Определение стоимости объекта недвижимости

Определение стоимости объекта недвижимости доходным и сравнительным подходом на основании стоимости обслуживания долга и остаточной платы за кредит. Расчет ежемесячного платежа. Определение ставки дисконтирования и текущей стоимости реверсии.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид методичка
Язык русский
Дата добавления 27.12.2011
Размер файла 104,1 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство культуры Российской Федерации

федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный университет кино и телевидения

Институт экономики и управления

Кафедра экономики кино и телевидения

Методические указания

по выполнению контрольной работы (реферата) для студентов, обучающихся по специальности 080502.65 "Экономика и управление на предприятии (СКС)" всех форм обучения

Санкт-Петербург

2010

1. Общие положения

После освоения соответствующих тем практических занятий студентам для самостоятельной работы выдается контрольной задание, которое выполняется в форме контрольной работы (реферата) и затем сдается для проверки и собеседования с преподавателем. Целью контрольной работы (реферата) является систематизация, закрепление теоретического материала и приобретение методических навыков самостоятельной работы при решении практических задач, которые могут возникнуть перед экономистами-менеджерами в их профессиональной деятельности в отношении объектов недвижимости. Контрольная работа состоит из двух частей: теоретической и расчетной.

Теоретическая часть контрольной работы представляет собой работу научно-исследовательского характера небольшого объема, позволяющую углубить и систематизировать теоретические знания студентов в более узких, специализированных сферах недвижимости согласно избранной теме исследования. Теоретическая часть базируются на изучении конкретных материалов: теоретических положений, правовой, нормативно-технической документации, статистических материалов, справочной и научной литературы.

Расчетная часть контрольной работы представляет собой сквозную расчетную задачу, направленную на закрепление и проверку имеемых практических навыков применения экономико-математических методов, составляющих формальный инструмент оценки соответствующих подходов к оценке недвижимости (доходного, сравнительного и затратного), и используемых для определения стоимости объектов недвижимости.

Каждый студент выполняет свой вариант контрольной работы (реферата) самостоятельно. Номер варианта определяется последними двумя цифрами в номере зачетной книжки студента (таблица 1.1.1).

Таблица 1.1.1

Последние две цифры в номере зачетной книжки

Номер варианта

01

1

30

30

75

75

99

99

2. Задания на контрольную работу

2.1 Перечень тем для выполнения теоретической части контрольной работы (реферата)

1. Виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ.

2. Понятие недвижимости в России и за рубежом (сравнительный анализ).

3. Недвижимость в социально-культурной сфере (сфере кино и телевидения).

4. Организация страхования недвижимости в России.

5. Организация страхования недвижимости за рубежом.

6. Купля-продажа объектов недвижимости.

7. Договор как правовая форма сделок с недвижимостью.

8. Дарение объектов недвижимости и его юридическое закрепление.

9. Переход объектов недвижимости по наследству.

10. Ипотечное кредитование как вид залогового кредитования.

11. Аренда объектов недвижимости и ее юридическое закрепление.

12. Земельные правоотношения.

13. Предприятие как имущественный комплекс (признаки, правовой режим и организация продажи).

14. Регистрация прав на недвижимое имущество РФ: особенности и содержание.

15. Формирование доходов и операционных расходов от использования объекта недвижимости.

16. Экономический и правовой оборот недвижимости и их особенности.

17. Ценообразование на рынке недвижимости.

18. Виды стоимости недвижимости и их использование в оценке.

19. Риски при финансировании сделок с недвижимостью

20. Определение стоимости инвестируемого в недвижимость капитала на основе капитализации дохода (прямая капитализация, капитализация по норме отдачи, ипотечно-инвестиционный анализ).

21. Основные принципы и этапы оценки недвижимости и их отражение в процессе оценки.

22. Отчет об оценке недвижимости: содержание и требования к отчету.

23. Условия и алгоритм продажи государственной недвижимости на аукционе.

24. Принципы и формы финансирования недвижимости.

25. Сравнительный подход к оценке недвижимости.

26. Общий анализ и тенденции развития рынка коммерческой недвижимости конкретного территории (регионального, местного).

27. Анализ развития риэлтерской и оценочной деятельности на рынке недвижимости.

28. Рынок жилой недвижимости (общий анализ и тенденции).

29. Риэлтерские фирмы: структура, функции, виды деятельности.

30. Девелоперские фирмы: структура, функции, виды деятельности.

31. Страхование недвижимости в России и за рубежом.

32. Доходный подход к оценке недвижимости.

33. Рынок недвижимости (общий анализ и тенденции).

34. Рынок промышленной недвижимости (общий анализ и тенденции).

35. Рынок офисной недвижимости (общий анализ и тенденции).

36. Рынок земли (общий анализ и тенденции).

37. Рынок общественной недвижимости (общий анализ и тенденции).

38. Рынок складской недвижимости (общий анализ и тенденции).

39. Рынок гостиничной недвижимости (общий анализ и тенденции).

40. Рынок загородного жилья (общий анализ и тенденции).

41. Международные стандарты оценки недвижимости.

42. Недвижимость как инвестиционный актив.

43. Становление оценочной деятельности в РФ.

44. Становление рынка недвижимости в России.

45. Недвижимость как объект гражданских прав.

46. Рыночные сделки с недвижимостью.

47. Методы оценки недвижимости. Достоинства и недостатки.

48. Недвижимость как разновидность имущества.

49. Инвестиционный анализ недвижимости (методы анализа и критерии эффективности как инвестиционного проекта).

50. Регистрация и учет объектов недвижимости.

51. Виды стоимости недвижимости. Экономические и социальные факторы на них воздействующие.

52. Налогообложение недвижимости в РФ.

53. Налогообложение недвижимости за рубежом.

54. Право собственности на недвижимость. Субъекты, объекты, виды и формы.

55. Место недвижимости в рыночной экономике.

56. Система рынков недвижимости как сфер инвестирования.

57. Приватизации и деприватизация недвижимости.

58. Формы и технологии приобретения и продаж жилых помещений.

59. Согласование частных результатов оценки.

60. Формы проведения аукционов с государственной недвижимостью.

61. Технология оценки объектов недвижимости.

62. Городское пространств и его зонирование.

63. Государственный кадастровый учет.

64. Развитие объектов недвижимости (девелопмент).

