Оценка магазина г. Череповца

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Вводная часть

1.1 Постановка задания на оценку

Объект оценки	Здание магазина, площадью 300 м2
Череповецкий район, д. Ясная поляна	Череповецкий район, д. Ясная поляна
Имущественные права на объект оценки	Право собственности на здание
Обременения	Сведения отсутствуют
Цель оценки	Определение рыночной стоимости заявленного имущества
Предполагаемое использование результатов оценки	Отчет подготовлен в целях предоставления заказчику информации о рыночной стоимости объекта и не может быть использован в целях не обозначенных в нем.
Вид стоимости	Рыночная
Дата оценки	5 декабря 2012 года
Дата осмотра объекта оценки	5 декабря 2012 года
Дата составления отчета	15 декабря 2012 года
Срок проведения оценки	до 10-ти рабочих дней
Документы, предоставленные оценщику	Кадастровый паспорт земельного участка от 20 января 2010 года, Кадастровая выписка о земельном участке от 20 января 2010 года.

В соответствии с целью оценки, а также договором в данном отчете определяется рыночная стоимость объекта оценки.

Определение рыночной стоимости приведено в Федеральном Законе РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29.07.1998 года:

Рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В Федеральном стандарте оценки Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. N 255), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" , при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Определения рыночной стоимости, приведенные в Федеральном законе и Стандартах оценки по смыслу полностью аналогичны.

1.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о заказчике

Заказчиком настоящего отчета является:

ФИО	Индивидуальный предприниматель Петров Михаил Васильевич
ИНН/КПП	ИНН 65874000002
Юридический адрес	Вологодская область, г. Череповец, пр. Октябрьский 5-51.
Почтовый адрес	Вологодская область, г. Череповец, пр. Октябрьский 5-51.
ОГРН	№98546278456912345
Паспорт	1904№ 213568, выдан УФМС России по Вологодской области г.Череповца

Сведения об оценщике

Оценку проводит ООО «Людмила»

Ф.И.О. оценщика	Смирнова Людмила Олеговна
Информация о членстве в саморегулируемой организации	Член НП «Саморегулируемой организации оценщиков» Свидетельство № АВ89.
Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом ПП № 7896541234
Сведения о страховании профессиональной ответственности	Полис №458967230, сроком на один год.
Стаж работы в оценочной деятельности	3 года
Фактический адрес юридического лица:	162616 Олимпийская 85
Телефон юридического лица:	(88202) 235402

1.3 Допущения и ограничения, на которых основывается оценка

Данный отчет по оценке был составлен с учетом следующих общих предположений и ограничивающих условий:

1. Предполагается, что право собственности на объекты оценки оформлено правильно, объекты недвижимости свободны от любых залогов или других отягощающих условий; не предполагается никакой ответственности за правовое описание или другие юридические вопросы.

2. Считается, что информация, предоставленная третьими сторонами, на которой основывается весь отчёт или его часть, достоверна, её проверка не производилась во многих случаях. Точности такой информации не гарантируется, поэтому для всех сведений указывается их источник.

3. Предполагается, что все существующие федеральные, государственные и местные законы и инструкции соблюдены.

4. За изменение рыночных условий ответственность не несётся, и никаких обязательств по исправлению данного отчёта с тем, чтобы отразить события или условия, которые произойдут после даты оценки, не предполагается.

5. Любое распределение общей стоимости в данном отчете между составляющими элементами объектов оценки применяется только для целей использования, указанных в данном отчёте.

6. Предполагается, что нет никаких спрятанных или невидимых факторов в объектах недвижимости или подпочве, которые могут повлечь за собой снижение стоимости. Не несётся никакой ответственности за наличие или необходимость обнаружения такого рода обстоятельств.

7. Ни оценщики, ни любое физическое лицо, подписывающее или связанное с этим отчётом, не обязано давать показаний, связанных с данным отчётом, или выступать в суде или другом органе судопроизводства, за исключением тех случаев, когда договорённость об этом была достигнута прежде и оформлена письменным соглашением, либо по официальному вызову суда.

8. Данный отчёт был составлен только для указанных целей и не должен использоваться для других каких-либо целей.

1.4 Применяемые нормативные документы и стандарты оценки

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Стандарты оценки.

Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2007 г. N 60 "О порядке опубликования федеральных стандартов оценки".

Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007.

СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».

СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости».

СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке».

1.5 Описание объекта оценки

Объект оценки расположен в пригороде города Череповца в поселке Ясная поляна. Объект достаточно удален от центра города. В поселке в основном расположены здания производственного и торгового назначения. Так, в поселке находятся ГП пост Вологодской таможни, районное подразделение судебных приставов, районный архив, городская станция но борьбе с болезнями животных, предприятия «Сельхозтехника», ОАО «Вологдаэнерго». АО «Севзапэлектромонтаж», ГПВО «Череповецкая ЭТС», база «Ясная поляна» (склады под промышленные и продовольственные товары) с железнодорожной веткой. Жилая зона в поселке незначительная, но она в непосредственной близости к производственным зданиям и сооружениям. Степень застройки средняя. Через поселок проходит основная автомобильная дорога к промышленным предприятиям города ОАО «Северсталь». «ОАО «ФосАгро» и др.

Рис. 1. Расположение здания

1.5.1 Описание помещения

Количественные характеристики объекта оценки установлены на основании правоустанавливающих и технических документов. Техническое состояние объекта оценки исследовано на основании разъяснений заказчика, а также другой информации ставшей доступной оценщику. Кроме того, оценщик лично осмотрел объект оценки. Кадастровая стоимость установлена на основании данных федеральной службы кадастра.

Объект оценки - здание магазина, общей площадью 300 кв. м., расположенное в одноэтажном здании по адресу: г. Череповец, д. Ясная поляна. Данный район имеет среднюю коммерческую, социальную и деловую активность.

Помещения находятся в хорошем техническом состоянии. Описание технических характеристик и параметров объекта приведено в таблице 1.

Таблица 1.

Характеристика	Описание
Наименование объекта	Помещение, площадь 300 кв.м., нежилое помещение, этаж: 1
Адрес местоположения	Череповецкий район, д.Ясная поляна
Кадастровый номер	ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХ
Год постройки здания	1970
Этажность здания	одноэтажное с подвалом
Группа капитальности	1
Общая площадь, кв.м.	300
Площадь застройки (расчетное значение), кв.м.	470,00
Строительный объем (расчетное значение), куб.м.	1 258,00
Внутренняя высота помещений	2,35
Текущее использование	Торговое помещение
Фундамент	Бетонный ленточный ( трещины, незначительные сколы)
Стены, перегородки	Стены и перегородки; кирпичные (трешины, выветривание растворов из стыков, мелкие повреждения, сколы, следы протечек внутри здания отсутствуют, промерзания в зимний период нет);
Перекрытия	Чердачное- ж/б
Кровля	Рулонная (местами протечки)
Полы	Дощатые (сколы, просадка, стертости в ходовых местах, трещины)
Проемы	Оконные - двустворные, дверные- простые (ослабление конструкций, замена отдельных частей):
Отделка	Внутренняя - окраска, обшивка рейкой ( в хорошем состоянии). Вид отделки- простой.
Системы инженерного обеспечения	Отопление (ТЭЦ)-трубы стальные, водоснабжение хол. и гор. (гор. сети)-трубы стальные, канализация (в гор. сети)-трубы чугунные, электроснабжение-проводка скрытая, телефонизация-проводка открытая
Общее состояние на дату оценки	Общее состояние объекта удовлетворительное. Отделка помещений местами повреждена и загрязнена. Существенных дефектов и недостатков у конструктивных элементов здания не выявлено.
Дополнительная информация	Рядом со зданием имеются парковочные места.

1.5.2 Описание земельного участка

Рельеф участка ровный.

Геодезические изыскания и топографическая съемка местности в процессе оценки не проводились.

Земельный участок обеспечен инженерными коммуникациями: электроснабжением, водоснабжением, канализацией, теплоснабжением.

Кадастровый номер земельного участка: ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХ Исходя из кадастрового номера объекта оценки

Законодательно разрешенное использование земельного участка: земельный участок располагается на территории земель поселений (Череповецкий район, д. Ясная поляна). Поскольку документация на земельный участок не предоставлена, Оценщик предположил, что на момент оценки возможным разрешенным использованием земельного участка под всем зданием является эксплуатация торгового здания.

Земельный участок находится на праве собственности.

1.6 Процесс определения рыночной стоимости

В соответствии с определенной целью, особенностями оцениваемого объекта и сложившейся экономической ситуацией на рынке недвижимости был определен процесс оценки. Процесс оценки включал исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости. Процесс оценки состоял из нескольких этапов: сбор данных, обработка полученной информации, заключение и представление выводов и итогов работы.

Процедура оценки включала осмотр оцениваемого объекта, интервью с экспертами и собственниками, исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов и их сравнительный анализ, анализ доходов и расходов при ведении бизнеса на определенных сегментах рынка недвижимости, рассмотрение альтернативных вариантов использования и определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. После этого осуществлялся расчет искомой стоимости.

При оценке использованы три общепринятых подхода к определению стоимости недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»).

Данный подход основывается на предположении, что потенциальный покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем та, за которую возможно приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение улучшений аналогичной полезности.

Расчет производился в следующей последовательности:

определение стоимости земельного участка;

определение восстановительной стоимости улучшений;

определение величины составляющих накопленного износа: физического износа, функционального устаревания и устаревания внешней среды;

корректировка полной восстановительной стоимости на величину накопленного износа;

добавление к стоимости земельного участка рассчитанной стоимости улучшений.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»).

Данный подход основывается на предположении, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение на рынке другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Расчет производился в следующей последовательности:

исследование рынка, сбор информации о совершенных сделках и предложениях аналогичных объектов;

выбор ограниченного числа значимых параметров сравнения;

внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и сопоставимыми объектами;

согласование результатов и определение искомой стоимости.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»)

Данный метод основывается на предположении, что стоимость объекта определяется чистой текущей стоимостью будущих денежных потоков при соответствующей ставке дисконта. Для определения искомой стоимости определяется величина и структура дохода, сроки и риск его получения. Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Расчет производился в следующей последовательности:

Определение потенциального валового дохода как суммарной арендной платы, которую можно получить при полной занятости помещений;

Определение потерь от недозагрузки помещений, неуплаты арендной платы, смены арендаторов, расчет прочих доходов. Определение действительного валового дохода;

Определение операционных расходов;

Определение чистого операционного дохода;

Определение ставки дисконта, обшей нормы капитализации;

Определение чистой текущей стоимости будущих денежных потоков;

В рамках доходного подхода определение чистой текущей стоимости будущих денежных потоков может производиться с помощью прямой капитализации и анализа дисконтированного денежного потока.

Прямая капитализация - процесс пересчета определенного денежного потока за период в чистую текущую стоимость с помощью общей нормы капитализации.

Анализ дисконтированного денежного потока - процесс пересчета прогнозируемых будущих денежных потоков за расчетное число периодов в чистую текущую стоимость, при определенной ставке дисконта.

Для расчета был выбран метод прямой капитализации ввиду отсутствия необходимости капвложений в течение длительного периода времени в объект оценки и равномерности прогнозируемого потока доходов.

Согласование результатов оценки

Заключительным этапом является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов и сведение полученных стоимостных показателей к единой рыночной стоимости объекта. Согласование поводилось с учетом особенностей оцениваемого объекта и достоверности используемой информации по каждому подходу.

1.7 Общие понятия и терминология

Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.) определяют следующие обязательные к применению оценщиками подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Предпосылка данного метода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества. Согласно затратному подходу, стоимость объекта оценки определяется, как сумма восстановительной стоимости улучшений за вычетом накопленного износа и к результату добавляется стоимость земельного участка.

Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном виде, включая в них прибыль строительной организации и инвестора.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом, на момент оценки, в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит о том, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки - это календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Стоимость воспроизводства - это стоимость точной копии оцениваемого объекта, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время;

Стоимость замещения - это стоимость аналога оцениваемого объекта, имеющего идентичные функциональные и конструктивные характеристики;

Остаточная стоимость - это первоначальная стоимость или полная восстановительная стоимость за вычетом суммы накопленного износа на дату определения остаточной стоимости;

Восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства или стоимость замещения ранее приобретенного объекта в современных условиях с учетом происшедших изменений цен и тарифов.

Стоимость работ по ремонту (восстановлению) включает в себя трудовые и материальные затраты, прибыль, налоги, а также другие затраты и платежи. Оценивается при наступлении страховых случаев, а также при предъявлении имущественных исков;

Физический износ -- снижения стоимости, связанной с частичной или полной потерей конструктивными элементами имущества и его оборудования свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или отступлении от требований и нормативов.

Функциональный износ - потеря стоимости объекта оценки в результате воздействия факторов, присущих самому объекту оценки в результате развития новых технологий, изменения в дизайне, материалах, производственном процессе, приводящих к появлению избыточных эксплуатационных затрат, недостатку полезности.

Оцениваемые права. Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на недвижимое имущество. Имущество (согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 212, п. 2)) может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Земельный участок -- часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка -- здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

В зависимости от субъекта права собственность может быть публичной и частной. Публичная собственность - может быть двух видов: государственной (собственность Российской Федерации или собственность субъекта Российской Федерации) или муниципальной, т.е. собственность органа местного самоуправления.

Рыночная стоимость объекта оценки -- наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Цена -- денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки -- сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Безрисковая ставка доходности -- ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтирование -- процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

рыночный стоимость недвижимость оценка

2. Общая часть

2.1 Общие сведения о местоположении объекта

Российская Федерация, Вологодская область, город Череповец, территориальный пояс-2, климатический район-2.

Город Череповец находится на северо-западе России в Вологодской области сравнительно недалеко от крупных российских городов и портов, с которыми он связан воздушным, речным и железнодорожным транспортом. Географические координаты города 59,8 северной широты, 37,55' восточной долготы.

Площадь города составляет 120 кв. км. Население составляет 315 тыс. человек Протяженность города вдоль р. Шексны - 17 км. Площадь Череповецкого района - 7668 кв. км Населенных пунктов в районе - 554, в них проживает 47 тыс. человек.

Череповецкий район расположен в юго-западной части Вологодской области. Юго-западная часть района граничит с Ярославской областью, южная и юго-восточная - с Тверской. В районе протекают судоходные реки - Шексна, Суда, Ягорба, Южок. Продолжительность навигации - от 185 до 195 дней в году.

Череповецкий район - это территория Малой Шекснинской низменности. По устройству поверхности его можно разделить на 2 части: северную и южную. Южная часть, или Улома. более низменна и совершенно ровная; северная несколько возвышенная: она имеет ряд невысоких холмов.

Наибольшая отметка высот 299 м. Во многих местах поверхность Череповецкого района покрыта болотами. Леса преобладают сосновые, на севере района - еловые и смешанные.

Среднегодовая температура +2,6. Самый теплый месяц в году - июль, его средняя температура +17.5. Самый холодный - январь, средняя температура -13,3. Переход температуры через 0-6 апреля - весной, 30 октября - осенью.

2.2 Анализ социально-экономического положения региона, населенного пункта, в котором находиться объект оценки

В городе развита промышленность, что во многом определяет стиль деловой жизни, характерный для него. Череповец имеет все характеристики, которые позволяют отнести его к категории индустриально-развитых городов: высокий уровень производства промышленной продукции в расчете на душу населения; развитую транспортную инфраструктуру, в целом обеспечивающую работу промышленности города; достаточный уровень образования, квалификации рабочей силы. Во всех отраслях городского хозяйства в настоящее время занято 115 тысяч человек, в том числе промышленности -66 тысяч человек. Структура занятости характеризуется, прежде всего, концентрацией рабочей силы на крупных предприятиях. На четырёх крупнейших заводах трудится 46% от общего числа работающих в городе. Промышленность города представлена такими крупными предприятиями черной металлургии как ОАО «Северсталь», «Северсталь-Метиз»; химической промышленности как ОАО «Фосагро». Пищевая промышленность- Череповецким молочным комбинатом, ОАО «Пивоваренный завод», Череповецким комбинатом хлебопродуктов, Череповецким мясокомбинатом. Лесная и деревообрабатывающая промышленность-ЗАО «Череповецкий Фанеро - Мебельный Комбинат».

Также в городе Череповце в большом объеме и спектре предназначения представлены предприятия малого и среднего бизнеса.

На карте России пространство вокруг Череповца окрашено в синий цвет: город, имеющий 3 речных порта, расположен на Волго-Балтийском канале. В течение 6 месяцев навигации из Череповца грузы отправляются в порты Балтийского, Средиземного, Черного, Каспийского и Белого морей Через систему Волго-Балтийского водного пути город имеет выходы в Балтийское, Северное, Азовское и Средиземное моря.

Череповец имеет 3 речных порта: городской порт, порт ОАО «Северсталь», порт ОАО « Фосагро».

Череповецкий городской порт относиться к Северо-Западному речному пароходству, которое имеет 200 единиц самоходного флота, из них 120 единиц визированного флота (заграничный флот). Череповецкий городской порт является вторым ( после Санкт - Петербургского) портом в этом регионе по объемам грузооборота. Может производить погрузку со следующей производительностью: тарно-штучные грузы-1200 тонн в сутки, уголь-1700 тонн в сутки, металл-100 тонн в сутки; удобрения-750 тонн, включительно большегрузные контейнеры массой до 20 тонн.

В Череповце через порт прибывает с Камы-тех. соль, с Волги - ОПГС ( песчано-гравийная смесь).

Порт имеет возможность перерабатывать на своих причалах за навигацию как грузы для России, так и на экспорт.

Отправление металла, удобрений производится из портов предприятий. Промпорт ОАО « Северсталь», ОАО «Фосагро» осуществляет отгрузку через суда ОАО «Северсталь», а порт Череповца берет на себя обязанности контроля за обработкой флота.

Расстояний от Череповца до основных городов европейского бассейна:

Санкт - Петербург-845 км, Москва-491 км, Горький-634 км, Саратов-1908 км, Волгоград- 2278 км, Ростов-на-Дону-2854 км, Пермь-1984 км, Петрозаводск- 483 км, Беломорск-822 км, Казань- 1042 км.

Череповецкий железнодорожный узел относиться к Вологодскому отделению Северной железной дороги и является одним из крупнейших в России. Узел включает в себя пять станций, вагонное и локомотивное депо, другие, необходимые подразделения, обеспечивающие его нормальную работу. Череповецкий железнодорожный узел обслуживает все предприятия города, осуществляющие железнодорожные перевозки. Основными клиентами являются: ОАО «Северсталь» (90-95% всего грузооборота), ОАО «Фосагро» и строительные предприятия города. Основная часть грузов, получаемых Череповцом по железной дороге- сырье для крупнейших предприятий города, а отправляемых- их готовая продукция.

Череповец формирует пассажирские поезда в Москву( 24 вагона ежедневно), Адлер( летнее время),2-3 вагона добавляются в Череповце к поезду, следующему из Екатеринбурга. Кроме того, формируются поезда местного сообщения (Вологда) и пригородные поезда.

Расстояние от Череповца до крупных Российских городов (км): Москва-620, Петразоводск-360, Вологда-124,Мурманск-1125, Санкт-Петербург-475.

В районе города имеется аэропорт, откуда самолетом ОАО «Северсталь» совершаются регулярные рейсы в Москву, Санкт-Петербург, Сочи, Петразаводск, Хельсинги.

В городе существуют две автобусные автоколонны. Которые обеспечивает внутригородские перевозки жителей, трамвайный парк, принадлежащий ОАО «Северсталь», планируется строительство троллейбусной линии. Город располагает таксомоторным парком. Перевозкой пассажиров внутри города занимается городская и коммерческая автоколонны, а так же более 10-ти крупных перевозочных фирм.

Для гостей города особый интерес представляют Череповецкое музейное объединение, усадьба Галльских, где планируется воссоздать усадебный комплекс с присущими ему культурно-хозяйственными функциями.

Промышленность

За январь - июнь 2012 года крупными и средними предприятиями промышленного производства города отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами в действующих ценах на сумму 156 508,5 млн. рублей, что на 4,7 % меньше, чем за аналогичный период 2011 года.

Определяющую роль в экономике города играет металлургическое производство: за январь-июнь 2012 года его доля в промышленности города составила 66,2%. Крупными и средними предприятиями металлургического производства в отчетном периоде отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами в действующих ценах на сумму 103 655,9 млн. рублей или 91,2% к аналогичному периоду 2011 года.

Крупными и средними предприятиями химического производства за январь-июнь 2012 года отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами на сумму 33 342,0 млн. рублей или 105,9% к аналогичному периоду 2011 года.

Обработано древесины и произведено изделий из дерева за январь-июнь 2012 года на сумму 1 683,6 млн. рублей (118,1% к аналогичному периоду 2011 года). Объемы производства фанеры клееной увеличились на 3,7%; плит древесностружечных - на 8,3%.

Объем производства неметаллических минеральных продуктов в январе-июне 2012 года увеличился по отношению к аналогичному периоду 2011 года на 9,4% и составил 1 573,0 млн. рублей. Увеличилось производство строительного кирпича в натуральном выражении на 14,4%, конструкций и деталей сборных железобетонных - на 64,9%.

Строительство

Объем работ, выполненных крупными и средними предприятиями по виду деятельности «Строительство», за январь-июнь 2012 года составил 2 924,9 млн. рублей или 131,9% к январю-июню 2011 года в текущих ценах, 102,5% - в сопоставимых ценах (январь-июнь 2011 года - 2 217,9 млн. рублей).

Информация о вводе жилых домов представлена ниже:

Таблица 2 Ввод жилых домов

Показатель	Январь-июнь	Январь-июнь 2012 года к январю-июню 2011 года
	2011	2012	в единиц.	В %
Квадратных метров общей площади	34 442	18 005	-16 437	52,3
Индивидуальными застройщиками построено:
Квадратных метров общей площади	4 034	5 301	1 267	31,4%
Удельный вес индивидуального жилищного строительства, %	11,71	29,4	х	х

Городской бюджет

Доходная часть городского бюджета по состоянию на 1 июля 2012 года выполнена на 48,8 % к годовому плану и составила 3 375,8 млн. рублей, что на 1,2 % больше уровня аналогичного периода 2011 года (3 335,6 млн. рублей).

Финансы (за январь-май 2012 года)

Положительный финансовый результат (сальдированный) деятельности предприятий и организаций города (без субъектов малого предпринимательства) на 1 июня 2012 года сложился в сумме 20 555,4 млн. рублей или 93,4% к январю-маю 2011 года.

Доходы населения

За январь-май 2012 года средняя начисленная заработная плата работников крупных и средних предприятий города По «чистым» видам экономической деятельности (в зависимости от фактической деятельности подразделений (цехов, участков) организации, производящих преимущественно однородную продукцию) составила 32 954 рубля, по сравнению с аналогичным периодом 2011 года она выросла на 20,1 %.

В городе Череповце по состоянию на 01.06.2012 сохраняется превышение уровня заработной платы над уровнем заработной платы в Вологодской области в 1,3 раза. Динамика среднемесячной заработной платы работников крупных и средних предприятий (помесячно) С 01.01.2012 года - среднемесячная заработная плата по г. Череповцу представлена по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Вологодской области

За II квартал 2012 года по социально-демографическим группам населения установлены следующие величины прожиточного минимума:

Таблица 3

Категория	Величина прожиточного минимума, руб. в месяц
	по Вологодской области	по городу Череповцу
В среднем на душу населения	6 514	6 587
Трудоспособное население	7 108	7 118
Пенсионеры	5 201	5 223
Дети	5 972	6 082

Демография, движение населения

В январе-июне 2012 года в г. Череповце родилось 1 989 детей, в то же время умерло 2 013 человек, естественная убыль составила 24 человека; в город прибыло 2 937 человек, выбыло - 2 679 человек. Миграционный прирост составил 258 человек.

Вследствие превышения миграционного прироста над естественной убылью численность населения города за январь-июнь 2012 года увеличилась на 234 человека и составила на 1 июля 2012 года 314 880 человек С учетом данных Всероссийской переписи населения численность населения на 01.01.2012 года составила 314 646 человек, а среднегодовая численность населения - 314 763 человека.

Выводы

Таким образом, в городе в январе-июне 2012 года по сравнению с аналогичным периодом 2011 года выросли показатели оборота розничной торговли, реализации платных услуг населению, доходной части городского бюджета, прибывшего и выбывшего населения, численности населения.

Уменьшились по сравнению с аналогичным периодом 2011 года показатели объема отгруженных товаров промышленного производства в действующих ценах, оборота общественного питания, построенных квадратных метров общей площади всего, снизилось количество безработных и уровень безработицы.

За январь-май 2012 года по сравнению с аналогичным периодом 2011 года выросла средняя заработная плата работников крупных и средних предприятий; наблюдается также увеличение кредиторской задолженности крупных и средних предприятий.

Снизились показатели сальдированного финансового результата и прибыли крупных и средних предприятий, смертности и миграционного прироста населения, дебиторской задолженности крупных и средних предприятий, среднесписочной численности работников крупных и средних предприятий.

2.3 Анализ рынка земельных участков г. Череповца

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

– не разработанность нормативно-правовой базы;

– неразвитость земельного рынка в стране

– специфика данного объекта

На основании этих источников информации составлено представление о рынке земельных участков в отношении как первичных общих данных об объектах рынка (назначение, местоположение, характеристика объектов, предлагаемая цена), так и базовые данные о самом рынке, дифференцируемые по сегментам, районам, ценовым характеристикам, активности рынка и др.

В соответствии с Земельным кодексом все земли делятся на 7 категорий по целевому назначению:

v земли особо охраняемых территорий;

v земли поселений;

v земли лесного фонда;

v земли сельхоз назначения;

v земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения;

v земли водного фонда;

v земли запаса.

В рамках каждой категории предусмотрено определенное количество видов разрешенного использования. Вид разрешенного использования должен быть у каждого земельного участка вне зависимости от того, к какой категории он относится. Для смены категории земельного участка необходимо получить разрешение главы субъекта. Разрешение на изменение вида разрешенного использования выдает орган местного самоуправления, поэтому изменить вид разрешенного использования участка несколько проще, чем изменить категорию. Это дает застройщику некоторую свободу действий в рамках одной категории.

Анализ по рынку розничных продаж земельных участков

Для данного анализа в качестве источника информации были приняты материалы, публикуемые в газетах «Спутник Череповца», «Речь», «Шексна» и т.п. Период исследования - август-октябрь 2012 года. Исследуются предложения о продаже земельных участков в г. Череповце.

В результате проведенного анализа все реализуемые участки можно сегментировать по нескольким видам.



Рис.1. Структура предложения по городу за май 2012 года представлена

– участки, используемые для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Используются для строительства коттеджей, домов. Они составляют 83% от общего объема продаваемых земельных участков;

– участки, используемые для строительства объектов производственно-складского назначения. Они составляют 6% от общего объема продаваемых земельных участков;

– участки, используемые для строительства объектов офисно-торгового назначения. Они составляют 10% от общего объема продаваемых земельных участков;

– прочие земельные участки, используемые для строительства общественных объектов и т.д. Они составляют 1% от общего объема продаваемых земельных участков.

Рис.2. Средняя площадь одного реализуемого земельного участка по сегментам

Площадь продаваемых земельных участков (по данным исследуемой выборки) колеблется от 1,6 до 17 соток. Средняя площадь одного реализуемого земельного участка по сегментам представлена на рис.2.

Цена предложения по продаже земельных участков за рассматриваемый период сильно варьируется. Цена предложения зависит, главным образом, от ряда факторов, таких, как:

v Назначение участка;

v Местоположение земельного участка (его удаленность от центра города);

v Наличие/отсутствие построек на земельном участке;

v Наличие/отсутствие подъездных путей;

v Наличие/отсутствие коммуникаций;

v Правовой аспект (продается право собственности на земельный участок или право аренды)

Для земельных участков, предназначенных для индивидуального строительства также немаловажна привлекательность (живописность) местности и т.д.

Далее в анализе представлена сегментация предлагаемых к реализации земельных участков по районам города. (Рис.3).

Рис.3. Сегментация предлагаемых к реализации земельных участков по районам города

Как видно на рис.3 основной объем предлагаемых к реализации земельных участков в розницу приходится на Заягорбский район города. Данный факт объясняется увеличением предложения к реализации земельных участков по улицам Олимпийская и Семенковская.

Основной объем предлагаемых к реализации земельных участков в Индустриальном районе приходится на центральную часть города - Советский пр. - ул. Пролетарская и р-н ул. Верещагина - Московский пр.

Далее в таблице 4 представлены данные о размере предлагаемых к реализации земельных участков и средней площади в разбивке по районам города.

Таблица 4

Район города	Интервал площадей, кв.м	Средний размер, кв.м
Заягорбский	530 - 3200	1122
Зашекснинский	168 - 2000	1075
Индустриальный	600 - 1500	1021
Северный	156 - 11000	4201

Как видно из таблицы наибольшие по размеру земельные участки предлагаются к реализации в Северном районе города. В основном данные участки расположены в промышленной зоне и предназначены в основном для строительства производственно-складских объектов, промышленных баз. В Индустриальном районе земельные участки продаются в основном под строительство офисно-торговой недвижимости, гостиниц и т.п. недвижимости.

В других районах города земельные участки предлагаются в основном под ИЖС.

Средняя стоимость 1 кв. м земельных участков, предлагаемых к реализации в г. Череповце, а также интервал цен на земельные участки в мае 2012 г. представлена в таблице 5.

Таблица 5

Назначение земельного участка	Интервал цен	Средняя стоимость 1 кв. м земельного участка
Для ИЖС	160 - 4050	1264
Для строительства производственно-складских объектов	890 - 2857	1979
Для строительства офисно-торговых объектов	1714 - 7071	4697

На интервал цен крайне важное значение имеет местоположение земельного участка в черте города и наличие коммуникаций.

Предлагаемая на рынке цена 1 кв. м в зависимости от района города сильно варьируется.

Ниже представлена стоимость земельных участков в зависимости от назначения земельного участка и района города, а также интервал цен.

Таблица 6

Назначение земельного участка	Индустриальный	Заягорбский	Зашекснинский	Северный
Для ИЖС	1650	1000-4050 ср. 2254	160-1393 ср. 488	175-1333 ср. 754
Для строительства производственно-складских объектов	890			1000-2857 ср. 1979
Для строительства офисно-торговых объектов	2325-7071 ср. 4697		1714

Наиболее дорогая стоимость земельных участков наблюдается под строительство офисно-торговых объектов, причем в центральной части Индустриального р-на (до 18571 руб./кв. м по Советскому пр.). Столь высокий уровень цен можно объяснить тем, что это центральная часть города с высоким уровнем пассажиро - и автопотока.

Наименьший уровень цен за 1 кв.м наблюдается в Заягорбском районе. Там минимальная стоимость 1 кв. м достигала уровня 222 руб./м² (для ИЖС). Столь низкий уровень цен можно объяснить тем, что большинство участков продается по ул. Олимпийская, ул. Семенковской, ул. Ивачевской, где практически отсутствуют какие-либо коммуникации. Наивысшая цена на земельные участки для ИЖС наблюдается в центральной части Индустриального р-на (4170 руб./кв. м) и в Заягорбском р-не (до 3000 руб./кв. м), поскольку данные земельные участки находятся в местах массовой застройки индивидуальными жилыми домами (коттеджами), а именно ул. Раахе, ул. Монт-Клер, Соборная горка.

Стоимость земельных участков в коммунально-складских зонах (территория ДОКа, Кирилловское ш., Северное ш., ул. Судостроительная, ул. Гоголя и т.п.) варьируется от 550 до 2441 руб./м², причем стоимость земельных участков в Северном р-не ниже, чем в Заягорбском р-не.

Большая изношенность имеющихся основных фондов, как следствие большие затраты на их восстановление, новые строительные технологии делают для застройщиков более привлекательным ситуацию покупки земельного участка и постройки на нем недвижимости нового качества. Кроме того, в соответствии с генеральным планом развития города, возможность строить объекты различного назначения, строго регламентирована по зонам города.

Таким образом, информация, полученная из СМИ о рынке недвижимости, вполне объективно характеризует состояние рынка, как в целом, так и в отдельных сегментах недвижимости.

2.4 Анализ коммерческой недвижимости г. Череповца

Анализ рынка недвижимости является неотъемлемой частью любого отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, т.к. состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени и в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке рынка недвижимости.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Нежилая недвижимость г. Череповца, по назначению, условно подразделяется на 4 сегмента:

офисная,

торговая,

производственно-складская,

многопрофильные объекты.

Границы сегментов в некоторых случаях довольно размыты: одно и то же помещение может предлагаться как под магазин, так и под офис. Также торговые и офисные площади могут соседствовать или трансформироваться в площади производственно-складского назначения.

Для проведения анализа в качестве источника информации были использованы материалы, публикуемые в газетах «Спутник Череповца», «Речь», а также информация, полученная из агентств недвижимости города и сети Internet.

В целях данного отчета рассматриваются объекты коммерческой недвижимости. В целях анализа оценщиком был собран и сформирован массив данных о существующих предложениях продажи или аренды объектов торговой недвижимости по городу Череповцу.

Исследуемый период - ноябрь-декабрь 2012 года.

Следует отметить, что сведения о реально совершённых сделках купли-продажи на рынке носят конфиденциальный характер, а в свете последних рыночных тенденций количество сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости существенно уменьшилось.

При определении рыночных цен анализ проведен, исходя из цены предложения (какие объекты, и за какую стоимость предлагаются в аренду или к продаже в настоящее время). Такой подход оправдан с точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придёт к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.

На потребительском рынке города Череповца насчитывается более 1500 предприятий торговли, с общей торговой площадью около 237 тыс. кв. м., из них: 359 продовольственных магазинов; 720 непродовольственных магазинов; 445 объектов мелкорозничной уличной сети (вкл. тонары и автолавки).

В 2010 году в городе открылся один из крупнейших торговых центров - «Июнь», с размещением гипермаркета «Лента». В 2013 году прогнозируется вхождение на территорию города новых торговых сетей регионального и федерального уровня, увеличение числа магазинов уже работающих федеральных сетей.

В городе работает 371 предприятие общественного питания открытого типа с общим количеством посадочных мест 13710 и более 970 объектов бытового обслуживания с общим количеством рабочих мест более 4, 2 тысяч.

К услугам череповчан 8 рынков, в сентябре 2010 года открыт сельскохозяйственный кооперативный рынок на ул. Леднева.

Кроме того, в летний период 2012 года размещалось более 30 летних кафе.

По итогам прошедшего года можно сделать вывод -- предприятия розничной торговли переходят на более высокий уровень обслуживания населения. Происходит реконструкция, укрупнение магазинов, увеличивается количество предприятий работающих по методу самообслуживания.

В Череповце офисные помещения располагаются в основном неформатных зданиях в центре города. Выделяется следующие форматные БЦ:

БЦ в районе перекрестка ул. Советская и Ленина (класс Б, 900-1200 р. за кв. м.)

БЦ на ул. Васильевская (класс Б)

БЦ-ТЦ «Наутилус» на углу ул. Васильевская и ул. Карла Либкнехта (помещения только на продажу)

Строящийся современный форматный БЦ класса Б (площадь не менее 4 тыс. кв. м.) на перекрестке ул. Сталеваров и ул. Карла Либкнехта.

При этом продажная стоимость земли находится на столичном уровне. Так, сейчас участки в 6-8 соток на набережной реки Вологда стоят около 75 тысяч долларов за сотку. Уровень арендных ставок на встроенные помещения в Череповце составляет от 400 до 800 рублей за кв. м. без НДС и коммунальных услуг. Уровень ставок в БЦ - 900-1200 рублей за кв. м.

В Череповце пока что построено три форматных ТЦ:

*«Северо-Западный» («Кей», широкий ассортимент промтоварных магазинов),

*ТРЦ «Сатурн» («Калинка», продуктовый универсам), оба на ул. Ленинградская.

*ТРК «Июнь» («Лента», продуктовые и промышленные товары) на ул. Годовикова.

Работает также ТЦ «Интерсити», с якорным арендатором «Эльдорадо», в административном здании на углу ул. Сталеваров и ул. Карла Либкнехта. В Череповце также развиты неформатные торговые центры и торговые объекты во встроенных помещениях.