Оценка стоимости офисного помещения методом капитализации дохода

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Новая система рыночных отношений в Республике Беларусь привела к пересмотру смысла и сущности ключевых понятий экономики: собственности, имущества и недвижимости. И если понятие собственности является категорией общеэкономической, охватывающей всю систему отношений в отдельно взятой стране, то имущество и недвижимость - это составная часть богатства государства, его финансовой устойчивости и эффективного развития [17, с. 12].

Недвижимость представляет собой важнейший экономический ресурс общества, эффективное использование которого способствует увеличению доходов бюджетов всех уровней и росту экономики [9, с. 16].

В настоящее время недвижимость является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и частного собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица. При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет 30?60% основных фондов производственных предприятий, а в некоторых отраслях и видах деятельности ? до 70?80% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в виртуальных Internet-магазинах и т. п.)

В условиях преобразования социально-экономической действительности определение и прикладное толкование понятия недвижимости как новой экономико-правовой категории реформируемой белорусской экономики становятся особенно актуальными.

В Гражданском кодексе Республики Беларусь [1] к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК). Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных местах для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения, недвижимыми вещами не считаются. Но недвижимость включает не только земную поверхность, но и все то, что находится на ней.

Тема курсовой работы является актуальной, так как оценка недвижимости является очень частым и востребованным видом деятельности. Анализ коммерческого использования недвижимости и ее стоимости должен опираться на строгий экономический расчет, профессиональную и точную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Цель курсовой работы - выявление сущности видов стоимостей на недвижимость и методов их определения.

Объект исследования - офисное помещение, находящееся в г. Минске.

Предметом исследования являются методологические подходы к оценке стоимостей на недвижимость и методов их определения.

Для достижения поставленной цели в работе ставятся следующие задачи:

- рассмотреть теоретические аспекты методологии определения стоимостей на недвижимость;

- дать характеристику оцениваемого офиса;

- произвести оценку стоимости офисного помещения затратным и доходным методами.

Теоретической базой для написания работы послужили научные труды белорусских и зарубежных ученых, экономистов, законодательные и нормативные акты Республики Беларусь по изучаемой проблематике.

Предметом исследования являются методологические подходы к оценке стоимости недвижимости.

1. Теоретические аспекты методологии определения видов стоимостей на недвижимость

1.1 Понятие, признаки и функции недвижимости. Цели оценки объектов недвижимости

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотъемлемо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объекта [12, с. 16].

Под объектом недвижимости понимается [13]:

1) предприятие, как имущественный комплекс;

2) земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

- стационарные сооружения благоустройства территории участка;

- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 132 ГК) (рисунок 1.1) [1].

Рисунок 1.1 - Виды недвижимости в Республике Беларусь

Также различают экономическую классификацию объектов недвижимости, в соответствии с которой выделяют доходную (коммерческую):

- кафе, бары, рестораны;

- гостиницы;

- общественные бани;

- доходные многоквартирные дома;

и бездоходную (некоммерческую недвижимость):

- квартиры;

- коттеджи;

- индивидуальные гаражи;

- приусадебные участки.

Некоммерческая недвижимость предназначена для удовлетворения определенных нужд владельца и не предполагает извлечение дохода. Коммерческая недвижимость предполагает получение владельцем определенного вознаграждения, например, в виде дохода, за уступку другим части своего права на недвижимость.

Наряду с ранее рассмотренными классификациями недвижимости ее объекты различают по форме собственности.

Статья 13 Конституции Республики Беларусь и п. 1 ст. 213 Гражданского кодекса (ГК) предусматривают, что собственность может быть государственной и частной [1]. При этом государство гарантирует равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности. Права всех собственников защищаются равным образом.

Государственная и частная формы собственности в свою очередь делятся в зависимости от субъектов права собственности. Государственная собственность выступает в виде республиканской собственности (собственность Республики Беларусь) и коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

Республиканская собственность используется в интересах всего населения Республики Беларусь. Имущество республиканской собственности закреплено за предприятиями и учреждениями Республики Беларусь в соответствии с актами законодательства.

