Оценка стоимости объекта недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Пермский институт муниципального управления

(Высшая школа приватизации и предпринимательства)»

Факультет: «Экономика и управление собственностью»

Специальность: «Финансы и кредит»

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Тема: «Оценка стоимости объекта недвижимого имущества»

Выполнил Горбунова Т.И.

Проверил: Кетова Юлия Николаевна

Пермь 2014

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретическое обоснование определения стоимости недвижимости

1.1 Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости

1.2 Принципы оценки жилой недвижимости

1.3 Общие методы оценки жилой недвижимости

1.3.1 Затратный подход

1.3.2 Рыночный (сравнительный) подход

1.3.3 Доходный подход

Глава 2. Оценка стоимости объекта недвижимости

2.1 Характеристика объекта оценки

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

2.3 Оценка рыночной стоимости объекта методами сравнительного и затратного подходов

2.3.1 Расчет стоимости сравнительным подходом

2.3.2 Расчет стоимости затратным подходом

2.4 Расчет итоговой величины стоимости объектов

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики страны.

Сейчас вторичное (готовое жилье) является одним из самых перспективных, быстро развивающихся и популярных сегментов рынка недвижимости в Пермском крае.

Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости жилых домов, дач и коттеджей, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.

Оценка вторичного жилья, коттеджей и дач подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки.

Жилые дома, коттеджи и дачи могут быть оценены вместе с земельным участок, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.

Объектом исследования представленной курсовой работы является стоимость объекта недвижимости от 04 апреля 2014 года на оценку рыночной стоимости квартиры, общей площадью 42,8 кв.м., расположенной по адресу г. Пермь, Свердловский р-он, ул. Вижайская, д.12, кв.1.

Предметом исследования работы - оценка стоимости объекта недвижимости в современных условиях.

Глава 1. Теоретическое обоснование определения стоимости недвижимости

1.1 Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

- приватизации, передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

- использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

- продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

- переуступке долговых обязательств;

- передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

- возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

- купле-продаже объектов недвижимости;

- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

- ликвидации объектов недвижимости;

- сдаче недвижимости в аренду;

- уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости - зданий и земельных участков;

- страховании объектов недвижимости;

- кредитовании под залог объектов недвижимости;

- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров; - и др.

Имущество вне зависимости от того кому оно принадлежит, можно классифицировать по различным основаниям на 1) движимое и недвижимое; 2) делимое и неделимое; 3) потребляемое и не потребляемое; 4) изъятое из оборота, находящееся в ограниченном обороте и находящееся в свободном обороте. Существует и множество других классификаций.

Имущество хозяйствующего субъекта весьма неоднородно по своему составу. Используемые экономической и юридической наукой критерии классификации позволяют выделить различные виды имущества:

1) с экономической позиции имущество можно разделить на средства труда и предметы труда.

2) юридико-экономическим является деление имущества на оборотные и внеоборотные активы.

3) в силу ст. 130 ГК РФ выделяют движимое и недвижимое имущество.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, а также права, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость является экономическим понятием, устанавливающая взаимоотношение между товарами и услугами, доступные для приобретения, с одной стороны, и теми, кто их покупает и продает, с другой. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением понятия стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу на момент оценки стоимости.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

Основным видом стоимости является рыночная стоимость, которая определяется для большинства целей оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

При определении инвестиционной стоимости определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении кадастровой стоимости определяется методами массовой оценки рыночной стоимости. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.

Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

1.2 Принципы оценки жилой недвижимости

Принцип оценки недвижимости - основные экономические факторы, определяющие стоимость недвижимости. На практике оценки недвижимого имущества используются принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и др.

Принципы оценки делятся на три группы:

В группу принципов оценки недвижимости, основанных на представлениях пользователя недвижимости входят следующие принципы: принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания.

Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью, только в том случае, если он кому-либо полезен и может быть использован для выполнения определенных функций и реализации какого-либо интереса.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость недвижимого имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое недвижимое имущество с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта недвижимого имущества, способного приносить доход определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые данный объект недвижимого имущества принесет в будущем.

В группу принципов, связанных с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемых к недвижимому имуществу, входят следующие принципы: принцип вклада; принцип изменяющейся доходности; принцип сбалансированности; принцип оптимальных размеров; принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав.

Принцип вклада заключается в том, что стоимость отдельного элемента недвижимого имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада.

Принцип изменяющейся доходности: по мере добавления элементов к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. к объекту недвижимого имущества ресурсы обладают свойством насыщения, другими словами - убывающей отдачей.

Принцип сбалансированности определяет максимальную стоимость недвижимого имущества.

Принцип оптимальных размеров применим, если наибольшим спросом пользуются объекты недвижимости, обладающие определенной (оптимальной) величиной.

Принцип оптимального разделения и соединения, имущественных прав определяет: имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины. Разделение (соединение) прав применительно к данному принципу связано с разделением (соединением) самого разного рода - физическим, хронологическим, среди заинтересованных лиц, по совокупности имущественных прав.

В группу принципов, обусловленных действием рыночной среды, входят: принцип спроса и предложения; принцип конкуренции; принцип жизненного цикла; принцип зависимости; принцип соответствия.

Принцип спроса и предложения: величина спроса обратно зависит от цены объекта, величина предложения прямо зависит от цены объектов недвижимости. Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены недвижимого имущества.

Принцип конкуренции связан с прогнозированием доходов.

Принцип жизненного цикла, в соответствии с данным принципом стоимость недвижимости обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени. Принцип соответствия показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости направлены на определение стоимости в плане ее наилучшего использования. Поэтому концентрирующим в себе принципы всех трех групп, является оценочный принцип - наилучшего использования недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости. Существует рекомендованный подход к поиску наилучшего использования недвижимости. Он сводиться к рассмотрению спектра вариантов и их последовательному отбору по четырем критериям.

Законодательная разрешенность.

Физическая осуществимость.

Финансовая осуществимость.

Максимальная эффективность.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.

Недвижимость - товар особого рода - это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.

Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др. Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.

Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;

промышленные объекты - для организации производственно-технологических процессов;

земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

1.3 Общие методы оценки жилой недвижимости

В оценке недвижимости все технические приемы разделены на три общепринятых подхода к определению стоимости. Эти подходы можно назвать тремя китами оценки. И определены как: затратный, рыночный (сравнительный) и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.

Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

1.3.1 Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа и устаревания.

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создания на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности. Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа. Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки. Точность полученных результатов оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т.д. Поскольку в данном случае речь идет об определении рыночной стоимости квартиры, собственные затраты не будут адекватно отражать стоимость объекта оценки поскольку исследование рынка жилой недвижимости показало, что в связи с чрезмерно высокой рентабельностью строительства жилой недвижимости, стоимость затрат на постройку квартиры не отражает реальной стоимости жилой недвижимости.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

1.3.2 Рыночный (сравнительный) подход

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);

статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);

анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

1.3.3 Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Глава 2. Оценка стоимости объекта недвижимости

2.1 Характеристика объекта оценки

Объектом оценки является: 2-комнатная квартира, общей площадью 42,8 кв.м., в том числе жилая площадь 31,0 кв.м на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома. Дата оценки 04.04.2014 г.

Местоположение объекта оценки.

Жилой дом расположен по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Вижайская, д.12, кв. 1

Размещено на http://www.allbest.ru/

Краткая информация о районе расположения объекта оценки.

Здание расположено в г. Пермь, в микрорайоне Крохалева -- достаточно востребованный при покупке жилья. Местоположение характеризуется большой плотностью жилой застройки и с развитой инфраструктурой: в непосредственной близости располагаются детский сад, школа, жилые дома с административными помещениями.

Оцениваемая квартира расположена в доме планировки типа «хрущевка». Состояние помещений в квартире, санитарно-технических систем -- хорошее, вид отделки согласно классификации справочника КО-ИНВЕСТ «Жилые дома», 2003 год - «стандарт». Помещение квартиры состоит из двух жилых комнат, кухни, сан. узла, коридора, балкон отсутствует. На данный момент помещение эксплуатируются и используется по назначению, а именно под жилье. Год постройки здания 1964 г.

Таблица №1

№	Наименование показателя, элемента конструкции	Характеристика
1	Общая площадь	42,8 кв.м
2	Фундамент	Железобетонные сваи
3	Наружные стены	Кирпич
4	Перегородки	Гипсолитовые
5	Перекрытия	Железобетонные плиты
6	Крыша	Руллоная по железобетонному основанию
7	Полы	Линолеум, керамическая плитка, ДВП, окраска
8	Проемы дверные	Деревянные, входная металлическая
9	Проемы оконные	Деревянные с двойным остеклением
10	Отделочные работы	Обои, покраска, побелка, керамическая плитка
11	Инженерное оборудование	Центральное отопление, газоснабжение, водоснабжение от центральной сети, электроснабжение скрытая проводка, канализация в городскую сеть, горючее водоснабжение центральное, ванна
12	Прочие работы	Лестничная клетка

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Наиболее эффективное использование имущества - это использование имущества, которое должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. Первый критерий -- физически возможный. Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций. Критерий законодательной разрешенности. Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам.

Критерий экономической целесообразности. Все физически возможные и законодательно разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта. Объект оценки - квартира, расположенная на первом этаже многоквартирного дома, относится к жилому фонду города, т.е. может использоваться только в качестве жилья. Таким образом, наилучшим способом использования объекта оценки является его текущее использование в качестве объекта жилой недвижимости.

2.3 Оценка рыночной стоимости объекта методами сравнительного и затратного подходов

2.3.1 Расчет стоимости сравнительным подходом

Расчет рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки производят по формуле:

РС кв.м.=ЦП м/оа+/-к

где, ЦП м/оа -- цена продажи 1 кв.м. помещений объекта-аналога, руб.

к -- корректировка на отличительные признаки объекта-аналога от объекта оценки, %

Для определения рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки цена продажи 1кв.м. объекта-аналога корректируется с учетом поправок, учитывающих его отличие от объекта оценки. Корректировка на целевое использование не производится, так как объект оценки и объект аналога используются в качестве жилых помещений. Корректировка на цену предложения -- проводится, так как торг между продавцом и покупателем составляет 3-5%. Применяем минимальную корректировку 3%.

Корректировка на вид сделки, на рынке квартир сделки проводятся двух видов -- прямая продажа и альтернативная. Очевидно, что прямая продажа, в отличие от альтернативной, лучше как покупателю, так и продавцу, - такая сделка содержит меньше рисков, в вероятности осуществления, а также имеет гораздо меньшие сроки по ее реализации. Поэтому, в случае отличия в характере сделки между объектом оценки и объектами аналогами, будем применять корректировку в размере 5% .

Корректировка на вид передаваемого права, не проводилась, так как права аналогичные.

Корректировка на местоположение не проводилась, все аналоги находятся в микрорайоне Крохалева.

Корректировка на тип жилого дома (планировка) -- не проводится, если объект оценки и объекты аналоги находятся в домах одинакового типа аналогичной этажности (например, дома до 5 этажей не имеют лифта, мусоропровода, кухня, санузлы чаще всего меньше по размерам, чем эти же параметры в высотных домах, т.е. квартиры в таких жилых зданиях менее привлекательны).

Корректировка на материал стен дома -- кирпичный или панельный, ситуация на рынке показывает, что более востребованы дома построенные из кирпича, здесь влияют такие факторы как теплоотдача, возможность перепланировки, кроме того, это меньше влияет на здоровье человека, - по мнению врачей в кирпичных домах лучше вентиляция, словом, возможно применение повышающей корректировки в размере 5% для кирпичного здания.

Корректировка на различие в этаже -- ситуация на рынке показывает, что квартиры на средних этажах более востребованы и обладают и обладают меньшим периодом экспозиции, чем квартиры расположенные на первом или последних этажах. Здесь влияют такие факторы как возможность протечки воды для квартир на последнем этаже, а для первого этажа -- криминогенный фактор. Поэтому будем применять повышающий коэффициент для квартир на средних этажах в размере 5%. Ниже в таблице показано обоснование данного утверждения

Таблица №2

Адрес	S, кв.м.	Этаж	Планировка	Материал стен	Ст-сть тыс.руб	За 1 кв.м.	Средняя стоимость за 1 кв.м.
Одоевского, 28	44	1/5	хр	кирпич	2150	48,86	48,86
Качалова, 20	44	1/5	хр	кирпич	2150	48,86
Мира, 91	44	5/5	хр	кирпич	2150	48,86	49,43
Советской армии, 11	44	5/5	хр	кирпич	2200	50,00
Снайперов, 11	45	4/5	хр	кирпич	2300	51,11	51,67
Одоевского, 20	45	3/5	хр	кирпич	2350	52,22

Вывод: средняя стоимость 1 кв.м. на крайних этажах примерно одинаковая корректировка не применяется, соотношение между средними стоимостями среднего этажа и крайних составляет 5%, соответственно корректировка между крайним этажом и средним составляет 5 %.

Корректировка на вид из окон -- очевидно, что если окна квартиры выводят во двор, это создает более благоприятный фон, по сравнению с квартирами, окна которых выходят на проезжую часть. Поэтому, в случае такого различия между объектом оценки и объектом аналогом, возможно применение корректировки в размере 5 %. Корректировка не применяется.

Корректировка на площадь квартиры, кухни и высоту потолков -- учитывает возможные скидки или надбавки при несовпадении размера оцениваемых площадей и площадей объектов аналогов, а также высоты потолков.

Статистически выведено среднее значение понижения (повышения) цены 1 кв.м. площади объекта на 5% при двукратном увеличении (уменьшении) площади объекта. Далее этот параметр рассчитывается по формуле логарифма с основанием 2.

К = 1+Log(OAзн/ООзн;2)х5*100%

где, Log -- математическое значение;

ОАзн -- площадь (высота) объекта аналога;

ООзн -- площадь (высота) объекта оценки;

2 -- основание логарифма.

Данная формула справедлива для расчета корректировки на разницу в общей площади помещений. Для таких значений как площадь кухни и высота потолка, применяется формула:

К = 1+Log(OОзн/ОАзн;2)х5*100%

недвижимость рыночный стоимость затратный

Корректировка на вид отделки, проводится на основании данных справочника КО ИНВЕСТ «Жилые дома», 2003 год. Отделка «эконом» составляет в объеме здания 3,68%, отделка «стандарт» 4,61%, отделка «улучшенная» 5,6%. Корректировку принимаем как разницу между отделками. Если помещение без отделки, то корректировка 3,68 % (в коэффициентах 0,96 или 1,04)

Корректировка на состояние помещений квартиры, проводится на основании справочника КО ИНВЕСТ «Жилые здания», 2003 год, удельный вес отделки в объеме здания составляет от 8 до 12%. Условно, состояние отделки можно принять в таком состоянии как -- vip состояние, отличное (после ремонта), хорошее, удовлетворительное (требует незначительного косметического ремонта), без отделки. Поэтому между ближайшими до хорошего состояния размер корректировки равен 5%, а от хорошего до отличного, или vip состояние равен 10 %. Описание количества наблюдений. Все отличия между объектами аналогами и объектом оценки принимаются за одну единицу, затем эти отличия складываются и получается сумма наблюдений.

Описание расчета веса наблюдений. Расчет производится по формуле: единица разделить на количество наблюдений у определенного объекта аналога.

Описание расчета веса объекта аналога. Расчет производится по формуле: вес наблюдений определенного аналога разделить на сумму весов наблюдений всех объектов аналогов.

Описание получения результата за 1 кв.м. объекта аналога. Расчет определяется по формуле: скорректированная цена умножить на вес объекта аналога.

Описание получения результата стоимости за 1 кв.м. объекта оценки. Эта сумма результатов стоимости 1 кв.м. объектов аналогов с учетом их веса.

Итак, информация об объектах аналогах и расчет рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки сравнительным подходом приведены в таблице №3

Таблица №3

Элемент анализа	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение	г.Пермь, ул.Вижайская, 12-1	г.Пермь, ул.Вижайская, 12-5	г.Пермь, ул.Бородинская,2	г.Пермь ул.Яблочкова,3
Источник информации		«Из рук в руки» № 104 от 04.02.2014, с 13	«Из рук в руки» № 95 от 08.09.2013, с 52	«Из рук в руки» № 91 от 17.02.2014, с 43
Цена предложения (руб)		2170000	2260000	2000000
Цена предложения 1 кв.м. (руб)		50465	52558	48780
Количество комнат	2	2	2	2
Корректировка на количество комнат		1,00	1,00	1,00
Корректировка на цену предложения		0,97	0,97	0,97
Вид сделки	Прямая продажа	Прямая продажа	Прямая продажа	Альтернативная продажа
Корректировка на вид сделки		1,00	1,00	1,05
Вид передаваемого права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка на вид передаваемогоправа		1,00	1,00	1,00
Тип жилого дома	Хрущевка	Хрущевка	Хрущевка	Хрущевка
Корректировка на тип жилого дома		1,00	1,00	1,00
Материал стен дома	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Панели
Корректировка на материал стен дома		1,00	1,00	1,05
Этаж	1/5	2/5	1/5	1/5
Корректировка на этаж		0,95	1,00	1,00
Вид из окон	Во двор	Во двор	Во двор	Во двор
Корректировкана вид из окна		1,00	1,00	1,00
Площадь квартиры, кв.м.	42,8	43,00	43,00	41,00
Корректировкана площадь квартиры		1,0003	1,0003	0,9969
Площадь кухни, кв.м.	5,9	6,0	6,0	6,0
Корректировка на площадь кухни		0,9988	0,9988	0,9988
Высота потолков, м	2,53	2,53	2,53	2,53
Корректировка на высоту потолков		1,00	1,00	1,00
Вид отделки помещений	Стандарт	Улучшенная	Стандарт	Стандарт
Корректировка на вид отделки помещений		0,99	1,00	1,00
Состояние помещений квартиры	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировкана состояние помещений квартиры		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.		45997	50935	51942

Таблица №4

Количество наблюдений		5	3	5
Расчет веса наблюдений		0,20	0,33	0,20
Вес объекта аналога		0,27	0,45	0,27
Результат		12419	22920	14024
РС 1 кв.м. объекта оценки, руб.	49363

Теперь рассчитываем рыночную стоимость оцениваемого объекта по формуле:

РС = Sоб*РС 1 кв.м.

где РС -- рыночная стоимость для оцениваемого объекта, руб.

Sоб -- общая площадь объекта оценки, кв.м.

РС=42,8*49363

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет 2112736 руб.

2.3.2 Расчет стоимости затратным подходом

Стоимость недвижимого объекта по затратному подходу определяется:

С затр. = С воспр.- СИ

Расчет стоимости воспроизводства

Общую площадь квартиры, которая составляет 42,8 умножаем на стоимость 1 кв.м в этом микрорайоне. Возьмем цену 50000 руб. за 1 кв.м (показал анализ рынка аналогичных квартир в этом микрорайоне)

С воспр. = 42,8*50000=2110000

Физический износ определяется по формуле:

И физ.= (ЭВ/ОЭЖ)*100%

где ЭВ -- эффективный возраст.

ОЭЖ -- общая экономическая жизнь (общий планируемый срок использования здания) -- составляет 100 лет

Год постройки объекта 1964

Количество лет в эксплуатации на дату оценки -- 50 лет.

Таким образом , И физ. = 50%.

Функциональное устаревание принимаем в размере 0%.

Выявлены признаки внешнего устаревания - величину внешнего устаревания принимаем в размере 10%.

Совокупный износ определяется с найденными значениями 3-х видов износа и устареваний:

СИ=2110000*0,5+2110000*0,1=1266000

Теперь определяем стоимость квартиры:

Сзатр.=2110000-1266000=844000

2.4 Расчет итоговой величины стоимости объектов

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.

Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

В результате проведения оценки двумя подходами, составим таблицу на основании полученных данных.

Таблица №5

Подход	Результат	Коэффициент доверия	Скорректированный результат
Сравнительный	2112736	0,8	1690189
Затратный	844000	0,4	337600

Сравнительный коэффициент - наиболее точен при оценки квартиры, составляет 80% от 100%

Затратный коэффициент - средний при надежности оценки квартиры, составляет 40% от 100%

Получается данный объект оценки составляет 1690189+337600=2027789 руб.

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости. Во второй главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием двух подходов к оценке, проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.

Проделав курсовую работу, я получила много знаний в области оценки недвижимости. По итогам курсовой работы стоимость квартиры расположенной по адресу: г. Пермь, ул. Вижайская, д. 12, кв. 1составила 2027789 рублей.

При сопоставлении результатов наибольший вес имел сравнительный подход, т.к. именно он считается эффективным при определении стоимости квартиры.

Список использованной литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации

2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации»

3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. Оценки. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.

4. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: Технобалт, 1995

5. Справочник КО ИНВЕСТ «Жилые здания». 2003 год

6. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2009. - 78 с.

7. Кетова Ю.Н. Основы теории оценки стоимости имущества (собственности) методичка 2013.

8. Кетова Ю.Н. Теория и практика объектов недвижимого имущества. Рабочая тетрадь 2013.

9. «Оценка стоимости недвижимого имущества. Недвижимость как объект оценки» //Сайт: http://bibliotekar.ru. 2006 -2014

Размещено на Allbest.ru