Оценка стоимости объекта недвижимости

Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 30.01.2015
Размер файла 364,3 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННЫ УНИВЕРСИТЕТ «СИНЕРГИЯ»

Курсовая работа

по дисциплине

«Практика оценки стоимости недвижимости»

Выполнила:

Проверила: Мирзоян Н.В.

МОСКВА-2015

Раздел 1. Основные факты и выводы

Основание для оценки:

Договор № ХХХ

Заказчик оценки:

ООО «Заказчик»

Адрес объекта:

Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17

Тип объекта:

Объект недвижимости - трехэтажное офисное здание, общей площадью 1500 м2 на земельном участке общей площадью 1920 м2

Вид собственности:

Частная.

Основание права собственности:

Договор купли-продажи от …… № ХХХ

Оцениваемые права:

Полные права собственности.

Цели и задачи оценки:

Определение рыночной стоимости объекта.

Наиболее эффективное использование:

По назначению.

Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объектов:

Не имеет.

Дата оценки:

01 марта 2012 г.

Дата составления отчета:

01 марта 2012 г.

Рыночная стоимость, рассчитанная:

затратным подходом:

сравнительным подходом:

доходным подходом:

13 261 308

19 742 464

20 256 248

Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта:

18 475 883

Ликвидационная стоимость:

12 009 324

Раздел 2. Задание на оценку

Объект оценки: трехэтажное нежилое (офисное) здание, общей площадью 1500 м2 на земельном участке с кадастровым номером ХХ:23:0110204:00ТТ площадью 1920 м2, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17.

Имущественные права: Полные права собственности.

Цели и задачи оценки: Определение рыночной стоимости объекта.

Предполагаемое использование результатов оценки: Предполагается, что результаты оценки, изложенные в прилагаемом к настоящему письму отчете, будут использоваться в качестве стартовой цены при продаже имущества на торгах или в качестве цены сделки при продаже по прямому договору.

Вид стоимости: Рыночная стоимость.

Дата оценки: 01 марта 2012 г.

Срок проведения оценки: с 01 марта2012 г. по 01 марта 2012 г.

Допущения и ограничения: Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких - либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных фактов.

4. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость оцениваемого объекта.

5. Итоговая величина стоимости объекта, указанная в Отчете, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (ФСО № 1).

6. Этот отчет об оценке представляет собой точку зрения оценщиков, без каких либо гарантий с их стороны в отношении условий последующей реализации имущества.

7.При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, оценщики не несут ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

ликвидационный стоимость недвижимость оценочный

Раздел 3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

3.1 Сведения о заказчике

Заказчик оценки: ООО «Заказчик»

Организационно-правовая форма: Общество с ограниченной ответственностью

Полное наименование: Общество с ограниченной ответственностью «Заказчик»

Основной государственный регистрационный номер (ОГРН): 1037789046547

Дата присвоения ОГРН: 15 декабря 2005 г.

Местонахождение: 660000 Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17

3.2 Сведения об оценщике

Членство в саморегулируемой организации: Оценщик является членом … (Свидетельство № … от … ). Внесена в реестр членов некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» …

Реквизиты документа подтверждающего получение профессиональных знаний: Диплом № … от … г. Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» ….

Сведения о гражданской ответственности: Полис страхования ….. Период страхования с …. страховая сумма …. рублей.

Членство в саморегулируемой организации: Оценщик является членом НП «ХХХ» (Свидетельство № ХХ от ХХХ г.). Внесена в реестр членов некоммерческого партнерства «ХХХ» (НП «ХХХ») ХХХ г.

Реквизиты документа подтверждающего получение профессиональных знаний: Диплом № ХХ от ХХХ г. Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» ПП № ХХ.

Сведения о гражданской ответственности: Полис страхования № ХХХ от ХХХ года в ХХХ. Период страхования с ХХХ по ХХХ гг., страховая сумма 5 000 000 рублей.

Стаж работы: … лет.

Степень участия специалиста в настоящей оценке: 100%

Сведения о лицензии - Лицензия … на осуществление оценочной деятельности на территории РФ.

Раздел 4. Допущения и ограничивающие условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются частью отчета:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких - либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных фактов.

4. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость оцениваемого объекта.

5. Итоговая величина стоимости объекта, указанная в Отчете, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (ФСО № 1).

6. Этот отчет об оценке представляет собой точку зрения оценщиков, без каких либо гарантий с их стороны в отношении условий последующей реализации имущества.

7.При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, оценщики не несут ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

Раздел 5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

Рыночная стоимость объекта определялась в соответствии со следующими стандартами:

1. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 июля 2008 г. № 256 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1).

2. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 июля 2008 г. № 255 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2).

3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 июля 2008 г. № 254 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3).

Раздел 6. Описание объекта оценки

6.1 Общие сведения об объекте оценки

Таблица 1

Адрес объекта:

Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17

Собственник объекта оценки:

ООО «Заказчик»

Текущее использование объекта:

Офисные помещения.

