещения. Результаты визуального осмотра объекта. Анализ наилучшего использования. Расчет рыночной стоимости имущества.

    курсовая работа [7,1 M], добавлен 25.03.2011

  • Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.

    курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015

  • Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.

    курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.