Частная собственность также делится в зависимости от субъектов этой собственности на частную собственность физических лиц и частную собственность негосударственных юридических лиц.

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество. В их собственности не могут быть отдельные виды имущества, указанные в законе. При этом количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются. Такие ограничения установлены Законом в интересах национальной безопасности, общественного порядка, защиты нравственности, здоровья населения, прав и свобод других лиц. Для юридических лиц ограничения могут быть также установлены законодательными актами. Гражданский кодекс конкретизирует права учредителей (участников, членов) коммерческих и некоммерческих юридических лиц. Установлено, что имущество, переданное в качестве вкладов (взносов) этими лицами коммерческим и некоммерческим организациям (кроме переданного унитарным предприятиям либо учреждениям, финансируемым собственником), а также имущество, приобретенное этими юридическими лицами, находится в собственности этих юридических лиц, а учредители (участники, члены) коммерческой организации в отношении имущества, находящегося в собственности этой организации, имеют лишь обязательственные права, определяемые в учредительных документах.

Объекты недвижимости обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов [12, с. 17]:

1) стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования:

2) материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости - это данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости.

Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости;

3) долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд [12, с. 18].

Сущность земельного сервитута заключается, таким образом, в том, что это есть всегда право на чужую вещь. В Республике Беларусь сервитут обрел полноценные «права гражданства» с принятием Гражданского кодекса 1998 года. Именно с этого момента начался этап действительного возрождения сервитутного права. Наряду с правами собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного пользования земельным участком, земельный сервитут отнесен к вещным правам

Функции недвижимости:

- экономическое благо;

- товар (объект рыночного оборота);

- средство накопления;

- источник дохода;

- средство производства (составляющая основных фондов);

- национальное богатство.

Недвижимость, удовлетворяя определенные человеческие потребности, выступает экономическим благом. Например, шалаш первейшее улучшение первобытным человеком земельного участка, защищал его тело от непогоды, согревал в стужу.

Объект недвижимости, предлагаемый его владельцем/ собственником рынку является товаром. Он поступает в экономический оборот, служит объектом рыночного обращения.

Объекты недвижимости, текущая потребность в которых у владельца отсутствует, но они сохраняются в его собственности, например, с целью получения в будущем при их продаже большого вознаграждения, чем в рассматриваемый период служат средством накопления.

Объект недвижимости, собственная потребность в котором у владельца отсутствует, но он продолжает оставаться в его собственности, может использоваться в качестве источника дохода.

Объект недвижимости в виде земельного участка или строения, используемый в предпринимательских целях, т.е. для производства какой-либо продукции (например, товарного зерна) или оказания услуг, выступает в качестве средства (фактора) производства. При этом он зачисляется в состав основных фондов предприятия.

Совокупность объектов недвижимости любого функционального назначения образует национальное богатство любой страны. При этом особое место занимают крупные, значимые объекты недвижимости, играющие ведущую роль в отраслях экономики.

Можно выделит три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично государству либо государственным субъектам. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при [13]:

- приватизации;

- передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

- использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

- продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

- переуступке долговых обязательств;

- передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

- возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или региональных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Классификация по наиболее часто встречающимся признакам недвижимости представлены в таблице 1.1.



Таблица 1.1 - Классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры, отели, Для коммерческой и производственной целей: магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады; Для сельскохозяйственный целей: фермы, сады; Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
По целям владения	Для ведения бизнеса, для проживания владельца В качестве инвестиций В качестве товарных запасов Для освоения развития, для потребления истощимых ресурсов
По степени специализации	Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и т.д. Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию, требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство
По воспроизводимости в натуральной форме	Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при [17, с. 96]:

- купле-продаже объектов недвижимости;

- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

- ликвидации объектов недвижимости;

- сдаче недвижимости в аренду;

- уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости - зданий и земельных участков;

- страховании объектов недвижимости;

- кредитовании под залог объектов недвижимости;

- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

- и др.

1.2 Виды стоимости объектов недвижимости

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки [12, с. 21]:

- рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

- покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

- срок экспозиции объекта оценки.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости:

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

Страховая стоимость - стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда [23, с. 54]:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

1.3 Затратный подход в оценке стоимости зданий и сооружений

Затратный подход объединяет методы оценки, основанные на определении затрат по воспроизводству или замещению объекта оценки с учетом его износа и устаревания. Затраты на создание оцениваемых зданий и сооружений рассчитываются с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли, к полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

При оценке затратным подходом используются принцип замещения, спроса и предложения, сбалансированности, изменений, наилучшего и наиболее эффективного использования.

Затратный подход ? это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности [12, с. 29].

Затраты на воспроизводство объекта оценки - затраты на создание точной копии объекта оценки с использованием материалов и технологий, аутентичных объекту оценки, определенные на дату оценки.

Затраты на замещение объекта оценки - затраты на создание объекта-аналога с использованием материалов, технологий, норм проектирования, применяющихся на дату оценки.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Методика расчета стоимости недвижимости затратным подходом представлена на рисунке 1.2.



Рисунок 1.2 - Основные этапы затратного подхода к оценке недвижимости

Су - стоимость участка, Сз - стоимость здания, Ин - накопленный износ

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, в том числе нормам проектирования, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:

Су = Снс - Си;(1.1)

- определение итоговой стоимости недвижимости:

Сзп = Сз + Су. (1.2)

Стоимость нового строительства (Снс) оценивается следующим образом:

Снс = ПИ + КИ + ПП, (1.3)

где: ПИ - прямые издержки (затраты на трудовые и материальные ресурсы при строительстве);

КИ - косвенные издержки (расходы на организацию и сопровождение строительства, могут определять коэффициентом к прямым затратам);

ПП - прибыль предпринимателя (сложившаяся рыночная ставка дохода, стимулирующая предпринимателя на инвестирование строительного проекта, подразумевает доход на капитал, вложенный в строительство недвижимости с учетом всех видов рисков инвестора, определяется методом экспертных оценок из опыта рыночной деятельности.

Затраты на новое строительство могут определяться методами количественного анализа, стоимости укрупненных элементов, сравнительной стоимости единицы.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная от строений оценка земельного участка.

7. возможная проблематичность получения информации для оценки земельных участков.



1.4 Сравнительный подход в оценке стоимости зданий и сооружений

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах [24, с. 397].

Объектом-аналогом признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Методика расчета стоимости недвижимости сравнительным подходом представлена на рисунке 1.3.

Рисунок 1.3 - Этапы сравнительного подхода

Этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1) выбор единиц сравнения;

2) сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

3) корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в соответствии с их отличиями от объекта оценки;

4) согласование скорректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам аналогам.

Условием применимости сравнительного подхода является наличие достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, т.е.:

- существует не менее трех объектов-аналогов с известными характеристиками сделок, технического состояния и т.п., в т.ч. ценами;

- даты сделок объектов-аналогов близки по времени к дате оценки (это обеспечивает уменьшение влияния рыночных изменений на результат оценки);

- факторы стоимости объектов являются сопоставимыми;

- информация достоверна и достаточна.

Рисунок 1.4 - Основные факторы стоимости коммерческой недвижимости

При пассивном рынке данный подход трудно применить, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно - для подтверждения результатов оценки другими методами.

Ограничения в использовании сравнительного подхода связаны с уникальностью объекта оценки, закрытости экономической информации, недостаточности информации об инвестиционных возможностях покупателя, а кризисная ситуация на рынке искажает даже качественную информацию, так как меняется рыночная мотивация сторон.

Так как абсолютно идентичных продаж не бывает, совпадение возможно лишь по ряду характеристик, но чем более схожи объекты, тем выше точность оценки стоимости объекта оценки. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.

Данные о каждой продаже должны быть проверены оценщиком, так как возможно влияние специфических обстоятельств: нетипичная мотивация, нерыночные условия продажи и др.

На стоимость недвижимости наиболее влияние оказывают:

- район расположения и непосредственное окружение объекта;

- удаленность от ближайшего центра развитой инфраструктуры;

- технические характеристики самого объекта недвижимости.

Преимущества сравнительного подхода заключаются в следующем:

- отражении мнения типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

- отражение в ценах продаж изменения финансовых условий и инфляции;

- статистической обоснованности;

- возможности внесения корректировок на различия сравниваемых объектов;

- простоте и надежности при условии надежности и достаточности данных.

Недостатки сравнительного подхода обусловлены:

- различием продаж (идентичных продаж не бывает);

- сложности сбора информации о фактических условиях продажи и специфических условиях сделки;

- зависимости от активности и стабильности рынка;

- сложности согласования данных о существенно различных продажах.

1.5 Доходный подход в оценке стоимости зданий и сооружений

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости имущества, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта; предполагается, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести; оценщик должен иметь представление оби их мотивах и прочее [19, с. 214].

Оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Основной предпосылкой дохода считают аренду недвижимости.

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость используется капитализация дохода.

Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Основная формула доходного подхода:

V = I / R, (1.4)

где: V - стоимость недвижимости;

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;

R - ставка капитализации (норма дохода или прибыли).

Методика расчета стоимости недвижимости доходным подходом представлены на рисунке 1.5.

Рисунок 1.5 - Этапы доходного подхода

Текущая стоимость недвижимости определяется в результате оценки ожидаемых выгод, которые может принести ее использование или будущая продажа с учетом риска. Поэтому надо определить величину и период получения дохода от использования недвижимости, вероятность его получения, возможное сокращение дохода от недозагрузки объекта, потенциальную выручку от ожидаемой продажи объекта. Учитывается предполагаемый рост или уменьшение доходов. Риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капиталов.

Методы преобразования ожидаемых доходов в стоимость объекта на дату оценки [12, с. 174]:

- метод капитализации дохода - основан на преобразовании будущего дохода за один временной период в текущую стоимость объекта оценки при условии стабильности доходов от объекта в течение длительного периода; метод прямой капитализации дохода, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации;

- капитализация по расчетным моделям - стоимость объекта определяют делением чистого годового дохода на ставку капитализации, определенную с учетом тенденций изменения дохода;

- метод дисконтирования денежных потоков - основан на переводе в текущую стоимость будущих произвольно изменяющихся доходов от владения недвижимостью с использованием ставок дисконтирования, отражающих состояние и ожидания рынка;

- метод валовой ренты основан на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя;

- метод остатка - оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с этим методом можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);

- метод ипотечно-инвестиционного анализа - оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капитала.

Методов преобразования ожидаемых доходов в стоимость объекта много, но наиболее часто применяются метод капитализации дохода, капитализация по расчетным моделям, метод дисконтирования денежных потоков.

Основные понятия доходного подхода:

Ставка капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки (используется для преобразования будущих доходов в текущую стоимость объекта оценки) - используется во всех методах капитализации.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, отражающая доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования - также используется во всех методах капитализации.

Основные характеристики ставок капитализации и дисконтирования представлены в таблице 1.2.

Таблица 1.2 - Основные характеристики ставок капитализации и дисконтирования

Характеристика	Ставка капитализации (R)	Ставка дисконтирования (DR, Discount Rate)
Экономический смысл	Норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки	Норма сложного процента, отражающая доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, учитывающая изменение ценности денег во времени
Преобразуемые показатели дохода	Предполагается, что доходы от имущества примерно одинаковы по годам	Величины доходов от имущества различаются по годам, анализируются их изменения в прогнозном и их усредненная динамика в постпрогнозном периодах
Сфера применения в оценке имущества	Преобразование будущего дохода за один год в текущую стоимость объекта оценки	Приведение к дате оценки прогнозных денежных потоков за ряд лет. Для получения стоимости имущества приведенные денежные потоки, включая доход от возможной перепродажи объекта в конце прогнозного периода, суммируются

Аккумулирование - процесс определения будущей стоимости денег при условии, что эта сумма, положенная на счет, приносит периодические проценты в течение определенного времени.

Внутренняя норма прибыли - ставка дисконтирования, при которой текущая стоимость всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций.

Возврат капитала - возврат начальных инвестиций за счет получения дохода от использования или перепродажи объекта.

Ставка дохода на инвестиции - отношение чистого дохода к вложенному капиталу. Наилучшим является тот инвестиционный проект, где ставка дохода на инвестиции выше. При одинаковой ставке выбирается проект с наименьшим риском.

Риск - возможность того, что доходы окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых, т.е. инвестиции в недвижимость не обеспечат ожидаемых доходов. Оценка доходным подходом базируется на прогнозировании, поэтому осуществляется с учетом риска: систематического, регионального, законодательных изменений, ликвидности, кредитного, валютного, инфляционного и др.

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

1) тип недвижимости;

2) эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;

3) достоверность и обширность информации;

4) характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход, поэтому его применение необходимо при анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость. Доходный подход больше, чем сравнительный и затратный подходы отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Таким образом, доходный подход очень важен при анализе инвестиционных и финансовых решений в сфере недвижимости. Однако у него есть и недостатки:

- необходимость прогнозирования долговременного потока дохода, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода;

- влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

- невозможность стоимостной оценки дохода для объектов, не предназначенных для получения дохода, и для объектов на малоактивных рынках аренды.

Итак, доходный подход важен для инвесторов и прочих участников процесса финансирования недвижимости, так как позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Однако нестабильность экономики увеличивает неточность прогнозов о доходах недвижимости. И все же правильное применение доходного подхода позволяет принимать достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиций в недвижимость.

Таким образом, недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотъемлемо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объекта.

Затратный подход объединяет методы оценки, основанные на определении затрат по воспроизводству или замещению объекта оценки с учетом его износа и устаревания. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости имущества, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта.

2. Оценка стоимости офисного помещения методом капитализации дохода

2.1 Характеристика оцениваемого помещения

капитализация стоимость недвижимость

Анализируемое здание находится по адресу г. Минск, ул. Червякова, д. 25. Год ввода в эксплуатацию анализируемого здания - 1976. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, решено по продольной конструктивной схеме. Вертикальные несущие конструкции: железобетонный каркас с кирпичным заполнением.

Основные строительные конструкции:

- фундаменты - железобетонные, столбовые;

- каркас - железобетонные колонны и балки;

- стены и перегородки - панели железобетонные и кирпичные;

- перекрытия - железобетонные плиты;

- крыша - совмещенная, плоская;

- кровля - рулонная;

- полы - линолеум;

- проемы - деревянные;

- отделка внутренняя - простая;

- отделка наружная - облицовка плиткой.

Инженерные системы: горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения и слаботочными устройствами.

Административные здания этажностью 3 имеют встроенный лифт.

Косвенные издержки составляют 15 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для придания объекту оценки рыночного уровня благоустройства и для привлечения потенциальных арендаторов, требуется осуществить ремонт:

- вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объемом 350 м3 ,требуется возвести 5 перегородок из блоков, площадью 250 м2;

- отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок;

- отремонтировать 25 форточек;

- осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ;

- заменить 400 м плинтуса;

- заново застеклить 225 м2 оконных проемов;

- произвести ремонт рулонной кровли на 600 м2;

- отремонтировать 30 м лестниц;

- заменить 18 м поручней;

- отремонтировать внутри помещений 300 м2 штукатурки;

- заменить 300 м стальных трубопроводов водоснабжения и 172 м отопления на отдельных участках;

- заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете;

- Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 15 лет, где ДВ - действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,3. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 2 месяцев.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

- налог - 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

- страховые платежи - 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

- прочие - $10/м2/год.

Переменные расходы составляют - $80/м2/год.

2.2 Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

Определим стоимость нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно - методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения - 1 м3 строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 г. Нормативы, включённые в УПВС, учитывают усреднённые затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Расчётный объём оцениваемого здания определяется по формуле:

V=LЧBЧH, мі(2.1)

V=70Ч18Ч4=5040 (мі).

Определяем единичный укрупнённый показатель восстановительной стоимости объекта - аналога в базисном уровне цен (С69таб, руб./мі) непосредственно по таблице УПВС, с учётом пояса, в котором находится объект оценки.

Таким образом, выбираем: здание обслуживающего назначения, объём здания 5000 мі, одноэтажное здание. Территориальный пояс - 1. Восстановительная стоимость 1 мі здания в ценах 1969 г. - 32,1 руб.

