Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

Виды имущества, подлежащего оценке: объекты недвижимости, интеллектуальная собственность. Экономическое состояние рынка недвижимости. Подходы в оценке: затратный, сравнительный и доходный. Заключение о ликвидационной стоимости трехкомнатной квартиры.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 12.12.2010
Размер файла 104,2 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Федеральное агентство по образованию

Федеральное государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования

Магнитогорский строительный колледж

Отчет об оценке трехкомнатной квартиры

Курсовая работа

по дисциплине: Организация оценки земли и имущества

Магнитогорск 2010

Введение

Начнем непосредственно с самого понятия: что же такое оценка. Оценивать что-либо - означает определять стоимость объекта. Есть более сложное определение, одновременно отражающее суть и уточняющее ограничительные условия проведения оценки. Оценка - это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении. Объектами оценки могут являться различные активы - земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гуд-вилл, торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и др. Мы подчеркнули, что стоимость объекта оценки определяется для специфических целей. Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие - аналитическую и расчетную, - грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение.

Виды имущества, подлежащего оценке.

Оценить можно все, что относится к объектам гражданских прав, которые в соответствии с российским законодательством могут участвовать в гражданском обороте. Оценщики обычно разделяют все виды имущества на 4 основные группы.

Объекты недвижимости

К недвижимости относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи), земельные участки, леса, многолетние насаждения.

Интеллектуальная собственность

В эту группу входят патенты, лицензии, авторские свидетельства, а также ноу-хау (новая, неизвестная другим информация, имеющая коммерческую стоимость), деловая репутация (гуд-вилл) и другие нематериальные объекты. Бизнес Обычно в рамках оценки бизнеса оцениваются акции и другие первичные и ценные производственные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий различных организационно-правовых форм собственности. На деле объектов оценки можно выделить еще больше. Оценить можно долги и права, требования, работы, услуги и некоторые другие виды имущества. Возможные цели оценки имущества:

· купля-продажа, мена;

· проведение конкурсов, аукционов, торгов;

· аренда, лизинг;

· залог;

· внесение имущества в уставный капитал;

· определение доли имущественных прав;

· передача в доверительное управление;

· отражение в отчетности;

· оценка с целью переоценки основных фондов;

· инвестиционное проектирование;

· раздел, наследование, дарение;

· страхование;

· исчисление налогов, пошлин, сборов;

· приватизация;

· национализация;

· конфискация;

· возмещение ущерба;

· ликвидация;

· разрешение имущественных споров;

· передача прав собственности;

· коммерческая концессия.

Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии утвержденной Министерством труда Российской Федерации - эксперт - оценщик. В связи с растущими потребностями в новом виде услуг разрабатываются законодательные и методологические основы оценочной деятельности. Правительством РФ утверждены стандарты оценки.

Согласно Федеральному закону “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Но следует учесть, что цена определенная одним подходом будет не точная и по стандартам оценки необходимо применять более одного подхода.

Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает в себя оценку:

· Бизнеса

· Недвижимости

· Нематериальных активов

· Машин, оборудования и транспортных средств

· Интеллектуальной собственности

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В данном отчете об оценке была проведена оценка земельного участка с улучшениями (гараж, баня, пристрой, навес, ворота, дворовое покрытие, ограждение, санузел). Оценка осуществлялась на основании договора заказчика. Данный объект был оценен по трем подходам:

· Затратный (по сборникам ЧелСЦена)

· Сравнительный (с помощью газеты «Из рук в руки от 05.04.2010)

· Доходный (не использовался)

После чего полученные стоимости были согласованы, и была получена окончательная стоимость объекта оценки.

Также мы определили ликвидационную стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен, быть, отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Результаты анализа имеющейся в нашем распоряжении информации позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость оцениваемого имущества с учетом сделанных допущений и ограничительных условий по состоянию на 27.04.2010 г. составила (округленно):

Предлагаемый Вашему вниманию отчет об оценке содержит описание оцениваемого имущества, собранную информацию, этапы проведенного исследования, расчеты, выполненные на основании представленной документации, а также выводы, сделанные, исходя из опыта и профессиональных знаний, которые отражены в соответствующей главе настоящего отчета, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом.

