Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)

Карательная форма экологического контроля применяется в тех случаях, когда последствия правонарушения не позволяют ограничиваться только предупреждением. Она выражается в наступлении различных видов юридической ответственности (материальной, дисциплинарной, административной, уголовной, гражданско-правовой). В качестве карательной формы ЭК может применяться пресечение экологически вредных действий, например, ограничение, приостановление или прекращение какого-либо производства (завода, цеха и др.), т.е. применение мер государственного принуждения к нарушителям. Карательную форму контроля осуществляют инспекционные, экспертные и надзорные подразделения соответствующих государственных природоохранных органов, экологические службы предприятий и общественные экологические организации, а также государственные надзорные и правоохранительные органы.

Объектами экологического контроля являются: состояние окружающей среды, ее отдельных объектов, степень их изменения под влиянием хозяйственного развития, выполнение обязательных мер по охране ОС и ее отдельных объектов, соблюдение природоохранительного законодательства.

Содержание экологического контроля сводится к проверке соблюдения хозяйствующими субъектами (физическими и юридическими лицами) требований экологического законодательства, нормы которого призваны обеспечить благоприятную для здоровья и жизни обстановку, экологическую безопасность и рациональное использование природных ресурсов [26, с. 38].

Стандарты, нормативы, лимиты экологического контроля

Стандарты, нормативы и лимиты являются одним из основных инструментов правового регулирования государством (обществом) состояния окружающей среды.

Рисунок 5.2-Система стандартов по охране окружающей среды

Под стандартизацией в области охраны окружающей среды понимается внедрение в практику научно обоснованных, имеющих общеобязательное значение технических требований и норм (стандартов), регламентирующих хозяйственную деятельность в рамках природоохранного законодательства[27,28].

Экологические стандарты представляют собой количественные и качественные показатели состояния природных объектов, имеют юридическую значимость и обладают всеми чертами правовых актов, в соответствии с которыми устанавливается правовой режим использования отдельных видов природных ресурсов, а также природоохранные правила деятельности в сферах, не связанных с их использованием. Стандарты законодательно закрепляют требования общества по отношению к рациональному использованию природных объектов и обеспечению таких технических параметров деятельности, при которых исключалось бы или сводилось к минимуму негативное воздействие общества на природу.

В России существуют следующие законы:

- «Об охране окружающей и природной среды»;

- «Об экологической экспертизе»;

- «Об оплате за землю»;

- «О недрах»;

- «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»

В ЕС принято более 90 директив в области экологии(Система стандартов).

Директивы в отношении воды - охватывает проблемы защиты рек, морей и других водоёмов; качество питьевой воды; сброс в водоём отходов; качество пресной воды, нуждающихся в охране для поддержания жизни рыб.

Директивы на защите воздуха - ограничение, применения некоторых опасных веществ и препаратов; обязательные требования к экспорту, импорту, опасных химикатов, нормы по содержанию в воздухе некоторых конкретных веществ (свинец, асбест и т.д.)

Директивы по ограничению шумов - нормирует уровень шума, создаваемого различным оборудованием (бытовые приборы, промышленные, автотранспорт).

Директивы по проблемам отходов - определяет требования по очистке сточных вод в городах, по защите воздушной среды от загрязнения; контроль за перевозками опасных веществ и другие, а также по ликвидации опасных отходов.

Система стандартов в области охраны окружающей среды имеет свой номер ГОСТ 17.0.0.01.-94 Подсистема: 1-гидросфера;2-атмосфера; 3 -почва; 4-земля; 5-флора; 6-фауна; 7-недра.

Вид стандарта: 1- термины классификация; 2- нормы и методы измерения выбросов и сбросов; 3- правила охраны природы и рационального использования земель; 4- методы определения параметров состояния природных объектов; 5,6- требования к средствам контроля и защиты окружающей среды; 7- прочие стандарты.

Нормирование качества охраны природной среды

Под качеством окружающей природной среды понимают нормативы, которые установлены в соответствии с физическими, химическими, биологическими и иными показателями для оценки состояния окружающей среды и при соблюдении которых обеспечивается благоприятная окружающая среда.

ПДК (предельно-допустимая концентрация вредных веществ) - это количество загрязнения в почве, воздухе, воде, который при воздействии на человека не влияет на его здоровье и его потомство. В нашей стране действует более 1900 ПДК для водоёмов, более 500 ПДК для атмосферного воздуха и 130 для почв. Их постоянно пересматривают и уточняют. За ПДК следят службы ГОССАНЭПИД надзора.

ПДВ (предельно- допустимый выброс вредных веществ) и ПДС (предельно-допустимый сброс вредных веществ) - это максимальное количество загрязняющих веществ, который в единицу времени могут быть выброшены конкретным предприятием в атмосферу (ПДВ); в водоём (ПДС) не вызывая при этом неблагоприятных экологических последствий.

ПДН (предельно-допустимая нагрузка на окружающую среду)- это максимальное антропогенное воздействие на природные ресурсы или комплексы, не проводящих к нарушению устойчивости экосистемой (при строительстве, реконструкции городов, парков, пастбищных угодий применение ПДН обязательно) предельное число домашнего скота на единицу пастбищных угодий или предельное число посетителей в городах, парках.

ПДУ (предельно-допустимый уровень воздействия на окружающую среду.) - рациональное воздействие на окружающую среду; уровень шума, загрязнения; вибрации магнитного поля и другие - это уровень, который представляет опасности для здоровья человека и окружающей среды. ПДУ определяется на основании НРБ (норм радиационной безопасности), ОСП- основных санитарных правил, СН - санитарных норм.

Нормативы в области охраны окружающей среды - установленные нормативы качества окружающей среды и нормативы допустимого воздействия на нее, при соблюдении которых, обеспечивается устойчивое функционирование естественных экологических систем и сохраняется биологическое разнообразие.

Нормативы допустимого воздействия на окружающую среду - нормативы, которые установлены в соответствии с показателями воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и при которых соблюдаются нормативы качества окружающей среды.

Под экологическим нормированием понимается научно-обоснованное ограничение воздействия хозяйственной или иной деятельности на ресурсы биосферы, обеспечивающее как социально-экономические интересы общества, так и его экологические потребности. Под экологическим нормативом понимается величина антропогенной нагрузки, рассчитанная на основании экологических регламентов и получившая правовой статус. В свою очередь, под экологическим регламентом понимается значение параметра состояния экогеосистемы, характеризующее качественное изменение ее реакции на антропогенные воздействия [29, с. 23].

Разработанные и утвержденные в установленном порядке нормативы выступают в качестве стандартов. Стандарты, нормы и правила, регламентированные государственными нормативно-техническими документами:

- государственный стандарт (ГОСТ), основным является: ГОСТ 17. 0.0.01-76 «Система стандартов в области охраны природы и улучшения использования природных ресурсов. Основные положения.»;

- отраслевой стандарт (ОСТ),наиболее часто используются строительные нормы и правила (СНиП);

- Республиканский стандарт (РСТ);

- Стандартами предприятий (СТП);

- Стандарты, разработанными бывшим Советом экономической взаимопомощи (СТ СЭВ), которые широко использовались ранее странами СНГ.

В последнее время Международной организацией по стандартизации (ИСО или ISO) разрабатываются международные стандарты (СТ ИСО).

Лимиты на выбросы и сбросы загрязняющих веществ и микроорганизмов - ограничения выбросов и сбросов загрязняющих веществ и микроорганизмов в окружающую среду, установленные на период проведения мероприятий по охране окружающей среды, в том числе внедрения наилучших существующих технологий, в целях достижения нормативов в области охраны окружающей среды[30].

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В данной работе были рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Так же произведен анализ рынка коммерческой недвижимости города Новосибирска и дана характеристика оцениваемого объекта.

В дипломной работе была проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке.

Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

После проведения расчетов всеми вышеуказанными подходами было выполнено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.

Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на май 2012г. составляет округленно 65 096 122(Шестьдесят пять миллионов девяносто шесть тысяч сто двадцать два) рубля.

Кроме того, были рассмотрены вопросы безопасности жизнедеятельности, которые включают в себя разработку комплекта инструкций по технике безопасности по основным видам работ базового предприятия, а также изучение вопросов, связанных с глобальными экологическими проблемами, а именно формами экологического контроля, их стандартами, нормативами и лимитами.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: офиц. текст: по сост. На 1 марта 2005 г. Ч 1, 2 и 3. - М. : Велби, 2005. - 446с

2. Об оценочной деятельности в российской федерации : федеральный закон РФ от 29 июля 1998 №135-ФЗ // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

3. Оценка объектов недвижимости: учеб. пособие /под ред. В.В. Григорьева[и др.]. - М.: ИНФРА, 2000. - 78 с.

4. Есипов, В. Е. Оценка бизнеса: учебник / В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В. В Терехова. - СПб: Питер, 2006. - 457 с.

5. Коростылев, С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: учеб. пособие / С. П Коростылев - М.: Русская деловая литература, 1998. - 53 с.

6. Оценка недвижимости: учебник / А.Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 496 с.

7. Тарасевич, Е. И. Методы оценки недвижимости / Е. И. Тарасевич. - СПб, 1998. - 247 с.

8. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. - М.: Дело, 1997. - 467 с.

9. Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса / С. В. Валдайцев. - М.: Проспект, 2006. - 355 с.

10. Оценка недвижимости: учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.

11. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997

12. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости / Л. Н. Тепман. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 463 с.

13. Управление земельными ресурсами / учебн.практич. пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. - М.: ВШПП, 2004. - 520 с.

14. Федотова, М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки / М. А. Федотова. - М. : Перспектива, 2004. - 48 с.

15. Цыпкин, Ю. А. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности : учеб. пособие. / Ю. А. Цыпкин, И. Л. Цуканов. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 164 с.

16. Экономика недвижимости : учебник для вузов / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - М.: Лань, 2001. - 297 с.

17. Акимова, И. Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики / И. Акимова, Н. Биктимирова. - М. : Право и экономика, 2005. - 21 с.

18. Грибовский, С. Массовая оценка недвижимости : учеб. пособие. /С. Грибовский. - М. : Финансовый бизнес, 2000. -45 с.

19. Григорьева, И. Л. Проблемы оценки собственности : учеб. пособие. / И. Л. Григорьева. - М. : Финансовый бизнес, 2004.-49 с.

20. Озеров, Е.С. К вопросу об обосновании и использовании аксиомы теории оценки :в 2 : Проблемы недвижимости / Е. С. Озеров. - М. : Дело, 2004. - 25 с.

21. Экономика недвижимости : учеб. пособие /Под ред. В. И. Ресина. - М. : Дело, 2000. - 60 с.

22. Федеральные Стандарты Оценки (ФСО №1, ФСО №2 и ФСО №3) : приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 №254, 255, 256 / / КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

23. Манчук, Р. В. Разработка правил и инструкций по охране труда: метод. указания к выполнению лабораторных работ/ Р.В. Манчук, Ю.В. Тимаков; Новосиб. гос. архитектур.-строит. ун-т (Сибстрин). - Новосибирск: НГАСУ (Сибстрин), 2004. - 20с.

24. Об утверждении положения о порядке разработки и утверждения правил и инструкций по охране труда и методических указаний по разработке правил и инструкций по охране труда : постановлениеМинистерства труда РФ от 1 июля 1993 года №129 / КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

25. СП 12-135-2002. Безопасность труда в строительстве : Отраслевые типовые инструкции по охране труда: введ. в действ. 2002-01-21 // Стройэксперт-Кодекс. Нормативы и стандарты [электронный ресурс].

26. Формы экологического контроля - 2012г.[Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://library.fentu.ru/book/iise/61/11___.html. - Загл. с экрана.

27. Каталог технической документации - 2012г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://rplc.ru/2012/01/system-guard-natur/. - Загл. с экрана.

28. Бринчук, М. М.Экологическое право: учебник /М. М. Бринчук - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Юрист, 2003. -670 с.

29. Сорокин, Н.Д. Справочник нормативно-правовых актов по вопросам охраны окружающей среды и обеспечению экологической безопасности / Н. Д. Сорокин. - СПб.: ФормаТ, 2006 - 296с.

30. Об охране окружающей среды :федеральный закон РФ от 10 января 2002 №7-ФЗ // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

31. Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов №28. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_11154200.htm. - Загл. с экрана.

32. Индексы цен в строительстве №39. [Электронный ресурс]. - Режим доступа :http://www.e-smeta.ru/index/126.html. - Загл. с экрана.

33. Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек : постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 №94 / / КонсультантПлюс [Электронный ресурс].

34. Распоряжение департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области: Об утверждении методики оценки объектов Государственной собственности при сдаче в аренду : распоряжение департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 20 сентября 2002 №1266-р / / КонсультантПлюс [Электронный ресурс].

35. СНиП 1.04.03-85*. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений : введ. в деств.2011-06-17 / / Стройэксперт-Кодекс. Нормативы и стандарты.

Приложение А

Классификация объектов недвижимости

Приложение Б

Эскизы демонстрационных листов

Лист 1

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОЦЕНИВАЕМОГО ЗДАНИЯ

Лист 2

РАСЧЕТВЕЛИЧИНЫЗАТРАТНАЗАМЕЩЕНИЕОЦЕНИВАЕМОГОЗДАНИЯ

Лист 3

РАСЧЕТ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Лист 4

РАСЧЕТЧИСТОГООПЕРАЦИОННОГОДОХОДА

Лист 5

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ ОЦЕНКИ

Лист 6

КОРРЕКТИРОВКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ СРАВНИВАЕМЫХ ПРОДАЖ

Лист 7

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Лист 8

РАСЧЁТ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ ООО «СТМ Строй»

Размещено на Allbest.ru