Определение стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство культуры Российской Федерации

федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный университет кино и телевидения

Институт экономики и управления

Кафедра экономики кино и телевидения

Методические указания

по выполнению контрольной работы (реферата) для студентов, обучающихся по специальности 080502.65 "Экономика и управление на предприятии (СКС)" всех форм обучения

Санкт-Петербург

2010

1. Общие положения

После освоения соответствующих тем практических занятий студентам для самостоятельной работы выдается контрольной задание, которое выполняется в форме контрольной работы (реферата) и затем сдается для проверки и собеседования с преподавателем. Целью контрольной работы (реферата) является систематизация, закрепление теоретического материала и приобретение методических навыков самостоятельной работы при решении практических задач, которые могут возникнуть перед экономистами-менеджерами в их профессиональной деятельности в отношении объектов недвижимости. Контрольная работа состоит из двух частей: теоретической и расчетной.

Теоретическая часть контрольной работы представляет собой работу научно-исследовательского характера небольшого объема, позволяющую углубить и систематизировать теоретические знания студентов в более узких, специализированных сферах недвижимости согласно избранной теме исследования. Теоретическая часть базируются на изучении конкретных материалов: теоретических положений, правовой, нормативно-технической документации, статистических материалов, справочной и научной литературы.

Расчетная часть контрольной работы представляет собой сквозную расчетную задачу, направленную на закрепление и проверку имеемых практических навыков применения экономико-математических методов, составляющих формальный инструмент оценки соответствующих подходов к оценке недвижимости (доходного, сравнительного и затратного), и используемых для определения стоимости объектов недвижимости.

Каждый студент выполняет свой вариант контрольной работы (реферата) самостоятельно. Номер варианта определяется последними двумя цифрами в номере зачетной книжки студента (таблица 1.1.1).

Таблица 1.1.1

Последние две цифры в номере зачетной книжки	Номер варианта
01	1
…	…
30	30
…	…
75	75
…	…
99	99

2. Задания на контрольную работу

2.1 Перечень тем для выполнения теоретической части контрольной работы (реферата)

1. Виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ.

2. Понятие недвижимости в России и за рубежом (сравнительный анализ).

3. Недвижимость в социально-культурной сфере (сфере кино и телевидения).

4. Организация страхования недвижимости в России.

5. Организация страхования недвижимости за рубежом.

6. Купля-продажа объектов недвижимости.

7. Договор как правовая форма сделок с недвижимостью.

8. Дарение объектов недвижимости и его юридическое закрепление.

9. Переход объектов недвижимости по наследству.

10. Ипотечное кредитование как вид залогового кредитования.

11. Аренда объектов недвижимости и ее юридическое закрепление.

12. Земельные правоотношения.

13. Предприятие как имущественный комплекс (признаки, правовой режим и организация продажи).

14. Регистрация прав на недвижимое имущество РФ: особенности и содержание.

15. Формирование доходов и операционных расходов от использования объекта недвижимости.

16. Экономический и правовой оборот недвижимости и их особенности.

17. Ценообразование на рынке недвижимости.

18. Виды стоимости недвижимости и их использование в оценке.

19. Риски при финансировании сделок с недвижимостью

20. Определение стоимости инвестируемого в недвижимость капитала на основе капитализации дохода (прямая капитализация, капитализация по норме отдачи, ипотечно-инвестиционный анализ).

21. Основные принципы и этапы оценки недвижимости и их отражение в процессе оценки.

22. Отчет об оценке недвижимости: содержание и требования к отчету.

23. Условия и алгоритм продажи государственной недвижимости на аукционе.

24. Принципы и формы финансирования недвижимости.

25. Сравнительный подход к оценке недвижимости.

26. Общий анализ и тенденции развития рынка коммерческой недвижимости конкретного территории (регионального, местного).

27. Анализ развития риэлтерской и оценочной деятельности на рынке недвижимости.

28. Рынок жилой недвижимости (общий анализ и тенденции).

29. Риэлтерские фирмы: структура, функции, виды деятельности.

30. Девелоперские фирмы: структура, функции, виды деятельности.

31. Страхование недвижимости в России и за рубежом.

32. Доходный подход к оценке недвижимости.

33. Рынок недвижимости (общий анализ и тенденции).

34. Рынок промышленной недвижимости (общий анализ и тенденции).

35. Рынок офисной недвижимости (общий анализ и тенденции).

36. Рынок земли (общий анализ и тенденции).

37. Рынок общественной недвижимости (общий анализ и тенденции).

38. Рынок складской недвижимости (общий анализ и тенденции).

39. Рынок гостиничной недвижимости (общий анализ и тенденции).

40. Рынок загородного жилья (общий анализ и тенденции).

41. Международные стандарты оценки недвижимости.

42. Недвижимость как инвестиционный актив.

43. Становление оценочной деятельности в РФ.

44. Становление рынка недвижимости в России.

45. Недвижимость как объект гражданских прав.

46. Рыночные сделки с недвижимостью.

47. Методы оценки недвижимости. Достоинства и недостатки.

48. Недвижимость как разновидность имущества.

49. Инвестиционный анализ недвижимости (методы анализа и критерии эффективности как инвестиционного проекта).

50. Регистрация и учет объектов недвижимости.

51. Виды стоимости недвижимости. Экономические и социальные факторы на них воздействующие.

52. Налогообложение недвижимости в РФ.

53. Налогообложение недвижимости за рубежом.

54. Право собственности на недвижимость. Субъекты, объекты, виды и формы.

55. Место недвижимости в рыночной экономике.

56. Система рынков недвижимости как сфер инвестирования.

57. Приватизации и деприватизация недвижимости.

58. Формы и технологии приобретения и продаж жилых помещений.

59. Согласование частных результатов оценки.

60. Формы проведения аукционов с государственной недвижимостью.

61. Технология оценки объектов недвижимости.

62. Городское пространств и его зонирование.

63. Государственный кадастровый учет.

64. Развитие объектов недвижимости (девелопмент).

65. Управление недвижимостью.

66. Доверительное управление объектами коммерческой недвижимости.

67. Эксплуатация объектов недвижимости.

68. Профессиональные и иные участники рынка недвижимости.

69. Затратный подход к оценке недвижимости.

70. Земельный участок как основа недвижимости.

71. Накопительные и потребительские схемы финансирования жилья.

72. Паевые инвестиционные фонды недвижимости.

73. Ипотечное кредитование объектов недвижимости.

74. Правовые основы рынка недвижимости (законодательная основа).

75. Государственная политика в развитии рынка недвижимости.

76. Мировой рынок недвижимости.

77. Государственное регулирование рынка недвижимости.

78. Налоги на операции (сделки) с недвижимостью.

79. Перевод жилых помещений в нежилой фонд и наоборот.

80. Перепланировка и переустройство квартир.

81. Комбинированное финансирование сделок с недвижимостью (накопительные и потребительные схемы, долевое строительство).

82. Лизинг объектов недвижимости.

83. Наем и аренда в жилищной сфере.

84. Аренда и выкуп предприятия.

85. Экономический механизм аренды недвижимости (арендные ставки).

86. Частная собственность на землю (способы получения и прекращения).

87. Оценка зданий и помещений, методологические основы.

88. Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости.

89. Органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Санкт-Петербурге.

90. Залог и закладная на объекты недвижимости.

91. Традиционный ипотечно-инвестиционный анализ.

92. Портфель вложений в недвижимость.

93. Финансовая математика и ее роль в оценке недвижимости.

94. Физический и моральный износ недвижимости. Методы его компенсации.

95. Этапы жизненного цикла объектов недвижимости.

96. Реконструкция и капитальный ремонт объектов недвижимости. Содержание и экономическая эффективность.

97. Амортизация объектов недвижимости, ее экономическая сущность и способы.

98. Способы и методы оценки земли.

99. Объект недвижимости как правовой и экономический объект.

2.2 Задание на выполнение расчетной части контрольной работы (сквозной расчетной задачи)

2.2.1 Общие условия решения сквозной расчетной задачи

Определить стоимость объекта недвижимости - складского комплекса кинокомпании, 1975 года постройки, одноэтажного, высотой 6,5 м, группы капитальности II, имеющего парковку для автомобилей сотрудников и благоустроенную территорию, но не имеющего офисного помещения, с целью решения вопроса о приобретении данного объекта недвижимости, возможной сдачи в аренду сроком на 5 лет и дальнейшей перепродажи. Для приобретения объекта недвижимости инвестор предполагает получить в банке ипотечный кредит в размере 30 % от стоимости объекта недвижимости сроком на 15 лет по ставке в 10 % годовых с ежемесячной равномерной оплатой (аннуитетом) в конце месяца. Площадь складского помещения, цена приобретения, цена продажи и территориальный (климатический) коэффициент размещения объекта для различных вариантов решения задачи представлена в таблице 2.2.1.

Таблица 2.2.1

Вариант решения задачи	Площадь склада, м2	Площадь земельного участка, м2	Стоимость приобретения, тыс. руб.	Стоимость перепродажи, тыс. руб.	Территориальный (климатический пояс)
1	280	400	8 550	11 000	1
2	285	405	8 700	11 150	2
3	290	410	8 850	11 300	3
4	295	415	9 000	11 450	4
5	300	420	9 150	11 600	5
6	305	425	9 300	11 750	6
7	310	430	9 450	11 900	7
8	315	435	9 600	12 050	8
9	320	440	9 750	12 200	9
10	325	445	9 900	12 350	1
11	330	450	10 050	12 500	2
12	335	455	10 200	12 650	3
13	340	460	10 350	12 800	4
14	345	465	10 500	12 950	5
15	350	470	10 650	13 050	6
16	355	475	10 800	13 200	7
17	360	480	10 950	13 350	8
18	365	485	11 100	13 500	9
19	370	490	11 250	13 650	1
20	375	495	11 400	13 800	2
21	380	500	11 550	13 950	3
22	385	505	11 700	14 050	4
23	390	510	11 850	14 200	5
24	400	520	12 000	14 350	6
25	415	535	12 150	14 500	7
26	420	540	12 300	14 650	8
27	425	545	12 450	14 850	9
28	430	550	12 600	15 000	1
29	435	555	12 750	15 150	2
30	440	560	12 800	15 200	3
31	445	565	12 950	15 350	4
32	450	570	13 250	15 650	5
33	455	575	13 600	15 900	6
34	460	580	13 800	16 100	7
35	465	585	13 950	16 250	8
36	470	590	14 100	16 400	9
37	475	595	14 250	16 550	1
38	480	600	14 400	16 700	2
39	485	605	14 550	16 850	3
Вариант	Площадь склада, м2	Площадь земельного участка, м2	Стоимость приобретения, тыс. руб.	Стоимость перепродажи, тыс. руб.	Территориальный (климатический пояс)
40	490	610	14 700	17 000	4
41	495	615	14 850	17 150	5
42	500	620	15 000	17 300	6
43	505	625	15 150	17 450	7
44	510	630	15 300	17 600	8
45	515	635	15 450	17 750	9
46	520	640	15 600	17 950	1
47	525	645	15 750	18 050	2
48	530	650	15 900	18 200	3
49	535	655	16 050	18 350	4
50	540	660	16 200	18 500	5
51	545	665	16 350	18 650	6
52	550	670	16 500	18 800	7
53	555	675	16 650	18 950	8
54	560	680	16 800	19 050	9
55	565	685	16 950	20 100	1
56	570	690	17 100	20 250	2
57	575	695	17 250	20 300	3
58	580	700	17 400	20 450	4
59	585	705	17 550	20 600	5
60	590	710	17 700	20 750	6
61	595	715	17 850	20 900	7
62	600	720	18 000	21 050	8
63	605	725	18 150	21 200	9
64	610	730	18 300	21 350	1
65	615	735	18 450	21 500	2
66	620	740	18 600	21 750	3
67	625	745	18 750	21 900	4
68	630	750	18 900	22 050	5
69	635	755	19 050	22 200	6
70	640	760	19 200	22 350	7
71	645	765	19 350	22 500	8
72	650	770	19 500	22 650	9
73	655	775	19 650	22 800	1
74	660	780	19 800	22 950	2
75	665	785	19 950	23 050	3
76	670	790	20 100	23 200	4
77	675	795	20 250	23 350	5
78	680	800	20 400	23 500	6
79	685	805	20 550	23 650	7
80	690	810	20 700	23 800	8
81	695	815	20 850	23 950	9
82	700	820	21 000	24 100	1
83	705	825	21 150	24 250	2
84	710	830	21 300	24 400	3
Вариант	Площадь склада, м2	Площадь земельного участка, м2	Стоимость приобретения, тыс. руб.	Стоимость перепродажи, тыс. руб.	Территориальный (климатический пояс)
85	715	835	21 450	24 550	4
86	720	840	21 600	24 700	5
87	725	845	21 750	24 850	6
88	730	850	21 900	25 000	7
89	735	855	22 050	25 150	8
90	740	860	22 200	25 300	9
91	745	865	22 350	25 450	1
92	750	870	14 250	16 550	2
93	755	875	14 400	16 700	3
94	760	880	14 550	16 850	4
95	765	885	14 700	17 000	5
96	770	890	14 850	17 150	6
97	775	895	15 000	17 300	7
98	780	900	15 150	17 450	8
99	785	905	15 300	17 600	9

2.2.2 Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1.) доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост арендной платы составляет 10 %, а рост стоимости недвижимости за прогнозный период (10 лет) для данного вида недвижимости составит 65 %.

По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплексов) в первом году прогнозного периода, составляет 320 руб. за 1 м2 в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 5 % от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 3 %, в третьем году - до 1 %, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 3 % от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и поэтому расходы на управление (комиссионные) составляют 5 % от действительного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам такого вида составляют в среднем 10 % от ДВД.

Безрисковая ставка определяется как ставка рефинансирования Центрального банка, которая, в настоящее время, составляет 7,5 %. Однако при решении задачи ставка рефинансирования выбирается студентом исходя из действующей на момент решения задачи ставки рефинансирования. Согласно экспертным данным риски вложения в данный вид недвижимости имеют следующую степень (таблица 2.2.2).

Таблица 2.2.2

Вид и наименование риска	Степень риска, баллы
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость)		1
2. Ликвидности								1
3. Неполучение арендных платежей							1
4. Неэффективный менеджмент						1
5. Криминогенные факторы				1
6. Финансовые проверки									1
7. Неправильное оформление аренды							1

После приобретения недвижимости капитальные вложения в здание предполагаются в размере 20 % ежегодно.

2.2.3 Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1) сравнительным подходом. Анализ местного рынка складских помещений позволил выявить объекты-аналоги, т.е. объекты аналогичные оцениваемому объекту, характеристики которых по вариантам решения задачи отражены в таблице 2.2.3.

Оцениваемый объект и объекты-аналоги 2, 3 и 4 находятся в районе Б, а объект-аналог 1 в районе А. В районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5 % меньше (объекты продаются дешевле).

2.2.4 Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.3) затратным подходом. Согласно сборнику УПВС № 1 (укрупненных показателей восстановительной стоимости) зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, восстановительная стоимость 1 м3 здания данного типа (материального склада) и удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах составляют следующие значения (таблицы 2.2.4 и 2.2.5).

Таблица 2.2.4 Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. (для группы капитальности II)

Территориальный пояс	Объем зданий в м3
	до 1000	до 5000	до 10 000	свыше 10 000
	а	б	в	г
1	21,0	15,4	12,6	7,4
2	22,1	16,2	13,3	7,7
3	23,1	16,9	13,9	8,1
4	24,2	17,7	14,5	8,5
5	26,3	19,3	15,8	9,2
6	37,8	27,8	22,8	13,2
7	42,0	30,9	25,3	14,7
8	44,1	32,4	26,5	15,4
9	56,8	41,7	34,1	19,8

Таблица 2.2.5 Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах (к таблице 2.2.4)

Конструктивные элементы	а	б	в	г
1. Фундаменты	35	28	25	22
2. Стены, перегородки и колонны	16	15	14	13
3. Перекрытия и покрытия	13	16	18	20
4. Кровли	3	4	5	6
5. Полы	20	23	24	24
6. Проемы	3	4	4	6
7. Отделочные работы	2	2	2	1
8. Внутренние сантехнические и электротехнические работы	7	7	7	7
9. Прочие работы	1	1	1	1
Итого	100	100	100	100

Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1969 - 1984 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К69-84 = 1,19.

Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1984 по 2010 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К84-010 = 69,74.

По результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов, схожих с оцениваемым, косвенные издержки включают затраты на приобретение мощностей и составляют 5 % от восстановительной стоимости, а также затраты на устройство инженерных сетей, которые составляют 15 % от восстановительной стоимости. Соответственно в целом, косвенные затраты составляют 20 % от восстановительной стоимости. Значения норматива прибыли предпринимателя в строительстве составляют диапазон от 10 до 30 %. По результатам анализа норматив прибыли предпринимателя принимается в 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость в настоящее время составляет 18 %.

Величины износа определены экспертным путем в процентах для каждого элемента объекта оценки при его обследовании (таблица 2.2.6).

Таблица 2.2.6

Наименование элементов здания	Износ конструктивного элемента объекта
1. Фундаменты	40
2. Стены, перегородки	30
3. Перекрытия	20
4. Крыши	30
5. Полы	40
6. Проемы	20
7. Отделочные работы	20
8. Санитарно-технические и электротехнические сети	40
9. Прочее	30

Здание складского комплекса 1976 года постройки, и в настоящее время не отвечает современным требованиям, предъявляемым к данным объектам недвижимости. Соответственно, для данного здания необходимо провести следующие модернизационные мероприятия:

1. Модернизировать систему вентиляции.

2. Установить охранную систему видеонаблюдения.

3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения.

4. Оборудовать офисное помещение.

Затраты на добавление необходимых элементов на момент оценки (стоимость замещения) составляют следующие значения (таблица 2.2.7).

Таблица 2.2.7

Вариант	Затраты, тыс. руб.
	Мероприятие 1	Мероприятие 2	Мероприятие 3	Мероприятие 4
1	211	100	515	202
2	212	101	516	203
3	213	102	517	204
4	214	103	518	205
5	215	104	519	206
6	216	105	520	207
7	217	106	521	208
8	218	107	522	209
Вариант	Затраты, тыс. руб.
	Мероприятие 1	Мероприятие 2	Мероприятие 3	Мероприятие 4
9	219	108	523	210
10	220	109	524	211
11	221	110	525	212
12	222	111	526	213
13	223	112	527	214
14	224	113	528	215
15	225	114	529	216
16	226	115	530	217
17	227	116	531	218
18	228	117	532	219
19	229	118	533	220
20	230	119	534	221
21	231	120	535	222
22	232	121	536	223
23	233	122	537	224
24	234	123	538	225
25	235	124	539	226
26	236	125	540	227
27	237	126	541	228
28	238	127	542	229
29	239	128	543	230
30	240	129	544	231
31	241	130	545	232
32	242	131	546	233
33	243	132	547	234
34	244	133	548	235
35	245	134	549	236
36	246	135	550	237
37	247	136	551	238
38	248	137	552	239
39	249	138	553	240
40	250	139	554	241
41	251	140	555	242
42	252	141	556	243
43	253	142	557	244
44	254	143	558	245
45	255	144	559	246
46	256	145	560	247
47	257	146	561	248
48	258	147	562	249
49	259	148	563	250
50	260	149	564	251
51	261	150	565	252
52	262	151	566	253
53	263	152	567	254
54	264	153	568	255
Вариант	Затраты, тыс. руб.
	Мероприятие 1	Мероприятие 2	Мероприятие 3	Мероприятие 4
55	265	154	569	256
56	266	155	570	257
57	267	156	571	258
58	268	157	572	259
59	269	158	573	260
60	270	159	574	261
61	271	160	575	262
62	272	161	576	263
63	273	162	577	264
64	274	163	578	265
65	275	164	579	266
66	276	165	580	267
67	277	166	581	268
68	278	167	582	269
69	279	166	583	270
70	280	168	584	271
71	281	169	585	272
72	282	170	586	273
73	283	171	587	274
74	284	172	588	275
75	285	173	589	276
76	286	174	590	277
77	287	175	591	278
78	288	176	592	279
79	289	177	594	280
80	290	178	595	281
81	291	179	596	282
82	292	180	597	283
83	293	181	598	284
84	294	182	599	285
85	295	183	600	286
86	296	184	601	287
87	297	185	602	288
88	298	186	603	289
89	299	187	604	290
90	300	188	605	291
91	301	189	606	292
92	302	190	607	293
93	303	191	608	294
94	304	192	609	295
95	305	193	610	296
96	306	194	611	297
97	307	195	612	298
98	308	196	613	299
99	309	197	614	300

Затраты на добавление необходимых элементов при строительстве здания (стоимость восстановления) составляют следующие значения (таблица 2.2.8).

Таблица 2.2.8

Вариант	Затраты, тыс. руб.
	Мероприятие 1	Мероприятие 2	Мероприятие 3	Мероприятие 4
1	190	90	490	185
2	191	91	491	186
3	192	92	492	187
4	193	93	493	188
5	194	94	494	189
6	195	95	495	190
7	196	96	496	191
8	197	97	497	192
9	198	98	498	193
10	199	99	499	194
11	200	100	500	195
12	201	101	501	196
13	202	102	502	197
14	203	103	503	198
15	204	104	504	199
16	205	105	505	200
17	206	106	506	201
18	207	107	507	202
19	208	108	508	203
20	209	109	509	204
21	210	110	510	205
22	211	111	511	206
23	212	112	512	207
24	213	113	513	208
25	214	114	514	209
26	215	115	515	210
27	216	116	516	211
28	217	117	517	212
29	218	118	518	213
30	219	119	519	214
31	220	120	520	215
32	221	121	521	216
33	222	122	522	217
34	223	123	523	218
35	224	124	524	219
36	225	125	525	220
37	226	126	526	221
38	227	127	527	222
39	228	128	528	223
40	229	129	529	224
41	230	130	530	225
42	231	131	531	226
43	232	132	532	227
44	233	133	533	228
Вариант	Затраты, тыс. руб.
	Мероприятие 1	Мероприятие 2	Мероприятие 3	Мероприятие 4
45	234	134	534	229
46	235	135	535	230
47	236	136	536	231
48	237	137	537	232
49	238	138	538	233
50	239	139	539	234
51	240	140	540	235
52	241	141	541	236
53	242	142	542	237
54	243	143	543	238
55	244	144	544	239
56	245	145	545	240
57	246	146	546	241
58	247	147	547	242
59	248	158	548	243
60	249	149	549	244
61	250	160	550	245
62	251	151	551	246
63	252	152	552	247
64	253	153	553	248
65	254	154	554	249
66	255	155	555	250
67	256	156	556	251
68	257	157	557	252
69	258	158	558	253
70	259	159	559	254
71	260	151	560	255
72	261	160	561	256
73	262	161	562	257
74	263	162	563	258
75	264	163	564	259
76	265	164	565	260
77	266	165	566	261
78	267	166	567	262
79	268	167	568	263
80	269	168	569	264
81	270	169	570	265
82	271	170	571	266
83	272	171	572	267
84	273	172	573	268
85	274	173	574	269
86	275	174	575	270
87	276	175	576	271
88	277	176	577	272
89	278	177	578	273
90	279	178	579	274
Вариант	Затраты, тыс. руб.
	Мероприятие 1	Мероприятие 2	Мероприятие 3	Мероприятие 4
91	280	179	580	275
92	281	180	581	276
93	282	181	582	277
94	283	182	583	278
95	284	183	584	279
96	285	184	585	280
97	286	185	586	281
98	287	186	587	282
99	288	187	588	283

Данный объект недвижимости находится в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса. Соответственно, имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость объекта.

Анализ рынка недвижимости показал, что рыночная стоимость земельного участка по данными видами объектов недвижимости в районе нахождения объекта составляет 3 700 руб. / м2.

2.2.5 Условия сквозной расчетной задачи в части согласования частных результатов оценки доходным, сравнительным и затратным способами (определение согласованной (окончательной) стоимости объекта недвижимости)

Согласовать окончательную стоимость складского комплекса Сн по частным результатам оценки стоимости данного объекта недвижимости доходным, сравнительным и затратным способами (по результатам расчетов, осуществленных по пунктам 2.2.2, 2.2.3 и 2.2.4). Методом МАИ сравнительному подходу экспертами присваивается наибольший вес - 50 %. Это связано с тем, что местный рынок складской недвижимости развит, имеется достаточное количество информации о предложении и рыночных сделках (купли-продажи, аренды) складов, аналогичных оцениваемому, и достоверность использованной информации достаточно высока. Поскольку объект оценки находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить доход, т.е. должен использоваться в коммерческих целях, то доходному подходу присваивается вес в 35 %. Затратному подходу присваивается наименьший вес - 15 %, поскольку на строительство данного вида объекта недвижимости требуется относительно много времени, и, кроме того, район местоположения застроен достаточно плотно, что существенно затрудняет инвестиционные возможности его освоения подобным образом.

3. Методические рекомендации по выполнению контрольной работы

3.1 Методические рекомендации по выполнению теоретической части контрольной работы

Приступая к выполнению теоретической части контрольной работы, студент должен иметь четкое представление относительно ее вида, структуры, содержания и оформления, поскольку теоретическая часть контрольной работы должна представлять собой законченную разработку, все части которой логически взаимосвязаны. Преподаватель при ее проверке оценивает не только содержание, но и ее оформление. Оформляется текстуальная часть теоретической части контрольной работы согласно общим требованиям к текстовым документам (ГОСТ 2.105-95) и правилам оформления отчетов по НИР (ГОСТ 7.32-2001).

Обязательным требованием к выполнению теоретической части контрольной работы, имеющей научно-исследовательский характер, является использование научного, а не популярного (разговорного, литературного) стиля изложения. Недопустимо механическое переписывание учебников и других источников. Работу следует выполнять самостоятельно. В противном случае она не будет допущена к защите.

Подготовка к выполнению теоретической части контрольной работы включает в себя ряд этапов:

- изучение материалов, изложенных в настоящих методических указаниях;

- ознакомление с тематикой теоретической части контрольной работы;

- выбор темы из перечня тем или формулирование инициативной темы;

- подбор литературы по теме теоретической части контрольной работы.

Выбор темы теоретической части контрольной работы производится дипломником самостоятельно на основании имеющейся тематики (см. пункт 4.1). Перечень тем является примерным, и студент может предложить свою тему, обосновав и согласовав целесообразность ее разработки с преподавателем. В процессе работы над теоретической частью контрольной работы ее тема может быть уточнена или изменена по согласованию с преподавателем.

Написанию теоретической части контрольной работы должен предшествовать подбор и глубокое изучение литературы, а так же нормативно-правовых актов и научных публикаций по выбранной теме. Подбор и изучение литературы позволяет установить необходимый для исследования вопроса конкретный перечень источников, помогает глубже уяснить тему теоретической части контрольной работы. Подбор литературы к работе осуществляется на основе литературы, рекомендуемой по дисциплине «Экономика недвижимости», перечень которой отражен в учебной программе данной дисциплины, а также самостоятельно с помощью руководителя. Студент должен уметь пользоваться каталогами библиотечного фонда, электронными информационно-правовыми системами. Подбор литературы может включать несколько этапов:

- просмотр библиотечных каталогов. Книги и статьи следует подбирать с использованием систематических указателей литературы, находящейся в библиотеке ВУЗа или города. При изучении периодических изданий в целях ускорения поиска необходимого номера лучше всего использовать последний в году номер журнала, где помещается указатель статей, опубликованных за год;

- ознакомление со справочной литературой (энциклопедиями, словарями, справочниками и т.д.), в которых после отдельных коротких статей помещаются небольшие перечни литературы;

- ознакомление в отобранных источниках прикнижных списков литературы и литературы, указанной в сносках;

- просмотр библиографических указателей и других периодических библиографических изданий, аннотированных фундаментальными библиотеками, а также учетно-регистрационых изданий, наиболее полно, точно и достоверно освещающих все аспекты интересующей проблемы.

Осуществлять подбор источников и знакомиться с их содержанием целесообразно в следующей последовательности: нормативные документы (вначале законы, затем подзаконные акты), научные издания (первоначально книги, затем периодические издания), статистические данные. При подборе нормативно-правовых актов целесообразно использовать возможности компьютерных справочно-информационных систем, таких как «Консультант плюс», «Кодекс» и др. Их использование облегчает тематический поиск документов, а также позволяет быстро найти документ при наличии информации об органе, принявшем документ, дате принятия, номере документа и его примерном названии. Кроме того, документы в данных электронных системах содержат комментарии и отсылки к другим нормативным актам. При знакомстве с источниками в периодической печати (статьями) вначале целесообразно изучить самые свежие публикации, затем - прошлогодние, потом - двухгодичной давности и т.д.

Сформированный справочно-библиографический аппарат позволяет судить об обоснованности выдвигаемых автором положений трудами других авторов. Следует просмотреть весь список литературы, приводимый в конце издания, а также библиографические ссылки в тексте. Изучив список литературы, можно получить информацию о проведенных в источнике исследованиях. Иллюстративный материал источника позволяет в кратчайший срок уяснить основные положения по исследуемым проблемам.

Текстовая часть теоретической части контрольной работы должна быть выполнена в объеме, составляющем 10-12 страниц машинописного текста, т.е. набранного на машинке или на компьютере (с использованием MS WORD, MS EXCEL); 14 шрифтом, через интервал 1,0 (пт) и включать следующие содержательные составные части:

- титульный лист;

- содержание;

- введение;

- разделы;

- заключение,

- список использованной литературы,

- приложение(я).

Титульный лист является первым листом пояснительной записки. Образец титульного листа представлен в приложении А.

В содержании отражается наименование всех разделов и параграфов, (если они имеют наименование), заключение, перечень использованной литературы и приложений с указанием номеров страниц, с которых начинаются эти элементы.

Во введении обосновывается актуальность для исследования выбранной темы теоретической части, определяются цель, задачи исследования, подлежащие решению в процессе написания теоретической части контрольной работы, формулируются объект и предмет исследования. Рекомендуемый объем - не более одной страницы машинописного (набранного на компьютере) текста.

Актуальность темы. Обосновывается значимость выбранной темы теоретической части контрольной работы для экономики недвижимости в сложившейся экономической конъюнктуре (экономических условиях). Рекомендуемый объем актуальности темы - 2-3 абзаца.

Цель исследования. Должна отражать основной его результат. Цель исследования обычно выражается темой исследования, исходя из объекта и предмета исследования. Например, если темой теоретической части контрольной работы является «Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости», то цель исследования - рассмотреть порядок, условия и нормативно-правовую базу государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости.

Задачи исследования. Для достижения поставленной цели необходимо решить определенные задачи исследования, которые должны быть логически взаимосвязаны. Состав задач должен быть подчинен достижению цели и достаточен в том смысле, что результаты их решений в совокупности будут соответствовать поставленной цели исследования. Формулировка задач осуществляется на основе содержания теоретической части контрольной работы. При этом используются такие ключевые слова, как: исследовать факторы; изучить этапы (основные методы, тенденции, технологии); провести анализ и выявить специфику (сущность, источники) проблемы; показать; разработать; обосновать варианты (показатели, мероприятия, структуру, методику, понятийный или методический аппарат, практические или методические рекомендации, концепцию и т.д.); провести оценку; уточнить и систематизировать основные функции; сформулировать понятийный или методический аппарат; сформулировать определение и обосновать его содержательные элементы и т.д.

Например, если первый раздел теоретической части контрольной работы «Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости» называется «Определение и порядок государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости», то соответствующая ему задача на исследование - сформулировать понятие «государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости» и определить порядок их осуществления. Если же второй раздел теоретической части контрольной работы называется «Условия технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости», то соответствующая ему задача - выявить условия технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости. Если третий раздел теоретической части контрольной работы имеет название «Нормативно-правовая база государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости», то соответствующая ему задача на исследование - провести анализ и систематизировать нормативно-правовую базу государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости.

Объект исследования. В общем случае, объект исследования - это то, что исследуется, т.е. область (сфера) конкретного практического приложения осуществленных исследований. В нашем примере объектом исследования выступает государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости.

Предмет исследования. Предмет исследования - это та сторона (свойство) объекта, на которую направлено исследование. В качестве предмета исследования может выступать: процесс; вид управленческой деятельности; метод; экономические отношения; методологические и методические проблемы управления; сама система управления; организационно-экономический механизм управления; организационная структура управления и пр. Так, для предыдущего примера, предметом исследования является порядок, условия и нормативно-правовая база государственного технического учет и технической инвентаризации объектов недвижимости.

Основная часть теоретической части контрольной работы должна содержать данные, отражающие существо и основные результаты выполненных исследований. В зависимости от особенностей выполненного исследования, основную часть излагают в виде текста, таблицы, сочетания иллюстраций и таблиц или сочетания текста, иллюстраций и таблиц. Материал основной части делится на разделы и параграфы. Количество разделов не боле двух - трех. В свою очередь, каждый параграф может включать пункты, количеством также не менее 2-х, и не более 3-х.

В заключении приводятся основные результаты исследования, оценивается степень полноты решения поставленных задач. Формулируются важнейшие выводы и предложения. Раскрываются перспективы дальнейших исследований данного направления. Заключение по объему должно укладываться в 0,5 - 1 страницу.

В перечень использованной литературы включаются все источники, использованные при выполнении теоретической части контрольной работы, в том числе и те, на которые имеются ссылки в тексте. Перечень использованной литературы должен составляться в алфавитном порядке, начиная с заглавной буквы фамилии автора книги, журнальной статьи, картографического издания и т.д. Перечень начинается с нормативных документов (вначале законы, затем подзаконные акты), затем научные издания (первоначально книги, затем периодические издания), далее - статистические данные, затем отечественные интернет-источники и заканчивается перечень использованной литературы зарубежными источниками (включая интернет-источники), текстуальное оформление которых осуществлено на иностранных языках. Этот способ формирования перечня использованной литературы является обязательным при написании теоретической части контрольной работы. Примеры описания использованных литературных источников представлены в приложении Б При составлении списка необходимо иметь в виду следующее:

- нумерация источников производится арабскими цифрами;

- название книги или статьи пишут с прописной (заглавной) буквы и в конце ставят точку;

- места издания Москва и Санкт-Петербург пишут сокращенно, остальные - полностью и в конце ставят запятую;

- год издания указывают после запятой без слова «год» или сокращения «г»;

Приложения включают материал, дополняющий основной текст. Приложениями могут быть, например, графический материал, таблицы большого формата, расчеты, описания аппаратуры и приборов, описания алгоритмов и программ задач, решаемых на ЭВМ, распечатки этих программ и инструкций по пользованию ими, а также иной вспомогательный материал, например, допускается в качестве приложения использовать самостоятельно выпущенные конструкторские документы (габаритные чертежи, схемы и др.).

Приложения должны иметь общую с остальной частью документа сквозную нумерацию страниц. В тексте основной части на все приложения должны быть даны ссылки. Приложения располагают в порядке ссылок на них в тексте. Согласно правилам оформления отчетов по научно-исследовательским работам (ГОСТ 7.32-2001) в работах научно-исследовательского характера каждое приложение начинается с новой страницы с указанием наверху посередине страницы слова «Приложение» и его обозначения условными буквами русского алфавита, начиная с А, за исключением букв Ё, З, Й, О, Ч, Ь, Ы, Ъ. После слов «Приложение» следует буква, обозначающая его последовательность. Допускается обозначение приложений буквами латинского языка за исключением букв I и O. В случае полного использования букв русского и латинского алфавитов допускается обозначать приложения арабскими цифрами. Если в теоретической части контрольной работы одно приложение, то оно обозначается как «Приложение А».

Каждое приложение должно тематический заголовок, который записывают симметрично относительно текста с прописной буквы отдельной строкой. Текст каждого приложения, при необходимости, может быть также разделен на разделы и подразделы. Перед номером ставится обозначение этого приложения.

При выполнении теоретической части в ее тексте должны применяться научно-технические термины, обозначения и определения, установленные стандартами, а при их отсутствии - общепринятые в научно-технической литературе. Сокращения слов в тексте и подписях под иллюстрациями не допускаются. Исключения составляют сокращения слов, установленные правилами русской орфографии и пунктуации, такие как: руб., ед., т.д., т.п., др., пр., г. (год, город) и др.

При первом упоминании в тексте иностранных фирм, учреждений, организаций, названий изделий, собственных имен и т.п. названия пишут как в русской транскрипции, так и на языке оригинала (в скобках). Аббревиатуры типа ГОСТ, ЗИП следует употреблять без наращиваний (ГОСТ, а не ГОСТа). Не следует допускать выражений: текущего года, прошлого года, сего года. Годы следует указывать цифрами, а при определении времени суток - исходить из 24-часового исчисления.

В ходе написания работы свои мысли автор формулирует в предложениях посредством построения слов и словосочетаний, в основе которого необходимо использовать ряд правил. Так, для описания действий в основном употребляется изъявительное наклонение глагола (например, «рассмотрим»), редко - сослагательное наклонение (например, «рассмотрели бы») и почти совсем не употребляется повелительное наклонение (например, «рассмотрите»). В одном словосочетании не следует употреблять несколько существительных и не ставить рядом более двух существительных. Например, нецелесообразно употребление следующей конструкции словосочетаний: «особенности динамики показателей оценки...».

При изложении требований, обязательных к исполнению, в предложениях применяются следующие слова и словосочетания: «должен», «следует», «необходимо», «требуется, чтобы», «разрешается только», «не допускается», «запрещается», «не следует». При изложении других (необязательных) положений применяются следующие слова и словосочетания - «могут быть», «как правило», «целесообразно», «при необходимости», «может быть», «в случае» и т.д.

Для выражения логических связей между словами и словосочетаниями используются указательные местоимения, прилагательные и причастия («данные», «этот», «эти» «такой», «названные», «указанные» и др.). Например: «Эти данные служат достаточным основанием для вывода...». Однако местоимения «что-то», «кое-что», «что-нибудь» в силу неопределенности их значения в тексте работ не используются.

Для текста, требующего аргументации и выявления причинно-следственных отношений, характерны сложные предложения различных видов. Поэтому следует использовать составные союзы: «благодаря тому, что», «между тем, как», «так как», «вместо того, чтобы», «ввиду того, что», «оттого, что», «вследствие того, что», «после того, как», «в то время, как» и др.; употреблять предлоги «в течение», «в соответствие с», «в результате», «в отличие от», «наряду с», «в связи с» и др.

Кроме того, важнейшим средством выражения логических связей в тексте теоретической части контрольной работы являются элементы, указывающие, во-первых, последовательность развития мысли («вначале», «прежде всего», «затем», «во-первых», «во-вторых», «значит», «итак» и др.); во-вторых, противоречивые отношения («однако», «между тем», «в то время как», «тем не менее» и др.); в-третьих, причинно-следственные отношения («следовательно», «поэтому», «благодаря этому», «сообразно с этим», «вследствие этого», «кроме того», «к тому же» и др.); в-четвертых, переход от одной мысли к другой («прежде чем перейти к...», «обратимся к...», «рассмотрим», «остановимся на...», «необходимо рассмотреть» и др.); в-пятых, отражающие итог, вывод («итак», «таким образом», «значит», «в заключение отметим», «все сказанное позволяет сделать вывод...», «подведя итог, следует сказать...» и др.).

Слова «действительно» или «в самом деле» указывают, что следующий за ними текст предназначен служить доказательством, слова «с другой стороны», «напротив» и «впрочем» готовят к восприятию противопоставления, «ибо» - объяснения. Данные и подобные им слова являются указателями, которые предупреждают о поворотах мысли студента, выполняющего исследование. Однако использование таких слов не украшает текст, поэтому злоупотреблять ими не стоит.

В современных работах научно-исследовательского характера при высказывании студентом своего личного мнения по какой-либо проблеме стало правилом, когда он выступает во множественном числе и вместо «я» употребляет «мы», считая, что выражение формального коллектива придает больший объективизм изложению. Целесообразно в работе следовать данному правилу. Однако частого употребления местоимения «мы» тоже быть не должно. Поэтому можно использовать конструкции, исключающие употребление этого местоимения, например: «вначале производят отбор факторов для анализа (а не «мы производим отбор факторов для анализа…), или «автор полагает...», или «рассмотрен комплексный подход к оценке недвижимости...».

Объективность изложения - основная черта исследовательской работы. Отсюда возникает необходимость использования в тексте вводных слов и словосочетаний, указывающих на степень достоверности сообщения, таких как «конечно», «разумеется», «действительно» (вполне достоверный), «видимо», «надо полагать» (как предполагаемый), «возможно», «вероятно» (как возможный). Обязательным условием объективности изложения материала является указание на то, каков источник сообщения. В тексте это следует реализовывать посредством использования специальных вводных слов и словосочетаний («по сообщению», «по сведениям», «по мнению», «по данным», «по нашему мнению» и др.). При использовании нормативно-правового материала (законов, постановлений Правительства, актов министерств и т.д.) необходимо давать точные ссылки на соответствующие акты. При этом следует использовать первоисточник, а не воспроизводить акты из текста учебной литературы.

Завершив написание текста, следует прочитать текст целиком и оценить его на предмет соответствия составных частей друг другу. Сделать это целесообразно не сразу, а по прошествии некоторого времени (может быть, нескольких дней) после окончания написания. Если такой возможности нет, то можно отложить данную работу на несколько часов, а затем - вернуться к ней снова. Необходимо обратить внимание на соответствие указанной информационной базы исследования фактически используемому материалу.

3.2 Методические рекомендации по выполнению расчетной части контрольной работы (сквозной расчетной задачи)

3.2.1 Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Поскольку доход от сдачи в аренду является не стабильным по годам прогнозного периода, то для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом выбирается метод дисконтированных денежных потоков с применением техники ДДП-анализа. Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием техники ДДП-анализа рассмотрим на условном примере при следующих исходных данных (таблица 3.2.1).

Таблица 3.2.1

Расчетные показатели	Значение показателя (условный пример)
1. Площадь оцениваемого помещения, м2	500
2. Доля неиспользуемой площади, %
- для первого года	15
- для второго года	20
- в последующие годы - полная загрузка	0
3. Ставка аренды за месяц в первый год прогнозного периода, тыс. руб./ м2	300
4. Рост арендной платы в год, %	12
5. Доля потерь при сборе платежей, ежегодно, %	3
6. Расходы на управление, % в год от ДВД	5
7. Прочие операционные расходы, % в год от ДВД	10
8. Капитальные вложения, % в год от ЧОД	15
9. Стоимость приобретения объекта, тыс. руб.	15 650
10. Стоимость перепродажи объекта, тыс. руб.	17 800
11. Ипотечный кредит, % от стоимости приобретения	35
12. Ставка банковского процента по ипотечному кредиту, %	12
13. Премия за риск вложения в недвижимость, %	6
14. Премия за риск ликвидности, %	6
15. Премия за риск инвестиционного менеджмента, %	5

Расчет производится в следующей последовательности.

1. Определяем ДВД и ЧОД от использования объекта недвижимости в прогнозном периоде. Исходные данные, порядок определения и его результаты сводятся в расчетную таблицу (таблица 3.2.2).

Таблица 3.2.2

Расчетные показатели	Значение показателя (условный пример)
	Годы прогнозного периода, год
	1	2	3	4	5
Исходная информация по объекту оценки
1. Площадь оцениваемого объекта, м2	500
2. Доля неиспользуемой площади, %	15	10	0	0	0
3. Ставка аренды за месяц, тыс. руб./ м2	300	336 300+ 300Ч Ч 0,12	376,32 336+ 336Ч Ч 0,12	412,45 376,32 + + 376,32Ч Ч 0,12	461,94 412,45 + + 412,45Ч Ч 0,12
4. Доля потерь при сборе платежей, %	3	3	3	3	3
Расчетные показатели по объектам оценки
5. Потенциальный валовой доход за год, ПВД, тыс. руб. (стр. 1 Ч стр. 3 Ч Ч 12 мес.)	1 800	2 016	2 258	2 475	2 772
6. Неиспользуемая площадь, м2 (стр. 1 Ч стр. 2/100)	75	50	0	0	0
7. Потерянный доход, тыс.руб. ((стр. 6 Ч стр. 3 Ч 12 мес.) + + (стр. 5 Ч стр. 4/100))	324	241	0	0	0
8. Действительный валовой доход, ДВД, тыс. руб. (стр. 5 - стр. 7)	1 470	1 775	2 258	2 475	2 772
9. Операционные расходы (ОР), в том числе:	221	267	339	372	416
- управленческие расходы, 5 % от ДВД, (0,05 · стр. 8)	74	89	113	124	139
прочие операционные расходы, 10 % от ДВД, (0,1 · стр.8)	147	178	226	248	277

2. Поскольку для приобретения объекта недвижимости предлагается взять ипотечный кредит, то необходимо определить стоимость обслуживания долга и остаточную плату за кредит ОПК (остаток долга) на год окончания прогнозного периода (перепродажи оцениваемого объекта).

2.1. Определяем сумму кредита ИК как произведение процента от стоимости приобретения оцениваемого объекта недвижимости, определяющего размер кредита (70 %) и стоимости приобретения объекта Спр:

ИК = 0, 35 · Спр = 0,35 · 15 650 = 5 478 тыс. руб.

2.2. Определяем ежемесячный платеж ЕПЛ с учетом срока кредита и банковской ставки:

ЕПЛ = ИК · /PМТ/ = ИК · /колонка № 6/ ,

где /PМТ/- фактор текущей стоимости периодического взноса на погашение кредита, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 6 "Взнос на амортизацию единицы" (шестая функция денег) с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр.) за период, который отражает срок кредитования N. Тогда:

ЕПЛ = 7 825 · /колонка № 6/ = 5 478 · 0,01435 = 78,6 тыс. руб.

2.2. Определяем годовые расходы по обслуживанию долга:

РОД = ЕПЛ · 12 = 78,6 · 12 = 943 тыс. руб.

2.3. Определяем остаток платежей по кредиту ОПК(5) на конец прогнозного периода (5 лет).

ОПК(5) = ЕПЛ · /PVA/ = ЕПЛ · /колонка № 5/,

где /PVA/ - фактор текущей стоимости единичного аннуитета, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр) за период, который отражает остаток платежей между сроком кредитования и анализируемым периодом (остаточный срок кредитования после продажи или перепродажи) (N - n). Тогда:

ОПК(5) = 78,6 · /колонка № 5/ = 78,6 · 44,95504 = 3 534 тыс. руб.

3. Определим денежные потоки по годам прогнозного периода. Расчет производим в табличной форме (таблица 3.2.3).

Таблица 3.2.3

Денежные потоки, тыс.руб.	Значение показателя (условный пример)
	Прогнозный период, тыс.руб. /год
	Годы
	1	2	3	4	5
1. Действительный валовой доход (ДВД)	1 470	1 775	2 258	2 475	2 772
2. Операционные расходы	221	267	339	372	416
3. Чистый операционный доход (ЧОД) (стр.1 - стр.2)	1 323	1 597	2 032	2 227	2 495
4. Капитальные вложения, 15 % от ЧОД (0,15 · стр.3)	199	240	305	334	374
5. Обслуживание кредита	943	943	943	943	943
Денежный поток до уплаты налогов (стр. 3 - стр. 4 - стр. 5)	181	414	784	950	1 178

4. Определение ставки дисконтирования. Для расчета ставки дисконтирования используем метод кумулятивного построения. Безрисковая ставка выбрана по ставке рефинансирования Центрального банка. В настоящее время она составляет 7,5 %. Расчет ставки премии за риски инвестирования в объект недвижимости осуществляется в табличной форме (таблица 3.2.4).

Таблица 3.2.4

Вид и наименование риска	Степень риска, баллы (по условиям задачи)
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
8. Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость)									1
9. Ликвидности		1
10. Неполучение арендных платежей							1
11. Неэффективный менеджмент				1
12. Криминогенные факторы						1
13. Финансовые проверки									1
14. Неправильное оформление аренды							1
Количество наблюдений	0	1	0	1	0	1	2	0	2	0
Взвешенный итог	0	2	3	4	0	6	14	0	18	0
Сумма	47
Количество факторов	6
Средневзвешенное значение балла	7,83
Величина ставки за риск (1 балл = 1%)

Подобные документы

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест

  Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
  
  курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

  Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
  
  курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012
  

• Определение стоимости объекта недвижимости и бизнеса

  Определение стоимости объекта недвижимости - магазина на территории завода затратным методом. Расчет восстановительной стоимости здания. Физический износ элементов. Определение стоимости бизнеса путем суммирования стоимости чистых активов и гудвилла.
  
  контрольная работа [16,3 K], добавлен 11.04.2012
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Определение стоимости объекта оценки

  Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 16.05.2017
  

• Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке

  Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
  
  дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам