Ценообразование на рынке недвижимости. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Оренбурге

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Оренбургской области

ГАОУ СПО «Оренбургский аграрный колледж»

Специальность 120714 «Земельно-имущественные отношения»

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему: «Ценообразование на рынке недвижимости. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Оренбурге»

Студент

Лапшина К.В.

Аннотация

Дипломная работа на тему «Ценообразование на рынке недвижимости. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Оренбурге» включает введение, три раздела, заключение, список использованных источников и приложения.

Во введении раскрыта актуальность темы исследования, определены цель и задачи дипломной работы, указан объект исследования.

В первом разделе рассмотрены особенности ценообразования на рынке недвижимости. Раскрыта сущность рынка недвижимости, рассмотрены ценообразующие факторы и методы ценообразования, дана характеристика развития современного рынка жилой недвижимости России.

Во втором разделе дана характеристика объекта оценки. Проанализированы социально-экономическое положение региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки, проведен анализ рынка жилой недвижимости г. Оренбурга, дано описание объекта оценки.

В третьем разделе дано описание процесса оценки объекта. Приведено обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта, проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, определена стоимость объекта оценки с использованием затратного и сравнительного подходов, определена итоговая рыночная стоимость объекта оценки.

Содержание

Введение

Глава 1. Особенности ценообразования на рынке недвижимости

1.1 Сущность рынка недвижимости

1.2 Ценообразующие факторы и методы ценообразования

1.3 Характеристика развития современного рынка жилой недвижимости России

Глава 2. Характеристика объекта оценки

2.1 Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости г. Оренбурга

2.3 Анализ местоположения и состояния оцениваемого объекта

Глава 3. Описание процесса оценки объекта

3.1 Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта

3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

3.3 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом

3.4 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом

3.5 Определение итоговой стоимости объекта оценки

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

Введение

Издавна недвижимость была желанной, становилась целью и смыслом, являлась критерием оценки успешности. Свой дом нужен каждому, это актуально с древних времен и иначе, казалось, быть не могло. Масса русских пословиц посвящена именно родному дому - «В гостях хорошо, а дома лучше», «Своя хатка - родная матка», «Приведи бог и собачке свою конуру».

Постепенно общество менялось, менялся ритм жизни, росла численность населения, и еще стремительнее росли города. Понятие дома трансформировалось в квартирные квадраты, а пословицы уступили свое место сухому рыночному «недвижимость всегда в цене». Последние столетия многие горожане по всему миру уже не живут в своих домах, выплачивая рантье своеобразный «налог на бедность» - арендную плату. Сотни миллионов людей никогда не смогут стать собственниками. У нас в России, реальность не столь жестока -- социализм внес свои коррективы в нашу жизнь, но от этого опыта мы решительно отказались и быстро вернулись к капиталистическим реалиям.

При капитализме в его чистом виде все наши естественные потребности -- просто товар, а значит, его стоимость определяется соотношением платежеспособного спроса и предложения. Раз есть дефицит жилья, и оно нужно всем -- значит недвижимость и правда всегда в цене.

В цивилизованных обществах такого дикого капитализма давно нет, там помимо рынка мощными регуляторами выступают государство и разнообразные общественные институты. Государство не вмешивается только в те сферы, где не может произойти социального накала и где нет проблем для конкурентоспособности страны в целом.

Из-за допущенных у нас перекосов в развитии государства, массовой внутренней и внешней миграции, стремительного устаревания жилого фонда и коммунальной сферы, необходимости создания новых рабочих мест и обеспечения трудящихся местом проживания, мы видим, что проблема обеспечения населения жильем в нашей стране никак не может быть отдана рынку и требует активного вмешательства со стороны власти.

Но что происходит на российском рынке недвижимости на самом деле? Что из себя представляют спрос и предложение? Наличие этих и подобных им вопросов подтверждают актуальность темы данной дипломной работы: «Ценообразование на рынке недвижимости. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Оренбург…»

Цель данной дипломной работы - разобраться в вопросах ценообразования на российском рынке недвижимости и провести расчет рыночной стоимости реального объекта жилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:

- изучить особенности ценообразования на рынке жилой недвижимости;

- рассмотреть сущность рынка недвижимости, проанализировать современный рынок жилой недвижимости России, изучить методы ценообразования и ценообразующие факторы;

- дать характеристику объекта оценки - проанализировать социально-экономическое положение региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки, сделать анализ рынка жилой недвижимости г. Оренбурга, описать объект оценки;

- произвести расчет рыночной стоимости объекта оценки - рассмотреть существующие подходы к оценке, выбрать и применить приемлемые к нашему объекту оценки, обосновать свой выбор, выполнить необходимые расчеты и определить итоговую величину стоимости объекта оценки.

Объект исследования данной дипломной работы - ценообразование на рынке жилой недвижимости, предмет исследования - методы и подходы к оценке жилой недвижимости.

Объект оценки - двухкомнатная квартира.

Методологической основой проведённого в дипломной работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости.

