Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Анализ Пермского рынка недвижимости, стоимость вторичного жилья. Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры затратным, сравнительным и доходным методом. Определение ликвидационной стоимости квартиры, внесение корректировок на различия.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 25.03.2012
Размер файла 730,3 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делались от объекта сравнения к объекту оценки. Все поправки являются процентными, основаны на анализе рынка недвижимости.

Информация по объектам - аналогам взята из каталога объектов недвижимости сайта www. metrosphera.ru

Корректировки цены продажи сравниваемых объектов производятся в последовательном порядке по основным сравниваемым характеристикам или параметрам: местоположение, условия продажи, право собственности, общая площадь, количество комнат, планировка, транспортная доступность, состояние объекта, внутренняя отделка, дата предложения. Данные о сравнимых объектах и расчет стоимости оцениваемого объекта приведены в таблице 8.2.1.

Выборка аналогов и расчетные показатели

Таблица 8.2.1

Характеристики сравнения

Оцениваемый объект

Объекты сравнения

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Район

Дзержинский

Дзержинс-кий

Дзержинский

Дзержинский

Дзержинс-кий

Дзержинс-кий

Адрес

ул. Куфонина д. 7, кв. 4

ул. Куфонина,7

Ул. Куфонина,9

ул. Куфонина,9

пр-т Парковый, д. 1а

пр-т Парковый, д. 1а

Тип дома, этаж

1 этаж 16/тех. подполье этажного жилого дома

1 этаж 16 этажного панельного дома

1 этаж 16 этажного панельного дома

1 этаж 16 этажного панельного дома

1 этаж 16 этажного панельного дома

1 этаж 16 этажного панельного дома

Площадь Общая, м2

56,5

62,0

62,2

62,00

61,81

62,0

Цена предложения , тыс. руб.

3170,00

3083,00

3060,00

3200,00

3150,00

Продавец (АН, тел.)

8-902-649-0130

8-902-649-0130

8(912) 783-29-13, 218-18-84

277-44-43, 8902-47-26-412. ХИРШ-Ленинское-Центр

8902-79-71-105. Татьяна

Цена предложения 1 м2, тыс. руб.

51,13

49,56

49,35

51,77

50,80

Скидка на торг

0

0

0

0

0

Цена продажи руб./1 кв. м.

51,13

49,56

49,35

51,77

50,80

1. Местоположение

Такое же

Такое же

Такое же

Такое же

Такое же

Корректиров-ка, %

0

0

0

0

0

Скорректированная цена, тыс. руб.

51,13

49,56

49,35

51,77

50,80

2. Вид передаваемо-го права

в собственности

в собственности

в собственности

в собственности

в собственности

в собственности

Корректиров-ка, %

0

0

0

0

0

Скорректиро-ванная цена, тыс. руб.

51,13

49,56

49,35

51,77

50,80

3. Количество комнат

2

такое же

такое же

такое же

такое же

такое же

Корректировка, %

0

0

0

0

0

Скорректиро-ванная цена, тыс. руб.

51,13

49,56

49,35

51,77

50,80

4. Планировка, конструктивное решение

1 этаж 16/тех .подполье этажного жилого дома

1 этаж 16 этажного панельного дома

1этаж 16 этажного панельного дома

1 этаж 16 этажного панельного дома

1 этаж 16 этажного панельного дома

1 этаж 16 этажного панельного дома

Корректиров-ка, %

0

0

0

0

0

Скорректиро-ванная цена, тыс. руб.

51,13

49,56

49,35

51,77

50,80

5. Транспортная доступность

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

Корректиров-ка, %

0

0

0

0

0

Скорректиро-ванная цена, тыс. руб.

51,13

49,56

49,35

51,77

50,80

6. Состояние объекта

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

Корректиров-ка, %

0

0

0

0

0

Скорректиро-ванная цена, тыс. руб.

51,13

49,56

49,35

51,77

50,80

7. Внутренняя отделка

от застройщика

от застройщика

от застройщика

от застройщика

от застройщика

от застройщика

Корректиров-ка, %

0

0

0

0

Скорректиро-ванная цена, тыс. руб.

51,13

49,56

49,35

51,77

50,80

8. Дата предложения

октябрь 2011 год

октябрь 2011 год

октябрь 2011 год

октябрь 2011 год

октябрь 2011 год

октябрь 2011 год

Корректиров-ка, %

0

0

0

0

0

Скорректиро-ванная цена, тыс. руб.

51,13

49,56

49,35

51,77

50,80

весовые коэффициен-ты

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

цена 1 кв. м. жилой площади с учетом весового коэффици-ента

50,518

10,226

9,912

9,87

10,35

10,16

Для проведения расчета рыночной стоимости объекта оценки по методу прямого сравнительного анализа продаж были подобраны пять объектов аналогов, характеристики которых указаны в таблице. 8.2.1

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Поправки по местоположению определены согласно методике, разработанной специалистами кафедры “Экспертиза недвижимости” ПГТУ (научное руководство Епишина Эльвира Дмитриевна)

Таблица 8.2.2.

Местоположение объекта оценки

Местоположение объекта-аналога

Центр

Прилегающие к центру районы

Районы средней удаленности

Окраина центральных районов

Отдаленные районы

Окраина отдаленных районов

Центр

1,00

1,14

1,25

1,41

1,56

1,61

Прилегающие к центру районы

0,88

1,00

1,10

1,24

1,38

1,42

Районы средней удаленности

0,80

0,91

1,00

1,13

1,25

1,29

Окраина центральных районов

0,71

0,81

0,89

1,00

1,11

1,15

Отдаленные районы

0,64

0,73

0,80

0,90

1,00

1,03

Окраина отдаленных районов

0,62

0,7

0,78

0,87

0,97

1,00

Все Аналоги и объект оценки расположены во 2 зоне («Прилегающие к центру районы») согласно зонированию г. Перми по категориям престижности. Корректировка не проводилась.

Корректировка на право собственности - все объекты находятся в собственности, корректировки не применяются.

Поправка на количество комнат не применяется, поскольку все объекты сравнения имеют равное количество комнат.

Поправка на конструктивные элементы и планировку - необходима в том случае, если конструктивные элементы и планировка сравниваемых объектов существенно отличаются.

 

Первый этаж

Средний этаж

Последний этаж

Первый этаж

0%

-3%

-1%

Средний этаж

3%

0%

2%

Последний этаж

1%

-2%

0%

Корректировки определены по данным сравнения цен на квартиры, предлагаемые на пермском рынке по данным печатных СМИ и полученных оценщиком от специалистов агентств недвижимости г. Перми: «Перспектива», ПТДН, «Тимур», «Деловой квартал». Корректировки не проводились.

Транспортная доступность для всех аналогов оценивается как хорошая, поправки не применяются.

Состояние всех объектов сравнения оценивается как хорошее, поправки не применяются.

Внутренняя отделка помещений может значительно влиять на стоимость объектов. При анализе статистической выборки информации о ценах предложений жилой недвижимости г. Перми (по данным газет «Из рук в руки», «Пермские квартиры, дома & офисы» и собственной базы данных) были выявлены следующие отклонения цен предложения в зависимости от внутренней отделки:

 

Отсутствует

Простая

Улучшенная

Высококачественная

Отсутствует

0%

-10%

-20%

-30%

Простая

10%

0%

-10%

-20%

Улучшенная

20%

5-10%

0%

-10%

Высококачественная (элитная)

30%

20%

10%

0%

Дата предложения всех объектов октябрь 2011 года - поправки не применяются.

Всем объектам аналогам присвоены равные весовые коэффициенты поскольку для всех аналогов применялись одинаковые критерии сравнения.

Средневзвешенная рыночная стоимость 1 кв. м. оцениваемой 2-комнатной квартиры по состоянию октябрь 2011 г. составляет: 50,518 тыс. рублей.

Рыночная стоимость объекта оценки составляет:

РСквартира = РС 1 кв. м х S площадь общая = 50,518 х 56,5 = 2 854 267 рублей.

5.3 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. То есть, рыночная стоимость объекта недвижимости может быть определена как сумма предполагаемых доходов от использования помещения с учетом в перспективе ее перепродажи (реверсии).

На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления. После чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении - так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока.

Прямая капитализация используется, если доход от объекта оценки стабилен (равномерно возрастает, снижается или остается на неизменном уровне) в долгосрочном периоде. Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной или текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается на условиях компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.

Второй метод, используемый в рамках доходного подхода - метод дисконтированных денежных потоков - определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконта каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконта, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи. Метод дисконтированных денежных потоков позволяет учесть неравномерные колебания доходов и расходов во времени.

Доходный подход в данном случае не использовался, т.к. расчеты, полученные при использовании данного подхода, отражают ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В данном случае объект оценки квартира, назначение которой: жилое, согласно предоставленных документов. Использование многих параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижают достоверность определяемого значения стоимости, поэтому доходный подход был исключен лицом проводившим оценку из расчетов.

5.4 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Определение рыночной стоимости объекта оценки производилось методом сравнительной единицы в рамках сравнительного подхода.

Затратный подход не использовался по причине невозможности выделить долю затрат на строительство квартиры из общей стоимости жилого дома.

Доходный подход не использовался, поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами доходной недвижимости.

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Таблица 8.4.1

Наименование объекта

Общая площадь помещения, кв.м.

Рыночная стоимость с учетом НДС, руб.

Вес, %

Рыночная стоимость, руб.

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Двухкомнатная квартира

56,5

-

2 854 267

-

-

100

-

2 854 267

Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 56,5 кв. м., в том числе жилая 28,9 кв. м., расположенная на 1-ом этаже в 16/тех.подполье этажном жилом доме по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский р-он, ул. Куфонина, д. 7 кв. 4, по состоянию на 01.10.2011 г. составляет (округленно):

2 855 000 (Два миллиона восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей.

Указанная стоимость верна в рамках определенных нами ранее ограничительных условий и допущений. Имущество по данной рыночной стоимости может быть реализовано в течение 6 месяцев.

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Федеральный стандарт оценки №2 п.9

Основой возникновения ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных или условно чрезвычайных обстоятельств, приводящих к нарушению рыночных факторов. К таким обстоятельствам относится фактор ограниченности времени продажи и фактор вынужденности продажи.

При ликвидации имущества возникает необходимость в уменьшении сроков экспозиции (предпродажных мероприятий и самой продажи), которые сильно ограничены в силу необходимости достаточно быстрого освобождения от активов. Именно вопрос наличного времени играет в данном случае решающую роль в величине стоимости (при прочих равных условиях).

В свою очередь продолжительность временного периода определяется условиями каждого конкретного случая ликвидации. При этом необходимо иметь в виду, что само решение о ликвидации может быть как добровольным (то есть имеет место запланированная акция), так и вынужденным.

Факторы, определяющие величину «ликвидационной» скидки, представлены в следующей таблице:

Таблица 9.1

Факторы

Рыночная стоимость

Ликвидационная стоимость при планомерной ликвидации

Ликвидационная стоимость при вынужденной ликвидации

Продавец

Покупатель

Продавец

Покупатель

Добровольность продажи/покупки

Добровольно

Добровольно

Добровольно

Вынужден продать

Добровольно

Срочность продажи/покупки

Не срочно

Срок ограничен

Срок ограничен

Срочно

Срочно

Информированность

Информированы

Информирован

Возможность получения информации

Информирован

Недостаток информации

Достаточность маркетингового периода

Достаточен

Недостаточен

Недостаточен

Недостаточен

Недостаточен

«Специалисты говорят, что быстрая продажа квартиры - это когда в течение месяца с момента заключения договора с агентством сделка совершается, и продавец получает за свой объект деньги. При этом самый простой и действенный способ обратить внимание на свою квартиру - это скидка. Оптимальный ее размер поможет высчитать опытный риэлтор, но обычно это не менее 10-15% от среднерыночной стоимости аналогичного жилья.

Бывают и экстренные случаи, когда квартиру нужно продать немедленно, в течение нескольких дней. Такие обращения в агентства достаточно редки. Обычно они связаны с ситуациями, когда продавец уезжает на постоянное место жительства за границу и распродает имущество, чтобы получить за него деньги срочно, не заботясь о максимальной выгоде. Поскольку стандартная процедура продажи жилья занимает не менее 2-3 месяцев, решением проблемы может стать срочный выкуп, при котором сделка с агентством недвижимости заключается в течение 3-4 дней, и уже через 2 недели (стандартный срок регистрации сделки в УФРС) продавец получает на руки деньги. Однако скидка при такой срочной продаже составит уже не 15, а все 30%. К тому же с наступлением кризиса число таких сделок резко сократилось, и сегодня на эту авантюру идут уже далеко не все агентства»

Таким образом, средняя величина скидки на ликвидность (10% + 30%)/2 = 20%

Ликвидационная стоимость объекта оценки

Наименование

Скидка на ликвидность

Ликвидационная стоимость,

руб.

Объект оценки

20%

2 284 000

Таким образом, ликвидационная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 56,5 кв. м., в том числе жилая 28,9 кв. м., расположенная на 1-ом этаже в 16/тех.подполье этажном жилом доме по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский р-он, ул. Куфонина, д. 7 кв. 4, по состоянию на 01.10.2011 г. составляет (округленно):

2 284 000 (Два миллиона двести восемьдесят четыре тысячи) рублей.

ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ, СТАНДАРТЫ И ЛИТЕРАТУРА

Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ»;

Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, 2, 3), утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года.

Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц" от 09.12.91г. № 2003-1

Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. «Ценообразование в строительстве». Серия «Краткий курс». Издательство «Питер», г.С-Петербург, 2000г

Агапов Н.Н. и др. Методические основы оценки недвижимости, -М., РЭА, 1996.

Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М., ФиС, 1996.

Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров АЕ. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. - М. Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 1998 г.

Кузин Н.Я., Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений, учебное пособие, М., 1998г.

Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости, учебник, СПб, 1997г.

ПРИЛОЖЕНИЯ

РАЗДЕЛ 10 «ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ»

Ликвидационная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции, обязательный для отчуждения составляет 2 месяца (срок процедуры продажи арестованного имущества службой судебных приставов).

На определение ликвидационной стоимости влияют два фактора - обязательность реализовать данное имущество в определенный срок и ликвидность данного имущества, накладывающие ограничение на сроки экспозиции.

На основании анализа цен предложений объектов недвижимости риэлторскими компаниями г. Перми и Пермского края, установлено, что коэффициент ликвидности зависит от срока экспозиции и функционального использования объекта.

С точки зрения спроса рынок жилой недвижимости в 2010 году восстановился до нормального для Перми уровня, как на квартиры эконом-, так и бизнес-класса. Продавались хорошо и дешевые квартиры, и дорогие, не только по новостройкам, но и на рынке вторичной недвижимости. Срок экспонирования на вторичном рынке снизился с полугода до трех-четырех месяцев. Новостройки, которые были далеки до стадии завершения строительства, продавались несколько сложнее. Основной объем продаж шел через передачу подрядчикам, которые в свою очередь продавали квартиры через риэлторов с небольшим дисконтом от цены застройщика.

На текущий момент спрос на достаточно высоком уровне держится на малоформатные квартиры (1-но и 2-х комнатные «хрущевки» в хорошем состоянии не далее районов средней удаленности от центра, либо на 1-но комнатные квартиры в сдающихся новостройках). На квартиры большего формата (3-х комнатные) спрос зафиксирован небольшой, на 4-х комнатные квартиры он практически отсутствует.

Источник: http://www.pro-roo.ru/index.php/news/permnews/416---------2010-2011---i---

На величину ликвидационной стоимости влияют два фактора - обязательность реализовать данное имущество в определенный срок и ликвидность данного имущества, накладывающие ограничение на сроки экспозиции. При определении ликвидационной стоимости нами использована модель, предлагаемая Козырем Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения. Козырь Ю.В. Изд. АЛЬФА-press. М.2004 г.

Ликвидационная стоимость объекта определена по формуле:

ЛС= РС Ч вВП = РС Ч

где:ЛС- ликвидационная стоимость оцениваемого объекта;

РС- его рыночная стоимость;

вВП- коэффициент, учитывающий воздействие фактора вынужденной продажи;

г- требуемая норма доходности;

tэ- типичный срок экспозиции объекта;

t- заданное (установленное) время продажи объекта;

Т- период времени, к которому привязана ставка доходности.

Таблица 37

№ п/п

Параметр

расчета

Значение параметра

Комментарий

1

г

15,83 %

Требуемая норма доходности

2

6 мес.

Средний срок экспозиции аналогичных оцениваемому

3

t

2 мес.

Необходимость ускоренной продажи потребует сокращения срока типичной экспозиции

4

Т

6 мес.

Срок действительности отчета об оценке объектов

Расчет требуемой нормы доходности вложения в объекты недвижимости

Определение ставки нормы доходности, величину которой отражает ставка капитализации объектов недвижимости, произведено методом кумулятивного построения.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учётом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причём этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (для расчета коэффициента капитализации для земельных участков не учитывается).

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

R = Rf+Ri+R2+ ...+Rn где:

Rf - безрисковая ставка дохода (%);

Ri - Rn- принятые процентные значения факторов риска для данного бизнеса, премии за риск.

Составные элементы ставки капитализации методом куммулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода +

Премия за риск вложения в недвижимость +

Премия за низкую ликвидность недвижимости +

Премия за инвестиционный менеджмент

Норма возврата капитала представляет собой возврат той части вложенного в имущество капитала, которая будучи в эксплуатации обесценится в течение инвестиционного периода. Норма возврата представляет собой ежегодную сумму, которая необходима для обеспечения окупаемости капиталовложений в течение периода инвестирования.

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данные объекты. В нашем случае требуется определить ожидаемый доход, эквивалентный капитализированным доходам. Как правило, в качестве доходности безрисковых вложений используют доходность государственных ценных бумаг с аналогичным исследуемому объекту горизонтом инвестирования.

Таким образом, безрисковая ставка принимается на уровне эффективной доходности ОФЗ к погашению, а именно 7,52 %.

Источник: http://www.gosman.ru/?news=18143

Премия за риск вложения в недвижимость, принимается на основании анализа Российского фондового рынка и рынка недвижимости. Средний показатель премии за различные виды рисков составил 4,08 %.

Таблица 38

№ п/п

Наименование риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1

Секторный риск--риск того, что соотношение спроса и предложения может повлиять на арендную плату

Х

2

Риск износа - дополнительные ремонтные работы, связанные с эксплуатацией объекта аренды

Х

3

Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации

Х

4

Риск инфляции, в т.ч. от замораживания ставок аренды

Х

5

Законодательный риск, в т.ч. дефекты перепрофилирования

Х

6

Планировочный риск - изменение политики планирования

X

7

Криминогенный фактор, связанный с районом и городом

Х

8

Юридический риск (риск предъявления исков)

Х

9

Увеличение числа конкурирующих объектов

Х

10

Ухудшение общеэкономической ситуации

Х

11

Бизнес-риск (неопределенность денежных потоков, вызванная бизнесом, которым занимается потенциальный арендатор)

Х

12

Риск неадекватного управления объектом

Х

13

Количество наблюдений - 12

0

2

2

4

2

1

1

0

0

0

14

Взвешенный итог(№ графы * количество наблюдений)

0

4

6

16

10

6

7

0

0

0

15

Сумма взвешенных итогов (итог по строке 14)

49

16

Количество рисков

12

17

Средневзвешенное значение риска

4,08

Премия за инвестиционный менеджмент различна по разным объектам и связана с особенностями оцениваемого актива. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами «до востребования» в банке), а по оборудованию он существенен. Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантов финансирования, принятие решения о модернизации и дальнейшей эксплуатации либо реализации актива и т.п. Единственным альтернативным вариантом корректного обоснования премии за инвестиционный менеджмент представляется расчёт этой премии на основе рыночных данных о размерах вознаграждений компаний, специализирующихся на доверительном управлении инвестициями на российском рынке. В результате обработки статистики был получен диапазон вознаграждения от 1 % до 2 %.

Таблица 39

Фонд

Управляющая компания

Вознаграждение управляющей компании, %*

ЗПИФ "Балтика"

000 "УК "Лидер"" "

1,80

ЗПИФ "Строительный комплекс"

000 "УК КапиталЪ ПИФ"

1,18

ЗПИФ "СКМ Капитал"

000 "УК КапиталЪ ПИФ"

2,00

ЗПИФ "Финансовый партнёр"

000 "УК КапиталЪ ПИФ"

1,18

ЗПИФ "ОСК"

000 "УК "Альфа-Капитал""

1,00

Медиана

1,18

Среднее арифметическое

1,43

*По статистическим данным 000 «Пермский торговый дом недвижимости», т. 210-37-77

Принимаем величину риска как среднюю между медианным значением и средним арифметическим (1,18+1,43)/2 = 1,30.

Премия за неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже или время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. Надбавка за низкую ликвидность характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в «живые» деньги. Расчет премии за неликвидность производится по формуле:

, где

Re - безрисковая годовая ставка, %;

L - средний период экспозиции аналогичных объектов.

Таким образом, премия за неликвидность составит:

Таблица 40

№ п/п

Наименование значения

Значение, %

1

Безрисковая ставка (ГКО-ОФЗ)

7,52

2

Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости

4,08

3

Премия за низкую ликвидность

3,76

4

Премия за инвестиционный менеджмент

1,30

Норма доходности

16,66

Подставляя значения параметров в формулу, получаем:

вВП = = 0,90

Дополнительно учитываются расходы по обращению взыскания и по реализации:

Таблица 41

Наименование показателя

Обозначение

Ед.изм.

Значение

вВП

 

 

0,95

Расходы по обращению взыскания

ССП

%

15

Расходы по реализации

 

%

 

 

0,77

ЛС= РС Ч вВП = 7 574 028 Ч 0,77 = 5 832 002

Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки по состоянию на 21.09.2011 г. с учетом округления составляет 5 800 000 (Пять миллионов восемьсот тысяч) рублей.

Основные факты и выводы

Описание объекта оценки

Тип помещения:

Кол-во комнат

Этаж

Общая площадь, кв. м

Жилая площадь, кв. м

квартира

2

1

56,5

28,9

Наличие неутвержденной перепланировки

Наличие обременений

Характер обременений

нет

нет

нет

Описание здания

Тип/серия дома

Этажность

Год ввода в эксплуатацию

Год капитального ремонта

Физический износ здания, %

Однослойные стеновые панели из ячеистого бетона

16/тех. подполье

2011

нет

0

Адрес объекта оценки

Субъект РФ

Район

Населенный пункт

Улица , № дома, № корпуса (строения), № кв.

Пермский край

-

г. Пермь, Дзержинский р-он

ул. Куфонина, д.7, кв. 4

Цель оценки

Определение рыночной стоимости

Даты

Осмотра объекта

Оценки

Составления отчета

01.10.2011 г.

01.10.2011 г.

01.10.2011 г.

Результаты расчета рыночной стоимости при применении

Сравнительного подхода (в рублях)

Доходного подхода (в рублях)

Затратного подхода (в рублях)

2 854 267

Не использовался

Не использовался

Итоговое значение стоимости

Рыночная стоимость (в рублях)

Ликвидационная стоимость (в рублях)

2 855 000

2 284 000

Размещено на Allbest.ru


Подобные документы

  • Формирование и развитие рыночной стоимости недвижимости как объекта оценки в условиях функционирования рынка. Оценка двухкомнатной квартиры в г. Нижний Тагил. Определение рыночной стоимости квартиры тремя подходами (затратным, доходным, сравнительным).

    курсовая работа [244,2 K], добавлен 10.01.2009

  • Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.

    курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012

  • Анализ местоположения объекта оценки (двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме) и рынка недвижимости. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта. Определение рыночной стоимости квартиры, обоснование применяемых методов.

    курсовая работа [170,4 K], добавлен 12.02.2012

  • Оценка движимого и недвижимого имущества. Определение рыночной стоимости для реализации имущественных прав. Описание двухкомнатной квартиры как объекта оценки. Заключение о наилучшем использовании путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов.

    отчет по практике [31,1 K], добавлен 08.10.2009

  • Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013

  • Характер развития современного рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки. Расчет рыночной стоимости объекта затратным и сравнительным подходами.

    дипломная работа [433,5 K], добавлен 08.09.2014

  • Понятие рыночной стоимости и условия ее определения. Рейтинг изменений средних цен предложения на вторичном рынке жилья г. Перми в зависимости от административного деления города. Оценка стоимости квартиры сравнительным, доходным и затратным методами.

    курсовая работа [1,2 M], добавлен 24.09.2016

  • Определение физического износа здания. Анализ рынка вторичного жилья в г. Перми. Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи. Оценка стоимости квартиры затратным подходом. Выбор элементов сравнения. Методы расчета поправок.

    курсовая работа [1,9 M], добавлен 15.03.2015

  • Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

    дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014

  • Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.

    курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.