65. Управление недвижимостью.

66. Доверительное управление объектами коммерческой недвижимости.

67. Эксплуатация объектов недвижимости.

68. Профессиональные и иные участники рынка недвижимости.

69. Затратный подход к оценке недвижимости.

70. Земельный участок как основа недвижимости.

71. Накопительные и потребительские схемы финансирования жилья.

72. Паевые инвестиционные фонды недвижимости.

73. Ипотечное кредитование объектов недвижимости.

74. Правовые основы рынка недвижимости (законодательная основа).

75. Государственная политика в развитии рынка недвижимости.

76. Мировой рынок недвижимости.

77. Государственное регулирование рынка недвижимости.

78. Налоги на операции (сделки) с недвижимостью.

79. Перевод жилых помещений в нежилой фонд и наоборот.

80. Перепланировка и переустройство квартир.

81. Комбинированное финансирование сделок с недвижимостью (накопительные и потребительные схемы, долевое строительство).

82. Лизинг объектов недвижимости.

83. Наем и аренда в жилищной сфере.

84. Аренда и выкуп предприятия.

85. Экономический механизм аренды недвижимости (арендные ставки).

86. Частная собственность на землю (способы получения и прекращения).

87. Оценка зданий и помещений, методологические основы.

88. Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости.

89. Органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Санкт-Петербурге.

90. Залог и закладная на объекты недвижимости.

91. Традиционный ипотечно-инвестиционный анализ.

92. Портфель вложений в недвижимость.

93. Финансовая математика и ее роль в оценке недвижимости.

94. Физический и моральный износ недвижимости. Методы его компенсации.

95. Этапы жизненного цикла объектов недвижимости.

96. Реконструкция и капитальный ремонт объектов недвижимости. Содержание и экономическая эффективность.

97. Амортизация объектов недвижимости, ее экономическая сущность и способы.

98. Способы и методы оценки земли.

99. Объект недвижимости как правовой и экономический объект.

2.2 Задание на выполнение расчетной части контрольной работы (сквозной расчетной задачи)

2.2.1 Общие условия решения сквозной расчетной задачи

Определить стоимость объекта недвижимости - складского комплекса кинокомпании, 1975 года постройки, одноэтажного, высотой 6,5 м, группы капитальности II, имеющего парковку для автомобилей сотрудников и благоустроенную территорию, но не имеющего офисного помещения, с целью решения вопроса о приобретении данного объекта недвижимости, возможной сдачи в аренду сроком на 5 лет и дальнейшей перепродажи. Для приобретения объекта недвижимости инвестор предполагает получить в банке ипотечный кредит в размере 30 % от стоимости объекта недвижимости сроком на 15 лет по ставке в 10 % годовых с ежемесячной равномерной оплатой (аннуитетом) в конце месяца. Площадь складского помещения, цена приобретения, цена продажи и территориальный (климатический) коэффициент размещения объекта для различных вариантов решения задачи представлена в таблице 2.2.1.

Таблица 2.2.1

Вариант решения задачи

Площадь склада, м2

Площадь земельного участка, м2

Стоимость приобретения,

тыс. руб.

Стоимость перепродажи,

тыс. руб.

Территориальный (климатический пояс)

1

280

400

8 550

11 000

1

2

285

405

8 700

11 150

2

3

290

410

8 850

11 300

3

4

295

415

9 000

11 450

4

5

300

420

9 150

11 600

5

6

305

425

9 300

11 750

6

7

310

430

9 450

11 900

7

8

315

435

9 600

12 050

8

9

320

440

9 750

12 200

9

10

325

445

9 900

12 350

1

11

330

450

10 050

12 500

2

12

335

455

10 200

12 650

3

13

340

460

10 350

12 800

4

14

345

465

10 500

12 950

5

15

350

470

10 650

13 050

6

16

355

475

10 800

13 200

7

17

360

480

10 950

13 350

8

18

365

485

11 100

13 500

9

19

370

490

11 250

13 650

1

20

375

495

11 400

13 800

2

21

380

500

11 550

13 950

3

22

385

505

11 700

14 050

4

23

390

510

11 850

14 200

5

24

400

520

12 000

14 350

6

25

415

535

12 150

14 500

7

26

420

540

12 300

14 650

8

27

425

545

12 450

14 850

9

28

430

550

12 600

15 000

1

29

435

555

12 750

15 150

2

30

440

560

12 800

15 200

3

31

445

565

12 950

15 350

4

32

450

570

13 250

15 650

5

33

455

575

13 600

15 900

6

34

460

580

13 800

16 100

7

35

465

585

13 950

16 250

8

36

470

590

14 100

16 400

9

37

475

595

14 250

16 550

1

38

480

600

14 400

16 700

2

39

485

605

14 550

16 850

3

Вариант

Площадь склада, м2

Площадь земельного участка, м2

Стоимость приобретения, тыс. руб.

Стоимость перепродажи, тыс. руб.

Территориальный (климатический пояс)

40

490

610

14 700

17 000

4

41

495

615

14 850

17 150

5

42

500

620

15 000

17 300

6

43

505

625

15 150

17 450

7

44

510

630

15 300

17 600

8

45

515

635

15 450

17 750

9

46

520

640

15 600

17 950

1

47

525

645

15 750

18 050

2

48

530

650

15 900

18 200

3

49

535

655

16 050

18 350

4

50

540

660

16 200

18 500

5

51

545

665

16 350

18 650

6

52

550

670

16 500

18 800

7

53

555

675

16 650

18 950

8

54

560

680

16 800

19 050

9

55

565

685

16 950

20 100

1

56

570

690

17 100

20 250

2

57

575

695

17 250

20 300

3

58

580

700

17 400

20 450

4

59

585

705

17 550

20 600

5

60

590

710

17 700

20 750

6

61

595

715

17 850

20 900

7

62

600

720

18 000

21 050

8

63

605

725

18 150

21 200

9

64

610

730

18 300

21 350

1

65

615

735

18 450

21 500

2

66

620

740

18 600

21 750

3

67

625

745

18 750

21 900

4

68

630

750

18 900

22 050

5

69

635

755

19 050

22 200

6

70

640

760

19 200

22 350

7

71

645

765

19 350

22 500

8

72

650

770

19 500

22 650

9

73

655

775

19 650

22 800

1

74

660

780

19 800

22 950

2

75

665

785

19 950

23 050

3

76

670

790

20 100

23 200

4

77

675

795

20 250

23 350

5

78

680

800

20 400

23 500

6

79

685

805

20 550

23 650

7

80

690

810

20 700

23 800

8

81

695

815

20 850

23 950

9

82

700

820

21 000

24 100

1

83

705

825

21 150

24 250

2

84

710

830

21 300

24 400

3

Вариант

Площадь склада, м2

Площадь земельного участка, м2

Стоимость приобретения, тыс. руб.

Стоимость перепродажи, тыс. руб.

Территориальный (климатический пояс)

85

715

835

21 450

24 550

4

86

720

840

21 600

24 700

5

87

725

845

21 750

24 850

6

88

730

850

21 900

25 000

7

89

735

855

22 050

25 150

8

90

740

860

22 200

25 300

9

91

745

865

22 350

25 450

1

92

750

870

14 250

16 550

2

93

755

875

14 400

16 700

3

94

760

880

14 550

16 850

4

95

765

885

14 700

17 000

5

96

770

890

14 850

17 150

6

97

775

895

15 000

17 300

7

98

780

900

15 150

17 450

8

99

785

905

15 300

17 600

9

2.2.2 Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1.) доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост арендной платы составляет 10 %, а рост стоимости недвижимости за прогнозный период (10 лет) для данного вида недвижимости составит 65 %.

По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплексов) в первом году прогнозного периода, составляет 320 руб. за 1 м2 в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 5 % от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 3 %, в третьем году - до 1 %, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 3 % от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и поэтому расходы на управление (комиссионные) составляют 5 % от действительного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам такого вида составляют в среднем 10 % от ДВД.

Безрисковая ставка определяется как ставка рефинансирования Центрального банка, которая, в настоящее время, составляет 7,5 %. Однако при решении задачи ставка рефинансирования выбирается студентом исходя из действующей на момент решения задачи ставки рефинансирования. Согласно экспертным данным риски вложения в данный вид недвижимости имеют следующую степень (таблица 2.2.2).

Таблица 2.2.2

Вид и наименование риска

Степень риска, баллы

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1. Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость)

1

2. Ликвидности

1

3. Неполучение арендных платежей

1

4. Неэффективный менеджмент

1

5. Криминогенные факторы

1

6. Финансовые проверки

1

7. Неправильное оформление аренды

1

После приобретения недвижимости капитальные вложения в здание предполагаются в размере 20 % ежегодно.

2.2.3 Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1) сравнительным подходом. Анализ местного рынка складских помещений позволил выявить объекты-аналоги, т.е. объекты аналогичные оцениваемому объекту, характеристики которых по вариантам решения задачи отражены в таблице 2.2.3.

Оцениваемый объект и объекты-аналоги 2, 3 и 4 находятся в районе Б, а объект-аналог 1 в районе А. В районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5 % меньше (объекты продаются дешевле).

2.2.4 Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.3) затратным подходом. Согласно сборнику УПВС № 1 (укрупненных показателей восстановительной стоимости) зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, восстановительная стоимость 1 м3 здания данного типа (материального склада) и удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах составляют следующие значения (таблицы 2.2.4 и 2.2.5).

Таблица 2.2.4 Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. (для группы капитальности II)

Территориальный пояс

Объем зданий в м3

до 1000

до 5000

до 10 000

свыше 10 000

а

б

в

г

1

21,0

15,4

12,6

7,4

2

22,1

16,2

13,3

7,7

3

23,1

16,9

13,9

8,1

4

24,2

17,7

14,5

8,5

5

26,3

19,3

15,8

9,2

6

37,8

27,8

22,8

13,2

7

42,0

30,9

25,3

14,7

8

44,1

32,4

26,5

15,4

9

56,8

41,7

34,1

19,8

Таблица 2.2.5 Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах (к таблице 2.2.4)

Конструктивные элементы

а

б

в

г

1. Фундаменты

35

28

25

22

2. Стены, перегородки и колонны

16

15

14

13

3. Перекрытия и покрытия

13

16

18

20

4. Кровли

3

4

5

6

5. Полы

20

23

24

24

6. Проемы

3

4

4

6

7. Отделочные работы

2

2

2

1

8. Внутренние сантехнические и электротехнические работы

7

7

7

7

9. Прочие работы

1

1

1

1

Итого

100

100

100

100

Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1969 - 1984 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К69-84 = 1,19.

Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1984 по 2010 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К84-010 = 69,74.

По результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов, схожих с оцениваемым, косвенные издержки включают затраты на приобретение мощностей и составляют 5 % от восстановительной стоимости, а также затраты на устройство инженерных сетей, которые составляют 15 % от восстановительной стоимости. Соответственно в целом, косвенные затраты составляют 20 % от восстановительной стоимости. Значения норматива прибыли предпринимателя в строительстве составляют диапазон от 10 до 30 %. По результатам анализа норматив прибыли предпринимателя принимается в 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость в настоящее время составляет 18 %.

Величины износа определены экспертным путем в процентах для каждого элемента объекта оценки при его обследовании (таблица 2.2.6).

Таблица 2.2.6

Наименование элементов здания

Износ конструктивного элемента объекта

1. Фундаменты

40

2. Стены, перегородки

30

3. Перекрытия

20

4. Крыши

30

5. Полы

40

6. Проемы

20

7. Отделочные работы

20

8. Санитарно-технические и электротехнические сети

40

9. Прочее

30

Здание складского комплекса 1976 года постройки, и в настоящее время не отвечает современным требованиям, предъявляемым к данным объектам недвижимости. Соответственно, для данного здания необходимо провести следующие модернизационные мероприятия:

1. Модернизировать систему вентиляции.

2. Установить охранную систему видеонаблюдения.

3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения.

4. Оборудовать офисное помещение.

Затраты на добавление необходимых элементов на момент оценки (стоимость замещения) составляют следующие значения (таблица 2.2.7).

Таблица 2.2.7

Вариант

Затраты, тыс. руб.

Мероприятие 1

Мероприятие 2

Мероприятие 3

Мероприятие 4

1

211

100

515

202

2

212

101

516

203

3

213

102

517

204

4

214

103

518

205

5

215

104

519

206

6

216

105

520

207

7

217

106

521

208

8

218

107

522

209

Вариант

Затраты, тыс. руб.

Мероприятие 1

Мероприятие 2

Мероприятие 3

Мероприятие 4

9

219

108

523

210

10

220

109

524

211

11

221

110

525

212

12

222

111

526

213

13

223

112

527

214

14

224

113

528

215

15

225

114

529

216

16

226

115

530

217

17

227

116

531

218

18

228

117

532

219

19

229

118

533

220

20

230

119

534

221

21

231

120

535

222

22

232

121

536

223

23

233

122

537

224

24

234

123

538

225

25

235

124

539

226

26

236

125

540

227

27

237

126

541

228

28

238

127

542

229

29

239

128

543

230

30

240

129

544

231

31

241

130

545

232

32

242

131

546

233

33

243

132

547

234

34

244

133

548

235

35

245

134

549

236

36

246

135

550

237

37

247

136

551

238

38

248

137

552

239

39

249

138

553

240

40

250

139

554

241

41

251

140

555

242

42

252

141

556

243

43

253

142

557

244

44

254

143

558

245

45

255

144

559

246

46

256

145

560

247

47

257

146

561

248

48

258

147

562

249

49

259

148

563

250

50

260

149

564

251

51

261

150

565

252

52

262

151

566

253

53

263

152

567

254

54

264

153

568

255

Вариант

Затраты, тыс. руб.

Мероприятие 1

Мероприятие 2

Мероприятие 3

Мероприятие 4

55

265

154

569

256

56

266

155

570

257

57

267

156

571

258

58

268

157

572

259

59

269

158

573

260

60

270

159

574

261

61

271

160

575

262

62

272

161

576

263

63

273

162

577

264

64

274

163

578

265

65

275

164

579

266

66

276

165

580

267

67

277

166

581

268

68

278

167

582

269

69

279

166

583

270

70

280

168

584

271

71

281

169

585

272

72

282

170

586

273

73

283

171

587

274

74

284

172

588

275

75

285

173

589

276

76

286

174

590

277

77

287

175

591

278

78

288

176

592

279

79

289

177

594

280

80

290

178

595

281

81

291

179

596

282

82

292

180

597

283

83

293

181

598

284

84

294

182

599

285

85

295

183

600

286

86

296

184

601

287

87

297

185

602

288

88

298

186

603

289

89

299

187

604

290

90

300

188

605

291

91

301

189

606

292

92

302

190

607

293

93

303

191

608

294

94

304

192

609

295

95

305

193

610

296

96

306

194

611

297

97

307

195

612

298

98

308

196

613

299

99

309

197

614

300

Затраты на добавление необходимых элементов при строительстве здания (стоимость восстановления) составляют следующие значения (таблица 2.2.8).

Таблица 2.2.8

Вариант

Затраты, тыс. руб.

Мероприятие 1

Мероприятие 2

Мероприятие 3

Мероприятие 4

1

190

90

490

185

2

191

91

491

186

3

192

92

492

187

4

193

93

493

188

5

194

94

494

189

6

195

95

495

190

7

196

96

496

191

8

197

97

497

192

9

198

98

498

193

10

199

99

499

194

11

200

100

500

195

12

201

101

501

196

13

202

102

502

197

14

203

103

503

198

15

204

104

504

199

16

205

105

505

200

17

206

106

506

201

18

207

107

507

202

19

208

108

508

203

20

209

109

509

204

21

210

110

510

205

22

211

111

511

206

23

212

112

512

207

24

213

113

513

208

25

214

114

514

209

26

215

115

515

210

27

216

116

516

211

28

217

117

517

212

29

218

118

518

213

30

219

119

519

214

31

220

120

520

215

32

221

121

521

216

33

222

122

522

217

34

223

123

523

218

35

224

124

524

219

36

225

125

525

220

37

226

126

526

221

38

227

127

527

222

39

228

128

528

223

40

229

129

529

224

41

230

130

530

225

42

231

131

531

226

43

232

132

532

227

44

233

133

533

228

Вариант

Затраты, тыс. руб.

Мероприятие 1

Мероприятие 2

Мероприятие 3

Мероприятие 4

45

234

134

534

229

46

235

135

535

230

47

236

136

536

231

48

237

137

537

232

49

238

138

538

233

50

239

139

539

234

51

240

140

540

235

52

241

141

541

236

53

242

142

542

237

54

243

143

543

238

55

244

144

544

239

56

245

145

545

240

57

246

146

546

241

58

247

147

547

242

59

248

158

548

243

60

249

149

549

244

61

250

160

550

245

62

251

151

551

246

63

252

152

552

247

64

253

153

553

248

65

254

154

554

249

66

255

155

555

250

67

256

156

556

251

68

257

157

557

252

69

258

158

558

253

70

259

159

559

254

71

260

151

560

255

72

261

160

561

256

73

262

161

562

257

74

263

162

563

258

75

264

163

564

259

76

265

164

565

260

77

266

165

566

261

78

267

166

567

262

79

268

167

568

263

80

269

168

569

264

81

270

169

570

265

82

271

170

571

266

83

272

171

572

267

84

273

172

573

268

85

274

173

574

269

86

275

174

575

270

87

276

175

576

271

88

277

176

577

272

89

278

177

578

273

90

279

178

579

274

Вариант

Затраты, тыс. руб.

Мероприятие 1

Мероприятие 2

Мероприятие 3

Мероприятие 4

91

280

179

580

275

92

281

180

581

276

93

282

181

582

277

94

283

182

583

278

95

284

183

584

279

96

285

184

585

280

97

286

185

586

281

98

287

186

587

282

99

288

187

588

283

Данный объект недвижимости находится в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса. Соответственно, имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость объекта.

Анализ рынка недвижимости показал, что рыночная стоимость земельного участка по данными видами объектов недвижимости в районе нахождения объекта составляет 3 700 руб. / м2.

2.2.5 Условия сквозной расчетной задачи в части согласования частных результатов оценки доходным, сравнительным и затратным способами (определение согласованной (окончательной) стоимости объекта недвижимости)

Согласовать окончательную стоимость складского комплекса Сн по частным результатам оценки стоимости данного объекта недвижимости доходным, сравнительным и затратным способами (по результатам расчетов, осуществленных по пунктам 2.2.2, 2.2.3 и 2.2.4). Методом МАИ сравнительному подходу экспертами присваивается наибольший вес - 50 %. Это связано с тем, что местный рынок складской недвижимости развит, имеется достаточное количество информации о предложении и рыночных сделках (купли-продажи, аренды) складов, аналогичных оцениваемому, и достоверность использованной информации достаточно высока. Поскольку объект оценки находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить доход, т.е. должен использоваться в коммерческих целях, то доходному подходу присваивается вес в 35 %. Затратному подходу присваивается наименьший вес - 15 %, поскольку на строительство данного вида объекта недвижимости требуется относительно много времени, и, кроме того, район местоположения застроен достаточно плотно, что существенно затрудняет инвестиционные возможности его освоения подобным образом.

3. Методические рекомендации по выполнению контрольной работы

3.1 Методические рекомендации по выполнению теоретической части контрольной работы

Приступая к выполнению теоретической части контрольной работы, студент должен иметь четкое представление относительно ее вида, структуры, содержания и оформления, поскольку теоретическая часть контрольной работы должна представлять собой законченную разработку, все части которой логически взаимосвязаны. Преподаватель при ее проверке оценивает не только содержание, но и ее оформление. Оформляется текстуальная часть теоретической части контрольной работы согласно общим требованиям к текстовым документам (ГОСТ 2.105-95) и правилам оформления отчетов по НИР (ГОСТ 7.32-2001).

Обязательным требованием к выполнению теоретической части контрольной работы, имеющей научно-исследовательский характер, является использование научного, а не популярного (разговорного, литературного) стиля изложения. Недопустимо механическое переписывание учебников и других источников. Работу следует выполнять самостоятельно. В противном случае она не будет допущена к защите.

Подготовка к выполнению теоретической части контрольной работы включает в себя ряд этапов:

- изучение материалов, изложенных в настоящих методических указаниях;

- ознакомление с тематикой теоретической части контрольной работы;

- выбор темы из перечня тем или формулирование инициативной темы;

- подбор литературы по теме теоретической части контрольной работы.

Выбор темы теоретической части контрольной работы производится дипломником самостоятельно на основании имеющейся тематики (см. пункт 4.1). Перечень тем является примерным, и студент может предложить свою тему, обосновав и согласовав целесообразность ее разработки с преподавателем. В процессе работы над теоретической частью контрольной работы ее тема может быть уточнена или изменена по согласованию с преподавателем.

Написанию теоретической части контрольной работы должен предшествовать подбор и глубокое изучение литературы, а так же нормативно-правовых актов и научных публикаций по выбранной теме. Подбор и изучение литературы позволяет установить необходимый для исследования вопроса конкретный перечень источников, помогает глубже уяснить тему теоретической части контрольной работы. Подбор литературы к работе осуществляется на основе литературы, рекомендуемой по дисциплине «Экономика недвижимости», перечень которой отражен в учебной программе данной дисциплины, а также самостоятельно с помощью руководителя. Студент должен уметь пользоваться каталогами библиотечного фонда, электронными информационно-правовыми системами. Подбор литературы может включать несколько этапов:

- просмотр библиотечных каталогов. Книги и статьи следует подбирать с использованием систематических указателей литературы, находящейся в библиотеке ВУЗа или города. При изучении периодических изданий в целях ускорения поиска необходимого номера лучше всего использовать последний в году номер журнала, где помещается указатель статей, опубликованных за год;

- ознакомление со справочной литературой (энциклопедиями, словарями, справочниками и т.д.), в которых после отдельных коротких статей помещаются небольшие перечни литературы;

- ознакомление в отобранных источниках прикнижных списков литературы и литературы, указанной в сносках;

- просмотр библиографических указателей и других периодических библиографических изданий, аннотированных фундаментальными библиотеками, а также учетно-регистрационых изданий, наиболее полно, точно и достоверно освещающих все аспекты интересующей проблемы.

Осуществлять подбор источников и знакомиться с их содержанием целесообразно в следующей последовательности: нормативные документы (вначале законы, затем подзаконные акты), научные издания (первоначально книги, затем периодические издания), статистические данные. При подборе нормативно-правовых актов целесообразно использовать возможности компьютерных справочно-информационных систем, таких как «Консультант плюс», «Кодекс» и др. Их использование облегчает тематический поиск документов, а также позволяет быстро найти документ при наличии информации об органе, принявшем документ, дате принятия, номере документа и его примерном названии. Кроме того, документы в данных электронных системах содержат комментарии и отсылки к другим нормативным актам. При знакомстве с источниками в периодической печати (статьями) вначале целесообразно изучить самые свежие публикации, затем - прошлогодние, потом - двухгодичной давности и т.д.

Сформированный справочно-библиографический аппарат позволяет судить об обоснованности выдвигаемых автором положений трудами других авторов. Следует просмотреть весь список литературы, приводимый в конце издания, а также библиографические ссылки в тексте. Изучив список литературы, можно получить информацию о проведенных в источнике исследованиях. Иллюстративный материал источника позволяет в кратчайший срок уяснить основные положения по исследуемым проблемам.

Текстовая часть теоретической части контрольной работы должна быть выполнена в объеме, составляющем 10-12 страниц машинописного текста, т.е. набранного на машинке или на компьютере (с использованием MS WORD, MS EXCEL); 14 шрифтом, через интервал 1,0 (пт) и включать следующие содержательные составные части:

- титульный лист;

- содержание;

- введение;

- разделы;

- заключение,

- список использованной литературы,

- приложение(я).

Титульный лист является первым листом пояснительной записки. Образец титульного листа представлен в приложении А.

В содержании отражается наименование всех разделов и параграфов, (если они имеют наименование), заключение, перечень использованной литературы и приложений с указанием номеров страниц, с которых начинаются эти элементы.

Во введении обосновывается актуальность для исследования выбранной темы теоретической части, определяются цель, задачи исследования, подлежащие решению в процессе написания теоретической части контрольной работы, формулируются объект и предмет исследования. Рекомендуемый объем - не более одной страницы машинописного (набранного на компьютере) текста.

Актуальность темы. Обосновывается значимость выбранной темы теоретической части контрольной работы для экономики недвижимости в сложившейся экономической конъюнктуре (экономических условиях). Рекомендуемый объем актуальности темы - 2-3 абзаца.

Цель исследования. Должна отражать основной его результат. Цель исследования обычно выражается темой исследования, исходя из объекта и предмета исследования. Например, если темой теоретической части контрольной работы является «Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости», то цель исследования - рассмотреть порядок, условия и нормативно-правовую базу государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости.

Задачи исследования. Для достижения поставленной цели необходимо решить определенные задачи исследования, которые должны быть логически взаимосвязаны. Состав задач должен быть подчинен достижению цели и достаточен в том смысле, что результаты их решений в совокупности будут соответствовать поставленной цели исследования. Формулировка задач осуществляется на основе содержания теоретической части контрольной работы. При этом используются такие ключевые слова, как: исследовать факторы; изучить этапы (основные методы, тенденции, технологии); провести анализ и выявить специфику (сущность, источники) проблемы; показать; разработать; обосновать варианты (показатели, мероприятия, структуру, методику, понятийный или методический аппарат, практические или методические рекомендации, концепцию и т.д.); провести оценку; уточнить и систематизировать основные функции; сформулировать понятийный или методический аппарат; сформулировать определение и обосновать его содержательные элементы и т.д.

Например, если первый раздел теоретической части контрольной работы «Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости» называется «Определение и порядок государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости», то соответствующая ему задача на исследование - сформулировать понятие «государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости» и определить порядок их осуществления. Если же второй раздел теоретической части контрольной работы называется «Условия технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости», то соответствующая ему задача - выявить условия технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости. Если третий раздел теоретической части контрольной работы имеет название «Нормативно-правовая база государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости», то соответствующая ему задача на исследование - провести анализ и систематизировать нормативно-правовую базу государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости.

Объект исследования. В общем случае, объект исследования - это то, что исследуется, т.е. область (сфера) конкретного практического приложения осуществленных исследований. В нашем примере объектом исследования выступает государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости.

Предмет исследования. Предмет исследования - это та сторона (свойство) объекта, на которую направлено исследование. В качестве предмета исследования может выступать: процесс; вид управленческой деятельности; метод; экономические отношения; методологические и методические проблемы управления; сама система управления; организационно-экономический механизм управления; организационная структура управления и пр. Так, для предыдущего примера, предметом исследования является порядок, условия и нормативно-правовая база государственного технического учет и технической инвентаризации объектов недвижимости.

Основная часть теоретической части контрольной работы должна содержать данные, отражающие существо и основные результаты выполненных исследований. В зависимости от особенностей выполненного исследования, основную часть излагают в виде текста, таблицы, сочетания иллюстраций и таблиц или сочетания текста, иллюстраций и таблиц. Материал основной части делится на разделы и параграфы. Количество разделов не боле двух - трех. В свою очередь, каждый параграф может включать пункты, количеством также не менее 2-х, и не более 3-х.

В заключении приводятся основные результаты исследования, оценивается степень полноты решения поставленных задач. Формулируются важнейшие выводы и предложения. Раскрываются перспективы дальнейших исследований данного направления. Заключение по объему должно укладываться в 0,5 - 1 страницу.

В перечень использованной литературы включаются все источники, использованные при выполнении теоретической части контрольной работы, в том числе и те, на которые имеются ссылки в тексте. Перечень использованной литературы должен составляться в алфавитном порядке, начиная с заглавной буквы фамилии автора книги, журнальной статьи, картографического издания и т.д. Перечень начинается с нормативных документов (вначале законы, затем подзаконные акты), затем научные издания (первоначально книги, затем периодические издания), далее - статистические данные, затем отечественные интернет-источники и заканчивается перечень использованной литературы зарубежными источниками (включая интернет-источники), текстуальное оформление которых осуществлено на иностранных языках. Этот способ формирования перечня использованной литературы является обязательным при написании теоретической части контрольной работы. Примеры описания использованных литературных источников представлены в приложении Б При составлении списка необходимо иметь в виду следующее:

- нумерация источников производится арабскими цифрами;

- название книги или статьи пишут с прописной (заглавной) буквы и в конце ставят точку;

- места издания Москва и Санкт-Петербург пишут сокращенно, остальные - полностью и в конце ставят запятую;

- год издания указывают после запятой без слова «год» или сокращения «г»;

Приложения включают материал, дополняющий основной текст. Приложениями могут быть, например, графический материал, таблицы большого формата, расчеты, описания аппаратуры и приборов, описания алгоритмов и программ задач, решаемых на ЭВМ, распечатки этих программ и инструкций по пользованию ими, а также иной вспомогательный материал, например, допускается в качестве приложения использовать самостоятельно выпущенные конструкторские документы (габаритные чертежи, схемы и др.).

Приложения должны иметь общую с остальной частью документа сквозную нумерацию страниц. В тексте основной части на все приложения должны быть даны ссылки. Приложения располагают в порядке ссылок на них в тексте. Согласно правилам оформления отчетов по научно-исследовательским работам (ГОСТ 7.32-2001) в работах научно-исследовательского характера каждое приложение начинается с новой страницы с указанием наверху посередине страницы слова «Приложение» и его обозначения условными буквами русского алфавита, начиная с А, за исключением букв Ё, З, Й, О, Ч, Ь, Ы, Ъ. После слов «Приложение» следует буква, обозначающая его последовательность. Допускается обозначение приложений буквами латинского языка за исключением букв I и O. В случае полного использования букв русского и латинского алфавитов допускается обозначать приложения арабскими цифрами. Если в теоретической части контрольной работы одно приложение, то оно обозначается как «Приложение А».

Каждое приложение должно тематический заголовок, который записывают симметрично относительно текста с прописной буквы отдельной строкой. Текст каждого приложения, при необходимости, может быть также разделен на разделы и подразделы. Перед номером ставится обозначение этого приложения.

При выполнении теоретической части в ее тексте должны применяться научно-технические термины, обозначения и определения, установленные стандартами, а при их отсутствии - общепринятые в научно-технической литературе. Сокращения слов в тексте и подписях под иллюстрациями не допускаются. Исключения составляют сокращения слов, установленные правилами русской орфографии и пунктуации, такие как: руб., ед., т.д., т.п., др., пр., г. (год, город) и др.

При первом упоминании в тексте иностранных фирм, учреждений, организаций, названий изделий, собственных имен и т.п. названия пишут как в русской транскрипции, так и на языке оригинала (в скобках). Аббревиатуры типа ГОСТ, ЗИП следует употреблять без наращиваний (ГОСТ, а не ГОСТа). Не следует допускать выражений: текущего года, прошлого года, сего года. Годы следует указывать цифрами, а при определении времени суток - исходить из 24-часового исчисления.

В ходе написания работы свои мысли автор формулирует в предложениях посредством построения слов и словосочетаний, в основе которого необходимо использовать ряд правил. Так, для описания действий в основном употребляется изъявительное наклонение глагола (например, «рассмотрим»), редко - сослагательное наклонение (например, «рассмотрели бы») и почти совсем не употребляется повелительное наклонение (например, «рассмотрите»). В одном словосочетании не следует употреблять несколько существительных и не ставить рядом более двух существительных. Например, нецелесообразно употребление следующей конструкции словосочетаний: «особенности динамики показателей оценки...».

При изложении требований, обязательных к исполнению, в предложениях применяются следующие слова и словосочетания: «должен», «следует», «необходимо», «требуется, чтобы», «разрешается только», «не допускается», «запрещается», «не следует». При изложении других (необязательных) положений применяются следующие слова и словосочетания - «могут быть», «как правило», «целесообразно», «при необходимости», «может быть», «в случае» и т.д.

Для выражения логических связей между словами и словосочетаниями используются указательные местоимения, прилагательные и причастия («данные», «этот», «эти» «такой», «названные», «указанные» и др.). Например: «Эти данные служат достаточным основанием для вывода...». Однако местоимения «что-то», «кое-что», «что-нибудь» в силу неопределенности их значения в тексте работ не используются.

Для текста, требующего аргументации и выявления причинно-следственных отношений, характерны сложные предложения различных видов. Поэтому следует использовать составные союзы: «благодаря тому, что», «между тем, как», «так как», «вместо того, чтобы», «ввиду того, что», «оттого, что», «вследствие того, что», «после того, как», «в то время, как» и др.; употреблять предлоги «в течение», «в соответствие с», «в результате», «в отличие от», «наряду с», «в связи с» и др.

Кроме того, важнейшим средством выражения логических связей в тексте теоретической части контрольной работы являются элементы, указывающие, во-первых, последовательность развития мысли («вначале», «прежде всего», «затем», «во-первых», «во-вторых», «значит», «итак» и др.); во-вторых, противоречивые отношения («однако», «между тем», «в то время как», «тем не менее» и др.); в-третьих, причинно-следственные отношения («следовательно», «поэтому», «благодаря этому», «сообразно с этим», «вследствие этого», «кроме того», «к тому же» и др.); в-четвертых, переход от одной мысли к другой («прежде чем перейти к...», «обратимся к...», «рассмотрим», «остановимся на...», «необходимо рассмотреть» и др.); в-пятых, отражающие итог, вывод («итак», «таким образом», «значит», «в заключение отметим», «все сказанное позволяет сделать вывод...», «подведя итог, следует сказать...» и др.).

Слова «действительно» или «в самом деле» указывают, что следующий за ними текст предназначен служить доказательством, слова «с другой стороны», «напротив» и «впрочем» готовят к восприятию противопоставления, «ибо» - объяснения. Данные и подобные им слова являются указателями, которые предупреждают о поворотах мысли студента, выполняющего исследование. Однако использование таких слов не украшает текст, поэтому злоупотреблять ими не стоит.

В современных работах научно-исследовательского характера при высказывании студентом своего личного мнения по какой-либо проблеме стало правилом, когда он выступает во множественном числе и вместо «я» употребляет «мы», считая, что выражение формального коллектива придает больший объективизм изложению. Целесообразно в работе следовать данному правилу. Однако частого употребления местоимения «мы» тоже быть не должно. Поэтому можно использовать конструкции, исключающие употребление этого местоимения, например: «вначале производят отбор факторов для анализа (а не «мы производим отбор факторов для анализа…), или «автор полагает...», или «рассмотрен комплексный подход к оценке недвижимости...».

Объективность изложения - основная черта исследовательской работы. Отсюда возникает необходимость использования в тексте вводных слов и словосочетаний, указывающих на степень достоверности сообщения, таких как «конечно», «разумеется», «действительно» (вполне достоверный), «видимо», «надо полагать» (как предполагаемый), «возможно», «вероятно» (как возможный). Обязательным условием объективности изложения материала является указание на то, каков источник сообщения. В тексте это следует реализовывать посредством использования специальных вводных слов и словосочетаний («по сообщению», «по сведениям», «по мнению», «по данным», «по нашему мнению» и др.). При использовании нормативно-правового материала (законов, постановлений Правительства, актов министерств и т.д.) необходимо давать точные ссылки на соответствующие акты. При этом следует использовать первоисточник, а не воспроизводить акты из текста учебной литературы.

Завершив написание текста, следует прочитать текст целиком и оценить его на предмет соответствия составных частей друг другу. Сделать это целесообразно не сразу, а по прошествии некоторого времени (может быть, нескольких дней) после окончания написания. Если такой возможности нет, то можно отложить данную работу на несколько часов, а затем - вернуться к ней снова. Необходимо обратить внимание на соответствие указанной информационной базы исследования фактически используемому материалу.

3.2 Методические рекомендации по выполнению расчетной части контрольной работы (сквозной расчетной задачи)

3.2.1 Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Поскольку доход от сдачи в аренду является не стабильным по годам прогнозного периода, то для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом выбирается метод дисконтированных денежных потоков с применением техники ДДП-анализа. Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием техники ДДП-анализа рассмотрим на условном примере при следующих исходных данных (таблица 3.2.1).

Таблица 3.2.1

Расчетные показатели

Значение показателя (условный пример)

1. Площадь оцениваемого помещения, м2

500

2. Доля неиспользуемой площади, %

- для первого года

15

- для второго года

20

- в последующие годы - полная загрузка

0

3. Ставка аренды за месяц в первый год прогнозного периода, тыс. руб./ м2

300

4. Рост арендной платы в год, %

12

5. Доля потерь при сборе платежей, ежегодно, %

3

6. Расходы на управление, % в год от ДВД

5

7. Прочие операционные расходы, % в год от ДВД

10

8. Капитальные вложения, % в год от ЧОД

15

9. Стоимость приобретения объекта, тыс. руб.

15 650

10. Стоимость перепродажи объекта, тыс. руб.

17 800

11. Ипотечный кредит, % от стоимости приобретения

35

12. Ставка банковского процента по ипотечному кредиту, %

12

13. Премия за риск вложения в недвижимость, %

6

14. Премия за риск ликвидности, %

6

15. Премия за риск инвестиционного менеджмента, %

5

Расчет производится в следующей последовательности.

1. Определяем ДВД и ЧОД от использования объекта недвижимости в прогнозном периоде. Исходные данные, порядок определения и его результаты сводятся в расчетную таблицу (таблица 3.2.2).

Таблица 3.2.2

Расчетные показатели

Значение показателя (условный пример)

Годы прогнозного периода, год

1

2

3

4

5

Исходная информация по объекту оценки

1. Площадь оцениваемого объекта, м2

500

2. Доля неиспользуемой площади, %

15

10

0

0

0

3. Ставка аренды за месяц, тыс. руб./ м2

300

336

300+ 300Ч Ч 0,12

376,32

336+ 336Ч Ч 0,12

412,45

376,32 + + 376,32Ч Ч 0,12

461,94

412,45 + + 412,45Ч Ч 0,12

4. Доля потерь при сборе платежей, %

3

3

3

3

3

Расчетные показатели по объектам оценки

5. Потенциальный валовой доход за год, ПВД, тыс. руб. (стр. 1 Ч стр. 3 Ч Ч 12 мес.)

1 800

2 016

2 258

2 475

2 772

6. Неиспользуемая площадь, м2 (стр. 1 Ч стр. 2/100)

75

50

0

0

0

7. Потерянный доход, тыс.руб. ((стр. 6 Ч стр. 3 Ч 12 мес.) + + (стр. 5 Ч стр. 4/100))

324

241

0

0

0

8. Действительный валовой доход, ДВД, тыс. руб. (стр. 5 - стр. 7)

1 470

1 775

2 258

2 475

2 772

9. Операционные расходы (ОР), в том числе:

221

267

339

372

416

- управленческие расходы, 5 % от ДВД, (0,05 · стр. 8)

74

89

113

124

139

прочие операционные расходы, 10 % от ДВД, (0,1 · стр.8)

147

178

226

248

277

2. Поскольку для приобретения объекта недвижимости предлагается взять ипотечный кредит, то необходимо определить стоимость обслуживания долга и остаточную плату за кредит ОПК (остаток долга) на год окончания прогнозного периода (перепродажи оцениваемого объекта).

2.1. Определяем сумму кредита ИК как произведение процента от стоимости приобретения оцениваемого объекта недвижимости, определяющего размер кредита (70 %) и стоимости приобретения объекта Спр:

ИК = 0, 35 · Спр = 0,35 · 15 650 = 5 478 тыс. руб.

2.2. Определяем ежемесячный платеж ЕПЛ с учетом срока кредита и банковской ставки:

ЕПЛ = ИК · /PМТ/ = ИК · /колонка № 6/ ,

где /PМТ/- фактор текущей стоимости периодического взноса на погашение кредита, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 6 "Взнос на амортизацию единицы" (шестая функция денег) с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр.) за период, который отражает срок кредитования N. Тогда:

ЕПЛ = 7 825 · /колонка № 6/ = 5 478 · 0,01435 = 78,6 тыс. руб.

2.2. Определяем годовые расходы по обслуживанию долга:

РОД = ЕПЛ · 12 = 78,6 · 12 = 943 тыс. руб.

2.3. Определяем остаток платежей по кредиту ОПК(5) на конец прогнозного периода (5 лет).

ОПК(5) = ЕПЛ · /PVA/ = ЕПЛ · /колонка № 5/,

где /PVA/ - фактор текущей стоимости единичного аннуитета, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр) за период, который отражает остаток платежей между сроком кредитования и анализируемым периодом (остаточный срок кредитования после продажи или перепродажи) (N - n). Тогда:

ОПК(5) = 78,6 · /колонка № 5/ = 78,6 · 44,95504 = 3 534 тыс. руб.

3. Определим денежные потоки по годам прогнозного периода. Расчет производим в табличной форме (таблица 3.2.3).

Таблица 3.2.3

Денежные потоки, тыс.руб.

Значение показателя (условный пример)

Прогнозный период, тыс.руб. /год

Годы

1

2

3

4

5

1. Действительный валовой доход (ДВД)

1 470

1 775

2 258

2 475

2 772

2. Операционные расходы

221

267

339

372

416

3. Чистый операционный доход (ЧОД) (стр.1 - стр.2)

1 323

1 597

2 032

2 227

2 495

4. Капитальные вложения, 15 % от ЧОД (0,15 · стр.3)

199

240

305

334

374

5. Обслуживание кредита

943

943

943

943

943

Денежный поток до уплаты налогов

(стр. 3 - стр. 4 - стр. 5)

181

414

784

950

1 178

4. Определение ставки дисконтирования. Для расчета ставки дисконтирования используем метод кумулятивного построения. Безрисковая ставка выбрана по ставке рефинансирования Центрального банка. В настоящее время она составляет 7,5 %. Расчет ставки премии за риски инвестирования в объект недвижимости осуществляется в табличной форме (таблица 3.2.4).

Таблица 3.2.4

Вид и наименование риска

Степень риска, баллы

(по условиям задачи)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

8. Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость)

1

9. Ликвидности

1

10. Неполучение арендных платежей

1

11. Неэффективный менеджмент

1

12. Криминогенные факторы

1

13. Финансовые проверки

1

14. Неправильное оформление аренды

1

Количество наблюдений

0

1

0

1

0

1

2

0

2

0

Взвешенный итог

0

2

3

4

0

6

14

0

18

0

Сумма

47

Количество факторов

6

Средневзвешенное значение балла

7,83

Величина ставки за риск (1 балл = 1%)


Подобные документы

  • Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.

    отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016

  • Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.

    курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012

  • Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

    дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015

  • Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.

    курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010

  • Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.

    курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012

  • Определение стоимости объекта недвижимости - магазина на территории завода затратным методом. Расчет восстановительной стоимости здания. Физический износ элементов. Определение стоимости бизнеса путем суммирования стоимости чистых активов и гудвилла.

    контрольная работа [16,3 K], добавлен 11.04.2012

  • Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.