Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ

2 ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

2.1 ДОПУЩЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА

2.2 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

3 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ

3.1 АНАЛИЗ РЕГИОНА

3.2 АНАЛИЗ ПЕРМСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3.3 АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.4 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

4 АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛБЗОВАНИЯ

5 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

5.1 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

5.2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

5.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

5.4 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ

ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ, СТАНДАРТЫ И ЛИТЕРАТУРА

Приложения

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ

рыночная стоимость квартира недвижимость

Таблица 1

Собственник	ОАО”Пермский завод силикатных панелей”
Оцениваемые права	Право собственности
Объект оценки	Двухкомнатная квартира, общей площадью 56,5 кв. м., в том числе жилая 28,9 кв. м., расположенная на 1-ом этаже в 16/тех. подполье этажном жилом доме
Местоположение объекта оценки	Россия, Пермский край, г. Пермь, Дзержинский р-он, ул. Куфонина, д. 7, кв. 4
Дата оценки	01.10.2011 года
Дата осмотра	01.10.2011 года
Дата составления отчета	01.10.2011 года
Применяемые нормативные акты и стандарты оценки	Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г. Принят Государственной Думой РФ 16.07.1998г. (ред. От 27.07.2006г.); Федеральные стандарты оценки ФСО №1, утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256; ФСО №2, утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255, ФСО №3, утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254; Основные правила деятельности членов СРО НКСО (Кодекс этики) (СТО СДС НКСО 1.2-2007). Утверждены Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков». Протокол № 4 от 17.09.2007 г.
Цель оценки	Определение стоимости объекта оценки по состоянию на 01.10.2011 г.
Вид стоимости	Рыночная и ликвидационная стоимости
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Итоговая величина стоимости может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты предоставления публичной оферты прошло не боле 6 месяцев.

2. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Объектом оценки являются:

- Двухкомнатная квартира, общей площадью 56,5 кв. м., в том числе жилая 28,9 кв. м., расположенная на 1-ом этаже в 16/тех. подполье этажном жилом доме по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский р-он, ул. Куфонина, д. 7, кв. 4.

На момент осмотра квартира используется собственником для проживания.

Каталог базы данных Пермской мультилистинговой системы “Глобальный портал о недвижимости” http://www.metrosphera.ru

Таблица 1

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

№ п/п	Название документа	Реквизиты	Примечания
1.	Свидетельство о государственной регистрации права	59 БГ№ 115753 от 18.08.2011 г.	копия
2.	Технический паспорт на квартиру № 4 в доме № 7 по ул. Куфонина	от 02.08.2011 г.	копия

Оцениваемый вид права на объект оценки - право собственности.

Сведениями об обременении объекта оценки на дату оценки оценщик не располагает. Оценка производилась при допущении отсутствия таковых.

2.1 ДОПУЩЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА

1. Настоящая оценка достоверена в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях при указанном предполагаемом использовании. Понимается, что проведенный анализ и заключения не содержат полностью или частично предвзятое мнение.

2. Мнение лица,проводившего оценку относительно стоимости является действительным на дату проведения оценки, специально оговоренную настоящим отчетом. Эксперт не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические изменения или решения Правительства, указы Президента и местных органов власти, которые могут произойти после этой даты и повлиять на суждения эксперта.

3. Стоимость, определенная в данной курсовой работе, является величиной, рассчитанной при условиях оговоренных в задании на оценку и других ограничительных условиях, которые приведены в данном разделе курсовой работы. В случае, если исходные данные оцениваемого объекта указанные в задании на оценку, изменились по независящим от оценщика причинам, указанная в данном отчете итоговая величина стоимости подлежит корректировке.

4. Лицо, проводившее оценку, не занимается измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в представленных документах, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

5. Лицо, проводившее оценку не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

6. Лицо, проводившее оценку предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, оказывающих влияние на недвижимость, и не принимает на себя ответственность за наличие таких факторов, а также проведение тех работ, которые могут потребоваться для их обнаружения.

7. В курсовой работе рассмотрены права землепользования в отношении лишь поверхности земли и не затронуты иные аспекты этой проблемы. Оценка не учитывала возможности присутствия вредоносных материалов и веществ на оцениваемом объекте, а также стоимости их удаления за пределы объекта.

8. Лицо, проводившее оценку предполагает, что существующие сервитуты земельного участка не являются препятствием для максимально эффективного использования оцениваемого объекта и далее не возникнут какие - либо неблагоприятные сервитуты или ограничения.

9. Заключение о стоимости, приведенное в отчете, относится к объекту недвижимости целиком и любое разделение объекта оценки на отдельные части и установление их стоимости путем пропорционального деления неверно, так же, как неверно определение рыночной стоимости всего рассматриваемого здания путем простого суммирования независимо определенных величин стоимости каждой из составляющих его частей.

2.2 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

ОБЩИЕ ТЕРМИНЫ.

Оценка (appraisal, valuation) - акт или процесс определения стоимости.

Оценщик (appraiser) - лицо, которое благодаря полученному образованию и специальной подготовке, а также накопленному опыту квалифицирован как специалист, который правомочен производить оценку имущества.

Объекты оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданской обороне (ФСО № 1).

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплачиваемая за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (ФСО № 1).

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости (ФСО № 1).

Оцененная стоимость (appraised value) - стоимость согласно мнению или определению оценщика.

Обоснованная рыночная стоимость (fair market value) - цена, по которой совершается акт купли-продажи, когда обе стороны заинтересованы в сделке, действуют не по принуждению и обладают достаточно полной информацией об условиях сделки и считают их справедливыми.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (ФСО № 1).

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (ФСО № 1).

Процедура оценки стоимости (appraisal procedure) - операции, способы и технические приемы при выполнении этапов метода оценки стоимости.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное (ФСО № 1).

Дата составления отчета - дата написания отчета об оценке, может совпадать или не совпадать с датой оценки.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Объект сравнения - проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты недвижимости, обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему по другим характеристикам.

Арендная плата - это плата за пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Итоговая стоимость объекта оценки - расчет стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (ФСО № 1).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) - относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ГК РФ).

Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки (ФСО № 1).

Рынок - представляет собой среду, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через механизм цен. Понятие рынка подразумевает возможность торговли товарами и/или услугами между продавцами и покупателями без излишних на них ограничений. Каждая из сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими факторами ценообразования, в меру своих возможностей и познаний, представлений о сравнительной полезности данных товаров и (или) услуг, а также с учетом индивидуальных потребностей и желаний.

Земля - ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; один из основных компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, природные ресурсы).

Сервитут - невладельческое право в земельном имуществе, передающее право пользования, но не право собственности, на часть имущества.

Допущения - предположения, считающиеся истинными. Допущения включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к оценке, но которые, возможно, нецелесообразно или невозможно проверить. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми в понимании оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.

Оцениваемые права - целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на имущество. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ.

Согласно Федерального стандарта оценки (ФСО №2), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года.

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

В процессе оценки используются следующие подходы - затратный, сравнительный, доходный.

Объект оценки - к объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки:

- метод сравнительной стоимости единицы, метод разбивки по компонентам и сметный метод (метод количественного обследования);

Метод сравнительной стоимости - способ оценки недвижимого имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.

Сметный метод (метод количественного обследования) - способ оценки недвижимого имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

Метод разбивки по компонентам - способ оценки недвижимого имущества (или оборудования) на основе суммы стоимости создания (или затрат на приобретение) его основных элементов.

Износ - снижение стоимости объекта оценки под действием различных причин.

Износ определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

Существуют три вида износа - физический, функциональный, внешний.

По характеру состояния износ разделяют на устранимый и неустранимый.

Физический износ - износ отражает изменение физических свойств объекта оценки со временем под воздействием эксплуатационных факторов или естественных и природных факторов.

Функциональный износ - износ, возникающий из-за несоответствия объекта оценки современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ - износ, возникающий в результате изменения внешней среды, обусловленного либо экономическими, или политическими, или другими факторами.

Устранимый износ - износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ - износ, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки имущества, основанных на сравнении объекта оценки со схожими объектами, в отношении которых имеется информация о ценах продажи.

В соответствии со сравнительным подходом величиной стоимости объекта оценки является наиболее вероятная цена продажи аналогичного объекта.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что потенциальный покупатель не заплатит за данный объект сумму большую, чем текущая стоимость доходов от этого объекта.

Денежный поток - это сальдо поступлений и платежей, возникающее в результате использования имущества.

Дисконтирование - функция сложного процента, позволяющая привести ожидаемые будущие денежные потоки, поступления и платежи к их текущей стоимости, то есть в сопоставимый вид на сегодняшний день, при заданных периоде и норме дисконтирования.

Норма дисконтирования (ставка дисконтирования) - процентная ставка, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.

Капитализация дохода - процесс пересчета доходов, полученных от объекта, позволяющий определить его стоимость.

Коэффициент капитализации - норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки; должен учитывать как ставку дохода на вложенный в объект капитал, так и норму возврата капитала.

Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект оценки.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Чистый операционный доход - действительный валовой доход, за исключением операционных расходов.

Эксплуатационные расходы - затраты, необходимые для поддержания воспроизводства доходов от объекта оценки.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки на основании взвешивания результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ ПРИНЦИПОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов:

Принцип спроса и предложения применяется при определении рыночной стоимости объекта, т.к. обусловлен соотношением спроса и предложения на свободном рынке недвижимости на дату оценки.

Согласно этого принципа, стоимость объекта уменьшается при снижении спроса и увеличении предложения, и наоборот, происходит увеличение стоимости при возрастании спроса и снижении предложения.

Принцип изменения требует, чтобы каждая оценка стоимости была привязана к определенной дате, учитывая, что физические, социальные, политические и экономические условия находятся в динамике и приводят к колебанию цен и стоимости.

Используются, т.к. все изменения прямо влияют на стоимость объектов, в данном отчете дата оценки - 01 октября 2011 г.

Принцип конкуренции гласит, что цены устанавливают посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов и др. участников рынка.

Конкуренция - основа максимализации прибыли и экономического развития. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции и пр., поэтому существуют взаимовлияющие усилия двух или более потенциальных покупателей по обеспечению покупки, а между продавцами - взаимовлияющие усилия двух или более потенциальных продавцов по совершению продажи.

Играет значительную роль при оценке рыночной стоимости.

Принцип замещения, в соответствии, с которым рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости (т.е. недвижимости равной полезности или производительности с учетом стоимости времени или отсрочки).

Данный принцип используется, т.к. оцениваемый объект сопоставляется с объектами равной полезности.

Принцип переменных пропорций определяет, что недвижимость достигает точки максимальной производительности для лучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы один с другим.

Возможно применение при расчете издержек в строительстве.

Принцип вклада гласит, что стоимость любого фактора производства или компоненты недвижимости зависит от того, сколько его присутствие добавляет к общей стоимости недвижимости или насколько уменьшится общая стоимость в отсутствии данного компонента. Он определяет различия в составе и качестве объектов недвижимости в затратном подходе.

В данном отчете играет значительную роль при разделении объекта на различные строительные компоненты и расчете их вклада в общую стоимость.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования определяется исходя из анализа двух важнейших элементов недвижимости - земельного участка и связанных с ним улучшений (зданий и сооружений, находящихся на нем) и получения максимальных доходов от их использования. Является одним из основных при определении рыночной стоимости и ориентиром при принятии любых решений относительно недвижимости.

Принцип ожидания, в соответствии, с которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типичных покупателей и продавцов.

Рассматривается при оценке доходной недвижимости.

Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений к объекту, будет сопровождаться ростом его стоимости, превышающим себестоимость улучшений, вплоть до достижения точки максимальной производительности. Любое привнесение дополнительных улучшений выразится в увеличении стоимости объекта на величину, отстающую от затрат на создание улучшений.

Принцип полезности - рыночную стоимость имеют объекты, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени и чем больше объект способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип соответствия - Оцениваемые объекты имеют наивысшую стоимость при условии, что все экономические факторы, обуславливающие максимальную полезность и доходность данных объектов, сбалансированы наилучшим образом.

Все методы, применяемые в процессе оценки стоимости недвижимости, могут быть сгруппированы в рамках следующих подходов:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта оценки с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО № 1). Этот подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляет должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход в оценке может привести к объективным результатам, если возможно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. В затратном подходе определяется стоимость воспроизводства (замещения) улучшений земельного участка, увеличенная на стоимость земли.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1). Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и полезности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми и основывается на прямом сравнении оцениваемых объектов с другими отобранными в результате проведенного анализа сопоставимыми объектами недвижимости. После сбора, анализа, проверки и согласования рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости недвижимости. Цена, которую выплачивает типичный покупатель, часто представляет собой результат процесса выбора, в ходе которого изучается и оценивается большое количество объектов недвижимости.

Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта оценки, рассчитанная данным подходом.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО № 1). Настоящий подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Расчет всех будущих доходов может быть осуществлен посредствам метода прямой капитализации или в результате анализа дисконтированного потока наличности. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим стабильный доход и имеющим легко прогнозируемый размер оперативных расходов на содержание, управление и т.д. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта оценки, рассчитанная данным подходом.

После проведения расчетов стоимости объекта оценки при использовании вышеуказанных подходов и методов оценки, оценщик обобщает результаты полученных величин стоимости объекта оценки и как итог проведенного обоснования - итоговую величину стоимости объекта оценки.

3 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

3.1 АНАЛИЗ РЕГИОНА

Географическое положение Пермского края

Пермский край - субъект Российской Федерации, входящий в Приволжский федеральный округ. Код региона - 59.

Пермский край образован 1 декабря 2005 года в результате объединения Пермской области и Коми-Пермяцкого автономного округа в соответствии с результатами референдума, проведённого 7 декабря 2003 года, в ходе которого более 83 % населения обеих территорий высказались за объединение. Образован на основании Федерального конституционного закона от 25 марта 2004 года №1-ФКЗ «Об образовании в составе Российской Федерации нового субъекта Российской Федерации в результате объединения Пермской области и Коми-Пермяцкого автономного округа»

Пермский край разделен на 48 муниципальных образований первого уровня - 42 муниципальных района и 6 городских округов. В состав Пермского края также входит территория с особым статусом - Коми-Пермяцкий округ.

Численность населения (по итогам переписи 2002 г.) - 2820 тыс. человек. Доля городского населения - 75,3 %.

Пермский край занимает площадь 160236,5 кв. км на восточной окраине Русской равнины и западном склоне Среднего и Северного Урала, на стыке двух частей света - Европы и Азии. Он охватывает примерно 1/5 территории Уральского экономического района и представляет собой как бы восточный "форпост" Европы, 99,8% пространства которого принадлежит этой части света и только 0,2% - Азии. Территория региона почти полностью расположена в бассейне реки Камы - крупнейшего притока реки Волги. Кама через систему каналов обеспечивает выход водным путем к пяти морям (Каспийскому, Азовскому, Черному, Балтийскому и Белому). Максимальная протяженность края с севера на юг - 645 км, с запада на восток - 417,5 км.

Границы очень извилисты, протяженность их более 2,2 тыс. км. Пермский край граничит с двумя областями и тремя республиками Российской Федерации: на севере с республикой Коми, на западе - с Кировской областью и Удмуртией, на юге с Башкирией, на востоке - со Свердловской областью.

Геологическая карта Пермского края поражает богатством и разнообразием полезных ископаемых: нефть и газ, минеральные соли и каменный уголь, золото и алмазы, хромитовые руды и бурые железняки, торф, известняк, драгоценные, поделочные и облицовочные камни, строительные материалы. Это объясняется сложным рельефом горной и равнинной частей края.

На российском и мировом рынках ведущими отраслями специализации Пермского края являются машиностроение, химия и нефтехимия, металлургия, топливная промышленность, лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность.

Топливная и химическая отрасли развиваются преимущественно на местной сырьевой базе. Основной объем производства топливной продукции приходится на предприятия нефтяной и газовой промышленности.

На долю Пермского края приходится 100 % производимых в России калийных удобрений. Кроме того, химические предприятия производят такие виды экспорто-ориентированной и высокотехнологичной продукции как метанол и продукты его переработки, аммиак и азотные удобрения, уникальные хладоны и фторополимеры, флокулянты и активные угли.

Наличие специализированных научных центров и высококвалифицированных кадров обеспечивают лидирующие позиции машиностроения региона в российском производстве авиационных и ракетных двигателей, топливной аппаратуры, газоперекачивающих агрегатов и газотурбинных электростанций, нефтепромыслового оборудования, аппаратуры цифровых и волоконно-оптических систем передачи информации, навигационной аппаратуры.

Металлургическая промышленность представлена предприятиями по производству и переработке черных, цветных и редкоземельных металлов, а также предприятиями порошковой металлургии. В крае работает единственное в России предприятие по производству титановой губки. Подавляющая часть от общероссийских объемов производства магния принадлежит компаниям Пермского края.