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости объекта.

6.2 Анализ местоположения объекта

В соответствии с «Правилами землепользования и застройки г. Красноярска», территория где расположен объект оценки, относится к производственно-коммунальной зоне, которая предназначена для промышленных районов и узлов, самостоятельных складских зон, транспортных узлов с отчуждаемыми территориями и отдельные объекты указанных назначений, сооружений энергетики, связи и инженерного обеспечения, транспортных предприятий, коммунальных и складских объектов и объектов инженерной и транспортной инфраструктур, обеспечивающих их функционирование, сохраняемые на перспективу генеральным планом города, оказывающих или не оказывающих вредного воздействия на окружающую среду, не требующих или требующих устройства санитарно - защитных зон от 50 м до 1000 м, устанавливаемых в соответствии с действующими санитарными нормами Оцениваемый объект по функциональному назначению относится к торгово-офисным. Таким образом, фактическое использование оцениваемого объекта недвижимости не противоречит разрешенному. В непосредственной близости расположены торгово-сервисные комплексы аналогичного назначения «Элит Авто», «Медведь-Холдинг» и предприятия пищевой промышленности.

Оцениваемый объект расположен в зоне транспортной развязки Северного шоссе, что обеспечивает транспортную доступность со всех сторон г. Красноярска. Транспортная развязка Северного шоссе обеспечивает связь федеральной трасы М-53 м-н Северный, «Зеленая роща», м--н «Солнечный».

Ситуационный план местоположения объекта оценки приведен ниже.

Таблица 2

Застроенность окружения:

Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения

Месторасположение объекта:

Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне.

Транспортная доступность:

Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение осуществляется автобусами, маршрутными такси, имеется железная дорога.

Этажность застройки

До 3-х этажей.

Благоустройство территории

Территория, прилегающая к объекту оценки благоустроена: асфальтовое покрытие, брусчатка, малые архитектурные формы, зеленые насаждения.

Плотность (полнота) застройки

Низкая

Запыленность и загазованность воздуза

В пределах нормы.

Историческая и культурная значимость

Здание не является памятником архитектуры

Уровень загрязнения активными формами энергии:

Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма излучений) в пределах допустимого

Уровень шума:

Низкий

6.3 Основные характеристики объекта оценки

6.3.1 Описание земельного участка

Объект расположен на земельном участке площадью 1920 кв. м, с кадастровым номером ХХ:23:0110204:00ТТ. Земельный участок имеет адрес: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17. Земельный участок, относящийся к объекту оценки, огорожен.

Таблица 3

Адрес

Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17

Собственник земельного участка

Муниципалитет г. Красноярска

Арендатор:

ООО "Заказчик"

Основание права собственности

Договор купли продажи земельного участка от 28.11.2005 г.

Сведения о регистрации

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НАN№ 0557784 от 18.01.2006 г.

Площадь земельного участка, м2

1920

Кадастровый номер

ХХ:23:0110204:00ТТ

Фактическое использование

Соответствует разрешенному

Наличие коммуникаций

электроснабжение, водопровод, канализация, отопление

Транспортная доступность

Автомобильным транспортом, общественным транспортом

Тип покрытия подъезда

Асфальт.

Тип окружения

Торговые комплексы, автотехцентры, административные здания, предприятия пищевой промышленности

Источники данных

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НАN№ 0557784 от 18.01.2006 г.

Договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2004 г.

Кадастровый план земельного участка №23.3/05 - 2146 от 18.08.2007 г.

6.3.2 Описание улучшения (здания)

Объект оценки - трехэтажное отдельностоящее здание.

Здание построено в 2005 г. Учитывая функциональное назначение объекта оценки, его расположение очень выгодно относительно окружения и транспортной развязки. Около здания оборудована парковка для автомобилей.

Количественные и качественные характеристики объекта приняты на основании следующего документа: Технический паспорт объекта ин. № 233:070 - 20.07.2007 г., данных визуального осмотра и Свидетельства государственно регистрации права собственности на здание НАN № 0067346 от 04.07.2006 г.

Общие сведения, технические характеристики объекта оценки и описание прав собственности на оцениваемый объект в таблице 4.

Таблица 4

Общие сведения об улучшении

Тип

Здание.

Назначение

Нежилое

Наименование объекта

Офисное трехэтажное отдельностоящее здание административного назначения.

Адрес

Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17

Собственник

ООО «Заказчик»

Площадь общая, кв. м

1500

Застроенная площадь, кв. м

588,8

Средняя высота потолка в помещениях, м

2,7

Этажность, наземная/подземная

3/0

Год постройки

2005

Группа капитальности

I

Хронологический возраст, лет

7

Нормативный срок жизни, лет

150

Наличие сервитутов

Не зарегистрированы

Сведения об отнесении объекта недвижимости к объектам культурного наследия

не относится

Строительные характеристики:

Фундамент

Монолитные бетонные колонны

Не визуализируется

Наружные и внутренние капитальные стены

Пеноблоки, утепленные пенополистиролом

Состояние удовлетворительное, видимых повреждений не визуализируется

Перекрытия

Железобетонное

Состояние удовлетворительное, следов повреждений нет

Кровля

Кровлелон (полимерная мембрана)

Состояние удовлетворительное, следов повреждений нет

Полы

Плитка, паркет, ламинат, мрамор

Состояние удовлетворительное, следов повреждений и истертостей нет

Проемы оконные

Пластик, алюминий

Состояние удовлетворительное, следов повреждений нет

Проемы дверные

Дубовой шпон, пластик

Состояние удовлетворительное, следов повреждений нет

Внутренняя отделка

Плитка в с/узлах, покраска

Состояние удовлетворительное, следов повреждений нет

Инженерное обеспечение

Отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Состояние удовлетворительное, следов повреждений, протечек, изломов, коррозии нет

Описание прав собственности

Дата выдачи свидетельства о регистрации права

от 04.07.2006 г.

Серия и № свидетельства о государственной регистрации права

НАN № 0067346

Остаточная стоимость объекта

28 410 265

Источники

Технический паспорт объекта ин. № 233:070 - 15774 от 20.07.2007 г.

6.4 Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом. Ниже приводится анализ на наиболее эффективное использование объекта в двух вариантах.

Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного.

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями.

Физически возможные варианты использования. Такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Законодательно разрешенное использование.

Таблица 5

Проект

1/

плохо

2/

среднее

3/

хорошее

4/

отлично

Итоговый бал

Здание лечебно - профилактического назначения, дом отдыха, турбаза

Наличие ландшафтных особенностей

+

Удаленность от жилых районов

+

Наличие инфраструктуры

+

Экологическая обстановка

+

Итоговый бал

8

Объект офисно -торгового специализированного назначения, услуги

Наличие инфраструктуры

+

Проходимость участка

+

Легкость доступа общественным транспортом

+

Наличие парковки

+

Итоговый бал

16

Жилой массив

Близость к местам занятости

+

Близость к объектам культурного значения и местам развлечений

+

Экологическая обстановка

+

Спокойствие обстановки в районе

+

Итоговый бал

11

Производственное здание

Близость к важнейшим транспортным магистралям

+

Легкость доступа общественным транспортом

+

Близость к жилым кварталам

+

Наличие конкурирующей инфраструктуры

+

Итоговый бал

9

Анализируя вышеуказанные критерии, наиболее эффективным вариантом использования является вариант застройки земельного участка зданием торгово-офисного назначения.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями.

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определения наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных 4-х критериях.

1.Физическая возможность - физическая возможность возведения сооружений с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Возможность возведения новых зданий (сооружений), с целью наиболее эффективного использования на рассматриваемом земельном участке требует дополнительного согласования. И вряд ли возможно

2. Доступность с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действие собственника участка. В настоящее время текущие и будущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

3.Финансовая целесообразность - допустимый, с точки зрения закона, порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта недвижимости.

Учитывая, что объект оценки находится на первой линии, ближайшее окружение представлено объектами торгово-офисного назначения, экономически целесообразным использованием является эксплуатация в качестве торгово-офисных площадей, которые возможно сдавать в аренду, что обеспечит получения дохода

4.Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода, как такового, наиболее эффективное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижения максимальной стоимости самого объекта. Данное условие возможно лишь при эксплуатации объекта оценки в качестве торгово-офисного помещения.

Таким образом, учитывая все выше сказанное, мы сделали вывод, что наиболее эффективным использованием объекта оценки, является эксплуатация в качестве объекта торгово-офисного назначения.

Раздел 7. Краткий анализ экономической ситуации

7.1 Анализ макроэкономической ситуации

В 2011 году продолжились позитивные тенденции в развитии ряда важнейших сфер и отраслей экономики. Прежде всего:

v продолжался экономический рост, причем происходил структурный сдвиг в источниках роста в пользу внутреннего спроса;

v сохранялась тенденция опережающих темпов роста инвестиций в основной капитал по отношению к динамике ВВП и промышленного производства, главным образом за счет инвестиций из собственных средств предприятий;

v ускорился рост денежных доходов и потребления населения, хотя их докризисный уровень не восстановлен;

Анализ основных социально-экономических показателей за прошедший период 2011 года приведен в таблице 6 Copyright © Федеральная служба государственной статистики..

Таблица 6

Показатели

2010

2011

В %2011 к 2010 г.

Валовой внутренний продукт, млрд. рублей

13 115,9

15 682,0

119,5

Индекс промышленного производства

104,1

105,2

101,05

Продукция сельского хозяйства, млрд. рублей

2618,5

3451,3

131,8

Грузооборот транспорта, млрд. т-км

4751

в том числе ж/д транспорта

2011

Объем услуг связи, млрд. рублей

1423,1

102,7

Оборот розничной торговли, млрд. рублей

16468,6

19082,6

115,8

Объем платных услуг населению, рублей /душу населения

33937,8

34955,9

103

Внешнеторговый оборот, млрд. долларов США

44,8

72,9

162,7

в том числе:

экспорт товаров

27,6

30,8

111,5

импорт товаров

17,2

42,1

244,7

Инвестиции в основной капитал, млрд. рублей

802,1

956,8

119,2

Индекс потребительских цен

104,3

100,4

96,2

Индекс цен производителей промышленных товаров

116,7

112,0

95,9

Реальные располагаемые денежные доходы, млрд. рублей

15267,6

20011,9

131,07

Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника

номинальная, рублей

20952,2

28020

133,7

реальная

Общая численность безработных, млн. человек

5,6

5

89,2

Численность официально зарегистрированных безработных, млн. человек

1,9

1,4

73,6

Макроэкономика. Российская экономика находится в очень хорошей форме и по итогам года покажет рост на уровне не менее 7 %. Главной особенностью этого года является колоссальный приток иностранного капитала, что существенно повышает инфляционный риски и усиливает давление на рубль в сторону его укрепления. Однако резко сокращающийся профицит счёта текущих операций ограничивает потенциал роста рубля.

Апрельская статистика подтвердила сохранение высоких темпов роста российской экономики. По оценкам МЭРТ рост ВВП в апреле, очищенный от сезонных и календарных факторов, составлял в среднемесячном исчислении 0,7 % (это 8,7 % в годовом исчислении), По итогам четырёх месяцев экономика выросла на 7,7 % в сравнении с аналогичным периодом прошло года.

Основным локомотивом экономики остается рост инвестиций, которые в январе-апреле увеличились на 19,9 %. Строительный сектор при этом вырос на 23,7 %, а ввод нового жилья - на 45,3 %. Впечатляет и динамика показателей, характеризующих потребительский спрос - розничные продажи: +13,6 %. Высокая потребительская активность обусловлена ускоряющимся ростом доходов населения - так номинальная заработная плата за январь-апрель выросла на 27,6 % к январю-апрелю прошлого года, а в долларовом выражении рост составил 35%. Безусловно, свой вклад в поддержание потребительского спроса вносят и банки - размер совокупного кредитного портфеля населению в первом квартале вырос на 8,4 % и достиг 2,2 трлн. рублей (7,1 % к ожидаемому в этом году объёму ВВП). По сравнению с уровнем годовой давности кредиты населению выросли на 74 %.

Слабым звеном в апреле оказался промышленный сектор, где было отмечено замедление темпов роста. Однако отметим, что динамика индексов деловой активности не подтверждает этот вывод (индекс PMI в мае достиг максимальных значений за последние 9 месяцев), поэтому мы полагаем, что слабые цифры за апрель были временным явлением и ожидаем достаточно высоких показателей по промышленному производству в мае.

Производство промышленной продукции. Индекс промышленного производства составил 105,2% относительно января-мая 2010 г. и 104,1% относительно мая 2010 г. Доминирующее влияние на динамику и структуру промышленности оказывали обрабатывающие производства.

Строительная деятельность. В 2011 г. организациями всех форм собственности построено 145,6 тыс. квартир общей площадью 12,4 млн кв. м. что составило 93,3% к соответствующему периоду предыдущего года. В 1 кв. 2011 г. соотношение между ценой 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья и стоимостью строительства 1 кв. м жилья достигло минимального с 2002 г. значения в 130,2%. По оценкам ОАО «АИЖК», в 1 полугодии 2011 г. было предоставлено 181-195 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 253-273 млрд руб., ставки по ипотечным жилищным кредитам в рублях находятся в диапазоне 12-16%.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов в I квартале 2011 г. составила 31893 руб., увеличившись на 2,4% по сравнению с I кварталом 2010 г. (31135 рублей). Средняя цена 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья снизилась до 41534 руб., оставаясь ниже средней цены 1 кв. м жилья общей площади на вторичном рынке жилья (46162 руб.). Количество ипотек жилья в 1 кв. 2011 г. увеличилось на 75,59% (179 969 актов) по сравнению с 1 кв. 2010 г. При этом количество ипотек жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо целевого займа в 1 кв. 2011 г. увеличилось по сравнению с 1 кв. 2010 г. на 97,26%

Сельское хозяйство.

Производство продукции сельского хозяйства.

В целом, ситуация на рынке сельского хозяйства России неоднозначна, несмотря на тенденцию роста в целом в последние годы, развитие подотраслей идет неравномерно. Как уже отмечалось ранее, это в первую очередь обусловлено зависимостью отрасли от погодно-климатических условий. Засуха 2010 г. нанесла сильный урон отечественному сельскому хозяйству, а благоприятные погодные условия 2011 г. позволили собрать рекордные урожаи и увеличить общее поголовье скота и производство мяса.

Для улучшения ситуации в сельском хозяйстве государство ежегодно выделяет дополнительные средства. Так в 2011 году объем государственной поддержки отрасли из федерального бюджета со всеми дополнительными субсидиями составил 168 млрд. рублей. По сравнению с 2010 г. производство продукции сельского хозяйства в 2011 г. составило 131%.

В 2011 году урожай зерновых значительно вырос и составил, по данным Министерства сельского хозяйства на 20 декабря, 92 млн. тонн. Рост составил 48% по сравнению с предыдущим годом.

Текущий год принес рекордные урожаи не только зерновых, но также и других сельскохозяйственных культур. Так, по данным Министерства сельского хозяйства, урожай сахарной свеклы в 2011 году составил 45 млн. тонн против 20,2 млн. тонн, собранных в 2010 году. Рост урожая подсолнечника по сравнению с прошлым годом составил 57% и составил в этом году 8,4 млн. тонн, рапса собрали 1 млн. тонн, что в 3,5 раза больше по сравнению с прошлым годом. Кукурузы в 2011 году собрали 6 млн. тонн, это почти в 2 раза больше по сравнению с 2010 годом.

В октябре 2011 года численность голов КРС в хозяйствах всех категорий составила 20,6 млн. голов, из них коров 8,9 млн. голов. За последний месяц поголовье сократилось на 1,1%. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года этот показатель сократился на 0,3%, поголовье коров увеличилось на 0,6%.

Поголовье свиней, овец и коз ежегодно увеличивается. Среднегодовой рост поголовья свиней в последние три года составил 3%, овец и коз - 6%. За 10 мес. 2011 года поголовье свиней, овец и коз увеличилось по сравнению с аналогичным периодом 2010 года на 18,6 млн. (+0,4%) и 23,7 млн. голов (+0,2%) соответственно.

Потребительский рынок. Оборот розничной торговли 2011 г. составил 19082,6 млрд. рублей, что в товарной массе на 15,8 % больше, чем за соответствующий период предыдущего года. В целом оборот розничной торговли демонстрирует уверенный рост. Рост оборота розничной торговли продолжает основываться на снижении нормы сбережений и увеличении потребительского кредитования.

Потребительская способность. В мае 2011 индекс потребительских цен составил 100,4%, % (в мае 2010 г. - 104,3 %, за период с начала года - 105,9 %).

В мае 2011 г. базовый индекс потребительских цен продолжил снижаться.

Базовый индекс потребительских цен - показатель, отражающий уровень инфляции на потребительском рынке с исключением сезонного (цены на плодоовощную продукцию) и административного (тарифы на регулируемые виды услуг и др.) факторов, который также рассчитывается Росстатом РФ.

Занятость и безработица. Численность экономически активного населения в возрасте 15-72 лет (занятые + безработные) в августе 2011г. составила 76,7 млн.человек, или более 54,0% от общей численности населения страны.

Среди безработных, по методологии МОТ, доля женщин в августе 2011г. составила 48,3%, доля городских жителей -- 63,5%.

Безработица городского и сельского населения характеризуется превышением уровня безработицы среди сельских жителей по сравнению с уровнем безработицы среди городских жителей. В августе 2011г. это превышение составляло 1,7 раза

Безработица. Общая численность безработных, классифицируемых в соответствии с критериями МОТ, в 3,5 раза превышает численность безработных, зарегистрированных в государственных учреждениях службы занятости населения.

7.2 Анализ макроэкономической ситуации в Красноярском крае

Географическое положение. Красноярский край расположен в основном в пределах Восточной Сибири, в бассейне реки Енисей. Вдоль левого берега Енисея располагается низменная долина, а вдоль правого - Среднесибирское плоскогорье, высота которого достигает 500-700 м выше уровня моря. На севере край омывается Карским морем и морем Лаптевых. Протяжённость территории от севера до горных районов Южной Сибири почти 3000 км. На востоке край граничит с республикой Саха (Якутия) и Иркутской областью, на юге - с Республикой Тува и с Республикой Хакасией, на западе - с Республикой Алтай, Кемеровской и Томской областями, а также с Ханты-Мансийским и Ямало-Ненецким автономными округами. На территории края в окрестностях оз. Виви (Эвенкия) расположен географический центр России.

Площадь территории. 2339,7 тыс. кв. км (включая Эвенкийский АО и Таймырский АО).

Климат. Резко континентальный, характерны сильные колебания температур воздуха в течение года. В связи с большой протяженностью края в меридиональном направлении климат очень неоднороден. Для центральных и южных районов края, где проживает основная масса населения, характерен континентальный климат с продолжительной зимой и коротким жарким летом.

На территории края выделяют три климатических пояса: арктический, субарктический и умеренный. В пределах каждого из них заметны изменения климатических особенностей не только с севера на юг, но и с запада на восток. Поэтому выделяются западные и восточные климатические области, граница которых проходит по долине реки Енисей. Длительность периода с температурой более 10 C на севере края составляет менее 40 дней, на юге 110--120 дней.

