Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

"НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"

Институт "Экономики, управления и информационных систем в строительстве"

Кафедра "МЕНЕДЖМЕНТ И ИННОВАЦИИ"

ДОМАШНЯЯ РАБОТА

по дисциплине

"ОЦЕНКА СТОИМОСТИ БИЗНЕСА"

на тему: "Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере "Московский планетарий"

Выполнили:

Гущина Н., Овсянникова О.,

Дроздова А., Сагирова Л., Семичева А.

Проверил: Князев Д.В.

г. Москва, 2015

Содержание

• Введение
• 1. Основные факты и выводы
• 2. Задание на оценку
• 3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
• 4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
• 5. Применяемые стандарты оценочной деятельности
• 6. Описание объекта оценки
• 6.1 Перечень использованных при проведении оценки данных
• 6.2 Юридическое описание
• 6.3 Экономическое описание
• 6.4 Строительно-техническое описание объектов
• 6.5 Анализ местоположения объекта оценки
• 7. Краткий Анализ рынка Оцениваемого объекта недвижимости
• 7.1 Классификация общественных зданий, комплексов и сооружений
• 7.2 Основные конкуренты ОАО "Московский Планетарий"
• 7.3 Тенденции и прогнозы рынка офисной и торговой недвижимости
• 8. Описание процесса оценки
• 8.1 Подходы к оценке
• 8.2 Обоснование выбора подхода к оценке объекта оценки
• 8.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки
• 8.3.1 Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода
• 9. Результаты оценки
• Список использованной литературы
• Приложения к отчету

Введение

В Федеральном законе от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ дано следующее определение понятия термина "оценка" - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В данной работе производится оценка объекта недвижимости, в качестве которого выступает "Московский Планетарий", выбор которого осуществляют участники проекта самостоятельно, исходя из личных предпочтений.

"Московский Планетарий" - один из самых больших в мире и самый старый планетарий в России. Расположен в Москве возле новой территории Московского зоопарка, недалеко от Садового кольца. Построен в 1927-1929 годах по проекту архитекторов М.О. Барща, М.И. Синявского и инженера Г.А. Зундблата.

На момент открытия "Московский Планетарий" был единственным в стране, тринадцатым в мире и Европе.

Основным направлением деятельности "Московского Планетария" является популяризация естественнонаучных знаний.

В "Московском Планетарии" расположена обсерватория, из которой можно наблюдать различные космические объекты.

Сегодня в Большом "Московском Планетарии" вы можете побывать в: Большом Звездном зале, Музеи Урании и интерактивном музее "Лунариум", Парке неба с двумя башнями-обсерваториями, 4D кинотеатре, Малом звездном зале.

В "Московском Планетарии" есть свой Ресторан "Телескоп", где изысканная атмосфера, необычный дизайн, прекрасная европейская и авторская кухня по-настоящему порадуют посетителей "Московского Планетария". Здесь хорошо проведут время и взрослые, и дети. Для самых маленьких в кафе "Телескоп" предусмотрено специальное полезное и вкусное меню. Благодаря большой площади кафе, наличию отдельных залов и удобному входу, кафе "Телескоп" - прекрасная площадка для проведения крупных мероприятий различного формата.

В фойе Московского планетария работает Магазин Космических Сувениров, где можно приобрести:

· сувенирную продукцию, посвящённую Планетарию;

· увлекательные книги о планетах и звездах, галактиках и кометах об устройстве Вселенной;

· глобусы и плакаты планет Солнечной системы;

· занимательные тематические игрушки для детей и взрослых;

· телескопы, микроскопы и другие оптические приборы;

· индивидуальные экземпляры и осколки метеоритов, а также памятные медали посвященные падениям известных метеоритов;

· наборы для проведения опытов, различные минералы, тематические журналы

· и многое другое!

Так же в "Московском Планетарии" есть Выставочный зал "Атр-пространство" и астрономические кружки.

Целевая аудитория:

v Органы власти - первичная аудитория, т.к. от них напрямую зависит существование самого проекта Планетария, так как с 1 октября 1998 года "Московский Планетарий" перешел из частной собственности в государственную. В разное время Планетарий посещали Владимир Путин, Сергей Собянин, Дмитрий Медведев, Марат Хуснуллин, Андрей Фурсенко, Светлана Медведева, Анатолий Чубайс и лорд Стивен Грин, Сергей Байдаков, Джеймс Кэмерон и многие другие известные личности.

v Вторичная аудитория - это СМИ, т.к. именно от них зависит информационное наполнение, позитивные или негативные отзывы, желание рассказать и привлечь читателей к новостной строке.

v Потребительские клиенты: маленькие дети, школьники и их родители, учителя, студенты, аспиранты, пенсионеры, рабочие люди, туристы, ученые, любители астрономии.

v Спонсоры и потенциальные клиенты: все, кто никогда не был в Планетарии, но может его посетить.

v Трудовой коллектив, пресс-центр, специально приглашенные специалисты, ученые, космонавты, которые читают лекции, либо проводят конференции, выставки тоже являются аудиторией, но скорее внутренней, чем внешней, ведь именно от этих людей зависит успех и работа самой организации.

1. Основные факты и выводы

Объект оценки: "Московский Планетарий", общей площадью 15504,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 5;

Собственник объектов оценки: Департамент Имущества города Москвы (ДИГМ)

Дата оценки: 10.10.2015 г.

Курс долл. США, установленный ЦБ РФ на дату проведения оценки: 1 долл. США = 65 руб.

Цель и задачи проведения работ: оценка рыночной стоимости объекта оценки для последующего страхования объекта недвижимости.

Основание для проведения оценки: Договор №14 от 1 ноября 2015 г.

Заказчик оценки: Открытое акционерное общество "Московский Планетарий".

Рыночная стоимость объекта оценки составляет:

Таблица № 1

Наименование объекта оценки	Местоположение объекта оценки	Площадь объекта оценки, кв. м	Стоимость по подходам, руб.	Рыночная стоимость, руб.
			Затратный	Сравни-тельный	Доходный	С учетом НДС	Без учета НДС
ОАО "Московский Планетарий"	г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5	15504,90	-	-	8499935295	8499935295	7203334996
ИТОГО	-		-	-	8499935295	8499935295	7203334996

Генеральный директор: Тимофеев Виталий Викторович

Оценщик: Иванов Иван Иванович 10 "декабря" 2015

2. Задание на оценку

Таблица № 2

Объект оценки	"Московский Планетарий", общей площадью 15504,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5, с.1.
Имущественные права на объект оценки	Право собственности.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Результат оценки будет использован для страхования объекта оценки. Использование результатов оценки для иных целей не допускается.
Вид стоимости	Рыночная стоимость.
Дата оценки	10 октября 2015 г.
Срок проведения оценки	С 1 ноября по 11 декабря 2015 г.
Допущения и ограничения, на которых основывается оценка	Юридическая экспертиза прав на объект оценки, а также предоставленной исходной информации не производилась.

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Таблица № 3

Сведения о Заказчике	Организационно-правовая форма - Открытое акционерное общество Полное наименование - Открытое акционерное общество "Московский Планетарий" ОГРН - 1027739411347 Дата присвоения ОГРН - 07.04.1994 Место нахождения - г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5.
Сведения об Оценщике	Фамилия, имя, отчество: Иванов Иван Иванович Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков: "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков" Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности: ПП № 963372 от 23.06.2009 Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика: ОАО "АльфаСтрахование", полис №0780R/776/00038/1 от 03.06.2013г. до 02.06.2014г. Страховая сумма 1 000 000, 00 рублей. Стаж работы в оценочной деятельности 4 года Адрес местонахождения оценщика: 119334, г. Москва, Ленинский Проспект, д.41/2, офис 1 Организационно-правовая форма юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор - Общество с ограниченной ответственностью Полное наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: Общество с ограниченной ответственностью "Независимая оценка и экспертиза" ОГРН юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: 1057748579481 Дата присвоения ОГРН: 12.10.2005 Место нахождения: юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор г. Москва, Ленинский Проспект, д.41/2, офис 1 Почтовый адрес юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор 119334, г. Москва, Ленинский Проспект, д.41/2, офис 1
Сведения об юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор	Организационно-правовая форма: Общество с ограниченной ответственностью Полное наименование юридического лица: "Общество с ограниченной ответственностью "Независимая оценка и экспертиза"; ОГРН: 1057748579481 Место нахождения: г. Москва, Ленинский Проспект, д.41/2, офис 1 Почтовый адрес: 119334, г. Москва, Ленинский Проспект, д.41/2, офис 1

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1. Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами.

2. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась.

3. Мнение Оценщика относительно рыночной и ликвидационной стоимости объекта действительно только на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и функций, указанных в данном отчете Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной и ликвидационной стоимости и не является гарантией того, что объект будут продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном отчете.

5. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в данном отчете.

6. Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

7. При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации.

8. Определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки осуществляется без каких-либо скрытых обременений.

9. Все расчеты в рамках настоящего Отчета проводились с использованием встроенных средств программы Excel из пакета Microsoft Office. Результаты расчета приведены в удобной для восприятия форме (округление с точностью, зависящей от абсолютной величины числа), однако сами расчеты выполнялись без округления с точностью, определяющейся внутренней архитектурой указанной программы.

10. Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по мнению оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.

11. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.

12. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

13. От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.

14. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

15. Отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта оценки.

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности установленные саморегулируемой организацией (СМАО), членом которой является Оценщик, подготовивший отчет - Стандарты и Правила Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-Оценщиков "СМАО" (СП СМАО 200):

ь Федеральный закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля. 1998 г., № 135-ФЗ в редакции Федерального закона Российской Федерации от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ;

ь Федеральный закон Российской Федерации "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"" от 27 июля. 2006 г. № 157-ФЗ.

ь Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности" от 13.07.2007 г.

ь № 129-ФЗ;

ь Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256);

ь Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255);

ь Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО № 3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254);

оценка недвижимость оценочный стандарт

ь ПРАВИЛА ДЕЛОВОЙ И ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ЭТИКИ Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО"

ь СТАНДАРТЫ И ПРАВИЛА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-Оценщиков "СМАО" "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ"

ь Международные стандарты оценки МСО 2007 Международного комитета по стандартам оценки (МКСО);

ь Европейские стандарты оценки ЕСО 2003 и последующие публикации Европейской группы ассоциации оценщиков (ЕГАО).

Применение международных и европейских стандартов связано с тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки, применяемые при проведении работ по оценке.

6. Описание объекта оценки

6.1 Перечень использованных при проведении оценки данных

Проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации об объекте оценки, полученной от Заказчика и в ходе независимых исследований, проведенных Оценщиком. Предполагается, что информация, представленная Заказчиком или сторонними специалистами, является надежной и достоверной. Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся базы данных Оценщика и собственным опытом Оценщика.

На балансе организации в качестве основных средств числится ОАО "Московский Планетарий", других основных средств у компании не имеется, поэтому, оценка проводится по данному активу компании ОАО "Московский Планетарий".

С целью оценки степени пригодности объекта для страхования были осмотрены земельный участок и прилегающая зона (окружение).

В период проведения осмотра, Оценщиком было проведено общее обследование объекта - осмотрены помещения и конструктивные элементы здания, сделаны фотографии помещений и конструктивных элементов здания, проведен осмотр земельного участка и прилегающей территории

Сбор необходимой для анализа и расчетов информации проводился с привлечением следующих источников:

· нормативные документы (полный перечень см. в разделе "Список использованной литературы");

· справочная литература (полный перечень см. в разделе "Список использованной литературы");

· методическая литература (полный перечень см. в разделе "Список использованной литературы").

6.2 Юридическое описание

Таблица № 4

Показатель	Характеристика
Объект оценки	"Московский планетарий", общей площадью 15504,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5, с.1.
Форма собственности	Государственная
Собственник	Департаменту Имущества города Москвы (ДИГМ)
Правоустанавливающие документы	Свидетельства о государственной регистрации права
Текущее использование	Научно-исследовательское, торговое, развлекательное
Существующие ограничения (обременения) права	Не зарегистрированы
Земельные участки
Форма собственности	Государственная, федеральная
Собственник	Субъект РФ г. Москва
Пользователь	ОАО "Московский Планетарий"
Правоустанавливающие документы на земельный участок	Договора аренды на земельные участки
Категория земель	Земли поселений (земли населенных пунктов)
Назначение (Разрешенное использование)	назначения

Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:

1) Оцениваемые объекты не отягощены дополнительными сервитутами, не учтенными при оценке объектов.

2) Юридическая экспертиза прав не производилась.

6.3 Экономическое описание

Открытое Акционерное Общество "Московский планетарий", общей площадью 15504,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5;

Ближайшие станции метро

Баррикадная ~ 163 м

Краснопресненская ~ 426 м

Маяковская ~ 1.22 км

Планетарий работает ежедневно с 10: 00 до 21: 00. Технический выходной - вторник, Планетарий не работает.

СПИСОК ЗАЛОВ

УРОВЕНЬ 0

· ЛУНАРИУМ. ЗАЛ 2

· МАЛЫЙ ЗВЕЗДНЫЙ ЗАЛ

· 4D КИНОТЕАТР

· КАФЕ "ТЕЛЕСКОП"

УРОВЕНЬ 1

· БУФЕТ

· ЛУНАРИУМ. ЗАЛ 1

· ХОЛЛ БОЛЬШОЙ ОБСЕРВатории.

· КОНФЕРЕНЦ-ЗАЛ

· МУЗЕЙ УРАНИИ. ЗАЛ 1

· РЕТРО-КАФЕ

УРОВЕНЬ 2

· МАЛАЯ ОБСЕРВатория.

· БОЛЬШАЯ ОБСЕРВатория.

· МУЗЕЙ УРАНИИ. ЗАЛ 2

· ПАРК НЕБА

УРОВЕНЬ 3

· БОЛЬШой ЗВЕЗДНЫЙ ЗАЛ

Музей Урании, названный в честь музы астрономии, располагается в исторической части комплекса. В нем несколько разделов. Наиболее обширный из них расскажет посетителям о богатой событиями, и непростой его истории. В этой части экспозиции размещаются детали аппарата "Планетарий" №13 (1929г.) и "Планетарий" №313 (1977г.), приборы и инструменты из фондов Планетария, фрагменты старых витражей, макеты космических аппаратов разных лет, фотографии, исторические документы, все, что удалось собрать и сохранить за 80-летний путь Московского планетария от открытия к своему возрождению.

На втором уровне музея - обширная выставка метеоритов, большие рельефные глобусы Земли, Луны, Марса и Венеры, масштабный макет Солнечной системы с полусферами планет и сияющим Солнцем, а в гигантских окнах-витражах - величественные картины Космоса - галактики, туманности, звездные скопления. Экспозиция этого раздела вводит посетителей в мир небесных тел и светил, увлекая их в далекие глубины Вселенной.

