Расчет рыночной стоимости четырехкомнатной квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Оценка недвижимого имущества - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Оценка объекта недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Целью оценки является расчет рыночной стоимости недвижимости на определенную дату. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Цель работы - определение рыночной стоимости четырехкомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме Центрального района г. Новокузнецка по ул. Покрышкина 21-25.

Задачи курсовой работы:

- раскрыть понятие недвижимости;

- изучить основные этапы оценки недвижимости;

- ознакомиться с основными методами оценки недвижимости;

- рассчитать стоимость объекта недвижимости, используя три подхода к оценке стоимости недвижимости:

а) сравнительный;

б) доходный;

в) затратный.

Объектом оценки является - четырехкомнатная квартира Центрального района города Новокузнецка, находящаяся по адресу: ул. Покрышкина 21, кв. 25

Предметом оценки является расчет рыночной четырехкомнатной квартиры.

Оценку данного объекта недвижимости можно применить в следующих операциях:

- раздел, наследование, дарение;

- возмещение ущерба;

- залог;

- купля-продажа, мена;

- страхование;

- аренда, лизинг;

- определение доли имущественных прав;

- исчисление налогов, пошлин, сборов;

- приватизация;

- конфискация;

- разрешение имущественных споров;

- передача прав собственности;

- 

1. Теоретическая часть

1.1 Понятие недвижимости

Понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации. Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) - государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях. С помощью ваучеров правительство пыталось решить задачу соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако, наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий. По некоторым оценкам, до 80% собственности попало под полный контроль директората.

В экономически развитых странах недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие объекты недвижимости.

Дальнейшее развитие рынка недвижимости в России имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей; то, что удовлетворяет разнообразные личные потребности людей с одной стороны: физиологические, духовные, в безопасности, в уважении, престиже; с другой стороны - приносит доход собственнику. В связи с этим население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий и делает это всеми доступными способами, ориентируясь на более высокий уровень доходов, более эффективные формы занятости. Как следствие, повышается уровень деловой активности в стране, и появляются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, создающие основы экономического роста. Кроме того, в процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений (как формы отложенного спроса ввиду высокой капиталоёмкости объектов недвижимости).

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (многогранная пирамида). Понятие недвижимости можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание:

а) земельный участок;

б) объекты над поверхностью участка;

в) имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

г) воздушное пространство;

д) комплекс прав на объекты недвижимости.

В России понятие «недвижимость» раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории России номер, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняемый до тех пор, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Очевидно, по той же причине к недвижимости относят и вполне движимые вещи (суда, космические объекты).

Как и в экономически развитых странах право собственника на недвижимость в России ограничено:

- недра принадлежат государству полностью (собственник имеет право только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т. п.));

- воздушное пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству.

- только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Базовый объект недвижимости - земля. Анализ западных рынков недвижимости показывает, что вклад стоимости земли в рыночную стоимость является одним из важнейших вкладов. В теории, для обозначения земли используют термин «земельный участок», или просто «участок», - обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). Земля имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность, или пространственный базис - объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства, обуславливает политическую функцию. В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей, особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. К их числу можно отнести фиксчерсы - движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).

Таким образом недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

1.2 Основные понятия и принципы оценки недвижимости

Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Также следует отметить актуальность оценки недвижимости в условиях кризиса. В первую очередь кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хоть как-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости, риэлторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынке недвижимости.

Оценщик - это специалист, целью работы которого является определение стоимости движимого и недвижимого имущества, земли, пакетов акций, имущественных прав, нематериальных активов. Оценщиков делят на две категории: занимающиеся недвижимостью и оборудованием и оценивающие бизнес и интеллектуальную собственность. Оценщик имеет право (согласно законодательству РФ) осуществлять свою деятельность как в качестве индивидуального предпринимателя, так и в составе оценочной компании (организации), состоящим в ней как штатный сотрудник, так и на договорной основе.

Для соблюдения организационно правовых норм, в случае необходимости оценки объектов недвижимости, следует обязательно заключать договор оценки недвижимости.

Этот документ обычно содержит ряд специфических условий, наличие которых обязательно в соответствии с действующим законодательством. К таким условиям относятся:

Указание четкого перечня всего имущества (либо имущественных прав), которые в соответствии с договором подлежат оценке,

Наличие в документе даты оценки недвижимости, по состоянию на которую и будет определяться стоимость имущества,

Обязательное указание целей, для которых осуществляется оценка, а кроме того, видов стоимости, которые подлежат определению в результате оценки, в соответствии с требованиями принятыми законодательством стандартами по оценке имущества.

Договор оценки недвижимости также должен содержать сроки выполнения работ, порядок оплаты и ее размер.

Оценка недвижимости как вид профессиональной деятельности представляет собой одно из наиболее востребованных сфер

рыночной экономики. Являясь основой национального богатства, недвижимое имущество участвует в рыночных процессах в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительный товар длительного пользования.

В оценке недвижимости различают четыре группы принципов:

а) принципы, связанные с рыночной средой:

- зависимости (стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения);

- спроса и предложения (цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения);

- конкуренции (обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе, если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться, если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут);

- изменения (стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени, объекты постепенно изнашиваются);

- соответствия (какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка).

б) принципы, основанные на представлениях потенциального собственника:

- полезности (чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость);

- замещения: при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой;

- ожидания (какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник);

в) принципы, связанные с землей и ее улучшениями:

- остаточная продуктивность (измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство; остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий).

- вклад (увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства);

- экономическое равновесие (любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли);

- возрастающая и уменьшающаяся отдача (по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами);

- экономический размер (большее число мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участков);

- экономическое разделение (физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта);

г) принцип наиболее эффективного использования объясняется тем, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки. Лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) определяется как использование недвижимости, которое:

- является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

- физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

- финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого ка-питала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

- обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района. ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса. На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнительный и затратный.



1.3 Содержание подходов к оценке недвижимости

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

- сравнительный подход;

- затратный подход;

- доходный подход.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

- объект не должен быть уникальным;

- информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

- в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

- в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

- статически обоснован;

- вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

- Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

- различия продаж;

- сложность сбора информации о практических ценах продаж;

- проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

- зависимость от активности рынка;

- зависимость от стабильности рынка;

- сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа вычисляют по формуле:

Су=Снс-Си (1)



где Су - стоимость улучшений;

Снс - затраты на новое строительство;

Си - стоимость износа.

- определение итоговой стоимости недвижимости:

Сзп= Сз+Су (2)

где Сзп - затратный подход;

Сз - стоимость земельного участка;

Су - стоимость улучшений.

Преимущества затратного подхода:

а) При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным,

б) данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

- затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

- попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

- несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

- проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

- сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

- отдельная оценка земельного участка от строений;

- проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V = I/R, (3)

оценка недвижимость капитализация стоимость

где V - стоимость недвижимости;

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

а) Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;

б) Расчет действительного валового дохода;

в) Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы;

г) Определение величины чистого операционного дохода;

д) Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.



1.4 Особенности жилой недвижимости как объекта оценки

Для любого объекта недвижимости характерна уникальность (неповторимость) и неподвижность. Земля, помимо этого, обладает дополнительными характеристиками - вечностью (отсутствует физический износ) и ограниченностью предложения.

В отличие от товарного рынка, на рынке недвижимости объектами сделки и, следовательно, объектами оценки являются не сами объекты в физическом их выражении, а имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, имущественные права арендодателя и арендатора, право субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точек зрения.

Как и при оценке других типов имущества, существуют общепринятые методы оценки недвижимого имущества, которые сгруппированы в три большие группы (подходы): подход, основанный на сравнении продаж, подход, основанный на капитализации дохода, и затратный подход.

Использование того или иного подхода или метода оценки стоимости зависит от наличия исходной рыночной информации, типа и категории объекта недвижимости. Например, для оценки многоэтажных жилых домов не используется сравнительный подход, а для оценки земли - затратный.

В оценке различают следующие типы объектов недвижимости:

- свободный земельный участок;

- застроенный земельный участок одним зданием;

- застроенный земельный участок комплексом зданий;

- застроенный земельный участок зданиями, незавершенными строительством;

- встроенное помещение.

Свободный земельный участок (участок земли, не имеющий не только зданий и сооружений, но и инженерных коммуникаций) оценивается, как правило, с использованием сравнительного и доходного подходов.

Застроенные (в оценочной терминологии, улучшенные) земельные участки могут оцениваться с использованием разных методов в рамках всех трех подходов в зависимости от степени застройки участка и наличия рыночной информации.

Встроенные помещения оцениваются, как правило, с использованием доходного и сравнительного подходов.

Затратный подход при этом не применяется, поскольку невозможно рассчитать затраты на создание встроенного помещения отдельно от всего здания, а так же сложно оценить земельный участок, относящийся к встроенному помещению.

При оценке бизнеса или СТИ недвижимое имущество оценивается как отдельные «объекты», т.е. как физические активы, к которым применяются специфические права собственности. Например, офисное здание, жилой дом, фабрика или другие типы имущества обычно включают соответствующую земельную составляющую. Оценка бизнеса или СТИ, однако, относится к бизнес-организации или активу СТИ, составляющей которых может быть недвижимость.

При установлении рыночной стоимости недвижимое имущество всегда оценивается в соответствии с Международным стандартом оценки 1 (МСО 1), который требует, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на рынке, в отличие от ситуации, когда он оценивается для какой-либо иной цели.

Оценку недвижимости можно определить как прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на объект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную стоимость объекта оценки.

Оценка жилой недвижимости подразумевает нахождение её реальной, рыночной стоимости или какого либо иного права владения объектом (к примеру: аренда). При нахождении рыночной стоимости жилой недвижимости оценщик должен учитывать определённые критерии, такие как: местоположение, транспортную доступность, материалы конструктивных элементов здания, этажность, индивидуальные особенности жилой недвижимости и д.р.



2. Практическая часть

2.1 Титульный лист

ОТЧЕТ №

«Определение рыночной стоимости в многоквартирном жилом доме расположенного по адресу: г. Новокузнецк, улица Покрышкина 21-25»

Заказчик ГОУ СПО НТЭТ

Исполнитель Трынкин Р. А.

Новокузнецк, 2014

2.2 Краткое описание природно-климатических, социально-экономических особенностей исследуемого района

Новокузнецк характеризуется резко континентальным климатом со значительными годовыми и суточными колебаниями температур.

Среднегодовая температура воздуха составляет +2,1°C. В среднем насчитывается 280 солнечных дней в году. Средняя продолжительность безморозного периода -- 123 дня. Город расположен в зоне достаточного увлажнения: в среднем выпадает около 600 мм осадков, причём около 450 мм приходится на тёплый период. Преобладающее направление ветров южное и юго-западное. Среднегодовая скорость ветров -- 2,3 м/сек.

2.3 Основные макроэкономические показатели, динамика их изменения и влияния на позиционирование объекта оценки на рынке

Основным макроэкономическим показателем Центрального района г. Новокузнецка является доходность населения. В районе расположено несколько промышленных предприятий, а также предприятий торговли и сферы услуг. Процент занятости населения высокий. Средний доход населения.относительно других районов, высокий. Наблюдается наибольшая концентрация высшего и среднего класса. Поэтому в рассматриваемом районе наблюдается наибольшее количество элитного жилья. Эти факторы влияют на стоимость недвижимости рассматриваемого района.

2.4 Основные показатели социального развития, динамики их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке

В Центральном районе г. Новокузнецка действует несколько городских клинических больниц (крупнейшие -- ГКБ № 1, ГКБ № 2).

В районе имеется три музея: Новокузнецкий краеведческий музей, Новокузнецкий художественный музей, Мемориальный музей боевой и трудовой славы кузнецких металлургов.

В районе два театра: старейшие театральные коллективы Кузбасса -- Новокузнецкий драматический театр, Новокузнецкий кукольный театр.

В настоящее время действует кинотеатр, сохранившийся с советских времен -- «Октябрь». Сейчас в городе популярны современные кинозалы: «Планета Кино» (шесть кинозалов в торгово-развлекательном центре «Глобус», четыре кинозала в «Кино им. Кино» в торгово-развлекательном центре «Континент».

Другие учреждения культуры рассматриваемого района: Новокузнецкий губернаторский джаз-клуб «Геликон», Новокузнецкий государственный цирк, культурно-методический центр -- Новокузнецкий планетарий.

В Центральном районе наиболее развита социальная инфраструктура и инфраструктура развлечений, сконцентрированно наибольшее количество торговых предприятий, промышленных и коммерческих учреждений, поэтому все стремятся приобрести недвижимость в Цетральном районе. Эти факторы влияют на стоимость недвижимости Центрального района.



2.5 Основные характеристики рынка недвижимости

Вторичный рынок жилья в Центральном районе представлен одно, двух, трех, четырех - комнатными квартирами и реже пяти и более, в пяти, девяти, двенадцати - этажных домах и многоэтажных (новая застройка).

Цены колеблются от 900 до 1500 тысяч рублей - на однокомнатные квартиры; от 1900 до 2600 тысяч рублей - на двухкомнатные квартиры; от 2100 до 3100 тысяч рублей - на трехкомнатные квартиры; от 2600 до 4100 тысяч рублей - на четырех комнатные квартиры. В среднем при увеличении квартиры на одну комнату цена увеличивается- на «хрущевки» - на 200 тыс. рублей, на квартиры улучшенной планировки - от 400 тыс. и более.

Рынок недвижимости в Новокузнецке развивается, несмотря на плохую экологическую обстановку, особенно это наблюдается в Центральном районе, так как он является связующим звеном всей инфраструктуры города. В районе расположены все основные объекты для жизнеобеспечения города.

2.6 Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен по адресу: г. Новокузнецк, ул. Покрышкина дом 21, кв. 25. Оцениваемая четырехкомнатная квартира расположена в трехэтажном многоквартирном доме на 1 этаже. Доступ к объекту обеспечивается транспортом.

Данный объект находится в жилом районе и имеет следующее окружение: школы, детские сады, почта, аптека, автомобильная стоянка, детская площадка, среднее специальное образовательное учреждение, супермаркеты. Объект расположен в относительной близости от остановок маршрутных транспортных средств. От объекта до остановки около 4 минут пешего хода. Район имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов, маршрутным такси, которые позволяют доехать до многих уголков города без пересадок. В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, предприятия торговли, а также есть автостоянка.

Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть.

2.7 Описание объекта оценки

Таблица 1 - Описание местоположения объекта оценки

Характеристика объекта	Возможные значения
1 Сегмент рынка	жилое, вторичное
2 Текущее пользование	многоквартирный дом
3 Вид данных	для оценки объекта недвижимости
4 Юридическое описание	-
5 Регион	Кемеровская область
6 Район	Новокузнецкий
7 Адрес	г. Новокузнецк, ул. Покрышкина 21-25
8 Право собственности на квартиру	служебная квартира
Здание
1 Год постройки	1946
2 Число этажей	3
3 Общая площадь	67,8 кв. м.
4 Жилая площадь	45,9 кв. м.
5 Высота потолка	3,0 м
6 Техническое состояние	хорошее, 80 %
7 Фундамент	цемент, щебень, песок, арматура
8 Стены	кирпичные
9 Перекрытия	кирпичные
10 Степень огнестойкости	1
11 Коммунальные услуги	центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, телевидение, интернет
Помещения
1 Размещение в здании	4 подъезд, 1 этаж
Продолжение таблицы 1
Характеристика объекта	Возможные значения
2 Отделка	стандартная
3 Вход	со двора
4 Вид из окон	двор, соседний дом
5 Число телефонов	1
Ближайшее окружение
1 Типичное использование окружения	жилое
2 Основной тип застройки	уличный
3 Основной тип здания	жилой
4 Социальная инфраструктура	предприятия торговли, школа, детский сад
5 Благоустройство территории	детская площадка, деревья, фонари
6 Источники информации	технический паспорт, собственные наблюдения

2.8 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Объект недвижимости находится по адресу г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Покрышкина 21-25. Четырехкомнатная квартира, площадь - 67,8 кв.м., состояние хорошее, материал стен - кирпич.

Таблица 2 - Данные о продажах жилых помещений

Аналоги	Местоположение	Площадь, м. кв.	Материал стен	Состояние помещения	Цена
Ордж. 19	Центр	60	кирпич	удовл.	1950
Фестивал.12	Центр	75	панель	хорошее	2250
Обнорск. 66	Кузнецк	63	панель	удовл.	2150

Таблица 3 - Расчет скорректированных цен жилых помещений

Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи	-	1950000	2250000	2150000
Местоположение	Центр	Центр	Центр	Кузнецк
Корректировка	-	1	1	0,9
Скорректированная цена	-	1950000	2250000	1935000
Площадь	67,8	60	75	63
Корректировка	-	- 2%	1,8%	- 1,2%
Скорректированная цена	-	1911000	2290500	1911780
Материал стен	кирпич	кирпич	панель	панель
Корректировка	-	1	0,9	0,9
Скорректированная цена	-	1911000	2061450	1720602
Состояние помещения	удовл.	удовл.	хор	удовл.
Корректировка	-	0,9	1	0,9
Скорректированная цена	-	1719900	2061450	1548541,8
Продолжение таблицы 3
Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Весовой коэффициент	-	0,9	4,7	1,5
Взвешенное значение	-	1735,379,1	2158338,2	1571770
Стоимость 1 кв.м.	27549,8
Стоимость объекта оценки	1867878,7

2.9 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход (Сзп) к оценке недвижимости основывается на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений с учетом накопленного износа и вычисляется по формуле

Сзп = Сз + Снс - Из, (4)

где Сз - стоимость земли, руб.;

Снс - стоимость нового строительства, улучшений, руб.;

Из - износ, накопленный в строении.

Сзп = 339000 + 654948 - 0,3 = 993947,7 руб.

Стоимость нового строительства и улучшений (Снс) вычисляется по формуле

Снс = ПИ + КИ + ПП, (5)

где ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственного строительства);

КИ - косвенные издержки (различные виды оплаты и т.д.);

ПП - прибыль от данного объекта недвижимости.

ПИ = 7000 · 67,8 = 474600 руб.

КИ = 474600 · 15 /100 = 71190 руб.

ПП = 71190 + 474600 · 20 / 100 = 109158 руб.

Стоимость земли вычисляется по формуле

Сз = Пз · Цз, (6)

где Пз - площадь земельного участка;

Цз - цена земли.

Сз = 339 · 1000 = 339000 руб.

Накопленный строением износ определяется по формуле

Из = 1 - (1 - Ифиз) · (1 - Ифункц) · (1 - Ивнеш), (7)

где Ифиз - физический износ;

Ифункц - функциональный износ;

Ивнеш - внешний износ.

Из = 1 - (1 - 0,17) · (1 - 0,1) · (1 - 0) = 0,3

При расчете затратным подходом необходимо учесть:

а) стоимость права аренды земельного участка - 1000 руб/ м. кв.;

б) прямые издержки на строительство - 7000 руб / м. кв.;

в) косвенные затраты - 15% от прямых издержек;

г) прибыль от объекта недвижимости - 20 % от прямых и косвенных издержек;

д) износ функциональный - 10%;

е) внешний износ - 0%.



2.10 Согласование результатов оценки

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится оценщиком на основе анализа результатов примененных подходов к определению стоимости объекта оценки.

Таблица 4 - Расчет рыночной стоимости жилого помещения

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость жилого помещения (руб.)	Весовой коэффициент
Сравнительный Затратный	1867878,7 993947,7	0,9 0,1
Итого стоимость объекта	1430913,2	1,00
Рыночная стоимость объекта составит	1430000 руб.

В результате, при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием двух подходов, рыночная стоимость четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Покрышкина д. 21, кв. 25 составляет 1430000 рублей.



Заключение

В наше время основной из актуальных разновидностей оценки считается оценка недвижимости. Независимое оценивание недвижимого имущества является определением его нынешней рыночной цены.

Проводя анализ собственности, а также оценку, местоположение и окружение коммерческой недвижимости, оценщик определяет рыночную цену этого недвижимого имущества. Основывается оценка недвижимости на сравнительном, затратном и доходном подходах.

В данной курсовой работе была проведена оценка жилой недвижимости с применением сравнительного и затратного подходов. Объектом оценки была выбрана собственная квартира, расположенная по адресу г. Новокузнецк, центральный район, ул. Покрышкина 21, кв. 25.

В соответствии с имеющимися данными были произведены расчеты рыночной стоимости рассматриваемого объекта сравнительным и затратным подходами. Была выявлена итоговая стоимость объекта недвижимости, которая составляет 1430000 рублей (с учетом округления).

Для проведения всех расчетов была изучена специальная литература, а также необходимые нормативно-правовые акты и законы. После изучения литературы был составлен отчет об оценке объекта недвижимости на основе необходимых требований и стандартов.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве исходной для совершения каких-либо операций с недвижимостью.



Список использованных источников

1 Аленичева Е.В. Методы оценки объектов недвижимости, ТГТУ, 2005.

2 Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 2002.

3 Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004.

4 «Оценка рыночной стоимости недвижимости» Серия «Оценочная деятельность». Учебное пособие, М.: Дело, 1998г.

5 Михеева Е. А., Методические рекомендации по выполнению курсовой работы по профессиональному модулю ПМ.04: «Определение стоимости недвижимого имущества», 2013.

6 Оценка недвижимости [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://otherreferats.allbest.ru/economy/00207868.html.- Загл. с экрана

7 Оценка недвижимости [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.bestreferat.ru/referat-38929.html.- Загл. с экрана

8 Оценка недвижимости [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.rosdiplom.ru/library/prosmotr.aspx?id=493664.- Загл. с экрана

Размещено на Allbest.ru