Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, необходимо:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должно быть обосновано. Так же необходимо обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Необходимо обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Этот подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты состовления отчета об оценке до дата совершения сделки с объектом оценки прошло не более шести месяцев.

На этапе согласования (обобщения) результатов применения подходов к оценке и определении итоговой величины стоимости объекта оценки проводится:

v итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

v проверка правильности всех математичекихрасчетов;

v сведение оценочных стоимостей, полученных с использованием трех методов оценки, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта;

v окончательное заключение о величине стоимости объекта оценки.

Согласование отчета об оценке - составление документа, содержащего заключение об оценочной стоимости недвижимости и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке.

В соответствии с законодательством в отчете об оценке объекта оценки в обязательном порядке указывется:

§ дата составления и порядковый номер отчета;

§ основания для проведения и оценки объекта;

§ точное описание объекта оценки;

§ стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки;

§ последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

§ дата определения стоимости объекта оценки;

§ перечень документов, используемых в процессе оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся существенно важными для полноты отражения примененного метода расчета стоимости конкретного объекта оценки [22].



3. Определение величины рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

3.1 Применение затратного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

Затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта основан на определении затрат, необходимых для замещения объекта оценки с учетом износа. Для этого необходимо подобрать объект с аналогичными полезными свойствами. В качестве объекта-аналога в данном случае выбрано административное здание трехэтажное кирпичное (группа капитальности I) согласно сборнику УПВС №28, таблица №90[31].

Полная стоимость объекта как нового(ПС) определяется по формуле:

ПС = ЗЗ + СЗ + КИ + ПП, (3.1)

где ЗЗ - затраты на замещение объекта оценки, р.

СЗ - стоимость земельного участка, р.

КИ - косвенные издержки, р. ПП - прибыль предпринимателя, р.

Определение затрат на замещение объекта оценки

Расчетная формула определения затрат на замещение:

(3.2)

где ЗЗ - затраты на замену объекта оценки, р.

УОП - стоимость строительства единицы строительного объема, р./ м³. [31] V_стр. - строительный объем, м³;

- произведение индексов удорожания[32],[33];

- произведение поправочных коэффициентов [34].

Поправочный коэффициент К1, учитывающий различие в объеме оцениваемого объекта (Vо) и объеме здания - аналога (Va), приведен в таблице 3.1.

Таблица 3.1 -Поправочные коэффициенты, учитывающие различия в объеме

При Vo>Va	При Vo<Va
	K1		К1
менее 35	1	менее 35	1
35	0,87	35	1,15
40	0,87	40	1,15
45	0,87	45	1,16
50	0,87	50	1,17
55	0,87	55	1,19
60	0,87	60	1,2
65	0,87	65	1,2
70	0,86	70	1,21
75	0,86	75	1,21
80	0,86	80	1,22
85	0,86	85	1,22
90	0,86	90	1,23
95	0,86	95	1,23
100	0,86	100	1,24

Поправочный коэффициент К2, учитывающий несоответствие в группе капитальности, приведен в таблице 3.2, а признаки капитальности объектов в таблице 3.3.

Таблица 3.2 - Поправочные коэффициенты корректировки на группу капитальности

Группа капитальности здания - аналога	Поправочный коэффициент для перехода к другим группам капитальности
	I	II	III	IV	V	VI
I	1,00	0,93	0,86	0,80	0,74	0,69
II	1,08	1,00	0,93	0,86	0,80	0,74
III	1,16	1,08	1,00	0,93	0,86	0,80
IV	1,25	1,16	1,08	1,00	0,93	0,86
V	1,35	1,25	1,16	1,08	1,00	0,93
VI	1,45	1,35	1,25	1,16	1,08	1,00

Поправка на температурно-климатические условия (К3) определяется с помощью сборников УПВС (Техническая часть каждого сборника). При этом необходимо отметить, что Новосибирская область относится ко 2 территориальному поясу и 1 климатическому району.

Таблица 3.3 - Распределение гражданских зданий по группам капитальности

Конструктивные элементы	Группа капитальности
	I	II	III	IV	V
Фундаменты	Железобетонные, бетонные, бутовые, бутобетонные, кирпичные	Деревянные стулья, каменные столбы
Стены	Кирпичные, из естественного камня, крупнопанельные	Облегченные из кирпича и легких камней	Деревянные и смешанные (кирпич + дерево)	Щитовые, каркасно-засыпные, саманные, глинобитные
Перекрытия	Железо- бетонные	Деревянные, смешанные (металл + дерево)	Деревянные

Поправка на температурно-климатические условия (К3) определяется с помощью сборников УПВС (Техническая часть каждого сборника). При этом необходимо отметить, что Новосибирская область относится ко 2 территориальному поясу и 1 климатическому району.

Все значения показателей расчетной формулы 3.2 приведены в таблице 3.4.



Таблица 3.4 - Расчет величины полных затрат на замещение оцениваемого здания

Наименование показателя	Ед.изм	Обозначение	Значение
Стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969г.	р./ м3	УОП	26,4
Строительный объем объекта оценки	м3	Vстр	2500
Индекс удорожания для условий базисного района для оцениваемого объекта.	-	И69-84	1,21
Общеотраслевой средневзвешанный индекс по региону	-	И84-2012	74,29
Поправка на несоответствие объемного решения	-	К1	1,21
Поправка на несоответствие конструктивных решений	-	К2	1
Поправка на температурно - климатические условия эксплуатации.	-	К3	1,07
Итого полные затраты на замещение	р.	ЗЗ	7681195,38

Оценка износа (обесценения) объекта, (Ид)

Определим методом срока жизни степень износа оцениваемго объекта (в процентах) как отношения эффективного возраста улучшений к их типичному (стандартному) сроку жизни.

Срок жизни объектов недвижимости имеет несколько разновидностей. Так, срок экономической жизни объекта недвижимости характеризуется отрезком времени, в течение которого объект приносит прибыль. Срок физической жизни - это период времени реального существования и функционирования объекта. И очевидно, что этот срок зависит от правильности эксплуатации объекта. Хронологический возраст объекта недвижимости - это фактический срок существования его со дня постройки. Эффективный возраст определяется исходя из внешнего вида и состояния объекта недвижимости. Таким образом, степень износа (Сиз), определяемая методом срока жизни, составит:

Сиз = (ЭВ/СЭЖ)х100, (%), (3.3)



где ЭВ - эффективный возраст, (лет);

СЭЖ - типичный (усредненный) срок экономической жизни, (лет).

Реальный возраст оцениваемого здания составляет 20 лет, срок экономической жизни100 лет, велич износа составит 20%.

Определение прибыли предпринимателя, (ПП)

Прибыль предпринимателя - это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.

Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:

(3.4)

По данным Новосибирских строительных организаций, себестоимость строительства 1 м² отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 27000 р. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет [35, с. 28].

Стоимость инвестирования в г. Новосибирске в административные площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне 35000ч45000 за м². Примем для наших расчетов величину - 40000 р. При этих условиях прибыль предпринимателя:

Определение косвенных издержек (КИ)

"Косвенные издержки" это расходы, необходимые для организации и сопровождения процесса строительства (оплата услуг архитекторов и проектировщиков, дополнительная зарплата и пособия рабочим, все виды страховок, налогов и обязательных отчислений, затрат на отвод земельного участка под строительство, проценты по кредитам, реклама, административные расходы застройщика и т.д.):

- Затраты на приобретение мощностей: 5,00%.

- Затраты на отвод земельного участка: 10,00%.

- Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети: 15,00%.

- Налог на добавленную стоимость: 18%.

Сумма всех косвенных издержек составляет:48%.

Стоимость земельного участка определяется согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (кадастровый номер земельного участка объекта оценки 54:35:032810:62) - 17459019,38 р. Расчет итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом приведен в таблице 3.5.

Таблица 3.5 -Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки

Элементы стоимости	Величина стоимости, р.
Затраты на замещение объекта оценки (ЗЗ), р.	7681195,38
Косвенные издержки (КИ),%	48%
Итого стоимость строительства с косвенными издержками, р.	11368169,16
Прибыль предпринимателя (ПП),%	24%
Итоговая стоимость строительства здания с прибылью предпринимателя, р.	14096529,76
Износ (обесценение) объекта оценки (Ид),%	20%
Итоговая стоимость строительства здания с учетом износа объекта оценки, р.	11277223,81
Стоимость земельного участка, р.	17459019,38
Стоимость объекта по затратному подходу, р.	28736243,2
Стоимость, приходящаяся на 1 кв.м. общей площади здания, р.	34831,8

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 28736243,2рубля, или округленно 28736243 (двадцать восемь миллионов семьсот тридцать шесть тысяч двести сорок три) рубля.



3.2 Применение доходного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

недвижимость рыночный стоимость здание

В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).

Анализ доходов

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Проведено исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для жилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с объектом оценки. Данное исследование включало интервью с несколькими владельцами, агентами по аренде и девелоперами, изучение цен предложений и условий действующей аренды в интернете.

В ходе подготовительной работы (таблица 3.6) выявлено, что с учетом местонахождения объекта и его профиля для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды: 800 р./м².

Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячные арендные ставки в расчете на год: 9600 р./м². Таким образом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 7920000 р.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) производится с учетом возможных потерь от недозагрузки сдаваемых площадей и потерь при сборе арендной платы. Для расчетов принято значение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников и собственных наблюдений.

Таблица 3.6 - Характеристика объектов сравнения аренды

Характерис-тика объектов сравнения	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
1	2	3	4	5	6
Источник информации		http://kn.ngs.ru/	http://kn.ngs.ru/	http://kn.ngs.ru/	http://kn.ngs.ru/
Адрес объекта	г.Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук 191/3	г.Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук 20а	г.Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук 1к4	г.Новосибирск, ул.Красный проспект 153/1	г.Новосибирск, ул. Красный проспект 220/1
Год постройки	1993 г.	2003г	1995 г.	1998 г.	2000г.
Общая площадь (кв. м.)	825	1200	648	780	1755
Основное назначение в текущем состоянии	Офисные помещения	Офисные помещения	Офисные помещения	Административное здание	Административное здание
Первоначальное назначение	то же	Административное здание	Административное здание	Административное здание	Административное здание
Наружные ограждающ. конструкции	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Местоположение	выше среднего	выше среднего	выше среднего	хорошее	хорошее
Земельный участок	1166 м2	2000 м2	1216 м2	1200 м2	1625м2
Качество отделки	класс «С»	класс «С»	класс «С»	класс «У»	класс «У»
Качество парковки и автотранспорта	Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м	Парковка вдоль улицы (30 м);	Парковка вдоль улицы (20 м);	Вдоль улицы, спец. организованная длиной 30 м	Парковка вдоль улицы (45 м);
Период аренды	-	Март 2012 г.	Февраль 2012 г.	Апрель 2012г.	Май 2012 г.
Этажность	3 этажа	2 этажа	3 этажа	2 этажа	3 этажа
Цена аренды 1 м2 общей площади, руб/мес.	-	750	650	880	920

Анализ расходов

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Налоги на недвижимость включают: налог на землю, налог на здание.

Налог на имущество составляет 2,2% от балансовой стоимости имущества (Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость - Износ).Налог на землю составляет 1.3% от кадастровой стоимости земельного участка. В нашем случае кадастровая стоимость участка (из табл.3.5), составляет: 17459019,38 р., а величина налога составит: 226967,25 р.

Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для только что построенного или строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам на строительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценки складывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на момент приобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мы считаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания 1 группы капитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменением величины налога на имущество можно пренебречь.

Страхование имущества колеблется 0,3- 0,5%от остаточной стоимости объекта оценки. В расчёте принято 0,3%.

Согласно анализу рынка доля коммунальных платежей в цене предложения 1м² административных зданий составляет примерно 7% от действительного валового дохода (ДВД).

Включение расходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов размер расходов на управления на рынке колеблется в пределах 3- 5% от ДВД. В расчёте принято 3%.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Капитальный ремонт для оцениваемого здания не требуется, так как здание 1993 года постройки, а капитальный ремонт производится раз в 25- 30 лет. Величина ежегодных отчислений для накопленной суммы:

(3.5)

где I - безрисковая ставка на дату оценки, составила 2,40%;

n- период времени, равный 30 годам,

FV - стоимость нового строительства (табл. 3.5 п. 9)

Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт. Текущий ремонт, требуется один раз в 6 лет, последний раз ремонт оцениваемого объекта был проведен 5лет назад. Для расчета принимается текущий ремонтов размере 4% от ДВД для приведения оцениваемого объекта к нормальному уровню качества.

Прочие расходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.



Таблица 3.7 - Определение величины расходов на содержание объекта оценки

Наименование расходов	Значение, р.	Примечание
1. Постоянные расходы, в т.ч. (р.)	941373,33	стр.1.1+стр.1.2+стр.1.3
1.1. Плата за землю, р.	226967,25	1,3% от кадастровой стоимости земельного участка табл. 3.5 п. 8
1.2. Налог на имущество, р.	632197,35	2,2% от остаточной стоимости объекта оценки (см. табл.3.5)
1.3. Страхование имущества, р.	82208,73	0,3% от остаточной стоимости объекта оценки (см. табл.3.5)
2. Переменные расходы, в т.ч. (р.):	1020096	стр.2.1+стр.2.2+стр.2.3
2.1.Расходы на управление, р.	218592	3% от ДВД табл. 3.10 п. 7
2.2.Коммунальные платежи, р.	510048	7% от ДВД табл. 3.10 п. 7
2.3.Текущий ремонт, р.	291456	4% от ДВД табл. 3.10 п. 7
3. Расходы на замещение, (р.):	665062,52	см. формула 3.5
4. Операционные расходы, (р.):	2493475,85	стр.1+стр.2+стр.3
5. Прочие расходы,(р.):	49869,52	2% от операционных расходов

Определим чистый операционный доход (ЧОД), используя предыдущие результаты анализа расходов и доходов, расчет приведен в таблице 3.8.

Таблица 3.8 - Расчет чистого операционного дохода

Показатель	Значение	Примечание
1. Площадь объекта оценки, м2	825	с.м подраздел 2.2
2. Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади помещений, р./месяц	800
3. Прогнозный период, мес.	12
4. Потенциальный валовый доход (ПВД) от аренды помещений, в год, р.	7920000
5. Недозагрузка,%	8
6. Недозагрузка, р.	633600	стр.4*стр.5/100
7. Действительный валовый доход, р.	7286400	стр.4-стр.6
8. Операционные расходы, р.,	2493475,85	стр.9+стр.10+стр.11
9. Постоянные расходы, р. в т.ч.:	941373,33	стр.9.1+стр.9.2+стр.9.3
9.1. Плата за землю, р.	226967,25	см. табл. 3.9
9.2. Налог на имущество, р.	632197,35	см. табл. 3.9
9.3. Страхование имущества, р.	82208,73	см. табл. 3.9
10. Переменные расходы, руб. в т.ч.:	1020096	стр.10.1+стр.10.2+стр.10.3
10.1. Расходы на управление, р.	218592	см. табл. 3.9
10.2. Коммунальные платежи, р.	510048	см. табл. 3.9
10.3. Текущий ремонт,руб	291456	см. табл. 3.9
11. Расходы на замещение, р.	665062,52	см. табл. 3.9
12. Прочие расходы, руб.	49869,52	см. табл. 3.9
13. Чистый операционный доход (ЧОД), р.	4743054,63	стр.7-стр.8-стр.12
14. Налога на прибыль,%	948610,91	(20%) стр.13*0,2
15. Чистый операционный доход (ЧОД), р.	3794443,72	стр.13-стр.14

Определение общего коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации отражает зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Из-за отсутствия достаточных данных по продажам аналогичных объектов ставку капитализации можно определить лишь методом суммирования, согласно которому величина ставки капитализации равна сумме:

СК = НП_б/р + Р + Л ± С_вк, (3.6)

где СК - ставка капитализации,%;

НП_б/р - безрисковая норма прибыли,%;

Р - надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив,%;

Л - надбавка за низкую ликвидность объекта,%;

С_вк - ставка возврата капитала,%.

Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).

Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Новосибирске с учетом собранных данных Р = 2%.

Коэффициент на ликвидность, определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,25 года.

К_н/ликв. = К_{безриск.} Ч время продажи, (3.7)

Тогда К_н/ликв.будет равно 0,0175 или 1,75% (0,07 Ч 0,25).

Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 2%.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации - норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда - рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% (1/20).

В настоящее время конъюнктура рынка нежилых помещений в г.Новосибирске такова, что для сравнительно не старых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (-).

Определение стоимости (V) объекта оценки на базе общего коэффициента капитализации (Ro) выполняется по формуле:

(3.8)

где ЧОД - чистый операционный доход, р.;

R0 - коэффициент капитализации, определяющийся по формуле:

(3.9)

Выше расчётным путём была определена величина чистого дохода, приносимого объектом оценки и ставку капитализации. Рыночная стоимость объекта оценки определяется в таблице 3.9.

Таблица 3.9 -Расчет стоимости объекта оценки

Показатель	Значение	Примечание
1. Чистый операционный доход, р.	3794443,72	Табл. 3.10 стр.15
2. Ставка капитализации,%. в т.ч.:	7,75	стр.2.1+стр.2.2+стр.2.3+стр.2.4-стр.2.5
2.1. Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам,%	7
2.2. Надбавка за риск,%	2
2.3. Ликвидность,%	1,75
2.4. Премия за риск управления инвестициями,%	2
2.5. ставка возмещения капитала,%	5
3. Рыночная стоимость объекта оценки, р. (без стоимости земли)	48960564,13	стр.1/(стр.2/100%)
4. Стоимость земельного участка, р.	17459019,38
5. Стоимость оцениваемого зданияпо доходному подходу, р.	66419583,51	стр.3+стр.4
6. Стоимость, 1 кв.м. общей площади здания, р.	80508,59

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью доходного подхода, составляет 66419583,51рубля, или округленно 66419584(шестьдесят шесть миллионов четыреста девятнадцать тысяч пятьсот восемьдесят четыре) рубля.



3.3 Применение сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

Для оценки объекта сравнительным подходом составим характеристику объектов аналогов и приведем их в таблицы 3.10.

Определение (обоснование) корректировок

Корректировка на рыночные условия (дату продажи)

В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок. Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем две пары сравнимых продаж объекты 2 и 4 из таблицы 3.10.

Таким образом, за половину года цена продажи 1 м² недвижимости данного типа выросла на 7,1%((91000 - 85000)/85000).

Проведем корректировку цены продажи 1 м², исходя из предположения, что рост цены происходил равномерно (по простым процентам), результаты показаны в таблице 3.11

Местоположение сравниваемых объектов оценивалась на основании экспертной оценки по шкале:«отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%. Распределение корректировок показано в таблице 3.12.

Таблица 3.10 -Характеристика объектов сравнения продаж

Характерис-тика объектов сравнения	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
1	2	3	4	5	6
Источник информации		http://kn.ngs.ru/	http://kn.ngs.ru/	http://kn.ngs.ru/	http://kn.ngs.ru/
Характерис-тика объектов сравнения	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
Адрес объекта	г.Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук 191/3	г.Новосибирск, ул.Магаданская, д.4	г.Новосибирск, ул.Ельцовская, д. 2/2	г.Новосибирск, ул. Писарева	г.Новосибирск, ул.Магаданская, д.2Б
Год постройки	1993 г.	1996г	1998 г.	1984 г.	2005 г.
Общая площадь, м2	825	1157,1	1146	2540	653
Основное назначение в текущем состоянии	Офисные помещения	Офисные помещения	Офисные помещения	Административно-офисное здание	Административно-офисное здание
Первоначальное назначение	то же	Административное здание	Административное здание	Админ.-произ-водственное здание	Административное здание
Наружные ограждающие конструкции	кирпич	кирпич	кирпич	ж/б панели	кирпич
Местоположение	выше среднего	выше среднего	среднее	хорошее	выше среднего
Земельный участок, м2	1166	2847	под зданием	2500	2847
Качество отделки	класс «С»	класс «С»	класс «У»	класс «У»	класс «У»
Качество парковки и автотранспорта	Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м;	Парковка вдоль улицы (20 м);	Организованная парковка (спец. площадка)	Вдоль улицы, спец. организованная длиной 20 м;	Парковка вдоль улицы (30 м);
Период продажи	--	Февраль2012 г.	Ноябрь 2011 г.	Апрель 2012 г.	Май 2012 г.
Этажность	3 этажа	2 этажа	5 этажей	4 этажа	2 этажа
Цена 1м2от общей площади, р.	-	92000	85000	80000	91000

Таблица3.11-Корректировка на дату продажи объектов

Наименование	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
Время продажи	Февраль 2012г.	Ноябрь 2011г.	Апрель 2012г.	Май 2012г.
Величина корректировок, р.	1088,7	6035	1893,3	0,0

Таблица 3.12 - Корректировка по местоположению

Наименование	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
Местоположение	выше среднего	выше среднего	среднее	хорошее	выше среднего
Величина корректировок,%	-	-	+ 10	- 10	-

Корректировка на физическое отличие

Единственным существенным отличием объектов сравнения и объекта оценки является материал ограждающих конструкций в объекте сравнения №3 - ж/б панели, в то время как в объекте оценки и в других объектах сравнения для этих целей использован кирпич. Данное отличие оценивается в размере 15%.

Корректировка на состояние объекта

Состояние, в котором находится объект купли-продажи оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки.

В данном случае состояние объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующих градаций: «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», очень плохое» с ценой одной градации - 6%.

Таблица 3.13-Корректировка на состояние объекта

	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Состояние объекта	«хорошее»	«выше среднего»	«хорошее»	«среднее»	«хорошее»
Величина корректировок,%	-	+6	0,0	+12	0,0



Корректировка на качество отделки

При оценке качества отделки рассматривались шесть уровней качества:

· высшее качество - класс «люкс»;

· повышенное качество - класс «У»;

· среднее качество - класс «С»;

· удовлетворительное качество - класс «Э» (экономичный)

· качество низкого уровня - «Н»;

· очень плохое - «О».

Цена градации - 5%

Таблица 3.14-Корректировка на качество отделки

Наименование	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
Качество отделки	класс «С»	класс «С»	класс «У»	класс «У»	качество «У»
Величина корректировок,%	-	-	- 5	- 5	- 5

Корректировка на площадь объекта

В нашем случае мы имеем интервал площадей от 653м² до 2540 м². По данным наших исследований увеличение на 1 м² площади дает снижение цены 1 м² на величину:

(S_об.ср. - S_об.оц) х К, (3.9)

где: S_об.ср. - площадь объекта сравнения;

S_об.оц - площадь объекта оценки;

К - эмпирический коэффициент, К = 0,00533

Таблица 3.15-Корректировка на площадь объекта

Наименование	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
Площадь объекта, м2	825	1157,1	1146	2540	653
Величина корректировок,%	-	+1,8	+1,7	+9,2	-0,9



Корректировка на наличие земельного участка

Наличие земельного участка расценивается как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5% от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).

Корректировка на этажность

В нашем случае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследования показывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. Настоящая конъюнктура рынка офисных помещений такова, что инвесторы и арендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие 2ч3 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 м² зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 м² 2ч3 этажных зданий. До 5ч6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3ч5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12ч15%.

Корректировка на наличие и качество парковки

Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:

· наружная парковка - вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);

· организованная парковка -вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей - 10%, (хорошее качество);

· внутренняя парковка - стоянка для автомобилей за воротами предприятия (на внутренней территории) - 0%, (плохое).

Таблица 3.16-Итоговые корректировки объектов оценки

Элементы сравнения	Сравнимые продажи
	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
1	2	3	4	5	6
Цена продажи, р./м2	--	92000	85000	80000	91000
Переданные права	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Величина корректировки	Ї	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, р./м2	Ї	92000	85000	80000	91000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Величина корректировки	Ї	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, р./м2	Ї	92000	85000	80000	91000
Условия продажи	Коммер.	Коммер.	Коммер.	Коммер.	Коммер.
Корректировка на условия продажи	Ї	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена продажи, р./м2	Ї	92000	85000	80000	91000
Рыночные условия (дата продажи)	Ї	Февраль 2012г.	Ноябрь 2011г.	Апрель 2012г.	Май 2012г.
Корректировка на рыночные условия(дата продажи), р.	Ї	+1088,7	+6035	+1893,3	0,0
Корректировка по местоположению (%)	Ї	-	+ 10	- 10	-
Скорректированная цена продажи, р.	Ї	-	+8500	- 8000	-
Корректировка на физическое отличие (%)	Ї	-	-	+ 15	-
Скорректированная цена продажи, р.	Ї	-	-	+12000	-
Корректировка на состояние объекта (%)	Ї	+6	0,0	+12	0,0
Скорректированная цена продажи, р.	Ї	+5520	-	+9600	-
Корректировка на качество отделки (%)	Ї	-	- 5	- 5	- 5
Скорректированная цена продажи, р.	Ї	-	- 4250	- 4000	- 4550
Корректировка на наличие земельного участка (%)	Ї	+ 5	+ 5	+ 5	+ 5
Скорректированная цена продажи, р.	Ї	+4600	+4250	+4000	+4550
Корректировка на наличие и качество парковки (%)	Ї	+ 5	+ 10	+ 5	+ 5
Скорректированная цена продажи, р.	Ї	+4600	+8500	+4000	+4550
Корректировка на площадь объекта (%)	Ї	+1,8	+1,7	+9,2	-0,9
Скорректированная цена продажи, р.	Ї	+1656	+1445	+7360	- 81,9
Конечная скорректирован-ная цена продажи, р./м2		109464,7	109480	106853,3	95468,1

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен объектов, определен по результатам исследования рынка.

Для вывода о стоимости объектов оценки необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися аналогами от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, стоимость объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

Среднее арифметическое значение скорректированных цен:

Цсредняя= (109464,7+109480+106853,3+95468,1)/4=105316,56 р./м²

Модальное значение. Мода наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты близкие часто встречающиеся вместе значения. В нашем случае наиболее часто встречающееся значение - 109464,7р./м².

Медианное значение. Медиана, это середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя, при четном количестве значений.

Медианное значени -109472,35 р./м².

Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога. В моем случае наиболее похожий объект это объект №2 и №4 у которых больше всего совпадений по все пунктам. Цена квадрата средняя между объектами №2 и №4 состовляет - 102474,05 р./м².



Таблица 3.17 - Расчет скорректированной стоимости объекта оценки

Наименование показатля	Значение показателя
Среднее арифметическое значение скорреутированных цен, р./м2	105316,56
Модальное значение скорректированных цен, р./м2	109464,7
Медианное значение скорректированных цен, р./м2	109472,35
Скорректированная стоимость самого похожего на оцениваемый объект аналога, р./м2	102474,05
Скорректированная стоимость 1м2 по сравнительному подходу, р./м2	106681,9
Площадь оцениваемого здания, м2	825
Рыночная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, р.	88 012 580

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом составляет 88 012580 (Восемьдесят восемь миллионов двенадцать тысяч пятьсот восемьдесят) рублей.



4. Формирование заключения об итоговой величине рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок офисных помещений.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости.

Согласование результатов оценки - это получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с использованием различных подходов. Для выбора итоговой величины стоимости, основывающейся, на факторах нескольких промежуточных результатов также использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Весовые коэффициенты каждого из подходов определялись по методу расстановки приоритетов. Согласно данного метода сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы уравнений формируется квадратная матрица А = а_ij:

, (4.1)

где а_ij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки подхода Х_i над подходом X_j,:

а_ij = 1,5 если Х_iX_j,;

а_ij = 1,0 если Х_iX_j,;

а_ij = 0,5 если Х_iX_j,;

В целях получения большей точности значение а_ij может варьироваться по степени отличия от единицы. Дальнейший процесс расчета итерационный (таблица 4.1).

Таблица 4.1 - Матрица приоритетов

Название	Подход сравнительного анализа продаж	Доходный подход	Затратный подход	Сумма	Весовой коэффициент
Подход сравнительного анализа продаж	1	0,5	1,5	3	0,375
Доходный подход	0,5	1	1,5	3	0,375
Затратный подход	0,5	0,5	1	2	0,25
Итого:				8	1,00

При построении матрицы учитывалось, что на данном этапе развития рынка недвижимости объекты малой площади, подобные оцениваемому, контрагенты предпочитают приобретать в собственность, а не строить и не брать в аренду, поэтому приоритет подходов сравнительного и доходного анализа объекта оценки приняты наиболее высокими, по сравнению с затратным подходом.

Также учитывался тот факт, что затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, поэтому приоритет затратного подхода принят меньшим приоритету доходного подхода. Данные согласования стоимости представлены в таблице 4.2.

Таблица 4.2 - Согласование стоимости

Наименование объекта оценки	Рыночная стоимость, полученная с использованием	Рыночная стоимость, полученная путем использования стандартных подходов к оценке, по состоянию на 10 мая 2012 г., руб.
	затратного подхода, руб.	подхода сравнительного анализа продаж, руб.	доходного подхода, руб.
Административное здание ООО «СТМ Строй»	28 736 243	88 012 580	66 419 584	65 096 122
Весовой коэффициент	0,25	0,375	0,375	1,00

В настоящем дипломной работе была проведена оценка рыночной стоимости административного здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, 191/3.Оценка проведена по состоянию на май 2012 г. для цели купли - продажи.

Исходя из вышеизложенного, можно прийти к следующему выводу:

Рыночная стоимость административного здания ООО «ОТК Строй», обшей площадью 825 м², расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, 191/3 по состоянию намай 2012 года округлённо составляет: 65 096 122(Шестьдесят пять миллионов девяносто шесть тысяч сто двадцать два) рубля.



5. Безопасность жизнедеятельности

5.1 Разработка комплекта инструкций по технике безопасности по основным видам работ базового предприятия

Инструкции по охране труда - это нормативные документы, устанавливающие требования безопасности при выполнении работ. Они могут быть предназначены как для работников отдельных профессий, так и для отдельных видов работ. Они должны включать только те требования, которые касаются безопасности труда и выполняются самими работающими [23, с. 12].

Типовые инструкции составляют в соответствии с Основами законодательства о труде, ССБТ, межотраслевыми и отраслевыми нормами и правилами, другими нормативными, нормативно-техническими и организационно-методическими документами по охране труда. В них не могут быть учтены конкретные условия отдельных предприятий.

Типовые инструкции разрабатывают отраслевые институты (лаборатории) охраны труда (техники безопасности), головные (базовые) организации по стандартизации в области безопасности труда, научно-исследовательские, проектно-конструкторские и технологические организации.

Инструкции для работающих разрабатывают на основе типовых инструкций, требований безопасности, изложенных в эксплуатационной и ремонтной документации заводов-изготовителей оборудования, а также на основе технологической документации предприятия с учетом конкретных условий производства. Эти инструкции при отсутствии в отрасли типовых инструкций составляют на основе перечисленных выше документов с учетом конкретных условий предприятия. Требования инструкций являются обязательными для работающих; их невыполнение рассматривается как нарушение производственной дисциплины.

Инструкции для работающих по профессиям и на отдельные виды работ соответствуют перечню, который составляется службой охраны труда при участии руководителей подразделений, руководителей служб главных специалистов, службы организации труда и заработной платы.

Перечень разрабатывается на основании утвержденного на предприятии штатного расписания в соответствии с Единым тарифно-квалификационным справочником работ и профессий рабочих, Квалификационным справочником должностей служащих. Он утверждается генеральным директором.

Новые инструкции составляют руководители участков, отделов, лабораторий. Руководство разработкой возлагается на главных специалистов отраслей. В необходимых случаях руководство предприятия может привлекать к составлению инструкций для работающих специалистов других подразделений.

Служба охраны труда постоянно контролирует своевременность подготовки, проверки и пересмотра этих инструкций, оказывает методическую помощь разработчикам, содействует им в приобретении необходимых типовых инструкций, стандартов ССБТ, а также других нормативных и нормативно-технических документов по охране труда.

Подготовительная работа при составлении инструкций включает:

- изучение технологического процесса;

- выявление возможных опасных и вредных производственных факторов;

- определение соответствия применяемого оборудования требованиям безопасности;

- изучение конструктивных особенностей и эффективности средств защиты;

- изучение информационных писем, распоряжений и приказов, касающихся аварий и несчастных случаев;

- проведение анализа производственного травматизма, аварийных ситуаций и профессиональных заболеваний на предприятии;

- определение безопасных методов и приемов работ, их последовательности, а также технических и организационных требований, подлежащих включению в инструкцию, и др.

При вводе в действие новых производств допускаются временные инструкции для работающих; они должны обеспечивать безопасность технологических процессов (работ) и эксплуатации оборудования. Эти инструкции предусматриваются как для профессий, так и для отдельных видов работ на срок выполнения данного вида работ.

Окончательный проект инструкции для работающих должен быть подписан главным инженером предприятия, согласован со службой охраны труда и с другими органами (по усмотрению службы охраны труда).

Инструкции для работающих утверждаются руководством предприятия и профкомом и вводятся в действие со дня утверждения (до внедрения технологического процесса и после обучения работающих).

Каждой инструкции присваивают наименование и номер; в наименовании указывают, для какой профессии или какого вида работ она предназначена [24, с. 11].

Типовая инструкция и инструкция для работающих должны содержать следующие пять разделов:

Общие требования безопасности;

§ требования безопасности перед началом работы;

§ требования безопасности во время работы;

§ требования безопасности в аварийных ситуациях;

§ требования безопасности по окончании работы.

В разделе «Общие требования безопасности» отражают:

ь условия допуска лиц к самостоятельной работе по профессии или к выполнению соответствующей работы (пол, возраст, состояние здоровья, прохождение инструктажей и т. д.);

ь предупреждение о необходимости соблюдения Правил внутреннего трудового распорядка, запрещение курения и распития спиртных напитков;

ь характеристику опасных и вредных производственных факторов;

ь нормы для данной профессии спецодежды, спецобуви и других средств индивидуальной защиты;

ь требования по обеспечению пожаро- и взрывобезопасности;

ь порядок уведомления администрации о случаях травмирования и обнаружения неисправности оборудования, приспособлений и инструмента;

ь способы оказания доврачебной помощи;

ь правила личной гигиены и требования производственной санитарии;

ь порядок ответственности работающего за нарушение требований инструкции.

В разделе «Требования безопасности перед началом работы» указывают:

· порядок подготовки рабочего места и средств индивидуальной защиты;

· проверки исправности оборудования, инструмента, ограждений, блокировочных и других устройств, защитного заземления, вентиляции, местного освещения и т. д.;

· проверки наличия и состояния исходных материалов;

· приема смены в случае неисправной работы оборудования.

В разделе «Требования безопасности во время работы»:

o излагают способы и приемы безопасного выполнения работ;

o правила использования технологического оборудования, приспособлений и инструмента;

o требования безопасного обращения с исходными и вспомогательными материалами;

o правила безопасной эксплуатации транспортных средств, тары и грузоподъемных механизмов;

o указания о безопасном содержании рабочего места;

o основные виды отклонений от нормального технологического режима и методы их устранения;

o действия, направленные на предотвращение аварийных ситуаций;

o требования к использованию средств индивидуальной защиты работающих.

В разделе «Требования безопасности в аварийных ситуациях» описывают действия:

v при возникновении аварии или ситуации, которая может привести к аварии или несчастному случаю;

v по оказанию медицинской помощи пострадавшим при травмировании, отравлении и внезапном заболевании.

В разделе «Требования безопасности по окончании работы» приводят порядок:

Ш безопасного отключения, остановки, разборки, очистки и смазки оборудования, приспособлений, машин, механизмов и аппаратуры, а при непрерывном процессе - передачи их смене;

Ш сдачи рабочего места; уборки отходов производства;

Ш извещения администрации о всех недостатках, обнаруженных во время работы.

В тексте инструкций по охране труда делается минимум ссылок на какие-либо нормативные правовые акты, кроме ссылок на правила, на основании которых они разработаны. В инструкциях не следует применять слова, подчеркивающие особое значение отдельных требований (например, "категорически", "особенно", "обязательно", "строго", "безусловно" и т.п.), так как все требования инструкции выполняются работниками в равной степени.

Замена слов в тексте инструкции буквенным сокращением (аббревиатурой) может быть допущена при условии его предшествующей полной расшифровки.

Если безопасность выполнения работы обусловлена определенными нормами, то их указывают в инструкции (величина зазоров, расстояния и т.п.).

Пересмотр инструкций должен производиться не реже одного раза в 5 лет. Досрочно они могут пересматриваться:

- при пересмотре межотраслевых и отраслевых правил и типовых инструкций по охране труда;

- изменении условий труда работников;

- внедрении новой техники и технологии;

- по результатам анализа материалов расследования аварий, несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний;

- по требованию представителей органов по труду субъектов РФ или органов федеральной инспекции труда.

Если в течение срока действия инструкции по охране труда для работника условия его труда не изменились, то ее действие продлевается на следующий срок.

Действующие в подразделении инструкции по охране труда для работников структурного подразделения организации, а также перечень этих инструкций хранится у руководителя этого подразделения.

У руководителей подразделений должен быть комплект действующих в подразделении инструкций, а также утвержденный главным инженером перечень этих инструкций.

Инструкции по охране труда для работников могут быть выданы им на руки либо вывешены на рабочих местах или участках. Выданные работникам инструкции учитываются в журнале учета выдачи инструкций по охране труда для работников [25, с. 33].



5.2 Формы экологического контроля. Стандарты, нормативы, лимиты

В настоящее время сложились три формы экологического контроля: информационная, предупредительная и карательная (рисунок 5.1).

Рисунок 5.1 - Формы экологического контроля

Информационный контроль, как правило, предшествует двум другим и сводится к сбору и анализу информации для принятия предупредительных и властно-пресекательных действий в области природопользования, охраны окружающей среды и обеспечения безопасности в экологической сфере. Инструментами исполнения информационного экологического контроля являются системы экологического мониторинга и государственного статистического наблюдения.

Предупредительная форма экологического контроля включает в себя разработку и введение в действие нормативов качества окружающей среды (ОС) и рационального использования природных ресурсов, выдачу разрешений и лицензий (и их аннулирование) на различные виды природопользования, установление лимитов сбросов и выбросов загрязняющих веществ, лимитов хранения твердых отходов и др. Сюда же можно отнести различные виды предупреждений о необходимости проведения обязательных или необходимых в данном конкретном случае природоохранных мероприятий (рекультивация земель после проведения геологоразведочных работ, военных учений и др.). Она направлена на профилактику и предупреждение экологических правонарушений, на недопущение наступления вредных последствий, которые могли бы возникнуть. Предупредительную форму контроля осуществляют инспекционные, экспертные и надзорные подразделения соответствующих государственных природоохранных органов, экологические службы предприятий и общественные экологические организации.