Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 02.03.2012 |
| Размер файла | 53,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное агентство по образованию
Иркутский Государственный Технический Университет
Институт архитектуры и строительства
Кафедра экспертизы и управления недвижимостью
Курсовая работа
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
Выполнил: студент группы ЭУН-07-1
Вербицкий С.С.
Проверил: преподаватель
Казимиров И.А.
Иркутск, 2011 г.
Раздел 1. Задание на оценку
Заказчик: Вербицкий Станислав Филиппович
|
Сведенья о государственной регистрации |
Зарегистрирован в г. Иркутске 24.07.1988 г. Свидетельство серия 25 № XXXXXXXXX |
|
|
Место нахождение |
Российская Федерация, Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. XX, кв. ХХ |
|
|
Почтовый адрес |
Российская Федерация, Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. XX, кв. ХХ |
|
|
Телефон |
(3952) XXX-XXX |
|
|
ИНН |
ИНН 3808XXXXXX |
Оценщик: Альбот Семен Мартинович
|
Место нахождения: |
664009, г. Иркутск, ул. XXX, д.Х |
|
|
Почтовый адрес: |
664009, г. Иркутск, ул. XXX, д.Х |
|
|
Телефоны: |
(3952) XXX |
|
|
Факс: |
(3952) XXX |
|
|
Лицензия на осуществление оценочной деятельности: |
Лицензия Минимущества на осуществление оценочной деятельности № 000143; срок действия с 04.09.2006 г. до 06.08.2013 г. на все виды оценочных услуг |
|
|
Страховой полис: |
Страховая акционерная компания "АВИСТА" полис XXX Период страхования с 06.10.2010 г. по 05.10.2011 г. на сумму 20 000 000 (Двадцать миллионов) рублей |
|
|
Образовательные документы и квалификация оценщиков: |
Альбот Семен Мартинович - оценщик 1 категории. Высшее техническое образование. Действительный член «Российского общества оценщиков». Стаж работы по специальности 7 лет. Диплом о профессиональной переподготовке Учебно-методического центра Иркутской государственной экономической академии ПП № 659123 от 29.05.2004г. «Оценка стоимости недвижимости». Диплом о профессиональной переподготовке Учебно-методического центра Иркутской государственной экономической академии ПП № 659123 от 29.05.2004 г. «Оценка бизнеса (предприятия)». Свидетельство о повышение квалификации № 04-004-04 от 10.06.2010 г., выданное Центром профессионального образования БГУЭП по программе «Оценочная деятельность». |
|
|
Место нахождения: |
664009, г. Иркутск, ул. XXX |
Краткое изложение основных фактов и выводов
|
Основание для проведения оценки: |
Договор № 03-XXX от 06.05.2011 г. |
|
|
Объект оценки: |
Объект недвижимости: Жилая 2-х комнатная квартира, общая площадь 50кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000033:XXXX:25:401:002:XXXXXXXXX:XXXX) |
|
|
Местонахождение объекта оценки: |
Иркутская область, г. Иркутск, ул. Лермонтова, д. XX |
|
|
Собственник объекта оценки: |
Вербицкий Станислав Филиппович (ИНН: 4587XXXXXX; зарегистрирован в г. Иркутске 24.07.1988г., Свидетельство серия 25 № XXXXXXXXX; адрес:Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д.XX, кв. ХХ) |
|
|
Текущее использование объекта: |
Жилая квартира |
|
|
Цель оценки: |
Определение рыночной стоимости |
|
|
Задачи оценки: |
Совершение сделки купли-продажи |
|
|
Дата проведения оценки (дата определения стоимости) объекта оценки: |
5мая 2011 г. |
|
|
Дата осмотра объекта: |
5мая 2011 г. |
|
|
Период составления отчёта: |
11мая 2011 г. |
|
|
Нормативная база, используемые стандарты и методики оценки: |
· Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 г. № 568-р. · Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р. |
|
|
Обоснование использования стандартов при проведении оценки объекта оценки |
Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519, являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности. |
Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения
|
№ п/п |
Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных |
Источники получения данных |
|
|
1 |
Архитектурно-строительные, объемно-планировочные, конструктивные характеристики, данные о техническом состоянии оцениваемого объекта недвижимости; идентификационные номера зданий и земельного участка; характеристики земельного участка |
· Копия Технического паспорта на квартиру, расположенная по адресу: г. Иркутск, Свердловский р-н, ул. Академика Курчатова, д. XX, кв. ХХ; кадастровый номер: 38:36:000033:XXXX:25:401:002:XXXXXXXXX:XXXX; инвентарный номер: 25: 401: 002: XXXXXXXXX; выполнен Бюро технической инвентаризации г. Иркутска; дата составления техпаспорта - 20.01.2011г.; · Данные, полученные Оценщиком путем осмотра объекта оценки; · Устная информация, полученная от Заказчика. |
|
|
2 |
Данные для анализа правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц |
· Копия Свидетельства о государственной регистрации права серия 38-АВ № 987573, выдано 22.10.1992 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области (объект права:Жилая 2-х комнатная квартира, общая площадь 50кв.м., адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. XX, кв. ХХ; кадастровый номер: 38:36:000033:XXXX:25:401:002:XXXXXXXXX:XXXX; субъект права: Вербицкий Станислав Филиппович (ИНН: 3808XXXXXX; зарегистрировано в г. Иркутске 24.07.1988г г., Свидетельство серия 25 № XXXXXXXXX; адрес: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. ХХ, кв. ХХ); вид права: собственность); · Устная информация, полученная от Заказчика. |
|
|
3 |
Данные о балансовой стоимости и инвентарных номерах объекта оценки по данным бухгалтерского учета предприятия-собственника |
Справка от Вербицкого Станислава Филипповича о балансовой стоимости квартиры; дата составления -05.05.2011 г. |
|
|
4 |
Данные для анализа рынка недвижимого имущества в рассматриваемом районе |
· Еженедельник «Из рук в руки» №50 за 04.05.2011 г.; · Еженедельник «Все объявления Иркутска» № 050 за 04.05.2011 г.; · Данные ООО "Ваш консультант"; г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, 62; тел. 29-11-26 (опубликованы в еженедельнике "Дело" № 10 (390) от 02.05.2011). |
|
|
5 |
Данные для определения физического износа оцениваемого объекта недвижимости |
· Данные, полученные Оценщиком путем осмотра объекта оценки; · Копия Технического паспорта на квартиру, расположенное по адресу: г. Иркутск, Свердловский р-н, ул. Академика Курчатова, д. XX, кв. ХХ; кадастровый номер: 38:36:000033:XXXX: 25:401:002:XXXXXXXXX:XXXXинвентарный номер: 25:401:002:XXXXXXXXX; выполнен Бюро технической инвентаризации г. Иркутска; дата составления техпаспорта - 20.01.2011 г.; · Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. Москва, 1990 [15]. · Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р). Госкомархитектуры[16]; · Устная информация, полученная от Заказчика. |
|
|
6 |
Данные, используемые для прогноза доходов при расчете рыночной стоимости оцениваемого имущества доходным подходом |
· Данные портала REALTY.IRK.RU (опубликовано "Сибирское информационное агентство", еженедельник "Дело" № 10 (390) от 02.05.2011 г.); · Еженедельник "Из рук в руки" № 50 (1186) от 04.05.11; · Еженедельник "Все объявления Иркутска" № 050 (1310) от 04.05.11; · Устная информация, полученная от Заказчика. |
|
|
7 |
Данные для прогноза затрат на содержание и эксплуатацию объекта оценки |
· Устная информация, полученная от Заказчика; · Закон Иркутской области от 26 ноября 2003 г. №59-ОЗ «О налоге на имущество организаций, а также о признании утратившими силу некоторых законов Иркутской области» (с изменениями от 25.11.2004 г.) [12]. · Налоговый кодекс Российской Федерации [4]. |
Раздел 2. Описание объекта оценки
2.1 Описание помещения
Описание и технические характеристики здания оцениваемого объекта недвижимости составлены на основании технического паспорта, сведений, предоставленных Заказчиком, данных осмотра, проведенного Оценщиком и приведены в Таблице 2.1.
Таблица 2.1
|
Наименование объекта оценки по свидетельству о государственной регистрации права |
Жилая 2-х комнатная квартира, общей площадью 50 кв. м. |
|
|
Кадастровый номер квартиры |
38:36:000033:XXXX:25:401:002:XXXXXXXXX:XXXX |
|
|
Наименование здания по Техническому паспорту |
Жилое помещение |
|
|
Инвентарный номер квартиры по Техническому паспорту |
25:401:002:XXXXXXXXX |
|
|
Литер квартиры по техническому паспорту |
Литера «Б» |
|
|
Год постройки |
2005 |
|
|
Год последнего ремонта здания |
2010 |
|
|
Год последнего ремонта помещений |
2010 год - полы; проемы; отделочные работы. Текущий ремонт производится ежегодно по мере необходимости |
|
|
Текущее (фактическое) использование |
Жилое |
|
|
Этажность здания |
9 |
|
|
Жилая площадь комнат |
35,5 м2 |
|
|
Общая полезная площадь квартиры |
50,0 м2 |
|
|
Общая площадь квартиры |
72,5 м2 |
|
|
Высота комнат |
2,63 м |
|
|
Объем квартиры |
131,5 м3 |
|
|
Количество комнат |
2 |
|
|
Физический износ |
4 % |
|
|
Группа капитальности |
1 |
Описание конструктивных элементов
|
Элемент |
Материал конструкции |
Техническое состояние |
|
|
Стены |
кирпичные |
Отличное |
|
|
Перегородки |
гипсолитовые |
Отличное |
|
|
Перекрытия |
Железобетонные |
Отличное |
|
|
Полы |
Паркет, керамическая плитка |
Отличное |
|
|
Заполнение оконных проемов |
Пластиковые двухстворные. |
Отличное |
|
|
Заполнение дверных проемов |
Двери купе |
Отличное |
|
|
Внутренняя отделка |
Повышенного качества. Штукатурка, гипсокартон, побелка, окраска, обои, плитка керамическая, потолки из пластиковой плитки. |
Отличное |
|
|
Коммуникации |
Отопление: централизованно; Водопровод: централизованно; Канализация: централизованно; Горячее водоснабжение: централизованно; Электроснабжение: централизованно; Радио: централизованно; Телефон: централизованно. |
Отличное |
|
|
Общая оценка технического состояния объекта |
|||
|
Отличное техническое состояние. Здание возведено относительно недавно. Процент износа незначителен. |
2.2 Описание местоположения
Оцениваемый объект недвижимости расположен по адресу: Россия, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. XX.
Кадастровый номер: 38:36:000033:XXXX
Местоположение объекта - Левобережный административный округ, Свердловский район, - характеризуется транспортными и пешеходными потоками средней плотности. Квартал, в котором расположен объект, ограничен ул. Лермонтова, ул. Игошина, ул. Леси Украинки и ул. Академика Курчатова.
Объект оценки расположен вблизи главных магистралей города, и имеет большую транспортную доступность. Ближайшие остановки наземного общественного транспорта «Школа МВД» и «Технический университет». Центральный подъезд к объекту осуществляется с ул. Академика Курчатова. Так же возможен въезд со стороны ул. Леси Украинки через сквозной проезд, расположенный в зоне преимущественно жилой застройки.
В окружение расположена жилая застройка, в пешеходной доступности расположены супермаркет «Слата», аптеки («Здоровье», «Живея», «Abc»), отделение банка «ВТБ», салоны красоты («Александра», «Европейский»), почтовое отделение, отделение связи, детские сады (№89, №152),школы (№80, «Леонова») высшие образовательные учреждения Иркутский Государственный Университет, Научно-Исследовательский Иркутский Государственный Технический Университет. Престижность района выше среднего. Рельеф участка не ровный. Плотность застройки выше среднего.
К положительным характеристикам местоположения оцениваемого объекта можно отнести:
географическое нахождение недалеко от центра города;
наличиепарковки; автостоянки
обеспеченность инженерными коммуникациями (тепло-, водо- и электроснабжение, канализация, телефон и т.д.).
на территории кадастрового квартала расположено большое количество объектов социального, торгового, административного и жилищно-коммунального назначения.
К отрицательным характеристикам местоположения оцениваемого объекта можно отнести:
из-за близости реки Ангары присутствуют сильные ветра и повышенная влажность.
Раздел 3. Анализ рынка недвижимости
Рынок недвижимости можно разделить на два сегмента: рынок жилой недвижимости и рынок нежилой недвижимости.
Первый сегмент, получивший наибольшее развитие - рынок жилой недвижимости делится на два вида: - вторичное (готовое) жилье;- новое жилье.
Вторичное жилье в Иркутске
С середины марта (с 11 по 25 марта 2011 года) квартиры на вторичном рынке недвижимости Иркутска подешевели, по данным REALTY.IRK.RU, в среднем на 0,3% или на 130 рублей за квадратный метр жилья.
В разбивке по районам движение цен было разнонаправленным. Так, в Октябрьском и свердловском районах средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья немного подросла - на 0,5% и 1,1% соответственно (с50,1 до 50,4 тыс. руб./кв. м. и с 46,6 до 47,1 тыс. руб./кв.м.).
Сильнее всего в этих районах подорожали однокомнатные квартиры в кирпичных домах. В Октябрьском районе рост составил 2,6% ( с 51,0 до 52,3 тыс. руб./кв.м.), в Свердловском - 2,2% (с 48,2 до 49,3 тыс. руб./кв. м.).
В остальных районах цены снижались. В Кировском районе квартиры подешевели на 1,7% (с 63,6 до 62,5 тыс. руб./кв.м.). В Куйбышевском снижение составило 4,5% (с 45,9 до 43,9 тыс. руб./кв.м.). В Ленинском районе - минус 1,1% (с 39,5 до 39,1 тыс. руб./кв.м.).
Средняя стоимость вторичного жилья в Иркутске и ее динамика с 11.03.2011г. по 25.03.2011г. (тыс. руб./кв.м.) по данным REALTY.IRK.RU
|
Район |
1 ком - кирпич |
1 ком - панель |
1 ком - дерево |
2 ком - кирпич |
2 ком - панель |
2 комн - дерево |
3 комн - кирпич |
3 комн - панель |
3 комн - дерево |
Средняя стоимость на 25.03. 2011г. |
Динамика с 11.03.11 г. по 25.03. 2011 г. |
|
|
Кировский |
62,4 |
59,25 |
- |
61,31 |
60 |
30,24 |
66,4 |
61,52 |
40 |
62,52 |
-1,7% |
|
|
Октябрьский |
52,28 |
56,84 |
34 |
50,33 |
50,9 |
- |
49,55 |
47,93 |
29,51 |
50,36 |
0,5% |
|
|
Свердловский |
49,26 |
55,01 |
27,62 |
45,78 |
48,71 |
- |
47,55 |
43,6 |
- |
47,07 |
1.1% |
|
|
Куйбышевский |
48,2 |
56,45 |
- |
42,77 |
45,33 |
21,25 |
47,84 |
42,85 |
22,45 |
43,86 |
-4,5% |
|
|
Ленинский |
42,05 |
52,33 |
- |
38,84 |
39,77 |
- |
39,13 |
36,92 |
- |
39,06 |
1,1% |
Средняя арендная ставка в районе на квартиры:
1-комнатная квартира - 12-14 тысяч рублей в месяц;
2-комнатная - 14-18 тысяч рублей в месяц;
3-комнатная - от 22 тысяч рублей в месяц.
Средние сроки экспозиции:
Типичный срок экспозиции жилых помещений составляет 1-2 месяца (в центральной части города - 1 месяц, на окраине города в среднем 2 месяца)
Раздел 4. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
В результате анализа рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества были установлены факты предложения объектов недвижимости, расположенных в рассматриваемом районе г. Иркутска, аналогичных оцениваемым, что позволяет произвести оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж.
Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом был сделан анализ недавних сделок купли-продажи и предложения, аналогичных оцениваемому объектов и проведен отбор сопоставимых аналогов (Таблица № 4.1).
Описаний объектов аналогов
|
Элементы сравнения |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
|
|
Тип объекта |
Помещение |
Помещение |
Помещение |
Помещение |
Помещение |
|
|
Назначение, техническое использование |
жилое |
жилое |
жилое |
жилое |
жилое |
|
|
Местоположе-ние |
г.Иркутск Свердловс-кий район, ул. Академика Курчатова |
г.Иркутск Свердловский район, м-он Университетс-кий |
г.Иркутск Свердловский район, м-он Университетс-кий |
г.Иркутск Октябрьский район, Солнечный |
г. Иркутск Свердловский район, м-он Университетский |
|
|
Дата предложения сделки |
11мая 2011 г. |
4мая 2011 г |
4мая 2011 г |
4мая 2011 г |
4мая 2011 г |
|
|
Общая площадь помещения |
50 м2 |
48 |
48 |
50 |
48 |
|
|
Этажность здания |
9 |
9 |
9 |
9 |
9 |
|
|
Этаж |
4 |
4 |
5 |
4 |
4 |
|
|
Количество комнат |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
|
Планировка |
раздельная |
раздельная |
раздельная |
раздельная |
раздельная |
|
|
Сан.узел |
раздельный |
раздельный |
раздельный |
раздельный |
раздельный |
|
|
Балкон |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
|
Отделка |
Чистовая |
Чистовая |
Чистовая |
Чистовая |
Чистовая |
|
|
Материал стен |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
|
|
Коммуника-ции |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
|
Год постройки |
2005 |
2000-е |
2000-е |
2000-е |
90-е |
|
|
Техническое состояние |
отличное |
отличное |
отличное |
отличное |
хорошее |
|
|
Износ,% |
4 |
5 |
4 |
6 |
12 |
|
|
Парковка. Дет.площадки |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
|
Цена предложения |
2 300 000 |
2 490 000 |
2 500 000 |
2 150 000 |
||
|
Сделка/ предложение |
условная сделка |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
|
|
Источник полученной информации |
|
«Из рук в руки»№ 050 04.05.11 http://irkutsk.irr.ru |
«Из рук в руки»№ 050 04.05.11 http://irkutsk.irr.ru |
«Из рук в руки»№ 050 04.05.11 http://irkutsk.irr.ru |
«Из рук в руки»№ 050 04.05.11 http://irkutsk.irr.ru |
Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, как правило, производится путем введения корректирующих поправок. Определение поправок осуществляется следующими методами:
1. методы, связанные с анализом «парных продаж»;
2. методы, основанные на анализе экономических, социальных, технико-технологических и иных характеристик недвижимости, а так же сферы их окружения;
3. экспертные методы внесения и корректировок поправок;
4. статистические методы, основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных Оценщика.
В настоящей оценке приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта производится при помощи следующих поправок:
1. Поправка на местоположение
Поправка на местоположение считается методом «парных продаж», исходя из рыночных данных по продажам (предложениям) объектов недвижимости в районе объекта оценки и районе объекта-аналога.
где:
Соб - средняя стоимость в районе объекта оценки;
Сан - средняя стоимость в районе объекта аналога.
1.1 Для аналогов №1, №2 и №4 корректировка на местоположение не требуется, так как объекты (с объектом оценки) находятся в непосредственной близости друг с другом.
1.2. Определяем среднюю стоимость 2-х комнатной квартиры в районе оцениваемого объекта и районе объекта-аналога №3. Для этого подбираем три пары объектов:
|
Количество комнат |
Район объекта |
Стоимость 1м2,тыс.руб |
Средняя стоимость, тыс. руб. |
|
|
2-х комнатная |
Октябрьский |
50 |
51,421 |
|
|
2-х комнатная |
Октябрьский |
54,68 |
||
|
2-х комнатная |
Октябрьский |
49,583 |
||
|
2-х комнатная |
Свердловский |
47,916 |
48,194 |
|
|
2-х комнатная |
Свердловский |
51,875 |
||
|
2-х комнатная |
Свердловский |
44,791 |
||
|
0,94 |
||||
|
Источник информации: |
«Из рук в руки», от 04.05.2011 |
2. Поправка на этажность
Данная поправка определяется по формуле:
2.1. Определяем среднюю стоимость 2-х комнатной квартиры на четвертом и пятом этаже для определения поправки к №2 аналогу. Для этого подбираем две пары объектов:
|
Количество комнат |
Этаж объекта |
Стоимость 1м2,тыс.руб |
Средняя стоимость, тыс. руб. |
|
|
2-х комнатная |
4этаж |
47,916 |
47,803 |
|
|
2-х комнатная |
4 этаж |
47,691 |
||
|
2-х комнатная |
5 этаж |
51,875 |
49,994 |
|
|
2-х комнатная |
5 этаж |
48,113 |
||
|
0,96 |
||||
|
Источник информации: |
«Из рук в руки», от 04.05.2011 |
3. Поправка на техническое состояние объекта (физический износ)
Данная поправка определяется по формуле:
где:
Иоо - износ оцениваемого объекта;
Иоа - износ объекта-аналога.
|
|
|
Оцениваемый объект |
Объект-аналог№4 |
|
|
Техническое состояние объекта |
|
отличное |
хорошее |
|
|
Физический износ объекта |
% |
4 |
12 |
|
|
Поправка на техническое состояние: |
1,14 |
4. Поправка на дату продажи
Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. В настоящей оценке, учитывая несущественный разрыв во времени между датой предложения всех объектов-аналогов и датой оценки, поправка на дату продажи принимается равной 1,00.
5. Поправка на цену предложения
Поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи, и принимается экспертным путем в размере 0 10%.
Внесение корректировок
|
Показатели |
Единицы измерения |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Аналог №4 |
|
|
Цена предложения |
руб. |
2 300 000 |
2 490 000 |
2 500 000 |
2 150 000 |
|
|
Площадь |
м2 |
48 |
48 |
50 |
48 |
|
|
Цена предложения |
Руб/м2 |
47916 |
51875 |
50000 |
44791 |
|
|
Поправка на местоположение |
- |
1 |
1 |
0,94 |
1 |
|
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
47916 |
51875 |
47000 |
44791 |
|
|
Поправка на этаж |
- |
1 |
0,96 |
1 |
1 |
|
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
47916 |
49800 |
47000 |
44791 |
|
|
Поправка на техническое состояние объекта(износ) |
- |
1 |
1 |
1 |
1,14 |
|
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
47916 |
49800 |
47000 |
51061 |
|
|
Поправка на цену предложения |
- |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
|
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
45520,2 |
47310 |
44650 |
48507,95 |
|
|
Вес |
- |
1 |
2 |
2 |
2 |
|
|
Средневзвешенная скорректированная стоимость объектов аналогов, руб/м2 |
руб./м2 |
46497,03 |
||||
|
Рыночнаяст-ть объекта оценки, руб |
руб. |
2 324 851 |
Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж) в настоящей работе выполнено исходя из допущения о том, что все характеристики, не отраженные в вышеописанной процедуре оценки, не оказывают существенного влияния на стоимость объекта оценки и аналогов.
Средневзвешенная величина скорректированных цен объектов-аналогов (Таблица № 4.2) дает представление о рыночной стоимости объекта оценки, полученной сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж).
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «4» мая 2011 года оцениваемый объект недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: Иркутская область, г.Иркутск, ул. Академика Курчатова, д.ХХ, принадлежащая ВербицкомуС.Ф. на праве собственности, имеет следующую стоимость, определенную сравнительным подходом: 2 325000 (два миллиона тристадвадцать пять тысяч)
Раздел 5. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
где:
ЧОД - чистый операционный доход,
К- коэффициент капитализации.
Определение ЧОД:
1. Определение потенциального валового дохода (ПВД):
,
где:
Ар - средняя арендная ставка объекта-аналога;
2. Определение действительного валового дохода (ДВД):
,
где:
ПВД - потенциальный валовый доход
Псб- потери при сборе платежей;
Пн- потери от недоиспользования.
3. Определение чистого операционного дохода (ЧОД):
,
недвижимость жилье стоимость рыночный
где:
ЧОД - чистый дисконтированный доход
ДВД - действительный валовый доход
ЭР - эксплуатационные расходы: квартплата, налог на имущество и т.д.
Таблица 5.1
|
Показатель |
Единица измерения |
Вычисленное значение |
|
|
Арендная ставка, в месяц |
руб./м2 |
17 000 |
|
|
ПВД |
руб./год |
204000 |
|
|
Пнедоисп. |
% |
25 |
|
|
Псб |
% |
5 |
|
|
ДВД |
руб./год |
145350 |
|
|
ЭР |
руб./год |
38000 |
|
|
ЧОД |
руб./год |
107350 |
Определение коэффициента капитализации:
1. метод рыночной экстракции;
2. кумулятивный метод
В данной работе коэффициент капитализации определяется методом рыночной экстракции:
где:
ЧОДi - чистый операционный доход объектов-аналогов;
РСi - рыночная стоимость объектов-аналогов, с учетом поправки на предложение.
Таблица 5.2
|
|
Рыночная стоимость, РС |
Поправка на предложение |
Рыночная стоимость, РС с учетом поправки на предложение |
Арендная ставка, руб./мес, с учетом эксплуатационных расходов |
Коэффициент капитализации, К |
|
|
Аналог №1 |
2 300 000. |
5% |
2 185 000 |
16 000р. |
0,045 |
|
|
Аналог №2 |
2 490 000р. |
5% |
2 365500 |
17 000р. |
0,046 |
|
|
Аналог №3 |
2 500 000р. |
5% |
2 375 000 |
18 000р. |
0,049 |
|
|
Коэффициент капитализации, К |
0,048 |
Расчет рыночной стоимости
|
Показатель |
Значение |
|
|
Чистый операционный доход, ЧОД |
107 350 |
|
|
Коэффициент капитализации, К |
0,048 |
|
|
Рыночная стоимость |
2 236458 |
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «25» апреля 2011 года оцениваемый объект недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Лермонтова, д. ХХ, принадлежащая Соболевой М.И. на праве собственности, имеет следующую стоимость, определенную доходным подходом 2 237 000 (два миллиона двеститридцать семь тысяч рублей)
Раздел 6. Определение рыночной стоимости объекта оценки
Затратным подходом
РС = Зем + ПВС(з) - И
где: Зем - земля;
ПСВ (з)- полная стоимость воспроизводства (замещения);
И - износ.
РС =Кзем· Сстр· ИII10· (1+Пинв) · (1-Ифиз) · (1-Ифунк) · (1-Иэк)
где:
Кзем - повышающий коэффициент на землю, (1,05-1,2), в зависимости от района;
Сстр - стоимость воспроизводства (то, что отдаем строителям
- бюллетень индексов цен строительства - 1м2) = 35 586
Ифиз - физический износ по шкале экспертных оценок;
Ифунк - функциональный износ;
Иэк - экономический износ;
Таблица 6.1
|
Наименование элемента здания |
Удел.вес по сб. №28, в % |
Физический износ,% |
||
|
По резул. оценки |
Средне.взвешанное значение |
|||
|
Долгоживущие элементы |
||||
|
Фундамент ж /б ленточный |
18 |
2% |
0,36 |
|
|
Стены и перегородки ж/б |
23 |
3% |
0,69 |
|
|
Перекрытия и покрытия ж/б |
14 |
2% |
1,2 |
|
|
Кровля |
1 |
4% |
0,56 |
|
|
Короткоживущие элементы |
||||
|
Проемы |
8 |
3% |
0,24 |
|
|
Полы |
9 |
3% |
0,27 |
|
|
Внутренне сантехническое оборудования |
13 |
4% |
0,52 |
|
|
Отделка |
12 |
5% |
0,6 |
|
|
Прочее (балконы) |
2 |
3% |
0,06 |
|
|
Сумма весов |
100 |
Физ. износ= |
4,5 |
Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания -5%.
ИII 10 = индекс 2 квартала 2011 года/ индекс 4 квартала 2010;
3кв 2010 = 65,03
4кв 2010= 66,14
1кв 2011= 67,25
2кв 2011= 68,36
РС = Кзем.·Сстр· (1 + Пи)
РС = 1,12 ·35586·(1+Пи)
Таблица 6.2
|
Показатель |
Ед. измерения |
Обозначение |
Обоснование |
|
|
Кзем |
- |
1,12 |
Иркутск, Свердловский район, ул.Академика Курчатова |
|
|
Сстр |
р/м2 |
35586 |
бюллетень индексов цен строительства - 1м2 |
|
|
ИII10 |
1,034 |
|||
|
Пинв |
% |
0,19 |
||
|
Ифиз |
% |
5 |
||
|
Ифунк |
% |
0 |
||
|
Иэк |
0 |
|||
|
РС=1,12·35 586·1.034·(1+0,19)·(1-0,11)·(1-0)·(1-0)=2 182351 |
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «4» мая 2011 года оцениваемый объект недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. ХХ, принадлежащая Вербицкому С.Ф. на праве собственности, имеет следующую стоимость, определенную затратным подходом 2 183 000 (два миллиона стовосемьдесяттри тысячирублей)
Раздел 7. Согласование результатов
Согласование результатов оценки
|
Критерии |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
|
|
РС |
2 325 000 |
2237 000 |
2 183 000 |
|
|
Вес |
0,3 |
0,5 |
0,2 |
|
|
?, % |
+3,3 |
-0,4 |
-3 |
РС =? (РСi · Весi) / ?Весi
РС = 2 252 600 руб.
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «4» мая 2011 года оцениваемый объект недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. ХХ, принадлежащая ВербицкомуС.Ф. на праве собственности, имеет следующую стоимость, 2 253 000 (два миллиона двести пятьдесят три тысячи рублей)
Список использованной литературы
1. Информационные бюллетени «Индексы цен в строительстве», публикуемые Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области (1 2 квартал 2011 года).
2. Методические указания и требования к проведению оценки и содержанию отчета об оценке объекта недвижимости
3. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете. М., Энергия, 1971.
4. УПВС №28
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Формирование и развитие рыночной стоимости недвижимости как объекта оценки в условиях функционирования рынка. Оценка двухкомнатной квартиры в г. Нижний Тагил. Определение рыночной стоимости квартиры тремя подходами (затратным, доходным, сравнительным).
курсовая работа [244,2 K], добавлен 10.01.2009Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016Анализ Пермского рынка недвижимости, стоимость вторичного жилья. Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры затратным, сравнительным и доходным методом. Определение ликвидационной стоимости квартиры, внесение корректировок на различия.
курсовая работа [730,3 K], добавлен 25.03.2012Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 16.05.2017Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010- Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8
Изучение информации, идентифицирующей жилой дом как объект оценки. Характеристика местоположения дома. Перечень документов, используемых при проведении оценки. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости затратным и сравнительным доходным подходами.
курсовая работа [458,3 K], добавлен 24.10.2014 Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012Характер развития современного рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки. Расчет рыночной стоимости объекта затратным и сравнительным подходами.
дипломная работа [433,5 K], добавлен 08.09.2014Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015
