Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса строительного предприятия при процедуре банкротства (на примере ЗАО "Иркутскремстрой")

поправка на I климатический район (Иркутская область);

поправка для районов с сейсмичностью 8 баллов;

поправка на другую группу капитальности при несоответствии групп капитальности оцениваемого объекта и объекта-аналога по УПВС;

поправка на несоответствие конструктивной схемы и применяемых строительных материалов; определяется по результатам сравнительного анализа фактически имеющихся конструктивных элементов и инженерных систем у оцениваемого объекта и их учета в Укрупненных показателях восстановительной стоимости; при отсутствии целого или части конструктивного элемента это учитывается поправкой к его удельному весу в общей восстановительной стоимости; при определении данной поправки так же учитывается сложившееся на дату оценки соотношение полной восстановительной стоимости, полученной по данным укрупненных показателей восстановительной стоимости, и полной восстановительной стоимости аналогичных объектов, полученной в ходе исследования рынка строительных услуг в г. Иркутске и Иркутской области;

поправка для зданий с деревянными стенами, расположенными в Иркутской области (0,97).

И_69-84 - индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с 1969 г. по 1984 г. (1,195);

И_84-91 - индекс удорожания СМР за период с 1984 г. по 1991 г. (1,56);

И_91-2010 - индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату оценки по сравнению с 1991 г. (с учетом НДС); принят по публикуемому Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области информационному бюллетеню «Индексы цен в строительстве» за 2 квартал 2010 г. (28,604);

П_И - прибыль инвестора (застройщика); в настоящей оценке не учитывается вследствие отсутствия данных о ее получении при строительстве объектов аналогичного назначения в настоящее время в рассматриваемом районе, а также.

Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.1.3.

Оценка накопленного износа имеющихся улучшений

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении полной восстановительной стоимости в результате:

физического разрушения (физический износ);

потери функциональных и эксплуатационных качеств (функциональный износ);

изменения окружающей экономической ситуации (износ внешнего воздействия).

Физический износ

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия техногенных, природно-климатических факторов, жизнедеятельности человека и т.д.

Величина физического износа оцениваемых зданий и сооружений определяется по методике, изложенной в «Правилах оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86(р) Госгражданстроя (Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, г. Москва, 1990) по результатам осмотра оцениваемых объектов недвижимости.

Физический износ зданий и сооружений определяется по формуле:

где:

Ф_З - физический износ оцениваемого объекта, %;

Ф_кi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения; принимается по соответствующим таблицам сборников УПВС, или пропорционально сметной стоимости элементов и конструкций;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании (сооружении).

Для здания склада оценщик величину физического износа принял согласно данным технического паспорта на здание (16%).

Функциональный износ

Функциональным износом называется несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений современным строительным стандартам. Функциональной износ обычно обусловлен качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания, устаревшими объемно-планировочными или конструктивными решениями оцениваемого объекта недвижимости.

Текущее состояние оцениваемого объекта недвижимости позволяет сделать вывод о том, что у него функциональный износ на дату оценки отсутствовал.

Износ внешнего воздействия

Внешний экономический износ обусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, отрасли, вида бизнеса, места расположения объекта в районе или общим состоянием экономики.

Как правило, экономический износ является неустранимым, и рассчитывается капитализацией недополученного в результате его воздействия дохода по ставке капитализации для сопоставимых объектов аналогично функциональному износу, либо экспертным путем.

В настоящее время в оценке существует два принципиально различных мнения относительно применения величин прибыли инвестора и экономического устаревания.

Согласно одной из них необходимо прибыль инвестора учитывать не зависимо от существования у оцениваемого объекта признаков экономического устаревания. Несомненно, если вместо планируемой прибыли 25% застройщик получил лишь 5%, очевидно, что виной этому явился экономический износ. Однако, справедливо ли на дату оценки считать прибыль инвестора (предполагаемую) как 25%. А почему не 20%. Вне зависимости от экономической обоснованности нового строительства подобного объекта, оцениваемый уже существует и обладает присущей ему на дату оценки рыночной стоимостью.

Существует другое утверждение относительно прибыли инвестора, величина которой рассчитывается как цена продажи минус затраты на воспроизводство. И вроде бы никакого различия в категориях прибыли и обесценения нет.

Можно также утверждать, что вследствие экономического устаревания функция стоимости ведет себя непрерывно (неразрывно). В частном случае может возникнуть ситуация, при которой рыночная стоимость объекта равна затратам на его воспроизводство.

Оценщик, подписавший настоящий отчет склонен утверждать, что для определенного сегмента рынка недвижимости в определенном районе существует устойчивое соотношение между затратами на воспроизводство объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.

Задачей настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости, а не стоимости договора подряда для строительной организации, которая бы согласилась построить объект, подобный оцениваемому.

Определение экономического износа в настоящей оценке произведено экспертным путем по результатам долгосрочного сравнительного анализа соотношений реальных рыночных цен сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости производственно-складского назначения и их восстановительной стоимости (без учета влияния экономического износа), сложившихся в настоящее время в г. Иркутске (по данным долгосрочного анализа этот показатель составляет ~0 50% в зависимости от местоположения объектов недвижимости и их технического состояния).

По нашему мнению, износ внешнего воздействия для оцениваемого объекта недвижимости, учитывая его техническое состояние и местоположение, составляет ~40 60%.

Окончательный расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода по «Укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений» с учетом накопленного износа приведен ниже в Таблицах 9.1.1.1, 9.1.1.2.

Таблица 9.1.1.1

Расчет физического износа здания конторы
№ п/п	Наименование элементов объекта	Удельный вес конструкции, элемента	Поправка к удельному весу (степень реализации)	Удельный вес конструкции, элемента с учетом поправки на степень реализации	Износ элемента, %	Износ элементов в масштабе здания, (гр5*гр6/ сум.гр.5)
1	2	3	4	5	6	7
1	Фундаменты	5	1,00	5	30	1,62
2	Стены и перегородки	25	1,00	25	30	8,12
3	Перекрытия и покрытия	8	1,00	8	30	2,60
4	Кровля	6	1,00	6	45	2,92
5	Полы	16	1,00	16	35	6,06
6	Проемы	9	1,00	9	35	3,41
7	Отделочные работы	9	1,00	9	50	4,87
8	Внутренние сантехнические и электротехнические работы	19	0,60	11,4	50	6,17
9	Прочие работы	3	1,00	3	35	1,14
	Итого:	100		92,4		37%

Таблица 9.1.1.2

Расчет физического износа здания механических мастерских
№ п/п	Наименование элементов объекта	Удельный вес конструкции, элемента	Поправка к удельному весу (степень реализации)	Удельный вес конструкции, элемента с учетом поправки на степень реализации	Износ элемента, %	Износ элементов в масштабе здания, (гр5*гр6/ сум.гр.5)
1	2	3	4	5	6	7
1	Фундаменты	12	1,00	12	30	3,80
2	Стены и перегородки	30	1,00	30	30	9,49
3	Перекрытия и покрытия	16	1,00	16	35	5,91
4	Кровля	7	1,00	7	50	3,69
5	Полы	9	1,00	9	35	3,32
6	Проемы	8	1,00	8	35	2,95
7	Отделочные работы	3	1,00	3	50	1,58
8	Внутренние сантехнические и электротехнические работы	13	0,60	7,8	50	4,11
9	Прочие работы	2	1,00	2	35	0,74
	Итого:	100		94,8		36%

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости на основе затратного подхода по «Укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений» приведен ниже в Таблице 9.1.1.3.

К этой величине теперь необходимо прибавить стоимость земельного участка, однако, правом собственности на него собственник здания склада не обладает, поэтому земельный участок в объект оценки не включен.

Таким образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что недвижимое имущество в составе основных средств ЗАО «Иркутскремстрой», по состоянию на дату оценки, имело следующую рыночную стоимость, определенную затратным подходом:

1 317 (один миллион триста семнадцать тысяч) рублей.

9.1.2 Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости доходным подходом

Общие положения

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект.

Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость сегодня в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду (или от других видов доходной деятельности), и от последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от характера доходов, конкретных обязательств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтированных денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Исходя из предположения о том, что будущие потоки доходов и расходов будут равномерными или их колебания будут умеренными и предсказуемыми, а так же учитывая трудности, связанные с составлением детального прогноза будущей деятельности оцениваемых объектов, для расчета рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом в настоящей работе применяется метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации - это метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в стоимость объекта в одну итерацию, обычно путем деления дохода на общую ставку капитализации. Общая ставка капитализации является ставкой для пересчета дохода, полученного от эксплуатации всей недвижимости, и отражает зависимость между ожидаемым чистым годовым доходом и оценкой стоимости всей недвижимости.

Базовая формула метода прямой капитализации дохода имеет вид:

где V - стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

I - годовой доход (чистый операционный доход);

R - ставка капитализации.

Оценка объекта методом прямой капитализации дохода производится в несколько этапов:

расчет чистого операционного дохода, приносимого объектом недвижимости;

расчет коэффициента капитализации;

капитализация приносимого объектом недвижимости дохода и определение его рыночной стоимости по представленной выше формуле.

Расчет потенциального валового дохода

При определении дохода, приносимого объектами недвижимости, первым шагом является оценка потенциального валового дохода - максимально возможного дохода от их эксплуатации.

Первичной целью оценки валового дохода является прогнозирование вероятного дохода, приносимого оцениваемыми объектами недвижимости. Прогноз валового дохода является основой подхода с точки зрения дохода при установлении стоимости. В то же время этот подход предполагает наличие надежных данных о состоянии рынка. Очевидно, что будущее не может быть предсказано с определенностью, однако вполне возможно определить и проанализировать прошлые тенденции.

Для того чтобы определить наиболее вероятную рыночную арендную ставку и проистекающий из нее валовой доход для оцениваемых объектов, было проведено исследование рынка аренды аналогичного недвижимого имущества в г. Иркутске.

Из анализа полученной информации оценщик сделал вывод о том, что рыночная арендная ставка (с учетом НДС) в месяц за 1 м² общей площади помещений при условии, что эксплуатационные расходы несет арендодатель, для оцениваемых объектов недвижимости на дату оценки составляла (в зависимости от типа, технических характеристик и степени износа) ~70 200 руб./м².

Увеличение арендной платы может привести к труднопрогнозируемому снижению загрузки арендуемых помещений.

Расчет потенциального валового дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.1.

Таблица 9.1.2.1

Расчет потенциального валового дохода от
эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости

№ п/п	Наименование объекта недвижимости	Площадь поме-щений, м2	Ставка аренды, руб/м2 в мес. (с НДС)	Потенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (с НДС), руб/год	Потенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (без НДС), руб/год
1	2	3	4	5	6
1	Здание механических мастерских	280	60	201 600	168 000
2	Здание конторы	310	100	372 000	310 000
	ИТОГО:				478 000

Расчет действительного валового дохода

Следующим шагом при оценке недвижимости методом капитализации является определение действительного валового дохода.

Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерь от недоиспользования и потерь при сборе платежей.

С учетом общеэкономической ситуации в стране, ситуации на рынке недвижимости, а так же по данным о сдаче в аренду аналогичных объектов недвижимости в г. Иркутске, данные потери оцениваются в размере 20%. Для здания механических мастерских в связи с сезонностью потребностей в теплых гаражных помещениях оценщик эту же величину принял в размере 35%.

Расчет действительного валового дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.3.

Расчет операционных расходов и чистого операционного дохода

При расчете рыночной стоимости зданий и сооружений доходным подходом капитализируется т.н. величина чистого операционного дохода, т.е. дохода от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом расходов на его содержание.

Для расчета операционных (эксплуатационных) затрат в настоящей оценке были использованы данные по затратам на содержание и эксплуатацию оцениваемых объектов, представленные Заказчиком, а так же данные по затратам на эксплуатацию аналогичных объектов недвижимости. Расчет операционных расходов приведен в Таблице 9.1.2.2.

Разница между действительным валовым доходом и операционными расходами определяет величину чистого операционного дохода.

Окончательный расчет чистого операционного дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.3.

Таблица 9.1.2.2

Расчет операционных расходов

№ п/п	Наименование затрат	Сумма расходов, руб. в год.
1	З/плата управленческого и обслуживающего персонала	60 000
2	Текущий ремонт и т.п.	10 000
3	Налог на имущество	3 000
4	Налог на землю	1 700
5	Охрана и уборка территории	6 000
	Итого	73 000

Таблица 9.1.2.3

Расчет действительного валового дохода и чистого операционного дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости

№ п/п	Наименование объекта недвижимости	Потенциальный годовой валовой доход, руб./год	Потери при сборе платежей, %	Действи-тельный валовой доход, руб./год	Операцион-ные расходы, руб./год	Чистый операцион-ный доход, руб./год
1	2	3	4	5	6	7
1	Здание конторы	310 000	20%	248 000	38 400	209 600
2	Здание мех.мастерских	168 000	35%	109 200	34 600	74 600
	ИТОГО:				284 200

Расчет коэффициента капитализации

Понятие ставки капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает в себя доход на капитал и возврат вложенного капитала.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода - это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.

Норма дохода в настоящей оценке рассчитывается по методу кумулятивного построения, при котором суммируются различные факторы риска, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше риск инвестиций, тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

Компенсация за безрисковые, ликвидные инвестиции;

Компенсация за риск инвестиций в конкретную компанию;

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости;

Компенсация за инвестиционный менеджмент;

Поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Безрисковая ставка. Это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течение установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс любые невыплаченные проценты полностью возвратятся к вкладчику. Другими словами, это минимальная компенсация за инвестированный капитал. В качестве безрисковой ставки в практике западной оценки применяется доходность по государственным долгосрочным облигациям. В российских условиях допускается в качестве безрисковой ставки принять ставку валютного депозита крупного коммерческого банка.

В настоящей оценке, исходя из условия альтернативности инвестиций, безрисковая ставка определена в размере 11% исходя из анализа ставок по долгосрочным (на срок свыше 3-х лет) валютным депозитам крупнейших Российских банков.

Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект. Определяется в соответствии с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низким тогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов.

Учитывая техническое состояние оцениваемых объектов недвижимости, а так же то, что производственная деятельность в настоящее время сопряжена со значительными трудностями, риск инвестиций в оцениваемые объекты недвижимости принят в размере 5 7%.

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению с вкладами, акциями и облигациями. Компенсацию за низкую ликвидность можно приблизительно определить как производную от безрисковой ставки, исходя из предположения о том, что инвестор теоретически мог бы в течение срока продажи объекта получать минимальный гарантированный доход, если бы вложил средства в безрисковый валютный вклад или государственные облигации.

Срок продажи (экспозиции) объектов данного сегмента рынка недвижимости в г. Иркутске составляет 2 - 4 месяца. С учетом местоположения оцениваемых объектов недвижимости срок их продажи может быть уменьшен до 1 - 2 мес. Соответственно, при безрисковой ставке 11%, компенсация за низкую ликвидность составит 1%.

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от безрисковых инвестиций), тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов; однако, инвестиционный менеджмент не стоит путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Основываясь на анализе деятельности производственного предприятия, аналогичных объектов недвижимости, компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 2%.

Расчет нормы дохода для оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.4.

Норма возврата рассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Средний срок экономической жизни деревянных зданий, а также капитальных (кирпичных, панельных, бетонных, бутовых, металлических) группы капитальности III при нормальной эксплуатации составляет 50 лет. Следовательно, ежегодная норма возврата для деревянных зданий и сооружений составляет 2%.

Расчет ставки капитализации для оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.4.

Таблица 9.1.2.4

Расчет ставки капитализации

№ п/п	Наименование объекта недвижимости	Расчет нормы дохода	Норма возвра-та, %	Итого, ставка капитали-зации, %
		безрис-ковая ставка, %	риск инвес-тиций в оценива-емый объект, %	поправ-ка на инвести-цион-ный менедж-мент, %	поправ-ка на низкую ликвид-ность, %	Итого, норма дохода, %
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Зд-ние конторы	11%	7%	2%	1%	21%	2%	23%
2	Зд-ние мех. мастерских	11%	5%	2%	1%	19%	2%	21%

Окончательный расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости доходным подходом приведен ниже в Таблице 9.1.2.5.

Таблица 9.1.2.5

Расчет рыночной стоимости доходным подходом

№ п/п	Наименование объекта недвижимости	Чистый операционный доход, руб./год	Ставка капитализации, %	Итого, рыночная стоимость оцениваемого объекта, руб.
1	2	3	4	5
1	Зд-ние конторы	209 600	23%	355 238
2	Зд-ние мех. мастерских	74 600	21%	911 304
	Итого, рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости, полученная доходным подходом (методом прямой капитализации):	1 266 542

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «25» июня 2011 года объекты недвижимости в составе оцениваемого имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой», расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Майская 25, имели следующую стоимость, определенную доходным подходом:

1 267 000 (один миллион двести шестьдесят семь тысяч) рублей.

9.1.3 Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж)

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе замещения, который, применительно к данному подходу, предполагает, что при наличии на рынке объектов, схожих данному, покупатель, проявляя благоразумие, не заплатит за оцениваемый объект сумму, большую, чем та, в которую ему обойдется покупка других аналогичных по назначению, качеству и полезности объектов недвижимости.

Данный метод базируется на информации о недавно прошедших сделках с аналогичными объектами и сравнении оцениваемой недвижимости с объектами-аналогами. Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированные цены объектов-аналогов дают возможность сделать вывод о наиболее вероятной цене продажи оцениваемого объекта.

Для определения рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости нами сделан анализ недавних сделок купли-продажи и предложения аналогичных оцениваемым объектов и проведен отбор сопоставимых аналогов, расположенных в г. Иркутске (Таблица 9.1.3.1).

Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, как правило, производится путем введения корректирующих поправок. Определение поправок осуществляется следующими методами:

методы, связанные с анализом парных продаж;

методы, основанные на анализе экономических, социальных, технико-технологических и иных характеристик недвижимости, а так же сферы их окружения;

экспертные методы внесения и корректировок поправок;

статистические методы, основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных Оценщика.

В настоящей оценке приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта производится при помощи следующих поправок:

1). Поправка на дату продажи.

Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. В настоящей оценке, учитывая незначительный разрыв во времени между датой предложения всех объектов-аналогов и датой оценки, поправка на дату продажи принимается равной 1,0.

2). Поправка на местоположение.

Поправка на местоположение оценивается экспертным путем, исходя из анализа рыночных данных по продажам (предложениям) аналогичных объектов в различных районах г. Иркутска.

3). Поправка на износ.

Поправка учитывает различный износ объектов-аналогов и оцениваемого здания (сооружения). При незначительном различии (5-10%) может не применяться. Расчет производится по формуле:

где Пи - поправка на износ;

Иоб - фактический износ оцениваемого объекта, %;

Иан - фактический износ аналога, %;

4). Поправка на наличие (отсутствие) дополнительных улучшений.

Данная поправка в настоящей оценке учитывает наличие (отсутствие) отопления помещений, выполненного ремонта, а так же других элементов, влияющих на стоимость объектов производственно-складского назначения, и определяется экспертным путем по результатам сравнительного анализа технических характеристик оцениваемого объекта и объектов-аналогов. Данная поправка также учитывает снижение стоимости подвальных помещений по сравнению с аналогичными помещениями, расположенными в надземных этажах.

5). Поправка на цену предложения.

Поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи, и принимается экспертным путем в размере 5-10%.

Корректировка цен объектов-аналогов в настоящей оценке произведена в два этапа:

а). Стоимостные показатели объектов-аналогов корректировались при помощи вышеназванных поправок и приводились к некоторому среднему уровню, характерному для основной части оцениваемых зданий и сооружений в целом (средний фактический износ на уровне 40%, конструктивные элементы характерные для зданий капитальной застройки, наличие отопления и света). Средневзвешенная величина скорректированных цен аналогов (Таблица 9.1.3.2) дает представление о рыночной стоимости капитальных производственно-складских зданий с вышеназванными характеристиками в рассматриваемом районе.

б). На втором этапе произведена более точная корректировка стоимости оцениваемых объектов с учетом индивидуальных характеристик каждого из них: конструктивных особенностей, накопленного износа и т.д.

Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж) приведен ниже в Таблице 9.1.3.2.

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «25» июня 2011 года оцениваемые объекты недвижимости в составе Основных средств ЗАО «Иркутскремстрой», расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Майская 25, имели следующую стоимость, определенную сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж):

1 360 (один миллион триста шестьдесят тысяч) рублей.

Таблица 9.1.3.1

Таблица объектов-аналогов для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта методом прямого сравнительного анализа продаж
Характеристики сравниваемых объектов	Объект оценки	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3
1	2	3	4	5
Местоположение	ул. Розы Люксембург, 198В	ул. Трактовая	Узловая	п. Жилкино
Назначение объекта	производственно-складская база	производственно-складская база	производственно-складская база	производственно-складская база
Дата предложения, оценки	Октябрь 03	Июль 03	Октябрь 03	Октябрь 03
Материал стен	кирпичные, каркасно-фибролитовые, асбестоцементные, трехслойные (металлический профлист с утеплителем)	н/д	бетон, кирпич, металл	кирпич, металл, дерево
Краткое описание	Основное строение - здание конторы 1-этажное, деревянное. (310 кв.м., отопление), гараж кирпичный (280 кв.м., отопление) Ограждение, ворота.	отапливаемые производственно-складские помещения, котельная, трансформатор	административное здание 1-этажное бетонное (170 кв.м., отопление), гараж кирпичный (436 кв.м., отопление), холодный склад кирпичный (284 кв.м.), холодный склад-модуль металлический (709 кв.м.), прочие здания (600 кв.м.), ж/д тупик 123,5 м; ограждение, телефон; 1998 год; в хорошем состоянии	2 холодных склада модульного типа (2*600=1200 кв.м.); гараж кирпичный на 6 а/м (432 кв.м., отопление),дере-вянное административ- ное здание (100 кв.м., отопление), ограждение, ж/д тупик 60 м; состояние удовлетвори-тельное (здания и сооружения обладают существенным накопленным физическим износом)
Накопленный физический износ, %	36%	30%	16%	45%
Общая площадь помещений, м2	7 597,0	1 700	2 199	1 732
Площадь земельного участка, м2	26 157	10 000	19 600	25 000
Цена объекта, руб.	подлежит оценке	5 000 000	14 000 000	4 800 000
Источник информации	---	"Из рук в руки" № 36 от 25.09.2010 г.	"Из рук в руки" № 47 от 20.12.2010 г.; продавец	"Из рук в руки" № 47 от 20.12.2009 г.; продавец

Таблица 9.1.3.2

Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта
Показатели	Ед. изм.	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3
1	2	3	4	5
1. Стоимость 1 м2 общей приведенной площади объекта-аналога до корректировки	руб./м2	2 941	7 364	3 631
2. Поправка на дату продажи	---	1,05	1,00	1,00
Скорректированная стоимость	руб./м2	3 088	7 364	3 631
3. Поправка на местоположение	---	1,00	0,80	0,90
Скорректированная стоимость	руб./м2	3 088	5 891	3 268
4. Поправка на износ	---	0,87	0,81	1,00
Скорректированная стоимость	руб./м2	2 676	4 787	3 268
5. Поправка на наличие дополнительных улучшений	---	1,00	0,60	0,80
Скорректированная стоимость	руб./м2	2 676	2 872	2 614
6. Поправка на цену предложения	---	0,85	0,85	0,85
Скорректированная стоимость	руб./м2	2 275	2 441	2 222
7. Итого, скорректированная стоимость 1 м2 общей приведенной площади объектов-аналогов	руб./м2	2 275	2 441	2 222
8. Веса	---	1	0,7	0,8
Средневзвешанная скорректированная стоимость 1 кв.м. общей приведенной площади объектов-аналогов составляет: 2 305 руб./кв.м.
Итого, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, определенная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 1 359 719 руб.

9.1.4 Согласование результатов оценки и определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости

В настоящем разделе Отчета сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки объектов недвижимости в составе имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой», и делается окончательный вывод относительно их наиболее вероятной рыночной стоимости.

Для определения рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости Оценщик пользовался следующей информацией:

информацией, полученной от Заказчика;

информацией, полученной от агентств недвижимости, в периодической и справочной литературе;

информацией органов государственной статистики и экспертизы ценообразования в строительстве;

информацией, полученной при личном осмотре объектов оценки.

Появление дополнительной информации может изменить полученную оценку рыночной стоимости объектов оценки.

Окончательная наиболее вероятная рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости в настоящей работе определяется как средневзвешенная величина результатов их оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.

При анализе результатов, полученных в п.п. 9.1.1.9.1.3. настоящего Отчета, и присвоении им соответствующих весовых коэффициентов, мы учитывали следующие факторы:

Затратный подход наиболее применим к оценке сравнительно новых или уникальных объектов недвижимости. Результат, полученный данным подходом, как правило, имеет важное, однако не приоритетное значение при выведении итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку он менее остальных подходов отражает состояние соответствующего сегмента рынка недвижимости, а так же перспективы дальнейшего использования оцениваемого объекта.

Доходный подход, как правило, показывает ту максимальную цену, выше которой потенциальный инвестор не захочет платить за оцениваемый объект по сравнению с другой недвижимостью, приносящей аналогичный доход. Основу расчета рыночной стоимости данным подходом составляет прогноз доходов и расходов, который может и не оправдаться.

Другим ограничением применяемого в настоящей оценке метода прямой капитализации (входящего в группу методов доходного подхода к оценке недвижимости) является то, что продажи некоторых видов доходной недвижимости происходят достаточно редко; таким образом, выявление коэффициента капитализации базируется на ограниченной информации и субъективных суждениях Оценщика. Кроме того, получение информации о чистом операционном доходе проданных объектов и ее проверка зачастую бывают невозможны. Вероятность ошибки заключается в подсчете чистого операционного дохода от функционирования рассматриваемого объекта, поскольку оценки затрат часто основаны на суждениях, и любая в оценке чистого операционного дохода увеличивается в несколько раз в процессе капитализации.

Сравнительный подход (представленный в настоящей оценке методом прямого сравнительного анализа продаж) показывает наиболее реальную цену продажи объекта, сложившуюся на соответствующем сегменте рынка недвижимости на дату оценки. Однако трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность введения некоторых корректировок снижает объективность результатов, полученных данным подходом.

Анализ информации, публикуемой в периодической печати, полученной от агентств недвижимости, а так же опыт личного взаимодействия с ними, показывает, что стоимость объектов доходной недвижимости, полученная методом сравнения фактов купли-продажи, может иметь случайный характер, и требует тщательного анализа в каждом конкретном случае, что, как правило, не представляется возможным.

Ниже, в Таблице 9.1.4.1., приведены результаты применяемых подходов к оценке рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, присвоенные им весовые коэффициенты, принятые экспертным путем с учетом вышеуказанных особенностей применения каждого из методов оценки, а так же окончательная величина средневзвешенной рыночной стоимости объектов недвижимости в составе оцениваемого имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой».

Таблица 9.1.4.1

Расчет средневзвешенной рыночной стоимости зданий и сооружений в составе Основных средств ЗАО «Иркутскремстрой»

№ п/п	Наименование объекта	Подход оценки	Полученная стоимость, руб.	Весовой коэффи-циент	Итого, средневзвешенная рыночная стоимость, руб.
1	2	3	4	5	6
		Затратный	930 000	0,4
1	Здание конторы	Сравнительный	969 000	0,3	936 000
		Доходный	911 000	0,3
		Затратный	387 000	0,4
2	Здание мех. мастерских	Сравнительный	391 000	0,3	378 600
		Доходный	355 000	0,3
	ИТОГО:				1 314 600

Таким образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что средневзвешенная величина рыночной стоимости объектов недвижимости в составе оцениваемого имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой», расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Майская 25, по состоянию на 25.03.2011г. составляла:

1 315 000 (один миллион триста пятнадцать тысяч) рублей.

9.2 Оценка рыночной стоимости транспортных средств, машин и оборудования в составе имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой»

Обоснование принятых методов определения рыночной стоимости оцениваемых транспортных средств, машин и оборудования

Обоснование применяемых подходов к определению рыночной стоимости оцениваемых транспортных средств, машин и оборудования ЗАО «Иркутскремстрой» обусловлено следующими факторами:

Объективные сложности не позволяют использовать в настоящей оценке методы затратного подхода, основанные на определении стоимости объекта оценки на основе затрат на его воспроизводство;

При расчете стоимости методами затратного подхода процедура оценки сво-дится к определению стоимости объекта оценки как нового и последующему вычита-нию потерь стоимости от совокупного накопленного износа, т.е. используются элементы сравнительного подхода; таким образом, оценивалось практически все машины и оборудование в составе основных средств ЗАО «Иркутскремстрой»;

Наличие достаточного количества достоверных данных о недавних продажах и ценах предложения на аналогичные объекты позволяет произвести определение рыночной стоимости части транспортных средств, машин и оборудования ЗАО «Иркутскремстрой» методами сравнительного (рыночного) подхода; при оценке методами сравнения рыночных продаж используются данные о ценах продаж объектов, аналогичных оцениваемому, где функциональный и экономический износы в неявном виде учитываются через разницу в ценах объектов-аналогов; применение сравнительного подхода ограничивалось недостатком информации по вторичному рынку подобного оборудования. Кроме того, значительная часть оборудования (наиболее показателен в этом смысле автомобиль ЗИЛ-157, кроме негодного вообще) так устарело, что выведение поправок на физическое состояние стало невозможным;

При определении рыночной стоимости наиболее быстроизнашиваемого (устаревающего, обесценивающегося) офисного оборудования (например, компьютеров, оргтехники) учитывалось то, что в настоящее время достаточно развит вторичный рынок подобного оборудования. При оценке подобного имущества в рамках сравнительного подхода использовались метод прямого сравнения с аналогом и метод статистического моделирования цены;

Большая часть оцениваемых машин и оборудования не производит конечного продукта, а лишь выполняет отдельные функции в общем технологическом процессе. По этой причине доходный подход к их оценке практически не применим.

Подробное описание применяемых в настоящей оценке методов определения рыночной стоимости оцениваемого имущества и основные этапы расчета приведены ниже в соответствующих разделах настоящего Отчета.

Развернутая характеристика транспортных средств, машин и оборудования в составе оцениваемого имущественного комплекса, была представлена в Разделе 7 данного отчета.

При расчете стоимости методами затратного подхода вся процедура оценки сво-дится к определению стоимости объекта оценки как нового и последующему вычита-нию потерь стоимости от совокупного износа.

При оценке методами сравнения рыночных продаж используются данные о ценах продаж объектов, аналогичных оцениваемому, где функциональный и экономический износы в неявном виде учитываются через разницу в ценах объектов-аналогов. Физиче-ский износ должен учитываться напрямую, т.к. он специфичен для каждого конкретного объекта. Однако, при оценке важны не реальные данные об износе, а только его влияние на стоимость.

В качестве основных факторов обесценения (устаревания) обычно рассматрива-ются физический износ, функциональное и экономическое устаревание.

Применение сравнительного подхода ограничивалось недостатком информации по вторичному рынку оборудования, подобного оцениваемому. Кроме того, значительная часть оборудования (наиболее показательны в этом смысле насосы АНС-130, АНС-260) так устарело, что выведение поправок на физическое состояние стало невозможным. Подобное оборудование оценщик оценивал по возможности затратным подходом и как утиль (ряд автомобилей, негодных к применению).

Затратный подход применялся для оценки практически всего движимого имущества (за исключением компьютерной техники, где очень развит вторичный рынок).

Среди оцениваемого оборудования и инвентаря не было выявлено признаков экономического износа, однако явно обнаруживались физическое и моральное (функциональное) устаревания (автомобиль ЗИЛ-157).

Износ при оценке оборудования и мебели определялся совокупностью методов: экспертных оценок, а также эффективного возраста.

Метод экспертных оценок (для определения износа) не применялся по причине очень сжатых сроков проведения оценки, а

Экономико-статистические методы при нынешнем уровне научно-технического прогресса плохо применимы ввиду того, что техника очень незначительно снижает показатели доходности вплоть до «стопроцентного» (аварийного) износа или разрушения. Кроме того, большая часть оцениваемого имущества не производит конечного продукта, а лишь выполняет отдельные функции в общем технологическом процессе. По этой причине не применим и доходный подход в целом. При оценке автомобилей он также дает неверные результаты (рыночной стоимости).

Расчет рыночной стоимости автомобилей производился по «Методике оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния Р-03112194-0376-98». На примере автомобиля ГАЗ 31029 рыночная стоимость определялась следующим образом:

C_рын = C_нов (1 - И_ф) (1 - И_м),

где C_нов - базовая стоимость, как нового, с учетом К_пр - поправочного коэффициента к выпускаемой модели на дату оценки и транспортировки до Иркутского региона (накрутки дилеров):

(152800+20070) 0,42 = 72576 рублей;

И_ф=1 - е?^?? - физический износ; ? = К_Тф T_ф + К_Lф L_ф =

0,079 + 0,0035120 = 1,05 ;

К_Тф -коэффициент, учитывающий влияние фактического возраста (для легковых ТС К_Тф =0,07);

T_ф - фактический возраст, лет (для данного ТС - T_ф=9 лет);

К_Lф - коэффициент, учитывающий влияние фактического пробега (для легковых ТС К_Lф =0,0035);

L_ф - фактический пробег, тыс. км (для данного ТС - L_ф =120 тыс. км, за отсутствием данных взято по среднестатистическим данным среднегодовых пробегов автомобилей , См. Р-03112194-0376-98);

И_ф=1 - е?^?? = 1 - е?^????? = 65%;

И_м -моральный износ;

И_м= И_м1 + И_м2 + И_м3 + И_м4;

И_м1 = 2 Т_Сн = (2 5 лет) % = 10% - учитывает срок (Т_Сн=5 лет) снятия ТС с производства;

И_м2 - учитывает прекращение производства запчастей (=0);

И_м3 - учитывает попадание автотранспорта в ДТП (=0%);

И_м4 - учитывает количество владельцев (данное ТС находилось во владении одного лица И_м4=0);

И_м = И_м1 + И_м2 + И_м3 + И_м4 = 10% + 0 + 0% + 0 =10%

Износ методом экспертных оценок дает значение 50%.

Средневзвешенное значение при равных весовых коэффициентах (среднее арифметическое) составит

И = (50 % +(1- (1 - И_ф) (1 - И_м) ))/2 =

(50 % +(1- (1 - 59%) (1 - 10%)))/2 = 59%;

C_рын = C_нов (1 - И) = 72576 (1 - 59%) = 29600 рублей.

Рыночная стоимость дупликатора DUP-9400 DP 63S определялась также на основе затратного подхода.

Износ мебели определялся (как уже было сказано) совокупностью методов: экспертных оценок, а также эффективного возраста.

Например, чтобы определить износ бильярдного стола на основе данного метода необходимо эффективный возраст (время эксплуатации с учетом условий эксплуатации) разделить на нормативный срок службы. Для мебели- 5-7 лет. Для упрощения возьмем этот срок по максимуму, а эффективный возраст определим из условия, что остающийся срок службы бильярдного стола 2 года.

Эффективный возраст определяется по формуле:

Т_э = Т_н - Т_ост = 7 - 2 = 5 года.