Определение рыночной стоимости квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

ОТЧЕТ № 29-11/2013

от 30 ноября 2013 года

Об определении рыночной стоимости квартиры, общей площадью 64,4 кв.м., расположенной по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д.54, кв.7

по состоянию на 30 ноября 2013 года

Заказчик: Кашина Екатерина Владимировна

Исполнитель: Путинцева Мария Александровна, ООО «Универс»

СОДЕРЖАНИЕ:

I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

1. Основные факты и выводы

2. Исходные данные для проведения оценки

3. Задание на оценку

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

5. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

6. Применямый стандарт стоимости

7. Используемая терминология при определении рыночной стоимости

8. Оцениваемые права

9. Список использованных при проведении оценки материалов

10. Применяемые стандарты оценочной деятельности

11. Этапы оценки

II. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

1. Описание объекта оценки и района его местоположения

1.1 Краткая информация о районе расположения объекта оценки

1.2 Краткое описание окружения 2

1.3 Описание объекта оценки

2. Обзор рынка жилой недвижимости г. Красноярск

III. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

1. Технология оценки, применяемые подходы

2. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

3. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов

ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

рыночная стоимость сравнительный

1. Основные факты и выводы

Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации. Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка. Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на моем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых мной была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице ниже.

Таблица 1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки	Объект оценки - квартира, общей площадью 64,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7. 2 комнаты. На дату оценки квартира эксплуатируется.
Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке	Затратный подход: не использовался. Сравнительный подход: 4 498 332 (Четыре миллиона четыреста девяносто четыре тысячи четыреста сорок один ) рублей. Доходный подход: не использовался.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки	4 498 332 (Четыре миллиона четыреста девяносто восемь тысяч триста тридцать два) рубля.

2. Исходные данные для проведения оценки

Таблица 2. Исходные данные для проведения оценки

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки	Договор на оценку №ОД-01-01 от 25 ноября 2013 года, Задание на оценку (Приложение №1 к Договору на оценку).
Собственник объекта оценки	Петров Пётр Петрович, российский паспорт 00 00 000000, выдан ОВД Х г. Х 00.00.0000г.
Применяемые стандарты оценки	Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).
Объект оценки	Квартира, общей площадью 64,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7.
Дата осмотра	26 ноября 2013 года.
Дата оценки	30 ноября 2013 года.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Номер, дата составления отчета	№29-11/2013 от 30 ноября 2013 года
Форма отчета	Письменная, полный развернутый отчет
График проведения оценки	С 25 ноября 2013 года по 30 ноября 2013 года

3. Задание на оценку

Объект оценки:

Квартира, общей площадью 64,4 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7.

(наименование)

Характеристики объекта:

Двухкомнатная квартира на 2 этаже.

Имущественные права на объект:

Право собственности.

(указать какое право: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, пользования…),

на основании

свидетельства о государственной регистрации права серия 00 ЕЛ № 000000 от 00.00.2000 г.

(указать правоустанавливающие документы)

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости.

Предполагаемое использование результатов оценки

Для сдачи курсовой работы.

Ограничения, связанные с использованием результатов оценки

Результат оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого использования (пункт 4 Задания на оценку).

Вид стоимости:

Рыночная стоимость.

Дата оценки:

30 ноября 2013г.

Срок проведения оценки:

5 (Пять) рабочих дней с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценки:

В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.

Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.

Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.

От Исполнителя и Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.

Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.

При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим Заданием на оценку.

Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Таблица 3. Сведения о заказчике оценки

Фамилия Имя Отчество	Кашина Екатерина Владимировна
Местонахождение	г.Красноярск , ул. Киренского, д. 3-19
Серия, номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ	Российский паспорт 00 00 000000, выдан ОВД Х г. Х 00.00.0000г.

Таблица 4. Сведения об оценщике

Фамилия, Имя, Отчество	Путинцева Мария Александровна
Основание	Трудовой договор между Путинцевой Марией Александровной и ООО «Универс» от 01 сентября 2010 года.
Номер и дата выдачи Свидетельства	Свидетельство № 411013111 от 01 сентября 2010 года.
Учетная карточка в реестре СРО РОО на сайте организации	www.
Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Нет.
Сведения о страховании гражданской ответственности	Нет.
Стаж работы в оценочной деятельности	Нет.
Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор: Организационно-правовая форма и полное наименование ОГРН, дата присвоения Местонахождение	ООО «Универс»» 11111111111, дата присвоения - 01.01.2001. г. Красноярск, пр. Свободный, д. 82.
Привлекаемые к проведению оценки и подготовке отчета организации и специалисты	Нет

5. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Нижеследующие Условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

Общие условия

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей Сторон. Заказчик должен и в дальнейшем исполнять настоящие условия, даже в случае, если право собственности на объект оценки полностью или частично перейдет к другому лицу.

Общая цель отчета

Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

Положения об ответственности

Оценщик утверждает, что проведенная по настоящему договору работа соответствует признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее выполнения персонал соответствует существующим требованиям.

Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность предоставленной информации, ответственность за это несет Заказчик. Оценщик не проводил юридической экспертизы полученных документов и исходил из собственного понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Он не несет ответственности за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но ссылается на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на оцениваемое имущество Заказчика. Оценщик не проводил аудиторской и иной проверки документации и информации, представленной для проведения оценки, а исходил из того, что предоставленная информация являлась точной и правдивой.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и его не следует рассматривать в качестве заключения в отношении какой-либо фактической или предполагаемой сделки, мнения о платежеспособности компании или в качестве рекомендации по инвестициям.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и иных условий, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки.

В своих действиях оценщик поступал как независимый исполнитель. Размер вознаграждения ни в коей степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта.

Дополнительные работы

Согласно положениям договора об оценке, от оценщика не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

Описание имущества

Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Особые положения

Все иллюстративные материалы использованы в настоящем Отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.

Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщика.

Заключительные положения

Оценщик учитывает ответственное отношение собственника и должное управление в отношении имущества или имущественных прав.

Данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

Оценщик исходил из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов местного или общероссийского уровня существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объектах, для которых производились расчеты.

Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

6. Применямый стандарт стоимости

В настоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости).

Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), в частности, ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости».

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было;

платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

7. Используемая терминология при определении рыночной стоимости

Объект оценки - к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Единицы сравнения - некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Корректировка - операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Элементы сравнения - характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

8. Оцениваемые права

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости квартиры, общей площадью 64,4 кв.м., расположенной по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7.

Собственником объекта оценки является Петров Петр Петрович на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 00 ЕЛ № 000000 от 00.00.2000 г.

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

9. Список использованных при проведении оценки материалов

I. Материалы, переданные заказчиком:

Копия свидетельства о государственной регистрации права серия 00 ЕЛ № 000000 от 00.00.2000 г.

Копия кадастрового паспорта помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7 от 11.07.2008 г.

II. Законодательные и нормативные акты:

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года
№51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 года.

Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1).

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2).

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3).

10. Применяемые стандарты оценочной деятельности

В ходе выполнения настоящей работы по определению рыночной стоимости объекта оценки применялись следующие стандарты оценки:

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010), выпущенный РОО в полном соответствии с принятыми «Международными стандартами оценки», и Международные стандарты оценки.

11. Этапы оценки

Этап №1 - Заключение договора на проведение оценки, осмотр объекта оценки, сбор данных и их анализ

На данном этапе был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку. Оценщиком проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.

Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации.

Этап №2 - Проведение расчетов. Согласование результатов

При определении рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. Для расчета использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.

В связи с невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке Оценщиком приведено обоснование отказа от использования данных подходов.

Этап №3 - Составление Отчета об оценке

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в виде Отчета об оценке и приложений к Отчету.

II. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

1. Описание объекта оценки и района его местоположения

Краткая информация о районе расположения объекта оценки

Объект оценки - квартира, общей площадью 64,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7.

Рисунок 1. Карта расположения объекта оценки

Объект оценки расположен в микрорайоне «Взлётка» в Советском районе г. Красноярск.

Самый большой по размерам и количеству проживающих жителей. На его окраине также находятся крупнейшие заводы Красноярска: Металлургический (КРАМЗ) и Алюминиевый (КРАЗ). На территории Советского района расположены участки массового жилищного строительства: микрорайоны Северный и Взлетка. В старых микрорайонах жилой фонд -- это хрущевки и дома улучшенной планировки. Застройка новых районов ведется домами серии 97-111 и монолитно-кирпичными домами. Жилой фонд совершенно разнообразный и представлены дома от деревянных до кирпичных.

Взлётка, правильное наименование «Аэропорт», -- городской жилмассив, возникший на месте части аэродрома аэропорта Красноярск.

Строительство массива началось в конце 1980-х годов.

Жилмассив расположен выгодно с точки зрения географического положения: 5-10 минут на машине до центра, столько же -- до правого берега (рядом -- один из мостов).

В части, называемой «Новая Взлётка», расположен один из крупных городских рынков. В жилмассиве находится центральные офисы сотовых компаний «Билайн», «МТС», «Мегафон». Рядом со школой 145 расположен корпус №5 Красноярского государственного педагогического университета. В жилмассиве наличествуют супермаркеты: «Командор», «Красный Яр»,; несколько строймаркетов. Несложно найти хорошие спортивные залы, рестораны и кафе. В здании жилого комплекса «Кода», среди многочисленных офисов, расположенных на первых этажах, существует клиника пластической хирургии. В жилмассиве Аэропорт расположены три школы -- №№ 145, 149, 150.

Один из главных недостатков жилмассива, помимо его расположения в новой, только обустраиваемой, продуваемой всеми ветрами части города, что подчас не нравится коренным красноярцам, -- отсутствие деревьев, скученность, панельные десятиэтажки, узкие улицы, перенаселённость -- обычные признаки типичнейшего окраинного спального района, застроенного в восьмидесятые-девяностые годы прошлого века. Местоположение жилмассива в части сейсмоустойчивости признано также не самым удачным

1.2 Краткое описание окружения

Объект оценки, расположен в микрорайоне «Взлётка» в Советском районе города Москвы.

В ближайшем окружении от объекта оценки расположены жилые многоэтажные здания. В близости находится крупный торгово-развлекательный центр «Планета».

1.3 Описание объекта оценки

Объект оценки - двухкомнатная квартира, общей площадью 64,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7.

Оцениваемая квартира расположена на 2 этаже.

На дату оценки квартира используется для проживания.

Подробное описание объекта приведено в таблице ниже.

Таблица 5. Характеристика объекта оценки

Показатель	Характеристика показателя
Характеристика местоположения объекта
Город	Красноярск
Адрес	ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7
Местоположение в городе	М-н «Взлётка», Советский р-н.
Преобладающая застройка микрорайона	Жилая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	ТРЦ «Планета», магазины, школа, д/сад, аптека, салоны красоты, парикмахерские.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая
Престижность данного района	Высокая, согласно рейтингу районов г. Красноярск
Транспортная доступность	Нормальная
Экологическая обстановка	Нормальная
Средняя стоимость 1 кв.м.жилой площади в данном р-не на октябрь 2013 г. (2 комнаты)	59 389 руб. (по данным http://realty.dmir.ru/krasnoyarsk/prices/ceny-na-kvartiry-sovetskiy-raion/)

Общая характеристика здания
Тип здания	Многоквартирный дом
Год постройки	2007
Материал наружных стен	Монолитно-кирпичный
Материал перекрытий	Железобетонные плиты
Фундамент дома	Железобетонный
Состояние здания, в т.ч. внешний вид (субъективная оценка)	Отличное
Техническое обеспечение здания	Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация
Тип проводки	Скрытая
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Организованная парковка, подземный гараж.
Количество этажей в здании	10
Количество подъездов	1
Количество квартир на этаже	8
Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок)	Домофон
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Отличное
Характеристика объекта оценки
Этаж расположения	2
Общая площадь, кв.м	64,4
Жилая площадь, кв.м	32,4
Площадь кухни, кв.м.	15,0
Кол-во комнат	2
Высота потолков	2,8
Санузел	Раздельный, 1 туалет, 1 ванная
Лоджия (балкон)	Нет
Вид из окон	Во двор, на ТРЦ «Планета»
Слаботочное обеспечение	Интернет, кабельное ТВ
Дополнительные системы безопасности	Нет
Внутренняя отделка квартиры	Присутствует

2. Обзор рынка жилой недвижимости г. Красноярска

За последние 10 лет в Красноярске ввод жилых домов вырос в несколько раз. Этому явлению способствовало повышение уровня жизни населения, увеличение средней заработной платы, развитие института кредитования в стране, ставшее возможным после снижения инфляции до 15% в год.

Рынок недвижимости Красноярска, как и в любом другом городе, переживает как периоды бурного роста, так и периоды ремиссии.

Обусловлено увеличение строящегося жилья в 2013 году несколькими причинами, основные из которых это: приход на красноярский рынок недвижимости столичных игроков, развертывание масштабных государственных программ по обеспечения населению жилья, например программа ипотека "молодая семья", программа доступное жилье, социальная и военная ипотека, рост доходов населения. Вместе с тем наблюдается повышения рыночной стоимости.

О том, что спрос будет расти, свидетельствует и количество жителей края, ежегодно приезжающих на работу и учебу в Красноярск, и объем неиспользованных средств материнского капитала, скопившийся к этому моменту на руках у населения. По данным Пенсионного фонда по Красноярскому краю, у семей находится 26,5 млрд. рублей материнской выплаты, самым популярным способом использования которой было и остается улучшение жилищных условий. О будущем спросе свидетельствует и то, что ипотека для банков сегодня выглядит гораздо более привлекательно, чем необеспеченное потребительское кредитование. Поэтому рост объемов жилищного кредитования заложен в планах кредитных организаций на следующий год. Главным же фактором, позволяющим ожидать роста спроса, по словам экспертов, остается то, что у населения нет других инструментов долгосрочного инвестирования помимо жилья.

Большая часть сделок сегодня проходит с привлечением ипотеки. Доля сделок, при которых покупатели одалживали у банка деньги на приобретение недвижимости, составляет, по разным оценкам, от 50 % (данные компании «АРЕВЕРА-Недвижимость») до 70 % (информация компании «Кром») сделок на вторичном рынке и до 80 % на рынке новостроек. Средняя сумма кредита за год увеличилась с 1,4 млн. до 1,75 млн. рублей. Средневзвешенное значение ставки по рынку в настоящее время составляет 12,6 %. Хотя на рынке есть программы, по которым можно взять ипотеку под 10,5 %, причем доля этих программ увеличивается. Банки сегодня снова готовы конкурировать за заемщика, причем эта конкуренция проходит не в плане снижения ставки, средневзвешенная ставка у ключевых игроков ипотечного рынка находится примерно на одном уровне. Основная борьба между кредитными организациями идет за конкретные сегменты рынка. Банки готовы предлагать клиентам удобство обслуживания, сокращать сроки рассмотрения заявки, повышать лояльность к оценке клиента и объекта недвижимости.

У роста объемов жилищного кредитования, о котором рапортуют банки, на самом деле есть и обратная сторона. Ситуация с ростом доли ипотечных сделок очень напоминает ту, что складывалась на рынке перед кризисом 2008 года. Высокий процент ипотеки немного настораживает, так же шло нарастание объемов кредитования в 2007 году, и все прекрасно помнят, чем это закончилось.

Эту точку зрения разделяют и представители некоторых банков. «На рынке банковского кредитования количество сделок, заключенных с начала 2013 года, превысило уровень докризисного 2008 года. Единственный фактор, который как-то остужает сейчас ситуацию, - начавшийся секвестр расходов, который проявляется в том числе и в уровне доходов огромного слоя бюджетников. Никакого серьезного роста доходов в следующие годы не ожидается, небольшой инерционный рост сохранится, но такого, чтобы доходы снова росли на 10-20 процентов в год, не будет. Все сегодня рассматривают ипотеку как идеальное вложение денег. Есть ощущение, что пузырь надувается, и надувается он именно на стороне банка. Рост, скорее всего, будет, но не очень хороший», - считает заместитель управляющего филиалом «Газпромбанка» Николай Яблоков.

Самая заметная тенденция этого года на первичном рынке - увеличение числа строящихся объектов и работающих застройщиков. По данным службы строительного надзора, в Красноярском крае сегодня работают 95 компаний, возводящих 324 объекта, в прошлом году строительство жилья в регионе вел 81 застройщик, строивший 291 объект. При этом количество заключенных договоров долевого участия в первом полугодии 2013 года по сравнению с прошлым годом снизилось с 5013 (в 2012 году) до 4199 в текущем. А вместе с ним сократился и размер привлеченных застройщиками денежных средств: с 13,6 млрд. рублей в первом полугодии 2012 года до 11 млрд. рублей за первые 6 месяцев 2013 года.

Вторая тенденция - сегодня застройщики продают объекты на более поздней стадии готовности. Сокращается число случаев, когда строительная компания реализует квартиры на стадии котлована. Если раньше была возможна ситуация, когда строительство дома только начинается, а все квартиры в нем уже проданы, то сейчас мы строим больше, нежели привлекаем средств. Пока ситуация складывается некритично, но тенденция такая на рынке жилья существует.

Самыми востребованными на вторичном рынке, как и на рынке строящегося жилья, остаются однокомнатные квартиры. Что касается планировок, то, по данным компании «АРЕВЕРА-Недвижимость», здесь преобладает спрос на новое жилье. Именно его хотели бы приобрести 47 % красноярских покупателей, при этом остается сбалансированный спрос и на «улучшенки» в пяти-девятиэтажной застройке, и на «хрущевки». Причем чем качественнее жилье, тем больше спрос на крупные квартиры.

Звание самых популярных у покупателей районов Красноярска в этом году сохраняется за историческим центром, Взлеткой и Северным, Северо-Западным, Предмостной, Зеленой Рощей, Пашенным, районами пр. Свободного и ул. Копылова.

К настоящему моменту средняя цена на вторичном рынке составляет 58 тыс. рублей за один квадратный метр.

Из Журнала "Сибирский дом" №11 (118) ноябрь 2013 от 18.11.2013г: «Рост цены в этом году был незначительным и носил разноплановый характер: стоимость квартир в монолитных и кирпичных домах росла, цена квартиры в панельных домах снижалась, - так оценивает ситуацию аналитик компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская. - Если не будет каких-либо макроэкономических изменений, мы ожидаем, что рост цены квадратного метра будет находиться в пределах инфляции, он позволяет работать в условиях стабильного рынка, когда довольны и покупатели, и продавцы». «На наш взгляд, сейчас рынок находится в относительно сбалансированном состоянии. Спрос равновесный, он не становится больше, но и не снижается, - говорит Ирина Томаровская. - В условиях ценового спокойствия последние два месяца на вторичном рынке мы не видим повышения цены, увеличились сроки выбора квартир покупателями и сроки поиска кредитных средств, все это создало иллюзию повышения спроса. Несколько растянулся период и выбора ипотечного кредита, и выбора объектов».

Сегодня сохраняется более длительная процедура выбора квартиры на вторичном рынке. Что касается спроса, то в дальнейшем рынок ждет расслоение. Появится жилье, которое покупатели хотели бы приобрести, и жилье, которое станет нежелаемым к приобретению, в эту категорию попадут «хрущевки». Это разделение будет находиться в прямой зависимости от того, готовы ли то или иное жилье кредитовать банки.

 «Чем старше становятся «хрущевки», тем большее количество банков отказывается их кредитовать, - говорит директор компании «Кром» Алексей Лагутин. - Соответственно, существует абсолютная уверенность, что в ближайшие годы цены на «хрущевки» снизятся процентов на 10-20. Это будет связано с тем, что под них невозможно будет взять кредит, соответственно, и количество покупателей, которые смогут их приобрести, будет снижаться».

Другая заметная тенденция последнего времени - покупатели жилья экономкласса становятся все более требовательными, они хотели бы, чтобы объект обладал дополнительными характеристиками. Покупатели сегодня делают выбор в пользу нового жилья, при этом им хотелось бы какой-то уникальности. Даже жилье экономкласса должно обладать интересными с точки зрения потребителя параметрами, определенной «изюминкой». Строителям сегодня нужно настраивать свои проекты на индивидуальные потребности покупателей.

Обзор социально экономической ситуации в Красноярске

В Красноярском крае за первый квартал 2013 года улучшилась социально-экономическая ситуация.

По данным профильного министерства, индекс промышленного производства в крае вырос по сравнению с таким же периодом прошлого года на 1,2%. Этот показатель чуть лучше, чем в среднем по России. Рост этот обеспечен добычей полезных ископаемых. Основной прирост дала нефть, которой на Ванкорском месторождении добыли на 24% больше, чем в прошлом периоде. Из-за перевода котельных с угля добыча этого вида топлива снизилась на 4%. Немного выросла добыча неэнергетических полезных ископаемых, 8% прироста дали такие предприятия, как Новоангарский комбинат с производством концентрата, а также увеличилась добыча золотосодержащих руд.

Из-за температурного режима снизилось производство электроэнергии и тепла. Индекс производства составил 97,3%, в то время как в среднем по России этот показатель составляет 98%. Производство электроэнергии снизилось на 3%. Это в министерстве объясняют тем, что средние температуры за три месяца были выше прошлогоднего периода на 2 градуса. Однако внутри показателя есть увеличения -- стабильный прирост дала введенная в строй Богучанская ГЭС, а в общем гидроэлектростанции выработали на 1,8% больше электроэнергии, чем в прошлом году. Основное снижение дало уменьшение нагрузки на тепловые станции.

В обрабатывающей промышленности темпы развития ниже, чем общероссийские, однако по 8 видам из 14 все же наблюдается увеличение производства. В частности, рост наблюдается по металлургической промышленности, по производству строительных материалов, а также по пищевой продукции и производству машин и оборудования. Однако в обработке древесины производство пиломатериалов уменьшилось на 7%, а по отдельным предприятиям этот показатель достигает и 30% снижения.

«Если подвести итоги по промышленному производству в целом, ситуация показывает экономический рост, при этом в ряде видов, прежде всего, это машиностроение и лесной комплекс, фиксируются проблемные предприятия, которых не так уж и много, но это требует особого внимания», -- отметил заместитель министра экономики и регионального развития края Михаил Бершадский.

В сельском хозяйстве пока еще окончательные итоги за квартал не подвели, но оценивают ситуацию как позитивную. Объем инвестиций оказался ниже, чем в прошлом периоде, снижение наблюдается и в строительной отрасли. При этом объем заключаемых договоров на строительство растет, что позволяет надеяться на то, что в следующем квартале будет увеличение, которое позволит в течение года уравновесить показатели. Немного выросла инфляция, она в крае примерно равна средней по СФО и чуть выше, чем в целом по России.

Уровень безработицы составил 1,7% от численности экономически активного населения, и это ниже среднего показателя по СФО. «Среднедушевой денежный доход по итогам января-марта 2013 года в крае составил -- 20 154,3 рублей, номинальный рост -- 112,1%, реальный -- 104,3%. Просроченная задолженность по заработной плате на 1 апреля 2013 года составила 135,1 млн. руб. и увеличилась за март 2013 года на 1,8 млн. руб. или на 1,3%. Необходимо отметить, что более 90% (122,7 млн. руб.) задолженности приходится на организации, находящиеся в различных стадиях банкротства и предбанкротном состоянии. Задолженность из-за несвоевременного получения денежных средств из краевого и муниципального бюджетов отсутствует», -- отметил замминистра.

III. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

1. Технология оценки, применяемые подходы

Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный.

Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Стоимость строительства аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т.п.).

Объект оценки представляет собой помещения. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных помещений сравнительным подходом Оценщик использовал метод сравнительного анализа продаж.

Данный метод подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой стоимостной оценки.

2. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.

Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов).

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Проведенный Оценщиком анализ предложений о продаже квартир в г. Красноярск по объявлениям на сайте сети Интернет www.Sibdom.ru показал, что имеется большое количество аналогов к оцениваемому объекту.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

местоположение;

транспортная доступность;

общая площадь;

тип здания.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались метод сравнительных продаж и метод валовой ренты.

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, определили:

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 64,4 кв.м, расположенной по адресу: г.Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7, полученная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 30 ноября 2013 года составляет: 4 489 332 ( четыре миллиона четыреста восемьдесят девять тысяч триста тридцать два ) рубля.

В Приложении представлены выборка сопоставимых объектов и расчёты по выбранным методам. Также в Приложении к Отчету приведены копии материалов, содержащих предложения аналогов.

3. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.

Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования затратного и доходного подходов. Проведение согласования не требуется.

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 64,4 кв.м, расположенной по адресу: г.Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7, полученная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 30 ноября 2013 года составляет: 4 489 332 ( четыре миллиона четыреста восемьдесят девять тысяч триста тридцать два ) рубля.

ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА

Я, Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждаю на основании своих знаний и убеждений, что:

утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;

анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются моим личными, независимым и профессиональным анализом, мнениями и заключениями;

в отношении имущества, являющегося предметом настоящего Отчета, я не имею никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также я не состою в родстве, не имею никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего Отчета владельцами оцененного нами имущества или намеревающихся совершить с ним сделку;

оплата моих услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;

мои анализы, мнения и выводы осуществлялись, а Отчет по оценке имущества составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Оценщики:

Оценщик Путинцева М.А.

Приложение 1

Материалы, предоставленные Заказчиком

Приложение 2

Материалы, использованные Оценщиком