Кроме того, в состав отчета включены гарантии нашей объективности и независимости, а также сделанные допущения и ограничительные условия.

Таблица № 1 Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель

Описание или характеристика показателя

Округ, микрорайон

Орджоникидзовский р-н (правый берег)

Местоположение в микрорайоне

Окраина района

Преобладающая застройка микрорайона

Жилые застройки 10-ти этажных домов

Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)

Удовлетворительная. Вблизи дома проходит трамвайная линия. Наличие маршрутных такси.

Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)

Хорошая. Вблизи дома расположены торговые магазины: «Смак», «Молния».

Экологическая обстановка

Удовлетворительная

Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)

Хорошее (двор обустроен детской площадкой, наличие автостоянки).

Таблица № 2 Общая характеристика здания

Показатель

Описание или характеристика показателя

Тип здания

Многоквартирный жилой дом

Год постройки

1991 г. (из Техпаспорта)

Материал наружных стен

Панель

Материал перекрытий

Железобетон

Состояние здания (субъективная оценка)

Хорошее (здание пригодно к дальнейшей эксплуатации при условии частичного ремонта)

Техническое обеспечение здания

Центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, телефон, радио, телевидение, естественная вентиляция, канализация.

Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж

имеется

Количество этажей в здании

9

Состояние подъезда (субъективная оценка)

Хорошее. (Подъездная дверь оборудована домофоном).

Дополнительная существенная информация

Реконструкция или снос не предполагаются.

Таблица № 3 Характеристика объекта оценки

Показатель

Описание или характеристика показателя

Этаж расположения

5

Площадь, кв. м: общая/жилая

65,4/42,3

Количество жилых комнат

3

Санузел

раздельный

Высота помещений, м

2,5 м

Вспомогательные и подсобные помещения

Кухня, коридор, санузел, кладовая

Лоджия (балкон) у объекта оценки

имеется

Состояние объекта (субъективная оценка)

Хорошее (в квартире не было ремонта с 2005 г.)

Видимые дефекты внутренней отделки

Имеются

Данные о перепланировке

Нет

Цель и задачи оценки

Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры на рынке вторичного жилья, аналогично предъявленному к оценке по местонахождению, расположению, технической характеристике, потребительским свойствам и с учетом произведенных улучшений.

Цель оценки - определение рыночной стоимости.

Дата оценки: по состоянию на 25.03.2010 года

Балансовая стоимость объекта оценки: данные отсутствуют

Дата составления отчета: 25.04.2010 года.

К оценке предъявлено:

1. Заявка на оказание услуг № 01 от 25.03.2010 года.

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 74-АА 044921, дата 29.08.2008 г.

3. Технический паспорт на квартиру по состоянию на 17.03.2010 года.

Обоснование

Определение текущей стоимости квартиры осуществляется на основании:

· Осмотра объекта;

· Информации, полученной от заказчика;

· Информации еженедельника «Из рук в руки», №13 (632) 5 апреля, 2010 года.

· Правил оценки физического износа жилых зданий (ПОФИ), «Гражданстрой», М.1988г.

· «Правила оценки физического износа» ВСН 53-86 (Р), Москва, 1990;

· «Начисление износа» - М.: «ПРИОР», 1995. - 128С;

· Справочника «ЧелСЦена» - выпуск № 2, февраль 2009 г. Главное управление строительства администрации Челябинской области (Региональный центр по ценообразованию в строительстве «Челинформцентр»);

· Маркетинговых исследований ранка недвижимости г. Магнитогорска

Определяемый вид стоимости

В соответствии с принятым Законом «Об оценочной деятельности в РФ» №135 - ФЗ от 29.07.98г., ст.3. под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

а) Одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

б) Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

в) Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

г) Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

д) Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Описание оцениваемых прав

Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, сто имущество реализуется на рынке при соблюдении определенных условий, перечисленных выше. Поскольку в результате сделки купли-продажи от покупателя к продавцу переходит набор имущественных прав, то именно они и выступают объектом оценки. Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ часть 1 (ст.209) включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Оценка проводилась для полных прав собственности.

Объемы этапы исследования

Оценка рыночной стоимости включает в себя следующие этапы:

1. сбор и анализ общих данных

2. сбор и анализ специальных данных. Собрана и проанализирована информация по оцениваемому объекту за последний период времени. Был также проведен анализ рынка и цен предложения на рынке.

3. краткий обзор экономического состояния рынка.

4. идентификация и определение технического состояния объекта оценки. Оценщиком лично был произведен осмотр объекта оценки и его окрестностей.

5. выбор и возможность применения всех подходов оценки стоимости объекта (затратного, сравнения продаж, доходного), являющихся стандартными согласно следующих документов: Федеральный Закон «Об оценочной стоимости в Российской Федерации», № 135-ФЗ, 27.07.1998г.; Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519; стандарты Российского Общества Оценщиков.

6. подготовка отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки.

Краткий обзор экономического состояния рынка недвижимости

Что касается жилой недвижимости, то в городе, где еще недавно ежегодно строили по 200 тыс. кв. м жилья, сейчас в эксплуатацию сдают в 10 раз меньше. Причин этому много: определенные трудности у градообразующего предприятия (ОАО «Магнитогорский Металлургический Комбинат»), которые ведут к сокращению социальных программ; застой в местной строительной индустрии (последние объекты возводились, как правили, силами иногородних строительных организаций); недостаток мест застройки, коммунальных мощностей; определенное непонимание нужд местной власти руководством комбината; отсутствие инвестиций. Следует отметить, что в Магнитогорске уже предпринимают определенные шаги в развитии ипотечного кредитования (кстати, одного из первых в Российской Федерации) как одного из способов решения жилищной проблемы. Но строительство одного-двух домов в год неспособно спасти положение на рынке жилья, поэтому нужен стратегический инвестор, способный вдохнуть силы в местную стройиндустрию и коммунальную службу. Все предпосылки (наличие проектной и производственной базы, растущий спрос и платежеспособность населения) уже существуют. При общей доходности и некоторой стагнации московского рынка строительства жилья (15-20%) здесь возможна более высокая (до 50%) доходность реализуемых проектов. Стратегия развития Магнитогорска до 2020 года предполагает развитие инфраструктуры города и строительство новых объектов недвижимости. Разрабатываемая в настоящее время «Стратегия развития Магнитогорска до 2020 года» предусматривает реализацию не только новой транспортной схемы и генерального плана, но и создание иного качества городской среды. Это подразумевает строительство новых объектов, увеличение сегмента среднего и крупного бизнеса. В Магнитогорске уже разработан генеральный план, который будет утвержден на апрельском заседании государственной думы. Город будет уплотняться и реструктурироваться, а строительство новых микрорайонов будет вестись в южном и западном направлениях. На севере будут строиться малоэтажные поселки. Сейчас земли переводятся под жилую застройку и готовятся к аукционам.

Подходы в оценке

В соответствии со стандартами оценки, утвержденными постановлениями Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г. для оценки недвижимости (земли, зданий, сооружений и др.) возможно использование трех подходов: затратного, сравнительного (рыночного) и доходного.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Отражает точку зрения по созданию объекта с позиции понесенных затрат.

Сравнительный подход - отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки.

Доходный подход - отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора). Сущность доходного подхода состоит в пересчете будущих доходов от объекта недвижимости в единую сумму текущей стоимости.

Затратный подход

Затратный подход включает следующие этапы:

· определение стоимости земельного участка, на котором находятся здания, сооружения;

· оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания и сооружения на действительную дату оценки;

· расчет всех видов износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального и экономического устаревания;

· определение остаточной стоимости зданий и сооружений как разницы между стоимостью воспроизводства (восстановления или замещения) и накопленным износом;

· расчет стоимости объекта недвижимости посредством суммирования остаточной стоимости зданий и сооружений и стоимости земельного участка.

Рыночная стоимость, определяемая по затратному подходу, рассчитывается по формуле:

РС = ПВС (1 - НИ / 100)

где: РС - рыночная стоимость, руб.; ПВС - полная восстановительная стоимость, руб.; НИ - накопленный совокупный износ.

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта (ПВС) получена:

1. согласно данных справочника «ЧелСЦена» - выпуск № 10, октябрь, 2009 г., часть 2, раздел 3, подраздел 3.1., пункт 1.1.5. «Расчетные показатели стоимости строительных работ, услуг и объектов строительства», где средняя текущая сметная стоимость строительства объектов жилищно-гражданского назначения на расчетную единицу за 1 кв. м. приведенной (общей) площади для жилых блочных домов по состоянию на 26.04.2010 г. составила 22714 руб. без учета НДС;

2. согласно данных справочника «ЧелСЦена» - выпуск № 11 ноябрь 2005 год, часть 2, раздел 13 (стр. 156), где средние затраты на плату за подключение к действующим сетям (водоснабжения, водоотведения и т.д.) принятые на уровне 10,0 % от текущей сметной стоимости строительства, средние затраты на отчисления городу на развитие инфраструктуры приняты на уровне 18,0 % от текущей сметной стоимости строительства;

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации здания. Физический износ по объекту оценки принят в соответствии с «Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р.)» (ГОСГРАЖДАНСТРОЙ) и составляет 8,2 % (дефектная ведомость см. «Приложение»).

Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т. п.) современным рыночным требованиям, предъявленным к данному имуществу.

Функциональный износ принят исходя из того факта, что устаревшие или нерациональные архитектурно-строительные решения в части несоответствия примененных строительных материалов, планировки современным требованиям и нормам строительства имеются. Учитывая вышеприведенные факторы, принимаем износ равный 8.

Экономический (внешний) износ есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. При оценке экономического (внешнего) износа учитывалась общая экономическая ситуация (см. п.12), показатели, отражающие изменения (динамику) экономической, политической, экологической среды и месторасположения объекта оценки. Исходя из этого, величина внешнего износа принимается равной 0 %

Таблица № 4 - Стоимость объекта оценки по затратному подходу

Основание

Наименование, характеристика объекта

Стоимость 1 кв.м., руб.

Размер площади объекта, кв.м.

Стоимость воспроизводства с учетом прибыли инвестора - 30%, НДС-18%, затрат на подключение 10%, затрат на отчисления городу-18%, руб.

Износ физ., руб.

Износ функ., руб.

Износ экон., руб.

ЧелСЦена №10 (||) октябрь, 2009 год.

Трехкомнатная квартира общей площадью 65,4 кв. м по адресу Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова д. 3, кв. 56.

22714

65,4

2 956 929,8

8,2

8

0

Накопленный совокупный износ, %

16%

Итого стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб.

2 483 821

Сравнительный подход

Для оценки стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. В качестве аналогов рассматривались трехкомнатные квартиры, имеющие аналогичные потребительские характеристики, расположенные в районе расположения оцениваемой квартиры.

Для определения значения рыночной стоимости (Ср.) квартиры на основании рыночного подхода, сформирована выборка значений рыночных цен Срi в границах рынка квартир-аналогов в г. Магнитогорске:

= 1 511 250 рублей

Где: n - число значений (объем) выборки рыночных цен квартир-аналогов (n); Ср1….Срn - рыночная стоимость квартир-аналогов на дату оценки, руб.

При этом необходимым условием достоверности расчетных данных является соблюдение однородности выборки аналогов объекта оценки, которое контролируется расчетом коэффициента вариации V для малой выборки (n 0) по формуле:

= 0,0006

V - Коэффициент вариации, полученный расчетным путем.

Примечание: выборка считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33. в нашем случае V = 0,0006

Таблица № 5 Описание объектов-аналогов

Адрес

Описание

Площадь, кв.м.

Стоимость, руб.

Стоимость за 1 кв.м.

Источник информации

1

Бул. Сиреневый 7

Трехкомнатная квартира, расположенная 3/9 дома, телефон, железная дверь, евроремонт, ламинат, новые межкомнатные двери.

64

1 700 000

26 562

Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)

2

Бул. Сиреневый 12

Трехкомнатная квартира, расположенная 7/9 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, в отличном состоянии.

62

1 370 000

22 096

Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)

3

Бул. Сиреневый 24

Трехкомнатная квартира, расположенная 6/10 дома, ремонт, застекленная лоджия, пластиковые трубы, телефон, домофон, железная дверь.

63

1 500 000

23 809

Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)

4

Бул. Сиреневый 8

Трехкомнатная квартира, расположенная 8/14 дома, застекленная лоджия, пластиковые окна, пластиковые трубы, в хорошем состоянии.

61,5

1 420 000

23 089

Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)

5

Бул. Сиреневый 8

Трехкомнатная квартира, расположенная 9/14 дома, пластиковые окна, водомеры, застекленная лоджия, пластиковые трубы.

64

1 600 000

25 000

Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)

6

Бул. Сиреневый 12

Трехкомнатная квартира, расположенная 4/9 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, недавно сделан ремонт.

62

1 600 000

25 806

Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)

7

Калмыкова 10

Трехкомнатная квартира, расположенная 10/14 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, новые межкомнатные двери.

65

1 500 000

23 076

Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)

8

Калмыкова 8

Трехкомнатная квартира, расположенная 9/10 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, недавно сделан ремонт.

62

1 400 000

22 580

Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632)

Таблица № 6 Стоимость объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу (корректировочная таблица)

Элементы сравнения

Объект оценки

Объекты - аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

№ 5

№ 6

№ 7

№ 8

Стоимость квартиры

*

1 700 000

1 370 000

1 500 000

1 420 000

1 600 000

1 600 000

1 500 000

1 400 000

S квартиры

65,4

64

62

63

61,5

64

62

65

62

Стоимость 1 кв. м.

*

26 562

22 096

23 809

23 089

25 000

25 806

23 076

22 580

Евроремонт

-

+ (-60 000)

+ (-60 000)

-

-

-

-

-

-

Нестандартная планировка

-

-

-

-

-

-

+ (-20 000)

-

-

Застекленная лоджия

+

+

+

+

+

+

+

+

+

Межкомнатные двери

-

+ (-7 000)

-

-

-

-

-

+ (-7 000)

-

Итоговая корректировка

-

-67 000

-60 000

-

-

-

-20 000

-7 000

-

Скорректированная стоимость 1 кв. м.

-

25 515

21 129

23 809

23 089

25 000

25 483

22 969

22 580

Упорядочение ряда: 21 129, 22 580, 22 969, 23 089, 23 809, 25 000, 25483, 25 515

Медианное значение: ? 25 400

Среднее значение: 23 696

Модальное значение: ? 24 000

Итого стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова, д. 3, кв. 56, равна 23 696 * 65,4 = 1 549 718 рублей

Доходный подход - состоит в пересчете будущих доходов от объекта недвижимости в единую сумму текущей стоимости, которая является оценкой стоимости объекта недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости основан на принципе ожидания и реализуется двумя методами: методом дисконтирования денежных потоков (методом ДДП) и методом капитализации дохода.

Основными этапами оценки объектом недвижимости являются прогнозирование будущих денежных потоков, определение соответствующей дисконтной ставки, дисконтирование будущих денежных потоков, нахождение суммы дисконтированных денежных потоков для определения чистой текущей стоимости.

Данный подход нами не применялся, вследствие специфики объекта оценки, то есть в силу его целевого назначения и фактического использования - жилого.

Наилучшее и наиболее эффективно использование (НиНЭИ)

Наилучшее использование имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, разумно оправданным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Расчет рыночной стоимости необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1. юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами;

2. физическая возможность: рассмотрение физических реальных в данном месте способов использования;

3. экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу;

4. максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

Исходя из законодательных ограничений на использование земельного участка, а также из отсутствия предпосылок для сноса оцениваемого объекта, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка как незастроенного не проводился.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его запроектированное и текущее использование - жилое.

Согласование результатов и выводы

В процессе оценки использовались затратный и сравнительный подходы для определения рыночной стоимости объекта оценки. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух методов. Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;

· тип, качество и общность информации, на основе которых проводится анализ;

· способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания на рынке;

· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность;

Затратный подход учитывает затраты, издержки на возведение строений, но не учитывает конъюнктуру рынка. Учитывая вышесказанное, а также характеристику технического состояния объекта оценки, затратному подходу Оценщики присвоили удельный вес в окончательной рыночной стоимости - 30%. Сравнительный подход показывает равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночная стоимость, определенная в рамках метода прямого сравнения, по мнению Оценщиков, является наиболее корректной, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости, поэтому сравнительному (рыночному) подходу Оценщики придают наибольший вес в сравнении с затратным подходом - 70%.

Достоверность каждого из использованных подходов оценки мы считаем равнозначными, тогда объективная рыночная стоимость оцениваемой квартиры определена как средневзвешенная величина по удельным весам между затратным и сравнительным (рыночным) подходами, см. табл. 6.

Таблица № 6 - Согласование результатов оценки

Наименование объекта

Рыночная стоимость, определенная затратным подходом, руб.

Рыночная стоимость, определенная сравнительным (рыночным) подходом, руб.

Рыночная стоимость, определенная доходным подходом, руб.

Рыночная стоимость, руб.

Трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова, д. 3, кв. 56.

2 483 821

1 549 718

-

1 829 948

Удельный вес

0,3

0,7

-

1,00

Итого:

? 1 900 000

Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 65,4 кв. м., расположенной по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова д. 3, кв. 56 .(5 этаж 9-ти этажного крупнопанельного дома), по состоянию на 26.04.2009 г. составила (округленно):

1 900 000 рублей

(Один миллион девятьсот тысяч рублей)

Заключение о ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Чем короче относительно «обычного» периода t время, в течение которого желательно реализовать объект, тем меньше возможностей продать товар по его рыночной стоимости С и тем больше вероятность того, что ликвидационная стоимость Сл будет меньше рыночной и, соответственно, разница между ними L - большей.

Для расчета ликвидационной стоимости воспользуемся методикой, предложенной Галасюком В.В., Мельниченко Е.Д. («Независимая экспертная оценка как способ обеспечения необходимого уровня ликвидности объектов залога» // Вопросы оценки. 1999, № 2). В основу предлагаемого метода расчета ликвидационной стоимости объекта положен сформулированный В.В. Галасюком принцип безубыточной реализации товара по цене ниже рыночной стоимости. Суть принципа такова: убытки, возникающие при реализации товара по цене ниже рыночной стоимости, должны быть компенсированы доходами от размещения денежных средств, полученных от реализации этого товара, в меньшем объеме, но ранее.

Вышеизложенное в общем виде можно отразить следующей формулой:

Где: Сл - ликвидационная стоимость, руб.; Ср - рыночная стоимость, руб.;

i- ставка дисконта, год;

n - период, год;

m - количество периодов начисления процентов.

Следует отметить, что при определении ликвидационной стоимости объектов, рыночная стоимость рассматривается как постоянная, эластичность спроса не учитывается, а величина t считается равной нулю. Поправка на ликвидность (коэффициент снижения стоимости), согласно формулы № 6:

Таблица № 7 - Расчет ставки дисконта

Доходность ОФЗ к погашению (ставка дисконта), %

Источник информации

6,96

Электронная версия журнала «Эксперт» - ИНДИКАТОРЫ ДЕНЕЖНОГО РЫНКА

Таблица № 8 - Расчет ликвидационной стоимости

Наименование

Рыночная стоимость, руб.

Ликвидационная стоимость, руб.

Трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова д. 3,кв. 56.

1 900 000

1 900 000 * 0,927 = 1 761 300

Заключение содержит профессиональное мнение экспертов-оценщиков относительно стоимости имущества и не является гарантией того, что он может быть продан или куплен на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в данном заключении.

Таким образом, ликвидационная стоимость оцениваемого имущества, с учетом вышеизложенных допущений и округлений по состоянию на 26.04.2009 г. составила:

1 800 000 рублей

(Один миллион восемьсот тысяч рублей)

Оценщик: Идрисова Д. И.

Употребительные термины и понятия

· Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

· Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

· Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;

· Полная восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства в современных условиях и текущих ценах точно такого же объекта идентичного данному объекту по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам;

· Физический износ - уменьшение стоимости воспроизводства или замещения, связанное с утратой строительными элементами здания или сооружения, эксплуатационных характеристик в результате естественного старения , неправильной эксплуатации, воздействия внешних неблагоприятных факторов, ошибок при проектировании или нарушении правил строительства (производства);

· Функциональный износ - уменьшение стоимости воспроизводства или замещения, связанное с несоответствием конструктивного или объемно-планировочного решения, применяемых материалов, оборудования и деталей, качества работ современным рыночным стандартам, соответствующим данному типу объекта оценки;

· Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате негативного воздействия внешних по отношению к нему факторов (рыночных, финансовых, законодательных, физических и других.);

· Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства.

Применяемые стандарты оценки и используемая литература

ь Федеральный Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, 29.07.1998г.;

ь Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2.

ь Стандарты оценки, утв.Постановлением Правительства РФ от 06.07.2002г. № 519;

ь Международные стандарты оценки (МСО 2003). Шестое издание. Международный комитет по стандартам оценки, Российское Общество оценщиков, М.:2004г;

ь СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки»;

ь Система стандартизации Торгово-промышленной палаты РФ. Положение об организации по оценочной деятельности СТО ТПП 60-03-99. Издание официальное: М., 1999г.;

ь Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости, РУТИ, Москва, 1995г.;

ь Правила оценки физического износа (ПОФИ), ВСН 53-86(р), «Госгражданстрой», Москва 1990г.;

ь Постановление ГК СССР по делам строительства от 11.05.83 г. №94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов строек»;

ь Справочник «ЧелСЦена», изд. №2, февраль 2009г. Главного управления строительства администрации Челябинской области. Регионального информационного центра по ценообразованию в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве;

ь Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ.-М.,1994г.;

ь Я. Маркус, Э. Саприцкий. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости недвижимости, автомобильной техники, оборудования. - К.,1999г.

Сертификат качества оценки

Подписавшие данный Отчет Оценщики настоящим удостоверяют, что в соответствии с имеющимися у них данными:

1. Оценка имущества была проведена в соответствии со Стандартами оценки и Кодексом профессиональной этики Оценщика, а также с Законом об оценочной деятельности и постановлениями правительства РФ, Госкомстата РФ и Министерством финансов РФ.

2. Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.

3. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим Оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью Отчета.

4. Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

5. Вознаграждение Оценщиков не зависит от итоговой оценки стоимости, а также от тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

6. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало Оценщикам сколько-нибудь существенной помощи.

7. Приведенные в Отчете сведения, на основании которых осуществлялся анализ, делались предположения и выводы, были получены с наибольшей степенью использования наших профессиональных знаний и опыта и являются по нашему убеждению, достоверными и не содержащими ошибок.

Ограничительные условия и допущения

1. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание права на объект оценки, достоверность которого резюмируется со слов Заказчика и документов, предоставленных им.

2. При проведении оценки Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщиках не лежит ответственность по обнаружения (или в случае обнаружения) подобных факторов.

3. Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источники информации.

4. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено в заявке Заказчика и оговорено в Отчете.

5. Публикация Отчета в целом или отдельных его частей, а также любые ссылки на него или содержащиеся в нем показатели, на имена и профессиональную принадлежность Оценщиков, иначе как с письменного разрешения Оценщиков относительно формы и контекста публикации не допускается.

6. Мнение Оценщиков относительно стоимости действительно только на дату оценки, указанную в Отчете. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

7. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости товара и не является гарантией того, что он может быть продан или куплен на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в данном Отчете.

Дефектная ведомость

Описание объекта оценки произведено на основе информации Заказчика, технической документации, визуального осмотра и непосредственного обследования объекта оценки. Объект оценки представляет собой: двухкомнатную квартиру,

Общая характеристика объекта оценки

Показатели

Характеристика объекта оценки

Сегмент рынка недвижимости

Жилая недвижимость

Регион

Уральский регион, Челябинская область

Город (район)

Магнитогорск

Адрес

ул. Калмыкова д. 3, кв. 56.

Юридической описание квартиры

Собственность

Сервитуты и иные обременения

Не зарегистрированы

Техническая характеристика объекта оценки

Показатель

Характеристика объекта оценки

Назначение (текущее использование)

Жилое

Передаваемые права

Собственность

Нестандартные сервитуты и иные обременения

Не зарегистрированы

Год постройки

1991

Год ввода в эксплуатацию

1991

Год последнего ремонта

-

Общая площадь квартиры, м2

65,4

Жилая площадь квартиры, м2

42,3

Высота помещения, м

2,5

Строительный объем, м3

201,75

Этаж

5

Группа капитальности

2

Нормативный срок службы

125

Конструктивные элементы:

Фундаменты

Осмотру недоступен

Стены

Бетонные крупнопанельные

Перегородки

Железобетонные

Перекрытия

Железобетонные плиты

Кровля

Оцинкованные листы

Полы

Бетонные, линолеумные

Дверные проемы

Филенчатые

Оконные проемы

Створные, двойные

Отделка

Побелено

Система инженерного обеспечения:

Электричество

Центральная сеть

Система отопления

Центральное отопление

Водопровод

Центральное горячее и холодное водоснабжение

Канализационная сеть

Центральная канализационная сеть

Газоснабжение

Центральное

Вентиляция

Естественное

Телефон

Стационарный

Телевидение

Коллективная антенна

Лифт

Имеется

Мусоропровод

Имеется

Дополнительные постройки

Отсутствуют

Источник получение информации

Визуальный осмотр

Дата получения информации

27.03.2010 г.

Техническое состояние объекта оценки:

При непосредственном осмотре и детальном обследовании объекта оценки выявлены отклонения от нормативного состояния здания. Дефектная ведомость по результатам осмотра квартиры.

№ п/п

Конструктивный элемент

Техническое состояние

Процент износа

№ таблицы ВСН 53-86(р)

Фундаменты

Мелкие трещины в цоколе, нарушение штукатурного слоя цоколя и стен

16%

табл.4

Стены

Повреждения обрамления выступающих частей фасада, местами мелкие выбоины.

9%

табл.15

Перегородки

Трещины в местах сопряжения перегородок с потолком, редкие сколы.

4%

табл.21

Перекрытия

Трещины в швах между плитами

8%

табл.30

Кровля

Искривление местами металлических желобов, ослабление креплений отдельных асбестоцементных листов к обрешетке.

14%

табл.44

Полы

Мелкие единичные сколы, щели между досками, стирание досок в ходовых местах, повреждения отдельных досок

11%

табл.51

Проемы

Дверные проемы:

Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами и перегородками, стертость дверных полотен.

Оконные проемы:

Видимых дефектов нет.

5%

-

ВСН табл.57

табл.57

Электро-и санитарно-техническое устройство

Система отопления

Нарушения окраски отопительных приборов и стояков.

Канализационная сеть

Ослабления мест присоединения приборов

5%

5%

ВСН табл.65

ВСН табл.68

Отделка

Видимых дефектов нет


Подобные документы

  • Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013

  • Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.

    курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012

  • Оценка стоимости однокомнатной квартиры. Местоположение объекта оценки. Характеристика здания, в котором находится квартира. Обзор рынка новостроек г. Москвы. Основные подходы к оценке имущества (затратный, сравнительный, доходный), сравнение результатов.

    презентация [2,4 M], добавлен 22.10.2015

  • Основные виды правоустанавливающих документов на объект недвижимости в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав. Оценка рыночной стоимости гаража. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости.

    курсовая работа [716,0 K], добавлен 08.06.2015

  • Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.

    курсовая работа [131,5 K], добавлен 29.12.2014

  • Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.

    презентация [3,4 M], добавлен 21.04.2015

  • Анализ Пермского рынка недвижимости, стоимость вторичного жилья. Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры затратным, сравнительным и доходным методом. Определение ликвидационной стоимости квартиры, внесение корректировок на различия.

    курсовая работа [730,3 K], добавлен 25.03.2012

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.