Глава 1. Особенности ценообразования на рынке недвижимости

1.1 Сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более пятидесяти процентов мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. Можно привести следующие встречающиеся в литературе определения рынка недвижимости:

- это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками; [6, с. 28]

- это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования;

- это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости;[2, с.14]

- это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкретного спроса и предложения;

- это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости [14, с.22].

Рынок недвижимости обладает следующими особенностями:

1) Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическими (местонахождением объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

2) Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом.

3) Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

4) Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

- затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);

- ежегодный налог на владение недвижимостью;

- налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

5) Сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной. Некоторые сделки на рынке могут происходить под влиянием различных слухов, определенных физиологических потребностей, недостаточной информированности отдельных участников.

6) Низкая эластичность предложения объектов недвижимости. Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым.

7) Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребностей и возможностей участников сделки [16, с. 32].

Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства. недвижимость экономический оценка стоимость

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Информационная функция представляет собой уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости - это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой», перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота.

Выделяют три категории экономических субъектов рынка недвижимости:

- продавцов (арендодателей);

- покупателей (арендаторов);

- профессиональных участников рынка недвижимости.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) могут выступать юридическое, физическое лицо или орган государственного управления, имеющие право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации.

Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные части. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей. Каждый конкретный рынок недвижимости может быть сегментирован по целому ряду параметров: [16, с. 35]

- по функциональному использованию - жилого, коммерческого, общественного, промышленного и сельскохозяйственного назначения;

- по географическому фактору - каждый район может представлять собой отдельный рынок;

- по стоимости недвижимости - рынки дорогой недвижимости и массовый рынок относительно недорогой недвижимости;

- по качеству недвижимости - офисные помещения высокого класса с дорогой мебелью могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения среднего или невысокого класса, хотя оба объекта могут находиться на одной улице, не говоря уже о престижности района;

- по инвестиционной мотивации - одни инвесторы заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, но с большим потенциалом для прироста стоимости. Другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен продолжительный денежный поток, что в строительстве вполне возможно;

- по типу прав собственности - различные рынки существуют для различных видов прав на недвижимость: неограниченные права собственности, сервитут (право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица), право на аренду, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного владения другие виды прав.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости [9, с. 18].

Первичный рынок - экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежавший определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке.

Рассмотрим отдельный сегмент рынка недвижимости - рынка жилья.

Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду), направления от города, наличия современных коммуникаций, близости от мест отдыха, обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

1.2 Ценообразующие факторы и методы ценообразования

Определение цены объекта недвижимости - весьма сложная и важная проблема при совершении сделок с недвижимостью.

Непосредственное установление цены в любой сделке результат взаимодействия продавца или покупателя, у каждого из которых есть свое представление о справедливой с его точки зрения цены объекта.

Не случайно, поэтому существование таких понятий как «цена продавца» и «цена покупателя», достаточно широко распространенных на рынке недвижимости. Сами по себе эти термины довольно просты.

«Цена продавца» - сумма денег, за которую продавец готов уступить свои права на объект недвижимости [14, с. 25].

Наиболее типичными для продавца при установлении цены являются такие аргументы, как:

- понесенные продавцом когда-то затраты («Я купил эту квартиру (дом, участок и пр.) за 50 тысяч долларов, да еще вложил в него еще столько же, так что меньше, чем за 100 тысяч я ее не продам»);

- цены на равнозначные, по его мнению, объекты («Мне нужна двухкомнатная квартира, так что я готов продать мой дом за сумму, которой мне хватит, чтобы ее купить»)

- уровень текущих и будущих доходов продавца («Я выхожу на пенсию и мне нужно, чтобы вырученных от продажи денег хватило на жизнь»

- услышанные или полученные из средств массовой информации сведения о ценах на аналогичные, по мнению продавца, объекты («Моя знакомая продала такую же, как у меня квартиру, за 5 миллионов рублей, так что ниже этой суммы она не стоит»).

«Цена покупателя» - сумма денег, которую покупатель готов отдать за права на объект недвижимости [14, с.26].

У покупателя - свои доводы о приемлемом уровне цены:

- уровень финансовых возможностей («Я могу заплатить за эту квартиру не больше, чем 4 миллиона рублей»);

- информация, полученная из тех же средств массовой информации, статей, рассказов («В Интернете сейчас висят предложения на такие же квартиры по цене на полмиллиона рублей меньше»);

- характеристики настоящего жилья («У меня сейчас кухня 20 кв. метров, а Вы мне предлагаете только с 9 кв. метрами»).

Как видим, «цена продавца» и «цена покупателя» - это отражение субъективных представлений продавца и покупателя о той желаемой с их точки зрения цене, за которую они готовы продать/приобрести объект недвижимости.

Субъективность в оценках продавца и покупателя, однако, вовсе не означает, что у них нет объективной основы. На деле такие представления всегда базируются на множестве факторов и информации, которая имеет разную природу - отчасти объективную, отчасти субъективную, на которой и базируется их представления о разумной и справедливой цене.

Цена в любой конкретной сделке, в конечном счете, будет результатом столкновения представлений продавца и покупателя и родится она в результате их переговоров. Задача оценщика - определить, какой может быть наиболее вероятная разумная цена, по которой может быть продан/приобретен тот или иной объект недвижимости.

