Советский район, ул. Взлетная

Советский район,

ул. Краснодарская

Советский район, ул. Краснодарская

Назначение

офисное здание

офисное здание

офисное здание

офисное здание

офисное здание

офисное здание

Вид внутренней отделки

Простая

Простая

Простая

Простая

Простая

Простая

Инженерные коммуникации

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Описание объекта

3-этажное офисное здание

10-этажное здание

2-этажное здание

1-этажное здание

3-этажное здание

2-этажное здание

Таблица 19 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Параметры объектов	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи/предложения, без учета НДС, руб.		80 000 000	9 500 000	25 000 000	16 000 000	15 000 000
Общая площадь, кв. м	588,8	2700	332	500	450	450
Цена, руб./кв. м		29600	28600	50000	35600	33300
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		29600	28600	50000	35600	33300
Вид права на строение	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		29600	28600	50000	35600	33300
Площадь здания, кв.м.	588,8	2700	332	500	450	450
Корректировка		1,25	0,93	0,95	0,95	0,95
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		37000	26600	47500	33800	31600
Права на земельный участок	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		37000	26600	47500	33800	31600
Дата продажи/предложения	01.03.2012	19.02.2012	01.08.2012	26.01.2012	27.01.2012	26.02.2012
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.		37000	26600	47500	33800	31600
Местоположение	Советский район, Северное шоссе	Советский район, ул. Пограничников	Советский район, ул. Быкова	Советский район, ул. Взлетная	Советский район, ул. Краснодарская	Советский район, ул. Краснодарская
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		37000	26600	47500	33800	31600
Назначение	офисное здание	офисное здание	офисное здание	офисное здание	офисное здание	офисное здание
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		37000	26600	47500	33800	31600
Вид внутренней отделки	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		37000	26600	47500	33800	31600
Инженерные коммуникации	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		37000	26600	47500	33800	31600
Совершенная сделка/ предложение		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка		0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		35150	25300	45100	32100	30000
Среднее значение рыночной стоимости, руб./кв. м	33 530
Общая площадь, кв. м	588,8
Рыночная стоимость объекта, руб.	19 742 464

Обоснование корректировок:

1. Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по таблице

Таблица 20 - Корректировки на различие площадей зданий

Отношение площади объекта к площади аналога	Значение коэффициента
< 0,25	1,25
0,49 - 0,25	1,2
0,86 - 0,50	1,1
0,85 - 1,15	1
1,16 - 1,50	0,95
> 1,50	0,93

Данная корректировка вводилась для объектов-аналогов №1, №2, №3, №4, №5

2. Дата продажи/предложения. На время продажи/предложения Оценщик принял различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений офисных помещений было выявлено, что изменения цен за этот период не произошло.

3. Совершенная сделка/предложение. По мнению экспертов, цены предложений на рынке недвижимости, как правило, завышены по сравнению с ценами сделок (такого снижения удается достигнуть в ходе торгов). Для аналогов, предложенных к продаже, была использована корректировка 5%.

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Но в данном расчете все скорректированные цены аналогов получились одинаковые, поэтому для определения стоимости 1 кв.м. объекта оценки рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов.

Чтобы найти стоимость всего объекта, скорректированную стоимость 1 кв.м. была умножена на площадь объекта, которая равна 588,8 м2.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, площадью 588,8 кв. м, определенная сравнительным подходом, составляет:

19 742 464

(девятнадцать миллионов семьсот сорок две тысячи четыреста шестьдесят четыре ) рублей

9.4 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

1. Сбор рыночной информации о доходности объектов.

2. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

3. Расчет действительного валового дохода (ДВД).

4. Расчет операционных расходов (ОР).

5. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

6. Расчет ставки капитализации.

7. Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

, где(3)

- стоимость оцениваемого объекта;

- чистый операционный доход (ЧОД);

- коэффициент капитализации;

Расчет потенциального и действительного валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) - потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

, где(4)

- площадь, сдаваемая в аренду, м²;

- рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

, где(5)

- коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

На основании анализа рынка аренды производственно-складских помещений г. Красноярск была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений. Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. производственно-складских помещений определялась методом сравнения продаж.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов, расположенных в центральной части города. В таком развитом сегменте рынка как аренда офисных помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.

Ставка арендной платы приведена за 1 кв.м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и без учета коммунальных услуг. Данные по объектам-аналогам приведены в таблице ниже.

Таблица 21 - Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

Номера объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Источник информации	Заказчик оценки	www.krasarenda.ru	www.00024.ru	www.00024.ru	www.00024.ru
Цена предложения, руб./кв.м		400 в мес.	700 в мес.	700 в мес.	900 в мес.
Дата предложения	01.03.2012	01.03.2012	25.02.2012	10.02.2012	11.01.2012
Площадь помещения, кв. м	588,8	47,5	286	300	629
Местоположение	Советский район, Северное шоссе	Советский район, Северное шоссе	Советский район, ул. Линейная	Советский район, ул. Алексеева	Советский район, ул. Взлетная
Назначение	офисные помещения	офисные помещения	офис	офисные помещения	офисные помещения
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Вид внутренней отделки	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая

При анализе и сравнении объектов-аналогов установлено, что условия рынка (время предложения), рассматриваемые права (условия договора - аренда с ежемесячными платежами), местоположение, транспортная доступность, а также физические характеристики аналогичны оцениваемому объекту. Поэтому внесение поправок по вышеуказанным факторам не требуется. Была введена скидка на предложения в размере 5%. В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5%.

Значение арендой платы за пользование офисными помещениями в месяц:

С ар = 400 + 400 + 700 +700 + 900/4 * 0,95 = 736

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

Расчет чистого операционного дохода и операционных расходов

Чистый операционный доход (сокращенно или ЧОД) - годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД - ОР, где

Операционные расходы - это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

*условно-постоянные;

*условно-переменные, или эксплуатационные;

*расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- Налог на имущество

- Страховые взносы

- Платежи за земельный участок

- Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- Коммунальные;

- На текущие ремонтные работы;

- Заработная плата обслуживающего персонала;

- Налоги на заработную плату;

- На рекламу и заключение договоров;

- На управление;

- Прочие расходы.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Таблица 22 - Расчет операционных расходов

№, п/п	Показатели	Величина показателя, (без учета НДС) руб.
1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год:	693433
1.1.	Налог на имущество, руб. в год - в Красноярском крае составляет 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости - "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ, статья 380;. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.	625 026
1.2.	Плата на землю, величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб	68407
2.	Условно-переменные расходы, руб. в год:	628 513
2.1.	Расходы на текущий ремонт, руб. в год - по данным, предоставленными строительными организациями, составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.	375000
2.2.	Расходы на управление, руб. в год - для оцениваемой недвижимости равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью. www.gud.ru	152 108
2.3	Прочие расходы, руб. в год - расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта, составляют 2 % от действительного валового дохода. www.cre.ru	101 405
3	Резерв на замещение, руб. в год - капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты составляют около 30% от восстановительной стоимости (накопление по безрисковой ставке)	152 845
4.	Итого:	1 474 791

Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

, где

- ставка капитализации;

- ставка доходности на собственный капитал;

- норма возврата капитала;

- доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения - последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

, где

- безрисковая ставка дохода, %;

- премия за риск вложения в недвижимость, %;

- премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

- премия за инвестиционный менеджмент, %.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ГКО-ОФЗ с постоянным купонным доходом (ОФЗ-ПД) серии SU25079RMFS3 с погашением 03.06.2015 года (средневзвешенная цена 98,4451% от номинала, что соответствует доходности 7,67 % годовых)7 www.cbr.ru.

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

, где

- индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Красноярский край);

- индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Московской область) http://www.raexpert.ru/database/regions/ (Рейтинги регионов за 2011 год)..

Средневзвешенный индекс риска Пензенской области = 0,2830;

Средневзвешенный индекс риска Липецкой области = 0,1830.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

Р₁ =( 0,2830/0,1830-1)*7,67 = 4,19%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

, где

- безрисковая ставка дохода, %

- срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина - 4 месяца, соответственно = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: = 7,67 * 0,333 = 2,55 %

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

, где

- норма возврата капитала; - безрисковая ставка дохода, %;

k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

sff (п, )- фактор фонда возмещения.

Таблица 23 - Расчет ставки капитализации

№, п/п	Наименование	Величина
1.	- безрисковая ставка процента, %	7,67
2.	-премия за риск вложения в недвижимость, %	4,19
3.	- премия на низкую ликвидность, %	2,55
4.	- премия за инвестиционный менеджмент, %	2,50
5.	- ставка доходности на собственный капитал, %	16,91
6.	Норма возврата капитала, %	0,8355
7.	- ставка капитализации для объекта оценки, %	=0,1691+0,008355= 0,1775 или 17,75%

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

Таблица 24 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м2	588,8
2.	Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год	8832
3.	Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год ПВД	5 200 282
4.	Коэффициент недозагрузки площадей , % от ПВД	2,5 (130 007)
5.	Коэффициент недосбора арендной платы , % от ПВД	1 (52 002)
6.	Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	5 070 275
7.	Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год	1 474 791
8.	Чистый операционный доход, руб. в год	3 595 484
9.	Ставка капитализации,%	17,75
10.	Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.	20 256 248

Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода по состоянию на 01 марта 2011 г. составляет: 20 256 248 рублей.

Раздел 10. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Обобщение результатов

Применяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:

Таблица 25 - Результаты расчета рыночной стоимости Объекта оценки

Подход к оценке	Результаты расчетов (с учетом НДС), руб.
Затратный	13 261 308
Сравнительный	19 742 464
Доходный	20 256 248

Для обобщения результатов применялся метод анализа иерархии.

Метод анализа иерархии является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.

Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии.

Оценщиком принимались четыре наиболее значимых критерия А1, А2, А3, А4.

С помощью критериев: А1, А2, А3, А4, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:

А1) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;

А2) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

А3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

А4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Построение матрицы сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет значений приоритетов (весов) критериев

В методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.

На данном этапе попарно сравниваем критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом этой матрицы б(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено б(i,j) = в, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем б(j,i) = 1/в.

Таблица 30 - Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериев

j	А1	А2	А3	А4	Расчет	вес критериев
i					алгоритм	значение	алгоритм	значение
А1	1	0,5	1	0,33	(1 Ч 0,5 Ч 1 Ч 0,33)^1/4	0,639	0,639 / 4,443	0,144
А2	2	1	1	0,33	(2 Ч 1 Ч 1 Ч 0,33)^1/4	0,904	0,904 / 4,443	0,203
А3	1	1	1	0,5	(1Ч 1 Ч 1 Ч 0,5)^1/4	0,841	0,841 / 4,443	0,189
А4	3	3	2	1	(3 Ч 3 Ч 2 Ч 1)^1/4	2,060	2,060 / 4,443	0,464
ИТОГО		4,443		1

В данной таблице наибольший вес присвоен критерию А4, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий А2, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.

Следующими по важности являются критерии А3 и А1, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернатив

На данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным - З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев. Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Таблица 26 - Критерий А1 - возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца

j	С	З	Д	Расчет	вес альтернатив по критерию А1
i				алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	3	1	(1 Ч 3 Ч 1)^1/3	1,442	1,442 / 3,252	0,44
З	0,333	1	0,5	(0,333 Ч 1 Ч 0,5)^1/3	0,550	0,550 / 3,252	0,17
Д	1	2	1	(1 Ч 2 Ч 1)^1/3	1,260	1,260 / 3,252	0,39
ИТОГО		3,252

Таблица 27 - Критерий А2 - тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ.

j	С	З	Д	Расчет	вес альтернатив по критерию А2
i				алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	1	(1 Ч 2 Ч 1)^1/3	1,26	1,26 / 3,15	0,40
З	0,5	1	0,5	(0,5 Ч 1 Ч 0,5)^1/3	0,63	0,63 / 3,15	0,20
Д	1	2	1	(1 Ч 2 Ч 1)^1/3	1,26	1,26 / 3,15	0,40
ИТОГО		3,15

Таблица 28 - Критерий А3 - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

j	С	З	Д	Расчет	вес альтернатив по критерию А4
i				алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	2	(1 Ч 2 Ч 2)^1/3	1,587	1,587 / 3,217	0,49
З	0,5	1	0,5	(0,5 Ч 1 Ч 0,5)^1/3	0,630	0,630 / 3,217	0,20
Д	0,5	2	1	(0,5 Ч 2 Ч 1)^1/3	1,000	1 / 3,217	0,31
ИТОГО		3,217

Таблица 29 - Критерий А4 - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

j	С	З	Д	Расчет	вес альтернатив по критерию А4
i				алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	2	(1 Ч 2 Ч 2)^1/3	1,587	1,587 / 3,175	0,50
З	0,5	1	1	(0,5 Ч 1 Ч 1)^1/3	0,794	0,794 / 3,175	0,25
Д	0,5	1	1	(0,5 Ч 1 Ч 1)^1/3	0,794	0,794 / 3,175	0,25
ИТОГО		3,175

Расчет весов подходов

Определение итоговых весов по каждой альтернативе (подходам)

Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

Таблица 30 - Расчет итоговых весов по каждой альтернативе

Критерий	А1	А2	А3	А4	Расчет
Альтернатива	0,144	0,203	0,189	0,464	алгоритм	значение
С	0,44	0,40	0,49	0,50	0,144Ч0,44 + 0,203Ч0,40 + 0,189Ч0,49+ 0,464Ч0,50	0,47
З	0,17	0,20	0,20	0,25	0,144Ч0,17 + 0,203Ч0,20 + 0,189Ч0,20+ 0,464Ч0,25	0,22
Д	0,39	0,40	0,31	0,25	0,144Ч0,39 + 0,203Ч0,40+ 0,189Ч0,31 + 0,464Ч0,25	0,31
ИТОГО		1

Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.

Таблица 31 - Рыночная стоимость оцениваемого имущества

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Стоимость Объекта оценки, полученная затратным подходом (с учетом стоимости земельного участка и НДС) руб.	13 261 308
2.	Стоимость Объекта оценки, полученная сравнительным подходом (с учетом НДС), руб.	19 742 464
3.	Стоимость Объекта оценки, полученная доходным подходом (с учетом НДС), руб.	20 256 248
4.	Согласованная стоимость объекта (с учетом НДС), руб.	13 261 308Ч0,22 + + 19 742 464 Ч0,47 +20 256 248 + Ч0,31 = 2 917 488 + 9 278 958 + 6 279 437
5.	Рыночная стоимость Объекта оценки (с учетом допустимых округлений, с учетом НДС), руб.	18 475 883

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01 марта 2012 года, составляет:

18 475 883 (Восемнадцать миллионов пятьсот четыреста семьдесят пять восемьсот восемьдесят три тысячи ) рублей.

Раздел 11. Определение ликвидационной стоимости

Определение величины ликвидационной стоимости объекта в рамках данного отчета необходимо для того, чтобы дать представление кредитующей организации о возможной сумме, которую можно будет выручить за объект оценки в случае дефолта со стороны заемщика.

Величина ликвидационной стоимости объекта оценки обычно меньше величины его рыночной стоимости. На стоимость объекта влияет множество факторов, которые необходимо учитывать в расчетах. Подобное можно реализовать с помощью методов имитационного моделирования (метод «Монте-Карло») с построением многофакторной модели, либо с помощью корреляционно-регрессионного анализа. Вместе со сбором информации по каждому фактору стоимость подобного исследования может значительно превысить стоимость самого объекта оценки.

Теоретически возможно использование методики сравнительного подхода, которая реализуется путем прямого сравнения с аналогами, в т. ч. по условиям реализации. Однако, информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи практически недоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода.

Так как возможность применения выше указанных методов ограничена, в своем расчете мы использовали метод определения ликвидационной стоимости объекта оценки исходя из величины его рыночной стоимости. Таким образом, ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, полученную путем вычитания из рыночной стоимости скидки на вынужденность продажи.

Для определения скидки на факт вынужденной продажи были отобраны факторы, влияющие на снижение стоимости, исходя из терминологии Стандартов оценки, основным из них является фактор ограничения времени продажи. Оценка влияния данных факторов была определена экспертным путем, для этого произведено ранжирование факторов по степени их значимости применительно к объекту оценки и определен диапазон, в котором может варьироваться величина скидки.

1. Срок экспозиции (фактор ограничения времени продажи). Данный фактор является ключевым в определении ликвидационной стоимости, при этом, чем ниже планируемый срок экспозиции объекта оценки на рынке в сравнении с оптимальным, тем сильнее снижается стоимость его реализации.

2. Инвестиционная привлекательность объекта оценки. Основывается на его индивидуальных характеристиках (функциональном назначении, физическом состоянии) и оказывает непосредственное влияние на уровень потребительского спроса.

3. Величина рыночной стоимости оказывает обратное воздействие на уровень ликвидности, чем выше рыночная стоимость объекта оценки, тем меньше спрос на него в связи с уменьшением числа потенциальных покупателей.

4. Конъюнктура рынка. При непродолжительном периоде экспозиции и неблагоприятной конъюнктуре рынка финансовые потери при ускоренной продаже возрастают.

5. Эффективность маркетинга также значительно осложняется краткосрочностью периода, отведенного для проведения мероприятий продажи объекта оценки.

6. Прочие субъективные факторы отражают специфику каждого конкретного объекта.

Расчет скидки на вынужденность продажи приведен в таблице 32.

Таблица 32

№	Факторы воздействия	Степень влияния	Экспертная оценка, %
1	Срок экспозиции	высокая	50
2	Инвестиционная привлекательность	высокая	50
3	Величина рыночной стоимости	высокая	40
4	Конъюнктура рынка	средняя	30
5	Маркетинг	средняя	30
6	Субъективные факторы	низкая	10
Средняя величина скидки на факт вынужденной продажи	35

В процессе экспертной оценке была учтена ситуация на рынке коммерческой недвижимости, устойчивый спрос на аналогичные объекты, преимущества и недостатки объекта оценки. Анализ этих данных позволил сделать вывод о том, что данный актив можно рассматривать как ликвидный, его ликвидационная стоимость, в случае его продажи в сроки, меньшие срока экспозиции для аналогичных объектов (не более 2-х месяцев), определена на уровне 60 % от рыночной стоимости.

Расчет ликвидационной стоимости оцениваемого объекта приведен в таблице 33.

Таблица 33

Наименование объекта	Рыночная стоимость, руб.	Скидка на факт вынужденной продажи, %	Ликвидационная стоимость, руб.
Нежилое здание	18 475 883	35	12 009 324

12 009 324 (Двенадцать миллионов девять тысяч триста двадцать четыре) рубля

Итоговая стоимостная оценка:

Исходя из приведенных в отчете расчетов, и основываясь на доступной нам информации, полученной от заказчика, при анализе рынка коммерческой недвижимости, мы пришли к следующему заключению:

1) наиболее вероятная рыночная стоимость объекта незавершенного строительством (лит. В 11) общей площадью 289,2 (двести восемьдесят девять целых два десятых) м², расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на 24 декабря 2008 года, округленно составляет: 18 475 883 Стоимость включает НДС (18%) рубля

2) ликвидационная стоимость оцениваемого объекта, в случае его продажи в сроки, меньшие срока экспозиции для аналогичных объектов (не более 2-х месяцев), определена на уровне 60 % от рыночной стоимости и составила (с учетом НДС): 12 009 324 рубля

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 [офиц. текст по состоянию на 01.02.2008] (ч.2 ст.8, 9).

2. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. от 22.01.2008).

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. на 01.02.2008). Часть 1. Ст.130, 131, 132.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. на 01.02.2008).

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (в ред. на 01.02.2008).

6. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ 19.07.2000 (в ред. на 01.02.2008) гл.30 ст.375.

7. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. на 01.02.2008).

8. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007.

9. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).

10. Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).

11. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).

12. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

13. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

14. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"

15. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"

16. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"

17. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

18. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.

19. Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ № 54, №56, №60.

20. «Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.

21. Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2007.

22. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: МФПА, 2006.

23. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, М.Е.Трейгер. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

24. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 2005.

25. Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. http://www.valuer.ru

Размещено на Allbest.ru