Рынок земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «РОСТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ (РИНХ)»

ФАКУЛЬТЕТ МЕНЕДЖМЕНТА И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

КАФЕДРА ИННОВАЦИОННОГО МЕНЕДЖМЕНТА И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Прикладная микроэкономика»

на тему: «Рынок земли»

г. Ростов-на-Дону 2016



Введение

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России является одной из наиболее острых.

В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности. С одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, с другой - люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями.

Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. Землепользователь - это арендатор, предприниматель, получающий обычную прибыль. Иногда функции собственника земли и землепользователя совпадают, эта ситуация возникает, когда землевладелец сам обрабатывает свой участок или когда землепользователь стал хозяином данной земли.

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. В большинстве развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры.

Предметом исследования в курсовой работе выступает сущность земельного рынка РФ, а объектом - экономические отношения, возникающие между субъектами хозяйственной деятельности, функционирующими на земельном рынке РФ.

Целью курсовой работы является исследование особенностей рынка земли. В соответствии с поставленной целью можно выделить ряд задач:

-изучить экономическую сущность фактора земля;

-рассмотреть теоретические основы спроса и предложения на землю;

-проанализировать арендную плату за пользование землей;

-осветить виды земельной ренты;

-охарактеризовать этапы земельной реформы в России;

-исследовать проблемы земельного рынка в РФ и перспективы их разрешения.

Основными методами исследования в курсовой работе послужили: метод аналогий, дедукция и индукция, классификация, наблюдение, сравнение.

Нормативно-правовой базой при написании курсовой работы выступают Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральной закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральной закон «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» и другие.

Теоретической основой для написания курсовой работы послужили труды таких отечественных и зарубежных авторов, как Амосов А.И., Белокрылова О.С., Видяпин В.И., Добрынин А.И., Корниенко О.В., Мэнкью Н.Г., Николаева И.П., Нуреев Р.В., Райзберг Б.А., Фишер С., Чепурин М.Н., Киселева Е.А., Философова Т.Г. и другие.

Курсовая работа по структуре состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.



Глава 1. Теоретические аспекты функционирования рынка земли в системе рыночных отношений

1.1 Экономическая сущность фактора земля

Земля является одним из важных факторов производства в современном обществе, а рынок земли - неотъемлемой частью экономики любой развитой страны.

Совершенствование рынка -- важнейшая задача государства, принимающего законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной. Следует отметить, что в мире не существует абсолютно свободного рынка земли.

Эффективная государственная система управления должна основываться на земельном кадастре, который является систематизированным сводом сведений, касающихся земельного фонда страны Пономаренко Е.В., Исаев В.А. Экономика и финансы общественного сектора: учебник. - М.: ИНФРА-М, 2014. - 103 с..

Земельный фонд - это совокупность всех видов земель сельскохозяйственного назначения, промышленности, населенных пунктов, пути движения транспорта, курортов, заповедников, государственного водного фонда, государственного лесного фонда, государственного запаса.

К землям сельскохозяйственного назначения относятся земли за чертой поселений, которые предоставлены для нужд сельского хозяйства. В их составе земель выделяются:

-сельскохозяйственные угодья;

-земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Рассмотрим разновидности земель сельскохозяйственного назначения:

Таблица 1 - Разновидности земель сельскохозяйственного назначения Райзберг Б.А. Основы рынка земли: учебник. - М.: ИНФРА-М, 2015. - 109 с.

Земли с/х назначения	Характеристика
Земли водного фонда	земли, занятые водоемами, ледниками, болотами, за исключением тундровой и лесотундровой зон, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода (по берегам) водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов
Земли оздоровительного назначения	земельные участки, обладающие природными лечебными факторами (минеральными источниками, залежами лечебных грязей, климатическими и другим условиями), благоприятными для профилактики и лечения заболеваний человека.
Земли железнодорожного транспорта	земли федерального значения, предоставляемые безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование предприятиям и учреждениям железнодорожного транспорта
Земли историко-культурного назначения	земли, на которых (и в которых) располагаются памятники истории и культуры, достопримечательные места, в том числе объявленные заповедными, национальными парками, историко-культурными заповедниками (музеями-заповедниками), а также занятые учреждениями культуры и с которыми связано существование традиционных народных художественных промыслов, ремесел и иного прикладного искусства.
Земли лесного фонда	земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности
Земли запаса	все земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду, т.е. земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено (в соответствии с земельным законодательством).



Статья 6 Земельного Кодекса Российской Федерации определяет следующие объекты земельных отношений:

-земля как природный объект и ресурс;

-земельные участки;

-части земельных участков Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016).

Отметим, что все земли в РФ делятся на категории, которые содержат определенные группы свойств. Так, среди земель выделяют земли поселений, а в данной категории -- земли сельских и городских поселений.

На основе данной установленной законом классификации особенности земель как объекта земельных отношений представляют следующую схему:

Рисунок 1 - Особенности земель как объекта земельных отношений Агеев А.И. Рынок земли: проблемы собственности и культуры. - М.: Владос, 2014. - 91 с.

