Право собственности. В объективном смысле - совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность (присвоенность) материальных благ определенным лицам (физическим и юридическим), предусматривающих объем и содержание прав собственника в отношении принадлежащего ему имущества, способы и пределы осуществления этих прав.

В субъективном смысле - право конкретного лица (собственника) владеть, пользоваться и распоряжаться определенным имуществом (вещами, ценными бумагами, денежными знаками) в пределах, установленных законом. Права владения, пользования и распоряжения (правомочия собственника) составляют содержание права собственности как субъективного права.

Права владения и пользования могут принадлежать и не собственнику - на основании договора с собственником или в силу закона (например, на основе договоров аренды, хранения). В этих случаях владение и пользование ограничены волей собственника или законом. Таким образом, правомочия в полном объеме имеет только собственник. Однако в случаях, предусмотренных законом, его правомочия могут быть ограничены. Так, по решению компетентных органов на его имущество может быть наложен арест, и тогда он не вправе им распоряжаться.

Законодательством регулируется приобретение и прекращение права собственности.

Право собственности возникает на основе договоров купли-продажи, мены, дарения и др.; в порядке наследования и по другим основаниям.

Прекращение права собственности происходит при отчуждении имущества на основании договора (продажа, дарение и т.п.), в результате потребления имущества (например, продуктов питания), в случае его гибели, а также конфискации у лица, совершившего преступление, и т.д.

Недвижимые и движимые вещи. Деление вещей на недвижимые и движимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными, так и родовыми.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Земля. В экономике - производственный фактор, который, чтобы стать производительным, обычно должен соединяться с трудом (labour) и капиталом (capital). Земля, которая включает воздух, моря, полезные ископаемые и т.д., а также участки для строительства, обычно относится к тем производственным факторам, для создания которых не требуется затрат и которые имеются в определенном фиксированном наличии. Однако вложения в землю капитала (например, для ирригации) могут значительно изменить ее характеристики и стоимость.

В юриспруденции - часть поверхности земли, которая может быть собственностью, включая все находящиеся на ней или в ней здания, деревья, полезные ископаемые и т.п., а также включая воздушное пространство над данной территорией в пределах, разумных для того, чтобы ею полноценно пользоваться. В соответствии с законом квартира, расположенная на первом этаже, может быть отдельным участком земли, хотя она и не имеет непосредственного контакта с почвой, так же как и погреб может быть отдельным земельным имуществом (estate in land).

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 - ФЗ от 29 июля 1998 года под Рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

8.2 Процесс оценки

Методические основы и схема оценки

Методическое обеспечение работы базируется на классических принципах оценки обоснованной рыночной стоимости.

Схема оценки выбрана после изучения оценочной ситуации, ознакомления с объектами оценки, сбора и анализа исходных данных.

Схема оценки предусматривает два этапа:

на первом этапе определяется рыночная стоимость объекта с использованием трех подходов оценки: затратного, сравнительного и доходного.

на втором этапе производится согласование оценок, полученных различными способами, и определяется величина рыночной стоимости по каждому объекту.

Процесс оценки включает в себя следующие этапы:

v собеседование с собственником;

v изучение юридической, технической и бухгалтерской документации;

v исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;

v применение современных подходов к оценке объекта;

v согласование результатов, полученных с помощью различных подходов;

v подготовка отчета и заключения об оценке.

8.3 Обзор подходов к оценке

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

8.3.1 Затратный подход оценки

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению качества здания в обозримый период без существенных издержек.

Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно определить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Согласно Федеральным стандартам, Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затраты на воспроизводство объекта оценки - затраты на создание точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение объекта оценки затраты, необходимые для создания аналогичного объекта, с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценка износа.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной продажной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин вызывающих потерю стоимости, износ делится на три типа:

физический износ;

функциональный износ;

износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении, изнашивании, разрушении, гниении, коррозии, поломке конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный износ является потерей в стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, не соответствие техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы, и т.д. Функциональный износ может быть как устранимым, так и не устранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

8.3.2 Сравнительный подход

Данный подход основывается на предположении, что субъекты на рынке купли - продажи недвижимости действуют по принципу замещения, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках по сопоставимым объектам. Иначе говоря, благоразумный покупатель за выставленное на продажу объект недвижимости не заплатит больше, чем за аналогичный по качеству и полезности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым. Цены на аналогичные объекты корректируются с учетом параметров, по которым объект отличается друг от друга. На основе скорректированных цен определяется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Основные этапы процедуры оценки собственности с использованием метода сравнительного анализа продаж:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

8.3.3 Доходный подход

Доходный подход основан на принципе ожидания. Данный принцип основан на предположении, что типичный инвестор или покупатель, приобретает актив в ожидании получения будущих доходов или выгод.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости представлен двумя методами:

Метод капитализации дохода

Метод дисконтирования денежных потоков.

В основе того и другого методов лежит предпосылка, что величина стоимости недвижимости обусловлена возможностью получать с помощью этого объекта доходы в будущем

Основные этапы при определении стоимости объекта доходным подходом:

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов;

Определение действительного валового дохода путем вычета из потенциального валового дохода потерь производства оцененных на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому объекту;

Определение чистого операционного дохода путем вычета из потенциального валового дохода издержек по эксплуатации, определенных на основе анализа фактических издержек по содержанию и/или типичных издержках на данном рынке.

Чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации.

8.3.4 Итоговое заключение о стоимости объекта недвижимости

Заключительным элементом процесса является анализ полученных результатов и сведение их к единой стоимости объекта. Процесс сведения основан на присвоении коэффициентов значимости каждому из полученных результатов на основе выполненного анализа.

8.4 Исходные данные и источники информации

В исследовании использовались следующие источники информации:

Договор купли-продажи земельного участка (Купчая) от 28.11.2005 г.

Технический паспорт объекта ин. № 233:070 - 15774 от 20.07.2007 г.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НАN № 0067346 от 04.07.2006 г.;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НАN№ 0557784 от 18.01.2006 г.

Постановление главы Красноярского края № 4717 от 22.11.2004 г.

Акт приема-передачи от 05.12.2005 г.

Кадастровый план земельного участка № 23.3/05 - 2146 от 18.08.2007 г.

ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135 от 29 июля 1998 г.

Федеральные Стандарты оценки (ФСО №№ 1, 2, 3), утвержденные Приказами Министерством Экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. за №№ 254, 255, 256.

Гражданский кодекс РФ.

Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно- аналитический бюллетень «КО-ИНВЕСТ».

Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов / Утверждены Госстроем СССР № 28.

Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР. Постановление Совета министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.

Еженедельный журнал «Недвижимость и ремонт».

Раздел 9. Определение рыночной стоимости

9.1 Анализ и выбор используемых подходов и методов

Затратный подход. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

При реализации затратного подхода в данной оценке Оценщик использовал Метод сравнительной единицы. Метод основан на определение базовой стоимости аналога, взятого в качестве ориентира «типичного» объекта, информация по аналогам представлена в Сборниках укрупненной восстановительной стоимости. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта, например:

поправка на величину прочих и непредвиденных затрат в общей стоимости здания;

поправка, учитывающая уровень цен в строительстве в регионе;

поправка на несоответствие температурно-климатических условий, влияющих на затраты по ограждающим конструкциям и по системам отопления (климатические поправки);

объемно-планировочные поправки.

Для определения стоимости в рамках затратного подхода полученная сумма затрат на замещения объекта оценки уменьшается на накопленный износ.

Сравнительный подход. Подход к оценке, с точки зрения сравнения продаж, основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Анализ рынка коммерческой недвижимости, проведенный на основании информации, размещенной на Интернет - сайтах агентств недвижимости, а также опубликованной в Красноярском специализированном журнале по недвижимости «Недвижимость-Инфо», еженедельном журнале «Недвижимость Красноярья», газетах «Новая жилплощадь» и «Новые времена», выявил несколько объектов-аналогов, с сопоставимыми экономическими, материальными, техническими и другим характеристиками с объектом оценки, в силу чего метод сравнения продаж в данной оценке представляется достаточно надежным.

Доходный подход. Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Изменение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством метода дисконтированного денежного потока. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

В данном случае при расчете доходным подходом использовался метод капитализации дохода, т.к. предполагается, что объект недвижимости всегда возможно сдавать в аренду по среднерыночной ставке, что обеспечит стабильные и предсказуемые суммы доходов.

9.2 Определение стоимости объекта оценки

9.2.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости недвижимости:

1. определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2. определить полную стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3. определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести объект оценки до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4. определить величину накопленного износа;

5. определить стоимость воспроизводства или замещения улучшений;

6. к полученной величине стоимости воспроизводства или замещения улучшений добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

, где

- стоимость объекта оценки;

- стоимость земельного участка;

- стоимость нового строительства;

- износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости воспроизводства.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

9.2.2 Оценка стоимости земельного участка

На сегодняшний день можно выделить три наиболее распространенных и часто встречающихся права на земельные участки:

­ право аренды;

­ право собственности;

­ право постоянного (бессрочного) пользования.

Право аренды земли. Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды.

Право собственности. Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число коммерческих организаций.

Заказчик пользуется земельными участками, как на правах аренды, так и на правах бессрочного (постоянного) пользования. В тоже время, согласно законодательству, исключительным правом получения земельных участков в собственность или аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при наличии планировочной документации обладают юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постоянное (бессрочное) пользование. Согласно п. 2, статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», юридические лица, (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) обязаны переоформить предоставленное им право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса. Федеральным законом от 27.12.2005 г. №137-ФЗ срок переоформления продлен до 01.01.2010 г. Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р. Стоимость земельного участка определялась в данном отчете методом сравнения продаж.

9.2.3 Оценка стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж основывается на предпосылке, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Формирование выборки объектов-аналогов

Определения элементов сравнения.

Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

Определение корректировок по каждому из элементов.

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости права аренды по методу сравнения продаж была собрана информация предложений земельных участков в г.Краноярск, максимально схожих с оцениваемым. Местоположение объектов сравнения относительно земельного участка в составе Объекта оценки отражено на рисунке 3. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица 10 - Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Назначение объекта	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование	для содержания офисного здания	под коммерческое строительство	под строительство торгово-офисных объектов	под строительство торгово-офисных объектов
Право собственности на землю	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Площадь участка, кв.м.	1920	1700	940	1200
Условия рынка (время продажи/предложения)	01.03.2012г.	09.02.2012	22.01.2012	03.01.2012
Местоположение участка	Советский район, Северное шоссе, 17	Советский район, ул. 9 мая, 31	Советский район, Полигонная, 34/1	Советский район, ул. Пограничников, 3
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Подъездные пути	Твердое покрытие	Твердое покрытие	Твердое покрытие	Твердое покрытие
Наличие коммуникаций	на участке	на участке	на участке	на участке
Цена продажи всего участка, руб.		910 000	350 000	600 000
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.		536	372	500
Источник информации	Заказчик	www.Slando.ru	www.uchastok24.ru	www.knkras.ru

Таблица 11 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Параметры объектов	Объект оценки	Сопоставимые объекты-аналоги
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи/ предложения, руб.		910 000	350 000	600 000
Площадь земельного участка, м2	1 520	1700	940	1200
Цена, руб./м2		536	372	500
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка		1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		536	372	500
Вид права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка		1	1	1,00
Скорректированная стоимость, руб./м2		536	372	500
Совершенная сделка/ предложение		Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка		0,95	0,95	0,95
Скорректированная стоимость, руб./м2		509	353	475
Площадь, кв.м.	1 520	1700	940	1200
Корректировка		1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		509	353	475
Дата продажи/ предложения	01.05.2012	09.02.2012	22.01.2012	03.01.2012
Корректировка		1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		509	353	475
Местоположение	Советский район, Северное шоссе	Советский район, ул. 9 мая	Советский район, Полигонная	Советский район, ул. Пограничников
Корректировка		1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		509	353	475
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Корректировка		1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		509	353	475
Характер использования/ назначение	для содержания офисного здания	под коммерческое строительство	под строительство торгово-офисных объектов	под строительство торгово-офисных объектов
Корректировка		0,82	1,00	1,00
Скорректированная стоимость, руб./м2		417	353	475
Подъездные пути	Твердое покрытие	Твердое покрытие	Твердое покрытие	Твердое покрытие
Корректировка		1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		417	353	475
Инженерные коммуникации	на участке	на участке	на участке	на участке
Корректировка		1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		417	353	475
Среднее значение рыночной стоимости, руб./м2	415
Площадь земельного участка, м2	1920
Рыночная стоимость земельного участка, руб.	796 800

Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее.

Все цены даны без учета НДС (земельные участки НДС не облагаются).

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

- назначение объекта (характер использования). Производится путем расчета соотношения кадастровой стоимости земельного участка под административно-управленческими объектами и под объектами торговли. Местоположение объектов принято аналогичным местоположению оцениваемого объекта. Различие земельных участков только по параметру назначения.

Таблица 12 - Расчет корректировки, связанной с характером использования земельных участков

Показатель	Земли под административно-управленческими и общественными объектами	Земли под объектами торговли
Средневзвешенная величина, руб/кв.м	1633,3	1999,28
Значение коэффициента	1,00	0,82

Для объектов сравнения №1, (как для земельных участков, предназначенных под постройку коммерческих объектов) вводится поправка 8% (0,82).

- совершенная сделка/предложение. В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5% (0,95).

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка. Всем объектам сравнения был присуждены равные весовые коэффициенты, находилось среднее значение скорректированной рыночной стоимости 1 кв. м земли.

Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь участка, которая равна 1920 м2.

Таким образом, стоимость права собственности земельного участка под оцениваемым зданием, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, 17, определенная методом сравнения продаж, округленно составляет: 796 800 (семьсот девяносто шесть восемьсот) рублей.

9.2.4 Определение стоимости улучшения (здания)

Метод сравнительной единицы.

Расчет полной стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника «Общественные здания» выпущенного в 2005 году в целях оценки и сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Стоимость замещения определяется как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершенные строительством.

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №59 и составляет 1,334.

Таблица 13 - Данные для расчета восстановительной стоимости оцениваемого здания

Наименование объекта - аналога в сборниках УПВС	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Табл.	Единичная расценка в ценах 2005 года, руб. / м2	Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15 913,21	1

В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2005 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр.

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

ПВС=С₂₀₀₅*S*К_п*К_н*К_в*К_пз*К_ндс, где

ПВС - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб.;

С₂₀₀₅ - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату, руб./м²;

S - площадь оцениваемого объекта (588,8 м²);

К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (объекты идентичны, коэффициент 1);

К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки (1,334);

К_тер - территориальный коэффициент, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, автономным республикам (для Красноярского края = 0,48).

И_отр - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отрасли (Для народного хозяйства 1,62)

К_пп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (30%);

К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (18%).

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Пензенской области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Таким образом, полная стоимость воспроизводства здания в составе Объекта оценки составляет:

ПВС = 15913,21*588,8*1*1*1,334*0,48*1,62*1,30*1,18= 14 909 498 (руб.)

Отделочные работы. В среднем стоимость полноценного комплекса работ по ремонту и отделки зданий из легко возводимых конструкций обходится в 250 руб. / кв. м.

Расчет стоимости оцениваемого объекта с учетом внутренней отделки представлен в таблице 14.

Таблица 14

Стоимость нового строительства, руб. кв. м	14 909 498,00
Стоимость отделочных работ, руб./кв. м	250,00
Стоимость отделочных работ, руб.	375 000,00
Итого полная восстановительная стоимость, руб.	15 284 498,00

9.2.5 Оценка накопленного износа

Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий. С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие виды износа:

1. физический ();

2. функциональный ;

3. внешний .

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ (И), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС

Под физическим износом понимается постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа недвижимости:

v нормативный (для жилых зданий);

v стоимостный (стоимость затрат на воссоздание элементов объекта);

v метод срока жизни.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов.

Для определения физического износа оцениваемого объекта используется нормативный метод расчета на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53 - 86 (р).Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО - ИНВЕСТ.

Расчет физического износа

Физический износ (И_ф) - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

, где

И_ф - физический износ здания, %;

И_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (удельный вес элемента), %;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Таблица 15 - Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Физический износ здания, %
Фундаменты	2,35%	1%	0,02%
Каркас	1,56%	1%	0,02%
Стены наружные с отделкой	5,46%	1%	0,05%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	1%	0,04%
Перекрытия и покрытия	4,39%	1%	0,04%
Кровля	4,15%	1%	0,04%
Окна и двери	5,05%	3%	0,15%
Полы	15,25%	3%	0,46%
Отделка	14,62%	3%	0,44%
Прочие	2,93%	3%	0,09%
Спец. конструкции	7,11%	1%	0,07%
Инженерные системы	32,88%	3%	0,99%
	100,0%		2,41%

Ифиз = 1 - (1-Иуст)*(1-Инеуст), где

Иуст - физический износ устранимый (2,41%);

Инеуст - физический износ неустранимый (4,6%).

Ифиз = 1 - (1-0,0241)*(1-0,046) = 0,069 = 6,9 %

Метод укрупненной оценки физического износа. Суть метода укрупненной оценки физического износа заключается в ориентировочной оценке физического износа здания или сооружения при его осмотре Оценщиком. Шкала экспертных оценок, разработанная МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова представлена в таблице 15 далее по тексту.

Таблица 16 - Определение физического износа зданий и сооружений экспертным путем

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Характеристика технического состояния
0-9	Отличное	Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется
10-19	Очень хорошее	Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.
20-39	Хорошее	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразно произвести именно сейчас.
40-60	Удовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта
61-80	Неудовлетворительное	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов

При проведении осмотра недвижимого имущества, в результате которого техническое состояние здания было оценено как «хорошее», физический износ принят оценщиком на уровне 25%.

Значения физического износа определялось как среднее арифметическое величин физических износов, рассчитанных различными методами:

где

- величина физического износа, полученная нормативным методом расчета, %;

- величина физического износа, полученная методом укрупненной оценки,

= (6,9% + 30%)/2 = 18, 45%

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС

Признаками функционального износа является несоответствие объемно - планировочного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с текущим или предполагаемым использованием. Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Причинами могут служить: недостатки, требующие добавления элементов, недостатки, требующие замены или модернизации элементов и сверхулучшения.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно - планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаками являются: экономическая нецелесообразность устранения этих недостатков.