Средняя температура января ?36оC на севере и ?18оC на юге, в июле соответственно +10оC и +20оC. В среднем в год выпадает 316 мм осадков, основная часть -- летом, в предгорьях Саян 600--1000 мм. Снежный покров устанавливается в начале ноября и сходит к концу марта. В горах Восточного и Западного Саян снег в некоторые годы сохраняется круглый год. Здесь снег лежит на высоте 2400--2600 м, в горах Путорана - на высоте 1000--1300 м.

Численность и состав населения. В крае проживает 2942,0 тыс. человек (на 01.01.2004 г.) в т.ч. городского населения - 2233,8 тыс. чел., сельского - 708 тыс. чел. Средняя плотность населения края в 4 раза ниже, чем в РФ и составляет 1,3 чел. на 1 кв. км.

Города: Красноярского края. Красноярск, Ачинск, Енисейск, Канск, Лесосибирск, Минусинск, Норильск, Игарка, Дудинка. Красноярский край включает 42 района,15 городов и 4 ЗАТО (закрытые административные территориальные образования).

Полезные ископаемые. Красноярский край является одной из наиболее обеспеченных природными ресурсами территорий России. Природные запасы края являются основой инвестиционной привлекательности региона и базой последующего его развития. В крае открыто более 6 тыс. месторождений различных видов полезных ископаемых. По хозяйственному назначению полезные ископаемые подразделяются на следующие группы: топливные (энергетические), металлургические и химические. В крае находится 70% запасов угля России, также сосредоточены основные российские запасы платины, медно-никелевых руд, исландского шпата. По добыче золота край занимает одно из первых мест в стране. В крае находится второе по объему запасов золота в России месторождение - Олимпиадинское. На территории края находятся крупные месторождения свинца, апатитов и нефелитов, молибдена, меди, титано-магниевых руд, магнетитов, сурьмы, талька, графита и др.

В Красноярском крае разведано 25 месторождений нефти и газа. Большим преимуществом края является то, что эти природные ископаемые, как правило, залегают рядом и могут разрабатываться одновременно.

Транспортная инфраструктура и связь. В Красноярске создается мультимодальный транспортный узел Идея создания в Красноярске мультимодального транспортного узла, который мог бы обеспечить оперативное взаимодействие разных видов транспорта и высокий уровень технологий обслуживания транзитных грузопотоков, выходит на финишную прямую. Появление подобного центра в одном из транспортных узлов, исторически сформировавшихся на Транссибе, может исправить сложившийся дисбаланс развития транспортной системы России в западном направлении, что отрицательно сказывается на экономическом развитии восточных регионов страны в целом. На данном этапе низкий уровень развития и координации действий транспортных служб на восточном направлении перевозок приводит к малоэффективному использованию экономического потенциала Сибири и Дальнего Востока. Это в свою очередь ведет к увеличению транспортных издержек в себестоимости продукции, производимой за Уралом, и снижает ее конкурентоспособность на рынке. Развитие разветвленной транспортной сети на востоке России и ее эффективное использование для решения задач по интеграции экономических возможностей Сибири и Дальнего Востока, в том числе по освоению и доступу к новым месторождениям природных ресурсов и строительству объектов энергетического комплекса, - важнейший этап в решении задачи по увеличению ВВП и дальнейшему росту экономического потенциала России.

Таблица 7. Отдельные показатели экономического положения региона в 2011 году*

Показатели

2010

2011

В % 2011 к 2010

Индекс промышленного производства

107,2

101,2

Ввод в действие (за счет всех источников финансирования) общей площади квартир и жилых помещений, тыс. кв. метров

987,9

1047,1

105,9

Произведено во всех категориях хозяйств

мяса (скота и птицы на убой в живом весе), тыс. тонн

101,6

102,9

101,2

молока, тыс. тонн

350,3

369,3

105,4

яиц, млн. штук

586,2

585,4

99,8

Грузооборот транспорта, млрд. т-км

111,8

Оборот розничной торговли, млрд. рублей

312,3

361,6

115,7

Объем платных услуг населению, млн. руб.

89462,9

103,8

Начисленная среднемесячная заработная плата одного работника

номинальная, рублей

20916

23490

112,3

реальная

103,2

Численность официально зарегистрированных безработных, тыс. чел.

30125

26356

87,4

Просроченная задолженность по заработной плате, млн. рублей

50,4

60,9

120,8

Реальные денежные доходы населения

99,8

Индекс потребительских цен

107,9

106,1

98,3

Индекс цен производителей промышленных товаров

125,3

102,1

81,4

Индекс выпуска продукции и услуг базовых отраслей (ИБО)

99,3

Выводы: Анализ основных социально - экономических показателей в РФ (табл. 6) и в регионе (табл. 7) свидетельствует о росте экономического потенциала и инвестиционной привлекательности, особенно Красноярского края. Этот факт подтверждается колоссальным притоком иностранного капитала. Хотя последний фактор повышает инфляционный риск рубля. Таким образом, с одной стороны возросшая деловая активность стимулирует спрос на коммерческую недвижимость, в том числе на право аренды, с другой стороны, риск приостановки инвестирования или отток иностранных инвестиций повышает риск рублевых вложений и тормозит рост цен на недвижимость.

7.3 Анализ рынка объекта оценки

Анализ рынка недвижимости

К понятию «рынок недвижимости» можно отнести совокупность институтов и процедур, которые имеют целью свести вместе покупателей и продавцов особого товара - различных прав на недвижимость.

Одна из основных специализаций сегментов рынка связана с типом собственности, в соответствии с которым различают:

сельскохозяйственную собственность, включающую лесные угодья, пахотные поля, сенокосы, сады, огороды, водоемы;

жилую собственность, включающую многоквартирные жилые дома с участками, индивидуальные жилые дома с участками для постоянного, сезонного и временного проживания;

коммерческую собственность, включающую офисы, объекты торгового, промышленного и складского назначения, в том числе объекты высоких технологий, бизнес-парки, научные технопарки и т.д.

Для целей оценки наиболее значима классификация недвижимости для оценки стоимости. С этой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандарте Российского Общества Оценщиков для оценки недвижимости. Для оценки стоимости недвижимость делится на два класса:

Специализированная недвижимость.

Неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для аналогичных целей, или в качестве инвестиций, или для развития и освоения.

7.3.1 Характеристика административных районов г. Красноярска

Река Енисей делит Красноярск на левобережную и правобережную части. Левобережная часть состоит четырех районов: Центрального, Октябрьского, Железнодорожного и Советского. Правобережная часть состоит из трех районов: Свердловского, Кировского, Ленинского. Преимущественно вся деловая жизнь города сосредоточена на левом берегу, во всех четырех районах Левобережья. Правый берег - это районы размещения промышленных предприятий и проживания (в основном) их работников.

В Центральном и Железнодорожном районах сосредоточены основные государственные учреждения и офисы компаний и фирм, предприятия торговли и обслуживания, крупные культурные и образовательные учреждения. Большая часть домов «Старого центра» - это четырех- и пятиэтажные кирпичные дома (полнометражные квартиры) - сталинки. Вторая по численности группа - «хрущевки» аналогичной этажности. Оставшаяся часть Центрального района застроена разнообразными домами (от деревянных домов до элитных кирпичных многоэтажек).

Советский район - самый большой по размерам и количеству проживающих жителей. На его окраине также находятся крупнейшие заводы Красноярска: Металлургический (КРАМЗ) и Алюминиевый (КРАЗ). На территории Советского района расположены участки массового жилищного строительства: микрорайоны Северный и Взлетка (район старого Аэропорта). В старых микрорайонах жилой фонд - это хрущевки и дома улучшенной планировки. Застройка новых районов ведется домами серии 97-111 и монолитно-кирпичными домами. Жилой фонд совершенно разнообразный и представлены дома от деревянных до кирпичных.

Октябрьский район - самый экологически чистый район города. В нем нет крупных предприятий, да и расположен он с точки зрения розы ветров самым удачным образом. В нем находятся несколько площадок для застройки, где ведется строительство жилых домов. Жилой фонд района один из самых молодых. Практически нет деревянных домов, много домов улучшенной планировки и серии 97-111.

Свердловский и Кировский районы находятся на правом берегу и за последние годы сильно уступили Левобережью в «престижности». Жилищный фонд этих районов очень стар, находящиеся на территории районов предприятия, в основном, находятся в тяжелом финансовом положении. В большинстве, дома, расположенные в этих районах, это «хрущевки». Массового строительства в районах не ведется. Есть точечная застройка. Можно выделить микрорайоны Пашенный, Первомайский и ул. Крайняя, где находятся дома новых планировок.

Ленинский район аналогичен Свердловскому и Кировскому, но в силу своей удаленности от центра города и худшей экологической ситуации еще менее престижен для проживания.

7.3.2 Анализ рынка земельных участков

Рынок земли в г. Красноярске практически не сформирован. Сделки купли-продажи носят скорее единичный характер. Доступна информация лишь о предложениях земельных участков, выделенных под индивидуальное жилищное строительство и садоводство.

Покупателями отдельных участков чаще всего являются частные лица. Наибольшее количество сделок заключается физическими лицами, приобретающими землю под точечную застройку.

Стоимость сотки различается в зависимости от близости к водоему, наличия леса, подъездной дороги, коммуникаций. Ценообразующие факторы, по мнению специалистов риэлтеров, таковы: местоположение объекта (45 %); наличие лесных деревьев на участке (35 %); размер участка, наличие инфраструктуры, охрана, единая эксплуатационная служба (15 %); близость водоема (5 %).

Стоимость земельного участка сильно зависит от направления, например, Горный, Удачный, совхоз Октябрьский - эти пригороды Красноярска пользуются самым большим спросом. Роза ветров в нашем городе такова, что именно в северо-западном направлении - самый чистый воздух. Это, да еще изумительные по красоте места и близость к Красноярску заставляют людей выстраиваться в очередь на покупку подходящего участка. Жаждущих уединения горожан не пугают даже бюрократические сложности. К примеру, Горный находится в городской черте. Поэтому участок там приобрести невозможно, арендовать тоже проблема. Поэтому даже на «недострой» (попросту говоря участок с фундаментом) выстраивается очередь покупателей.

По всей видимости, строительство высококлассного горнолыжного курорта (а значит, и формирование инженерных сетей) в самом близком времени подхлестнет спрос на участки в районе Бобрового Лога и реки Базаиха. Уже сейчас старый дом на паре-тройке «соток» там оценивается достаточно высоко, поскольку место имеет хорошие видовые характеристики, там удобная транспортная развязка. И подобные предложения не отпугивают покупателей. Земля под застройку в Базаихе, других поселках Дивногорского направления почти не выделяется. Многие приобретают деревенский дом для того, чтобы тут же снести его и возвести коттедж. Высокий интерес объясняется невероятными по красоте видами и удобным транспортным сообщением (до большинства поселков можно добраться по воде, автобусом и электричкой).

7.3.3 Анализ коммерческой недвижимости

На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости в г. Красноярске набрал обороты. Причем спрос на коммерческую недвижимость, в зависимости от объема средств, наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынке. Наиболее развитым сегментом рынка нежилой недвижимости г. Красноярска является рынок офисных и торговых площадей. Наибольшее количество сделок совершается в Центральном, Железнодорожном и Советском районах. Проявляется интерес к пр. им. газ «Красноярский рабочий». Эти районы характеризуются высокой плотностью торгово-офисных площадей. В остальных районах количество сделок фиксируется реже по разным причинам: либо нет предложений, либо отсутствует потребительский спрос из-за депрессивности района.

Максимальным спросом пользуются торговые площади. Однако, высококлассных помещений в городе предложено не много: «Питерский мостик», «Хамелеон» «Красный яр» в Центральном районе, «Торговый квартал на Свободном», и др. К сожалению, плохо представлен в этом отношении Свердловский и Кировский район - ТЦ «Красноярье» и гипермаркет «Быттехника». Стоимость торговых площадей представлена ниже.

Таблица 8

Ориентир

Цена за кв. м. в у.е

Центр (Стрелка-Робеспьера)

40000

Взлетка

75000

Северный

57468

Предмостная площадь, Эпицентр, Цирк

60000

Железнодорожный, Октябрьский р-он

90000

Причем купить торговые площади в больших торговых центрах практически невозможно. Чаще всего собственник сдает их в аренду. Максимальной популярность пользуются площади от 50 до 200 кв. м. Стоимость аренды торговых площадей в рассматриваемом районе, как и в случаях с продажей зависит от многих факторов. Большое значение играет профиль помещений и приближенность к местам большого скопления населения.

Рынок нежилых зданий административно-офисного назначения наиболее насыщен предложениями о продаже квартир на первых этажах жилых зданий.

Офисная недвижимость в Красноярске в основном представлена помещениями класса С. Коммерческих центров более высокого уровня - класса В - в городе немного, самый известный из них - «Метрополь». Офисных зданий класса А в настоящее время в Красноярске практически нет. Ведутся проектные работы по созданию таких помещений различными проектными подразделениями в г. Красноярске.

Как и в случае с торговыми площадями, офисы чаще сдают в аренду.

Таблица 9

Ориентир

Цена за кв. м. в у.е

Центр (Стрелка-Робеспьера)

958

Взлетка

800

Северный

800

Предмостная площадь, Эпицентр, Цирк

750

Железнодорожный, Октябрьский р-он

600

Выводы по проведенному анализу рынка. Рынок купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости в г. Красноярске достаточно насыщен, но некоторые тенденции уже прослеживаются, поэтому применение сравнительного и доходного подходов в настоящей оценке возможно, к тому же их результаты наиболее надежны и достоверны.

Раздел 8. Описание процесса оценки

8.1 Основные термины и определения

Собственность. Принадлежность средств и продуктов производства определенным лицам - индивидам или коллективам - в определенных исторических условиях, отражающих конкретный тип отношений собственности. Право собственности как право конкретных субъектов на определенные объекты (имущество) сводится, как правило, к трем правомочиям: праву владения, праву пользования и праву распоряжения имуществом. Право владения - предоставляемая законом возможность фактического обладания вещью и удержания ее в собственном владении. Право пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойство и/или получения от него плодов и доходов. Право распоряжения имуществом - предоставленная собственнику возможность по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества. Эти правомочия тесно взаимосвязаны и лишь только в комплексе составляют юридическое содержание права собственности.


Подобные документы

  • Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.

    курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014

  • Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.

    отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016

  • Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.

    курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010

  • Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013

  • Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.

    курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012

  • Порядок и правила проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 01.01.2010 г. Операции, реализуемые в процессе оценки сравнительным и доходным методом. Оформление соответствующего отчета об оценке.

    курсовая работа [110,4 K], добавлен 12.02.2010

  • Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.

    курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.