Лесопромышленный комплекс Прикамья занимает одно из ведущих мест в России в сфере заготовки и переработки древесины. Предприятия целлюлозно-бумажной промышленности производят около 20% от общероссийского объема бумаги различного назначения.

Пермский регион на российском рынке занимает лидирующие позиции по разработке и выпуску газоперекачивающих агрегатов, волоконно-оптических и навигационных систем, ракетных топлив, магниевых и титановых сплавов.

Город Пермь

Пермь - один из крупнейших городов Урала, областной центр. Европа начинается с Перми - город расположен у подножия Уральских гор, разделяющих Европу и Азию, на двух берегах Камы, крупнейшего притока Волги, четвертой по величине реки Европы (1 805 км в длину).

Пермь была основана 17 мая 1723 года как рабочий поселок при Егошихинском медеплавильном заводе, ставший городом в 1780 году. Уже в 1781 году Пермь становится центром наместничества, в 1790 году - центром Пермской губернии, а с 1934 года - центром Пермской области.

Сегодня Пермь - это крупнейший административный, промышленный, научный и культурный центр, расположенный в точке пересечения транспортных и коммуникационных сообщений, важный речной порт. На территории города действует около 150 предприятий преимущественно машиностроения и металлообработки, химии и нефтехимии, а также деревообрабатывающей, бумажной, полиграфической, энергетической, легкой, пищевых и других отраслей промышленности, крупные строительные тресты. Флот Камского речного пароходства, 13 железнодорожных станций и два аэропорта связывают центр Западного Урала с 64 городами и населенными пунктами России, СНГ и с некоторыми зарубежными странами. В 90-е годы в Пермской области сформировался многофункциональный комплекс высшего профессионального образования, основу которого составляют 7 государственных ВУЗов. В городе работает 7 профессиональных театральных коллективов, 8 музеев, 7 творческих союзов, 50 муниципальных библиотек, 16 музыкальных, художественных школ и школ искусств, художественный колледж, Филиал Российской Академии живописи, ваяния и зодчества, Пермское государственное хореографическое училище и др.

Город разделен на 7 районов: Дзержинский, Индустриальный, Кировский, Ленинский, Мотовилихинский, Орджоникидзевский, Свердловский. В подчинении города находится поселок городского типа Новые Ляды. Численность населения - 1003,8 тыс. чел. Общая площадь города - 79968 га. Площадь, занятая городскими лесами - 33087 га. Земли застройки - 19653 га. Площадь под водными объектами - 6042 га. Климат города континентальный, средняя летняя температура: +18 +23C, средняя зимняя температура: -15 -20 C. Средняя влажность воздуха - 70-80 %.

3.2 АНАЛИЗ ПЕРМСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

объекты недвижимости

субъекты рынка

процессы функционирования рынка

механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

Сегменты рынка недвижимости:

земельные участки;

жилье (жилые здания и помещения);

нежилые здания и помещения, строения, сооружения;

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу.

На 1 июня 2011 года в структуре объектов жилой вторичной недвижимости в зависимости от зоны престижности не было обнаружено значительных изменений (рис. 1). Можно отметить лишь 2-х % увеличение во 2 и 5 зонах. По-прежнему 5, 4, 3 зоны занимают большее количество от всего объема (18%, 16%, 16%), имея вместе половину всех объектов. Минимальная доля приходится на 10 зону (2%).

Рисунок 1. Структура предложения квартир в зависимости от зоны престижности

В структуре вторичного жилья в зависимости от количества комнат также кардинальных изменений не произошло (рис. 2.). Лишь незначительное 2-х % увеличение доли 3-х комнатного жилья, и как следствие этого, присваивание им максимальной доли в 33%. Количество 4-х комнатных квартир увеличилось с 5% до 8%.

Рисунок 2. Структура предложения жилья на вторичном рынке в зависимости от количества комнат

Стоимость одного квадратного метра вторичного жилья продолжает расти (рис. 3). По состоянию на 1 июня 2011 года она составила 43,11 тыс.руб./кв.м., прирост за месяц 1,04%, за год 1,91%.

Рисунок 3. Динамика средних ценовых показателей на вторичном рынке

На 1 июня 2011 года был отмечен рост стоимости жилья в престижных зонах (рис. 4). Так самый большой прирост за месяц был зафиксирован в 1 зоне: 4,42% (50,32 тыс.руб/кв.м.), также стоимость по-прежнему находится выше отметки начала года на 3,62%. Увеличение на 1,01% и 1,53% наблюдается во 2 и 3 зонах соответственно (47,59 тыс.руб/кв.м и 46,18 тыс.руб/кв.м).

По мере снижения престижности зоны замедляются темпы роста. Небольшая отрицательная динамика за месяц отмечена в 4 (-1,64%), 6 (-1,2%), 8 (-0,08%) и 9 (-0,31%) зонах. Однако годовая динамика в этих зонах все еще держится в плюсе. Максимальное снижение стоимости за месяц наблюдается в 10 зоне: -3,25% (30,99 тыс.руб/кв.м на 1 февраля 2011 года), по отношению же к началу года этот показатель все еще держится в положительном приросте на 5,23%.

При рассмотрении стоимости вторичного жилья в зависимости от количества комнат прослеживается следующая картина (рис. 5): по ценам на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры наблюдается рост, на 3-комнатные и 4-комнатные снижение. Положительный прирост за месяц составил: 2,13% (45,99 тыс.руб/кв.м) 1-комнатные и 2,39% (41,63 тыс.руб/кв.м) 2-комнатные.

Рисунок 4. Средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке в зависимости от зоны престижности, январь 2010 г., декабрь 2010 г., январь 2011 г.

Отрицательный прирост за месяц: -0,16% (41,62 тыс.руб/кв.м) 3-комнатные и -2,82% (43,08 тыс.руб/кв.м) 4-комнатные. Следует отметить, что, несмотря на снижение, стоимость 4-комнатного и 3-комнатного жилья остается все еще выше отметки начала года. Особенно это касается 4-комнатных квартир: +9,73% относительно мая 2010 года.

Максимальная стоимость на 1 июня 2011 года по-прежнему остается за 1-комнатными квартирами (45,99 тыс.руб/кв.м). За ней идут 4-комнатные (43,08 тыс.руб/кв.м). Далее почти на одном уровне находятся стоимости 2-комнатного и 3-комнатного жилья (41,63 тыс.руб/кв.м. и 41,62 тыс.руб/кв.м соответственно).

Рисунок 5. Динамика средней стоимости 1 кв. метра жилья на вторичном рынке в зависимости от количества комнат

На 1 июня 2011 года средняя арендная ставка на объекты вторичного жилья составляет 13,59 тыс.руб., это ниже на 0,98% прошлого месяца. Наибольший положительный прирост за месяц был отмечен на аренду 2-комнатных квартир: +7,94% (13,47 тыс.руб.) (рис 6). Наибольший отрицательный прирост стоимости за месяц зафиксирован на объекты 1-комнатного жилья: -10,24% (9,70 тыс.руб.), также их стоимость упала и ниже отметки начала года: -2,53%

Рисунок 6. Динамика арендных ставок жилья на вторичном рынке в зависимости от количества комнат (тыс. руб.)

На основе вышесказанного можно сделать вывод, что рынок недвижимости в целом вполне сложился и обладает хорошей активностью, объект оценки за цену, соответствующую его состоянию, обладают хорошей привлекательностью на рынке недвижимости. Это, в свою очередь, оказывает влияние на срок экспозиции, который, в данном случае, является рыночным, т.е. до 6 месяцев на дату оценки.

3.3 АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

Таблица 6.3.1

Местоположение	Пермский край, г. Пермь, Дзержинский р-он, ул. Куфонина, д. 7, кв. 4
Типичное использование окружающей недвижимости	Жилые многоэтажные дома и объекты соцкультбыта
Тип застройки окружения	Отдельностоящие каменные жилые и административные здания
Качество застройки и состояние	Здания в хорошем и отличном состоянии
Полнота застройки территории	свыше 50%
Состояние окружающей среды (локальное)
Запыленность и загазованность воздуха	Не превышает ПДК
Близость источников загрязнения среды	Не установлены
Благоустройство территории:	Не благоустроена
Озеленение	имеется
уличное освещение	имеется
подъездные пути	асфальтовое покрытие
Транспортная доступность объекта
Виды общественного транспорта:	Расстояние до ближайшей остановки, м	Временные интервалы движения, мин
Автобус	100	В соответствии с графиком движения
Троллейбус	100	В соответствии с графиком движения
Трамвай	100	В соответствии с графиком движения
делового и административного центра	Более 5 км	15 мин
объектов торговли	незначительная	5 мин
медицинских учреждении	незначительная	10 мин
АЗС	незначительная	10 мин
Станций техобслуживания	незначительная	10 мин
Удаленность от главных автомагистралей	100 м	10 мин
Удаленность от ж/д вокзалов и станций	Более 5 км	20 мин
Выводы: Оцениваемый объект находится в 2 зоне («Прилегающие к центру районы») по категории престижности рынка недвижимости. Рыночная стоимость объектов аналогов оцениваемому объекту указана в п. 8

3.4 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Характеристика оцениваемого объекта

Объект оценки - Двухкомнатная квартира, общей площадью 56,5 кв. м., в том числе жилая 28,9 кв. м., расположенная на 1-ом этаже в 16/тех.подполье этажном жилом доме, расположенная по адресу: Пермский край, г. Пермь, Куфонина, д. 7, кв. 4

Местоположение и локальное окружение

Объект оценки расположен в селитебной зоне Дзержинского района г. Перми.

Объект недвижимости (здание) расположен г. Перми. Полный адрес: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский р-он, ул. Куфонина, 7, кв. 4.

Здание, в котором находится квартира, расположено на пересечении проспекта Парковый и улицы Куфонина внутри квартала. Окружение представлено преимущественно жилыми домами и объектами административно-бытового назначения.

Транспортная доступность - хорошая. Ближайшая остановка транспорта - Красный октябрь и микрорайон Парковый.

Подъездные пути - автомобильные с асфальтовым покрытием.

Таблица 6.4.1

Участок земли
Площадь участка, м2	Данных нет
Оцениваемые права собственности	Документы, подтверждающие права собственности на землю Заказчиком не предоставлены
Градостроительная зона и соответствие зонированию	Зона селитебной застройки Дзержинского района г. Перми
Топография	Ровная
Форма участка	Прямоугольная
Подъезд	В течение всего года
Рельеф и почвы	Ровный
Затопляемость	Не обнаружена
Подземные воды	Не установлены
Опасности окружающей среды	Не выявлены
Наличие и состояние инженерных сетей	Имеются инженерные коммуникации городских сетей
Сервитут	Не установлено
Общая характеристика дома (согласно техническому паспорту)
Юридический адрес	г. Пермь, Дзержинский р-он, ул. Куфонина, 7, кв. 4
Архитектурный стиль, конструктивные и объемно - планировочные решения, тип, серия	16/тех.подполье этажный жилом дом
Этажность	16/тех. подполье
Строительный объем	Нет информации
Год постройки здания	2011
Физический износ здания	0%
Год последнего капитального ремонта	Нет информации
Инвентаризационная стоимость по данным ЦТИ	423 324,83 рубля (на 01.01.2011 г.)
Класс капитальности	1
Фундамент	Нет информации
Наружные стены	Однослойные стеновые панели из ячеистого бетона, несущие железобетонные панели толщиной 160(200) мм
Перекрытия	Железобетонные многопустотные плиты перекрытия толщиной 220 мм, калиброванные по высоте
Перегородки	Блоки из ячеистого бетона и полнотелого кирпича
Состояние подъезда	хорошее
Коммунальные услуги	Центральное отопление Центральное водоснабжение (холод., гор.) Центральная канализация Электроснабжение Лифт Мусоропровод
Наличие приборов учета и регулирования ресурсов всех видов инженерного обеспечения	Установлены счетчики эл. Энергии, счетчики хол. и гор. воды
Привлекательность/ внешний вид	хороший
Признание дома аварийным/ ветхим	По мнению оценщика, дом нельзя признать аварийным либо ветхим
Снос, капитальный ремонт с отселением	Не планируется
Характеристика оцениваемой квартиры
Этаж	1
Количество комнат в квартире	2
Высота помещений (по внутреннему обмеру)	2,58
Площадь общая, м2	56,5
Жилая, м2	28,9
Кухня, м2	9,2
Санузел, м2	8,3
Коридор, м2	7,5
Кладовая, м2	2,6
Лоджия, м2	3,5
Лоджия, м2	1,7
Внутренняя отделка стен: В жилых комнатах В кухне В ванной В других помещениях	Обои Обои, покраска Покраска Обои
Полы: В жилых комнатах В кухне В ванной В других помещениях	Линолеум Линолеум Плитка керамическая Линолеум, керамическая плитка
Проемы: Оконные Дверные	Металлопластиковые стеклопакеты Деревянные
Отделка потолков: В жилых комнатах В кухне В ванной В других помещениях	Побелка Побелка Побелка Побелка
Состояние сантехники	Удовлетворительное
Состояние труб	Удовлетворительное
Меры безопасности	Входные двери - стальные
Вид из окон	Во двор
Состояние квартиры	Хорошее
Дополнительные улучшения	Нет
Необходимость проведения дополнительных ремонтных работ	Не требуется
Обременения, ограничения, сервитут	Не имеется
Балансовая стоимость	Нет данных

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами.

Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбираем один из способов использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. (Пункт 6.4. СТАНДАРТА Российского общества оценщиков СТО РОО 20-01-96 «Общие понятия и принципы оценки», 1997г.)

При установлении наилучшего и наиболее эффективного способа использования оцениваемого объекта необходимо последовательно исследовать четыре приведенных ниже показателя:

Физическая возможность - отбор вариантов использования объекта, возможных с точки зрения его физических характеристик.

Юридическая допустимость (разрешимость) - отбор вариантов использования объекта, разрешенных с точки зрения законодательства.

Экономическая оправданность - отбор физически возможных и юридически допустимых способов использования объекта, являющихся финансово оправданными, то есть, приносящими чистый доход собственнику

Максимальная продуктивность - наилучшим и наиболее эффективным способом использования объекта является тот экономически оправданный способ, который обеспечивает либо максимальный доход, либо приводит к максимальной стоимости самого объекта.

Анализ наилучшего и оптимального использования выполняется:

а)для участка земли как свободного;

б)для участка земли с существующими улучшениями.

Оцениваемая квартира занимает часть жилого дома, поэтому снос здания невозможен и использование участка земли как незастроенного в данном отчете не рассматривается.

Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена на 1 этаже 16/тех. подполье этажного жилого дома в зоне селитебной застройки Дзержинского района г. Перми. Ближайшее окружение - жилые дома, магазины. По объемно-планировочному исполнению, стилю, архитектуре, строительным характеристикам оцениваемый объект соответствует типу жилого дома. Квартира используется как жилое помещение, со слов Заказчика, коммерческое использование квартиры не планируется.

Вывод: На основании проведенного анализа ЛНЭИ, мы пришли к выводу, что в данном случае необходимо определить рыночную стоимость объекта в его текущем состоянии, как жилой благоустроенной квартиры.

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих, как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При проведении оценки были использованы три основных подходов к оценке:

-Затратный (не применялся)

-Сравнительный (метод корректировок)

-Доходный (не применялся)

6.1 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

§ Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

§ Расчет восстановительной стоимости нового здания.

В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

- метод сравнительной единицы;

- метод разбивки по компонентам;

- метод количественного обследования.

§ Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.

§ Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.

§ Суммирование полученных стоимостей воспроизводства/замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Затратный подход в отношении оцениваемого объекта не применялся, поскольку применение данного подхода целесообразно, в основном, для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Затратный подход, по мнению Специалистов Оценщика, не может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту в связи с тем, что объект оценки не является отдельным стоящим зданием. Определение доли затрат в общей стоимости строительства жилого дома, приходящейся на оцениваемую квартиру приведет к большой погрешности при вычислениях. Также следует отметить, этот подход не отражает действительных рыночных цен на объекты недвижимости, поэтому даже при условии использования этого подхода в расчетах, при согласовании результатов ему бы был придан наименьший вес, что незначительно сказалось бы на результатах оценки.

6.2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

- метод валовой ренты;

- метод сравнения продаж.

В рамках данного Отчета расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

§ подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

§ определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

§ сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

§ приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объекта методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

На основании анализа наилучшего и оптимального использования, объект оценки в сравнительном подходе рассматривается как благоустроенная квартира. Поэтому для сравнения взяты объекты, близкие оцениваемому объекту по составу прав собственности, условиям продажи, времени продажи, общим строительным характеристикам и местоположению. Единицей сравнения выбрана стоимость квадратного метра общей площади, которая определяется как среднее значение.