Из музея Урании посетители попадают в главный зал Планетария - Звездный. Он самый большой в Европе, диаметр его купола-экрана 25 метров, площадь 1000 кв. метров. В его центре вместо аппарата "Планетарий"" №313 установлен самый совершенный оптико-волоконный аппарат производства Карл Цейсс Йена последнего поколения "Универсариум М 9" (заводской номер 613). С его помощью на грандиозном куполе-экране создается эффект глубокого черного неба, усеянного тысячами мерцающих звезд, совершаются путешествия во времени и пространстве. В паре с ним будет работать полнокупольная цифровая проекционная система, разработанная компанией Global Immersion, которая позволит ощутить неповторимый эффект погружения в Космос, почувствовать безграничность Вселенной, совершать головокружительные путешествия в межзвездном и межгалактическом пространстве, любоваться яркими и динамичными картинами неба. Плюс к этому - панорамная система, стереосистема и экспериментальная система пространственного звучания. Сочетание оптико-волоконного и цифрового проекционного оборудования такого уровня представляет собой мощную интеллектуальную систему. Это, безусловно, выведет Московский Планетарий на передовой край развития совмещенных полно-купольных технологий - технологий будущего.

На двух уровнях нового музейного комплекса раскинулся интерактивный музей "Лунариум", один из первых в России культурно-образовательных центров такого типа. Отличие подобных центров от традиционных музеев в том, что они дают возможность развивать современные методы неформального обучения в ходе интерактивного взаимодействия. Музей оснащен интерактивными экспонатами и развивающими играми, наглядно демонстрирующими законы и явления из области физики, астрономии, наук о Земле, космических исследований, экологии.

На крыше музейного корпуса воссоздана Астрономическая площадка - Парк неба. После Звездного зала это второе по значимости подразделение Московского планетария и его достопримечательность. Парк неба - представляет собой комплекс астрономических приборов и инструментов, размещенных и работающих под открытым небом - соединение астрономической обсерватории и музея. Экспозиция Парка неба возвращает посетителя из виртуально-экранного мира залов Планетария к природе, картинам и явлениям живого неба над нами. Уникальная коллекция: солнечные часы - от гигантских площадных до компактных садово-парковых, ни с чем не сравнимый вид вращающихся серебристых куполов башен-обсерваторий, дуги небесных сфер, индийская крылатая лестница в небо - Самрат Янтра, каменное кольцо Стоунхенджа, Московский меридиан - вот лишь неполный перечень экспонатов Парка неба - живописного уголка истории познания Земли и неба.

Все три уровня объединяет маятник Фуко. Его нить, длиною 16 метров, крепится в вершине пирамиды, выходящей на открытую площадку Парка неба, и пронизывает все музейное здание, а 50-килограммовый шар маятника качается над 6-ти метровым лимбом-шкалой. Это единственный маятник Фуко такого масштаба в России, который позволяет воспроизводить опыт Фуко и наглядно демонстрирует вращение Земли вокруг своей оси.

Посетителей Планетария также ждут приятные сюрпризы - один из них 4D кинотеатр, оснащенный современными динамическими креслами, мощной акустической системой, а также дополнительными спецэффектами, позволяющими всецело ощущать эффект присутствия в кадре. В обновленном Планетарии функционирует также мини-студия - Малый Звездный зал, который служит не только для создания собственных полнокупольных программ, но и для демонстрации образовательных фильмов для детей.

Обновленный Планетарий открывает свои двери для москвичей и гостей столицы, приглашая их совершить удивительное путешествие во времени и пространстве. Знакомство с исторической экспозицией музея Урании возвращает посетителей в прошлое, экскурсия в интерактивном музее помогает получать информацию о законах и явлениях природы и реалиях сегодняшнего дня, а с помощью удивительной программы Большого Звездного зала можно представить себя пассажиром космического корабля и совершить путешествие во времени и пространстве.

Билеты можно приобрести в кассах Планетария ежедневно (кроме вторника) на ближайшие 7 дней.

Большой Звездный Зал и музей Урании*

Категория мест	Будни до 14-00	Будни после 14-00	Выходные и праздничные дни до 14-00	Выходные и праздничные дни после 14-00
Стандарт	550	600	600	650
VIP	650	700	700	750

* Скидки и льготы не распространяются на VIP-места, а также на билеты на все полнокупольные музыкальные шоу, концерты в Планетарии и билеты на программы "Театр Увлекательной науки".

Интерактивный Музей Лунариум по будням	450
Интерактивный Музей Лунариум по выходным и праздничным дням	500
Малый Звездный Зал	100/200
4D кинотеатр	450 (будни), 550 (выходные)
Театр Увлекательной науки	600
Большая трибуна ученого	300
Малая трибуна ученого	200
Проведение профессиональной фотосъемки:	С 10 до 21 ч., кроме вторника - 5000 руб. + стоимость входных билетов Вторник и нерабочие часы (с 8-00 до 10-00 и с 21-00 до 23-00) - 12 000 руб.

Все цены указаны в рублях.

Подарочные сертификаты

Посещение Большого Звездного зала и музея Урании на 1 человека	600
Посещение Большого Звездного зала и музея Урании на 2-х человек	1200
Посещение Большого Звездного зала, музея Урании и интерактивного музея "Лунариум" на 2-х человек	2100
Посещение Большого Звездного зала, музея Урании и интерактивного музея "Лунариум" на 3-х человек	3150
Ветераны ВОВ, участники блокады, труженики тыла	Бесплатно
Дети до 6-ти лет в музей "Лунариум"	Бесплатно
Инвалиды I и II группы, дети-сироты, дети-инвалиды, многодетные семьи, ветераны и участники боевых действий, родители и члены семей военнослужащих, погибших при исполнении, ЧАЭС	Скидка до 50% от стоимости билета
Школьные экскурсионные группы (+ 2 сопровождающих посещают комплекс бесплатно)	Скидка до 20% от стоимости билета
Единовременная покупка билетов во все зоны (на 1 день): Большой Звездный зал, Малый Звездный зал, 4Д-кинотеатр, Интерактивный музей "Лунариум"*	Скидка до 20% от стоимости билета
В день рождения на билеты во все зоны. Скидка предоставляется именинникам и действует в течение недели до и после праздничной даты.	Скидка до 20% от стоимости билета
Единовременная покупка билетов в 3 зоны (на 1 день): Малый Звездный зал, 4Д-кинотеатр, Интерактивный музей "Лунариум"	Скидка до 15% от стоимости билета
Дети, школьники, студенты дневного отделения, пенсионеры, инвалиды III группы, ветераны труда	Скидка до 10% от стоимости билета
При единовременной покупке двух взрослых и двух детских билетов (2+2) в любую зону	Скидка до 10% от стоимости билета
При единовременной покупке группой 20 и более человек в будние дни, при предъявлении запроса-письма от организации	Скидка до 10% от стоимости билета

*Кроме сеансов "Pink Floyd" и мест категории Vip.

Льготы предоставляются только при предъявлении удостоверяющего документа.

Продажа билетов и вход в музейные зоны для ветеранов ВОВ, участников блокады, тружеников тыла, инвалидов I и II групп производится вне очереди.

Вход в музейные зоны для льготных категорий граждан производится вне очереди.

Цены для инвалидов-колясочников

Большой Звездный Зал и музей Урании*	120
Интерактивный Музей Лунариум	120
Большая Обсерватория	100
Астроплощадка "Парк неба"	50
Цикл лекций "Трибуна ученого"	100
Цикл лекций "Малая трибуна"	100

Количество посадочных мест в Большом Звездном зале - 356, в 4D Кинотеатре - 46, в Малом Звездном зале - 11, интерактивный музей "Лунариум" - без мест.

В "Московском Планетарии" есть свой Ресторан "Телескоп", где изысканная атмосфера, необычный дизайн, прекрасная европейская и авторская кухня по-настоящему порадуют посетителей "Московского Планетария". Здесь хорошо проведут время и взрослые, и дети. Для самых маленьких в кафе "Телескоп" предусмотрено специальное полезное и вкусное меню. Благодаря большой площади кафе, наличию отдельных залов и удобному входу, кафе "Телескоп" - прекрасная площадка для проведения крупных мероприятий различного формата.

Средний счет в ресторане 500 - 1000 рублей.

В фойе Московского планетария работает Магазин Космических Сувениров, где можно приобрести:

· сувенирную продукцию, посвящённую Планетарию;

· увлекательные книги о планетах и звездах, галактиках и кометах об устройстве Вселенной;

· глобусы и плакаты планет Солнечной системы;

· занимательные тематические игрушки для детей и взрослых;

· телескопы, микроскопы и другие оптические приборы;

· индивидуальные экземпляры и осколки метеоритов, а также памятные медали посвященные падениям известных метеоритов;

· наборы для проведения опытов, различные минералы, тематические журналы

· и многое другое!

Так же в "Московском Планетарии" есть Выставочный зал "Атр-пространство":

Станция Марс, которая подразумевает:

Высадку на поверхность, которая осуществляется транзитом через космопорт орбитальной станции АРЕС-7.

Посадочные челноки и телепорты работают ежедневно, кроме вторника, с 10: 00 до 21.00, в секретной зоне под "Московским Планетарием", доставляя экспедиционные, туристические и вахтовые группы на поверхность Красной планеты.

Общая площадь 11 отсеков научно-исследовательской СТАНЦИИ на Марсе и космопорта орбитальной станции АРЕС-7 составляет 1000 м2.

В 2015-2016 году юные сотрудники Станции приглашаются на научно-исследовательские МИССИИ на поверхности Марса.

Для младших школьников предусмотрены МИССИИ в духе Алисы Селезневой - настоящий вызов для маленьких героев, а также цикл "Научные сказки".

Подготовиться к серьезной работе поможет КОСМИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ. Серьезная научно-исследовательская деятельность ждет участников цикла Научных конференций, цикла "Живое". Инженеры пройдут подготовку по направлениям "Эффективная организация производства - ЛИН", "О чем говорят роботы?". Преподаватели Академии и сотрудники станции помогут заглянуть в будущее профессий и помогут определиться с выбором.

Мечтай о будущем, проектируй будущее, работай в будущем. "Корпорация МАРС-ТЕФО".

Бронирование мероприятий на СТАНЦИИ открыто с 1 ноября 2015 года.

Стоимость билетов от 450 до 4000 рублей.

Так же в "Московском Планетарии" есть астрономические кружки.

6.4 Строительно-техническое описание объектов

К оценке представлен объект недвижимого имущества, собственником которого является Департамент Имущества города Москвы в составе:

- "Московский планетарий", общей площадью 15504,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5;

Объект оценки - "Московский планетарий", общей площадью 15504,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5, район Пресненский. Объект расположен в 5 минутной пешеходной доступности от станции метро "Баррикадная".

Таблица № 5

Описание конструктивных элементов

Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов
Несущий остов здания	Железобетонные каркасы
Наружные стены	Кирпичные
Перегородки	Железобетонные
Перекрытия	Монолитные железобетонные
Фундамент здания	Сборный
Кровля	Железобетонный тонкостенный купол
Окна и двери	Двухкамерный стеклопакет в алюминиевом переплёте
Фасад здания	Оштукатурен по кирпичу и сетке с утеплителем
Цветовое решение	белое
Состояние здания	хорошее

Таблица № 6

Объемно-планировочные решения

Параметры	Характеристика
Этажность	4-этажное с подземной этажностью - 3 этажа
Общая площадь здания	15504,9 м2
из них:
-общая площадь 1-го этажа	3223,3
-общая площадь 2-го этажа	3223,3
Площадь подвала	4834,9
Летняя площадка	4201,2
Арендопригодная площадь	3113,6
Объем помещения	138708,7
Площадь участка	14871,1
Площадь застройки	10669,9

Функциональные назначения помещений

Таблица №7. Описание объекта оценки

На цокольном этаже расположены:	На первом этаже расположены:	На втором этаже находятся:	На третьем этаже находятся:
ЛУНАРИУМ. ЗАЛ 2 МАЛЫЙ ЗВЕЗДНЫЙ ЗАЛ 4D КИНОТЕАТР КАФЕ "ТЕЛЕСКОп" ПАРКОВКА	БУФЕТ ЛУНАРИУМ. ЗАЛ 1 ХОЛЛ БОЛЬШОЙ ОБСЕРВатори. КОНФЕРЕНЦ-ЗАЛ МУЗЕЙ УРАНИИ. ЗАЛ 1 РЕТРО-КАФЕ	МАЛАЯ ОБСЕРВатория БОЛЬШАЯ ОБСЕРВатория МУЗЕЙ УРАНИИ. ЗАЛ 2 ПАРК НЕБА	БОЛЬШОЙ ЗВЕЗДНЫЙ ЗАЛ

6.5 Анализ местоположения объекта оценки

В современном городе место расположения объекта недвижимости играет важнейшую роль. Для жилых зданий приоритеты несколько иные - это хорошая экологическая обстановка, наличие природных островков, отсутствие пыли, промышленного шума, а также удобные подъездные пути. Для офисных, деловых и развлекательных центров, безусловно, важно располагаться в деловой части города, где сосредоточены правительственные учреждения, банки, офисы ведущих компаний.

Объект оценки находится в г. Москва, ЦАО

Таблица № 8

Анализ местоположения объектов оценки

Тип застройки окружения	Среднеэтажный (4 этажа)
Состояние окружающей среды
Запыленность и загазованность воздуха	высокая
Близость источников загрязнения	очень близко
Уровень шума	высокий
Интенсивность движения транспорта	высокая
Благоустройство территории
озеленение	редкое
уличное освещение	высокое
подъездные пути	в большом количестве
автостоянка	имеется

Вывод: анализ района месторасположения объекта оценки позволяет сделать вывод о том, что "Московский планетарий" находится в центральной части города, где находится Садовое кольцо, то есть высокая проходимость транспорта, множество подъездных путей, удобство местоположения. Однако в Пресненском районе (ЦАО) плохая экологическая ситуация из - за большого количества промышленных объектов, что может плохо сказаться на здоровье взрослых, а в особенности детей.

7. Краткий Анализ рынка Оцениваемого объекта недвижимости

Объектом оценки является "Московский планетарий", расположенный по адресу 123242, Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5, стр.1, в пешей доступности от м. Баррикадная. Контактный телефон: + 7 (495) 221 76 90, e-mail: info@planetarium-moscow.ru. Часы работы Планетария: Ежедневно с 10: 00 до 21: 00, выходной - ВТОРНИК.

Основным активом ОАО "Московский Планетарий" является ОАО "Московский Планетарий", площадью 15504,9 кв. м.

На основе этого далее приведен краткий анализ соответствующего сегмента рынка коммерческой недвижимости Москвы. При проведении анализа рынка были использованы следующие основные источники информации:

- Knight Frank - "Рынок торговой и офисной недвижимости. Москва.3 квартал 2015 года." http://www.knightfrank.ru/

Московский рынок коммерческой недвижимости является самым ёмким рынком на территории России, как по суммарной площади участвующих в обороте объектов недвижимости, так и по общим финансовым показателям. В понятии "рынок коммерческой недвижимости" мы будем рассматривать рынки офисной недвижимости и торговой недвижимости.

Ситуация на рынке офисной недвижимости в Москве за 3 квартал 2015 года, основные выводы:

Объем введенных в эксплуатацию офисов классов А и В за I-III кварталы 2015 г. снизился на 55% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года;

Объем вакантных площадей во введенных в эксплуатацию качественных офисах Москвы составляет почти 3 млн м²;

С начала 2015 г. ставки аренды в долларовом выражении снизились на 14% в офисах класса А и 7% - в офисах класса В. Номинированные в российских рублях ставки аренды в офисах класса А снизились на 10% и в офисах класса В - на 11%.

Сегодня можно говорить о достижении некоторого баланса на рынке офисной недвижимости: коммерческие условия, вероятнее всего, приблизились к минимально возможным значениям, а арендаторы и покупатели используют текущую рыночную ситуацию. Несмотря на снижение объема введенных, а также планируемых к вводу в эксплуатацию объектов, текущее состояние по-прежнему характеризуется как "рынок арендатора", когда компаниям доступны офисные площади практически в любом деловом районе Москвы, а собственники предлагают максимально привлекательные ставки аренды. Конец года обещает быть активным по закрытию сделок, однако говорить о восстановлении рынка еще рано: следующий год обещает быть не менее сложным, чем 2015 г., а на возвращение к докризисным уровням может уйти более трех лет.

Ситуация на рынке торговой недвижимости в Москве за 3 квартал 2015 года, основные выводы:

В I-III кварталах 2015 г. состоялось открытие 7 торговых центров общей площадью 848 тыс. м² (GLA - 361,4 тыс. м²). Совокупный объем общих площадей качественных торговых центров столицы составил 9,85 млн м² (GLA - 5,1 млн м²);

С начала 2015 г.36 международных сетевых операторов открыли свои первые заведения или магазины в России, 20 из них - в III квартале 2015 г.;

В IV квартале 2015 г. будет открыто 6 крупных торговых центров, арендопригодная площадь которых составит 230,6 тыс. м² (GBA - 379,8 тыс. м²).

Объем свободных площадей на рынке торговой недвижимости Москвы сейчас весьма значите - лен особенно с учетом ситуации со спросом. При этом важно отметить, что 10% вакантных площадей сегодня и аналогичное значение показателя прошлых лет в абсолютных цифрах существенно отличаются. Так, если предыдущий рекорд в 7% в 2009 г. давал около 200 тыс. м2 свободных площадей, то текущие 10% - это около 500 тыс. м2. Однако повода для паники нет: сейчас и состав арендаторов, присутствующих на рынке, значительно шире, и участники рынка, знающие, что такое "кризисный период", стали более опытными. Поэтому качественные объекты (как вышедшие на рынок в последнее время, так и функционировавшие ранее), собственники которых будут вести правильную арендную политику в отношении арендаторов, постепенно снизят уровень вакантных площадей.

7.1 Классификация общественных зданий, комплексов и сооружений

В соответствии с функционально-технологическим процессом действующие строительные нормы устанавливают для общественных зданий, комплексов и сооружений следующие группы:

1. Здания для образования, воспитания и подготовки кадров (детские дошкольные учреждения, школы всех типов, профессионально-технические училища, средние и высшие учебные заведения и пр.).

2. Здания для научно-исследовательских учреждений, проектных, кредитных организаций и управления (здания научно-исследовательских и проектно конструкторских институтов, здания для кредитования и страхования, информационные центры, архивы и пр.).

3. Здания и сооружения для здравоохранения и отдыха (больницы, поликлиники, аптеки, бальнео- и грязелечебницы, санатории, профилактории, учреждения отдыха, туризма и пр.).

4. Здания и сооружения физкультурно-оздоровительные и спортивные (открытые и крытые физкультурно-спортивные, спортивные и оздоровительные комплексы и сооружения).

5. Здания культурно-просветительных и зрелищных учреждений (театры, концертные залы, кинотеатры, цирки, центры досуга, музеи и выставки, библиотеки и др.).

6. Здания для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания (здания для розничной торговли, столовые, рестораны и кафе, бани и прачечные, химчистки и пр.).

7. Здания для транспорта, предназначенные для непосредственного обслуживания населения (вокзалы всех видов транспорта, кассовые павильоны, транспортные агентства, конторы).

8. Здания для коммунального хозяйства (кроме производственных, складских и транспортных зданий и сооружений), - пожарные депо, похоронные бюро и пр.

9. Многофункциональные здания и комплексы, включающие помещения различного назначения.

Внутри каждой группы общественные здания подразделяются по объему услуг, численности пользователей и другим характеристикам обслуживания, сохраняющим при этом общие функциональные основы группы: театры драматические и оперные, вокзалы крупных портов и небольшие пристани, библиотеки городские и сельские и т.п.

7.2 Основные конкуренты ОАО "Московский Планетарий"

Исходя из вышеперечисленных ценообразующих факторов, можно выделить 3 основных конкурента ОАО "Московский Планетарий".

1) Мемориальный музей космонавтики

Музей космонавтики в Москве - музей космической тематики, расположенный в цокольной части монумента "Покорителям космоса" на аллее Космонавтов. Музей был открыт 10 апреля 1981 года к 20-летию полета в космос Ю.А. Гагарина.

Адрес: пр-т Мира, 111, Москва

Время работы: 10: 00-19: 00

2) Обсерваторий-планетарий в Сокольниках

Обсерватория-планетарий в Сокольниках, построенная в 1962 году. Планетарий работает по сеансам, которые начинаются по мере заполнения всех мест (вместимость до 18 человек).

Адрес: ул. Сокольнический вал, 1, стр.1, Москва

Время работы: четверг-воскресенье 11: 00-21: 00

7.3 Тенденции и прогнозы рынка офисной и торговой недвижимости

Рынок офисной недвижимости, прогноз:

После рекордного за 5 лет объема введенных в эксплуатацию офисных площадей в 2014 г. текущий год продемонстрирует снижение показателя на 56%. Прошлогодние прогнозы относительно объема офисных площадей, запланированного к вводу в эксплуатацию до конца 2015 г., были на уровне 1 млн м², однако согласно скорректированным девелоперами планам объем новых площадей составит 620 тыс. м². В 2014-2015 гг. были пересмотрены планы по реализации объектов, находящихся на стадии проекта, а также на начальном этапе строительства. Таким образом, мы прогнозируем, что в 2016 г. объем введенных в эксплуатацию офисов классов А и В будет на уровне 2015 г. и составит 600 - 650 тыс. м². В отличие от кризиса 2008-2009 гг. экономику страны, а, следовательно, и рынок офисной недвижимости ожидает длительный период восстановления. Согласно консервативному сценарию прогноза Министерства экономического развития, российская экономика начнет демонстрировать рост не ранее 2017 г. Волатильность на нефтяных рынках и неблагоприятный геополитический фон по-прежнему будут способствовать нестабильности курса российского рубля. Однако рынок адаптировался к меняющимся условиям: при текущей конъюнктуре мы не ожидаем существенного снижения запрашиваемых ставок аренды, а на фоне снижения объемов нового предложения возможно уменьшение доли вакантных площадей ближе к концу 2016 г. Мы ожидаем, что активность на рынке будет обусловлена стремлением арендаторов оптимизировать условия аренды, а также повысить класс арендуемого помещения.

Рынок торговой недвижимости, прогноз:

В IV квартале 2015 г. запланировано открытие 6 крупных торговых центров, арендопригодная площадь которых составит 230,6 тыс. м2 (GBA - 379,8 тыс. м2). Среди объектов, ввод в эксплуатацию которых с большой долей вероятности состоится до конца 2015 г., можно выделить: Љ

ТРЦ Avenue South West (GLA ? 40 тыс. м²). Торговый центр находится на финальной стадии строительства: облагорожена прилегающая территория, внутри комплекса ведутся отделочные работы. Можно отметить, что это второй объект компании "Ташир", открытие которого состоится в 2015 г. Таким образом, по итогам года около 15% объема новых площадей придется на объекты девелопера. Љ

ТРЦ "Zеленопарк" (GLA - 110 тыс. м²). Девелопером объекта выступает компания Development group 19. В настоящее время в составе торгового центра работает отдельно стоящий гипермаркет Leroy Merlin, а также сезонная площадка садового центра "Дарвин", открывшаяся весной 2015 г. Некоторое время назад сменился будущий якорный арендатор комплекса. Ожидается, что гипермаркет "Ашан" будет открыт в декабре вместе с первой очередью торгового центра. Љ

ТРЦ "Косино Парк" (GLA - 39 тыс. м²), реализуемый девелопером ГК "ТЭН", также находится на финальной стадии строительства. Љ

Одним из первых торговых центров, вышедших на рынок в IV квартале 2015 г., может стать ТРЦ "Калита" (GLA - 22 тыс. м²). Ожидается, что торговый центр откроет двери для покупателей уже в октябре. Согласно предварительным данным, в текущем году прирост объема общих площадей (GBA) качественных торговых объектов составит 1,23 млн м², а арендопригодных (GLA) ? более 590 тыс. м², что является неплохим показателем девелоперской активности. В то же время следует отметить, что в совокупности с при - остановкой развития многих торговых операторов подобный объем прироста неизбежно повлечет за собой рост доли вакантных площадей.

8. Описание процесса оценки

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Объект оценки - любой объект гражданских прав (вещь, совокупность вещей, право собственности и иные вещные права, права требования и т.п.), в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В целях, установленных у законодательством РФ, оценку бизнеса могут производить только субъекты, соответствующие требованиям Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (оценщики). Однако, в иных целях, например, в целях управления бизнесом, оценку бизнеса могут производить любые компетентные специалисты, например, аналитики, которым доверяют потребители результатов. В целях ведения бухгалтерского учета и формирования бухгалтерской отчетности оценку активов и обязательств могут производить бухгалтеры и аудиторы, действующие на основе профессиональных суждений.

С общеэкономических позиций основные принципы оценки бизнеса объединены в четыре группы:

- принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта (полезности, замещения, ожидания);

- принципы, основанные на функциональных характеристиках оцениваемого объекта (вклада, сбалансированности, разделения);

- принципы, обусловленные влиянием рыночной среды (спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды);

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования активов.

Из возможных вариантов использования нефинансовых активов выбирается тот, который обеспечивает наивысшую стоимость компании.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как:

- юридически разрешенное;

- физически осуществимое;

- финансово реализуемое.

8.1 Подходы к оценке

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Выделяют три подхода к оценке:

1. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Основные методы:

- методы дисконтирования денежных потоков (DCF)

- методы капитализации

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их возникновения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

- установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование

- количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

- исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

- определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

- осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Рис. Доходный подход на оси времени

2. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает наличие достаточно развитых рынков, которые определяют и фиксируют цены сделок с объектами аналогами.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

- выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

- скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик