Оценка стоимости офисного помещения методом капитализации дохода

РСзп= ВСД.о. - Ин+ Сз,(2.8)

где ВСД.о. - восстановительная стоимость на дату оценки, руб.;

Ин - величина накопленного износа здания, руб.;

Сз - рыночная стоимость участка земли, руб.

РСзп=16150680-6576519,72+ 21985236=31 559 396,28 тыс. руб.

2.3 Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду:

PGI = S1эЧ0,8ЧmЧApЧkr,(2.9)

где S1э - площадь одного этажа, м2 (определяется расчетом, S1э= LЧB);

0,8 - коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

m - количество этажей в оцениваемом здании;

Ap - ставка аренды, $ /м2/год;

kr - принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, равен 10500 руб./долл.



PGI = 1260Ч0,8Ч1Ч5000Ч1500 = 7560 млн. руб/год.

Потери от незанятости и при сборе арендной платы

V+L= PGIЧ(kобЧtн)/ tо+ PGIЧkL,(2.10)

где tо - общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока(1 год);

kL - коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы.

V+L=7560Ч(0,3Ч2)/12+7560Ч0,07=907,2 млн. руб.

Прочие доходы:

MI=PGIЧ(kmI-1), (2.11)

где kmI - коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью

MI = 7560Ч(1,2-1) = 1512 млн. руб.

Действительный валовой доход:

EGI = PGI - (V+L) + MI(2.12)

EGI = 7560-907,2+1512=8164,8 млн. руб.

Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

ОЕ=FE+VE+RR, (2.13)

где FE - постоянные расходы

VE - переменные расходы

RR - расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

RR = krrЧ EGI (krr- коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения).

RR = 0,10Ч8164,8= 816,5 млн. руб.

FE - постоянные расходы складываются из следующих затрат:

2,2% (налог) от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу (Сд.о.) =2,2% Ч 8164,8 = 179,6 млн. руб.

3% (страховой платеж) от стоимости нового строительства здания на дату оценки (ВС69) =3% Ч16151 = 394,5 млн. руб.

Прочие - $10/м2/год = 10Ч10500Ч1260=132,3 млн. руб.

ОЕ = 179,6 +394,5 +132,3= 706,4 млн. руб.

Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI =ЕGI - OE;(2.14)

NOI=8164,8-706,4 = 7458,4 млн. руб.

Результаты реконструкции отчета о доходах сведем в таблицу 2.3

Таблица 2.3 - Результат расчета стоимости офиса доходным подходом, млн. руб.

Показатель	Обозначение, формула расчёта	Результат расчёта
Потенциальный валовой доход	PGI = S1э Ч m Ч 0,8 Ч Aр Чkr	7560
Потери от незанятости и при сборе арендной платы	V+L = PGI Ч kоб Ч tн/ tо + PGI Ч kL	907,2
Прочие доходы	MI = PGI Ч (kMI - 1)	1512
Действительный валовой доход	ЕGI = PGI - (V+L) + MI	8164,8
Операционные расходы	ОЕ = FE + VE + RR	706,4
Чистый операционный доход	NOI =ЕGI - OE	7458,4

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчёта рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

РСдп = NOI/R,(2.15)

где NOI - чистый операционный доход объекта оценки, руб.;

R - коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

РСдп = 7458,4/1,12= 6659,3 млн. руб.

Далее надо сравнить результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Как правило, можно увидеть, что расчётные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по формуле:

РСо = РСзп Ч 0,4 + РСдп Ч 0,6(2.16)

РСо = 16151Ч0,4+6659,3Ч0,6 =10455,98 млн. руб.

Таким образом, проведя оценки объекта недвижимости двумя методами, мы получили следующие значения:

- затратным методом: 16151 млн. руб.;

- доходным методом: 6659,3 млн. руб.

Такое различие результатов можно объяснить тем, что здание находится в эксплуатации уже давно (с 1976 года), требует определенного ремонта. Однако оно приносит высокий доход и может быть в эксплуатации далее.

Заключение

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотъемлемо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объекта.

Под объектом недвижимости понимается:

1) предприятие, как имущественный комплекс;

2) земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

- стационарные сооружения благоустройства территории участка;

- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Затратный подход объединяет методы оценки, основанные на определении затрат по воспроизводству или замещению объекта оценки с учетом его износа и устаревания. Затраты на создание оцениваемых зданий и сооружений рассчитываются с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли, к полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости имущества, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта; предполагается, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести; оценщик должен иметь представление оби их мотивах и прочее.

Проведя оценки объекта недвижимости двумя методами, мы получили следующие значения:

- затратным методом: 16151 млн. руб.;

- доходным методом: 6659,3 млн. руб.

Такое различие результатов можно объяснить тем, что здание находится в эксплуатации уже давно (с 1976 года), требует определенного ремонта. Однако оно приносит высокий доход и может быть в эксплуатации далее.

Список использованных источников

Гражданский кодекс Республики Беларусь. Кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, с изменениями и дополнениями от 11 июля 2014 г. // Эталон - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. - Минск, 2014.

Кодекс Республики Беларусь о земле. Кодекс Республики Беларусь от 23 июля 2008 г. № 425-З, с изменениями и дополнениями от 4 января 2014 г. № 107-З // Эталон - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. - Минск, 2014.

О методах оценки стоимости объектов гражданских прав при осуществлении с ними определенных видов сделок и (или) иных юридически значимых действий. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 7 мая 2007 г. № 562, с изменениями и дополнениями от 17 апреля 2012 г. № 350 // Эталон - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. - Минск, 2014.

Об оценочной деятельности в Республике Беларусь. Указ Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615, с изменениями и дополнениями от 28 июля 2014 г. № 380 // Эталон - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. - Минск, 2014.

Об утверждении Положения о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений. Указ Президента Республики Беларусь от 28 марта 2008 г. № 187, с изменениями и дополнениями от 22 октября 2012 г. № 480 // Эталон - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. - Минск, 2014.

Ардзинов, В. Д. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости: [учебно-практическое пособие] / В. Д. Ардзинов, В. Т. Александров: Мир книг, 2013. - Санкт-Петербург [и др.]: Питер - 384 с.

Егоров, А. В. Ценообразование на рынке жилой недвижимости Беларуси в контексте денежно-кредитной политики [Электронный ресурс] - 2013. Режим доступа: http://elib.bsu.by/bitstream/123456789/57991.pdf. - Дата доступа: 10.09.2014.

Жук, А. В. Законодательство, регулирующее оценку недвижимости в Республике Беларусь [Электронный ресурс] - 2013. Режим доступа: http://elib.bsu.by/bitstream/123456789/20591/1/. - Дата доступа: 10.09.2014.

Иваницкая, И. П. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев. - Москва: КноРус, 2013. - 235 с.

Мурзин, А. Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие / А. Д. Мурзин. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. - 382 с.

На рынке офисной недвижимости Минска увеличиваются инвестиционные риски [Электронный ресурс] - 2014. Режим доступа: http://www.kvartiradom.by/statya_nedvizhimost/134/. - Дата доступа: 10.09.2014.

Оценка недвижимости: учебное пособие / Т. Г. Касьяненко [и др.]. - Москва: КноРус, 2011. - 751 с.

Оценка стоимости недвижимости в Минске. Основные методы оценки недвижимости в Республике Беларусь. [Электронный ресурс] - 2013. Режим доступа: http://dom.infox.by/articles/concrete-254/. - Дата доступа: 10.09.2014.

Радченко, Н. В. Оценка недвижимости. Применение функций сложного процента при оценке недвижимости: методические указания / Н. В. Радченко, В. В. Савченко. - Горки: БГСХА, 2012. - 48 с.

Сделки с недвижимостью: образцы типовых договоров, электронная версия и практические комментарии / В. Г. Шабалин [и др.]. - Москва: Омега-Л: Филинъ, 2013. - 551 с.

Синяк, Н. Г. Экономика и оценка недвижимости: пособие / Н. Г. Синяк. - Минск: БГТУ, 2011. - 212 с.

Синяк, Н. Г. Экономика и оценка недвижимости: практикум / Н. Г. Синяк, Е. В. Россоха. - Минск: БГТУ, 2012. - 131 c.

Степаненко, Д. М. Экономика недвижимости: учебно-методическое пособие / Степаненко Д. М., Бородич Т. А.. - Смоленск: Свиток, 2011. - 99 с.

Тэпман, Л. Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие для вузов / Л. Н. Тэпман; под ред. В. А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 302 с.

Устюшенко, Н. А. Рынок недвижимости: этапы развития и настоящее / Н. А. Устюшенко // Экономика, Финансы, Управление. - 2012. - № 2 (146). - С. 29-41.

Черняк, В. З. Управление недвижимостью / В. З. Черняк. - М.: Экзамен, 2011. - 318 с.

Шимов, В. Н. Национальная экономика Беларуси / В. Н. Шимов. - Минск: БГЭУ, 2012. ? 751 с.

Щербакова, Н. А. Оценка недвижимости: теория и практика: учебное пособие / Н. А. Щербакова. - Москва: Омега-Л, 2011. - 269 с.

Экономика и управление недвижимостью: учебник. - Москва: Проспект, 2012. - 848 с.

Управление рисками в недвижимости: учебник; под общей редакцией П. Г. Грабового. - Москва: Проспект, 2012. - 424 с.

Ягубкин, А. Н. Экономика недвижимости: учебно-методический комплекс: в 2 ч. / А. Н. Ягубкин. - Новополоцк: ПГУ, 2011. - 159 с.

Размещено на Allbest.ru