Основы управления недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГОУ ВПО

«КАБАРДИНО-БАЛКАРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ

ИМ. в.М.КОКОВА»

Факультет гмуиэн

Кафедра «Управление качеством и недвижимостью»

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

ПО ВЫПОЛНЕНИЮ Курсовой работы

ПО КУРСУ «основы управления недвижимостью»

для студентов специальности 270115

«Экспертиза и управление недвижимостью»

Нальчик - 2011

Задачи курсового проектирования

В результате последовательного выполнения самостоятельных и практических заданий в соответствии с методиками, представленными в данных рекомендациях, студенты проводят анализ и разрабатывают тактику и стратегию управления объектом недвижимости.

Структура рекомендаций соответствует последовательности заданий для самостоятельного выполнения их студентами:

Исследование и анализ соответствующего рынка недвижимости и этапов жизненного цикла объекта недвижимости

Разработка модели управления развитием объекта недвижимости

Итог самостоятельной работы в рамках данного курса - освоение студентами механизмов выработки и принятия решений тактического и стратегического уровней управления недвижимыми имущественными комплексами.

В курсовой работе решаются следующие задачи: выбор и оценка вариантов использования недвижимости; экономический анализ вариантов использования объекта недвижимости; разработка вариантов моделей организации взаимодействия собственника с управляющей компанией и ее контрагентами на различных этапах жизненного цикла объекта и др..

В качестве одного из основных аспектов является обеспечение развития конкурентных отношений в процессе управления недвижимостью в условиях разделения ответственности между собственником (за содержание имущества, определение целей управления им и источников финансирования), управляющей организацией (за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей) и подрядными организациями (за качество выполняемых работ и предоставляемых услуг по договору с управляющей компанией).

Состав курсовой работы

Обоснование целей управления объектом недвижимости на основе:

Изучения особенностей выбранного объекта:

-изучить существующие функциональные классификации, проанализировать их;

-описать архитектурно-строительные, инженерно-технические характеристики (его отличий от других объектов),

-провести анализ его состояния во взаимоувязке с этапами жизненного цикла объекта.

Изучения особенностей управления выбранным объектом в современных условиях: теоретические и практические аспекты (конкретизируется и согласовывается с руководителем - прил. 1).

Анализ практики управления соответствующими объектами недвижимости (конкретизируется и согласовывается с руководителем)- приложение 1

Маркетинговые исследования рынка недвижимости и анализ местоположения объекта:

Изучение соответствующего сегмента рынка и проведения маркетинговых исследований (краткое изложение результатов курсового проекта по дисциплине «Экономика недвижимости»)

Анализ местоположения объекта. Местоположение объекта может быть определено по схемам реконструкции районов столицы.

Разработка стратегии управления объектом

3.1.Проработка возможных вариантов использования объекта недвижимости

Постановка задачи и исходные данные

Пример оценки вариантов использования объекта аналитическими методами (SWOT-анализ)

Экономический анализ вариантов использования объекта недвижимости

-Пример расчета рентабельности вариантов

Разработка вариантов моделей организации взаимодействия собственника с управляющей организацией и ее контрагентами на различных этапах жизненного цикла объекта.

Изучение и поиск возможных источников инвестирования.

Формирование портфеля заказов на использование объекта недвижимости.

Подбор управляющих организаций, разработка ее организационной структуры.

Определение (выбор) стандартов управления объектом, разработка блока мероприятий по управлению объектом недвижимости и уточнение сметы доходов и расходов на весь период управления.

Подбор арендаторов, клиентов.

Компоновка программы управления объектом недвижимости.

МЕТОДИКА ВЫПОЛНЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ РАЗДЕЛОВ КУРСОВОЙ РАБОТЫ

Раздел 3. Разработка стратегии управления объектом

Раздел 3.1. Проработка возможных вариантов использования недвижимости

Целью данного раздела курсовой работы - выбор различных вариантов использования объекта недвижимости и их оценка с учетом рассмотрения различных факторов, влияющих на эффективность.

Постановка задачи и исходные данные

Постановка задачи и полная информация по проекту развития недвижимости представлена в разделе 9.5 учебника «Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения. Часть 2 / Под общей редакцией П.Г. Грабового. - Смоленск: Изд- во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2001. Ниже приводятся краткие сведения, необходимые для выполнения задания по выбору и оценке вариантов развития недвижимости.

Рассматриваемый в данной задаче объект расположен в центральной части крупного города. Объект недвижимости состоит из двух объединенных строений: уже введенного в эксплуатацию четырехэтажного жилого дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой на 19 автомобилей и многоэтажного блокированного здания, подлежащего реконструкции.

Вид использования и ожидания доходности по введенному в действие четырехэтажному жилому дому вполне удовлетворяют его собственника. Однако у него имеются сомнения по поводу экономической обоснованности предлагаемого варианта реконструкции многоэтажного блокированного здания.

В целях повышения эффективности владелец рассматривает три варианта возможного использования своей собственности: вариант А - блокированные жилые многоэтажные особняки; вариант В - комбинированное коммерческо-жилое здание; вариант С - офисно-коммерческое здание.

Вариант А - блокированные жилые многоэтажные особняки

Комплекс многоэтажных блокированных особняков имеет два подземных этажа, в которых размещаются парковки, холл и офисные помещения, имеющие отдельные входы, а также технические помещения. На уровне улицы располагаются помещения торговли и сферы обслуживания.

На уровне первого этажа здания находится общий озелененный двор, в который имеются выходы из каждой квартиры, и небольшой отдельный дворик при каждой квартире.

Основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеется отдельный вход как со двора, так и из парковочного холла. В строении имеется 17 пятиуровневых блокированных одноквартирных особняков (таблица 1).

Особые условия по варианту А

В здании имеется 17 квартир, каждая из которых состоит из 6- 10 комнат. Квартиры однотипные, площадью 350-400 м2, средняя площадь 385 м2. В площади квартир включены площади поквар- тирных складских помещений, расположенных на уровне парко- вочного холла, рядом со входами в квартиры (около 45 м2 на квартиру).

Таблица 1 Исходные данные

Вариант А	Помещения торговли и сферы обслуживания	425м2	Мест для автомобилей 73
	Офисные помещения	-	Высота этажа квартир 3,3-3,8 м
	Квартиры	6540 м2	Высота коммерческих помещений 3,8 м
	Технические помещения, кладовые	1080 м2	Площадь этажа 10345 м2
	Паркинг	2300 м2	Объем 35650 м3
	Итого площадей	10345 м2

Во всех квартирах имеется отдельный лифт и вход, как из парковочного холла, так и со двора. С уровня улицы нет лифтовой связи с уровнем двора. Квартиры узкие и в центральной части довольно темные. Исходя из принятого общего конструктивного решения здания, квартиры имеют ограниченные возможности для перепланировок. Помещения квартир располагаются на 5 уровнях вокруг лестничной клетки и лифтовой шахты. Иерархия помещений неразвита и, несмотря на большую площадь квартиры, центральная комната («гостиная - представительская») не выделяется в качестве особого помещения. Имеется много поквартирных наружных помещений (балконов, террас), некоторые из них слишком узкие и потому не всегда удобные для использования.

Привлекательность объекта для приобретения определяется будущим владельцем, помимо удачного местоположения, высоким уровнем приватности и представительности. Однотипность квартир и отсутствие вариантов может показаться проблематичным, хотя в большом городе это не является особенно определяющим фактором.

Вариант В - комбинированное коммерческо-жилое здание

Жилая часть здания содержит 28 квартир площадью 7825 м2, средняя площадь квартиры 280 м2. Площадь помещений торговли и сферы обслуживания 2750 м . Количество марковочных мест - 92 (табл. 2).

Таблица 2

Исходные данные

Вари ант В	Помещения торговли и сферы обслуживания	2750 м2	Мест для автомобилей 92
	Офисные помещения	-	Высота этажа квартир..3,3 м
	Квартиры	7825 м2	Высота коммерческих помещений .... 4,5 м
	Технические помещения, кладовые	650 м2	Площадь этажа .. .. 13525 м2
	Паркинг	2300 м2	Объем . 46450 м3
	Итого площадей	13525 м2

Парковочные места расположены на одном уровне, на уровне ' улицы предусматривают большое количество разнообразных коммерческих помещений.

Квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо из лестничной клетки. Квартиры одно-, двух- и четырехуровневые. Имеется лестничная и лифтовая связь с двором как из парковочного холла, так и с уровня улицы.

Выбор жилья стал более разнообразным, в том числе увеличилось количество «представительских» больших квартир, имеющих от 3 до 10 жилых комнат

Парковочный холл расположен в подземном этаже, на первом этаже магазин и нежилое помещение, где возможно размещение торговой галереи с верхним светом.

В здании 4 лифта общего пользования контроль за проходом во двор может осуществляться электронной системой.

18 квартир - одноуровневые, площадью от 100 до 300 м2. Проход к ним осуществляется через лестничную клетку, их пространственное решение создает впечатление «представительности».

5 квартир - двухуровневых. В них есть возможность установить лифт (или инвалидный подъемник) рядом с лестницей. Пространство квартир организовано вокруг центральной лестничной клетки.

5 квартир находится на четырех уровнях, имеют отдельный вход и лифт. Площадь таких квартир около 400 м2, по своему решению они ближе всего подходят к варианту А.

Наружных помещений стало меньше, но сохранилось по одному в каждой квартире.

Вариант С -- офисно-коммерческое здание

Здание переоборудуется под офисно-коммерческий центр. Площадь коммерческих помещений 2350 м2 и офисных 8 450 м2. Количество парковочных мест - 87. Исходные данные представлены в табл. 3.

Таблица 3 Исходные данные

Вариант С	Помещения торговли и сферы обслуживания	2350 м2	Мест для автомобилей 87
	Офисные помещения	8450 м2	Высота коммерческих помещений 3,8 м
	Квартиры	-	Объем 52250 м3
	Технические помещения, кладовые	650 м2
	Паркинг	2300 м2
	Итого площадей	13750 м2

Паркинг занимает один этаж. На первом этаже много коммерческих помещений. Здание содержит офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи. Из парковоч- ного холла организована лифтовая и лестничная связь с торговой галереей и с частью офисов. Благодаря стоечно-балочной (каркасной) конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки.

Назначение объекта - коммерческое и офисное использование. Функции помещений можно свободно изменять, устраивать отдельные входы и оборудовать туалетами для каждого отдельного офиса. Общее количество офисов - 16-20 шт. Естественно, что все площади могут быть в собственности одного владельца, на офисных этажах есть возможность организации двух отдельных выходов. Движение внутри здания можно сделать более удобным, соединив «офисные крылья» застекленными переходными мостиками.

На уровне улицы появляется возможность организовать для офисов входные вестибюли и использовать центральное помещение с верхним светом для торговой галереи, выставки-продажи либо открытого офиса.

В здании предусмотрено 5 лифтов общего пользования. Контроль за передвижением осуществляется электронной системой на пропускных пунктах, расположенных на уровне улицы. В данном варианте (как и в варианте В) парковочный уровень занимает все подземное пространство.

Пример оценки вариантов использования объекта аналитическими методами (SWОТ-анализ)

Анализ рыночной ситуации

Методология SWОТ-анализа (сила , слабость, возможности, опасности) - предполагает выявление сильных и слабых сторон, а также опасностей и возможностей вариантов использования недвижимости, которые в дальнейшем могут быть использованы при формировании стратегии.

Основными характеристиками, по которым можно составить перечень сильных и слабых сторон, опасностей и возможностей конкретного варианта использования объекта, являются:

месторасположение (географическое положение);

условия окружающей среды;

доступность удобств (различных видов транспорта, подъездных дорог, выездов и пр.);

предложение необходимых дополнительных услуг (магазины, школы, спортивные залы и пр.);

репутация (имидж) места (отсутствие экологически вредных мест, свалок и т.д.).

По каждому варианту составляется матрица SWОТ, устанавливаются связи между сильными и слабыми сторонами, опасностями и возможностями недвижимости. Выбор факторов и анализ матрицы описан в [7, с. 319, 323, 337].

Различные варианты использования объекта сравниваются между собой как аналитическим (в рамках SWOT-анализа), так и экономическим методами. Расчетным методом определяется эффективность и рентабельность объекта. Главной целью является поиск такого использования, которое являлось бы оптимальным как с экономической, так и с функциональной точек зрения. На основе проведенного анализа выбирается окончательный вариант и обосновывается правильность выбора.

При сравнении предлагаемых вариантов необходимо принять во внимание функциональность, комфортность и эстетические качества помещений. Выделенные качества размещаются в соответствии с предлагаемой ниже аналитической системой, с помощью которой и организовано сравнение вариантов (табл. 4) на примере анализа варианта А. Студенты самостоятельно проводят в рамках анализа ССВО аналитическую оценку вариантов В и С. Кроме того, в качестве исходных данных можно использовать информацию, предоставленную преподавателем.

Оценка вариантов использования объекта вначале производится в общем виде. Требуемую точность дает аналитическая система, сопоставляющая свойства объекта. Целью в данном случае является выбор лучших вариантов, которые затем анализируются более детально. Важным при этом является выделение проблемных точек, которые могут стать ограничением либо, наоборот, предоставить дополнительные возможности.

Более точные оценки представленных вариантов могут быть получены после анализа следующих факторов:

перспектив развития территории, на которой расположен объект;

положений генерального плана развития города и решений муниципальных органов власти;

исторической, а также архитектурно-планировочной ценности;

особенностям требуемых технических систем;

свойствам внутренних помещений;

соответствия планируемой деятельности имеющемуся назначению;

ожидаемого размера доходов от аренды, продажи объекта;

объема требуемых инвестиций и др.

недвижимость управление инвестиция рентабельность

Таблица 4

Анализ ССВО при оценке варианта А

Слабые стороны 1. Дорогие подземные уровни. Объект расположен в зоне высотных ограничений застройки, поэтому наличие подземных этажей, возможно, является обоснованным 2. В квартирах есть комнаты, расположенные ниже уровня земли и не имеющие окон 3. Узкие высокие квартиры, отсутствует чувство пространства 4. Низкая функциональность квартир 5. 17 лифтов и лестниц приводят к удорожанию объекта 6. На лестничных клетках теряется большая площадь ( более 10 м* на квартиру) 7. ……………….	Сильные стороны 1 Объект расположен в центре города 2. Нет общих лестниц 3. Нет соседей сверху и снизу 4. Квартиры занимают весь дом 5. Большая глубина каркаса эффективно использована размещением лестничных клеток в середине корпуса 6. Имеются отдельные входы в каждую квартиру 7. …………………………
Угрозы 1.Слишком однозначные и специфические пространственные решения ограничивают состав покупателей жилья 2. Маркетинг квартир трудно выполнить по четкому плану 3……………………………………..	Возможности 1.Объект располагается на территории, застроенной главным образом жилыми зданиями, что делает востребованным его жилые и обслуживающие функции 2……………………………

Экономический анализ вариантов использования объекта недвижимости

Постановка задачи

Необходимо провести экономическое сравнение всех трех вариантов реконструкции объекта А, В и С.

Экономический анализ объекта может быть выполнен с точки зрения владельца объекта, который имеет определенные цели по доходности в отношении своего объекта. При этом должны быть учтены все доходы и затраты, в том числе альтернативные затраты инвестиций, затраты на капитал, а также влияние налогов на рентабельность инвестиций. Помещения в здании сдаются в аренду на пять лет. В конце расчетного периода (6 год) объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.

Основными составляющими экономической оценки вариантов использования объекта недвижимости являются:

доходы от аренды;

функциональные затраты управляющей компании;

затраты на развитие объекта;

затраты на содержание объекта;

цена продажи объекта.

Чем позже будет продан объект, тем сложнее определить ожидаемую цену продажи. Можно использовать статистические данные, но они не дают гарантированной информации о будущих ценах на недвижимость. Стоимость объекта сильно связана с конъюнктурой рынка, местонахождением объекта и многими другими факторами [см. 8, часть 2 гл. 2, гл. 3, разделы 4.4-4.6].

Таблица 5

Исходные данные о рыночной ситуации

№	Данные о рынке	Единица	Год
			1-й	2-й	3-й	4-й	5-й	6-й
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Изменение затрат (прогноз)	-	-	3%	4%	5%	5%	6%
2	Рост стоимости недвижимости (прогноз)	-	-	5%	6%	7%	7%	8%
3	Изменение арендных ставок (прогноз)	-	-	3%	4%	5%	5%	6%
4	Степень занятости арендаторами жилых площадей	-	-	90%	92%	95%	98%	98%
5	Степень занятости арендаторами офисной площади	-	-	90%	95%	95%	95%	95%
6	Степень занятости арендаторами коммерческих площадей	-	-	85%	95%	95%	95%	95%
7	Степень занятости арендаторами паркинга	-	-	80%	85%	90%	90%	90%

Таблица 6 Исходные данные для рассматриваемых вариантов

Исходные данные по объекту	Единица	Вариант
		А	В	С
Площадь этажа здания	м	10345	13525	13750
Метод амортизации здания	%/г	3%	3%	3%
Арендная плата за участок	USD/г	30000	30000	60000
Цена продажи недвижимости перед ремонтом в начале 2004 г.	1000 USD	8000	8000	8000
Инвестиционные затраты по ремонту на начало 2004 г.	1000 USD	8000	12000	15000
Бухгалтерская и рыночная стоимость недвижимости после ремонта	1000USD	16000	20000	23000
Арендуемые или продаваемые жилые площади	КВ.м	6540	7825
Арендуемые или продаваемые коммерческие площади	КВ.м	425	2750	2350
Арендуемые или продаваемые офисные площади	КВ.м			8450
Арендуемые или продаваемые парковочные места	шт.	73	92	87

Таблица 7

Исходные данные о финансировании объекта

Исходные данные о финансировании	Единица	Вариант
		А	В	С
Налог с прибыли	-	30%	30%	30%
Затраты на привлеченный капитал	-	12%	12%	12%
Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах	-	70%	70%	70%
Время выплаты привлеченного капитала	год	10	10	10
Погашение долга равными долями по 10% с конца 1-го года	1000 USD/г	560	840	1050
Затраты на собственный капитал = планируемая прибыль	-	20%	20%	20%
Доля собственного капитала в инвестиционных затратах	-	30%	30%	30%

Пример расчета рентабельности вариантов А, В, С

В задаче рассчитана рентабельность инвестиций для варианта А: аренда жилых и коммерческих помещений и для варианта С: аренда коммерческих и офисных помещений, начиная с конца 1 - го года. Вариант В рассчитывается таким же образом.

Оперативные денежные (кассовые) поступления. Оперативный объем денежных поступлений в данной задаче формируется из доходов, полученных от продажи различных помещений, а также из аренды участка. При этом эксплуатационные расходы на использование и обслуживание объекта и амортизационные отчисления снижают годовые чистые доходы, получаемые с объекта.

Привлеченный капитал. Привлеченный (заемный) капитал берется в банке в начале 1-го года, и с его помощью финансируются работы по реконструкции и ремонту. Заем выплачивается после продажи недвижимости. Затраты на выплату процентов дают право на снижение налогооблагаемой базы.

Стоимость недвижимости и денежные поступления. В качестве стоимости недвижимости в задаче принята прогнозная цена ее продажи в конце последнего расчетного года (учтен рост стоимости недвижимости). При расчете денежных поступлений принимается во внимание налог, уплачиваемый на прибыль от продажи недвижимости и выплаты по займу. Уплачиваемый налог определяется из разности цены продажи недвижимости и ее остаточной балансовой стоимости.

Расчет денежных поступлений. Денежные поступления приняты на начало 1-го года. Моментом продажи является конец последнего расчетного года, когда приходят денежные поступления от продажи объектов недвижимости. Эти денежные поступления должны быть дисконтированы к моменту проведения анализа через значения процента дохода с собственного капитала. Срок дисконтирования составляет шесть лет.

Рентабельность варианта А. В табл. 8 и 9 рассчитывается рентабельность варианта А.

Квартиры, коммерческие общие помещения, а также парко- вочные места для автомобилей сдаются в аренду, начиная со 2 года.

Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений

Вариант А
годы	n	F 1000	i=20%	i=10%	i=9%
			d	Р	d	Р	d	Р
Начало 1-го	0	-10400	1	-10400	1	-10400	1	-10400
Конец 1-го	1	-702	0.8333	-585	0,909	-638	0,9174	-644
Конец 2-го	2	265	0,6944	183	0,8264	217	0.8416	221
Конец 3-го	3	415	0,5787	267	0,7513	307	0,7721	316
Конец 4-го	4	577	0,4822	272	0,683	385	0,7084	399
Конец 5-го	5	721	0,4018	283	0,6209	437	0.6499	458
Конец 6-го	6	17049	0,3349	5710	0,5644	9622	0,5962	10165
Кассовые поступления 1000 USD	?P= -4370	?P=-170	?Р =415

Расчет денежных поступлений. Денежные поступления приняты на начало 1-го года. Моментом продажи является конец последнего расчетного года, когда приходят денежные поступления от продажи объектов недвижимости. Эти денежные поступления должны быть дисконтированы к моменту проведения анализа через значения процента дохода с собственного капитала. Срок дисконтирования составляет шесть лет.

Рентабельность варианта А. В табл. 8 и 9 рассчитывается рентабельность варианта А.

Квартиры, коммерческие общие помещения, а также парко- вочные места для автомобилей сдаются в аренду, начиная со 2 года.

Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений

Вариант А
годы	n	F1000	i=20%	i=10%	i=9%
			d	Р	d	Р	d|	Р
Начало 1-го	0	-10400	1	-10400	1	-10400	1	-10400
Конец 1-го	1	-702	0,8333	-585	0,909	-638	0,9174	-644
Конец 2-го	2	265	0.6944	183	0,8264	217	0,8416	221
Конец 3-го	3	415	0,5787	267	0,7513	307	0,7721	316
Конец 4-го	4	577	0,4822	272	0,683	385	0,7084	399
Конец 5-го	5	721	0,4018	283	0,6209	437	0,6499	458
Конец 6-го	6	17049	0,3349	5710	0,5644	9622	0,5962	10165
Кассовые поступления 1000 USD	?Р = -4370	?Р =-170	?Р =415

Выводы по варианту А: Инвестиционный вариант А не является рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20%. Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 9%.

Студенты также выполняют аналогичные экономические расчеты для варианта реконструкции В и С. Конечные результаты таких обоснований представлены в нижеследующих выводах.

Выводы по варианту В: Инвестиционный вариант В не является рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20%.

Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 10%.

Расчет рентабельности варианта В по текущей стоимости кассовых поступлений

Вариант В
годы	n	F1000	i=20%	i=10%	i=9%
			d	Р	d	Р	d	Р
Начало 1-го	0	-11600	1	-11600	1	-11600	1	-11600
Конец 1-го	1	-1038	0,8333	-864	0,909	-857	0,9174	-873
Конец 2-го	2	1193	0,6944	828	0,8264	896	0,8416	1004
Конец 3-го	3	1592	0,5787	921	0,7513	1196	0,7721	1229
Конец 4-го	4	1869	0,4822	901	0,683	1276	0,7084	1324
Конец 5-го	5	2128	0,4018	855	0,6209	1321	0,6499	1383
Конец 6-го	6	22567	0,3349	7557	0,5644	12737	0,5962	13454
Кассовые поступления 1000 USD	?Р = -1400	?Р = 4971	? Р= 5923

Выводы по варианту С. На основе расчета рентабельности можно сделать вывод, что вариант является рентабельным. Исходной целью был принят уровень доходности 20%. При таком уровне доходности стоимость денежных поступлений составляет + 5435000 и5О. Таблица анализа восприимчивости дохода показывает, что объект дает почти 30% дохода.

Таблица 11

Вариант С
годы	№	F1000	i=20%	i=25%	i=30%
			d	Р	d	Р	d	Р
Начало 1-го	0	-12500	1	-12500	1	-12500	1	-12500
Конец 1-го	1	-1320	0,8333	-1100	0,8	-1056	0,7692	-1015
Конец 2-го	2	3703	0,6944	2571	0,64	2370	0,5917	2191
Конец 3-го	3	4438	0,5787	2568	0,512	2272	0,4551	2020
Конец 4-го	4	4850	0,4822	2339	0,4096	1987	0,3501	1698
Конец 5-го	5	5232	0,4018	2102	0,3276	1714	0,2693	1409
Конец 6-го	6	27961	0,3349	9364	0,2621	7329	0,2071	5791
Кассовые поступления 1000 USD	? Р= 5345	?Р = 21.15	?Р = -407

Варианты исходных данных для расчета проекта развития недвижимости

Номер варианта	Удельный вес различных типов площадей в общем балансе, %	Всего площадей метр кв. или 100 %
	Коммерческие помещение	Офисные помещения	Квартиры	Технические помещения	Парковоч- ный холл
1	2	-	60	10	28	10300
1.	3	-	62	10	25	10400
2.	4	-	64	10	22	10500
3.	5	-	66	10	19	10600
4.	6	-	68	10	16	10700
5.	1	-	70	10	19	10800
6.	2	-	60	10	28	10900
7.	3	-	62	10	25	11000
8.	4	-	64	10	22	11100
9.	5	-	66	10	19	11200
10.	6	-	68	10	16	11300
11.	2	-	70	10	18	11400
12.	3	-	60	10	27	11500
13.	4	-	62	10	24	11600
14.	5	-	64	10	21	11700
15.	6	-	66	10	16	11800
16.	1	-	68	10	21	11900
17.	2	-	70	10	18	12000
18.	3	-	60	10	27	12100
19.	4	-	62	10	24	12200
20.	5	-	64	10	21	12300
21.	6	-	66	10	18	12400
22.	2	-	68	10	20	12500
23.	3	-	70	10	17	12600
24.	4	-	60	10	26	12700
25.	5	-	62	10	23	12800

Баланс площадей по варианту реконструкции А

Таблица 13

Баланс площадей по варианту реконструкции В

Номер варианта	Удельный вес величин различных типов площадей в общем балансе, %	Всего Площадей метр кв. или 100 %
	Коммерческие помещения	Офисные помещения	Квартиры	Технические помещения	Парковоч- ныи холл
1.	20	-	60	10	10	10300
2.	20	-	62	10	8	10400
3.	20	-	64	10	6	10500
4.	15	-	66	10	9	10600
5.	15	-	68	10	7	10700
6.	15	-	70	10	5	10800
7.	20	-	60	10	10	10900
8.	20	-	62	10	8	11000
9.	20	-	64	10	6	11100
10.	15	-	66	10	9	11200
11.	15	-	68	10	7	11300
12.	15	-	70	10	5	11400
13.	20	-	60	10	10	11500
14.	20	-	62	10	8	11600
15.	20	-	64	10	6	11700
16.	15	-	66	10	9 -	11800
17.	15	-	68	10	7	11900
18.	15	-	70	10	5	12000
19.	20	-	60	10	10	12100
20.	20	-	62	10	8	12200
21.	20	-	64	10	6	12300
22.	15	-	66	10	9	12400
23.	15	-	68	10	7	12500
24.	15	-	70	10	5	12600
25.	20	-	60	10	10	12700

Таблица 14

Баланс площадей по варианту реконструкции С

Номер варианта	Удельный вес величин различных типов площадей в общем балансе, %	Всего Площадей метр кв. или 100 %
	Коммерческие помещения	Офисные помещения	Квартиры	Технические помещения	Парковоч- ныи холл
1.	20	60		10	10	10300
2.	20	62		8	10	10400
3.	20	64		6	10	10500
4.	15	66		9	10	10600
5.	15	68		7	10	10700
6.	15	70		5	10	10800
7.	20	68		2	10	10900
8.	20	66		4	10	11000
9.	20	64		6	10	11100
10.	15	62		13	10	11200
11.	15	60		15	10	11300
12.	15	58		17	10	11400
13.	20	56		14	10	11500
14.	20	54		16	10	11600
15.	20	52		18	10	11700
16.	15	50		15	10	11800
17.	15	60		15	10	11900
18.	15	62		13	10	12000
19.	20	64		6	10	12100
20.	20	66		4	10	12200
21.	20	68		2	10	12300
22.	15	70		5	10	12400
23.	15	68		7	10	12500
24.	15	66		9	10	12600
25.	20	64		6	10	12700

Раздел 3.2. Разработка вариантов моделей организации взаимодействия собственника с управляющей организацией и ее контрагентами на различных этапах жизненного никла объекта

На данном этапе выполняются следующие задания:

- по согласованию с преподавателем разрабатывается общая схема (модель) организации взаимодействия собственника с управляющей организацией, а также с привлекаемыми брокерскими, риэлтерскими, консалтинговыми, эксплуатирующими и другими компаниями [20, 26, 27]; Раздел выполняется в соответствии со схемой прил. 3 и таблицей прил. 4;

- проектируется организационная структура управляющих компаний с использованием бизнес-процессного подхода и других нововведений [26, 27];

- разрабатывается календарный план осуществления проекта развития недвижимости управляющей компанией на весь жизненный цикл объекта. В образце календарного плана (прил. 2) указаны только основные работы.

- разрабатываются проекты договоров собственника с указанными выше контрагентами.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

Законодательные акты

1. Конституция Российской Федерации. М., 1993.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации. М., 1998.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: «АСТ», 2000.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации. М., 2002..

5. Земельный Кодекс Российской Федерации. М., 2002.

6. Закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ.

Основные учебники и учебные пособия

7. Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для ВУЗов. Смоленск: Смолин Плюс. М.: АСВ, 1999.

8. Грабовый П.Г., Лукманова И.Г., Кулаков Ю.Н. и др. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения. В 2-х частях. Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ.2001.

9. Исследование и разработка финансово-кредитных механизмов реализации стратегии управления недвижимостью. В 2-х томах. Монография / Под общей ред. Грабового П.Г., Яськовой Н.Ю. М.: Содружество,2002

10. Методические рекомендации по расчету лизинговых платежей (утв.Минэкономики 16.1996 г.)

11. Основы организации и управления жилищно-коммунальным комплексом / Под общей ред. Грабового П.Г., Чернышева Л.Н. М.:Издательство «Реалпроект», 2004.

12. Руководство для мэра по организации и управлению городским хозяйством/ Под общей ред. Грабового П.Г., Чернышева Л.Н. М.: Издательство «Реалпроект», 2004.

13. Современные методы управления недвижимостью. Учебное пособие./ Баронин С.А.,Осташко В.Я.,Еремкин А.А.-Пенза: ПГАСА,2003.

14. Учебно-методическое пособие к выполнению практических заданий и лабораторных работ по курсу «Современные методы управления недвижимостью»/ Грабовый П.Г., Ракитский А.Б. и др.М.: МГСУ,2002.

15. Чернышев Л.Н. Реформа ЖКХ: теория, практика, новые подходы. СПб.: Лимбус Пресс, 2003.

16. Финансы и кредит в недвижимости / Под ред.Грабового П.Г, Яськовой Н.Ю.. М.: АСВ, 2002.

Монографии и другие публикации

17. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. М., 2001.

18. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 1999.

19. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. пос. М.: Дело, 2001.

20. Иванова Н.В. Управление нежилой недвижимостью, находящейся в собственности муниципальных образований (на примере крупных и средних городов). Монография. М.: 2003.

21. Муниципальное экономическое развитие. -- М.: Фонд «Институт экономики города», 1999.

22. Квачадзе Р.Г. Влияние арендного жилищного фонда как одной из форм домовладения на развитие городской недвижимости. // Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика, управление», 2003, №5.

23. Коростелев С.П., Кулаков Ю.Н.. Анализ состояния управления нежилой недвижимостью в Москве. //Международный научно- технический журнал «Недвижимость: экономика, управление», 2002, №2.

24. Управление социально-экономическим развитием России: концепции, цели, механизмы (Рук. авт. кол. Д.С. Львов, А.Г. Поршнев). М.: ЗАО «Изд-во «Экономика», 2002

25. Чернышов Л.Н. Экономика городского хозяйства. М.: 1999.

26. Управление развитием объектов муниципальной недвижимости. Учебное пособие. /Грабовый П.Г., Иванова Н.В. М.: МГСУ, 2005.

27. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса / Под ред. П.Г. Грабового. Учебник для вузов в 2-х частях. М.: АСВ, 2006.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Изучение особенностей управления выбранным объектом в современных условиях (теоретические и практические аспекты)

А. Теоретические основы развития недвижимости.

Разработка концепции развития недвижимости.

Б. Изменение вида использования объекта недвижимости.

Развитие доходной недвижимости.

В. Использование стоимостного подхода к развитию недвижимости

Выбор организационной формы будущего бизнеса, осуществляемого на основе недвижимости.

Г. Стратегии развития недвижимости и их выбор.

Жизненные циклы недвижимости и жизненные циклы производственной (обслуживающей) деятельности.

Д. Жизненные циклы рынка жилой (офисной, торговой и др.) недвижимости.

Управление развитием муниципальной недвижимости и реализация инвестиционных проектов.

Е. Проекты развития нежилых объектов коммерческой недвижимости.

Проекты развития недвижимости, находящейся в хозяйственном ведении государственных и муниципальных предприятий и учреждений.

Ж. Проекты развития недвижимости с привлечением частных инвестиций.

Проекты развития и консалтинг по объектам незавершенного строительства.

З. Ориентация развития недвижимости на физические улучшения свойств строения и участка.

Ориентация развития недвижимости на дополнительное развитие предлагаемых услуг.

И. Ориентация развития недвижимости на увеличение привлекательности окружения объекта недвижимости.

Система управления муниципальной недвижимостью.

К. Управление муниципальной недвижимостью и принятие решений о форме ее использования.

Особенности управления недвижимостью в жилищной сфере.

Л. Особенности управления муниципальными нежилыми помещениями. Особенности управления земельными ресурсами муниципальных образований.

М. Муниципальные земельные облигации.

Риски и рынок муниципальных земельных облигаций.

Н. Система управления муниципальными земельными облигациями.

Привлечение частных структур к управлению недвижимостью: деятельность риэлтера в качестве агента, поверенного, брокера, дилера, посредника.

О. Привлечение частных структур к управлению недвижимостью: деятельность риэлтера в качестве посредника по доверительному управлению, представлению консультационных услуг, организации торговли и др.

Управление арендными площадями собственника.

П. Продвижение на рынке и реализация функционирующих объектов недвижимости.

Проектирование организационных структур управляющих компаний.

Р. Частные управляющие компании в жилищной сфере.

Конкурсный отбор управляющих компаний.

С. Частные сервисные компании в жилищной и коммунальной сферах.

Организация планирования и финансирования деятельности управляющих компаний.

Т. Материально-техническое снабжение управляющих компаний и организаций.

Техническое обслуживание и ремонт объектов недвижимости .

У. Мониторинг как фактор снижения эксплутационных затрат на инженерные системы и технологическое оборудование.

Зарубежный опыт организации контрактной системы в управлении муниципальной недвижимостью.

Ф. Управление портфелем коммерческой недвижимости.

Управление портфелем муниципальной нежилой недвижимости и оценка уровня его использования.

Х. Совершенствование системы управления объектами недвижимости муниципальных унитарных предприятий.

Механизм привлечения средств для обеспечения воспроизводственного процесса муниципальной недвижимости.

Ц. Механизм привлечения средств для обеспечения воспроизводства объектов недвижимости.

Управление развитием недвижимости с использованием лизинга

Ч. Управление развитием объектов недвижимости с использованием принципов девелопмента.

Управление арендой объекта нежилой недвижимости.

Ш. Механизм использования делегированного управления и концессии.

Данная тематика также может использоваться при написании курсовых работ при условии отсутствия реального объекта недвижимости. Курсовая работа в этом случае может состоять из теоретической части, в которой рассматривается одна из предложенных выше тем, а также из расчетной части в соответствии с разделом 3

.

Приложение 4

Идентификация взаимоотношений участников процессов управления, эксплуатации и развития недвижимости

№ п/п	Субъект управления и хозяйствующие субъекты	Главная задача или цель документально зафиксированные в отношении объекта недвижимости	Объекты управления	Блоки основных задач
1	2	3	4	5
	Комитет по управлению имуществом - собственник	Осуществление прав собственника на основе договоров (государственно- частного партнерства, собственник- унитарное предприятие или учреждение; собственник-арендатор	Имущество муниципальных предприятий (учреждений); жилищный и нежилой фонд, объекты коммунального хозяйства, инженерная инфраструктура и др.	Управление и распоряжение имуществом (перераспределение) муниципальных унитарных предприятий: создание, реорганизация, ликвидация предприятий и организаций; закрепление за ними имущества на правах хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования; анализ их деятельности, контроль за использованием муниципальной собственности. Заключение трудовых контрактов с руководителями унитарных предприятий. Разработка программ управления и приватизации муниципального имущества. Организация и контроль за выполнением решений, послеприватизационное сопровождение. Выполнение функций арендодателя, контроль за своевременностью и полнотой поступления арендных платежей. Выполнение функций реестродержателя муниципальной собственности. Формирование банка данных имущества города, проведение инвентаризации и оценка имущества.

Продолжение прил. 4

1	2	3	4	5
2	Органы местного самоуправления	Осуществление права управления жилым и нежилым фондом *	Жилой и нежилой фонд	Самостоятельное управление собственностью или привлечение к управлению профессиональных управляющих
3	Государственное муниципальное предприятие (организация) балансодержатель	Осуществление права хозяйственного ведения; Может выступать арендодателем с согласия Комитета по управлению имуществом на основе двухстороннего контракта	Нежилые помещения, здания	Содержание нежилого фонда в соответствии с нормами технической эксплуатации, контроль за проведением капитальных и текущих ремонтов
4	Государственное муниципальное учреждение - балансодержатель	Осуществление права оперативного управления объектами нежилого фонда на основе двухстороннего контракта	Нежилые помещения, здания, сооружения	То же
5	Предприятие- пользователь	Осуществление права безвозмездного пользования объектами нежилого фонда на основе трехстороннего договора (собственник-балансодержатель-пользователь)	Нежилые помещения и здания	Эксплуатационное обслуживание здания и уход за прилегающей территорией; Капитальный ремонт и устранение аварий, возникших не по вине пользователя, производится: за счет средств собственника или по соглашению сторон

ие прил.4

1	2	3	4	5
6	Арендатор	Осуществление прав аренды недвижимости, находящейся в собственности города на основе двухстороннего договора (собственник-арендатор, муниципальное предприятие- арендатор)	Объекты недвижимости (в том числе нежилые помещения)	Эксплуатационное обслуживание объекта (помещения). Внесение арендной платы, коммунальных платежей и целевых средств за пользование объектом. Возмещение арендодателю расходов по страхованию объектов недвижимости (в Москве отсутствует)
7	Служба заказчика жилищ- но-комму- нальных услуг (организация по управлению жилищным фондом; управляющая компания), муниципальная организа- ция-ДЕЗ	Осуществление права оперативного управления жилищным фондом, в т.ч. встроенными помещениями	Объекты (строения) жилищного фонда, в т.ч. встроенные помещения.	Контроль за техническим состоянием и использованием жилищного фонда и предоставление жилищно- коммунальных услуг: прием и регистрация заявок. Ведение учета ремонтных работ, составление перечня требуемых работ по обслуживанию и ремонту. Контроль качества и объема выполненных работ и услуг, в т.ч. подготовка к сезонным условиям эксплуатации. Обеспечение соблюдения технических условий эксплуатации. Контроль за правильной эксплуатацией и содержанием жилищного фонда подрядчиком. Формирование заказа на работы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилищного фонда и на поставку коммунальных услуг: анализ состояния жилищного фонда, подготовка предложений по качеству его обслуживания, планирование ремонтов и модернизации жилищного фонда.

Продолжение прил.4

1	2	3	4	5
				Организация и проведение конкурсов между предприятиями различных форм собственности на обслуживание и ремонт. Финансово-экономическая деятельность. Осуществление расчетов с подрядчиками. Разработка предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков
8	Девелоперские компании	Управление развитием объекта на всех стадиях его жизненного цикла	Объект или комплекс объектов	Создание, реконструкция, эксплуатация объекта
9	Учредитель доверительного управления	Осуществление права передачи в доверительное управление имущества (в т.ч. объектов недвижимости)	Предприятие, имущественный комплекс, объект недвижимости	Передача имущества в доверительное управление. При прекращении договора приемка имущества от доверительного управляющего
10	Доверительный управляющий	Осуществление права управления имуществом (недвижимостью) и совершение юридических и фактических действий в отношении имущества в интересах Учредителя	Предприятие, имущественный комплекс, объект недвижимости	Осуществляет правомочия собственника в пределах предусмотренных законом и договором. Управление имуществом в интересах собственника (совершение любых оговоренных юридических и фактических действий). Ведение самостоятельного учета и баланса. Открытие отдельного банковского счета. Отчетность перед учредителем в оговоренные договором сроки. Несет ответственность за причиненные убытки и упущенную выгоду (взыскание может быть обращено на его имущество)

Окончание прил.4

1	2	3	4	5
11	Организация, выполняющая работы по эксплуатации и ремонту жилищного фонда, (подрядчик - РЭП) на основе конкурсного отбора	Выполнение работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда	Объекты жилищного фонда, в т.ч. нежилые помещения	Соблюдение заявленной стоимости обслуживания кв.м. общей площади при выполнении всего перечня требуемых работ без нарушения действующих нормативов по эксплуатации жилищного фонда. Качественное выполнение работ по эксплуатации и ремонту при соблюдении сроков выполнения работ
12	Сервисная организация	Выполнение работ (услуг) по обслуживанию	Объекты жилищного фонда, нежилые помещения	Соблюдение заявленной стоимости обслуживания; качественное выполнение работ, соблюдение сроков выполнения работ
13	Риэлтеры	Организация торговли недвижимым имуществом, реализация объектов на рынке недвижимости	Недвижимое имущество	Доверительное управление недвижимым имуществом в части осуществления различных видов риэлтерской деятельности (агентских, дилерских, брокерских действий) по созданию объектов недвижимости с целью их последующей продажи или передачи в возмездное пользование
14	Консультанты, сервейеры	Предоставление консультационных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимости на всех стадиях жизненного цикла	Любые объекты недвижимого имущества	Услуги по изучению конъюнктуры рынка, иные возмездные услуги; Сопровождение собственника на любой стадии жизненного цикла объекта (включая проблемы экологии и охраны окружающей среды)
15	Оценщики	Оценка имущества	Недвижимое имущество	Оценка имущества

Размещено на Allbest.ru