Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Пермь

2.2 Общая характеристика здания

3. Анализ рынка жилой недвижимости Перми

По итогам 2011 года рынок вторичного жилья Перми существенно сократился в объемах. И так похудевший рынок после кризиса, к концу года, ввиду резкого увеличения спроса на фоне экономической неразберихи, когда покупатели стали вкладывать деньги в покупку готового жилья сократился в объемах на треть.

С рынка уходят наиболее ликвидные, в том числе и наиболее доступные по цене объекты. К концу года сокращение объемов предложения по продаже на рынке многоквартирного жилья составило 20,52%, при этом на рынке вторичных объектов выставленных на продажу в базе Пермской МЛС стало меньше на 33,89% (-870 объектов), а относительно декабря 2008 года вообще практически на 70% (-3767 объектов).

В зависимости от количества комнат за год на рынке вторичного жилья г. Перми объем предложения однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных сократился на 32,69%, 37,56% и 36,27% соответственно. Менее всего изменения коснулись многокомнатных квартир, их количество сократилось на 15,19%.

Относительно месторасположения меньше всего стало предложений в Мотовилихинском районе (- 46,53%). В Кировском, Индустриальном, Свердловском районах сокращение составило 42,91%, 37,62% и 30,53% соответственно. Предложений купить квартиру в Дзержинском и Ленинском районах за год стало меньше на 27,51% и 21,86%. Меньше всего спросом пользуется Орджоникидзевский район ввиду сильной отдаленности от центра города, количество предложений по продаже здесь сократилось лишь на 12,5%.

На начало февраля 2012 года на пермском рынке жилой недвижимости сложилась следующая ценовая ситуация:

Вторичный рынок (т.р./кв. м)

4. Оценка стоимости объекта

4.1 Сравнительный подход

квартира оценка местоположение цена

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (в редакции Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п. 14,22).

Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

Таблица 1. Характеристики объекта

Таблица 2. Корректировка цен продаж объектов аналогов

36,3*47,3=1717 тыс. руб.

Стоимость объекта недвижимости 1717 тыс. руб.

4.2 Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. (в редакции Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п. 13,21).

При реализации данного подхода рассматривается способность объекта оценки приносить определенный доход, который выражается в двух формах: дохода от эксплуатации объекта и дохода от его продажи. Доходный подход основан на технике капитализации и дисконтирования. Техника капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу определить стоимость объекта. Техника дисконтирования заключается в приведении потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости приносящего доход объекта.

Таблица 3. Характеристики объекта

Таблица 4. Корректировка объектов-аналогов

Расчет величины чистого операционного дохода приносимого арендуемой квартирой.

Таблица 5. Расчет коэффициента капитализации

Таблица 6 Расчет коэффициента капитализации

R=(0,082+0,086+0,086+0,092+0,087)/5=0,086*100%=8,6.

«В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

4.3 Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (в редакции Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п. 15,23)

При определении рыночной стоимости объекта оценки существуют ограничения, препятствующие применению затратного подхода, так как для определения стоимости затрат на воспроизводство (замещение) отдельно взятой квартиры необходимо сначала рассчитать стоимость затрат на воспроизводство (замещение) всего жилого здания. Для этого необходимо иметь проектно-сметную документацию или объемно-планировочное решение и техническое описание конструктивных элементов всего жилого здания, в котором расположен объект оценки (Свод правил СП-81-01-94, «Положение о составе затрат и порядке их отнесения на сметную стоимость жилищного строительства»). Заказчик и оценщик данной информацией не обладают.

Таким образом, в рамках данной работы оценщик принял бы отказаться от применения затратного подхода. Но ввиду требований к курсовой работе оценка будет произведена.

V=V_восст-D

где V_восст - стоимость восстановления объекта

D - накопленный износ оцениваемого объекта

Таблица 7. Расчет восстановительной стоимости

Определение физического износа здания D=?

Таблица 8. Физический износ здания

Так как зданию около 40 лет физический износ его составляет 16%

V_затр=466,18 - (466,18*0,16)=391,59 тыс. руб.

5. Определение итоговой стоимости квартиры

Согласно требованиям ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке. Для этого используется метод распределения весовых коэффициентов.

Таблица 9. Определение весовых коэффициентов отражающих долю каждого из подходов, %

Таблица 10. Определение итоговой стоимости

Стоимость объекта=1717+344,5+16,21=1648,41 тыс. руб.

Заключение

Проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод, что:

Рыночная стоимость 2-комнатной квартиры общей площадью 47,3 кв. м, на 2 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Холмогорская, д. 23 кв. 26., по состоянию на 31 января 2012 года составляет: 1648 (Один миллион шестьсот сорок восемь тысяч) рублей.

Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Проведение оценочных анализа и расчетов предполагает использование трех подходов к оценке, в основу которых положены интересы и побуждения сторон, потенциально участвующих в сделке, и характер конъюнктуры конкретного рынка:

– затратный, отражающий точку зрения наиболее вероятного (типичного) продавца (производителя) объекта оценки на его стоимость;

– сравнительный, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присутствующих на дату оценки (спрос, предложение, конкуренция, ограничения и т.п.);

– доходный, отражающий точку зрения наиболее вероятного (типичного) покупателя (инвестора) объекта оценки на его стоимость.

Расчеты были произведены на основании представленных документов.

В итоге были получены следующие показатели:

при затратном подходе 405,34 тыс. руб.

при сравнительном 1717 тыс. руб.

при доходном 1640,7 тыс. руб.

Применение каждого из описанных выше подходов и методов может привести к получению различных значений рыночной стоимости объекта оценки. Поэтому возникает необходимость в согласовании результатов оценки.

Процесс согласования заключается в обосновании весовых коэффициентов результатов оценки, полученных различными примененными методами. Эти коэффициенты определяют степень соответствия результатов оценки следующим параметрам:

– цель оценки;

– назначение оценки;

– функциональное назначение объекта оценки;

– оцениваемые права;

– достоверность и достаточность исходных данных;

– предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и месторасположения объекта оценки;

– надежность анализа и методик расчетов в рамках используемых подходов;

– удельный вес (степень влияния на результат) экспертных, т.е. не подтвержденных расчетами и фактическими данными, оценок и суждений в каждом из примененных методов.

Процесс согласования позволяет выявить приоритеты среди примененных подходов и методов в виде весовых коэффициентов и определить итоговую величину стоимости как средневзвешенную величину результатов, полученную при использовании различных подходов и методов оценки.

Список литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 27.12.2009).

2. Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, №255, №256.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации

4. Конституция Российской Федерации.

5. Агапов Н.Н. и др. Методические основы оценки недвижимости, - М., РЭА, 2009.

6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., ФиС, 2010.

7. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров АЕ. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. - М. Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2011 г.

8. Болдырев B.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебника курса. - М., Азбука, 2009.

9. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости, Учебник.-М., 2008,592 с.

10. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. - М., 2009.

11. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М., РДЛ, 2011,224с, 4500.

12. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. - М., Ассоциация строительных ВУЗов, 2010

13. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - СПБ, СПБГТУ, 2008.

14. Тарасевич Р.И. Оценка недвижимости. - СПб, Изд. СПбГТУ, 2007.

15. Теория и методы оценки недвижимости. Учебное пособие. СПб, изд-во Спб ГУЭФ, 2008.

16. Управление портфелем недвижимости. Уч. Пособие для вузов. Пер. с англ. - М., ЮНИТИ, 2010.

17. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М., Русская деловая литература. 2011.

18. Экономика и управление недвижимостью. Учебник под ред. Грабовского П.Г. М 2009.

Размещено на Allbest.ru