Оцениваемое здание построено недавно и строилось в соответствии с требованиями и задачами современного строительства и функционального назначения. На сегодняшний день объект функционально отвечает этим требованиям. По нашему мнению, признаков функционального износа при анализе не обнаружено.

ИЗНОС ВНЕШНЕГО ВОЗДЕЙСТВИЯ

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

капитализации потерь в арендной плате;

сравнительных продаж (парных продаж);

срока экономической жизни.

По нашему мнению, внешний износ не воздействует на оцениваемый объект в какой-либо значимой степени.

Отсюда, стоимость оцениваемого нежилого здания, определенная затратным подходом с учетом всего накопленного износа, составляет:

Применяя общую формулу затратного подхода, получаем рыночную стоимость Объекта оценки:

С _затр = ПВС - И + С _зем.уч. = где

- стоимость объекта оценки; С _зем.уч. - стоимость земельного участка. - износ.

Таблица 17

Параметры	Сумма, рублей
Полная восстановительная стоимость	15 284 498,00
Уменьшение на величину износа:
Физический износ	18,45% (2 819 990)
Функциональный износ	0
Износ внешнего воздействия	0
Стоимость земельного участка	796 800
Стоимость объекта оценки	13 261 308

Таким образом, стоимость оцениваемого нежилого здания, с учетом стоимости земельных участков, определенная затратным подходом, округленно составляет:

13 261 308

(Тринадцать миллионов двести шестьдесят один триста восемь) рублей

9.3 Оценка рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход - подход к оценке с точки зрения сравнения продаж, который основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщику использовал данные по ценам предложения (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан, с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все ее достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи и в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта». Следовательно, Оценщик гипотетически предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Красноярска проведен на основании информации, размещенной на Интернет - сайтах агентств недвижимости (www.651020.ru, www.gilcom.ru, www.arevera.ru, www.posad.ru и др.), опубликованной в Красноярском специализированном журнале по недвижимости «Недвижимость-Инфо», еженедельном журнале «Недвижимость Красноярья», газете «Новая жилплощадь», а также в ходе интервьюирования специалистов риэлтерских фирм Красноярска.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов

2. Определения элементов сравнения.

3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

4. Определение корректировок по каждому из элементов.

5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Обоснование выбора аналогов

При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки получено, что оцениваемый объект, а именно офисное здание будет иметь максимальную стоимость при использовании его в настоящем качестве.

В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов коммерческого назначения. Информация о характеристиках данных объектов получена из печатных изданий г. Пенза (Газеты «Из первых рук», Еженедельный журнал «Рынок недвижимости»), а также из сайтов объявлений и риэлтерских агентств в Интернете. В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после проверки достоверности информации оценщик остановился на шести объектах-аналогах.

В таблице ниже представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учетом НДС).

Таблица 18 - Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Параметры объектов	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Источник информации	Заказчик оценки	www.kras-gilcom.ru	www.kras-gilcom.ru	www.kras-gilcom.ru	www.kras-gilcom.ru	www.kras-gilcom.ru
Цена продажи/ предложения, руб.		80 000 000	9 500 000	25 000 000	16 000 000	15 000 000
Вид права на строение	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата продажи/ предложения	01.03.2012	19.02.2012	01.08.2012	26.01.2012	27.01.2012	26.02.2012
Общая площадь, кв. м	588,8	2700	332	500	450	450
Вид права на земельный участок	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Местоположение	Советский район, Северное шоссе	Советский район, ул. Пограничников	Советский район, ул. Быкова

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 

дипломная работа "Оценка стоимости объекта недвижимости" скачать

Подобные документы

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест

  Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
  
  курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Порядок и правила проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 01.01.2010 г. Операции, реализуемые в процессе оценки сравнительным и доходным методом. Оформление соответствующего отчета об оценке.
  
  курсовая работа [110,4 K], добавлен 12.02.2010
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

  Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
  
  курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012
  

• Экономика недвижимости

  Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
  
  курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Определение стоимости объекта недвижимости доходным и сравнительным подходом на основании стоимости обслуживания долга и остаточной платы за кредит. Расчет ежемесячного платежа. Определение ставки дисконтирования и текущей стоимости реверсии.
  
  методичка [104,1 K], добавлен 27.12.2011
  

Другие документы, подобные "Оценка стоимости объекта недвижимости"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам