Аналіз ринку нерухомості

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Вступ

ринок нерухомість житловий вартість

Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі). Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і служить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. У Україні відбувається активне формування і розвиток ринку нерухомості і все більше число громадян, підприємств і організацій бере участь в операціях з нерухомістю.

Нерухомість є головним предметом обговорення при приватизації державної і муніципальної власності, при оренді нежитлових приміщень, при купівлі і продажу житлових приміщень. З'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, що діють на ринку нерухомості.

Під ринком нерухомості слід розуміти певну систему економічних відносин, в якій здійснюється передача прав власності від продавця до покупця і безпосередньо через інститут посередництва - ріелтер.  Нерухоме майно - будь-яке майно, яке складається з землі, а так само будівель і споруд на ній. У роботі розглянуто первинний і вторинний ринок житла, введення житлових будинків в експлуатацію. Також динаміку цін, і фактори від яких залежить кінцева вартість готових об'єктів. 

Актуальність теми роботи полягає в тому, що в перехідний період в Україні відбувається активне формування ринку нерухомості, який відображає всі проблеми економіки та характеризується нерівномірним розвитком окремих її сегментів, незавершеною законодавчою базою й невисокою платоспроможністю громадян та низьким інвестиційним потенціалом юридичних осіб. Ці та ряд інших проблем спонукають до більш глибокого дослідження основ ринкової економіки, їх впливу на "наріжні камені" економічного розвитку - виробництво, розподіл і споживання. Особливої ваги набуває й встановлення механізмів стимулювання розвитку ринку нерухомості, котрий здатен справити вплив на майбутній розвиток чи занепад економіки. Формування і розвиток ринку нерухомості мають здійснюватися у відповідності із загальним прогресом економічної системи для забезпечення її ефективності, оскільки він концентрує в собі вагому частку національного багатства та забезпечує матеріальні підвалини для реалізації практично всіх видів діяльності. Процеси функціонування ринку нерухомості постійно перебувають у центрі уваги науковців. Але в більшості випадків вони досліджують лише окремі аспекти проблеми, пов'язані, в першу чергу, з управлінням комерційною нерухомістю, визначенням її вартості, аналізом інвестиційних особливостей окремих ринкових сегментів.

Метою дослідження є визначення шляхів обґрунтування методологічних підходів до аналізу процесів розвитку ринку нерухомості.

Об'єктом дослідження є процеси формування і функціонування ринку нерухомості.

Предметом дослідження в межах обраного об'єкта виступають теоретико-методичні економічні аспекти розвитку ринку нерухомості. Відповідно до мети дослідження визначено такі завдання:

- виявлення теоретичних засад функціонування та визначальних рис ринку нерухомості;

- встановлення структури та тенденцій розвитку ринку нерухомості України;

- обґрунтування проблем, перспектив та механізму стимулювання розвитку ринку нерухомості.

Методи дослідження. Для вирішення завдань дослідження було застосовано систему загально наукових методів - абстрактно-теоретичний, діалектичний, індукції та дедукції, аналізу та синтезу для визначення та узагальнення теоретико-методичних засад функціонування ринку нерухомості у транзитивній економіці. Комплекс спеціальних методів, а саме: аналітичний і системний підходи, формалізації, порівняння, економічний і статистичний аналіз, економіко-математичного моделювання при дослідженні динаміки становлення і розвитку ринку нерухомості.



1. Організаційні умови функціонування ринку нерухомості

1.1 Особливості та функції ринку нерухомості

Ринок нерухомості - один із основних видів ринку, який у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної економіки. Формування ринку нерухомості та його функціонування пов'язані з товарним виробництвом і відображають ступінь його розвитку. За радянських часів не існувало категорії «нерухомість» та «ринок нерухомості», що пояснюється існуючою на той час єдиною державною власністю на основні елементи нерухомості: землю, надра, ліси, водні ресурси, будівлі і споруди, крім власних, які не вважалися елементами товарного виробництва в умовах соціалізму. У залежності від професійних та інституційних учасників ринку нерухомості, що впливають на створення та використання корисних властивостей об'єкта нерухомості, а також їх розподілу в ринкових умовах ринок нерухомості функціонує на макрорівні, на регіональному рівні, в окремому секторі економіки та мікрорівні - окремому об'єкті нерухомості

Ринку нерухомості, як і будь-якому іншому властиві наступні елементи: попит, пропозиція, ціна.

Попит - це запит фактичного або потенційного покупця, споживача на придбання товару за наявних у нього коштів, що призначені для цієї покупки. Попит відображає, з одного боку, потребу покупця в деяких товарах або послугах, бажання придбати ці товари або послуги в певній кількості і, з іншого боку, можливість сплатити за покупку по цінах, що знаходяться в межах «доступного» діапазону.

Пропозиція - це обсяг товарів та послуг, який виробники хочуть і можуть поставити на ринок за різною ціною за певний проміжок часу.

Ціна - грошовий вираз вартості, кількості грошей, що сплачується або одержується за одиницю товару або послуги. Одночасно ціна відображає споживчі властивості (корисність) товару, купівельну спроможність грошової одиниці, ступінь рідкісності товару, силу конкуренції, державного контролю, економічну поведінку ринкових суб'єктів та інші суб'єктивні моменти.

Основні процеси функціонування ринку нерухомості:

- розвиток (створення);

- управління (експлуатація);

- обіг прав на нерухомість.

Ринок нерухомості в національній економіці виконує наступні функції:

- ефективне вирішення соціальних завдань, пов'язаних із створенням та використанням корисних властивостей нерухомості;

- відчуження повних або часткових прав власності на об'єкти нерухомості від одного економічного суб'єкта до іншого і захист його прав;

- вільне формування цін на об'єкти і послуги;

- перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими видами об'єктів нерухомості;

- перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими способами використання земель.

Ринок нерухомості має ряд специфічних особливостей:

- локалізація ринку, оскільки його товари нерухомі, а цінність їх значною мірою залежить від зовнішнього навколишнього середовища;

- значно менше число угод купівлі-продажу;

- володіння нерухомістю та угоди з нею зазвичай припускають чотири види витрат: одноразові порівняно великі інвестиції; на підтримку об'єкта в функціональному стані (ремонт, експлуатаційні витрати); податок на нерухоме майно; державне мито та інші збори на угоди;

- порівняно висока ступінь державного регулювання ринку законодавчими нормами і зонуванням територій (регулюється земельним і цивільним законодавством з урахуванням водного, лісового, природоохоронного та іншого спеціального права);

- ринок нерухомості недосконалий.

Досконалий конкурентний ринок припускає, що:

- покупці і продавці повинні мати точну інформацію про ціни;

- продукт на ринку повинен бути однорідним;

- на ринку повинна існувати досконала мобільність, тобто покупці і продавці повинні мати можливість і бути готові до переміщення для здійснення покупки точно так само, як і товари повинні бути переміщувані;

- продавців і покупців на ринку має бути так багато, що жоден з них не міг би впливати на ринкову ціну;

- попит і пропозиція еластичні за ціною;

- витрати угод низькі в порівнянні з вартістю товару.

Будь-які відхилення від наведених вище умов знижують ефективність розподілу ресурсів через ціновий механізм. Одна зі специфічних особливостей ринку нерухомості полягає в дефіцитності та адекватності ринкової інформації, що обумовлено, головним чином, географічним поділом ринку з локалізацією попиту і пропозиції, нерегулярним отриманням інформації продавцями і покупцями в міру потреби в ній.

Нерухомість може володіти різними фізичними, споживчими властивостями: матеріалом виготовлення, ступенем новизни, архітектурним стилем, внутрішнім плануванням, обробкою, терміном служби. Навіть при збігу зовнішніх і експлуатаційних властивостей нерухомість може відрізнятися місцем розташування до під'їзних шляхах, підприємствам інфраструктури, екологічної особливістю регіону та т. д.

Таким чином, з короткого розгляду характеристик ринку нерухомості можна зробити висновок про їх суттєве невідповідності критеріям досконалого ринку. У силу об'єктивних обставин, за допомогою лише цінового механізму не можна вирішити задачу оптимального розподілу нерухомості, як ресурсу суспільства. Ціни на ринку нерухомості більш стабільні і практично не реагують на короткострокові зміни ринкової кон'юнктури.



1.2 Структура та види ринків нерухомості

Сучасний ринок характеризується розгалуженою і багаторівневою структурою. Вона являє собою сукупність окремих елементів ринку, які взаємодіють між собою. Ринок охоплює елементи, безпосередньо пов'язані з забезпеченням безперервності процесу відтворення, його цілісності та економічної ефективності. Це зумовлює різноманітну структуру ринку, різноманітність його типів. Структура ринку визначається суб'єктами та об'єктами ринкових відносин.

Основними суб'єктами ринкового господарства виступають: домашнє господарство (населення), підприємницький сектор (підприємці), різні форми господарювання, державний та міжнародний сектори. Тобто суб'єктами ринкових відносин є всі учасники ринку - фізичні і юридичні особи. Об'єктами ринкових відносин можуть бути продукти праці (засоби виробництва, предмети споживання і послуги, науково-технічні розробки та інформація), робоча сила, гроші, валюта, цінні папери (акції, облігації, векселі), земля та її надра. Тобто, об'єктами ринкових відносин є сукупність товарів і послуг, що постачають ринок.
За економічним призначенням об'єктів ринкових відносин розрізняють ринок праці, ринок засобів виробництва, ринок предметів споживання, ринок платних послуг, ринок науково-технічних розробок та інформації, ринок грошей, ринок цінних паперів, ринок валюти, ринок інтелектуальної власності, страховий ринок та ін. Кожний з цих ринків має свою структуру.

Залежно від об'єкту ринкових відносин розрізняють три групи ринків: товарні, фінансові і ринки праці. В кожній із них виділяють відповідні спеціалізовані ринки. До першої групи належать споживчий ринок, ринок матеріальних ресурсів, ринок науково-технічних розробок та інформації, ринок нерухомості. До другої групи - інноваційний, кредитний, цінних паперів, грошей і валютний ринки. До ринків праці належать ринки робочої сили різного рівня кваліфікації та спеціалізації.

Крім того, розрізняють адміністративно-територіальну структуру ринку, що охоплює місцевий ринок у вигляді селищного, міського, районного, обласного чи регіонального ринків; національний - внутрішній ринок, який охоплює всі ринки країни, світовий - зовнішній ринок, який становить сукупність і взаємодію національних ринків.

Залежно від умов, за яких діють суб'єкти ринкових відносин, вирізняють вільний, монополізований і регульований ринки.

Вільний ринок - це ринок з великою кількістю незалежних виробників однорідних товарів, які не в змозі впливати на рішення один одного, на рівень цін. Цей ринок існував з початку XVI до кінця XIX століття.

Монополізований ринок - це ринок, для якого характерна незначна кількість виробників товарів певного виду, існує дефіцит необхідної інформації, обмежений доступ до ресурсів. Монополізований ринок може бути монополістичним і олігополістичним. Монополістичний - це такий ринок, на якому домінує один виробник або продавець. Олігополістичним називають ринок, на якому панує невелика кількість суб'єктів господарювання.

Регульований ринок - це ринок, який регулюється і контролюється державою за допомогою спеціальних заходів адміністративного та економічного характеру.

Розрізняють легальний, або офіційний ринок, і нелегальний, або тіньовий ринок. Останній - це ринок несанкціонованої діяльності, заборонений державою. Тіньовий (нелегальний) ринок - складова частина тіньової, підпільної, або «чорної» економіки, яка охоплює наркобізнес, корупцію, економічну діяльність, пов'язану із забороненим виробництвом, рекет та інші види злочинної діяльності.

Особливу класифікацію видів ринку застосовують фахівці з маркетингу. Вони виділяють ринок продавця і ринок покупця. Перший - це такий ринок, на якому більше «влади» мають продавці, і найактивнішими «діячами» виступають покупці. Другий - це ринок, на якому, навпаки, більше «влади» мають покупці і найактивнішими «діячами» виступають продавці.

У сучасній ринковій структурі вирізняють такі види ринків.

1. Головною складовою ринкової економічної системи є ринок праці (робочої сили). Він являє собою сукупність соціально-економічних відносин між найманими працівниками і підприємцями-роботодавцями щодо організації, купівлі-продажу і використання робочої сили. Тобто, ринок праці це система економічних відносин, які формуються на вартісній основі між підприємцями-роботодавцями (власниками засобів виробництва) та найманими працівниками (власниками робочої сили) щодо задоволення попиту перших на товар - робочу силу і потреб інших у роботі за наймом як джерела засобів, необхідних для відтворення робочої сили. Отже, ринок праці складається з попиту на робочу силу і, водночас, з пропозиції робочих місць.

2. Наступним за значенням ринком у розвинутій ринковій системі є ринок засобів виробництва, який спрямований на задоволення виробничих потреб. Ринок засобів виробництва - це система економічних відносин, які формуються на вартісній основі між різними суб'єктами підприємницької діяльності щодо організації, купівлі-продажу засобів виробництва (машин, устаткування, обладнання, енергії, палива, сировини, матеріалів тощо). Його суб'єктами є фізичні та юридичні особи, що займаються підприємницькою діяльністю.

Розвинений ринок засобів виробництва в Україні має вирішити надзвичайно важливу проблему - забезпечити матеріальну збалансованість національної економіки. Саме цей ринок здатний примусити економічних суб'єктів господарювати ощадливо, вибирати і купувати тільки ті засоби та предмети праці, що справді потрібні для підприємницької діяльності.

3. У структурі сучасного ринку важливою ланкою є ринок нерухомості. Він спрямований на задоволення як особистих, так і виробничих потреб. Об'єктами ринку нерухомості с земельні ділянки, а також майнові об'єкти, що розташовані на цих ділянках землі, в тому числі житлові будинки. Суб'єктами відносин на цьому ринку є фізичні та юридичні особи, які можуть купувати об'єкти нерухомості -- земельні ділянки, будівлі, житло тощо відповідно до законодавства.

4. З ринком засобів виробництва тісно пов'язаний ринок споживчих товарів і платних послуг. Він призначений для задоволення фізіологічних та соціальних потреб населення країни. Ринок товарів споживання і послуг - це система економічних відносин, які формуються на вартісних засадах між виробниками (продавцями) і споживачами (покупцями) щодо організації, купівлі-продажу споживчих товарів і послуг. Він безпосередньо відображає попит і пропозицію предметів споживання та послуг. Суб'єктами цього ринку є все населення, бо основну частину економічних благ люди купують саме на такому ринку. Відтак є й товаровиробники, які створюють ці блага.

5. Складовою частиною ринкової економіки є фінансовий ринок. Він охоплює ринки кредитів, цінних паперів, інвестицій (капіталів), валюти.

Фінансовий ринок - це сукупність економічних відносин щодо купівлі-продажу фінансових ресурсів. Він спрямовує в єдине русло рух вільних грошових коштів суб'єктів господарювання і населення, цінних паперів та інших форм капіталу.

6. Важливим елементом фінансового ринку є ринок цінних паперів, який охоплює як кредитні відносини, так і відносини власності. Об'єктом цього ринку є цінні папери - акції, облігації, ощадні сертифікати, векселі тощо, які мають власну вартість і можуть розміщуватися, обертатися (продаватися-купуватися) і погашатися на фондовому ринку. Суб'єктами відносин на ринку цінних паперів є його учасники, які здійснюють емісію (випуск) та інші операції з цінними паперами.

7. Валютний ринок. Його формування є неодмінною умовою переходу до ринкової економічної системи, відкритої для широкого співробітництва із зарубіжними країнами.

Валютний ринок - це система економічних відносин щодо купівлі-продажу іноземних валют. Цей ринок має сприяти розширенню доступу до валютних ресурсів для всіх суб'єктів господарської діяльності.

8. В сучасних умовах динамічним ринком є розвиток ринку інтелектуального продукту (капіталу). Він являє собою сукупність економічних відносин між різними суб'єктами господарської діяльності щодо організації купівлі-продажу і використання інтелектуального капіталу: ліцензій, патентів, програм для ЕОМ, товарних знаків і торговельних марок, авторських прав, інформаційних послуг тощо.

9. Важливу роль в сучасній ринкової системі відіграє ринок інформації. Товаром цього ринку є інформація про конкурентів, особливості організації виробництва, рівень витрат виробництва, їх структура, рівень запасів, а також теле- та радіореклама тощо. Плата за рекламу є своєрідною ціною інформації.

Всі названі види, типи ринків взаємозв'язані, утворюють розгалужену ринкову систему господарювання, яка діє не тільки в межах певної країни, а й охоплює своїм впливом значну частину світової економіки.

1.3 Особливості становлення та розвитку ринку нерухомості в Україні

Більшість українських ріелторів, основний бізнес яких пов'язаний із житловою нерухомістю, офіційним днем створення вітчизняного ринку нерухомості вважають 19 червня 1992 року, коли Верховною Радою України був прийнятий Закон «Про приватизацію державного житлового фонду». Саме цей документ дозволив вивести з «підпілля» основну масу операцій з купівлі-продажу об'єктів нерухомості. Легалізація бізнесу на ринку нерухомості призвела до появи професіональних посередницьких структур - агентств з торгівлі нерухомістю, ріелторських фірм. Ці посередницькі структури в значній мірі потіснили так званих «чорних» маклерів на ринку нерухомості. На основі історії цінової динаміки можна виділити сім етапів еволюції ринку нерухомості в Україні.

І етап (1992 - 1996 рр.) - утворення та формування ринку. Протягом цього етапу цінова динаміка була досить бурхливою. Внаслідок стрімкого зростання цін, протягом 1991 - 1993 рр. відбувся сплеск пропозиції на вторинному ринку. Спостерігалося значне перевищення попиту над пропозицією.

ІІ етап (1997 р. - перша половина 1998 р.) - період цінової стабілізації, яка, передусім, стосувалася Києва. Потенційні покупці та інвестори вже задовольнили свої потреби, почався вторинний перепродаж нерухомості. Усе це супроводжувалося зниженням кількості операцій на ринку. При цьому ціни все ще зростали, хоча й значно меншими темпами, ніж протягом 1995 - 1996рр.

ІІІ етап (друга половина 1998 р. - 2000 р.) - період стрімкого зниження цін. Особливо сильним падіння цін було протягом другої половини 1998 р. та в 1999 р. В 2000 р. падіння уповільнилося.

ІV етап (січень - серпень 2001 р.) - початок поступового зростання цін. В ці перші вісім місяців 2001 р. ціни на нерухомість почали повільно зростати, передусім в Києві. Це було зумовлене процесами минулого етапу.

V етап (вересень 2001 р. - 2004 р.) - різке та тривале зростання цін.

VI етап (2004 р.- 2008 р.) - тотальне зростання цін на нерухомість під тиском політичних, економічних та інших факторів призвело до того, що вартість квартир за ці 4 роки зросла по містах України в 5-6 разів.

VII етап (2009 р. і до сьогодні) - спостерігається стрімке зниження цін на нерухомість. Весь 2009-й рік ринок квартир і приміщень для офісів по всій країні і в столиці стрімко летить донизу, в результаті чого в середині року був досягнутий рекордний мінімум кількості угод купівлі-продажу (близько 150 операцій).



2. Визначення ринкової вартості при оцінці житлового будинку

2.1 Ринкові перетворення у житловому секторі нерухомості

Досвід країн з розвиненою ринковою економікою показує, що житловий сектор є ключовим компонентом будь-якої економіки і економічної діяльності в цілому. Виступаючи вагомою частиною виробничого потенціалу країни, він може за обґрунтованої соціально-економічної політики використовуватись як двигун економічного зростання.

Це зумовлено такими причинами:

1. Житло є потребою, яка складає основу життя суспільства, визначає ступінь його розвитку і добробут людей, стимулює його прогрес.

2. Необхідність задоволення потреби в житлі стимулює приватні накопичення, які можуть бути використані як інвестиції.

3. Дефіцит житла виступає фактором його розвитку.

4. Розширення житлового будівництва сприяє розвитку суміжних галузей, зайнятості в них населення.

Житлова система дореформеного періоду характеризувалася жорстким державним регулюванням всіх житлових відносин і домінуванням державної власності. На початку перехідного періоду були намічені основні напрями нової житлової політики: реформи прав власності на житло, орендного сектора житла, житлово-комунального господарства, будівельного сектора, землекористування містобудівного регулювання, системи житлового фінансування і створення інфраструктури ринку житла.

Серед найгостріших соціально-економічних проблем, які в Україні й досі залишаються невирішеними, забезпечення житлом громадян, що його потребують. Протягом останніх років ситуація ускладнилася, оскільки за умов ринкової економіки житло не може надаватися безкоштовно, як це було раніше. Кризові явища перехідної української економіки негативно позначаються й на стані ринку житла. Статистичні дані характеризують житлову проблему в Україні так: 11% населення не мають окремого житла; 1,46 млн. сімей перебувають на квартирному обліку; близько 100 тис. квартир є комунальними, де проживають кілька сімей; 4,5 млн. м. площі належить до категорії старого та аварійного житла; майже 15 млн. м. житла знаходиться у п'ятиповерхових великопанельних будинках першого покоління забудови 60-70-х років, які підлягають реконструкції; на 100 тисяч сімей щорічно зростає черга на державне житло; середній строк перебування в черзі на квартирному обліку - 10-15 років.

Середня забезпеченість житлом на одну особу становить 24,0 м2 в середньому по Україні. В цілому обсяги житлового будівництва у порівнянні з 1990 роком скоротились майже в 3 рази. Однією з основних причин зменшення обсягів будівництва житла є відсутність коштів, реальних джерел фінансування.

Однією з умов підвищення ефективності житлово-комунального господарства було поступове переведення галузі на беззбиткове функціонування за рахунок скорочення бюджетного датування і перехресного субсидування споживачів. Якщо відразу після лібералізації цін населення оплачувало біля 2% вартості житлово-комунальних послуг, то в цей час ця цифра становить близько 75%.

Успішно реалізовується програма адресної соціальної допомоги у формі компенсацій на оплату житла та комунальних послуг громадянам з низькими прибутками. Разом з тим, зберігається висока залежність виробників житлово-комунальних послуг від бюджетних дотацій. Приватні підрядні організації практично не залучаються до управління житловим фондом і об'єктами комунальної інфраструктури, в сфері експлуатації житла також не вдалося створити повноцінний ринок підрядних послуг, тільки починається розробка процедур ефективного тарифного регулювання в комунальному секторі. Критично знизилися капітальні витрати на утримання житлового фонду та комунальної інфраструктури, які все ще в основному здійснюються за рахунок місцевих бюджетів.

Аналіз основних результатів житлової політики за 13 років перетворень дозволяє зробити такі висновки: нова житлова політика не була взаємопов'язаною і узгодженою у своїх основних напрямах, що дозволило лише деякою мірою сформувати основну законодавчу і нормативну базу, сформувати економічні стимули для їх широкомасштабної реалізації перетворень також не вдалося.

2.2 Фактори, які впливають на вартість житлового будинку

Існують певні чинники, які впливають на вартість нерухомості:

Першим чинником, що визначає ціну, є місце розташування житла в місті. Нерухомість в центрі коштує набагато дорожче, ніж на околиці. Це пояснюється тим, що в центрі більш розвинена інфраструктура, в більшій кількості зосереджені значущі об'єкти для населення (магазини, парки, офіси, адміністративні органи тощо). У великих містах, в яких є метрополітен, наявність поруч з будинком або квартирою станції метро так само впливає на ціну. Хоча для житла в центрі це не є значною перешкодою. Що стосується нерухомості у віддалених від центру районах, або на околиці міста, тут ситуація зовсім інша. За даними статистики, якщо житло знаходиться в більш ніж трьох зупинках від метрополітену, ціна може знижуватися на 1000 -- 2000 $. І в даному випадку тут важливу роль відіграє інтенсивність руху наземного транспорту.

Другим фактором, що впливає на вартість, є тип самої будови і рік побудови. Житло в будинку дореволюційної споруди, звичайно, цінується набагато нижче, навіть у порівнянні з будинками, побудованими після 1970 року. Що вже говорити про новобудови, в яких квартири коштують у рази більше. Так само ні для кого не секрет, що квартира в панельному будинку буде поступатися у вартості аналогічної квартирі в цегляній будівлі.

Планування квартири і розмір житлової площі це, мабуть, один із факторів, що визначають ціну. Вартість квартири індивідуальної та поліпшеного планування набагато вище, ніж на ті, які побудовані за Хрущова і Брежнєва. Багатьох потенційних покупців житла хвилює так само поверховість та наявність ліфта в будинку. Вартість абсолютно однакових квартир, але розташованих на різних поверхах в будинку може істотно відрізнятися один від одного. Зазвичай це стосується квартирах першого і останнього поверху. Вони коштують дешевше.

Ще важливими факторами, що визначають ціну, є побутові зручності, а так само наявність телефону, опалення, сміттєпровід, водопровід, наявність балкона або лоджії, загальний стан житла, наявність ремонту. Все це, безсумнівно, впливає на вартість квартири. Ціна на житло залежать і від пори року. Влітку, як правило, збільшується попит на індивідуальні будинки та будівлі в дачних селищах. Природно їх вартість у даний період трохи вище, ніж узимку. Ну і на завершення можна зазначити, що так само важливу роль у виборі квартири, будинку або дачі є стан екології в тому чи іншому районі міста. Наявність поруч з будинком заводу або фабрики може позначитися щодо вартості квартири в бік її зниження.

2.3 Визначення ринкової вартості житлового будинку

1. Передумови оцінки

1.1 Короткий виклад фактів і висновків

Таблиця 2.1 - Загальна інформація житлового будинку

Адреса об'єкта	м. Івано-Франківськ, вул. Весняна, 50а
Тип об'єкта нерухомості	Двоповерховий житловий будинок загальною площею 220 кв. м.
Оцінювані права	Права власності
Найкраще та найбільш ефективне використання з наявним поліпшенням	Використання як житлового будинку
Найбільш ймовірні покупці	Не виявлені
Небезпеки, викликані навколишнім середовищем	Не виявлені
Цінність як природного, культурного, розважального або наукового об'єкта	Не виявлено
Територіально-економічна зона	28-а територіально-економічна зона
Дата оцінки	21 березня 2015

1.2 Основні припущення які обмежують умови

Нижченаведені умови, допущення і обмеження є невід'ємною частиною цього звіту.

Загальні умови.

Цей звіт достовірний в повному обсязі і лише у зазначених у звіті цілях. Жодна їх сторін не може використовувати звіт (або будь-яку його частину) інакше, ніж це передбачено договором про оцінку.

Положення про відповідальність.

У своїх діях оцінювач виступав як незалежний виконавець. При проведенні оцінки оцінювач виходив з того, що надана йому інформація є точною і достовірною, і не проводив її перевірки. Розмір винагороди оцінювача ні в якій мірі не пов'язаний з висновками про вартість оцінюваних об'єктів.

Звільнення від відповідальності.

Оцінювачу не потрібно з'являтися в суді або свідчити іншим чином з приводу об'єкта або оціненого майна, крім як на підставі офіційного виклику суду.

Опис майна.

Оцінювач не приймає на себе відповідальності за опис правового стану майна та питання, які передбачають обговорення юридичних аспектів права власності. Права власності на оцінювану нерухомість передбачаються повністю відповідними вимогами законодавства, якщо інше не обумовлено спеціально. Рухоме і нерухоме майно об'єкта оцінюється вільним від яких би то не було прав утримання майна і боргових зобов'язань під заставу майна, якщо інше не обумовлено спеціально. Оцінювач виходив з того, що існує повна відповідність правового становища власності вимогам нормативних документів державного і місцевого рівня, або невідповідності такого рівня вказані, визначені і розглянуті в звіті.

Оцінювач не виробляв вимірювальних робіт на місцевості та не бере на себе відповідальності за таких. Оцінювач не зобов'язаний наводити повний опис методик аналізу та розрахунків, є інтелектуальною власністю оцінювача.

Приховані характеристики і дефекти.

Оцінювач не несе відповідальності за оцінку стану об'єкта, приховані характеристики і дефекти, які неможливо виявити іншим шляхом, крім як звичайним візуальним оглядом або шляхом вивчення планів і специфікації.

Прикінцеві положення.

Інформація, оцінки й думки, отримані інструментом оцінки і що містяться в цьому звіті, були отримані з достовірних, на думку оцінювача, джерел. Тим не менш оцінювач не може прийняти на себе відповідальність за точність цих даних, тому там, де це можливо, він робить посилання на джерело інформації. Думка оцінювача щодо ринкової вартості об'єкта є дійсним тільки на дату, спеціального обумовлену в цьому звіті. Оцінювач не приймає на себе ніякої відповідальності за соціальні, економічні, фізичні або урядові зміни, які можуть відбутися після цієї дати, відбитися на ринкових чинниках і таким чином вплинути на судження оцінювача.

Звіт про оцінку містить професійну думку оцінювача щодо величини ринкової вартості власності. Це не є гарантією того, що власність буде продана згідно величиною оціненої вартості.

Конфіденційність.

Без письмової згоди оцінювача замовник повинен прийняти умову зберігати конфіденційність у відношенні будь-якої інформації, отриманої від оцінювача. Згідно зі встановленими професійним стандартам, які залучаються до роботи експерти оцінювача також зберігають конфіденційність щодо будь-якої інформації, отриманої від замовника, або розрахованої в ході дослідження відповідно до завдань оцінки.

1.3 Призначення оцінки

Призначенням цієї оцінки є визначення вартості об'єкта для реалізації майнових прав.

1.4 Мета оцінки

Метою цієї оцінки є визначення ринкової вартості об'єкта.

1.5 Використовуване визначення вартості та дата оцінки

Згідно з Законом України «Про оціночну діяльність» ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли: одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання; сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах; об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти; ціна угоди представляє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було; платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

Оцінка проведена за станом на 21 березня 2015 року.

2. Опис і аналіз об'єкта оцінки

2.1 Опис об'єкта оцінки

Опис об'єкта оцінки вироблено на підставі візуального огляду, а також технічного паспорта на будову (приміщення) і споруду. Об'єктом оцінки є житловий будинок, що складається з двох поверхів, 7 житлових кімнат, кухні, передпокої, одного вбудованої шафи, ванної, санвузла, однією лоджії, загальною корисною площею 220 кв. м., у тому числі житловою площею 218 кв. м., висота стелі - 2,7 м.

Розподіл площ:

Коридор - 25,5 кв. м.

Вбудована шафа - 1,5 кв. м.

Кухня - 35 кв. м.

Перша житлова кімната - 30 кв. м.

Другий житлова кімната - 25 кв. м.

Третя житлова кімната - 20 кв. м.

Четверта житлова кімната - 15 кв. м.

П'ята житлова кімната - 10 кв. м.

Шоста житлова кімната - 15 кв. м.

Сьома житлова кімната - 20,5 кв. м.

туалет - 5 кв. м.

ванна - 15,5 кв. м

Площі нежитлових приміщень відповідно до Технічного паспорту одній лоджії - 2 кв. м.

Електроосвітлення, газопостачання, каналізація, опалення, водопостачання (гаряче і холодне) - централізовані.

Передпокій - прямокутна. Підлоги - паркет, стіни пофарбовані водно-дисперсної фарбою (імп); вхідні двері - подвійна, внутрішня дерев'яна филенчатая; зовнішня двері - металеві; стеля пофарбований водно-дисперсної фарбою (імп). З передпокою є вхід до зали, в передпокої вбудований одна шафа; електроустановочні вироби - імпортні (Туреччина).

Житлова кімната - зал. Підлоги - паркет (імп), стіни - шпалери шовкографія (імп), стеля - шпалери паперові тиснені (імп), вікна - подвійні, пластикові; електроустановочні вироби - імпортні (Туреччина).

Житлова кімната - спальня. Підлоги - ковролін (імп) по бетонній стяжці, стіни - шпалери шовкографія (імп), стеля - шпалери паперові тиснені (імп), вікна - подвійні, пластикові; електроустановочні вироби - імпортні (Туреччина).

Житлова кімната - спальня. Підлоги - паркет (імп), стіни - шпалери вінілові (імп), стеля - шпалери паперові тиснені (імп), вікна - подвійні, пластикові; електроустановці вироби - імпортні (Туреччина).

Житлова кімната - дитяча. Підлоги - паркет (імп), стіни - шпалери вінілові (імп), стеля - шпалери паперові тиснені (імп), вікна - подвійні, пластикові; електроустановці вироби - імпортні (Туреччина).

Житлова кімната - вітальня. Підлоги - паркет (імп), стіни - шпалери вінілові (імп), стеля - шпалери паперові тиснені (імп), вікна - подвійні, пластикові; електроустановці вироби - імпортні (Туреччина).

Житлова кімната - дитяча. Підлоги - паркет (імп), стіни - шпалери вінілові (імп), стеля - шпалери паперові тиснені (імп), вікна - подвійні, пластикові; електроустановці вироби - імпортні (Туреччина).

Житлова кімната - зал. Підлоги - паркет (імп), стіни - шпалери вінілові (імп), стеля - шпалери паперові тиснені (імп), вікна - подвійні, пластикові; електроустановці вироби - імпортні (Туреччина).

Лоджія (із спальні). Підлоги - плитка керамічна; стіни і стеля пофарбовані водно-дисперсної фарбою (імп), вікна - одинарні у всю стіну, пластикові.

Кухня. Підлоги - плитка керамічна по; стіни - шпалери вінілові (імп); стелі - шпалери паперові тиснені (імп); електроустановочні вироби -імпортні (Туреччина).

Ванна кімната. Підлога - керамічна плитка, стіни - кахельна плитка, стеля - плитка стельова; сантехніка: ванна, раковина, змішувач - імп., Двері - дерев'яні (ДВП) глуха однопільні обклеєна текстурованим полімерною плівкою.

Туалет. Підлога - керамічна плитка, стіни - кахель; стеля - плитка стельова; сантехніка: унітаз-комплект - імп., Двері - дерев'яні (ДВП) глуха однопільні обклеєна текстурованим полімерною плівкою; полиці - дерев'яні, обклеєні текстурованим полімерною плівкою.

2.2 Місце положення об'єкта оцінки

Об'єкт оцінки розташований в районі Каскад міста Івано-Франківська за адресою вулиця Весняна будинок 50а, в 28-й територіально економічній зоні м. Івано-Франківська.

Об'єкт розташований в житловому районі, віддаленому від центру міста Івано-Франківська, з гарною транспортною доступністю і досить розвиненою інфраструктурою. Щільність забудови в цьому районі достатньо висока. Середній вік навколишніх житлових будинків близько 20 років.

2.3 Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання

Нерухомість - це майно, яке може використовуватися не одним, а кількома способами. Оскільки кожному способу використання об'єкта нерухомості відповідає певна величина його вартості, то перед проведенням оцінки вибирається один спосіб використання, званий найкращим і найбільш ефективним.

Висновок про найкращому використанні відображає думку оцінювача щодо найкращого використання власності, виходячи з аналізу стану ринку. Поняття «найкращий і найбільш ефективне використання», що застосовується в даному звіті, має на увазі таке використання, яке з усіх розумно можливих, фізично здійсненних, фінансово прийнятних, належним чином забезпечених і юридично допустимих видів використання має своїм результатом максимально високу поточну вартість землі.

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання виконується шляхом перевірки відповідності розглянутих варіантів використання таким критеріям.

Законодавчий дозвіл: розгляд тих способів використання, які дозволені розпорядженнями про обмеженнями на приватну ініціативу, положеннями про історичні зони і екологічні законодавством.

Фінансова здійсненність: розгляд того, яке їх фізично здійсненне і дозволене законом використання буде давати прийнятний прибуток власникові ділянки.

Максимальна ефективність: розгляд того, яке з фінансово здійсненних використань буде приносити максимальний чистий дохід або максимальну поточну вартість.

Оскільки в даному випадку об'єктом оцінки є двоповерховий житловий будинок, то найкращим використанням приймаємо використання в якості житла без розгляду інших варіантів.

3. Визначення вартості об'єкта

3.1 Витратний підхід

Станом на 1 березня 2015 року значення розрахункової вартості 1 кв. м. загальної площі становила 13000грн.

Таким чином, вартість 1 кв. м. загальної площі знову зведеного житла, приймається в розрахунках, дорівнює 13000 грн.

Загальна площа будинку - 220 кв. м. На підставі цього розрахункова відновна вартість квартири:

13000 * 220 = 2860000 грн.

У таблиці 2.2 наведено розрахунок вартості 1 кв. м. загальної площі, яка застосовується для даного об'єкта.

Скоригована вартість 1 кв. м. загальної площі розглянутої квартири складає:

13000 * 1,518 = 19734 грн.

Загальна вартість будівельних матеріалів, виробів, послуг і робіт, використаних при виконанні робіт у квартирі з урахуванням установки дорівнює 39112,26 грн.

З урахуванням даних у таблиці 2.2 розрахуємо вартість квартири

19734 * 220 = 4341480 грн.

Ринкова вартість витрат на виробництво ремонтних оздоблювальних робіт, зроблених в квартирі, становить 39112,26 грн.

Розрахуємо вартість квартири з урахуванням витрат на виробництво ремонтних оздоблювальних робіт:

4341480 + 39112,26 = 4380592,26 грн.

У нашому випадку величина накопиченого фізичного зносу становить 7,03%.

З урахуванням накопиченого фізичного зносу вартість об'єкта оцінки складе:

4380592,26 * (1 - (7,03 / 100)) = 4072636,62 грн.

Вартість об'єкта, отримана витратним методом з урахуванням округлення, становить: 4072637 грн.

3.2 Порівняльний підхід

Підхід до оцінки з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю і корисності об'єкт.

Порівняльний підхід найбільш діючий для об'єктів нерухомості, по яких є достатня кількість інформації про недавні угоди купівлі-продажу. Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкту від типових ринкових умов на дату оцінки повинне бути враховане при аналізі. На день оцінки оцінювач має інформацію за пропозиціями до продажу восьми об'єктів, порівнянних з аналізованим, розташованих у м. Івано-Франківську, що мають приблизно аналогічну планування кімнат і однаковий набір комунальних послуг.

3.3 Прибутковий підхід

Підхід з точки зору доходу є процедура оцінки вартості, виходячи з того принципу, що вартість нерухомості безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе ця нерухомість. Іншими словами, інвестор приносить дохід на нерухомість на сьогоднішні гроші в обмін на право отримувати в майбутньому дохід від її комерційної експлуатації та від подальшого продажу. Оскільки квартири в чистому вигляді не є об'єктами дохідної нерухомості, розрахунок вартості дохідним методом не проводиться.

4. Узгодження результатів і висновок ринкової вартості об'єкта

Використані в звіті методи розрахунку ринкової вартості дали такі результати:

витратний підхід - 4072637 грн.

порівняльний підхід - 394404грн.

На основі аналізу застосовності кожного підходу для оцінки даного об'єкту можна зробити наступні висновки. Витратний підхід корисний в основному для оцінки об'єктів, унікальних за своїм виглядом і призначенням, для яких не існує ринку, або об'єктів з незначним зносом. Цього не можна сказати в повній мірі про даний об'єкт. В оцінці витрат на відтворення велика частка експертних суджень. Порівняльний підхід відображає ту ціну, яка може виникнути на ринку. У той же час не варто надто довіряти вихідної інформації про умови продажу об'єктів, їх ціні та інше. Крім того, оцінка суттєвих параметрів об'єкта проведена за укрупненою шкалою. Тим не менше можна вважати, що даний підхід буде мати найбільшу вагу при рішенні остаточної вартості.

Обґрунтована ринкова вартість об'єкта оцінки (V, грн) визначається за формулою:

V = V 1 * Q 1 + V 2 * Q 2

де V 1 і V 2 - вартість об'єкта, визначена відповідно до витратним та порівняльним підходами, грн.;

Q 1 і Q 2 - середньозважене значення достовірності підходів відповідно.

Ринкова вартість об'єкта

V = 4072637 * 0,38 + 394404 * 0,62 = 1792132,54 грн.

Таким чином, на основі наявної інформації і даних, отриманих в результаті проведення цього аналізу з застосуванням методик оцінки, можна зробити наступний висновок: ринкова вартість об'єкта оцінки, що включає в себе двоповерховий житловий будинок, розташований за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Весняна, б.50а, станом на 21 березня 2015 р., з урахуванням округлення становить: 1792132,54 грн.

Отримана оцінка ринкової вартості надалі може використовуватися в якості відправної точки в ході переговорів з партнерами при визначенні умов реалізації майнових прав, отримання кредитів по заставі майна, страхування, здачі в оренду, розгляду справ у суді по розділу майна і т.п.



3. Перспективи розвитку ринку нерухомості в сучасних умовах

В сучасних умовах в Україні спостерігаються загрозливі для економічної безпеки явища на ринку нерухомості, пов'язані з корупційними схемами, підвищеною спекулятивною активністю та створенням тіньових «пірамід» на ринку житла, а також з фінансовою кризою. Поширюються прояви тінізації операцій на ринку нерухомості, які знаходять вираз у прихованій змові про монопольно високі ціни між основними суб'єктами ринку нерухомості, зумисне заниженні цін на нерухомість (як правило, державну), що характеризується високою ринковою вартістю для окремих суб'єктів, які мають доступ до тендерів з продажу об'єктів нерухомості.

Причинами відзначених негативних тенденцій слід вважати:

- корупційні дії чиновників (викликані складністю отримання дозволів узгоджень, перевищенням попиту над пропозицією житла, утрудненістю доступу до комунальних мереж, невизначеністю статусу земельних ділянок, важко доступністю програми молодіжного житлового кредитування тощо), що спричиняють штучне підвищення чи підтримання необґрунтовано завищених цін на житло;

- недосконалість закону «Про інвестиційну діяльність», в якому не обмежується рівень готовності житлового об'єкту, який підлягає продажу;

- недостатню ефективність діяльності органів державної влади щодо унеможливлення створення фінансових «пірамід» на ринку нерухомості;

- значні (часто неофіційні) валютні надходження з-за кордону, наприклад, доходи нелегальних мігрантів з України, що використовуються на купівлю житла;

- зростання норм відрахувань у місцеві бюджети та компенсаційний фонд від операцій з нерухомістю;

- припинення відшкодування відсотків комерційним банкам за програмою Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву з початку 2006 р. через недостатність коштів у бюджеті;

- кредитування не лише потенційних покупців житла, але й будівельних організацій, за якого самі банки вкладають кошти у великі інвестиційні проекти з огляду на їх високу дохідність, що робить для банків невигідним і навіть ризиковим здешевлення житла чи навіть припинення тенденції до його подорожчання;

- створення ажіотажного попиту на житло (що пов'язано з: «роздмухуванням» проблеми майбутнього подорожчання житла у ЗМІ; поверненням коштів з-за кордону, яке зумовлене санкціями FATF та супутнім побоюванням щодо надійності зарубіжних активів; ймовірним посиленням процесів повернення до країни колишніх емігрантів) [11, с. 197].

Негативними наслідками відзначених негативних тенденцій на ринку нерухомості є:

1. Завищення вартості української нерухомості порівняно з іншими країнами світу за обома критеріями: «житло/заробітна плата» і «житло/рента»;

2. «Омертвіння» капіталу внаслідок надмірних вкладень у непродуктивні сектори ринку нерухомості;

3. Спотворення інвестиційних пріоритетів;

4. Збільшення потреби у зовнішніх запозиченнях через перевищення обсягами кредитування акумульованими на депозитних рахунках заощаджень;

5. Перерозподіл коштів на користь власників нерухомості, що означає поглиблення майнового розшарування та посилення соціальної напруженості;

6. Загроза дестабілізації фінансового сектора в разі некерованого падіння цін на нерухомість;

7. Створення перешкод для функціонування ринку праці у зв'язку з утрудненням мобільності робочої сили [12, с. 123].

Сьогодні будівельні фірми, які розраховували перечекати період падіння попиту тільки за рахунок внутрішніх резервів, відчувають наростаючі проблеми, адже будь-який запас міцності має межу. У цій ситуації частина компаній виявляться змушені робити вибір між консервацією підприємства і його банкрутством. Скорочення персоналу і офісних витрат, «заморожування» проектів і згортання фінансування вже було. На черзі - позбавлення від активів, які ще рік тому вважалися висококваліфікованим майном, але зараз їх значна частина втратила свою ліквідність.

Об'єкти нерухомості, піддані сьогоднішньої «заморожування», умовно можна розділити на дві групи. До першої належать проекти, які знаходяться на ранній стадії реалізації. Друга група - об'єкти, що будуються різного ступеня готовності, завершення будівництва яких відкладається через проблеми фінансування. Однак така процедура чревата серйозними витратами і непередбачуваними наслідками. Головною тенденцією на ринку стає скорочення однокімнатних квартир і студій.

Сьогодні тільки половину покупців купують нерухомість в розстрочку, решта виплачують всю суму одноразово. На вторинному ринку очікується падіння цін. Більшість угод останнім часом відбувається з малогабаритними квартирами. Я вважаю, що підвищення цін буде відновлено тільки після процесу відновлення кредитування, тому що не всі родини здатні здійснювати повний платіж. Якщо подивитися рівень населення перебуває за межею бідності, то це буде близько половини міста.  Звичайно, витрати на будівництво скоротилися в цілому, але гроші на будівельному ринку є. Цього року попит на приватні будинки і котеджі більше, ніж у до кризові часи.

Дорогий ринок пайового будівництва втрачає довіру і свого клієнта. Люди стали віддавати перевагу не такий дорогий, але при цьому надійної заміської нерухомості. Попит вишикувався під проекти з розумною економікою. Криза, як критика, певною мірою корисна для ринку. Вона рятує його від застою, змушує привести себе в порядок, позбутися зайвої і почати працювати більш ефективно і якісно.



Висновки

Таким чином, ринок нерухомості необхідно розглядати: з позицій його специфічних особливостей та особливостей його суб'єктів, а також закономірностей функціонування як на ринку загалом, так і в його окремих секторах; у взаємозв'язку з інвестиційним і товарним ринками, ринком послуг з урахуванням перенесення їх особливостей на функціонування ринку нерухомості; з урахуванням існуючої інфраструктури, що розвивається, також доцільно розглядати як систему відносин (прямих чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та родових ознак нерухомості й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного, так і фінансового ринків.

Чинниками формування попиту і пропозиції на об'єкти нерухомості виступають корисність, очікування, заміщення, залишкова продуктивність, внесок, збалансованість, оптимальність розміру, віддача, майнові права, а зовнішнє оточення об'єктів нерухомості доцільно розглядати за видовими ознаками (фізичними, соціальними, економічними, політичними) та рівнями (національним, регіональним, локальним).

Розвиток ринку нерухомості нині неможливий поза впливом таких механізмів його стимулювання, як організаційно-економічний, фінансово-економічний, інвестиційний, податковий, нормативно-правовий. Важливу роль у створенні належних умов функціонування ринку нерухомості відіграє й формування системи управління нерухомістю, яка дозволяє задіяти зазначені механізми, розв'язуючи нагальні державні соціально-економічні проблеми. При організації й за участі в усіх процесах на ринку нерухомості його суб'єкти використовують значну кількість законодавчих і нормативних документів. Це пояснюється тим, що правове поле, яке розробляється для таких сегментів ринку нерухомості, як земля й земельні відносини, житло, приватизація тощо, повинне бути привабливим для всіх учасників ринку та мати як можна менше ознак недосконалості з метою розвитку ринку нерухомості в сучасних економічних умови країни. Саме тому законодавче доле в цей час так насичене і має важливе значення для всіх суб'єктів ринку нерухомості.