Оценка рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мориса Тореза, д. 36

Ш поэлементный метод расчета восстановительной стоимости зданий, заключающийся в определении удельной стоимости единицы измерения объекта исходя из поэлементных затрат;

Ш сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости, основанный на составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, если бы он строился вновь;

Ш индексный метод оценки заключается в определении восстановительной стоимости путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс на основе данных Технических паспортов.

Оцениваемый объект недвижимости относится к объектам нежилой недвижимости.

Для определения полной восстановительной стоимости используем Справочник укрупненных показателей стоимости строительства (Издательство Самарского центра по ценообразованию в строительстве УПСС-2010.04, 2.7-002).

Формула для расчета восстановительной стоимости с применением сборников УПСС в общем виде может быть представлена:

Св = Супсс * V *Кпр*К_НДС; (1)

где: Cупсс - восстановительная стоимость единицы исходного параметра аналогичного объекта в текущих ценах;

V - строительный объем (площадь, протяженность и т.д.) оцениваемого объекта;

Кнр - коэффициент, учитывающий непредвиденные расходы;

Кпр - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя;

К_НДС - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (18%).

Для расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости используются следующие коэффициенты:

Cупсс - 20 034,0 руб. / кв. м общей площади (УПСС-2010.04, УПСС 2.7-002) для офисного кирпичного здания этажностью до 5-ти этажей.

Кпр - 1,0995;

Кндс - 1,18.

Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя, рассчитываем по формуле:

ПП = 0,5*n*y*(1+0,33*n*y+Ca*(1+0,66*n*y+0,66*n²*y²)) (2) Методика Санкт-Петербургского технического университета, профессор Е.С. Озеров. Экономика и менеджмент недвижимости. - С.Пб., 2003.

где, n - нормативный срок строительства, лет;

у - норма отдачи (прибыли) на вложенный капитал;

Са - доля авансовых платежей к общей стоимости строительства.

Прочие работы и затраты (дополнительные, непредвиденные расходы) - это косвенные затраты, для которых невозможна разработка нормативов традиционными методами сметного нормирования. Нормативные показатели ПРЗ, как правило, определяются отчетно-статистическим методом по организациям-представителям или индивидуальным данным подрядных организаций, иногда регламентируются письмами Госстроя, Минтруда, Минфина или местных органов управления и носят рекомендательный характер.

Для конкретного строительного объекта состав прочих затрат должен уточняться исходя из конкретных местных условий осуществления строительства.

Таким образом, для оценщика крайне затруднительно адекватно оценить данные затраты. Поэтому принято решение не учитывать в расчетах прочие работы и затраты, использование которых может привести к значительному искажению результатов оценки.

После изучения строительных норм по нормативной продолжительности строительства СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» , анализа рынка строительства и интервью со специалистами компаний-застройщиков определились величины, используемые в расчете прибыли предпринимателя.

Норма прибыли определялась исходя из расчетного среднего показателя себестоимости 1 кв. м общей площади и среднерыночной стоимости 1 кв. м - 21 940 руб. (расчет см. далее) за минусом стоимости 1 кв. м земли (см. раздел 3.1.1).

В качестве аналогов выбраны земельные участки коммерческого назначения, под ИЖС, строительство.

Норма прибыли предпринимателя рассчитана по формуле: Марчук А.А. Определение прибыли предпринимателя. \\ Вопросы оценки, ? 2008. ? №2. ? с. 38.

НПП = (Pпр - СЗУ) \ (ССС + СЭС)

где: НПП - норма прибыли предпринимателя;

Pпр - цена предложения;

СЗУ - рыночная стоимость прав на земельный участок;

ССС - затраты на строительство объекта;

СЭС - затраты на технологическое присоединение к электрическим сетям.

Как было указано выше, во многих случаях оценщик опускает расчеты дополнительных затрат, связанных со строительством объектов. Поэтому дополнительно был вычислен коэффициент прибыли предпринимателя только по отношению к величине затрат на строительство, рассчитанных по справочнику:

НПП = (Pпр - СЗУ) \ ССС (3)

Доля авансовых платежей к общей стоимости строительства принята на уровне 50%.

Описание объекта оценки и расчет полной восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости.

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения объекта.

Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом, в первую очередь, следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.

Устранимый физический износ для эксплуатируемых зданий рассчитан на основе визуального осмотра и правил оценки физического износа ВСН 53-86 (р). Расчет устранимого физического износа проведен с указанием признаков износа и их количественной оценкой согласно принятой в правилах шкале.

Величина устранимого физического износа по отдельным конструктивным элементам здания составила 30 - 80%, средневзвешенное значение устранимого физического износа в целом по зданию - 45,53%.

Износ физический неустранимый вызван естественным процессом старения. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости здания или сооружения (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы.

Неустранимый физический износ для эксплуатируемых зданий рассчитан на основе технической документации, правил оценки физического износа ВСН 58-88 (р), рекомендуемых данными правилами минимальными средними показателями нормативного срока экономической жизни конструктивных элементов зданий до их полной замены либо капитального ремонта.

Функциональный износ - потеря стоимости имущества в результате несоответствия объёмно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведённых строительных работ современным стандартам, предъявляемым к данному типу сооружений.

Величина устранимого и неустранимого функционального износа объекта в процессе оценки принята условно на уровне 20%.

Внешний экономический износ - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано как макроэкономическими, так и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции или услуг, ухудшением качества комплектующих, рабочей силы, вспомогательных систем, а также правовыми изменениями, относящимися к местному или международному законодательству.

Внешний износ также обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Величина внешнего износа объектов в процессе оценки не выявлена.

Расчет стоимости замещения улучшений с учетом накопленного износа.

Таким образом, согласно расчетам величина стоимости замещения улучшений земельного участка, рассчитанная методом сравнительной единицы, составит на дату оценки (округленно): 16 030 090 руб. (Одиннадцать миллионов девятьсот шестьдесят семь тысяч двести восемьдесят два) рубля

Прибавив к стоимости замещения улучшений стоимость земельного участка, получим итоговую величину рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Таким образом, согласно расчетам величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенная с использованием затратного подхода (стоимость земельного участка в том числе), составит на дату оценки (округленно): 31 587 652 руб. (Тридцать один миллион пятьсот восемьдесят семь тысяч шестьсот пятьдесят два) рубля

3.2 Определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Сравнительный подход

Рыночный (сравнительный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

· принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

· принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний - бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора. Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее, число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным.

Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В Таблице 7 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе. Виноградов Д.В. Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости. - Глава из книги «Экономика недвижимости», учебное пособие - Владим. гос. ун-т, 2007. - Ресурсы Интернет: http://www.cfin.ru/appraisal/realty/market_realestate_valuation.shtml

Таблица 7 - Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

Группа факторов	Элементы сравнения для сделок купли-продажи
1. Качество прав	1.1 Обременение объекта договорами аренды 1.2 Сервитуты и общественные обременения 1.3 Качество права на земельный участок в составе объекта
2. Условия финансирования	2.1 Льготное кредитование продавцом покупателя 2.2 Платеж эквивалентом денежных средств
3. Особые условия	3.1 Наличие финансового давления на сделку 3.2 Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой 3.3 Обещание субсидий или льгот на развитие
4. Условия рынка	4.1 Изменение цен во времени 4.2 Отличие цены предложения от цены сделки
5. Местоположение	5.1 Престижность района 5.2 Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.3 Доступность объекта (транспортная и пешеходная) 5.4 Качество окружения (рекреация и экология)
6. Физические характеристики	6.1 Характеристики земельного участка 6.2 Размеры и материалы строений 6.3 Износ и потребность в ремонте строений 6.4 Состояние окружающей застройки
7. Экономические характеристики	7.1 Возможности ресурсосбережения 7.2 Соответствие объекта принципу НЭИ
8. Сервис и дополнительные элементы	8.1 Обеспеченность связью и коммунальными услугами 8.2 Наличие парковки и (или) гаража 8.3 Состояние системы безопасности 8.4 Наличие оборудования для бизнеса

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

· анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

· определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

· расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

· применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

· анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

· техники количественного анализа;

· техники качественного анализа

Техники количественного анализа:

· техники компенсационных корректировок цен;

· техники факторного анализа.

Техники компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

Техники линейной алгебры (техники компенсационных корректировок цен) основаны на применении замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения).

Систему ценообразования на рынке коммерческой недвижимости, по-нашему мнению, на данный момент сложно назвать окончательно сформированной. Разброс цен на объекты, как в пределах городской черты, так и в пригородной зоне очень велик. При формировании цены предложения многие факторы просто не учитываются. Основными факторами считаются лишь место расположения, техническое состояние и потребительский поток. Исходя из этого, считаем целесообразным использование в расчетах метода компенсационных корректировок цен, который позволяет максимально сглаживать влияние отсутствующих в анализе факторов ценообразования и максимально усредняет значение рыночной стоимости объекта оценки. Также данный метод позволяет минимизировать субъективное мнение оценщика при определении поправок к ценам объектов-аналогов.

Определим стоимость объекта недвижимости с использованием техники компенсационных корректировок цен, если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах.

Преобразуем исходные данные, оценив превышение качественной или количественной характеристики каждого из элементов сравнения над некоторым базовым (минимальным) значением ее в баллах по схеме: (обрем.; полн.)=(0; 1); (льгот.; рын.)=(0; 1); (отсутствие доп. элементов; наличие)=(0; 1) и т.д.

Вычитая из величины характеристики элемента сравнения для объекта-аналога такую же величину для объекта оценки, получим необходимые для построения системы уравнений величины коэффициентов.

Для того, чтобы построенная модель в виде системы линейных уравнений была адекватной и непротиворечивой необходимо провести некоторые преобразования исходной информации, а именно:

Ш исключить из анализа переменные х2, х3, х4 и х7 - их влияние на конечный результат незначительно, поскольку коэффициенты при них равны нулю, иными словами, данные ценообразующие факторы для объектов-аналогов и объекта оценки практически идентичны и не отличаются друг от друга и в дальнейших расчетах могут не использоваться;

Ш сгруппировать аналоги по признаку участия в ценообразовании одних и тех же факторов и определить их среднее значение стоимости объекта для дальнейшего использования в решении системы уравнений;

Ш изменить порядковые номера факторов и, соответственно, переменных для упрощения внешнего вида системы линейных уравнений.

После соответствующих преобразований получаем следующую нормальную систему линейных уравнений:

x1	-	x2	+	x3			=	23200
x1					+	x4	=	24742
x1	-	x2					=	22134
x1			+	x3			=	19413

После проведения итераций элементарных математических преобразований получаем следующее единственное решение системы уравнений:

x1				=		18347
	x2			=	-	3787
		x3		=		1066
			x4	=		6395

Таким образом, согласно расчетам стоимость 1 кв. м нежилого здания составит 18 347 руб. и общая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, определенная с использованием сравнительного подхода, составит на дату оценки (округленно): 32 260 997руб. (тридцать два миллиона двести шестьдесят тысяч девятьсот девяноста семь) рублей.

3.3 Определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Доходный подход

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода. В отчете используется метод капитализации доходов, поскольку предполагается, что доходы являются стабильной положительной величиной либо возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд, данное определение дает понимание математической сущности показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

Ш потоки доходов - стабильные положительные величины;

Ш потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

Ш потоки доходов нестабильны;

Ш объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

Ш нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Основные этапы оценки методом капитализации доходов:

1. Определение чистого операционного дохода

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД - это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку, которая принимается на уровне среднего рыночного значения по офисным помещениям Ленинского района - 500 руб.\ кв. м.

2. Определение действительного (эффективного) валового дохода

Следующий шаг расчета ЧОД - определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

Оценщиком принято решение не учитывать потенциальные потери от аренды.

3. Определение величины операционных расходов

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений.

4. Определение чистого операционного дохода от эксплуатации объектов недвижимости

ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР). Расчет величины чистого ЧОД по объектам недвижимости см. Таблица 8.

Таблица 8 - Моделирование величины чистого операционного дохода (укрупненный подход), руб.

Объекты оценки	Нежилое здание г. Самара Железнодорожный район ул. Мориса Тереза д. 36,, 5 этажей, общая площадь застройки \ по внутр. обмеру - 586 \ 1757 кв. м, 2559 г.п.
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД
Доход от рыночной аренды (НДС в т.ч.)	10 550 280,00
ИТОГО ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД	10 550 280,00
Потери от недоиспользования площадей, 0-10% от ПВД	-
ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД	10 550 280,00
ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
ПОСТОЯННЫЕ ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
Налог на имущество (2,2% от стоимости замещения без НДС)	290 053,4
Страхование (0,5-2,5% от рыночной стоимости без НДС)	136 698,9
Прочие, 0-10% от ДВД	-
ИТОГО ПОСТОЯННЫЕ ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ	426 753,6
ПЕРЕМЕННЫЕ ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
Управление, 1-10% от ДВД	211 005,6
Заключение договоров аренды,1-5% от ДВД	105 502
Техническое обслуживание площадей, вывоз мусора (руб./1 куб.м отходов)	-
Прочие, 0-10% от ДВД	-
ИТОГО ПЕРЕМЕННЫЕ ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ	316 508
ИТОГО ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ	743 262
Расходы на текущий ремонт, 20% от величины устранимого физического износа для общей площади объекта	3 207 144
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД	6 599 872,5
Рыночная стоимость объектов оценки, определенная методом прямой капитализации дохода	33 518 183

Расчет составляющих ЧОД осуществлялся на основе следующих данных.

Рыночная ставка аренды по объекту принимаются на уровне среднего рыночного значения по Железнодорожному району г. Самары - 500 руб.\ кв.м\мес.

Полезная площадь определялась на основании данных технической документации (1352,6 кв. м, в т.ч. подвал).

Потери от незанятости - не учитываются.

Постоянные операционные расходы:

Налог на имущество - 2,2% от рыночной стоимости без учета НДС.

Страхование исходя из практики страхования - 0,5% (по данным страховых копаний г. Самара: 0,5-2,5% от стоимости; «Агентство страховых новостей», www.insur-today.ru).

Переменные операционные расходы:

Расходы на содержание площадей и вывоз мусора, прочие расходы не учитываются, поскольку предполагается, что данная статья расходов будет покрываться за счет потенциального арендатора.

Расходы на управление - 2,0% от ДВД (1 - 10% от ДВД; Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство "МКС", 2003 г.).

Заключение договоров аренды (маркетинг и работа с арендаторами) - 1,0% от ДВД (1-5% от ДВД; Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство "МКС", 2003 г.).

Расходы на текущий ремонт - 20% от величины устранимого физического износа.

5. Расчет коэффициента капитализации и определение рыночной стоимости

Метод рыночной экстракции

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации (метод рыночной экстракции):

R = NOY / V (4)

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции.

Среднерыночное расчетное значение стоимости 1 кв. м для аналогичных объектов недвижимости (21 940 руб.\кв. м) за аналогичные объекты.

Таблица 9 - Расчет чистого операционного дохода и коэффициента капитализации

Г. Самара Железнодорожный район ул. Мориса Тореза 36 5 этажей, общая площадь застройки \ по внутр. обмеру - 590 \ 1757 кв. м, 2559 г.п.
Средняя рыночная арендная ставка, руб./кв. м	500
Среднерыночная годовая арендная плата, руб./кв. м	6000
Средние потери арендной платы, %	10%
Текущие эксплуатационные расходы, %	10%
Прочие расходы, %	10%
Чистый годовой доход, руб./кв. м	4320
Расчет коэффициента капитализации методом рыночной экстракции
Средняя рыночная стоимость, руб./кв. м	21940
Чистый годовой доход, руб./кв. м	4320
Коэффициент капитализации	0,1969

Текущие и прочие расходы - это затраты, для которых разработка нормативов традиционными методами сметного нормирования крайне затруднительна. Нормативные показатели, как правило, определяются отчетно-статистическим методом по организациям-представителям или индивидуальным данным действующих предприятий.

Для конкретного предприятия состав текущих и прочих затрат должен уточняться исходя из конкретных местных условий осуществления деятельности. Исходя из вышеизложенного, данный вид расходов в расчетах принимается условно на уровне 10%.

Используя полученные значения ЧОД и коэффициента капитализации, рассчитаем стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода по формуле:

V = ЧОД / К (5)

Таким образом, согласно расчетам величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенная с использованием доходного подхода, составит на дату оценки (округленно): 33 518 183 руб. (Тридцать три миллиона пятьсот восемнадцать тысяч сто восемьдесят три) рубля

Заключение

Произведенный в работе расчет рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждает актуальность темы исследования.

Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде.

Основная цель оценки недвижимости - определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Целью работы являлось на основе изучения теории и практики оценочной деятельности в современных условиях дать оценку реального объекта недвижимости. Для достижения поставленной цели был поставлен ряд задач, по которым можно сделать следующие выводы.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не движимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических подходов оценки. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав на оцениваемый объект на дату проведения оценки через взвешивание преимуществ и недостатков проведенных расчетов.

Согласование результатов включает две основные задачи:

Ш перепроверку, переосмысление процедуры, процесса оценки;

Ш суждение о весомости ее результатов.

Даже если применен один подход, а в его рамках - только один метод, вывод о стоимости должен сопровождаться пересмотром всего аналитического материала.

Оценщик должен оценить:

Ш количество, качество, достаточность, степень достоверности, адекватность собранной рыночной информации;

Ш корректность расчетов;

Ш чувствительность расчетов к входным параметрам;

Ш причины несовпадения показателей стоимости, рассчитанных разными подходами, особенно если разница результатов значительна;

Ш количество аналогов, количество, характер и денежный эквивалент корректировок.

В данной работе при оценке объектов недвижимости использованы три классических подхода - затратный, доходный и сравнительный. Ниже (Таблица 10) приведены результаты, полученные этими подходами.

Таблица 10

Подход	Рыночная стоимость, руб.
Затратный	31 587 652
Сравнительный	32 260 997
Доходный	33 518 183

При согласовании преимуществ и недостатков трех подходов обычно оцениваются по 5 критериям, с приданием каждому соответствующих весовых коэффициентов по 5-и балльной шкале. Бальная оценка и итоговое значение весовых коэффициентов с учетом использования всех трех существующих подходов при оценке производственного здания приведены ниже в Таблице 11. Согласование результатов и стоимости объекта оценки приведены в Таблице 12.

Таблица 11

Критерий	Подходы, баллов
	Доходный	Сравнительный	Затратный
1. Применимость подхода к оценке данного объекта недвижимости согласно утвердившимся в России и мире принципам и стандартам оценки	5	5	4
2. Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчёты	3	4	5
3. Способность подхода отразить действительные намерения типичного покупателя / арендатора и / или продавца / арендодателя, прочие реалии спроса/ предложения в статике и динамике	5	5	3
4. Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски)	5	4	3
5. Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, локальное окружение, размер, качество строительства и отделки, инженерное обеспечение, потенциальная доходность и т. п.	4	5	3
Итого баллов	22	23	18
Общая сумма баллов	63
Итоговые весовые коэффициенты (округлённо)	0,3492	0,3651	0,2857

Таблица 12

Подход	Рыночная стоимость по подходу, руб.
Затратный	31 587 652
Сравнительный	32 260 997
Доходный	33 518 183
Вес	0,2857
	0,3651
	0,3492
Согласованная средневзвешенная величина стоимости, руб.	32 507 631

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская, 198, рассчитанная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов, составляет (округленно): 32 507 631 (Тридцать два миллиона пятьсот семь тысяч шестьсот тридцать один) рубль

А именно, стоимость земельного участка объекта оценки - 16030185руб., стоимость нежилого здания - 16477441руб.

Так же, при проведенном анализе был сделан вывод, что наиболее эффективным использованием объекта оценки будет, использование его в качестве площадей для размещения торгово-офисных помещений.

Библиографический список

1. ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,2,3), утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли РФ №254, 255, 256 от 20.07.2007 г., требованиями Федерального закона РФ №135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ».

3. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 3.12.03г.); Часть вторая от 26.01.96 г. №14-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.).

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.00 г. №117-ФЗ (ред. от 05.04.04 г.).

5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 31.07.98 г. №146-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.).

6. Справочник укрупненных показателей стоимости строительства (Издательство Самарского центра по ценообразованию в строительстве УПСС-2010.04, 2.7-002).

7. СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».

8. Методика Санкт-Петербургского технического университета, профессор Е.С. Озеров «Экономика и менеджмент недвижимости» - СПб., 2003.

9. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002года №568-р.

10. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2009. - 78 с.

11. Виноградов Д.В. Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости. - Глава из книги «Экономика недвижимости», учебное пособие - Владим. гос. ун-т, 2007. - Ресурсы Интернет: http://www.cfin.ru/appraisal/realty/market_realestate_valuation.shtml.

12. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы: Учеб. пособие. ? М., 2006. - 150 с.

13. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учеб. пособие. - М.: «ЮноРус», 2008.

14. Марчук А.А. Определение прибыли предпринимателя. \\ Вопросы оценки. ? 2008. ? №2.

15. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости: учеб. пособие. ? М.: КНОРУС, 2009;

16. «Зеленая площадь» - приложение к обозреванию «Новости рынка недвижимости» №7 (691) от 28.02.2011г.

17. www.nrn.ru.

18. www.insur-today.ru.

19. www.otsenschik.ru.

20. www.2gis.ru.

Размещено на Allbest.ru