Раздел 2. Задание на оценку

Раздел 3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

3.1 Сведения о заказчике

Заказчик оценки: ООО «Заказчик»

Членство в саморегулируемой организации: Оценщик является членом … (Свидетельство № … от … ). Внесена в реестр членов некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» …

Реквизиты документа подтверждающего получение профессиональных знаний: Диплом № … от … г. Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» ….

Сведения о гражданской ответственности: Полис страхования ….. Период страхования с …. страховая сумма …. рублей.

Членство в саморегулируемой организации: Оценщик является членом НП «ХХХ» (Свидетельство № ХХ от ХХХ г.). Внесена в реестр членов некоммерческого партнерства «ХХХ» (НП «ХХХ») ХХХ г.

Реквизиты документа подтверждающего получение профессиональных знаний: Диплом № ХХ от ХХХ г. Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» ПП № ХХ.

Сведения о гражданской ответственности: Полис страхования № ХХХ от ХХХ года в ХХХ. Период страхования с ХХХ по ХХХ гг., страховая сумма 5 000 000 рублей.

Стаж работы: … лет.

Степень участия специалиста в настоящей оценке: 100%

Сведения о лицензии - Лицензия … на осуществление оценочной деятельности на территории РФ.

Раздел 4. Допущения и ограничивающие условия

2. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 июля 2008 г. № 255 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2).

3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 июля 2008 г. № 254 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3).

Раздел 6. Описание объекта оценки

6.3.2 Описание улучшения (здания)

Объект оценки - трехэтажное отдельностоящее здание.

Здание построено в 2005 г. Учитывая функциональное назначение объекта оценки, его расположение очень выгодно относительно окружения и транспортной развязки. Около здания оборудована парковка для автомобилей.

Количественные и качественные характеристики объекта приняты на основании следующего документа: Технический паспорт объекта ин. № 233:070 - 20.07.2007 г., данных визуального осмотра и Свидетельства государственно регистрации права собственности на здание НАN № 0067346 от 04.07.2006 г.

Общие сведения, технические характеристики объекта оценки и описание прав собственности на оцениваемый объект в таблице 4.

Таблица 4

6.4 Анализ наиболее эффективного использования

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями.

Физически возможные варианты использования. Такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Законодательно разрешенное использование.

Таблица 5

Анализируя вышеуказанные критерии, наиболее эффективным вариантом использования является вариант застройки земельного участка зданием торгово-офисного назначения.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями.

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определения наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных 4-х критериях.

1.Физическая возможность - физическая возможность возведения сооружений с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Возможность возведения новых зданий (сооружений), с целью наиболее эффективного использования на рассматриваемом земельном участке требует дополнительного согласования. И вряд ли возможно

2. Доступность с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действие собственника участка. В настоящее время текущие и будущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

3.Финансовая целесообразность - допустимый, с точки зрения закона, порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта недвижимости.

Учитывая, что объект оценки находится на первой линии, ближайшее окружение представлено объектами торгово-офисного назначения, экономически целесообразным использованием является эксплуатация в качестве торгово-офисных площадей, которые возможно сдавать в аренду, что обеспечит получения дохода

4.Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода, как такового, наиболее эффективное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижения максимальной стоимости самого объекта. Данное условие возможно лишь при эксплуатации объекта оценки в качестве торгово-офисного помещения.

Таким образом, учитывая все выше сказанное, мы сделали вывод, что наиболее эффективным использованием объекта оценки, является эксплуатация в качестве объекта торгово-офисного назначения.

Раздел 7. Краткий анализ экономической ситуации

7.1 Анализ макроэкономической ситуации

В 2011 году продолжились позитивные тенденции в развитии ряда важнейших сфер и отраслей экономики. Прежде всего:

v продолжался экономический рост, причем происходил структурный сдвиг в источниках роста в пользу внутреннего спроса;

v сохранялась тенденция опережающих темпов роста инвестиций в основной капитал по отношению к динамике ВВП и промышленного производства, главным образом за счет инвестиций из собственных средств предприятий;

v ускорился рост денежных доходов и потребления населения, хотя их докризисный уровень не восстановлен;

Анализ основных социально-экономических показателей за прошедший период 2011 года приведен в таблице 6 Copyright © Федеральная служба государственной статистики..

Таблица 6

Макроэкономика. Российская экономика находится в очень хорошей форме и по итогам года покажет рост на уровне не менее 7 %. Главной особенностью этого года является колоссальный приток иностранного капитала, что существенно повышает инфляционный риски и усиливает давление на рубль в сторону его укрепления. Однако резко сокращающийся профицит счёта текущих операций ограничивает потенциал роста рубля.

Производство продукции сельского хозяйства.

В целом, ситуация на рынке сельского хозяйства России неоднозначна, несмотря на тенденцию роста в целом в последние годы, развитие подотраслей идет неравномерно. Как уже отмечалось ранее, это в первую очередь обусловлено зависимостью отрасли от погодно-климатических условий. Засуха 2010 г. нанесла сильный урон отечественному сельскому хозяйству, а благоприятные погодные условия 2011 г. позволили собрать рекордные урожаи и увеличить общее поголовье скота и производство мяса.

Для улучшения ситуации в сельском хозяйстве государство ежегодно выделяет дополнительные средства. Так в 2011 году объем государственной поддержки отрасли из федерального бюджета со всеми дополнительными субсидиями составил 168 млрд. рублей. По сравнению с 2010 г. производство продукции сельского хозяйства в 2011 г. составило 131%.

В 2011 году урожай зерновых значительно вырос и составил, по данным Министерства сельского хозяйства на 20 декабря, 92 млн. тонн. Рост составил 48% по сравнению с предыдущим годом.

Текущий год принес рекордные урожаи не только зерновых, но также и других сельскохозяйственных культур. Так, по данным Министерства сельского хозяйства, урожай сахарной свеклы в 2011 году составил 45 млн. тонн против 20,2 млн. тонн, собранных в 2010 году. Рост урожая подсолнечника по сравнению с прошлым годом составил 57% и составил в этом году 8,4 млн. тонн, рапса собрали 1 млн. тонн, что в 3,5 раза больше по сравнению с прошлым годом. Кукурузы в 2011 году собрали 6 млн. тонн, это почти в 2 раза больше по сравнению с 2010 годом.

В октябре 2011 года численность голов КРС в хозяйствах всех категорий составила 20,6 млн. голов, из них коров 8,9 млн. голов. За последний месяц поголовье сократилось на 1,1%. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года этот показатель сократился на 0,3%, поголовье коров увеличилось на 0,6%.

Поголовье свиней, овец и коз ежегодно увеличивается. Среднегодовой рост поголовья свиней в последние три года составил 3%, овец и коз - 6%. За 10 мес. 2011 года поголовье свиней, овец и коз увеличилось по сравнению с аналогичным периодом 2010 года на 18,6 млн. (+0,4%) и 23,7 млн. голов (+0,2%) соответственно.

Потребительский рынок. Оборот розничной торговли 2011 г. составил 19082,6 млрд. рублей, что в товарной массе на 15,8 % больше, чем за соответствующий период предыдущего года. В целом оборот розничной торговли демонстрирует уверенный рост. Рост оборота розничной торговли продолжает основываться на снижении нормы сбережений и увеличении потребительского кредитования.

Потребительская способность. В мае 2011 индекс потребительских цен составил 100,4%, % (в мае 2010 г. - 104,3 %, за период с начала года - 105,9 %).

В мае 2011 г. базовый индекс потребительских цен продолжил снижаться.

Базовый индекс потребительских цен - показатель, отражающий уровень инфляции на потребительском рынке с исключением сезонного (цены на плодоовощную продукцию) и административного (тарифы на регулируемые виды услуг и др.) факторов, который также рассчитывается Росстатом РФ.

Занятость и безработица. Численность экономически активного населения в возрасте 15-72 лет (занятые + безработные) в августе 2011г. составила 76,7 млн.человек, или более 54,0% от общей численности населения страны.

Среди безработных, по методологии МОТ, доля женщин в августе 2011г. составила 48,3%, доля городских жителей -- 63,5%.

Безработица городского и сельского населения характеризуется превышением уровня безработицы среди сельских жителей по сравнению с уровнем безработицы среди городских жителей. В августе 2011г. это превышение составляло 1,7 раза

Безработица. Общая численность безработных, классифицируемых в соответствии с критериями МОТ, в 3,5 раза превышает численность безработных, зарегистрированных в государственных учреждениях службы занятости населения.

7.2 Анализ макроэкономической ситуации в Красноярском крае

Выводы: Анализ основных социально - экономических показателей в РФ (табл. 6) и в регионе (табл. 7) свидетельствует о росте экономического потенциала и инвестиционной привлекательности, особенно Красноярского края. Этот факт подтверждается колоссальным притоком иностранного капитала. Хотя последний фактор повышает инфляционный риск рубля. Таким образом, с одной стороны возросшая деловая активность стимулирует спрос на коммерческую недвижимость, в том числе на право аренды, с другой стороны, риск приостановки инвестирования или отток иностранных инвестиций повышает риск рублевых вложений и тормозит рост цен на недвижимость.

7.3 Анализ рынка объекта оценки

К понятию «рынок недвижимости» можно отнести совокупность институтов и процедур, которые имеют целью свести вместе покупателей и продавцов особого товара - различных прав на недвижимость.

Одна из основных специализаций сегментов рынка связана с типом собственности, в соответствии с которым различают:

сельскохозяйственную собственность, включающую лесные угодья, пахотные поля, сенокосы, сады, огороды, водоемы;

жилую собственность, включающую многоквартирные жилые дома с участками, индивидуальные жилые дома с участками для постоянного, сезонного и временного проживания;

коммерческую собственность, включающую офисы, объекты торгового, промышленного и складского назначения, в том числе объекты высоких технологий, бизнес-парки, научные технопарки и т.д.

Для целей оценки наиболее значима классификация недвижимости для оценки стоимости. С этой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандарте Российского Общества Оценщиков для оценки недвижимости. Для оценки стоимости недвижимость делится на два класса:

Специализированная недвижимость.

Неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для аналогичных целей, или в качестве инвестиций, или для развития и освоения.

7.3.1 Характеристика административных районов г. Красноярска

Река Енисей делит Красноярск на левобережную и правобережную части. Левобережная часть состоит четырех районов: Центрального, Октябрьского, Железнодорожного и Советского. Правобережная часть состоит из трех районов: Свердловского, Кировского, Ленинского. Преимущественно вся деловая жизнь города сосредоточена на левом берегу, во всех четырех районах Левобережья. Правый берег - это районы размещения промышленных предприятий и проживания (в основном) их работников.

В Центральном и Железнодорожном районах сосредоточены основные государственные учреждения и офисы компаний и фирм, предприятия торговли и обслуживания, крупные культурные и образовательные учреждения. Большая часть домов «Старого центра» - это четырех- и пятиэтажные кирпичные дома (полнометражные квартиры) - сталинки. Вторая по численности группа - «хрущевки» аналогичной этажности. Оставшаяся часть Центрального района застроена разнообразными домами (от деревянных домов до элитных кирпичных многоэтажек).

Советский район - самый большой по размерам и количеству проживающих жителей. На его окраине также находятся крупнейшие заводы Красноярска: Металлургический (КРАМЗ) и Алюминиевый (КРАЗ). На территории Советского района расположены участки массового жилищного строительства: микрорайоны Северный и Взлетка (район старого Аэропорта). В старых микрорайонах жилой фонд - это хрущевки и дома улучшенной планировки. Застройка новых районов ведется домами серии 97-111 и монолитно-кирпичными домами. Жилой фонд совершенно разнообразный и представлены дома от деревянных до кирпичных.

Октябрьский район - самый экологически чистый район города. В нем нет крупных предприятий, да и расположен он с точки зрения розы ветров самым удачным образом. В нем находятся несколько площадок для застройки, где ведется строительство жилых домов. Жилой фонд района один из самых молодых. Практически нет деревянных домов, много домов улучшенной планировки и серии 97-111.

Свердловский и Кировский районы находятся на правом берегу и за последние годы сильно уступили Левобережью в «престижности». Жилищный фонд этих районов очень стар, находящиеся на территории районов предприятия, в основном, находятся в тяжелом финансовом положении. В большинстве, дома, расположенные в этих районах, это «хрущевки». Массового строительства в районах не ведется. Есть точечная застройка. Можно выделить микрорайоны Пашенный, Первомайский и ул. Крайняя, где находятся дома новых планировок.

Ленинский район аналогичен Свердловскому и Кировскому, но в силу своей удаленности от центра города и худшей экологической ситуации еще менее престижен для проживания.

7.3.2 Анализ рынка земельных участков

Рынок земли в г. Красноярске практически не сформирован. Сделки купли-продажи носят скорее единичный характер. Доступна информация лишь о предложениях земельных участков, выделенных под индивидуальное жилищное строительство и садоводство.

Покупателями отдельных участков чаще всего являются частные лица. Наибольшее количество сделок заключается физическими лицами, приобретающими землю под точечную застройку.

Стоимость сотки различается в зависимости от близости к водоему, наличия леса, подъездной дороги, коммуникаций. Ценообразующие факторы, по мнению специалистов риэлтеров, таковы: местоположение объекта (45 %); наличие лесных деревьев на участке (35 %); размер участка, наличие инфраструктуры, охрана, единая эксплуатационная служба (15 %); близость водоема (5 %).

Стоимость земельного участка сильно зависит от направления, например, Горный, Удачный, совхоз Октябрьский - эти пригороды Красноярска пользуются самым большим спросом. Роза ветров в нашем городе такова, что именно в северо-западном направлении - самый чистый воздух. Это, да еще изумительные по красоте места и близость к Красноярску заставляют людей выстраиваться в очередь на покупку подходящего участка. Жаждущих уединения горожан не пугают даже бюрократические сложности. К примеру, Горный находится в городской черте. Поэтому участок там приобрести невозможно, арендовать тоже проблема. Поэтому даже на «недострой» (попросту говоря участок с фундаментом) выстраивается очередь покупателей.

По всей видимости, строительство высококлассного горнолыжного курорта (а значит, и формирование инженерных сетей) в самом близком времени подхлестнет спрос на участки в районе Бобрового Лога и реки Базаиха. Уже сейчас старый дом на паре-тройке «соток» там оценивается достаточно высоко, поскольку место имеет хорошие видовые характеристики, там удобная транспортная развязка. И подобные предложения не отпугивают покупателей. Земля под застройку в Базаихе, других поселках Дивногорского направления почти не выделяется. Многие приобретают деревенский дом для того, чтобы тут же снести его и возвести коттедж. Высокий интерес объясняется невероятными по красоте видами и удобным транспортным сообщением (до большинства поселков можно добраться по воде, автобусом и электричкой).

7.3.3 Анализ коммерческой недвижимости

На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости в г. Красноярске набрал обороты. Причем спрос на коммерческую недвижимость, в зависимости от объема средств, наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынке. Наиболее развитым сегментом рынка нежилой недвижимости г. Красноярска является рынок офисных и торговых площадей. Наибольшее количество сделок совершается в Центральном, Железнодорожном и Советском районах. Проявляется интерес к пр. им. газ «Красноярский рабочий». Эти районы характеризуются высокой плотностью торгово-офисных площадей. В остальных районах количество сделок фиксируется реже по разным причинам: либо нет предложений, либо отсутствует потребительский спрос из-за депрессивности района.

Максимальным спросом пользуются торговые площади. Однако, высококлассных помещений в городе предложено не много: «Питерский мостик», «Хамелеон» «Красный яр» в Центральном районе, «Торговый квартал на Свободном», и др. К сожалению, плохо представлен в этом отношении Свердловский и Кировский район - ТЦ «Красноярье» и гипермаркет «Быттехника». Стоимость торговых площадей представлена ниже.

Таблица 8

Причем купить торговые площади в больших торговых центрах практически невозможно. Чаще всего собственник сдает их в аренду. Максимальной популярность пользуются площади от 50 до 200 кв. м. Стоимость аренды торговых площадей в рассматриваемом районе, как и в случаях с продажей зависит от многих факторов. Большое значение играет профиль помещений и приближенность к местам большого скопления населения.

Рынок нежилых зданий административно-офисного назначения наиболее насыщен предложениями о продаже квартир на первых этажах жилых зданий.

Офисная недвижимость в Красноярске в основном представлена помещениями класса С. Коммерческих центров более высокого уровня - класса В - в городе немного, самый известный из них - «Метрополь». Офисных зданий класса А в настоящее время в Красноярске практически нет. Ведутся проектные работы по созданию таких помещений различными проектными подразделениями в г. Красноярске.

Как и в случае с торговыми площадями, офисы чаще сдают в аренду.

Таблица 9

Выводы по проведенному анализу рынка. Рынок купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости в г. Красноярске достаточно насыщен, но некоторые тенденции уже прослеживаются, поэтому применение сравнительного и доходного подходов в настоящей оценке возможно, к тому же их результаты наиболее надежны и достоверны.

Раздел 8. Описание процесса оценки

Собственность. Принадлежность средств и продуктов производства определенным лицам - индивидам или коллективам - в определенных исторических условиях, отражающих конкретный тип отношений собственности. Право собственности как право конкретных субъектов на определенные объекты (имущество) сводится, как правило, к трем правомочиям: праву владения, праву пользования и праву распоряжения имуществом. Право владения - предоставляемая законом возможность фактического обладания вещью и удержания ее в собственном владении. Право пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойство и/или получения от него плодов и доходов. Право распоряжения имуществом - предоставленная собственнику возможность по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества. Эти правомочия тесно взаимосвязаны и лишь только в комплексе составляют юридическое содержание права собственности.