Оценка магазина г. Череповца

Начавшийся кризис с конца 2008 года, очень сильно коснулся строительного комплекса. Незавершенные строительством объекты офисного и торгового назначения имеются и в нашем городе.

В 2012 году рынок недвижимости изменился. Произошло насыщение, а в некоторых сегментах и районах города - перенасыщение предложения. Арендные ставки и цены продаж снизились. Многие проекты оказались замороженными (например, строительство торгово-офисного центра на ул. Сталеваров).

Но главное изменение, которое коснулось всех сегментов рынка коммерческой недвижимости - падение спроса, вследствие чего рынок стал рынком арендатора.

Кризис со всей очевидностью продемонстрировал, что рынок не испытывает дефицита торговых помещений.

В то же время уровень вакантных помещений в некоторых бизнес-центрах находится в пределах среднерыночного, а в других - существенно превышает его. Поэтому говорить о полном насыщении спроса рано - качественные объекты по доступной цене продолжают привлекать арендаторов и сегодня.

Уровень вакантных площадей в бизнес центрах в среднем по рынку держится на уровне 15-25%. Новые здания, построенные в 2008-2009 годах, испытывают самые большие трудности и имеют максимальный уровень вакантных площадей.

Спрос изменился не только количественно, но и качественно. Новые торговые помещения почти не строятся, объем сделок на рынке создает миграция уже действующих арендаторов. При этом арендаторы активно пользуются снижением арендных ставок, повышая качество своего торгового помещения без увеличения расходов.

На снижение ставок пошли в первую очередь те объекты, которые ранее не меняли коммерческие условия, но, столкнувшись с падением уровня заполняемости, вынуждены были пойти на корректировку ставок.

3. Оценка рыночной стоимости объекта

3.1 Анализ наиболее эффективного использования

Рыночная стоимость земельного участка зависит не только от текущего варианта использования но и от имеющихся альтернативных вариантов использования. Данный принцип позволяет оценим максимальный доход от земельного участка и определить его наивысшую стоимость независимо того застроен участок или нет, и какие строения находятся на дату оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости как улучшенной, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования улучшенной недвижимости и могут служить следующие альтернативы;

1.Лучшее и наиболее эффективное использование как свободного земельного участка.

Если участок не застроен, то определяется; какой тип улучшений с учетом юридических, физических ограничений и перспектив развития района наиболее эффективно построить.

2.Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с существующими улучшениями.

Если участок застроен, то, как показывает практика, его текущее использование не всегда соответствует лучшему и наиболее эффективному.

Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование объекта недвижимости, которое является физически и финансово осуществимым, юридически возможным, целесообразным с финансовой точки зрения.

Физическая и финансовая осуществимость (критерий А): рассматриваются только способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования. Окружение, топография земельного участка позволяет его использовать под здание складской либо торговой направленности. Объект, находится в пригороде, вблизи со зданиями промышленного, складского и тортового назначения при этом дополнительные вложения капитала, которые компенсировали бы физические характеристики исследуемого участка (размер и форму, топографические и географические особенности, доступность транспортных и коммунальных служб) не требуются.

Юридическая возможность (критерий Б): рассматриваются только те способы использования объекта, которые разрешены действующим законодательством РФ и различными нормативными актами (распоряжения о зонировании, нормы градостроительства, экологические нормативы и прочее), Из-за близости к промышленным и складским объектам данный объект не может быть использован под объект жилого назначения. Не выявлено юридических ограничений, ограничивающих характер использовании -законодательных, правительственных, городских, муниципальных актов и требований нормативов.

Отсутствует информация о предполагаемых изменениях нормативных актов в соответствующей которые существенно повлияли бы на характер использования.

Максимальная эффективность (критерий В); рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход и максимальную текущую стоимость.

Финансовая целесообразность (критерий Г): из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будут давать приемлемый доход владельцу объекта. Участок расположен в пригороде в близи с производственными строениями, поэтому наиболее целесообразное использование данного объекта с назначением под торговлю промышленных товаров либо с назначением под склад промышленных товаров. Критерием финансовой осуществимости, является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и месторасположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т. д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Итак, мы определили, что наиболее эффективно использовать данный земельный участок под использование общественного здания. Остается вопрос качества этого здания - это доджем быть склад или магазин. Для ответа на этот вопрос мы сравнили финансовую эффективность различных вариантов использования земельного участка. Для этого применим технику инвестиционного остатка для земли.

Техника остатка заключается в прямой капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка

как условно вакантного;

Приобретение оцениваемого земельного участка и его использование, как свободною, с учетом затрат на снос имеющегося здания представляется экономически нецелесообразным. В этой ситуации определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно вакантного не проводилось.

Наилучшее и наиболее эффективное использование Объекта оценки:

По критерию А.

По мнению Оценщика, физически возможно использование Объекта оценки следующими способами:

Вариант А 1. Под складское помещение. Сдача в аренду 100%.

Вариант А 2. Под торговое помещение. Сдача в аренду 100%.

По критерию Б.

С точки зрения федерального и регионального законодательства допустимость вероятного использования (сегодня или в потенциале) по критерию А, по мнению Оценщика, выглядит следующим образом:

Вариант А 1.разрешен

Вариант А 2.разрешен

По критерию В.

Величина чистого операционного дохода по каждому из вариантов использования рассчитан исходя из имеющейся у Оценщика информации о средних арендных ставках по видам объектов в г. Череповце и Череповецком районе (п. Тоншалово, п. Ясная поляна), а так же сведении об уровне текущих издержек по содержанию (объектов, аналогичных Объекту оценки.

Методика определения арендной ставки:

Определение эффективной арендной ставки для Объекта оценки производится на основе рыночных данных о сдаче в аренду объектов, аналогичных оцениваемому. С учетом того, что объекты- аналоги, сдаваемые в аренду, отличаются от Объекта оценки по ряду факторов (местоположение, площадь, транспортная доступность, коммуникации,, наличие подъездных путей) арендные ставки, в установленные, отличающиеся друг от друга и от эффективной ставки арендной платы, которая должна быть принята для объекта оценки.



Расчет арендной ставки для помещении складского и торгового назначения

Расчет эффективной арендной ставки проводился исходя из того, что оцениваемый Объект может использоваться в качестве складского и торгового помещения.

Исследования рынка аренды складских и торговых помещений, аналогичных Объекту оценки. В результате анализа рынка аренды объектов, аналогичных Объекту оценки, проведенного Оценшиком, в качестве объектов-аналогов были выбраны следующие складские и торговые площади, сдаваемые в аренду:

Таблица 7 Для складского

Наименование	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Источник информации
Адрес	Ясная Поляна, торговые площади	Кирилловское шоссе, торговые площади	п. Тоншалово торговые площади	Риэлторские фирмы г.Череповца: Агенство недвижимости «Индау» (ул. Металлургов,12) ООО «Тайлер» (пр. Луначарского,43 оф.25) ООО Агенство недвижимости «Профессионал» (пр. Луначарского. 22. оф.9); еженедельная газета частных объявлений «Спутник Череповца»
Арендная ставка, руб с учетом НДС, без коммунальных услуг Транспортная доступность	600,00 руб./м2/м-ц Хорошая	700,00 руб./м2/м-ц Хорошая	550,00 руб./м2/м-ц Хорошая
Коммуникации	Электроосвещение, водопровод, канализация, телефон	Электроосвещение, водопровод, канализация, телефон	Электроосвещение, водопровод, канализация, телефон
Состояние помещения	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Среднеарифметическая	617 руб./м2/м-ц

Таблица 8 Для торгового

Наименование	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Источник информации
Адрес	Ясная Поляна,	Кирилловское шоссе	п. Тоншалово	Риэлторские фирмы г.Череповца: Агенство недвижимости «Индау» (ул. Металлургов,12) ООО «Тайлер» (пр. Луначарского,43 оф.25) ООО Агенство недвижимости «Профессионал» (пр. Луначарского. 22. оф.9); еженедельная газета частных объявлений «Спутник Череповца»
Арендная ставка, руб с учетом НДС, без коммунальных услуг Транспортная доступность	900,00 руб./м2/м-ц Хорошая	1050,00 руб./м2/м-ц Хорошая	800,00 руб./м2/м-ц Хорошая
Коммуникации	Электроосвещение, водопровод,канализация, телефон	Электроосвещение, водопровод, канализация, телефон	Электроосвещение, водопровод, канализация, телефон
Состояние помещения	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Среднеарифметическая	917 руб./м2/м-ц

Определение критериев сравнения:

По мнению экспертов, на величину арендных ставок на торговые помещения в районе расположения Объекта оценки наибольшее влияние; оказывает месторасположение, которое складывается из следующих факторов:

а) нахождение вблизи транспортных артерий, наличие остановок общественного транспорта, количество маршрутов;

б) площадь торгового помещения, сдаваемого в аренду

в) наличие рядом других торговых центров

г) плотность населения ближайших микрорайонов, их покупательская способность

д) коммуникации.

Анализ оптимального использования земельного участка как незанятого методом инвестиционного остатка для земли представлен в таблице 9.

Таблица 9

№ п.п.	Наименование показателей	Складское помещение	Торговое помещение
1.	Площадь, сдаваемая в аренду, м2	300	300
2.	Ставка арендной платы, руб./м2,	617	917
3.	Потенциальный валовой доход, руб./год	2 221 200	3 301 200
4.	Недополучение по арендным платежам, %	10	10
5.	Недополучение по арендным платежам, руб./год	222 120	330 120
6.	Действительный валовой доход, руб./год	1 999 080	2 971 080
7.	Эксплуатационные расходы и резерв затрат капитального характера, %	15	15
8.	Эксплуатационные расходы и резерв затрат капитального характера, руб.	299 862	445 662
9.	Чистый операционный доход, руб./год	1 699 218	2 525 418
10.	Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб	881 222	881 222
10.	Коэффициент капитализации для здания, %	18,4	18,4
11.	Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год	162 144	162 144
12.	Чистый арендный доход, приходящийся на землю, руб./год	1 537 073	2 363 273
13.	Коэффициент капитализации для земли, %	16,4	16,4
14.	Стоимость земельного участка, руб.	10 380 073	15 427 110

· расчет ставки капитализации приведен в главе "Расчет рыночной стоимости доходным подходом".

Таким образом, на основании произведенных расчетов приходим к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием данного земельного участка является использование его общественным зданием с назначением под торговлю. Характер района местоположения объекта (далеко от центра города) и значительный размер участка подтверждает заключение о том, что наибольшую финансовую отдачу следует ждать от услуг в сфере обслуживания населения. Исходя из проведенного анализа и расчетов, принимаем за наиболее эффективный вариант использования здания магазина продовольственных товаров, которое должно обеспечить максимальную остаточную стоимость земли при обычной рыночной норме возврата.

3.2 Оценка рыночной стоимости объекта оценки

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта оценки. При определении стоимости недвижимости могут использоваться три подхода:

-затратный подход;

-сравнительный подход;

-доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

Существует целый ряд основных фондов, рыночную стоимость которых трудно оценить методом капитализации дохода или методом сравнения продаж. Вследствие их уникальности или слабой активности рынка маловероятно найти достаточно данных о сравниваемых продажах таких объектов. В результате этого применение метода сравнимых продаж становится затруднительным или невозможным из-за отсутствия достаточного количества исходных данных или их неадекватности. Аналогичная ситуация может сложиться на рынке очень редких и уникальных активов, которые продаются очень редко, вообще не продаются или поставляются только под заказ. Поэтому только затратный подход 15 этих случаях может дать оправданную точку для обсуждения стоимости.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую Сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеств)' объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и сю износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом накопленного износа, увеличенную на стоимость земли. В Данном отчете стоимость земельного участка не рассчитывается на основании договора на оценочные услуги.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования (в данном случае не производится).

2. Расчет восстановительной стоимости нового здания. Под восстановительной стоимостью нами понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

В случае если определение восстановительной стоимости не представляется целесообразным производится определение стоимости замещения.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проект, планировки и т.д.

Определение накопленного износа.

Определение восстановительной стоимости с учетом накопленного износа для получения реальной стоимости объекта.

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. Выгода от владения собственности включает право получать все доходы во время владения, а также доход от продажи или возврата по окончании срока владения.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом.

Данный метод оценки недвижимости применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости, единственной целью владения которой является получение дохода. Основные этапы процедуры оценки при данном; методе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называют оптимальной или рыночной ставкой.

Оценка потерь от недозагруженности и неуплат производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержек на данном рынке.

Рассчитывается итоговый показатель потоков денежных средств, который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Сравнительный подход - основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли -продажи по аналогии, т.е. основываясь на Информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципах замещения (см. выше).

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, возможно, корректировка полученных оценок, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества и недостатки каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

1. Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ.

2. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.

3. Учет обшей экономической ситуации на рынке недвижимости.

4. Учет экономических, политических и физических сил, действующих в рассматриваемом районе.

Методика синтеза результатов оценки: Результаты оценки, полученные сравнительным, затратным и доходным подходами существенно различаются. В этой связи для вынесения окончательного заключения о рыночной стоимости Объекта оценки необходимо прибегнуть к его моделированию на основе результатов Затратного, рыночного и доходного подходов.

Метод анализа Иерархий (МАИ), предложенный Т. Саати, является широкоуниверсальной систематической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы (в нашем случае -- рыночную стоимость). МАЙ опирается на многокритериальное описание проблемы (в нашем случае - представление рыночной стоимости через результаты, полученные методами трех традиционных подходов к оценке). МАИ состоите расчленении (декомпозиции) решаемой задачи на более простые и дальнейшей обработке последовательных, суждений по парным сравнениям. Результат парного сравнения оценивается по бальной шкале (для избегания громоздкости модели не рекомендуется набор опенок более 9). На основе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив и находится общая оценка как взвешенная сумма оценок.

Реализация МАИ при проведении синтеза итогового результата оценки Объекта оценки проводится в следующей последовательности:

Постановка задачи и определение цели анализа (определение рыночной стоимости). Построение иерархии, начиная с вершины (цели) через промежуточные уровни (критерии) факторов к самому нижнему уровню.

Построение множества матриц парных сравнений для каждого элемента, примыкающего сверху уровня.

Сравнение элементов каждого уровня друг с другом относительно их воздействия или влияния на направляемый элемент (построение матриц суждений). Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, для чего используется следующая шкала:

Таблица 10

№	Важность параметра оценки	Бальное выражение
1	Одинаковая важность	1
2	Умеренное превосходство	3
3	Значительное превосходство	5
4	Явное превосходство	7
5	Абсолютное превосходство	9

Бальные оценки 2,4, 6, 8 - являются промежуточными.

Определение вектора приоритетов (среднее геометрическое) и локальной согласованности.

Глобальный синтез итоговых весов.

Дня определения удельных весов результатов, полученных методами затратного, рыночного и доходного методов оценки посредством МАИ Оценщиком сформулированы следующие критерии анализа:

А.Возможность метода отразить действительные намерения потенциального инвестора (покупателя) и продавца.

Б.Тип, качество и полнота данных, на основе которых проводился анализ.

В. Способность параметров (методологии) использованных методов оценки учитывать конъюнктурную ситуацию и колебания.

Г.Способность учитывать специфические особенности Объекта оценки, влияющие на его стоимость (финансовое состояние общества, конъюнктурные колебания в сфере основной деятельности и т.п.)

Обоснование выбора методики оценки Объекта оценки

Заключение об обоснованности применения сравнительного подхода

При применении методов сравнительного подхода ценность объектов недвижимости определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка, где реально действуют законы спроса и предложения, учитывающего уровень риска, перспективы развития отрасли.

При проведении настоящей оценки, Оценщиком было выявлено несколько предложений на продажу аналогичных объектов недвижимости. По мнению Оценщика, данный показатель существенно влияет на возможную стоимость Объекта оценки.

Заключение об обоснованности применения доходного подхода

Определение стоимости недвижимости в рамках доходного подхода основано на предположении, что потенциальный инвестор не заплатит за нее больше, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости.

С учетом наличия физической возможности для эксплуатации Объекта для организации процесса производства, его использование в качестве объекта коммерческой недвижимости вполне оправданно и обоснованно. Кроме того, Оценщик считает возможным применить нижеприведенные данные но арендным ставкам аналогичным Объекту оценки, что существенно повышает достоверность результатов оценки, которые могут быть получены данным методом.

Заключение об обоснованности применения затратного подхода

Опенка объектов недвижимости в рамках затратного подхода позволит получить объективную величину затрат на воспроизводство улучшений, аналогичных оцениваемым (с учетом износа).

По мнению Оценщика, данный Показатель не существенно повлияет на условия возможной сделки с Объектом оценки в силу нескольких факторов, таких как: невозможно точно выделить земельный участок в конкретном случае и в настоящее время при применении современных отделочных и сантехнических материалов, будут не достаточно объективны.

3.2.1 Определение стоимости затратным подходом

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:

- определение рыночной стоимости земельного участка;

- расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта;

- определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;

- уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;

- увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.

Таблица 11 1 этап. Расчет стоимости замещения

Строительный объем, куб.м	1258
Стоимость 1 куб.м в ценах 1969 г., руб	25,5
Индекс пересчета 1969-1984	1,18
Стоимость 1 куб.м в ценах 1984 г., руб	25,5*1,18=30,09
Индекс пересчета 1984-2012	19,4
Стоимость 1 куб.м нового строительства в ценах 2012 г., руб (без НДС)	30,09*19,4=583,74
Стоимость нового строительства объекта на дату оценки, руб	583,74*1258= 734 352,47
Прибыль предпринимателя,%	20
Стоимость нового строительства объекта оценки с учетом прибыли предпринимателя, руб	734 352,47+(734 352,47*0,20)= 734 352,47+146870,49=881 222,96

2 этап. Определение накопительного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ (И_ФИЗ) - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Физический износ:

И_ф = (У_к И_к) / 100, (1)

где У_к И_к - произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа конструктивного элемента.

Для расчета величины физического износа сооружений применялся метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе сооружений, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки. Износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта, определенного экспертным методом, на восстановительную стоимость объекта.

И = (ПВС * % износа) / 100%, (2)

где: И- физический износ объекта, руб.

ПВС - восстановительная стоимость объекта, руб.

% износа - % износа объекта оценки, определенный экспертным путем.

Если по каким-либо причинам экспертного заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

% износа = Ф / Н * 100% (3)

где: % износа - физический износ объекта, %;

Ф - фактический срок службы объекта (лет), определенный на основании данных технического паспорта, либо данных бухгалтерского учета;

Н - нормативный срок службы объекта (лет).

В данной курсовой работе я рассчитала физический износ оцениваемого объекта с использованием разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения.

Функциональный износ (И_ФУНК) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются:

1. недостатками, требующими добавления элементов;

2. недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

3. недостатками, требующими удаления элементов.

Оцениваемый объект построен в 1970 году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального износа принята 0%.

Внешний износ (И_ВН) характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешний износ обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешний износ для объекта оценки не выявлен.

Величина суммарного износа определяется по формуле:

И_СУМ = (1 - (1 - И_ФИЗ / 100) * (1 - И_ФУНК / 100) * (1 - И_ВН / 100) (4)

Расчет физического износа с применением метода наблюдения по конструктивным элементам представлен в таблице № 5

Таблица 12 Расчет физического износа объекта оценки

Наименование конструктивных элементов здания	Удельный вес конструктивных элементов, %	Износ по элементам, % по состоянию на дату оценки	Удельный износ, % по состоянию на дату оценки.
Фундаменты	6	15	0,9
Стены, перегородки	34	25	8,5
Полы	6	30	1,8
Металлоконструкции	3	20	0,6
Перекрытия	15	15	2,25
Отделочные работы	9	25	2,25
Кровля и крыша	2	30	0,6
Проемы	7	30	2,1
Инженерные системы	15	25	3,75
Прочее	3	30	0,9
Итого:	100		23,65

Таким образом, накопленный износ объекта оценки составляет 23,65%.

Таблица 13 Расчет стоимости торгового помещения с учетом полного накопленного износа

№ п/п	Показатель	Значение
1	Восстановительная стоимость, руб.	881 222,96
2	Накопленный износ, %	23,65
3	Стоимость объекта оценки, руб.	881 222,96-208 409,23= 672 813,72

Стоимость земельного участка была рассчитана в НиНЭИ методом инвестиционного остатка, она составляет 15 427 110 рублей.

Таблица 14 Этап 3.Значение по затратному подходу

№ п/п	Показатель	Значение
1	Стоимость объекта оценки с учетом износа	672 813
2	Стоимость земельного участка	15 427 110
Итого стоимость торгового помещения полученная затратным подходом	16 099 923

Таким образом, рыночная стоимость торгового помещения, определенная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, равна: 16 099 923 рубля.

3.2.2 Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом

Анализ данного сегмента рынка продаж нежилой недвижимости показывает, что характер динамики совершаемых сделок - вялотекущий. Оценщик полагает, что при расчете синтетического (итогового) показателя рыночной стоимости Объекта оценки данный метод существенно влияет на стоимость Объекта оценки. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи предложений на продажу (публичных оферт);

проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставленной оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

корректировка цен продаж, или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5.согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки. На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаж объектов недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключены о возможной цене предлагаемой торговой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на когорт опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, наибольшей степени отвечают требованиям, российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим другим характеристикам с объектом оценки. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если поданному показателю аналог превосходит объект оценки, положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости объекта недвижимости. Оценщик учёл следующие вид корректировок на следующие факторы, которые существенно влияют на стоимость оцениваемо Объекта:

Местоположение

Общая площадь

Транспортная доступность

Состояние и уровень отделки помещения

Отопление, водоснабжение, электроснабжение

Наличие отдельного входа

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки (см. расчетную таблицу).

Оценщик рассмотрел следующие объекты аналогов, наиболее приближенных по своим основным характеристикам к оцениваемому Объекту:

Аналог №1: отдельно стоящее здание торгового назначения, находящееся по адресу: Череповецкий район, общей площадью 250 кв. м. Со стороны фасада находится нерегулируемая парковка автомобилей. Транспортная доступность в отношении к городу Череповцу - хорошая. По мнению Оценщика, объект оценки, обладает средней коммерческой, привлекательностью. Конструктивные элементы здания находятся в хорошем состоянии. Помещение состоит из торгового зала площадью 200 кв. м. подсобных помещений площадью 50 кв. м. Окна - двустворные деревянные рамы: двери филенчатые, состояние хорошее, Внутренняя отделка Простая: потолок побелка, имеются протечки после затопления; стены - окраска, деревянные панели, состояние удовлетворительное, пол керамическая плитка, имеются незначительные сколы и трещины в ходовых местах, выпален плитки на 2% площади пола. В целом отделка характеризуется как находящийся удовлетворительном состоянии и требуется проведение небольшого косметического ремою Коммуникации: горячее и холодное водоснабжение, канализация, помещение электрифицирован телефонизировано - состояние хорошее. Сантехническое оборудование в удовлетворительном состоянии, требуется частичная замена оборудования. Помещение находится в собственности одно лица, выставлено на продажу 5 декабря 2012г. Информация получена по телефону от представителя риэлтерской конторы РК «Новое время», находящееся по адресу: г. Череповец, ул. Ленина, д. 80. без визуального осмотра. Условия продажи - рыночные. Цена продажи на 1 сентября 2012г. без учета вознаграждения риэлтору составляет: 2 200 000 руб.

Аналог №2: Отдельно стоящее здание торгового назначения, находящееся по адресу: Череповецком р-н, общей площадью 400 кв. м. С тыльной стороны здания стороны находится нерегулируемая парковка автомобилей. Транспортная доступность по отношению к городу Череповцу - хорошая. По мнению Оценщика, объект оценки, обладает средней коммерческой привлекательностью. Конструктивные элементы здания, находятся в хорошем состоянии. Помещение состоит из торгового зала площадью 280 кв. м. и подсобных помещений площадью 120 кв. м. Окна - двустворные, деревянные рамы; двери - филенчатые, состояние хорошее. Внутренняя отделка простая: потолок-побелка; стены - окраска, побелка, вагонка, состояние хорошее, пол - керамическая плитка, имеются незначительные сколы и трещины в ходовых местах, выпадение плитки па 2% площади пола, в подсобных помещениях - полы деревянные - стертости в ходовых местах, просадка половиц. В целом-отделка характеризуется как находящаяся в удовлетворительном состоянии и требуется проведение небольшого косметического ремонта. Коммуникации: горячее и холодное водоснабжение, канализация, помещение электрифицировано, телефонизировано - состояние хорошее. Сантехническое оборудование в удовлетворительном состоянии, требуется частичная замена оборудования. Помещение находится в собственности одного лица, выставлено на продажу 01 сентября 2012г. Информация получена по телефону от представителя риэлтерской фирмы «Фараон», находящееся по адресу: г. Череповец, уд. Социалистическая, 50. без визуального осмотра. Условия продажи - рыночные. Цена продажи на 5 декабря 2012г. без учета вознаграждения риэлтору составляет: 3 000 000 руб.

Аналог №3; Отдельно стоящее здание торгового назначения, находящееся по адресу: Череповецкий р-н, общей площадью 320 кв. м. С тыльной стороны здания находится нерегулируемая парковка автомобилей. Транспортная доступность по отношению к городу Череповцу хорошая. По мнению Оценщика, объект оценки, обладает средней коммерческой привлекательностью. Конструктивные элементы здания находятся в хорошем состоянии. Помещение состоит из торгового зала площадью 230 кв. м. и подсобных помещений площадью 90 кв. м. Окна - двустворные деревянные рамы; двери - филенчатые, состояние хорошее. Внутренняя отделка простая: потолок побелка; стены - окраска, побелка, вагонка, состояние хорошее, под - керамическая плитка, имеются незначительные сколы и трещины в ходовых местах, выпадение плитки на 10% площади иола, в подсобных помещения - иолы деревянные - стертости .в родовых местах, просадка половиц. В целом отделка характеризуется как находящаяся в удовлетворительном состоянии и требуется проведение небольшого косметического ремонта. Коммуникации: холодное водоснабжение, канал ниацин. помещение электрифицировано, телефонизировано - состояние хорошее. Сантехническое оборудование в удовлетворительном состоянии, требуется частичная замена оборудования. Помещение находится в собственности двух физических лиц, выставлено на продажу 01 сентября 2012 г. информация получена по телефону от представителя риэлтерской фирмы «Фараон», находящееся по адресу: г. Череповец, ул. Социалистическая, 50. без визуального осмотра. Условия продажи - рыночные. Цена продажи на 20 декабря 2005г. без учета вознаграждения риэлтору составляет: 2 800 000 руб.

Из представленных сопоставимых предложений и сделок купли-продажи нами были отобраны объекты, схожие по конструктивным характеристикам и местоположению с объектом оценки.

Характеристики объектов сравнения	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №З
Адрес объекта	Череповецкий р-н, д. Ясная Поляна	Череповецкий р-н	Череповецкий р-н	Череповецкий р-н
Передаваемые юр.права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Обстоятель-ства совершения сделки	Открытый рынок	Открытый рынок	Открытый рынок	Открытый рынок
Предложение или продажа	Продажа	Продажа	Продажа |
Назначение	Нежилое	Нежилое	Нежилое	Нежилое *
Общая площадь	300м2	250м2	Н00м2	320м2
Износ	Износ 24%	Износ 30%	Износ 27%	Износ 30%
Дата продажи
Цена продажи, руб.		2 200 000,0	3 000 000,0	2 800 000,0
Условия финансирования и налогообложения	Обычные	Обычные	Обычные

Таблица корректировки цен

Цены и поправки	Оцениваемый объект	Объект №1	Объест №2	Объект №З
Цена за 1 м2		8 800,0	7 500,0	8 750,0
Эффективная цена на момент продажи		2 200 000,0	3 000 000,0	2 800 000,0
Дата продажи		IV квартал 2012	IV квартал 2012	IV квартал 2012
Поправка на дату продажи: изменение среднего расчетного индекса удорожания стоимости строительства	1	1	1
Скорректированная цена		2 200 000,0	3 000 000,0	2 800 000,0
Поправка на местоположение	Череповецкий, р-н, д. Ясная Поляна	Череповецкий р-н	Череповецкий р-н	Череповецкий р-н
Поправка на износ	Износ 24%	Износ 30%	Износ 27%	Износ 30%
Расчет: Пи=( 100-Иоб)/(100-Иан)	(100-26) /(100-30)	(100-26)/( 100-27)	(100-26)/( 100-30)
Величина поправки		1,06	1,01	1,06
С=Сан*Пи		2200000*1,06	3000000*1,01	2800000*1.06
Скорректированная цена	2 332 000,0	3 030 000,0	2 968 000,0
Поправка Мисовца (масштаб объекта)	300м2	250м2	400м2	320м2
Пм=(Хоб-Хан)*Фм		-0,02536*(300-250)	-0,02536*(300-400)	-0.02536*(300-320)
Величина поправки		-1,268	2,536	0,4945
С=(Цан+Пм)*Хоб		(2332000/250 -1,268))*300	(3030000/400 +2,536)*300	(2968000/320 + 0,4945)*300
Скорректированная цена	2 798 020,0	2 273 261.0	2 782 648,0
Удельный вес	--	0,35	0,3	0.35
		979 3073,0	681 978,3	973 926,8
Итого, стоимость объекта, руб:	2 635 212,0

Примечание: наибольшие удельные веса присвоены первому и третьему объектам аналогам, так как они в большей степени схожи по всем характеристикам с объектом оценки.

Таким образом, рыночная стоимость торгового помещения, определенная сравнительным подходом равна: 2 635 212 рубля.

3.2.3 Оценка рыночной стоимости доходным подходом

Оценка имущества по доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности являлся принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за имущество больше, чем затраты на приобретение другого имущества, способного приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта оценки, на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течении будущих, лет, после завершения реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию, т.е. сдачи объекта в аренду или размещении на его территории доходного бизнеса.

Характер использования объекта оценки для аренды берется исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.

Стоимость объекта можно определить либо методом прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных потоков денежных средств (ПДС).

Метод капитализации позволяет на оснований данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потоков доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доход приносящего объекта.

В данной работе для определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом оценщиками применен метод прямой капитализации.

Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.

Основные этапы процедуры оценки:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года начиная с даты оценки, им основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

Расчет издержек по эксплуатации, оцениваемой недвижимости основывается на апатите фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, а включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта по формуле:

С=Д/К (5)

где Д - чистый операционный доход,

К - ставка капитализации.

При оценке по доходному подходу возникают вопросы, связанные с недостоверностью данных, неопределенностью данных, касающихся текущей доходности недвижимости. Здесь существует несколько источников ошибок:

высокая изменчивость показателей доходности;

неустойчивость ставок по финансовым инструментам;

неустойчивость параметров налоговой системы;

изменяющийся уровень текущей инфляции.

Все перечисленные проблемы делают расчеты подоходному подходу вероятностным расчетом.

Определение ставки капитализации.

Доход от объекта недвижимости включает две основные составляющие; доход на каптал возврат капитала. Доход на капитал является необходимой компенсацией, получаемой инвестором ценность денег, отдаваемых в долг. Величина компенсации зависит от времени, риска и других условий при которых сделаны инвестиции.

Ставка капитализации в данном случае рассчитывается способом кумулятивного построения.

Способ кумулятивного построения - способ последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализаций, при котором в качестве базовой берется без рисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные особенностями оцениваемой недвижимости.

§ без рисковая ставки - в качестве без рисковой ставки для целей настоящего отчета принята ставка рефинансирования Центрального банка РФ и составляет 8,25%. § премия за риск вложения в объект недвижимости - 2% - в условиях сложившегося рынка коммерческой недвижимости вложение денежных средств в объект имеет риск ниже среднего, § премия за не ликвидность. Расчет надбавки за низкую ликвидность произведем по формуле:

П = (Rб* L)/ Q, где: (6)

П - премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в году.

П = (8,25*6)/12 = 4,12%

§ премия за инвестиционный менеджмент - 1%, т.к. для инвестиций в подобные объекты недвижимости не требуются большие управленческие усилия.

§ норма возврата капитала оценщиком была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы в среднем составляет 50 лет. Норма возврата капитала (метод Ринга) =100%/50 лет = 2%