289827,31

118566,84

219859,64

6

Собственный капитал, тыс. р.

-19444

200

154

94

Корректировка, %

45

1,4

15,4

Скорректированная цена, тыс. р.

110,00

151,84

79,52

7

Оборотный капитал, тыс. р.

 

 

 

 

Корректировка, %

 

 

 

 

Скорректированная цена, тыс. р.

 

 

 

 

8

Нематериальные активы, тыс. р.

 

 

 

 

Корректировка, %

 

 

 

 

Скорректированная цена, тыс. р.

 

 

 

 

9

Веса

32,22

44,48

23,30

10

Стоимость объекта оценки, тыс. р.

166811

Заключение о стоимости бизнеса по сравнительному подходу Метод ценовых мультипликаторов 98368 тыс. р. 0,6

Метод сделок 166811 тыс. р. 0,4

Стоимость предприятия по сравнительному подходу = 98368 * 0,6 + 166811 * 0,4 = 125745 тыс. р.

Метод дисконтированныж денежныж потоков (ДДП)

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Основные этапы метода дисконтированных денежных потоков

1. Выбор модели денежного потока (ДП).

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

4. Анализ и прогноз расходов.

5. Анализ и прогноз инвестиций.

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.

7. Определение ставки дисконта.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10.Внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса можно применять одну из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала

Определение длительности прогнозного периода

Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогнозного денежного потока на какой-то будущий временной период. Учитывая ситуацию в экономике страны, оптимальным прогнозным периодом можно считать 3-5 лет.

Определение ставки дисконта

С технической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости» являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвестором ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Существуют различные методики определения ставки дисконта:

Мы выбрали метод кумулятивного построения. Он осуществляется в два этапа:

1. Определение соответствующей ставки дохода.

2. Оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию.

Таблица 2.13

Экспертная оценка величины премии за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию

Вид риска	Значение, % (0-5)
Руководящий состав; качество управления	5
Размер компании	5
Финансовая структура (источники финансирования компании)	5
Товарно-территориальная диверсификация	5
Диверсифицированность клиентуры	5
Уровень и прогнозируемое» прибылей	5
Прочие риски	5
Итого величина ставки дисконта	35

В табл.2.13 приведены максимальные значения риска. В зависимости от размера компании, ее положения на рынке, величина риска может варьироваться от 0-5.

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период

В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период

используют тот или иной способ расчета ставки дисконта:

* метод расчета по ликвидационной стоимости. Применяется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство предприятия с последующей продажей имеющихся активов;

* метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчета аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию. Используется для стабильного бизнеса;

* метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний; * метод Гордона. По этому методу годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации.

Составим бизнес-план предприятия. Темп роста выручки от реализации затрат на производство составляет 3 % в год.

Таблица 2.14

Расчет денежного потока

№ п/п	Наименование статьи	Отчетный период	Прогнозный период	Постпрогнозный период
		2002	2003	2004	2005	2006
1	Выручка от реализации, тыс. р.	372227,00	699339,00	720319,17	741928,75	764186,61
2	Затраты на производство, тыс. р.	272791,00	435833,00	448907,99	462375,23	476246,49
3	Валовая прибыль (п.1 -п.2), тыс. р.	99436,00	263506,00	271411,18	279553,52	287940,12
4	Налогооблагаемая при быль, тыс, р.	18337,00	39174,00	40349,22	41559,70	42806,49
5	Налог на прибыль (24 % от п.4	4400,88	9401,76	9683,81	9974,33	10273,56
6	Чистая прибыль (п. 4 - п. 5)	13936,12	29772,24	30665,41	31585,37	32532,93
7	Денежный поток, тыс. р.	13936,12	29772,24	30665,41	31585,37	32532,93

По формуле Гордона рассчитаем стоимость предприятия в постпрогнозный

ГОД (V пест)-

V _ажт=и_д-(1+д)/а-д),

где П_д - денежный поток в постпрогнозный период; д -долгосрочные темпы роста денежного потока; i - ставка дисконта,

V _пост = 32532,93 * (1 + 0,03) / (0,35 - 0,03) = 104715 рублей.

Таблица 2.15

Расчет текущей стоимости денежного потока

Год	Денежный поток, тыс. р.	Коэффициент дисконтирования	Текущая стоимость денежного потока
2003	29772,24	0,87	25901,85
2004	30665,41	0,758	23244,38
2005	31585,37	0,658	20783,17
2006	32532,93	0,572

Сумма текущих стоимостей денежного потока - 25901,85+23244,38+20783,17 = 69929,40

Выручка от продажи фирмы в конце последнего года = 32532,93 / (0,35 0,03) = 92943,26 тыс. р.

Текущая стоимость выручки от реализации = 92943,26 * 0,572 = 53164 тыс.р.

Рыночная стоимость фирмы = 92943,26 + 53164 = 146107 тыс. р.

2.13 Согласование результатов и окончательное суждение о стоимости объекта оценки

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.

3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости (табл. 2.16).

Таблица 2.16

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации	817,65	472,65	652,68
Полнота информации	817,65	472,65	652,68
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	800	450	650
Способность учитывать конъюнкту рынка	810	470	650
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	810	470	650
Допущения, принятые в расчетах	817,65	472,65	652,68
Весовые показатели достоверности метода оценки	817,65	472,65	652,68

Стоимость объекта определяется по формуле

V = V1 *Q1 +V2 *Q2 +V3*Q3

где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1 V2, V3- стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно, руб.; Q1 Q2 Q3- средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, подхода аналога продаж и доходного подхода соответственно.

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта

V = 817,65-0,258 + 472,65-0,375 +652,68-0,367 = 1941,98 тыс. руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки здания склада, расположенного по адресу г. Хабаровск ул. ул. Медицинская 14 по состоянию на 1 марта 2005 г., с учетом округления составляет 2000000 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т. п.

Заключение

Проведя оценку стоимости предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР» на 2004 можно сделать вывод что предприятия в среднем по всем подходам будет стоить 2 млн. рублей. Наибольшей оценочной стоимостью предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР» обладает метод рыночный или сравнительный подход при оценке предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР». Наименьший оценочной стоимостью предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР» обладает метод дисконтирования денежных потоков или доходный подход при оценке предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР».

Особенностью применения метода чистых активов является то, что в современных условиях на большинстве предприятий наиболее значительной частью активов выступают основные фонды. Даже изношенные, даже устаревшие, но функционирующие основные фонды имеют определенную границу стоимости, ниже которой собственник не заинтересован их продавать. Таким образом, при соблюдении определенных условий итоги расчетов на основе стоимости активов должны создавать ориентир для продавца, т. е. организации, представляющей интересы собственника.

Для выведения итоговой величины стоимости используется формула средневзвешенной. Веса, придаваемые результатам расчетов по различным методам оценки, определяются в зависимости от достоверности используемой информации и адекватности применяемого метода задачам и целям оценки.

Опционный метод разработан и используется на практике при оценке рыночной стоимости различных видов активов в США. В России данный метод еще не получил достаточно широкого распространения. В связи с этим, а также поскольку в расчетах участвует еще один метод в рамках затратного подхода -- метод скорректированных чистых активов, опционный метод в настоящем Отчете применяется исключительно справочно. Результаты применения данного метода в общем подтверждают правильность выводов, сделанных оценщиком о стоимости акций оцениваемой компании.

Так как результаты расчетов методом чистых активов именно в соответствии с Приказом Минфина России и ФКЦБ РФ статичны и отражают только балансовую стоимость предприятия, был рассчитан и в дальнейшем взят для выведения итогового результата метод скорректированных чистых активов.

Стоимость, полученная методом рынка капитала по отечественным аналогам, представляет более достоверную величину, чем стоимость, полученная аналогичным методом по иностранным аналогам, -- это объясняется количеством найденных сопоставимых компаний и размерами, и финансовыми характеристиками выбранных аналогов, а также необходимостью применения корректировок в расчетах. В итоге оценщик принял решение привести расчеты методом рынка капитала по иностранным аналогам в качестве справочных.

Величина, полученная с помощью метода дисконтирования денежных потоков, открывает перед оценщиком перспективу успешной дальнейшей финансово-хозяйственной деятельности, а компании показывает, какую прибыль получит компания, как различные внешние рыночные факторы повлияют на величину денежного потока. Данному методу был придан наибольший вес как отражающему сокрытый потенциал компании и возможности его использования для получения дохода.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. -- М.: БЕК, 1995. -- 240с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. - М.: ИНФРА-МД 996.-352с.

3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон Российской Федерации № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. Российская газета, 1998, 6 августа, с.10.

4. Антикризисное управление: Учебное пособие для технических вузов/ Под ред. Э.С. Минаева и В. П. Панагушина. - М.: ПРИОР, 1998. - 432 с.

5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. - 352 с.

6. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. -- СПб.: Питер, 2003.

7. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. -- М.: Дело, 1998. -- 224 с.

8. Григорьев В.В., Федотова М. А. Оценка предприятий: теория и практика/ Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 345 с.

9. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1998. - 512 с.

10. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. М.: Финансы и статистика, 2000. 514 с.

11. Ковалев В.В., Привалов В.П. Анализ финансового состояния предприятия. М.: Центр экономики и маркетинга, 1995. 192 с.

Размещено на Allbest.ru