Классификация земельных особенностей, представленная на рисунке 1, влияет на содержание земельных правоотношений и позволит получить достоверную и полную систему сведений об объекте земельных правоотношений.

Первой особенностью, которая свойственна всем землям РФ, является то, что земля является частью окружающей среды, следовательно, субъекты земельных правоотношений обязаны использовать ее, избегая противоречий с объективными законами природы.

Следующей особенностью земель является то обстоятельство, что земля - единственное и незаменимое место жизнеобитания человека.

Третья особенность земель - их ограниченность, требующая экономного и нормированного их использования.

Заключительной особенностью земель выступает их недвижимость, порождающая следующие формы земельных отношений:

-землеустройство, выражающееся в установлении границ административно-территориальных образований;

-образование новых и упорядочение уже существующих землевладений;

-отвод участков в натуре на местности и т.п.

Таким образом, особенности земель, присущие их отдельным категориям, следуют из их основного целевого назначения. Главный признак, по которому земля относится к определенной категории, не исключает наличия земель с иными свойствами, не подходящими под эту категорию.

Особенности земельных участков выступают непосредственными объектами земельных правоотношений и выражаются в их месторасположении и размерах на местности. Например, в случае, если месторасположение участка указывает категорию земель и режим, который распространяется на земельный участок, то размеры участка на местности показывают то, с какими землевладениями он граничит и какие особенности следуют из данного соседства.

Юридическую значимость имеют природные свойства земли в зависимости от целевого использования земельного участка. Так, среди основных свойств выделяют эрозионные процессы, плодородие почв, закисление, засоление и т.п Белоусов В.И. Основы прикладной экономики и предпринимательского дела: учебное пособие. - Воронеж: ВГУ, 2015. - 54 с..

Так как земля представляет собой важнейшую часть природной среды и взаимосвязана с другими природными объектами, то она влияет на режим земельных правоотношений.

Понятие недвижимости земли предполагает возможность наличия на ней недвижимых объектов (строений, сооружений, мелиоративных устройств, вмонтированных в почву, и т.п.), в результате чего земельно-правовой режим данных участков тесно взаимосвязан с имущественно-правовым (гражданско-правовым).

Таким образом, земельные участки по правовому режиму можно разделить на:

-свободные от недвижимого имущества;

-имеющие на себе имущественную недвижимость, влияющую на правовой режим использования земельных участков.

Кроме того, на земельных участках часто расположены одновременно природные объекты и недвижимое имущество, следовательно, земельный участок приобретает смешанный земельно-имущественно-природоресурсовый характер Корниенко О.В. Микроэкономика: учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2012. - 178 с..

Объектом правоотношений по поводу использования земли всегда выступают участок и земельная доля, определенные индивидуально. Земельный участок - это часть земли, имеющая свои границы. В свою очередь, земельные доли, которые находятся в пределах земельных участков и являются объектом общей долевой собственности, являются самостоятельными объектами земельных прав.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации земля и другие природные ресурсы может находиться как в частной, так и государственной муниципальной формах собственности, а круг объектов земельных правоотношений в сфере государственной и муниципальной собственности на землю, в свою очередь, определяется законодательством РФ. Земельный рынок диктует условия, которые стимулируют эффективное использование земли и вынуждают отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если функционирует не эффективно.

Рынок земли - это не только ее купля-продажа земли, но и предоставление в аренду, а так же рынок сельскохозяйственной продукции, в процессе деятельности которого реализуются отношения собственности на землю в разнообразных формах.

Так как земля является весьма специфичным продуктом, она имеет ряд особенностей. Главным свойством земельных ресурсов является зависимость их характеристик от природно-климатических условий, влияющих на плодородие почвы, а также ее продуктивность, что положено в основу деления земельных участков на:

-лучшие;

-средние;

-худшие.

Следует отметить, что продуктивность земель может быть улучшена на каждом участке как результат дополнительных вложений труда и капитала. Однако, интенсивное освоение в течение времени дает все меньшую отдачу.

В условиях современного рынка земельные собственники неохотно продают участки, отдавая больше предпочтение получению стабильного дохода от сдачи земель в аренду. Данный существенный фактор и ограничения со стороны государства на свободную продажу земель, стимулируют фиксирование объема земельного рынка, что делает неэластичным его предложение (принципиальная особенность рынка земли) Куликов Л.М. Экономическая теория: учебник. - М.: Проспект, 2015. - 219 с..

Таким образом, земля является первичным фактором производства до процесса ее изменения в результате производства. На сегодняшний день почти все земли изменили свое качество в результате распашки, строительства и мелиорации. Именно поэтому понятие первичности земли как фактора производства имеет исключительно теоретическую основу.

Самая большая часть производственного фактора земля - суша, составляющая 3/10 поверхности земли. Это говорит об ограниченности земли как фактора производства. Так как обмен плодородных земель на неплодородные, богатых полезными ископаемыми земель на бедные, земель в центре города на земли на земли на окраине невозможен, то земля имеет свойство не транспортабельности. Вместе с этим, в рыночной экономике ее можно продать, а, следовательно, она может иметь своего собственника.

арендный спрос земельный предложение

1.2 Теоретические основы спроса и предложения на землю

Важнейшей особенностью земли как экономического ресурса выступает ее ограниченность, т.е. земля неподвижна, а, следовательно, возможности расширения сельскохозяйственных площадей крайне незначительны.

В большинстве стран тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей выступает следствием развития городского хозяйства и инфраструктуры.

Факторы, влияющие на предложение земли - это ее плодородие и месторасположение. Количество хорошей земли вокруг конкретного района ограничено как по количеству, так и по качеству.

Плодородие земли зависит от таких факторов, как:

-качество почвы;

-климат;

-характер используемой техники;

-трудовые навыки и производственный опыт работников Николаева И.П. Экономика в вопросах и ответах: учебное пособие. - М.: Проспект, 2014. - 321 с..

Фиксированный характер предложения земли предполагает абсолютную неэластичность кривой предложения. Так, предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на нее.

Неоднородный по своей структуре спрос на землю неоднороден включает два элемента:

-сельскохозяйственный спрос;

-несельскохозяйственный спрос.

Рассмотрим факторы, оказывающие влияние на сельскохозяйственный спрос на землю:

Рисунок 2 - Факторы, влияющие на сельскохозяйственный спрос на землю Гальперин В.М. Микроэкономика. - Спб.:Экономическая школа, 2015. - 122 с.

Таким образом, кривая спроса на землю имеет следующий вид:

Рисунок - Кривая спроса на землю Мэнкью Н.Г. Микроэкономика. - М.: МГУ, 1994. - 221 с.

Действие факторов, влияющих на спрос, приводит к тому, что в современных условиях сельскохозяйственный спрос на землю имеет тенденцию к сокращению.

Отрицательный наклон кривой спроса на землю говорит о том, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот необходим переход от лучших по плодородию земель к худшим или средним.

Закон уменьшающегося плодородия земель был выведен в XIX веке ученым Д. Рикардо.

Сельскохозяйственный спрос на землю производен от спроса на продовольствие и складывается из спроса на продукцию животноводства, растениеводства и т.п. Так, сельскохозяйственный спрос на землю учитывает следующее:

-уровень плодородия почвы;

-возможности повышения уровня плодородия почвы;

-месторасположение, т.е. степень удаленности земли от центров потребления продовольствия.

Неэластичность спроса на продукты питания приводит к тому, что в условиях высокой инфляции спрос на продукты питания уменьшается гораздо меньше, чем спрос на другие товары. В свою очередь, незначительное сокращение объемов предложения продуктов питания может послужить причиной роста цен на них. Увеличение предложения, например, в урожайный год, как правило, приводит к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера очень сильно зависит от климатических и природных условий. К резким колебаниям предложения приводят изменения погоды, нападки вредителей, стихийные бедствия различных видов и степени силы.

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон из-за наличия ограничений. Совокупный спрос на землю определяется как сложение по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса Райзберг Б. А. Прикладная экономика. - М.: Бином, 2015. - 155 с..

Несельскохозяйственный спрос объединяет разнообразные виды спроса (спрос на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленный спрос, инфляционный спрос) и имеет устойчивую тенденцию к росту, а также безразличен к уровню плодородия участков, так как главным фактором для него является месторасположение.

Платой за пользование землей выступает рента, т.е. доход от владения фактором производства, предложение которого неэластично. Рента выступает ценой равновесия на рынке земли.

Земельная рента - это плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых ограничено.

Таким образом, при абсолютно неэластичном предложении услуг земли земельная рента будет определяться исключительно спросом на услуги земли. Чем выше расположена кривая, тем выше уровень земельной ренты. Также следует учитывать, что спрос на услуги земли является производным, так как спрос на другие факторы производства.



Глава 2. Экономическое содержание понятия земельная рента

2.1 Арендная плата за пользование землей

Согласно ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, порядок определения размера которой, а также условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно:

-Правительством Российской Федерации;

-органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

-органами местного самоуправления.

Размер арендной платы определяют соответствующие условия договора аренды земельного участка.

В том случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, то арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков Добрынин А.И. Экономическая теория: учебник. - М: Литера, 2013. - 230 с..

В целях определения арендной платы за земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в тех случаях, если кадастровая стоимость земли не определена для вышеуказанных целей, применяется нормативная цена земли.

Ст. 25 Закона РФ от 11.10.1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» утверждает, что нормативная цена земли - это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Соответствующий порядок определения нормативной цены земли устанавливается законодательством Правительства Российской Федерации.

Оценка земли производится согласно ст. 66 Земельного Кодекса РФ. Так, оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость земельных участков определяется через государственную кадастровую оценку земель в соответствии с законодательством об оценочной деятельности РФ.

Органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждается средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Также в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается на том же уровне, что и рыночная стоимость.

Арендная плата земельного участка складывается из двух составляющих:

-базовые ставки ежегодной арендной платы за земли государственной собственности;

-дифференциация ставок арендной платы по категориям земель и категориям арендаторов, по градостроительным и природно-экономическим зонам, а также приоритетным направлениям развития экономики края Ермишин П.Е. Основы экономической теории. - М.: ИНФРА-М, 2015. - 234 с..

Данная дифференциация производится умножением соответствующей базовой ставки арендной платы за определенную категорию земель на зональный коэффициент, установленный при экономико-градостроительном зонировании территории населенного пункта.

Ценность конкретной зоны может определяться в соответствии с кадастровой стоимостью земли при проведении государственной кадастровой оценки земель.

Размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка рассчитывается по следующей формуле:

SUM = S x Бс x Кц x Кт Видяпин В.И. Экономическая теория: учебное пособие. - М.: ИНФРА - М, 2013. - 409 с.,

Где SUM -- сумма ежегодной арендной платы за земельный участок, руб.;

S -- площадь арендуемого земельного участка, кв. м.;

Бс -- базовая ставка арендной платы по категории земель, руб.;

Кц -- поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка;

Кт -- коэффициент зональной дифференциации, применяемый по природно-экономическому или градостроительному зонированию.

Таким образом, арендная плата, подлежащая к уплате, рассчитывается от размера годовой арендной платы, установленной договором аренды, за каждый день использования в соответствующем арендном периоде. Арендный период - месяц (квартал) в соответствии с условиями договора аренды земельного участка.

2.2 Виды земельной ренты

Рассмотрим два вида земельной ренты:

-абсолютную;

-дифференциальную.

Абсолютная рента представляет собой форму капиталистической земельной ренты, т.е. часть прибавочной стоимости, создаваемую сельскохозяйственными наемными рабочими и присваиваемую землевладельцами по причине монополии частной собственности на землю.

Абсолютная рента не зависит от различий в плодородии и местоположении отдельных участков и производительности добавочных вложений капитала в один и тот же участок.

Абсолютная рента как экономическая категория капиталистического способа производства выражает производственные отношения трех основных классов:

-землевладельцев;

-капиталистов-предпринимателей;

-наемных сельскохозяйственных рабочих Нуреев Р.В. Экономика развития: модели становления рыночной экономики: учебник. - М.: ИНФРА-М, 2014. - 228 с..

Абсолютная рента выступает причиной повышенных цен на сельскохозяйственные товары, потребляемые всем обществом, так как взимается с каждого участка земли, а рыночная цена при этом определяется стоимостью на худшем участке земли. Таким образом, абсолютная рента - это своеобразная дань всего общества частному землевладению.

График абсолютной ренты выглядит следующим образом:



Рисунок 3 - Абсолютная рента Чепурин М.Н., Киселева Е.А. Курс экономической теории: учебник. - Киров: АСА, 2013. - 110 с.

Дифференциальная рента - рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков или разности местоположения участков по отношению к рынку.

Рассмотрим три участка с различным плодородием почвы, каждый из которых принадлежит отдельному владельцу. Как бы производитель, имеющий менее плодородный участок, ни пытался улучшить технику производства, определенная разница в количестве полученного продукта всегда сохранится потому, что никто не может запретить производителю с лучшего участка также совершенствовать свою технику, получая, таким образом, более высокие результаты.

Рыночная цена на землю будет определяться ценой производства на менее плодородных участках земли.

Дифференциальная рента делится еще на два вида:

- по естественному плодородию;

- по месторасположению.



Таблица 2 - Виды дифференциальной ренты Шаститко А. Е. Экономическая теория организаций: учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2014. - 147 с.

Виды дифференциальной ренты	Характеристика
По естественному плодородию	разница между общественной ценой производства, определяемой худшими условиями производства и индивидуальной ценой производства продукции созданной на лучших землях
По месторасположению	разница между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на землях одинакового плодородия, но расположенных ближе к рынкам сбыта.

В современных рыночных условиях существует еще одна форма дифференциальной ренты, которая проистекает из известного явления различной эффективности последовательных приложений труда и средств производства к производству на одном и том же участке в следствие ограниченности фактора земли. Из этого явления следует принцип убывающей производительности данного фактора производства, подразумевающий, что один и тот же земельный участок может быть объектом последовательных вложений капитала:

-первое вложение определяет наивысшую производительность труда;

-второе и последующие вложения - еще меньшую производительность труда в прогрессии.

В итоге частная собственность на землю приводит к тому, что существует абсолютная рента и может существовать постоянная дифференциальная рента, входящая в состав цены продуктов, в производстве которых участвует фактор земля, даже если эти цены производства никогда не превосходят стоимость продуктов.

И это происходит потому, что количество земли ограничено, и она свободно не перемещается, и поэтому не происходит того перелива капиталов, который осуществляется в промышленном производстве. Человеческий труд имеет различную производительность в зависимости от приложения к участкам земли, различным по плодородности, в следствие чего поддерживается существование земельного собственника.

Рисунок 4 - График дифференциальной ренты Философова Т.Г. Конкуренция и конкурентоспособность. - М.: Юнити-Дана, 2015. - 153 с.

Фактически дифференциальная рента может присваиваться капиталистом до тех пор, пока арендный договор остается в силе. Однако, по окончании действия земельный собственник претендует на повышение арендной платы, поэтому арендатор требует долгосрочных арендных договоров. Если земельный собственник продает землю по окончании срока договора, он продает землю, а также вложения капитала, которые были осуществлены другими.

Таким образом, разделение ренты на две формы, абсолютную и дифференциальную, обусловлено характеристиками качества земли, природных и климатических условий (тип, почва, климат, рельеф), плодородия почвы и месторасположения земли. Следовательно, земли с лучшими характеристиками приносят большую ренту.



Глава 3. Эволюционный процесс становления и развития земельного рынка в России

3.1 Этапы земельной реформы в России

Рассмотрим этапы земельной реформы и соответствующие формы законодательной базы в России.

Для осуществления земельной реформы в России была создана соответствующая правовая основа, т.е. совокупность правовых актов, определяющих цели и задачи реформы, сроки, этапы, формы и методы ее проведения, основанная на нормах Конституции Российской Федерации.

В развитии данной правовой основы следует различать два этапа:

-развитие правовой основы на основе ранее действовавшей Конституции Российской Федерации;

-принятие на референдуме 12.12.1993 г. новой Конституции Российской Федерации.

Первый этап характеризуется острой борьбой по вопросам реформы, собственности на землю, а также форм хозяйствования на ней, в следствие чего в Конституцию вносились неоднократные поправки Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика. - М.: Дело, 1993. - 221 с..

Второй этап характеризуется инертностью в регулировании земельной реформы и правовым нигилизмом. В совокупность актов при этом вошли законы и другие законодательные акты (постановления высших органов законодательной власти, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, правовые акты министерств и ведомств).

Рассмотрим три группы актов:



Таблица 3 - Группы правовых актов и их характеристика Белокрылова О.С. Экономическая теория: учебник. - Ростов н/Д: Феникс, 2015. - 301 с.

Группа правовых актов	Характеристика
Специальные земельно-правовые акты	за период с 1990 г. по настоящее время было принято: -свыше 25 законов; -свыше 30 указов Президента Российской Федерации; -свыше 40 постановлений Правительства Российской Федерации
Общее экономическое, гражданское, рыночное законодательство	Принятие законов о приватизации, собственности, предприятиях и предпринимательской деятельности, банках, налоговой системе, акционерных обществах, антимонопольной деятельности, о банкротстве и др., общие положения которых распространяются на регулирование земельных и аграрных отношений. Данное регулирование осуществляется благодаря взаимосвязи земельной и аграрной реформ, т.е. через организацию деятельности субъектов агропромышленного сектора
Аграрно-правовые акты	принятие законов о социальном развитии села, деятельности АПК, крестьянских (фермерских) хозяйств, сельхозкооперативов, актах об их экономической поддержке (в общей сложности более 30 законов, более 20 указов Президента, более 20 правительственных актов).

Таким образом, правовая основа земельной реформы как совокупность правовых актов, представленных в таблице 3,является серьезной правовой основой в количественном и в качественном отношениях.

Правовые акты разных уровней стали приниматься с начала 1990-х гг., и по мере развития общественных отношений и необходимости их совершенствования происходил процесс постоянного пополнения числа уже действующих актов. Так, в отдельных актах регулярно устранялись проблемы, противоречия и другие недостатки.

Таким образом, правовая основа систематически соответствовала современному уровню общественных отношений.

Правовая основа в целом обеспечивала проведение реформы, цели и задачи которой были сформулированы в первых правовых актах о земельной реформе. Следовательно, земельная реформа, в соответствии с законодательством - это коренное изменение земельного строя, существовавшего в бывшем Союзе ССР и России до конца 1990 г., основывающегося на исключительной собственности государства на землю, возникшей в результате национализации земли в 1917 г. после Октябрьской революции.

Цель и суть земельной реформы заключается в следующих основных направлениях:

-переход от национализации земли к ее денационализации (разгосударствлению);

-приватизация земли;

-децентрализация права собственности на землю Базылев Н.И. Экономическая теория: учебное пособие. - М.: ИНФРА - М, 2013. - 402 с..

В результате возникла множественность форм собственности на землю:

-частная (индивидуальная, общая долевая и общая совместная - физических и юридических лиц);

-государственная, которая подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации;

-муниципальная;

-иные формы права собственности.

Кроме того, возникли или развиваются и другие формы права на землю:

-право пожизненного наследуемого владения землей;

-право пользования;

-право аренды.

Таким образом, возникла множественность форм права на землю. Цели и задачи земельной реформы довольно четкие, однозначные, но земельная реформа не самоцель, так как она должна привести к множественности форм хозяйствования, к подъему сельского хозяйства.

На основе данной множественности форм собственности и других прав на землю должны появиться и развиваться различные организационно-правовые формы сельскохозяйственных и агропромышленных предприятий:

-государственные;

-кооперативные;

-муниципальные;

-частные-индивидуальные, юридических и физических лиц крестьянские (фермерские) хозяйства, акционерные общества товарищества, объединения и др Амосов А.И. Экономическая теория. - М.: Проспект, 2015. - 400 с..

Таким образом, в современных условиях переходной экономики и реформирования земельных отношений характер деятельности производителей сельскохозяйственной продукции во многом определен нестабильностью и даже в некоторых случаях экономической нецелесообразностью. Следует отметить, что внедрение идей трансформации от административно-плановой экономики к рыночной сопряжено со специфическими особенностями адаптационного периода для нашего государства и рядом сложностей при их реализации. Также кризисные явления накладывают отпечаток на возможность получения кредитов. Нарастающая волна банкротств отечественных аграрных производителей ставит под удар реализацию всего продовольственного потенциала государства.

2.2 Проблемы земельного рынка в РФ и перспективы их разрешения

В настоящее время земельный рынок в России находится на стадии формирования в специфической институциональной среде, определяемой правилами игры.

Данная среда складывается из формальных правил, закрепленных в нормативно-правовых актах, а также неформальных ограничений и практик, влияющих на восприятие формальных правил субъектами рыночных отношений. Система принуждения к их исполнению включает в себя широкий спектр источников санкций, начиная от самоконтроля субъекта отношений и заканчивая системой государственного права.

В этот непростой период для государства важно обеспечить условия формирования такой институциональной среды рынка, которая способствовала бы протеканию рыночных процессов в правовой плоскости, где возможно использование государственных механизмов регулирования рыночных отношений.

Необходимо совершенствование законодательной базы, системы судебной защиты прав, развития инфраструктуры рынка, влекущие за собой снижение трансакционных издержек на приобретение и защиту прав на земельные участки.

Также существует опасность развития «неформальных правил игры» на рынке, которые способствуют распределению земельных ресурсов между относительно небольшим числом субъектов рынка, преследующих свои цели, отличные от целей государственного регулирования и ведущих тем самым к обострению отдельных социальных, политических конфликтов, ослаблению социально-экономической стабильности в стране.

Законодательная база, определяющая формальные правила игры на земельном рынке в современных рыночных условиях, имеет ряд серьезных недостатков и пробелов, которые тормозят развитие земельного рынка, создают предпосылки для роста трансакционных издержек и установления «неформальных правил» игры на рынке.

Неформальные правила игры на земельном рынке (обычаи, традиции и т. д.), складывавшиеся в развитых странах эволюционным путем в течение нескольких столетий, в современной России только формируются. Постепенно меняется отношение граждан к собственности на землю, к ее экономической стоимости. Одновременно установление «неформальных правил» в условиях слабой законодательной базы и высокой степени коррумпированности органов государственной и муниципальной власти, действующих зачастую в личных интересах отдельных лиц, приводит к торможению процессов формирования цивилизованного земельного рынка.

Уровень независимости судебной системы и уровень защищенности прав собственности в России в целом пока следует оценить как низкие.

В связи с этим можно выделить основные цели и задачи системы государственного управления земельными ресурсами по формированию и развитию земельного рынка:

Таблица 4 - Цели и задачи системы государственного управления земельными ресурсами Балдоржиев Д.Д. Экономическая теория: учебное пособие. - Смоленск.: СФУ, 2014. - 103 с.

Цель/задача системы государственного управления земельными ресурсами	Характеристика
Обеспечение защиты прав на землю	решение задач формирования законодательной базы, четко регламентирующей основания и процедуры возникновения и прекращения права на землю (субъекты и объекты права, регистрация права, изъятие земель, возмещение убытков и т. д.); совершенствование системы судебной защиты прав и системы контроля над использованием земельных участков.
Обеспечение развития рыночной инфраструктуры	формирование кадастра объектов недвижимости, поддержку малого и среднего бизнеса, осуществляющего профессиональные услуги на рынке недвижимости, стимулирование участия банковского сектора в развитии земельного рынка, контроля над соблюдением антимонопольного законодательства и защиту свободы предпринимательской деятельности.
Развитие приватизационных процессов и арендных отношений на землю.	совершенствование организационного и методического обеспечения управления арендными отношениями (регулирование арендных отношений и ценообразования), совершенствование организационных, методических, правовых механизмов приватизации земельных участков, развитие системы налогообложения, разграничение государственной земельной собственности на федеральную, субъектов РФ и муниципальную собственность на землю. Решение этих задач уже осуществляется в рамках реализации современной земельной политики

За последнее десятилетие принят ряд ключевых нормативно-правовых актов, без которых было бы невозможно современное развитие земельных отношений:

-Земельный кодекс РФ;

-Градостроительный кодекс РФ;

-Законы РФ о «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве», «О разграничении государственной собственности на землю», «Об охране окружающей среды», а также ряд других нормативно-правовых актов органами государственной власти РФ, субъектов РФ, муниципалитетами.

Однако, множество вопросов осталось вне урегулирования современного земельного законодательства, что требует его дальнейшего совершенствования и доработки.

Сегодня среди основных проблем можно выделить:

1) сложность понимания отдельных правовых норм;

2) излишнюю длительность процедуры оформления прав на объекты недвижимости;

3) разрыв правового пространства на земельные участки и иные объекты недвижимости;

4) отсутствие единого порядка осуществления процедуры легализации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости;

5) отсутствие четкого разделения обязанностей должностных лиц, вовлеченных в процесс легализации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости и т.д.

В соответствии с законодательством для продажи, дарения, сдачи в аренду или заключения другой сделки с земельным участком необходима замена старых документов о правах на земельный участок на новое свидетельство о праве собственности путем регистрации в регистрационной палате ранее возникших прав на землю.

Процедура регистрации права собственности требует неоднократного посещения нескольких организаций, в которых практикуется заявительный порядок получения справок и документов:

-органов Российской недвижимости,

-БТИ,

-органов архитектуры, землеустройства,

-кадастровых и регистрационных палат,

-нотариальных контор,

-органов местного самоуправления.

В результате на оформление одного земельного участка уходит не менее 6 месяцев и 15-20 тыс. рублей. Данные трансакционные издержки препятствуют развитию эффективного рыночного оборота земли. Решение данной проблемы может быть осуществлено путем внесения поправок в законодательство, упрощающих порядок легализации прав на земельные участки. Задача разграничения земель по уровням собственности крайне затрудняет осуществление эффективного управления земельными ресурсами.

Перспектива решения этой проблемы активно ведется органами Роснедвижимости по формированию и развитию земельного кадастра. Направления создания и развития кадастра объектов недвижимости в РФ соответствуют передовому мировому опыту кадастровых систем. Как показывает международная практика, земельный кадастр играет одну из ключевых ролей в развитии земельного рынка, поскольку в развитых западных странах это не только информационная основа управления земельными ресурсами, база налогообложения, но и открытая система учета прав на объекты недвижимости, позволяет существенно снизить трансакционные издержки сделок на рынке недвижимости, предоставляя широким слоям населения качественную и многомерную информацию об объектах сделок. Создание такой информационной системы обусловливает ужесточение требований к информации кадастра, ее достоверности, актуальности, доступности, достаточности и полноте охвата, что приводит к значительному увеличению трудозатрат и времени на реализацию. В то же время, как показывает мировая практика, усилия по созданию и развитию кадастров объектов недвижимости быстро окупаются, поскольку для стран с рыночной экономикой кадастр стал непременным условием создания и движения капиталов, он способствует экономическому росту государств и обеспечению социальной стабильности.

Таким образом, анализ проблем развития земельного рынка в России показывает, в данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудной на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли.

На мой взгляд, существуют вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка, а именно:

-недостаточная государственная поддержка землевладельцев;

-недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике;

-неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования;

-коррумпированность властей.

Следовательно, главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

Важной проблемой земельного рынка выступает уменьшение или неправильное использование сельскохозяйственных земель, так как Россия закупает большой процент сельскохозяйственных товаров за границей.

Перспектива разрешения данной проблемы заключается в поддержке отечественных фермеров.

Перспектива решения коррупционных схем использования земли выступает причиной значительных бюджетных поступлений в государственный бюджет.

Если РФ существенно укрепит научное обеспечение управленческой деятельности в земельной сфере, то перспектива развития земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов, таких как земельные акции, облигации, векселя и иные ценные бумаги, обеспечивающие приток реальных инвестиций, что даст дополнительные бюджетные поступления в государство.

Перспектива поддержки населения и развития у них доверия к государству приведет привлечению капитала в сельское хозяйство, а также в другие секторы экономики, по той причине, что появится уверенность в доходе на вложенный капитал и гарантии возвратности средств. Следовательно, возникнет платежеспособный спрос, который также послужит причиной дополнительных поступлений денежных средств в государственную казну.



Заключение

Земля является первичным фактором производства до процесса ее изменения в результате производства. На сегодняшний день почти все земли изменили свое качество в результате распашки, строительства и мелиорации. Именно поэтому понятие первичности земли как фактора производства имеет исключительно теоретическую основу.

Самая большая часть производственного фактора земля - суша, составляющая 3/10 поверхности земли. Это говорит об ограниченности земли как фактора производства. Так как обмен плодородных земель на неплодородные, богатых полезными ископаемыми земель на бедные, земель в центре города на земли на земли на окраине невозможен, то земля имеет свойство не транспортабельности. Вместе с этим, в рыночной экономике ее можно продать, а, следовательно, она может иметь своего собственника.

Сельскохозяйственный спрос на землю производен от спроса на продовольствие и складывается из спроса на продукцию животноводства, растениеводства и т.п. Так, сельскохозяйственный спрос на землю учитывает следующее:

-уровень плодородия почвы;

-возможности повышения уровня плодородия почвы;

-месторасположение, т.е. степень удаленности земли от центров потребления продовольствия.

Платой за пользование землей выступает рента, т.е. доход от владения фактором производства, предложение которого неэластично. Рента выступает ценой равновесия на рынке земли.

Земельная рента - это плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых ограничено.

Разделение ренты на две формы, абсолютную и дифференциальную, обусловлено характеристиками качества земли, природных и климатических условий (тип, почва, климат, рельеф), плодородия почвы и месторасположения земли.

Следовательно, земли с лучшими характеристиками приносят большую ренту.

В современных условиях переходной экономики и реформирования земельных отношений характер деятельности производителей сельскохозяйственной продукции во многом определен нестабильностью и даже в некоторых случаях экономической нецелесообразностью. Следует отметить, что внедрение идей трансформации от административно-плановой экономики к рыночной сопряжено со специфическими особенностями адаптационного периода для нашего государства и рядом сложностей при их реализации. Также кризисные явления накладывают отпечаток на возможность получения кредитов. Нарастающая волна банкротств отечественных аграрных производителей ставит под удар реализацию всего продовольственного потенциала государства.

Главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

Важной проблемой земельного рынка выступает уменьшение или неправильное использование сельскохозяйственных земель, так как Россия закупает большой процент сельскохозяйственных товаров за границей.

Перспектива разрешения данной проблемы заключается в поддержке отечественных фермеров.

Перспектива решения коррупционных схем использования земли выступает причиной значительных бюджетных поступлений в государственный бюджет.

Если РФ существенно укрепит научное обеспечение управленческой деятельности в земельной сфере, то перспектива развития земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов, таких как земельные акции, облигации, векселя и иные ценные бумаги, обеспечивающие приток реальных инвестиций, что даст дополнительные бюджетные поступления в государство.

Перспектива поддержки населения и развития у них доверия к государству приведет привлечению капитала в сельское хозяйство, а также в другие секторы экономики, по той причине, что появится уверенность в доходе на вложенный капитал и гарантии возвратности средств. Следовательно, возникнет платежеспособный спрос, который также послужит причиной дополнительных поступлений денежных средств в государственную казну.



Список использованной литературы

1) Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016)

2) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

3) Федеральный закон от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

4) Федеральный закон от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации».

5) Федеральный закон от 4.12.2006 г. № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» (с изм.)

6) Агеев А.И. Рынок земли: проблемы собственности и культуры. - М.: Владос, 2014. - 247 с.

7) Амосов А.И. Экономическая теория. - М.: Проспект, 2015. - 608 с

8) Базылев Н.И. Экономическая теория: учебное пособие. - М.: ИНФРА - М, 2013. - 662 с.

9) Балдоржиев Д.Д. Экономическая теория: учебное пособие. - Смоленск.: СФУ, 2014. - 396 с.

10) Белокрылова О.С. Экономическая теория: учебник. - Ростов н/Д: Феникс, 2015. - 448 с.

11) Белоусов В.И. Основы прикладной экономики и предпринимательского дела: учебное пособие. - Воронеж: ВГУ, 2015. - 198 с.

12) Видяпин В.И. Экономическая теория: учебное пособие. - М.: ИНФРА - М, 2013. - 714 с.

13) Гальперин В.М. Микроэкономика. - Спб.:Экономическая школа, 2015. - 413 с.

14) Добрынин А.И. Экономическая теория: учебник. - М: Литера, 2013 473 с.

15) Ермишин П.Е. Основы экономической теории. - М.: ИНФРА-М, 2015. - 555 с.

16) Корниенко О.В. Микроэкономика: учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2012. - 352 с.

17) Куликов Л.М. Экономическая теория: учебник. - М.: Проспект, 2015. - 432с.

18) Мэнкью Н.Г. Микроэкономика. - М.: МГУ, 1994. - 489 с.

19) Николаева И.П. Экономика в вопросах и ответах: учебное пособие. - М.: Проспект, 2014. - 612 с.

20) Нуреев Р.В. Экономика развития: модели становления рыночной экономики: учебник. - М.: ИНФРА-М, 2014. - 640 с.

21) Пономаренко Е.В., Исаев В.А. Экономика и финансы общественного сектора: учебник. - М.: ИНФРА-М, 2014. - 427 с

22) Райзберг Б.А. Основы рынка земли: учебник. - М.: ИНФРА-М, 2015. - 381 с.

23) Райзберг Б. А. Прикладная экономика. - М.: Бином, 2015. - 320 с.

24) Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика. - М.: Дело, 1993 509 с.

25) Философова Т.Г. Конкуренция и конкурентоспособность. - М.: Юнити-Дана, 2015. - 271 с.

26) Чепурин М.Н., Киселева Е.А. Курс экономической теории: учебник Киров: АСА, 2013. - 487 с.

27) Шаститко А. Е. Экономическая теория организаций: учебное пособие М.: ИНФРА-М, 2014. - 303 с.

Размещено на Allbest.ur