Рассмотрим факторы формирования цены на объекты недвижимости.

Все факторы, влияющие на уровень цен на объекты недвижимости, могут быть разделены на две группы: [9, с. 48]

1. Факторы, определяющие уровень цен на национальном и региональных рынках в целом.

2. Факторы, определяющие уровень цены на конкретный объект недвижимости.

К первой группе относятся такие общеэкономические факторы как уровень развития страны, объемы валового внутреннего продукта (ВВП) на душу населения, уровень занятости, уровень доходов населения в стране и пр. Исследование их влияния на рынок недвижимости, его активность, уровень цен и арендной платы - особая большая тема. Мы же остановимся только на тех факторах из этой группы, которые непосредственно влияют на текущее состояние рынка.

Во-первых, уровень цен на объекты недвижимости в каждый данный момент времени определяется соотношением предложения и спроса на рынке. Так, если предложение превышает спрос, то у покупателя больше возможности диктовать свои условия, в том числе и относительно уровня цены. Такая ситуация называется «рынок покупателя» и цена, при прочих равных обстоятельствах, будет снижаться.

Предложение превышает спрос - «рынок покупателя»: цена падает.

Если, напротив, спрос превышает предложение, то возможности диктовать свои условия выше у продавца. В этом случае мы имеем дело с «рынком продавца» и цена будет расти.

Спрос превышает предложение - «рынок продавца»: цена растет.

Во-вторых, динамика цен на рынке определяется такими факторами, как динамика доходов приобретателей недвижимости и динамика строительных издержек.

Рост доходов приобретателей (покупателей) недвижимости ведет к росту спроса на объекты недвижимости а, значит, и цен на них. Но зависимость здесь совсем не прямая, поскольку, как правило, между уровнем доходов покупателя и уровнем цен на объекты недвижимость существует значительный разрыв.

Например, уровень годового дохода семьи из трех человек в 1 000 000 рублей по состоянию на 2014 год для Оренбурга может считаться вполне приличным. Но стоимость трехкомнатной квартиры будет составлять около 5 000 000 рублей, так что соотношение «Цена квартиры/годовой доход» будет равно 5 (это соотношение часто называют «коэффициент доступности жилья». Предположим, что доход вырастет на 20% и составит 1 200 000 рублей, а цена квартиры увеличится даже на 10%, т.е. станет 5 500 000 рублей. Коэффициент доступности жилья изменится, но изменится незначительно - лишь до 4,6. Значит, даже существенный рост текущих доходов не ведет к такому же росту спроса.

Нужно иметь в виду, что рынок аренды в этом отношении заметно отличается от рынка продаж, потому что здесь уже нет такого разрыва - арендная плата составляет лишь часть дохода арендатора и потому зависимость между ростом доходов арендаторов и ростом их спроса на аренду может быть заметно более явной.

Аналогичным образом обстоит дело и тогда, когда мы имеем дело с использованием ипотечного кредитования. Оно как раз и построено на том, что платежи по кредиту составляют лишь часть дохода заемщиков, так что рост их доходов может быть важным фактором роста спроса на приобретение недвижимости в собственность.

Что касается строительных издержек, то понятно, что если растет стоимость материалов: цемента, кирпича и пр., уровень заработной платы в строительстве, то не может не расти и стоимость строительной продукции - домов и квартир.

В-третьих, следует иметь в виду, что на спрос на данные объекты недвижимости (а, значит, и на цены) может повлиять ситуация с объектами, которые их могут заменить.

Например, при росте цен на квартиры на первичном рынке, очевидно, вырастет спрос на аналогичные квартиры на вторичном рынке, что, через какое-то время вызовет и здесь рост цен. Другой вариант: в строящихся домах запланировано недостаточное, по сравнению со спросом, количество однокомнатных квартир. Очевидно, что это может вызвать рост спроса с последующим ростом цен на двухкомнатные квартиры малой площади. Или, еще одна возможность: быстро растет арендная плата. Это может привести к тому, что как альтернативный вариант будет рассматриваться приобретение квартир с использованием ипотечных кредитов. Следовательно, спрос на такой вариант решения жилищной проблемы также может вырасти.

Вторая группа факторов, это факторы, определяющие наиболее вероятную цену на конкретный объект недвижимости.

Эти факторы также можно разделить на две группы:

1) характеристики объекта,

2) характеристики сделки.

Характеристики объекта - это его физические параметры, отличающие данный объект от других. На наиболее массовом рынке - рынке квартир и комнат в многоэтажных домах к числу таких факторов относятся такие, как:

* характеристики местоположения;

* характеристики здания, в котором расположен объект сделки;

* характеристики объекта сделки (квартиры или комнаты).

Местоположение как экономическая характеристика объекта недвижимости находит свое отражение в двух основных параметрах: окружении и доступности.

Под окружением объекта понимается характер окружающей объект застройки, уровень благоустройства окружающей территории, ландшафт и пр. Любой объект может, как выиграть, так и проиграть от своего окружения.

Надо заметить, что роль одного и того же окружения может быть различна для объектов недвижимости разного типа. Так, расположение в самой непосредственной близости от метро может быть фактором, повышающим ценность торговой или офисной недвижимости, и рассматриваться как негативный фактор для элитного, клубного жилья.

Под доступностью объекта понимается близость или отдаленность объекта с точки зрения его пользователя от места проживания, работы пользователя, от маршрутов общественного транспорта, автомагистралей и пр.

К характеристикам здания, влияющим на вероятную цену объекта недвижимости - квартиры, относятся, прежде всего, такие как:

- год постройки;

- используемые строительные материалы;

- наличие или отсутствие инженерного оборудования (лифты, например);

- этажность;

- состояние здания;

- возможность подключения к информационным сетям и пр.

К характеристикам объекта - квартиры, влияющим на цену, относятся:

- площадь общая и жилая;

- количество комнат;

- площадь кухни;

- наличие балконов и лоджий;

- наличие подсобных помещений;

- расположение на том или ином этаже.

Среди факторов, отражающих условия сделки и влияющих на цену объекта, можно назвать такие как:

- потребность во в приобретении жилья у продавца («встречка»)

- использование ипотечного кредитования,

- рассрочки и пр.

Эти факторы также влияют на возможную цену квартиры.

Существует целая система методов определения цен. Продавцы рассматривают цену как переменный и важный фактор, поэтому к ее назначению относятся весьма осторожно. При выборе метода определения цены обычно исходят из следующих соображений. Если установить слишком высокую цену, то спрос будет ограничен. Если установить слишком низкую цену, то прибыль будет мала или ее не будет совсем. Возможная цена определяется себестоимостью продукции, ценами товаров-конкурентов и товаров-заменителей, уникальными достоинствами товара по сравнению с другими товарами. Максимальная цена определяется уникальными достоинствами товара, минимальная издержками производства, средняя -- конкуренцией.

Система методов ценообразования включает следующие методы:

- затратные;

- параметрические.

Затратные методы ценообразования основаны преимущественно на учете затрат на производство и реализацию продукции. К затратным методам ценообразования относятся:

- метод полных издержек;

- метод стандартных издержек;

- метод прямых издержек.

Метод полных издержек -- это способ формирования цен на основе всех затрат, которые списываются на единицу того или иного изделия и к которым добавляется необходимая фирме прибыль. Метод применяется предприятиями, положение которых близко к монопольному и сбыт продукции которых практически гарантирован.

Метод стандартных издержек позволяет формировать цены на основе расчета затрат по нормам с учетом отклонений фактических затрат от нормативных. Его преимущество состоит в возможности управления затратами по отклонениям от норм, а не по их общей ве­личине. Метод обеспечивает непрерывное сопоставление затрат. Наиболее сложным элементом системы стандартных издержек является определение стандартов затрат.

Метод прямых издержек -- это способ формирования цен на основе определения прямых затрат исходя из конъюнктуры рынка, ожидаемых цен продажи. Практически все условно-переменные за­траты зависят от объема выпускаемой продукции и рассматриваются как прямые. Остальные затраты (косвенные) относятся на финансовые результаты. Поэтому данный метод называют также методом формирования цен по сокращенным затратам.

Разновидностью ценового метода прямых издержек является метод стандартных прямых издержек, совмещающий преимущества методов стандартных и прямых издержек.

Параметрические методы ценообразования основаны на учете технико-экономических параметров товаров. К параметрическим методам ценообразования относятся:

- метод удельной цены;

- метод баллов;

- метод регрессии.

Метод удельной цены основан на формировании цен по одному из главных параметров качества товара. Удельная цена рассчитывается как частное отделения цены на основной параметр качества товара. Этот метод используется лишь для ориентировочных оценок во избежание грубых ошибок.

Метод баллов заключается в использовании экспертных оценок значимости параметров товаров. Практическое использование балльного метода при определении конкретных цен осуществляется по следующему алгоритму: отбор основных параметров; начисление баллов по каждому параметру; суммирование баллов по базовому и искомому товару; расчет цен на товары по соотношению суммарных баллов.

Ценовой метод баллов целесообразно применять при формировании цен на те товары, параметры которых разнообразны и не поддаются непосредственному количественному соизмерению (удобство, дизайн, мощность, цвет, запах, вкус и т.д.).

Ценовой метод регрессии состоит в определении эмпирических формул (регрессионных уравнений) зависимости цен от величины нескольких основных параметров качества в рамках параметрического ряда товаров. При этом цена выступает как функция от параметров качества товара.

1.3 Характеристика развития современного рынка жилой недвижимости России

Для более полного понятия сущности рынка российской недвижимости и основ ценообразования на нем рассмотрим характеристику развития рынка жилой недвижимости России, изложенную обозревателем портала о недвижимости Realto.ru Л. Каменевой [17].

До 2008 года цены на квартиры росли прямо пропорционально аппетиту воротил большого бизнеса и кормящихся на этой ниве посредников.

Этот рост не был спонтанным и, конечно, не был рыночным. Он обуславливался интенсивным развитием рынка новостроек и последующим превращением его в спекулятивную пирамиду.

Новостройки были сначала относительно доступны среднему классу. Новые дома во многом были интереснее устаревшего советского жилья и потому вызывали повышенный интерес. Изначально стоимость новостроек определялась затратами с одной стороны и планкой вторичного рынка с другой, обеспечивая инвестору уже тогда высокие доходы. Но вскоре рынок новостроек сформировался в самостоятельный сегмент и оторвался от вторичного окончательно, став ориентиром роста уже для рынка жилья в целом. И затем именно новостройки стали определять уровень стоимости квадратного метра жилья, вторичному жилью было суждено подстраиваться под этот процесс.

Развивать рынок новостроек крупному капиталу значительно интереснее, так как это технологично и предсказуемо. В строительство полились очень большие деньги. Цены медленно ползли вверх, и крупный капитал задумался, как бы процесс ускорить и увеличить доходность бизнеса.

Банкам было доверие небольшое и приобретение недвижимости в народе всегда рассматривалось как вложение. Но, одно дело, когда жилье приобретается для семьи «на вырост», совсем другое -- когда скупается этажами и подъездами.

Недвижимость перестала осуществлять свою непосредственную функцию, заменив собой счета в банках и став предметом спекуляций.

Как и любой пузырь лопается, обвал рынка жилья был неминуем, но даже когда он состоялся, еще почти полгода его не признавали, пиарщики продолжали врать про стабильный рост, маркетологи проводили рекламные акции -- бонусы, подарки, скидки, распродажи. На самом же деле продажи встали еще до этого, спрос ждал развития ситуации, а докатившийся до России финансовый кризис молниеносно снизил этот самый отложенный спрос и породил новые страхи. Объемы ипотеки упали. И даже больше - многие заемщики, потеряв работу, не смогли оплачивать кредит. В итоге их квартиры перешли банкам.

Спекулятивный капитал ушел не только из недвижимости, но и из страны в целом. Последовали банкротства компаний, не способных перекредитоваться. Продажи, да и строительство новостроек остановилось -- этот сегмент пострадал больше всех, десятки тысяч людей было уволено.

На фоне этих событий рынок недвижимости фактически умер, квартиры продавались, но не покупались. Предложение многократно превысило спрос. Вообще конец 2008 и первая половина 2009 года были очень странными -- никто не мог сказать, сколько стоит жилье. Ведь уже в процессе раздувания пузыря недвижимость оторвалась от четких критериев оценки, но еще были ориентиры в виде статистики продаж и заявленных процентов роста, но после схлопывания пузыря и наступления кризиса недвижимость фактически утратила всякие понятия о стоимости.

Многие тогда надеялись, что кризис принесет оздоровление рынку недвижимости, с него уйдут спекулянты, а крупные игроки сделают выводы из своих ошибок. Но ничего не изменилось и сегодня происходит ровно тоже самое - накрутка цен продолжается. При отсутствии каких-либо свершений внутри России, цены на жилье идут уверенно в рост, отыгрывая кризисное падение и возвращаясь к пику 2008 года. Взамен старого создается новый пузырь. И одна из причин его все та же -- люди с деньгами не верят в страну и во власть, не верят в валюту, переводя свои доходы в физическую форму.

Особенностью нового пузыря является то, что он растет в условиях сужения рынка. На фоне сильного сокращения платежеспособного спроса мы видим и сокращение востребованного предложения.

Причем, судя по всему, рынок новостроек все так же играет роль критерия оценки стоимости жилья, хотя его доля резко сократилась. Подавляющее же большинство сделок сегодня -- съезды и разъезды (альтернативные сделки) на вторичном рынке жилья.

Что же сегодня формирует спрос? На сегодняшний день потребность в покупке жилья у населения остается, но это население уже давно не является спросом, по крайней мере, в сегменте новостроек. Цены настолько велики, что в большинстве случаев доходы семей не позволяют даже за несколько лет накопить сумму, необходимую для первоначального взноса по ипотеке. Да и платить по кредиту они также не в состоянии. В такой ситуации приобретение новостройки сомнительно. Поэтому основная масса граждан России вообще уже не может надеяться на значительное улучшение качества жилья -- им доступны лишь альтернативные сделки на вторичном рынке, меняя подобное на подобное, да и то с привлечением ипотеки. А альтернативные сделки -- это не спрос и не предложение, это уравнивающий себя на рынке сегмент. Он был, есть и будет.

Один из элементов спроса -- миграция из других регионов страны и ближнего зарубежья. С одной стороны это поддержка рынка, с другой -- залог будущих этнических проблем. Но этот ресурс не неисчерпаем и иссякает пропорционально обеднению глубинки.

Поэтому оснований предполагать, что платежеспособный спрос будет расти, у нас нет. Наоборот, он сокращается. Рынку недвижимости нужен реальный экономический подъем страны.

Много писали и пишут о дефиците жилья, не всегда уточняя, чего именно не хватает. Говорят он, дефицит, растет. По крайней мере, нас все время в этом уверяют СМИ. На самом деле предложение на рынке есть и оно велико. Но оно не востребовано теми, кто в состоянии сегодня покупать. Дефицит же действительно есть, его искусственно поддерживают в сегменте современного жилья. Основная причина - снижение темпов коммерческого строительства и ввода его в эксплуатацию. Именно «благодаря» этому сегменту и удается имитировать рост цен сегодня.

По мнению Л. Камневой [17] в будущем рынок новостроек и вторичного жилья все больше будут отделяться друг от друга, в первую очередь в вопросах ценообразования. Стоимость новостроек определяется их расположением и уникальностью предложения.

Основой рынка жилой недвижимости на долгие годы становятся альтернативные сделки. В зависимости от роли государства и его социальной миссии возможны несколько сценариев развития рынка недвижимости. Основной тренд -- избавление от старого жилья с переездом в более современное -- естественно сохранится. Поэтому вторичная недвижимость будет все более расслаиваться и колебания стоимости станут все более значительны.

В сегменте качественного современного жилья будет возникать локальный дефицит, который может быть удовлетворен в будущем только новыми домами, перешедшими из статуса новостроек во вторичное жилье. Одновременно предложение старого жилья будет значительно превышать уровень спроса. Резкое падение цен в масштабах целых районов предопределят и их судьбу, сделав их «проблемными» от притока мигрантов.

Средняя стоимость жилья вряд ли будет расти в обозримом будущем, скорее всего она даже не покроет инфляцию. Впрочем, само понятие средней стоимости жилья утратило свой смысл уже давно, но все еще используется маркетологами. Собственник должен понимать, что его личная квартира может дешеветь так же быстро, как дорожают новостройки бизнес-класса.

Цены на жилье сегодня в значительной мере перегреты и поддерживаются искусственной нехваткой новых объектов, как коммерческих, так и социальных. Если власти и бизнес продолжат эту политику, есть риск нового обвала. Но таким масштабным как прежде он не станет -- пока нет больших заемных средств.

С точки зрения задач ценоопределения в сложившейся ситуации есть и положительная сторона. Цена за квартиру постепенно перестает быть абстрактным понятием, основанным только на желаниях продавца, посредника и на спекуляциях на рынках. Ранее ситуация доводилась до такого абсурда, что во многих случаях цена за квартиру основывалась на ничем не подкрепленном мнении продавца. Постоянно дорожающее жилье, выставленное на продажу, ожидало новых владельцев до года и более. Сегодня подавляющее большинство сделок -- альтернативные, ее участникам не выгоден рост цен, им нужна стабильность. Сейчас как раз и наступила относительная стабилизация, а оценка стоимости жилья становится все более прозрачной.

Любой спрос должен быть подтвержден рублем или другой валютой. Иначе речь идет о потребности. Так же обстоят дела и с недвижимостью. А у кого сегодня капитал? По данным экспертов, крупнейшие денежные потоки на этом рынке приходятся на Москву и Московскую область, Санкт-Петербург и Краснодарский край, а также ряд других успешных экономически районов. В этих регионах сохраняется стабильный спрос на жилье элитное и бизнес-класса.

В других регионах России наиболее востребовано бюджетное жилье, зачастую другого выбора там и нет, как нет и строительства. Преимущество остается у помещений с пониженной комфортностью. Несомненными лидерами являются «хрущевки». В последние годы к ним добавились и панельные дома, которые были построены для военных. По многим показателям они еще хуже своих советских аналогов - низкие потолки, огромные щели, практически отсутствующая звукоизоляция, минимум отделки. Но самое важное - сомнительное качество материалов. За счет этого квартиры и становятся дешевыми. По мнению специалистов, такое жилье будет ветшать очень быстрыми темпами.

Но в условиях современной России подобные варианты - самые оптимальные. Эти дома строятся за несколько месяцев и стоимость квадратных метров в них очень дешевая. Хотя все равно не по карману большинству россиян.

Таким образом, в целом по стране люди вынуждены переселяться из совсем плохого в просто плохое, еле-еле сводя концы с концами. В районах побогаче ведется строительство и у среднего класса возникает возможность вселиться в более достойное жилье.

При покупке жилья на этапе строительства важно провести анализ объекта, фигурантов и обратить внимание на следующие пункты договора. Кто стоит за строительством, с кем заключается договор? Кому принадлежит земля под строением? Какие сроки строительства, прописаны ли они в договоре, были ли ранее задержки у данного застройщика? Какие коммуникации будут проведены и когда? Какая отделка, комплектация? Планируется ли заложить место под стоянку, детскую площадку, зеленые насаждения? Если в договоре стоит фраза «под ключ», лучше поинтересоваться, что под этим подразумевает продавец. Все эти мелочи влияют на конечную стоимость новостройки. Не уточнив их, можно купить кота в мешке. В любом случае, покупка такого жилья - большой риск.

Другое важное обстоятельство, влияющее на цену - состояние дома. Недорого продается жилье, построенное в хрущевские и ранние брежневские времена. Особенно то, которое имеют очень плохую планировку: проходные комнаты, неудобные коридоры, крохотные кухни и санузлы, низкие потолки. Самые дешевые цены на квартиры, находящиеся в домах ветхого состояния, близкого к аварийному или с дефектами.

Низкая цена всегда должна настораживать покупателя. Возможно, сделка не совсем чистая. Мошенники часто именно таким способом находят своих жертв. Или квартира проблемная. Во многих случаях дефекты невозможно заметить невооруженным взглядом. Например, оплавленную и не замененную после пожара проводку. Или трещину в капитальной стене, умело спрятанную за обоями.

Кроме того, низкая цена может быть обусловлена неблагополучными соседями. Наркоманские притоны и прочий криминал, о наличии которого можно узнать только после переезда. Поэтому очень важно заранее провести небольшую разведку на месте. Хотя бы пообщаться с бабушками, которые сидят у подъезда.

И все же, дешевые и хорошие квартиры попадаются. Объясняется это самыми обычными житейскими ситуациями - срочно нужны деньги. Организации, занимающиеся срочным выкупом квартир, всегда требуют уступок до 30% и более. Поэтому в форс-мажорных ситуациях продавцы, конечно, стараются найти покупателей самостоятельно и готовы идти на уступки. При соблюдении предосторожностей, в том числе и юридических, вполне можно сэкономить на покупке жилья.

Глава 2. Характеристика объекта оценки

2.1 Анализ социально-экономическое положение региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Поэтому считаем необходимым охарактеризовать социально-экономическое положение Оренбургской области и г. Оренбурга (таблица 1).

Таблица 1. Социально-экономическое положение Оренбургской области и г. Оренбурга

Факторы	Характеристики	Значение
		Оренбургская область	г. Оренбург
	Экономический статус		Административный центр
	Число жителей, тыс. чел.	2112,9	575,588
	Территория (площадь, км2)	124 000	900 000
	Крупные промышленные предприятия	ПО «Оренбургнефть», ПО «Оренбурггазпром», ПО «Орскнефтеоргсинтез», ПО «Оренбургские минералы», АО «Уральская сталь», Орский завод легких металлоконструкций, Медногорский медно-серный комбинат и др.
	Число ВУЗов	8 самостоятельных 25 филиалов	22
	Число театров	7	5
Удаление от столиц, других центров, от крупных границ с соседними государствами, от "горячих точек"	Расстояние от Москвы (по основной транспортной магистрали)	1478 км
	Ближайший крупный (административный) центр, расстояние до него	Самара (расстояние - 425 км), Уфа (расстояние - 365 км)
	Наличие границы региона с соседними государствами, расстояние до них	Граница с Республикой Казахстан составляет 1876 км.
Характер транспортных связей с ними	Аэропорт (международный, федерального, местного значения)	ФГУП «Оренбургские авиалинии» (осуществляет транспортные авиаперевозки на международных, внутрироссийских авиалиниях).
	Железнодорожная магистраль (международная, федерального, местного значения)	На территории Оренбургской области функционируют два филиала ОАО «РЖД»: Оренбургское отделение Южно-Уральской железной дороги, Самарское отделение Куйбышевской железной дороги
	Автомагистраль (международная, федерального, местного значения)	Общая протяженность автомобильных дорог составляет 28 452 км, в том числе: дорог федерального значения 786 км, дорог территориального значения - 13 104 км.
Природно-климатические и экологические условия	Характер климата в регионе	Резко-континентальный
	Предприятия с вредными выбросами в атмосферу	Предприятия электроэнергетики, топливной промышленности, черной и цветной металлургии.
	Нарушение естественного состояния почв	12 288 га	-
Характер и состояние жилищного фонда	Жилищный фонд, м2 общей площади	46481,0 млн.	11 987,0 тыс.
	Доля частного (в том числе приватизированного) фонда	-	1 928,8 (по итогам 2010г)
	Ввод жилых домов, м2	5500000	-
	Благоустройство жилфонда, % (водопровод, канализация, центральное отопление, ванна, газовая плита, гор. вода)	Уд. вес площади, оборудованной: водопроводом - 74%, канализацией - 66 %, центральным отоплением - 85%, ванной - 58%, газом - 94%, горячим водоснабжением - 49%.	-
Социально- экономические условия	Общая численность населения, тыс. чел.	2112,9	564,2
	Естественная убыль населения	764 человека	-
	Денежные доходы на душу населения, руб.	(январь 2014 г.)
	Соотношение денежных доходов населения с величиной прожиточного минимума, %	(13806,2/ 6044) * 100 % = 228,4
	Среднемесячной заработной платы и прожиточного минимума для трудоспособного населения, %	(21700 / 6044) * 100 % = 359,0
	Величина прожиточного минимума, руб.	6044,	-

Оренбургская область - один из крупнейших регионов Российской Федерации, входящий в состав Приволжского федерального округа. Расположена на границе двух частей света - Европы и Азии, разделенных восточным склоном Уральских гор и рекой Урал. Область граничит с Татарстаном, Башкортостаном и Челябинской областью на севере, Казахстаном - на востоке и юге, Самарской областью - на западе.

В составе области 35 районов и 12 городов: Абдулино, Бугуруслан, Бузулук, Гай, Кувандык, Медногорск, Новотроицк, Оренбург, Орск, Соль-Илецк, Сорочинск, Ясный.

Численность постоянного населения области на 1 января 2014 года - 2112,9 тыс.человек, в том числе: городское - 1261,4 тыс.человек (59,7%); сельское - 851,5 тыс.человек (40,3%). Плотность населения - 16,3 человек на 1 км². В Оренбуржье проживает более 100 национальностей, функционируют национально-культурные объединения, издаются национальные газеты.

Климат Оренбуржья характеризуется хорошо выраженной континентальностью, что объясняется значительной удаленностью области от океанов. Показателем континентальности климата является большая амплитуда колебаний средних температур воздуха между зимой (январь) и летом (июль), которая в Оренбуржье достигает 34-38 ⁰С. Отличительной особенностью континентальности климата является также недостаточность атмосферных осадков, годовая сумма которых колеблется от 450 мм на северо-западе до 350 мм на юге и юго-востоке области. Около 60-70% годового количества осадков приходится на теплый период. Продолжительность залегания снегового покрова составляет от 135 дней на юге до 154 дней на севере области. Глубина промерзания почвы меняется от 70 см на северо-западе до 100 см на востоке.

Примечательно сочетание аграрного и индустриального потенциалов. Узловое, промежуточное положение Оренбургской области обусловливает ее роль связующего, интегрирующего звена в системе связей и отношений Урала с Поволжьем, Сибирью и Казахстаном. Несколькими поколениями оренбуржцев на территории области создан достаточно мощный экономический потенциал, социальная инфраструктура.

Оренбургская область располагает крупными предприятиями различных видов экономической деятельности. Они производят сотни наименований продукции - это чугун, сталь, нефтепродукты, газ, уголь, сера, хромовые соединения, строительные материалы.

Оренбуржье сегодня - это свыше 600 млрд. рублей промышленной и 71 млрд. сельскохозяйственной продукции в год. В недрах области разведаны более 2500 месторождений 75 видов полезных ископаемых. По объемам запасов и добыче полезных ископаемых область входит в ведущую группу регионов России.

В области хорошо развита транспортная инфраструктура.

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости г. Оренбурга

Обязательным условием оценки недвижимости является исследование последних тенденций на рынке, что позволяет более объективно определить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Рынок недвижимости в г. Оренбурге представлен в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты.

Квартиры составляют основной сегмент рынка недвижимости.

Современный рынок жилой недвижимости г. Оренбурга можно условно разделить на:

- первичный рынок жилой недвижимости;

- вторичный рынок жилой недвижимости.

Наибольшую долю на рынке продаж (предложения) составляет вторичный рынок жилья (более 60%).

Массовая застройка г. Оренбурга -- это в основном дома типовых серий, пяти-, девяти- и четырнадцатиэтажные, характеризующиеся не самыми привлекательными потребительскими качествами. По индивидуальным проектам здания стали активно строиться только в последние годы.

В таблицах 2 и 3 представлена типизация объектов жилой недвижимости в городе Оренбурге по качеству и размеру соответственно.

Таблица 2. Результаты типизации жилья по качеству

Тип жилья Параметры	Сталинские дома	«Хрущевки»	«Тольятинки»	Панельные и кирпичные дома улучшенной планировки
Этажность	2, 3, 4, 5	4, 5	5	9, 10, 12, 16, 17
Материал стен дома	Кирпичные, панельные	Кирпичные, панельные	Кирпичные, панельные	Кирпичные, панельные
Наличие лифта	Отсутствует	Отсутствует	Отсутствует	Имеется
Наличие балкона/лоджии	Балкон	Балкон	Балкон, лоджия	Лоджия, балкон
Высота потолков, м.	2,8 - 3,2	2,5	2,6	2,5 - 2,7
Площадь кухни мин./ макс., кв. м.	7 - 10	4,5 - 6	7 - 8	7,5 - 9,0
Год постройки мин./макс.	1930 -1950	1960 - 1970	1970 - 1980	1970 - 2000
Горячее водоснабжение	Автономное	Автономное, центральное	Центральное	Центральное

Разброс цен на квартиры и комнаты зависит от многих факторов, таких как местоположение жилья, его состояние, этаж, инфраструктура, бытовые удобства и, конечно же, от спроса. Одним из основных параметров, определяющих стоимость квартиры, считается месторасположение недвижимости, что в свою очередь определяет престижность объекта.

Таблица 3. Результаты типизации жилья по размеру

Тип жилья Параметры	1-комнатные квартиры	2-комнатные квартиры	3-комнатные квартиры	Многокомнатные квартиры
	Мин	Макс	Мин	Макс	Мин	Макс	Мин	Макс
Общая площадь, м2.	27	55	40	76	45	110	60	145
Жилая площадь, м2.	14	22	26	45	33	60	45	75
Площадь кухни, м2.	5	15	5	15	5	20	5,5	20

В городе Оренбурге можно выделить несколько районов, которые отличаются по престижности, экологической обстановке, озеленению, наличию промышленных объектов, уровню зашумленности, особенностям жилого фонда, наличию инфраструктуры, возрасту и другим характеристикам, определяющим ценовой диапазон объектов недвижимости.

Сегодня престижность района во многом определяется следующими факторами:

* расположение района относительно центра города;

* наличие необходимой инфраструктуры в районе;

* количество домов высокого качества в районе, наличие равноценного окружения;