Рыночная оценка жилого дома с земельным участком в деревне Искра Дновского района Псковской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретическая часть

1.1 Виды стоимости

1.2 Основные подходы в оценке недвижимости

1.2.1 Доходный подход в оценке

1.2.2 Затратный подход в оценке

1.2.3 Сравнительный подход в оценке

1.3 Основные методы оценки недвижимости

1.3.1 Метод капитализации доходов

1.3.2 Метод дисконтирования

Глава 2. Практическая часть

2.1 Задание на оценку

2.2 Описание объекта оценки

2.3 Факторы относительной ценности территории

2.4 Расчёт стоимости недвижимости с помощью сравнительного подхода

2.5 Расчёт стоимости недвижимости с помощью затратного подхода

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Начнем непосредственно с самого понятия: что же такое оценка. Оценивать что-либо - означает определять стоимость объекта. Есть более сложное определение, одновременно отражающее суть и уточняющее ограничительные условия проведения оценки.

Оценка - это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении.

Объектами оценки могут являться как различные активы так и земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гуд-вилл, торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и др. Я хочу отметить и подчеркнуть, что стоимость объекта оценки определяется для специфических целей. Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие - аналитическую и расчетную, - грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение.

Недвижимость в Российской Федерации находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что вызывает потребность в такой услуге, как оценка стоимости недвижимости. Оценка недвижимости является одним из самых популярных видов оценки.

Для получения наиболее точного результата оценки недвижимости важную роль играет правильная классификация оцениваемого объекта. В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Стоит обратить внимание на то, что Гражданский Кодекс РФ также относит к недвижимости подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Классификация объектов недвижимости:

· здания;

· коммерческая недвижимость;

· земельные участки;

· квартиры;

· коттеджи, загородные дома, дачи;

· сооружения и передаточные устройства;

· незавершенное строительство.

Оценка недвижимости производится специалистами в кратчайшие сроки. Необходимо отметить, что существует существенное различие между классификацией рассматриваемого объекта в качестве недвижимости для целей оценки и классификацией, приведенной в Гражданском Кодексе. Недвижимость при оценке рассматривается как комплекс материальных объектов, образованный земельным участком, в том числе содержанием недр под ним и воздушным пространством над ним, а также прочно связанными с ними элементами, включая здания и сооружения. Следовательно, недвижимость как объект оценки - это земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

· здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом земельном участке;

· инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры;

· обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

· стационарные сооружения благоустройства территории участка;

· другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

По сути дела вступление в силу закона « об оценочной деятельности» совершенствует нормативно-правовую базу имущественных отношений, что крайне необходимо для стабильного развития российского рынка. В этом смысле исследование истории становления оценочной деятельности, современной правовой базы и актуальных проблем её развития представляется в настоящее время весьма важным.

Данная работа необходима для оценки объекта недвижимости (псковска область, Дновский район, деревня Искра, улица Зелёная, дом 5) на 1 мая 2012 года, с применением подходов и методов оценочной деятельности. Оценка данного объекта производится для его продажи.

Глава 1. Теоретическая часть

1.1 Виды стоимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки -- инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

1.2 Основные подходы в оценке недвижимости

стоимость недвижимость затратный доход

1.2.1 Доходный подход в оценке

Доходный подход оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, Т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком, который имеет доходный подход оценки недвижимости, является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

На первом этапе, когда используется доходный подход оценки недвижимости, составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении - так называется величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные и плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или если изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.

Так, оценивая относительно новое здание стабильно функционирующего офисного центра в плотно застроенном центре крупного города, оценщик вправе с достаточной уверенностью предположить, что доходы от аренды за прогнозный период не будут значительно меняться. Напротив, высокую нестабильность доходов следует предположить, например, при оценке недостроенного, но близкого к завершению коттеджного поселка в недавно застраиваемом районе, еще не успеваем завоевать необходимое признание.

Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-налогам.

Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Основой доходного подхода к оценке недвижимости является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношение значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации. Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается как ставка дохода на капитал, скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.

Второй метод капитализации, как уже отмечалось, определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Теоретической базой, которую использует доходный подход оценки недвижимости, являются принципы оценки, которые представляют собой сообщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

1.2.2 Затратный подход в оценке

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования".

В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

2 .Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

3. Расчет выявленных видов износа.

4 .Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5 .Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

Оценка новых или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наилучшее и наиболее аффективное использование - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

Технико-экономическое обоснование нового строительства. Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта.

Оценка объектов незавершенного строительства. Оценка объектов незавершенного строительства носит специфический характер и производится в основном затратным подходом Метод сравнительного анализа продаж не применим но причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.

Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок). Затратный подход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.

Оценка в целях страхования. Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и не страхуемые (земля).Недостаток информации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается при неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на данный момент для большинства регионов России.

1.2.3 Сравнительный подход в оценке

Сравнительный поход к оценке недвижимости основан на принципе замещения - покупатель не приобретет объект недвижимости, если стоимость этого объекта превышает все издержки по приобретению на рынке подобного объекта, который обладает той же полезностью для покупателя. Данный подход в основном используется там, где существует достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимого имущества.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимого имущества, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

Стоимость объекта недвижимости при этом подходе равна средневзвешенной цене по реализованным аналогам с учетом поправок, которые учитывали их отличие от оцениваемого объекта:

где Pк - продажная цена аналогичного объекта недвижимости;

УD - сумма поправочных корректировок.

Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества основывается на принципах замещения, спроса, предложения и сбалансированности

Последовательность действий при оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

1. изучение рынка;

2. сбор и проверка данных, достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

3. сравнение данных об отобранных аналогах и объекте недвижимости;

4. корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта;

5. установление стоимости объекта оценки.

Изучение рынка проводится для того, чтобы выявить на этом рынке или на его сегментах проданные или предложенные на продажу аналога объекта недвижимости. Если данные о продаже или о цене продажи скрыты, то анализ основывается на цене предложения сопоставимых объектов.

Основными источниками информации могут быть данные регистрационных, информационных, страховых служб и брокеров компаний; периодические издания по недвижимому имуществу, информация, предоставляемая участниками сделок, архивы оценщика.

Точная оценка зависит от качества и количества используемой для анализа информации, поэтому сбору и проверке данных по аналогам объекта оценки нужно придавать очень большое значение.

Различные специфические обстоятельства могут повлиять на конкретную цену продажи недвижимости, в связи с этим данные о каждой продаже проверяются оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.

Для того чтобы определить итоговую стоимость оцениваемой недвижимости, необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет корректировок производится на базе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Важный момент здесь - это определение поправочных коэффициентов.

Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом износа, в основном функционального старения данного элемента.

1.3 Основные методы оценки недвижимости

1.3.1 Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов -- определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

C = NOI / R_k

Где C -- стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI -- Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

R_k -- Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации -- показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

R_k = R_n + N_v

Где R_k -- коэффициент капитализации

R_n -- ставка доходности инвестора на вложенный капитал -- ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

N_v -- норма возврата капитала -- процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

1.3.2 Метод дисконтирования

Метод дисконтированных более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

· потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

· оцениваемая недвижимость -- крупный многофункциональный коммерческий объект;

· объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков -- наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Глава 2. Практическая часть

2.1 Задание на оценку

В данной курсовой работе оценивается объект недвижимости со следующими показателями:

Характеристика объекта	Возможное значение
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Индивидуальный жилой дом
Вид данных: - регион -область -район -деревня -адрес	Северо-Западный Псковская Дновский Искра Ул. Центральная, д. 2
Право собственности: - на земельный участок -на здание	Частная Частная
Цель оценки	Курсовая работа, определение стоимости земельного участка
Владелец	Физическое лицо
Обременения (сервитут)	Не зарегистрировано

Здание

Год постройки	1989
Год последнего капитального ремонта	2010
Число этажей	1
Общая площадь	47,8
Полезная площадь	28,1
Техническое состояние	Хорошее
Стены	Кирпичные
Коммунальные услуги	Электроснабжение, водоснабжение, канализация
Дополнительные постройки	Сарай, навес
Дополнительные удобства	Асфальт вокруг дома

2.2 Описание объекта оценки

Для оценки используется земельный участок с жилым домом и надворными постройками из земель населённых пунктов для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Псковская область, Дновский район, деревня Искра, улица Центральная, дом 2.

Земельный участок имеет следующий кадастровый номер - 60:05:0042402:19.

На земельном участке расположен 1-одноэтажный дом общей площадью 47,8 кв.м., с полезной площадью 28,1 кв.м. Жилой дом построен в 1989 году, последний капитальный ремонт проводился в 2010 году. Техническое состояние дома хорошее.

Данный земельный участок принадлежит Еремину Геннадию Григорьевичу на праве частной собственности на праве частной собственности.

2.3 Факторы относительной ценности территории

№ Группы	Наименование факторов относительной ценности	К
1	Доступность объектов соцкультбыта общепоселкового значения	0,7
2	Обеспеченность коммуникациями, благоустройство территории
2.1	Водопровод	0,05
2.2	Канализация	0,06
2.3	Отопление	0,1
2.4	Электроснабжение	0,05
2.5	Газоснабжение	0,1
2.6	Твёрдое покрытие улиц	0,1
3	Уровень развития соцкультбыта
3.1	Детсад	0,1
3.2	Школа	0,15
3.3	Предприятия торговли	0,05

Объект оценивается на 1 мая 2012 года.

2.4 Расчёт стоимости недвижимости с помощью сравнительного подхода

Классификация объектов по назначению и вещному праву.

Показатели	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Цена	0,14	0,07	0,18	0,19	0,16	0,17	0,13	0,14	0,07	0,51
Площадь участка	0,15	0,10	0,12	0,17	0,11	0,18	0,15	0,12	0,14	0,15
Площадь дома	47,7	50,5	40,3	52,9	58,4	56,3	49,5	44,3	59,6	48,6
Вода ц	+	колонка	+	+	+	колодец	+	+	+	+
Газ б	+	+	+	+	+	-	+	+	-	+
Свет	+	+	+	+	+	+	+	+	+	+
Документы готовы	+	+	+	-	+	+	-	+	+	+
Озеро	-	-	-	-	+	-	+	+	-	-
Хоз. Постройки	+	+	+	+	+	+	+	+	+	+
Баня	+	-	+	+	-	+	+	+	-	+
Магазин	+	+	+	+	+	+	+	+	+	+
Сад	+	+	+	+	+	+	+	+	+	+
Кирпич/дерево	К	к	Д	К	К	К	К	д	Д	К
Права	Собств	Собств	Собств	Собств	Собств	Собств	Собств	Собств	Собств	Собств

По цене объекты недвижимости 1,4,7 и 10 можно признать аналогами. По размеру участка - 1, 7 и 10. По размеру дома - 1, 7 - 10. По наличию сада - 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10. По наличию хозяйственных построек - 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10.

Участки 1,7 и 10 аналогичны между собой и их можно использовать для сравнения с оцениваемым объектом.

Таблица корректировок для сопоставления продаж земельных участков.

Элементы сравнения	Единица измерения	Оцениваемый объект	1	2	3
Цена продажи	Руб.	0,16	0,14	0,13	0,15
Площадь земельного участка	Кв.м.	0,15	0,15	0,15	0,15
Цена за ед. площади	Руб./кв.м.	107	93	87	100
Номер ед. сравнения	2		1	7	10
Право собственности		Собст	собств	Собств	Собств
Площадь дома		48,6	47,7	49,5	48,6
Вода		Ц	Ц	Ц	Ц
Корректировка	%	0,05	0,05	0,05	0,05
Скорректированная цена	Руб/кв.м.	112	98	91	105
Свет		+	+	+	+
Корректировка	%	0,05	0,05	0,05	0,05
Скорректированная цена	Руб/кв.м.	118	103	96	110
Газ		-	+	-	+
Корректировка	%	0,1	0,1	0,1	0,1
Скорректированная цена	Руб/кв.м.	130	113	106	121
Местоположение		Дно	Порхов	Дедовичи	Остров
Озеро		-	-	+	-
Корректировка	%	0,06	0,06	0,06	0,06
Скорректированная цена	Руб/кв.м.	138	120	112	128
Хоз. Постройки		+	+	+	+
Корректировка	%	0,05	0,05	0,05	0,05
Скорректированная цена	Руб/кв.м.	145	126	118	134
Магазин		+	+	+	+
Корректировка	%	0,05	0,05	0.05	0,05
Скорректированная цена	Руб/кв.м	152	132	124	141
Сад		+	+	+	+
Корректировка	%	0,06	0,06	0,06	0,06
Скорректированная цена	Руб/кв.м.	161	140	131	149
Баня		+	+	+	+
Корректировка Скорректированная цена	% Руб/кв.м.	0,15 185	0,15 161	0,15 151	0,15 171

Средняя стоимость составляет:

(161+151+171)/3= 369 руб. за кв. м.

Вычисленная стоимость объекта недвижимости с помощью сравнительного подхода и с учётом корректировок составила 185 руб. за кв. м.

Полная стоимость дома составляет - 17933 руб.

Кадастровая стоимость земли равна - 284241,65 руб.

Полная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом равна 302175 руб.

2.5 Расчёт стоимости недвижимости с помощью затратного подхода

На 1 мая 2012 года с учётом инфляции стоимость объекта недвижимости составила 19896 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка равна 284241,65 руб.

Стоимость объекта = стоимость объекта недвижимости + стоимость земли (кадастровая) = 19896+284241,65=304137,65 руб.

№	Показатели затрат	Стоимость объекта с учётом затрат
1	Стоимость объекта	304137,65
2	Затраты на межевание	5000
3	Затраты на работу БТИ	3000
4	Затраты на регистрацию	1000
5	Ремонт объекта недвижимости
	- замена крыши	30000
	- замена пола	10000
	- замена окон	20000
	- замена дверей	20000
	- косметический ремонт	15000
6	Строительство
	- бани	10000
	-гаража	7000
	- сараев	5000
7	Скорректированная цена с учётом затрат	430137,65
	Износ	13,5%=58068
	Итого	372069

Рассчитав стоимость объекта недвижимости затратным подходом, я получила стоимость в 372069 руб.

Проведение анализа достоверности расчётов по объекту недвижимости.

	Сравнительный подход	Затратный подход
Итоговая величина	302175	372069
Средняя величина	337122	337122
Разница между средней величиной	-34947	34947
Разница между подходами	69894

Вывод: по достоверности вычислений: сравнительный подход - объекты аналоги по своим характеристикам идентичны оцениваемому объекту и не вызывают сомнений полученная итоговая величина в 302175 руб.

По затратному подходу - весь объём учитываемых затрат отражает фактические работы на данном объекте в настоящих ценах. При расчёте была учтена сумма износа и улучшений и итоговая величина составила 372069 руб.

В связи с тем, что разница между итоговыми величинами составляет 34947 руб. и от средневзвешенной 337122 руб. в денежном выражении и в процентном выражении составляет 10,4%. Это является допустимой величиной в оценке недвижимости и достоверность вычислений не вызывает сомнений.

Рекомендуемая рыночная стоимость на 1 мая 2012 года с учётом вычислений двумя подходами составит 337122 руб.

На рынке продаж цена данного объекта недвижимости возможна от 300 тыс. руб до 380 тыс. руб., то есть средняя величина 340 тыс. руб.

Заключение

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценных арбитров.

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трёх методологических подходов: сравнительного, доходного и затратного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объект оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход.

Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, Эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

В данной работе оценивается земельный участок с жилым домом, находящийся по адресу: Псковская область, Дновский район, деревня Искра, улица Центральная, дом 2. Все расчёты производились с учётом сезонности продаж, спроса и предложения.

Таким образом, стоимость объекта при использовании сравнительного подхода составила 16285842 руб.; с использованием затратного подхода - 17385171 руб. Полученные данные не вызывают сомнений, так как разница между подходами находится в рамках допустимой и составляет 6,5%.

Окончательная стоимость оцениваемой недвижимости составит 1700000 руб. наиболее эффективное использование участка - использовать под личное подсобное хозяйство.

Список используемой литературы

1. ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года №135.

2. Федеральные стандарты оценки (ФСО) от 20.07.2007 года № 10040.

3. Л.Н. Тепман «Оценка недвижимости», Юнити, М.: 2006г.

4. В.И. Петров «Оценка стоимости земельных участков», Кнорус, М.: 2010г.

Размещено на Allbest.ru