Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ

«Допустить к защите»

Декан ФРРиС

к.т.н., профессор_____/Ю.А. Шапошников/

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

по направлению «Оценочная деятельность»

на тему:

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА СТРОИТЕЛЬНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ ПРИ ПРОЦЕДУРЕ БАНКРОТСТВА (НА ПРИМЕРЕ ЗАО «ИРКУТСКРЕМСТРОЙ»)

Слушатель гр. О-518-04

Лапшин Александр Иванович

Научный руководитель_______

Барнаул 2011

1. Определение задания на оценку

На основании Договора № _____ от «25» июня 2011 года на оценку рыночной стоимости имущества ЗАО «Иркутскремстрой» ЗАКАЗЧИК поручает, а ИСПОЛНИТЕЛЬ производит оценку рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» в составе имущества, указанного в Перечне оцениваемого имущества Приложения 1 к вышеназванному Договору об оценке.

Перечень и развернутая характеристика оцениваемого имущества представлены в Разделе 7 настоящего Отчета.

Имя ЗАКАЗЧИКА:

ЗАО «Иркутскремстрой» в лице Внешнего управляющего Дьячкова В.Е., действующего на основании Определения Арбитражного суда Иркутской области от 20.09.2010 г. № А19-706/02-29.

Имя ИСПОЛНИТЕЛЯ:

Лапшин А.И. Юридический адрес и реквизиты ИСПОЛНИТЕЛЯ приведены в Разделе 13 настоящего Отчета.

Перечень источников информации, используемых ИСПОЛНИТЕЛЕМ для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, приведен в Разделе 14 настоящего Отчета.

2. Структура работы

2.1. В соответствии с Заданием на оценку (Раздел 1 настоящего Отчета) определена рыночная стоимость имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» в составе имущества, указанного в Перечне оцениваемого имущества Приложения 1 к вышеназванному Договору об оценке (перечень и развернутая характеристика оцениваемого имущества представлены в Таблицах 7.1, 7.2 Раздела 7 настоящего Отчета.). Основным видом деятельности оцениваемого имущественного комплекса (предприятия) является выполнение работ по строительству надземных и подземных инженерных коммуникаций, трубопроводов, строительство и ремонт дорог, гидротехнических сооружений, строительство, ремонт и реконструкция объектов производственно-жилищного и социального назначения.

2.2. В настоящей работе определение рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» производится с учетом цели и назначения оценки, а так же требований ст. 86 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», определяющих, что при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности должника, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права, принадлежащие должнику, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам. При продаже предприятия, осуществляемой в соответствии с указанной статьей ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия Арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия.

Таким образом, настоящая оценка рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» включает определение рыночной стоимости отдельных его активов (в т.ч. здания, сооружения, машины и оборудование согласно представленного Заказчиком Перечня имущества) как составляющих отдельный имущественный комплекс. Прочие активы и обязательства ЗАО «Иркутскремстрой» в настоящей оценке не учитываются.

2.3. При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта были использованы:

- документы и информация, представленные Заказчиком (полный перечень представленных документов и другой используемой информации приведен в Разделе 14 настоящего Отчета);

- данные Государственного комитета по статистике Российской Федерации;

- данные инвестиционных институтов Иркутской области и Российской Федерации.

2.4. В настоящей оценке учтены показатели бухгалтерской отчетности ЗАО «Иркутскремстрой» за 2009 г. и 9 мес. 2010 г., предоставленные Заказчиком, а также расшифровки отдельных строк бухгалтерских балансов и отчетов о прибылях и убытках, информация о которых содержится в Разделе 9 настоящего Отчета.

2.5. Оценка проведена с учетом результатов финансового анализа деятельности ЗАО «Иркутскремстрой» за период с 2009 гг. по 3-й квартал 2010 г. и учитывает текущее состояние и перспективы развития отрасли, результаты предшествующей деятельности предприятия, его текущее финансово-экономическое положение и прогнозные оценки будущих доходов и расходов.

2.6. Настоящая оценка отражает стоимость оцениваемого имущественного комплекса (предприятия) как действующего, осуществляющего деловые операции, обладающего собственными активами, постоянными квалифицированными кадрами.

2.7. В настоящей работе, при определении рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой», используются метод накопления скорректированной стоимости чистых активов (затратный подход) и метод капитализации денежного потока (доходный подход).

3. Ограничительные условия и сделанные

Действие сертификата качества настоящей оценки ограничивается следующими условиями, являющимися неотъемлемой частью настоящего Отчета:

1. Результатом настоящей оценки является Отчет об оценке (далее по тексту - Отчет) о рыночной стоимости оцениваемого имущества, которые достоверны лишь в полном объеме и лишь для указанных в них целях.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в настоящем Отчете.

3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по оцениваемым объектам. Все рисунки в Отчете являются приблизительными и призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе. Они не должны использоваться в каких-либо других целях.

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние оцениваемого имущества. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

5. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, полученные от Заказчика и под ответственность Заказчика, считаются достоверными.

6. При определении состава, технико-экономических показателей и геометрических размеров оцениваемого имущественного комплекса, Оценщик использовал информацию, представленную Заказчиком и под ответственность Заказчика. Появление дополнительной информации может изменить полученную оценку рыночной стоимости объекта оценки.

7. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке, а так же Заданием на оценку (Раздел 1 настоящего Отчета).

9. От Оценщика не требуется появиться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

10. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующее изменение стоимости оцениваемого имущества вследствие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий.

11. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной его стоимости, указанной в настоящем Отчете.

4. Сведения о специалистах, участвовавших в

6.1 Основные термины и определения, используемые при оценке имущества

В соответствии со ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме» ст. 3 Федерального Закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»..

Так же, практически общепризнанным определением рыночной стоимости, используемым в специальной литературе, является следующее:

Рыночная стоимость - это ожидаемая наиболее вероятная цена продажи объекта на открытом конкурентном рынке при добровольном покупателе и добровольном продавце на дату оценки при достаточном сроке экспозиции объекта, и при условии, что покупатель и продавец действовали компетентно, расчетливо и без принуждения.

Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

- Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок.

- Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

- Собственность будет находиться на рынке в течение разумного периода времени, чтобы быть доступной для потенциальных покупателей.

- Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.

- Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.

Используемые термины и определения, утвержденные Стандартами оценки

Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, определены следующие термины и определения:

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

6.2 Принципиальные подходы к оценке имущества

Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рассматриваемый сегмент рынка в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектов обычно используют три основных подхода к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Использование всех вышеназванных подходов к оценке приводит к получению нескольких, как правило, различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ полученных результатов позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов исходя из того, какой метод (или методы) наиболее соответствуют оцениваемому объекту и используемой информации.

Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Исходя из Задания на оценку (Раздел 1 настоящего Отчета), а так же следуя указаниям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья.3 «Понятие оценочной деятельности», статья 7 «Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки», в настоящей оценке подлежит определению рыночная стоимость оцениваемого имущественного комплекса.

Следует отметить, что само определение рыночной стоимости подразумевает наличие открытого конкурентного рынка. Однако текущее состояние фондового рынка в России не позволяет говорить о нем как об открытом и конкурентном (особенно это касается операций с ценными бумагами малых и средних предприятий, не обладающих высокой стабильной доходностью). Таким образом, определенная в настоящей оценке рыночная стоимость может трактоваться и как внутренняя (фундаментальная) стоимость, т.е. стоимость, которой должна обладать ценная бумага и которой она будет обладать (при добровольном покупателе и добровольном продавце, при достаточном сроке экспозиции объекта, и при условии, что покупатель и продавец действовали компетентно, расчетливо и без принуждения), когда другие инвесторы получат ту же информацию, что и оценщик.

6.3 Используемые методы оценки бизнеса

В мировой практике существует множество методов оценки предприятий. Каждый из них имеет свои положительные и отрицательные качества, влияющие на их выбор при проведении оценки.

Все методы оценки бизнеса, применимые в оценке предприятия как действующего (в качестве «on-going-concern») разделяются на три основные группы:

Затратный (имущественный) подход;

Сравнительный подход;

Доходный подход.

Затратный (имущественный) подход рассматривает стоимость оцениваемого предприятия с точки зрения понесенных издержек. На практике, как правило, из данной группы методов используется метод накопления скорректированной стоимости чистых активов. Данным методом определяется рыночная стоимость всех активов предприятия (материальных, финансовых и нематериальных), и вычитается текущая стоимость всех его обязательств.

Основным достоинством метода накопления скорректированной стоимости чистых активов является то, что он основывается на реальных ценностях, которые находятся в собственности предприятия. С другой стороны, имеются и существенные недостатки: данный метод напрямую не связан с результатами работы оцениваемого предприятия (настоящими и ожидаемыми в будущем), а так же не отражает реальной ситуации, сложившейся на рынке ценных бумаг.

Оценка бизнеса методом накопления скорректированной стоимости чистых активов используется для предприятий, обладающих значительными материальными и/или финансовыми активами. Данный метод применяется так же в случае отсутствия ретроспективных данных о прибылях или невозможности достаточно точно оценить прибыли или денежные потоки компании. Используется он и для оценки сравнительно новых компаний.

Сравнительный подход базируется на реально сложившихся на рынке ценах на сходные предприятия (акции). Потенциальный инвестор, вкладывая средства в бизнес, использует принцип альтернативности инвестиций, т.е. стремится получить максимальный доход на размещенный капитал при сопоставимом уровне риска.

Доходный подход основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше текущей стоимости будущих доходов, получаемых в результате его функционирования. Иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения этой собственностью. Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.

Доходный подход представлен двумя основными методами оценки:

1). Метод капитализации используется в том случае, когда ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации (меры риска), на основе которых рассчитывается цена компании.

2). Метод дисконтированных денежных потоков основан на прогнозе будущих доходов или денежных потоков и позволяет более точно учесть перспективы развития оцениваемого предприятия. После прогнозирования будущие доходы (денежные потоки) приводятся к их текущей стоимости по ставке дисконтирования, и к сумме текущих стоимостей будущих доходов прибавляется величина остаточной стоимости предприятия в постпрогнозный период.

Методы доходного подхода считаются наиболее адекватными для оценки бизнеса с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку очевидно, что любой инвестор, в конечном счете, покупает не набор активов предприятия, а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Как правило, доходный подход (чаще всего - метод дисконтированных денежных потоков) применяется для оценки действующих предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно, прибыльной). С другой стороны, метод дисконтированных денежных потоков мало применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки, из-за трудностей, связанных с составлением достаточно правдоподобного прогноза будущей деятельности предприятия.

6.4 Обоснование применяемых в настоящей работе методов оценки основывается на следующих предпосылках

1). Определение стоимости предприятия на принципах сравнения фактически совершенных сделок не может быть выполнено обосновано из-за отсутствия достаточного количества достоверной рыночной информации по предприятиям, аналогичным оцениваемому.

2). Поскольку оцениваемый имущественный комплекс будет реализован в соответствии со ст.86 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», что требует реорганизации предприятия, использование прогнозных показателей выручки и прибыли ЗАО «Иркутскремстрой» не этично, поэтому метод дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода не используется в данной оценке. Кроме того, поскольку планируется реализация бизнеса, с точки зрения инвестиционных мотивов логичнее использование в рамках доходного подхода метода капитализации денежного потока, спрогнозированного на 2011г., исходя из утвержденного Собранием кредиторов плана внешнего управления.

3). Ориентация стоимости на текущие и будущие результаты не исключает применения в оценке метода накопления скорректированной стоимости чистых активов. При оценке действующего предприятия активы рассматриваются как средство поддержания доходности и некоторой защиты от риска возможного снижения рентабельности в будущем. Оценка методом накопления скорректированной стоимости чистых активов наиболее полно отражает интерес владельца в капитализации доходов.

Анализируя вышесказанное, в настоящей работе для оценки рыночной стоимости имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой» используются метод накопления скорректированной стоимости чистых активов (затратный подход) и метод капитализации денежного потока (доходный подход).

Подробное описание применяемых в настоящей оценке методов и основные этапы расчета приведены в соответствующих разделах настоящего Отчета.

7. Краткая характеристика объекта оценки

7.1 Общие сведения об оцениваемом имуществе

Объект оценки представляет собой имущественный комплекс (предприятие) на базе ЗАО «Иркутскремстрой».

Предприятие ЗАО «Иркутскремстрой», в состав которого входит оцениваемое имущество, является закрытым акционерным обществом.

В связи с тяжелым финансовым положением ЗАО «Иркутскремстрой» Определением Арбитражного суда Иркутской обл. № А19-706/02-29 от 20.09.2010 на предприятии введено внешнее управление сроком на 1 год до 20.09.2011 г.

В соответствии с планом внешнего управления, принятым к реализации Собранием кредиторов, в качестве одной из мер восстановления платежеспособности ЗАО «Иркутскремстрой» является продажа части имущества предприятия.

В настоящей работе определение рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» производится с учетом цели и назначения оценки, а так же требований ст. 86 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», определяющих, что при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности должника, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права, принадлежащие должнику, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам. При продаже предприятия, осуществляемой в соответствии с указанной статьей ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия.

Таким образом, в состав оцениваемого в настоящей работе имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» включаются отдельные его активы (в т.ч. здания, машины и оборудование согласно представленного Заказчиком перечня имущества) как образующие отдельный имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. Прочие активы и обязательства ЗАО «Иркутскремстрой» в настоящей оценке не учитываются.

Имущественный комплекс предприятия включают в себя движимое и недвижимое имущество: здания и сооружения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Майская 25, а так же производственные машины и оборудование, оргтехника, средства связи и автотранспортные средства.

Здания и сооружения.

Недвижимое имущество ЗАО «Иркутскремстрой» представлено производственно-складскими зданиями и сооружениями, расположенными на обособленном земельном участке, расположенном на территории Правобережного округа г. Иркутска.

Оцениваемые здания и сооружения капитальной застройки (кирпичные, бутовые) и деревянные (брусчатые). Год постройки основной части зданий - 1965.

Все здания и сооружения конструктивно и функционально связаны между собой в единый производственный комплекс.

Вследствие определенных трудностей с финансированием, текущий и капитальный ремонт рассматриваемых объектов недвижимости не выполнялся в необходимом объеме, что привело к их существенному физическому износу.

В целом, по результатам осмотра и анализа технического состояния зданий и сооружений, можно сделать вывод о том, что часть из них нуждается в проведении капитального ремонта и восстановления, однако в целом недвижимое имущество в составе имущественного комплекса предприятия позволяет осуществлять производственную деятельность без существенных ограничений.

Предприятие расположено на территории Свердловского округа г. Иркутска по адресу: ул. Майская 25.

Производственная база ЗАО «Иркутскремстрой» имеет площадь 3200 м², огорожена, охраняема, все объекты связаны между собой сетью внутренних подъездных автотранспортных путей и инженерных коммуникаций. Покрытие территории гравийное, грунтовое. Состояние покрытия и подъездных дорог удовлетворительное.

Плотность застройки высокая. Автомобильные подъезды к оцениваемым объектам и территории предприятия стесненные.

Рельеф участка спокойный.

Развернутая характеристика недвижимого имущества в составе оцениваемого имущественного комплекса, сгруппированных по инвентарным единицам, отраженным в бухгалтерском учете ЗАО «Иркутскремстрой» по состоянию на 01.10.2010 г., приведена ниже в Таблице 7.1.

Машины и оборудование.

Оцениваемые машины, оборудование и транспортные средства представляют собой специализированное оборудование строительной отрасли.

Вследствие тяжелого финансового положения на предприятии практически прекращена производственная деятельность, большая часть оцениваемых объектов не эксплуатируется вообще или эксплуатируется не на полную мощность и с нарушениями правил эксплуатации. Следствием этого явилось следующее:

отсутствие должной эксплуатации, не выполнение текущего и капитального ремонта, эксплуатация объектов недвижимости без теплового контура приводит к их ускоренному физическому износу, нарушению работоспособности инженерных систем и коммуникаций производственного комплекса в целом.

В целом, по результатам осмотра и анализа технического состояния зданий, сооружений, транспортных средств, машин и оборудования ЗАО «Иркутскремстрой», можно сделать вывод о том, что имущественный комплекс в целом позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность, но для возобновления нормального производственного процесса необходимо проведение значительного ремонта, восстановление его основных фондов, а также пополнение оборотного капитала.

Развернутая характеристика транспортных средств, машин и оборудования в составе оцениваемого имущественного комплекса, сгруппированных по инвентарным единицам, отраженным в бухгалтерском учете ЗАО «Иркутскремстрой» по состоянию на 01.10.2010 г., приведена ниже в Таблице 7.2.

Таблица 7.1

Описательная таблица зданий и сооружений в составе
основных средств ЗАО «Иркутскремстрой»

Таблица 7.2

Описательная таблица машин и оборудования в составе Основных средств ЗАО «Иркутскремстрой»