Производим корректировку выбранного единичного укрупнённого показателя восстановительной стоимости:

С69 = С69табЧП Кi, руб/ мі(2.2)

где Кi - поправочный коэффициент на расхождение технических характеристик прочих элементов здания:

а) различие в группе капитальности здания - аналога и оцениваемого (т. е. есть отличия по типу основных несущих конструкций);

б) расхождения в технических характеристиках прочих элементов зданий.

Справочные данные для расчетов:

1. Поправочный коэффициент для перехода от одной группы капитальности к другой равен 0,92;

С69 = 32,1Ч0,92= 29,53 руб./м3.

Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС69).

ВС69 = (ПП+КИ)69=С69ЧV, руб.(2.3)

где V - расчетный объем здания, м3;

С69 - стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м3.

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяют структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.



ВС69 = (ПП+КИ) = 29,53 руб./м3Ч5040 м3 = 148831,2 руб.

Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта - оценки в ценах на текущую дату:

ВСД.о.=(ПП+КИ)Д.о.=(ПП+КИ)69ЧИ84/69ЧИД.о./84Ч

(1+ККИ/100)Ч(1+КПП/100)Ч(1+?Н/100)(2.4)

где И84/69 - индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г.; (1,17)

ИД.о./84 - индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию;

ИД.о./84 = (63,06+60,82+69,34)/3 = 64,41

?Н - сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства; (11,8%)

kки - коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г.; (15%)

kпп - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя. (12%)

ВСД.о. =148831,2 Ч1,17Ч64,41Ч1,15Ч1,12Ч1,118 =16150680 тыс. руб.

Величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

Ин=Иу+((ЭВ/ОЭЖ)Ч(ВС Д.о.-Иу)),(2.5)

где Ин - накопленный износ здания;

Иу - величина устранимого износа, руб.

ЭВ - эффективный возраст здания, лет;

ОЭЖ - общая экономическая жизнь здания, лет

ВС Д.о. - восстановительная стоимость строительства на дату оценки, руб.

Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа представлены в таблице 2.2.

Таблица 2.2 - Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за единицу измерения, тыс. руб.
Разборка монолитных и кирпичных перегородок	м3 350м3	458 16030
Устройство перегородок из блоков	100 м2 250м2	1608 40220
Ремонт оконных и дверных коробок	100 шт 25 шт 30 шт	1125 2814 3376,8
Ремонт форточек	100 шт 25 шт	3248 812
Ремонт покрытий из плиток ПВХ	100 плиток. 725 плиток	184 1334
Замена плинтусов	100 м 400 м	1120 448
Остекление стеклом оконным	100 м2 225 м2	1320 2983
Ремонт рулонной кровли	100 м2 600 м2	28646 17187
Ремонт лестниц	100 м 30 м	2832 849,6
Замена поручней	100 м 18 м	6792 1222,56
Ремонт внутри помещений штукатурки	100 м2 300 м2	8036 24108
Смена отдельных участков стальных трубопроводов водоснабжения, отопления длиной 2 м	1 участок 300 м 172 м	192 2880 16512
Смена водных кранов	100 шт. 20 шт.	2469 4939,2
Итого		193746,2

Ин = 193746,2+(50/125Ч(16150680-193746,2)) =6576519,72 тыс. руб.

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

СД.о. = ВСД.о. - Ин(2.6)

СД.о.=16150680-6576519,72=9574160,28 тыс. руб.

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

Сз = Sуч Ч Цз,(2.7)

где Sуч площадь оцениваемого участка земли в мІ принимается как площадь застройки по выражению: Sуч=LЧB;

Цз - показатель удельной стоимости 1 мІ земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли - продажи участков, $/мІ.

Расчёт показателя удельной стоимости 1 мІ земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков.

Сз = 1260Ч17440,86=21985236 тыс. руб.

За величину удельной стоимости 1 м2 оцениваемой земли принимаем цену продажи с наименьшим коэффициентом корректировки, исходя из анализа рыночных сделок купли - продажи земельных участков.

Используя полученные данные расчета остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта: