Оценка офисного помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ РЫНКА ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Г. КЕМЕРОВО

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОФИСНОГО ЗДАНИЯ

2.1 Задание на оценку

2.2 Допущения и ограничительные условия

2.3 Порядок оценки объектов нежилого фонда

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

2.5 Процедура оценки объекта недвижимости

2.6 Рыночный подход

2.7 Доходный подход

2.8 Согласование результатов оценки

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ РЫНКА ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Г. КЕМЕРОВО

Всего на июнь 2013 года общий объем предложения офисных площадей составил 167 объектов общей площадью 61,5 тыс. кв. м., со средней площадью объекта 368,3 кв. м.

Большая часть офисных помещений (54%) находится в Центральном районе, суммарная доля Заводского и Ленинского составляет (40%). Суммарная доля в общем объеме предложения Кировского и Рудничного района не превышает 6%.

Рисунок 1 - Соотношение количества предложения к продаже офисных помещений по районам г.Кемерово, 2013 г.

За первое полугодие 2013 года среднеарифметическая цена предложения на офисную недвижимость увеличилась на 15% и составила 60 442 руб./кв.м., что является показателем стабильности, сложившейся на рынке офисных помещений. Цена на протяжении 6 месяцев колебалась, но осталась примерно на одном уровне. Изменение цен в пределах 20% присуще свободному рынку.



Рисунок 2 - Изменение стоимости 1 кв.м офисной недвижимости за первое полугодие 2013 г. (руб./кв.м)

Наблюдающаяся стабилизация цен на офисную недвижимость не говорит о росте рынка, а скорее о том, что рынок находится в стадии медленного падения. Самый дорогой район на рынке офисной недвижимости во II квартале 2013 года - Центральный - 70 885 руб./кв.м, а аутсайдером среди районов является Кировский - 21 030 руб./кв.м. Такое распределение цен объясняется тем, что Центральный район является по праву деловым центром города. Заводский, Ленинский и Рудничный районы являются уверенными серединами т.к. располагаются в непосредственной близости от делового центра. Кировский район, в свою очередь, располагается на значительном удалении от центральной части города, и инвестиционная привлекательность в данном районе офисных помещений крайне мала.

Рисунок 3 - Изменения удельного показателя стоимости офисной недвижимости в зависимости от района г.Кемерово во II квартале 2013 г. (руб./кв.м)

Ситуация на рынке аренды офисных помещений аналогична ситуации на рынке продажи офисных помещений. Лидером также является Центральный район - 704 руб./кв. м. в мес., аутсайдером по-прежнему является Кировский район - 275 руб./кв. м. в мес.

Рисунок 4 - Рынок аренды офисных помещений

Объем предложения по общей площади во II квартале 2013 года снизился по сравнению с I кварталом 2013 года на 63,05%. Это объясняется тем, что участники рынка снижают свою активность в преддверие летних отпусков, все проекты перекладываются на середину III квартала, тем самым тормозят рынок коммерческой недвижимости.

На рынке офисных помещений преобладают предложения по продаже объектов небольших площадей - до 100 кв. м. 56%.

Рисунок 5 - Соотношение количества предложения по продаже офисных помещений различной площади (%)

Максимальная цена у малых помещений площадью до 100 кв. м. - 66 845 руб./кв. м. Различие цены на офисные помещения площадью до 100 кв. м., от 101 - до 250 кв. м. и от 251 - до 500 кв. м. варьируется в пределах 10%. Эта разница присуща именно рынку офисной недвижимости, т.к. важнейшим ценообразующим фактором является не площадь. Влияние на уровень цен офисной недвижимости оказывают: местонахождение офисного помещения, инфраструктура и сервис, инженерия, паркинг, планировочные решения здания.

Рисунок 6 - Максимальная стоимость помещений

Ситуация на рынке аренды офисных помещений аналогична ситуации на рынке продажи.

Рисунок 7 - Стоимость аренды офисных помещений

Рынок офисной недвижимости обширен. Для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения необходима классификация офисной недвижимости. С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы - получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта. На данный момент на территории города Кемерово нет четкого определения и разделения офисных помещений и бизнес центров на классы качества.

Определения "Бизнес-центр", "Деловой центр" и "Офисный центр" принимаются тождественными.

Таблица 1 - Объекты бизнес-центров

№	Наименование	Тип	Адрес	Район
1	"Альфа Сити"	Деловой центр	Ул. Шестакова 6	Центральный
2	Арго	Бизнес-центр	Ул. Красная 19а	Центральный
3	Берн	Офисно-деловой центр	Ул. Карболитовская, 16а	Центральный
4	Бизнес центр 1	Бизнес-центр	Николая Островского, 12	Центральный
5	Бизнес центр 2	Бизнес-центр	Пр. Октябрьский, 4	Центральный
6	Деловой мир	Офисный центр	Ул. Тухачевского, 22а	Центральный
7	Деловой центр	Деловой центр	Ул. Весенняя, 24а	Центральный
8	Домино	Офисный центр	Пр. Советский, 2/14	Заводский
9	Континент	Бизнес-центр	Пр. Кузнецкий , 33д	Центральный
10	Меридиан	Бизнес-центр	Пр. Ленина,55	Заводский
11	Мир	Бизнес-центр	Пр. Ленина,61	Центральный
12	На Кирова	Бизнес-центр	Ул. Кирова, 14	Центральный
13	Олимпик-плаза	Бизнес-центр	Ул. Рукавишникова,20	Центральный
14	Омега	Бизнес-центр	Ул. Карболитовская,1/1	Заводский
15	Предзаводской	Бизнес-центр	Ул. Предзаводская, 10	Заводский
16	Сити-плаза	Бизнес-центр	Ул. Терешковой, 41 к 2	Ленинский
17	Созвездие	Деловой центр	Ул. 50 лет Октября, 11 к 2	Центральный
18	Томь	Деловой центр	Ленина, 33/2, 33/3	Центральный
19	Зета	Административное здание	Ул. 50 лет Октября, 11	Центральный
20	На Мирной, 13	Административное здание	Ул. Мирная, 13	Центральный
21	Маяк Плаза	Бизнес-центр	Пр. Октябрьский, 2Б	Центральный
22	Континент 1	Административное здание	Пр. Советский, 27	Центральный

Таблица 2 - Краткая классификация офисной недвижимости

Офисные помещения
№ п/п	Характеристика	Классы
		А	В	С	D
1	Местоположение, транспортная доступность	центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города; на главных магистралях и площадях с удобным подъездом	5	районы средней удаленности; некоторая удаленность от транспортных артерий, с удобным подъездом	4	удаленные районы; окраина; неудобный подъезд	3	в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов	2
2	Состояние	новое строительство; высококачественная отделка в отличном состоянии	5	срок эксплуатации 5-7 лет, высококачественная отделка в отличном или хорошем состоянии	4	устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения; стандартный ремонт, отделка в отличном или хорошем состоянии	3	изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта	2
3	Конструктивно- планировочные решения	высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10%	5	помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20%	4	высота помещения не менее 3,0м; коридорная система; различные планировочные решения в рамках одного здания	3	размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах	2
4	Парковка	подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание	5	организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки	4	недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд	3	отсутствие парковки	2
5	Инфраструктура	развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха	5	недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию	4	недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха	3	отсутствие инфраструктуры	2
	Интервал класса	25		24-20		19-15		14-10

Таблица 3 - Определение класса качества бизнес-центров

№	Наименование	Месторасположение	Состояние	Конструктивно планировочное решение	Парковка	Инфраструктура	Итоговый балл	Класс объекта
1	"Альфа Сити"	5	3	3	3	3	17	С
2	Арго	5	3	4	2	2	16	С
3	Берн	4	3	3	3	2	15	С
4	Бизнес центр 1	5	3	3	3	3	17	С
5	Бизнес центр 2	5	3	3	3	3	17	С
6	Деловой мир	4	2	3	3	2	14	D
7	Деловой центр	5	3	3	3	3	17	С
8	Домино	4	3	3	3	3	16	C
9	Континент	4	3	4	3	2	16	C
10	Меридиан	5	3	3	3	3	17	С
11	Мир	5	3	3	3	3	17	C
12	На Кирова	5	2	3	2	2	14	D
13	Олимпик плаза	4	5	5	4	5	23	B
14	Омега	4	3	3	3	3	16	C
15	Предзаводской	3	4	3	3	3	16	C
16	Сити-плаза	4	4	3	4	5	20	B
17	Созвездие	5	2	3	2	2	14	D
18	Томь	5	4	5	4	3	21	B
19	Зета	5	3	3	3	3	17	C
20	На Мирной, 13	5	3	3	2	2	15	С
21	Маяк Плаза	5	5	5	5	5	25	A
22	Континент 1	5	3	3	3	3	17	C

На сегодняшний день значительная доля в общем объеме офисных помещений Кемерова соответствует классу качества "С". Применительно к г. Кемерово возможно дробление класса "С" на подклассы "С+" и "С-" для более детальной классификации.

Класс "B" присвоен бизнес центрам "Сити плаза", "Томь", "Олимпик плаза".

Единственным бизнес-центром, которому был присвоен высший класс качества класс "А", является проект ООО "Промстрой-Инвест" - бизнес-центр "Маяк Плаза".

Для достижения благоприятного инвестиционного климата в нашем регионе необходимо наличие развитой инфраструктуры, в частности, более понятного и открытого рынка коммерческой недвижимости.

Потребители на рынке коммерческой недвижимости приходят к пониманию того, что помещения одного назначения могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным весовым категориям, то есть, к различным классам. Запущенный интеграционный процесс обязывает нас следовать мировым стандартам качества. Класс качества является основным ценообразующим фактором на рынке офисной недвижимости. Введение класса качества для офисной недвижимости послужит девелоперам ориентиром для реализации будущих проектов, а инвесторам поможет оценивать риски, связанные с вложениями в офисную недвижимость.

На сегодняшний день рынок офисной недвижимости города Кемерово переживает стадию рецессии. Предложение на рынке офисной недвижимости опережает спрос, но качество предложения, в свою очередь, оставляет желать лучшего. Собственники вынуждены снижать цены, чтобы привлечь потребителя.

В течение нескольких лет планируется ввести в эксплуатацию еще ряд бизнес центров. Это говорит о том, что девелоперы делают ставку на развитие рынка офисной недвижимости в будущем. Девелоперы ждут перемен, сдвига парадигмы в сознании потребителей рынка офисной недвижимости.

Построение современных бизнес центров способствует становлению благоприятного инвестиционного климата и формированию современного облика нашего города, олицетворяющего весь Кузбасс.

Никакая часть материалов, опубликованных в данном анализе, не может быть перепечатана или воспроизведена любыми источниками без ссылки на авторов данного анализа и источник информации.

ГЛАВА 2 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОФИСНОГО ЗДАНИЯ

2.1 Задание на оценку

Оценщик принимает на себя обязательства определить рыночную стоимость отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Советский, 32 по состоянию на 1 июня 2014 г.

Цель оценки: определение рыночной стоимости отдельно стоящего офисного здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Советский, 32 по состоянию на 1 июня 2014 г.

Назначение оценки: оценка собственности в целях получения информации о рыночной стоимости в случае продажи.

Оцениваемый объект: отдельно стоящее офисное здание, расположенное по адресу: г.Кемерово, Центральный район, пр. Советский, 32 по состоянию на 1 июня 2014 г.

Основанием для проведения работ по определению рыночной стоимости объекта оценки стали:

1. Свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц № ХХХХХХ от ХХ.ХХ.200Х г., выданного Инспекцией Министерства РФ по налогам и сборам по г.Кемерово Кемеровской области;

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание литер Д кадастровый номер 42:2:24:03:45:60:0:Д:0:0 № 42 АА ХХХХХ от ХХ января 200Х г.;

3. Технический паспорт на здание с инвентарным номером №27-92.

Таблица 1 - Описание объекта оценки

Наименование объекта оценки, адрес	Инв. №	Общая стоимость на 1.01.2008 г.
		Восстановительная	Действительная
Офисное помещение, расположенное по адресу: г.Кемерово, пр. Советский, 32	ХХХ	508 555	452 614

2.2 Допущения и ограничительные условия

Качество оценки, являющееся частью настоящего Отчета, ограничивается следующими условиями:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщика.

2. Сведения, полученные Оценщиками и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако Оценщики не могут гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

3. Перед Оценщиками не ставилась задача, и они не проводили, как часть настоящего исследования, специальные экспертизы - юридическую экспертизу прав собственности, строительно-техническую, технологическую экспертизу оцениваемого имущества и экологическую экспертизу, аудиторскую проверку финансовой отчетности.

4. Любые чертежи и рисунки, содержащиеся в отчете, могут отражать приблизительные размеры, и призваны помочь получить визуальное представление о собственности. Пользователю не следует полагаться на эти чертежи и рисунки в случае любого другого их использования. Оценщики не проводили измерительной работы на местности, и не принимает на себя ответственность за результаты таковых.

5. Оценщики предполагает отсутствие каких-либо скрытых дефектов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, кроме оговоренных в отчете. Оценщики не несут ответственность ни за наличие таких скрытых дефектов, ни за необходимость выявления таковых. Ответственность также не возникает и в случае обнаружения скрытых дефектов впоследствии.

6. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

7. Предполагается разумное владение и компетентное управление объектами собственности. Оценщики не гарантируют и не несут ответственность за убытки и потери Заказчика, которые явились следствием мошенничества, общей халатности или неправомочных действий третьих лиц. От Оценщиков не требуется, и они не принимают на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления объектом собственности.

8. Предполагается, что оцениваемые объекты соответствуют всем санитарным и экологическим нормам, если противоположное не отмечено в отчете об оценке.

9. Мнение Оценщиков относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость оцениваемого имущества.

10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно будет продано на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в данном отчете.

11. Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности используемой информации и от сделанных допущений. Вследствие этого, полученная величина рыночной стоимости носит вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания, независимого от того выражена она одним числом, или в виде диапазона.

12. Предполагается, что данные о площадях и размерах объекта, представленные Оценщику, являются достоверными.

13. Оценщик провел визуальную инспекцию местоположения объекта и отметил в данном отчёте все видимые важные дефекты, которые могли быть замечены.

14. В рамках поставленной задачи экспертами были проанализированы документы, содержащие техническое описание оцениваемых объектов недвижимости.

15. При проведении исследования Оценщик работал с документами, предоставленными Заказчиком.

2.3 Порядок оценки объектов нежилого фонда

Согласно закону "Об оценочной деятельности" в РФ под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной и иной стоимости. Определение стоимости объектов оценки нежилого фонда по г.Кемерово и Кемеровской области выполнялась согласно распоряжению от 09.12.1994 г. администрацией г.Кемерово о редакции временного положения о выкупе объектов нежилого муниципального фонда г.Кемерово.

Для иллюстрации механизма влияния на величину оценочной стоимости объема имущественных прав рассмотрим процедуру определения стоимости имущества, сдаваемого в аренду.

С точки зрения двух контрагентов соответствующего процесса арендодатели и арендаторы - величина оценочной стоимости будет различной в силу различия их прав на него.

Это обстоятельство особенно модулируется при оценке указанной стоимости методом капитализации дохода. В частности той модификации этого метода, которая основана на преобразовании дисконтированного потока доходов, приносимых имуществом за расчетный период владения им в его стоимость.

Для арендодателя расчетный период владения - это весь срок жизни рассматриваемого объекта. Для арендатора - это лишь период аренды. В силу этих различий результат расчета оценочной стоимости одного и того же объекта будет для них разным. Исключением из этого общего (в рамках данного примера) правила составляет лишь аренда имущества с правом его выкупа. В этом случае расчетный период одинаков для обоих контрагентов и различие в величине оценочной стоимости объекта аренды будет определяться лишь возможным различием в направлении его использования арендодателем и арендатором.

В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования оцениваемого объекта (по местам, целям и способам его эксплуатации) рекомендуется выделить два типа оценочной стоимости:

- стоимость при существующем использовании (стоимость в пользовании),

- стоимость в предполагаемом альтернативном использовании, возникающем, как правило, в случае возможной смены собственника объекта, например, в случае его продажи на свободном, открытом и конкурентном рынке (стоимость в обмене).

Стоимость в пользовании - это стоимость оцениваемого объекта, определенная в предположении того, что данный объект не будет продаваться на свободном, открытом и конкурентном рынке для любых альтернативных целей использования ни полностью, ни путем распродажи по частям. Другими словами, предполагается его дальнейшее продолжительное использование в тех же целях, на том же месте, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки. Поскольку данный тип стоимости определяется субъективными предпочтениями того или иного владельца оцениваемого имущества относительно возможностей его дальнейшего использования. Этот тип стоимости иногда называют субъективной стоимостью.

Стоимость в обмене - это стоимость оцениваемого объекта, определенная предположением его возможной продажи на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия, устанавливаемого факторами спроса и предложения. При этом предполагается альтернативное существующее дальнейшее использование этого объекта. Поскольку, как это следует из приведенного определения, стоимость в обмене определяется с учетом более широкого круга экономических факторов. Этот тип стоимости, в отличие от стоимости пользования, называют объективной стоимостью.

На основании вышесказанного специалисты и оценщики считают, что стоимость пользования является рыночной стоимостью.

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Наилучшее и наиболее эффективное использование (НиНЭИ) имущества - это наиболее вероятный способ его эксплуатации, который является физически возможным, юридически разрешённым, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества.

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Критерием финансовой осуществимости, является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврат самого капитала.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Окружение, топография земельного участка позволяет использовать его под строительство зданий самой разной функциональной направленности - административных, складских, сельскохозяйственных. При этом не требуется дополнительных вложений капитала, которые компенсировали бы физические характеристики исследуемого участка (размер и форму, топографические и географические особенности, инженерно-геологические и гидрогеологические условия, доступность транспортных и коммунальных удобств).

Не выявлено юридических условий, ограничивающих характер использования - законодательных, муниципальных актов и требований нормативов. Отсутствует информация о предполагаемых изменениях нормативных актов в соответствующей части, которые существенно повлияли бы на характер использования. Отношение местного населения в целом благоприятное.

Для того чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ на вопрос о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение наилучшего использования имеющихся на участке улучшений проводится в два этапа:

- для участка как свободного;

- для участка с имеющимися улучшениями.

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам.

Анализ возможностей использования участка, как свободного

При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

Однако выбор варианта наиболее эффективного использования земли может осуществляться среди вариантов, являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Если стоимость свободного участка превышает стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Однако, в данном случае ситуация иная. Здание в целом, как единый объект недвижимости, безусловно, превышает стоимость участка земли. Кроме того, оцениваемое помещение расположено внутри здания, принадлежащего разным собственникам, и поэтому собственник этого помещения ограничен в своих возможностях самостоятельно использовать свою долю в земельном участке. В связи с изложенным относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому оценщик анализировал возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.

Вывод: Расположение земельного участка, а также вся инфраструктура данного района, делает экономически эффективным использование его под застройку, зданиями коммерческого назначения.

Анализ вариантов использования оцениваемого объекта: Нежилого здания

Использование, как производственных и складских помещений

Объекта оценки - нежилое здание, накладывает ограничения на возможные варианты его использования. Например, недопустимо использования помещений связанных с организацией производств, технологический процесс которых, так или иначе, связан с повышенным уровнем шума, вибрации, вредных выбросов, пожароопасности. Использование помещений в качестве склада, является совершенно неоправданным с точки зрения финансовой эффективности. Доходы от сдачи в аренду складских помещений существенно ниже от соответствующих доходов от использования его в качестве торговых либо офисных помещений. Следовательно, от таких вариантов использования, следует отказаться.

Использование помещений, как торговых

Анализ рынка недвижимости показывает, что стоимость продажи и арендные ставки для торговых площадей выше, чем для офисных помещений. Поэтому такое использование могло бы быть более эффективным. Вместе с тем, при выборе варианта наиболее эффективного использования следует учесть, что использование помещения для размещения полноценного магазина связано с большими затратами, обусловленными необходимостью значительной перепланировки и ремонта. Окружающая инфраструктура месторасположения объекта оценки это - промышленные, административные и крупные торговые объекты. Таким образом, принимая во внимание, что объект оценки расположен хотя и в оживленном месте, но недостаточно удачно с точки зрения мелкой розничной торговли, финансовая целесообразность этого варианта выглядит сомнительной.

Использование помещений в качестве коммерческого объекта - офисного здания.

Анализ рынка недвижимости показывает, что коммерческое здание - куда более спокойный объект инвестиций. Спрос на коммерческие помещения растет вслед за экономикой. Причина того, что в настоящее время сырьевые, финансовые, банковские структуры занимаются активным инвестированием в рынок коммерческой недвижимости, кроется в высоком уровне доходности офисных проектов. При высоком инвестиционном потенциале Кемерово испытывает острый недостаток в качественных коммерческих помещениях. В связи с вышесказанным Оценщик считает, что такое использование является наиболее эффективным.

Вывод: Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование здания в качестве офисного.

2.5 Процедура оценки объекта недвижимости

Определение стоимости объекта оценки осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: затратный, рыночный и доходный.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости производится исходя из того, какие методы наиболее соответствуют особенностям оцениваемого объекта.

В настоящей работе будут использованы два подхода - рыночный и доходный. В рамках данной работы затратный подход не приводится.

2.6 Рыночный подход

Рыночный подход основан на анализе рынка продаж аналогичных помещений, который проведен на дату оценки.

В рамках рыночного подхода оценщик использует 3 метода определения стоимости объекта: метод сравнения цены 1 м², валового рентного мультипликатора и коэффициента капитализации.

Метод сравнения цены 1 м2 площади

Рыночный подход основан на анализе продаж аналогичных зданий, который проведен на дату оценки на сайте www.sibestate.ru.

Данные объекта оценки и отобранных для сравнения аналогов приведены в таблице 2.

Таблица 2 - Данные объекта оценки и отобранных для сравнения аналогов

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение	г. Кемерово, Центральный район, пр.Советский, 32	г. Кемерово, Центральный район, пр. Октябрьский, 4а	г. Кемерово, Центральный район, ул. Красная, 4/1	г. Кемерово, Центральный район, пр.Притомский, 7
Назначение	Нежилое	Офисное	Офисное	Офисное
Цена, руб.	?	28 500 000	16 250 000	20 640 000
Площадь, м2	195,3	323,5	250	258
Транспортная доступность	отличная	хорошая	хорошая	хорошая
Автомобильная стоянка	есть	есть	есть	есть
Материал наружных стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Отделочные работы	евроремнот	под самоотделку	ремонт	под самоотделку
Водоснабжение	центральное	центральное	центральное	центральное
Теплоснабжение	центральное	центральное	центральное	центральное
Благоустройство территории	асфальт	асфальт	асфальт	асфальт
Внутренняя отделка	улучшенная	улучшенная	улучшенная	улучшенная
Состояние (износ)	хорошее	отличное	хорошее	отличное
Дата продажи	01.06.2014 г	01.06.2014 г	01.06.2014 г	01.06.2014 г
Капитальность	I	I	I	I
Право собственности	полное	полное	полное	полное
Телефон	есть	есть	есть	есть

Поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами приведены в таблице 3 (таблица включает корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемым объектом).

Таблица 3 - Таблица корректировок по сравниваемым продажам

Наименование	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена, руб.	28 500 000	16 250 000	20 640 000
Площадь, м2	323,5	250	258
Цена 1 м2, руб.	88 099	65 000	80 000
Корректировка на условие сделки	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	88 099	65 000	80 000
Корректировка на назначение	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	88 099	65 000	80 000
Корректировка на площадь	0,85	0,95	0,90
Скорректированная цена, руб.	74 884	61 750	72 000
Корректировка на местоположение	1,04	0,99	1,04
Скорректированная цена, руб.	77 879	61 133	74 880
Корректировка на транспортную доступность	1,02	1,02	1,02
Скорректированная цена, руб.	79 437	62 356	76 378
Корректировка на наличие автомобильной стоянки	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	79 437	62 356	76 378
Корректировка на материал наружных стен	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	79 437	62 356	76 378
Корректировка на водоснабжение	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	79 437	62 356	76 378
Корректировка на теплоснабжение	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	79 437	62 356	76 378
Корректировка на благоустройство территории	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	79 437	62 356	76 378
Корректировка на внутреннюю отделку	1,05	1,00	1,05
Скорректированная цена, руб.	83 409	62 356	80 197
Корректировка на состояние (износ)	0,97	1,00	0,97
Скорректированная цена, руб.	80 907	62 356	77 792
Корректировка на дату продажи	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	80 907	62 356	77 792
Корректировка на капитальность	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	80 907	62 356	77 792
Корректировка на право собственности	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	80 907	62 356	77 792
Корректировка на телефон	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	80 907	62 356	77 792
Среднеарифметическая цена за 1 м2, руб.	73 685
Площадь объекта оценки, м2	195,3
Стоимость объекта оценки, руб.	14 390 680

Вывод: Рыночная стоимость отдельно стоящего офисного здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр.Советский, 32, рассчитанная рыночным подходом на дату оценки 1 июня 2014 г., составляет 14 390 680 (четырнадцать миллионов триста девяносто тысяч шестьсот восемьдесят) руб. с учетом НДС.

2.7 Доходный подход

Доходный подход, наряду с затратным и рыночным, применяется для оценки недвижимости. До недавнего времени он не имел широкого применения, однако со временем актуальность его возрастает.

Применение доходного подхода к оценке зданий требует соблюдения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования производственного объекта, в соответствии с которым стоимость производственного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, при котором отдача от него максимальная. Только в этом случае можно ожидать его наибольшей стоимости.

Метод капитализации чистого дохода

Метод капитализации чистого дохода определяет поток дохода и преобразует его в текущую стоимость путём применения нормы капитализации. Основной формулой для этого метода является:

(1)

где С - стоимость объекта недвижимости, руб.; ЧОД - чистый операционный доход, руб.; Ккап - коэффициент капитализации, %.

Коэффициент капитализации Ккап представляет собой коэффициент, учитывающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Она используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня за право присвоения будущих денежных доходов.

Понятие коэффициента капитализации используемого применительно к недвижимости включает три составляющих:

1. Безрисковый доход от недвижимости;

2. Премия за общий риск инвестиций в недвижимость;

3. Специальная премия на ликвидность (неликвидность) конкретного объекта.

Для определения доходов от сдачи в аренду площадей, оценщиков используются ставки арендной платы для нежилых помещений, которые применялись к помещениям рассматриваемого здания ранее.

Заказчиком предоставлены следующие данные, характеризующие объект оценки с точки зрения доходности, представленные в таблице 4.

Таблица 4 - Данные, характеризующие объект оценки с точки зрения доходности

№	Показатели	Значение
	Доходы:
1	Арендная плата за 1 м2 общей площади оцениваемого объекта в месяц, руб.	850
2	Площадь оцениваемого объекта, сдаваемая в аренду, м2	195,3
3	Итого потенциальный валовой доход от аренды в месяц, руб.	166 005
4	Годовой потенциальный валовой доход, руб.	1 992 060
	Расходы:
5	Фактические затраты на 1 кв.м по объекту недвижимости, руб.	120
6	Итого расходов за месяц, руб.	23 436
7	Итого расходы по эксплуатации помещений в год, руб.	281 232
8	Потеря от недоиспользования площадей помещения (5%), руб.	99 603
9	Итого потенциальный валовой доход от аренды в год до налогообложения, руб.	1 611 225
10	Налог на прибыль в год (20%), руб.	322 245
11	Чистый операционный доход в год, руб.	1 288 980

Арендная плата принята с учетом рыночной ситуации и принята как 850 руб./кв.м.

Потенциальный валовой доход от аренды в месяц = 850 Ч 195,3 = 166 005 руб. где 850 - арендная плата за 1 кв.м., руб.; 195,3 - площадь оцениваемого объекта, кв.м.

Расходы по эксплуатации помещений в год составляют 281 232 руб.

Потеря от недоиспользования площадей помещений принимаем как 5%.

Налог на прибыль с 1 января 2009 года составляет 20% согласно НК РФ.

Предполагается, что объект полностью сдается в аренду. Общая площадь объекта составляет 195,3 м² (по данным технического паспорта), арендная ставка - 850 руб. за 1 м².

Таблица 5 - Расчет коэффициента капитализации

№	Компоненты ставки	Величина ставки, %
1	Безрисковая ставка	5,75
2	Поправка на риск	3
3	Поправка на низкую ликвидность оцениваемого объекта	1
Итого:	9,75

Ведущим принципом в работе организации является стремление к получению прибыли. Это стремление ограничивается возможностью понести убытки. Здесь появляется и формируется понятие "риск".

Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка капитализации превышает безрисковую ставку и обеспечивает премию за все виды рисков.

Безрисковое вложение приносит какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данный объект. Безрисковая ставка принята оценщиком по депозитам "Сбербанка" на срок - 1 год. Эта ставка составляет 5,75 %.

Премия на ликвидность оцениваемого объекта определена согласно следующему принципу:

1) 0 % годовых для высоколиквидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости не превышает 6 месяцев;

2) 5 % годовых для среднеликвидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости 6-12 месяцев;

3) 10 % годовых для низколиквидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости свыше 12 месяцев;

Оцениваемый объект относится к среднеликвидным объектам, поэтому величина рисковой ставки равна пяти процентам.

Премия за общий риск инвестиций в недвижимость определена на основании рисков, приведенных в таблице 6.

Таблица 6 - Расчет поправки на риск

№	Компоненты ставки	Величина ставки, %
1	Риск, связанный с управлением собственностью	1
2	Риск урегулирования расчетов	1
3	Финансовый риск	1
Итого:	3

Риски, связанные с управлением собственностью и урегулированием расчетов, отражаются на всех сторонах существующего предприятия, т.е. текущее состояние предприятия и перспективы его развития во многом определены качеством управления. Если учитывать градацию этих рисков от 0 до 5 %, то оценщик по сложившейся ситуации применяет величину равную одному проценту.

К финансовым рискам можно отнести риски, связанные с управлением финансами и взаимоотношением партнеров в процессе сделки: неисполнение договорных обязательств по сделке, невозврат кредита и прочие непредвиденные расходы. При тех же градациях рисков оценщик применяет коэффициент 3 %.

По формуле (1) получаем:

С = 1 288 980 / 0,0975 = 13 220 307 руб.

На основании вышеприведенных расчетов рыночная стоимость нежилого помещения равна 13 220 307 руб. с учетом НДС.

Вывод: Рыночная стоимость отдельно стоящего офисного здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр.Советский, 32, рассчитанная доходным подходом на дату оценки 1 июня 2014 г., составляет 13 220 307 (тринадцать миллионов двести двадцать тысяч триста семь) руб. с учетом НДС.

2.8 Согласование результатов оценки

Путем расчета получены два значения рыночной стоимости оцениваемого офисного здания, а именно:

- по доходному подходу - 13 220 307 руб.;

- по рыночному подходу - 14 390 680 руб.

Проанализировав расчетные данные определения рыночной стоимости тремя подходами, оценщик пришел к выводу, что каждая полученная стоимость из этих расчетов является рыночной. Для определения окончательной рыночной стоимости предлагается согласование подходов.

Доходный подход нами применен в соответствии с документами, представленными Заказчиком. Доходный подход в данном случае не полностью отражает рыночные реалии, в конкретном случае при расчете доходным подходом нами рассчитывалась стоимость объекта оценки, исходя из доходов, получаемых Заказчиком от сдачи объекта оценки в аренду. В соответствии с этим результату, полученному с помощью доходного подхода, присвоен весовой коэффициент 0,1.

Оценщик считает наиболее достоверными результаты сравнительного подхода, поскольку в этом случае анализ основывался на предположениях рыночной природы и в основу анализа были положены данные высокой достоверности, полученные оценщиком из надежных источников. В соответствии с этим вес сравнительного подхода выбран в размере 0,9, поскольку сумма весов всех использованных для оценки подходов должна составлять 1.

Результаты согласования суммированы в таблице 7.

Таблица 7

Подход	Результат	Вес	Вклад
Доходный	13 220 307	0,1	1 322 031
Рыночный	14 390 680	0,9	12 951 612
Согласованная рыночная стоимость офисного здания, руб.	14 273 643

Исходя из проведенных и описанных выше исследований, полагаем правильным и обоснованным определить рыночную стоимость отдельно стоящего офисного здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр.Советский, 32, составляет 14 273 643 (четырнадцать миллионов двести семьдесят три тысячи шестьсот сорок три) руб. с учетом НДС.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

рынок офисный доходный стоимость

1. Акимова, И. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики / И. Акимова, Н. Биктимирова. - М.: Право и экономика, 2005. - 121 с.

2. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник / А.Н. Асаул. - СПб.: Гуманистика, 2008. - 327 с.

3. Белокрыс, А. Основы оценки стоимости недвижимости / А. Белокрыс, В. Болдырев, Т. Олейник. - М.: ИНФРА-М, 2009. - 326 с.

4. Горемыкин, В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учёт / В.А. Горемыкин. - М.: КНОРУС, 2008. - 672 с.

5. Грабовой, П.Г. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения / П.Г. Грабовой. - М.: Гардарики, 2010. - 288 с.

6. Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский. - М.: Интерреклама, 2009. - 362 с.

7. Грибовский, С. Массовая оценка недвижимости: Учебное пособие / С. Грибовский. - М.: Финансовый бизнес, 2010. - 45 с.

8. Григорьев, В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / В.В. Григорьев. - М.: HHOPA-M, 2007. - 316 с.

9. Григорьева, И.Л. Проблемы оценки собственности: Учебное пособие / И.Л. Григорьева. - М.: Финансовый бизнес, 2012. - 49 с.

10. Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А, Федотова. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 527 с.

11. Драпиковский, А.И. Оценка недвижимости: Учебник. Четвертое издание / Драпиковский А.И. - М.: Ега-Бымса, 2012. - 480 с.

12. Зимин, А.И. Оценка имущества. Вопросы и ответы / А.И. Зимин. - М.: Перспектива, 2011. - 196 с.

Размещено на Allbest.ru