Оценка магазина г. Череповца

Коэффициент капитализации для здания=18, 4%

Коэффициент капитализации для земли 16,4 %

Таблица 15

Анализ доходов и расходов,

1. Анализ доходов и расходов произведен при условии сдачи аренду объекта оценки.

2.Потенциальный валовой доход-доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и недополученные платежей.

Коэффициент заполняемости учитывает риск простоя и неуплаты или задержки арендных платежей, он рассчитывается путем деления величины прогнозируемых потерь при сборе арендной платы и от неполного использования площадей на величину потенциального валовою дохода. В нашем случае он составляет для основного здания 0,1 Его дополняет коэффициент загрузки Кз = 1,00-0,1 = 0,9. При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать низкий коэффициент недоиспользования, так как большинство расходов денежных средств вне зависимости от степени загрузки объекта являются постоянными (налог на недвижимость, страхование, обслуживание долга и др;). В силу этого при низком уровне загрузки чистый операционный доход может быть очень небольшим. Для собственников предпочтительнее обеспечить 80-100-процентную загрузку при ставке арендной платы, соответствующей среднерыночной, чем иметь загрузку на низком уровне при ставках, существенно превышающих рыночные.

3.Остаточная стоимость определена затратным подходом с учетом накопленного износа.

4.Размеры условно-постоянных расходов приняты типичные для данного сектора рынка. Условно - постоянными расходами являются те, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта.

Примером таких затрат являются поимущественные налоги, платежи по страхованию имущества, и сборы на выдачу разрешений. Оплата управляющего и оплата обслужившего персонала могут быть фиксированными вне зависимости от загрузки здания. Тогда они также будут отнесены к постоянным расходам. Последние часто называют условно-постоянными.

ОР - операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы делятся на: - расходы на управление; - условно-переменные или эксплуатационные расходы; - условно-постоянные расходы Определение расходов на управление. Согласно дополнениям и комментариям к международным стандартам оценки, «Управленческие затраты - отдельная статья затрат, идущая на выплату вознаграждения административному персоналу (управляющим), основными функциями которых являются: - подбор арендаторов на имеющиеся площади и заключения сними арендных договоров; - надзор за своевременностью арендных платежей; - поддержание функциональной пригодности объекта; - выработка общей стратегии по использованию объекта».

Данные расходы устанавливаются в виде% от действительного валового дохода и, как правило, находятся на уровне 5%. Определение эксплуатационных расходов. К эксплуатационным расходам относятся расходы на электроснабжение, телефон, тепло, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, охрану. На основании анализа доля эксплуатационных расходов в величине ставки арендной платы по нежилым помещениям составляет от 10% до 15%. В настоящем отчете для расчета применяется доля эксплуатационных расходов 15%. Определение условно-переменных расходов. Налог на имущество. Налог на имущество физических лиц составляет 0,3% в год от инвентарной стоимости, которая принята оценщиком по данным техпаспорта БТИ. Так же в этой расчетной графе учитываются арендные платежи за земельный участок. Страховые платежи. Для определения уровня ставки страхования были рассмотрены аналитические материалы и рекламная информация фирм, занимающихся страхованием в Калуге и Калужской области: ОАО «РОСНО» и ОАО «ВСК». Анализ средних ставок страховых компаний позволяет определить величину страховых премий в размере 0,55%-1% в год от инвентарной стоимости объекта. Расходы капитального характера. Расходы капитального характера - денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для стабилизации крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания). Предполагается, что капитальный ремонт будет проводиться, один раз в 10 лет. Количественно годовая величина расходов на замещение определялась, как рыночная величина расходов на замену строительных элементов с коротким сроком службы Средняя удельная стоимость проведения косметического ремонта определена по рыночным данным для производственных помещений неопределенного назначения в размере от 500 руб. до 1000 руб./м² Расчет операционных расходов:

Таблица №16

Расчет условно - постоянных расходов для здания

Размер условно - переменных расходов (расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг; расходы на управление, коммунальные платежи, расходы на уборку, эксплуатацию, содержание территории и т.п.), резерв на замещение (расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за насколько лет или сильно варьируют от года к году: периодическая замена быстроизнашивающихся компонентов улучшений) мы будем считать на всех периодах нулевыми, т.к. рассматриваем «чистые договоры» аренды, т.е. «перекладываем их на плечи» арендаторов.

Величина арендных ставок определена с учетом местоположения объекта оценки на основании действующих арендных ставок в г. Череповце, Источник информации о величине арендных ставок -риэлтерские фирмы г. Череповца: Агенство .недвижимости «Индау» (ул. Металлургов, 12); ООО «Тайлер» (пр. Луначарского,43,- оф.25); ООО Агентство недвижимости «Профессионал» пр. Луначарского, 22, оф.9); еженедельная газета частных объявлений «Спутник Череповца».

Анализ арендных ставок

Среднеарифметическую ставку рассчитываем по формуле:

(С1 + С2 +Сn )/n

где:С1,2,..n - арендная плата за 1м2 рыночных аналогов, n-количество объектов аналогов.

При подборе для сравнения аналогичных предложений к аренде учитывалось:

Местоположение: все сравниваемые объекты расположены в удаленности от центра города;

Транспортная доступность;

Условия аренды: контракт сроком на 1 год

Физические характеристики (размеры, вид и качество материалов, состояние и степей изношенности объекта);

Наличие парковки.

Расчет рыночной стоимости объект оценки доходным подходом.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Инвестор приобретает недвижимость, приносящую доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения реконструкции и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи недвижимости в аренду.

Характер использования недвижимости для аренды мы берем исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации доходов или капитализации по норме отдачи. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.

Чтобы уйти от абсолютных величин, все исходные значения делятся на величину первоначального капитала и таким образом приводятся к единой базе. Полученные таким образом показатели применяются для количественного выражения возврата инвестиций и называют нормами возврата. Нормы возврата обычно делят на нормы дохода или отдачи и нормы прибыли.

Нормы дохода выражают взаимосвязь между доходами от объекта и размером инвестиций. К нормам дохода относят общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для земли, коэффициент капитализации для зданий, индекс доходности и т.п. Нормы дохода учитывают в явном виде только доходы от объекта и показывают, с какой скоростью осуществляется возврат вложенных средств. По аналогии с кредитом нормы дохода показывают скорость возврата основной суммы.

Нормы прибыли выражают взаимосвязь между всеми ожидаемыми от проекта выгодами, включая возврат средств от продаж или ликвидации объекта, и размер инвестиций. К нормам прибыли относят норму процента, норму дисконта, внутреннюю норму прибыли, общую норму отдачи и т.п. Нормы отдачи выражаются обычно как годовая ставка сложного процента и показывают, какой объем прибыли приходится на единицу вложенных средств за весь срок проекта.

Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо капитализацией по норме отдачи. В данном отчете был применен метод прямой капитализации.

Анализ доходов и расходов

Доходы. Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при стопроцентной ее занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или его аналогов, а так же прогнозы оценщиков относительно величины и изменения арендных ставок и других источников дохода.

Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

Чистый операционный (эксплуатационный) доход - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных расходов и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Поток денежных средств до уплаты налогов - ЧОД за вычетом псевдо расходов: амортизации (т.к. не является расходом, а напротив служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредитов (т.к. эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).

Поток денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

Расходы. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объектов и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на следующие виды:

- условно-постоянные расходы или издержки;

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы, страховка основных фондов.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление; коммунальные расходы; расходы на уборку, расходы на эксплуатацию; расходы на содержание территории и т.д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К этой статье расходов не относят косметический ремонт, так как его проводит обычно арендатор за свои средства.

Расходы на замещение рассчитываются, как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости не резервирует эти деньги.

Используя вышеназванные положения, расчет стоимости по доходному подходу сведен в таблицу 9.

Приведем расшифровку некоторых величин, используемых в таблице 10.

Арендная ставка

В расчетах рыночная арендная ставка взята из исходных данных. Она сформировалась на основе рынка аренды в г. Кмерово и составила 300 руб. за м² .

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Потенциальный валовой доход определен из расчета сдачи в аренду всей общей площади объекта по наиболее вероятной арендной ставке.

Затраты нулевого периода

Затраты нулевого периода это минимальные затраты, необходимые для приведения объекта в наилучшее использование. Считали, что объект оценки может сдаваться в аренду по рыночной арендной ставке, сложившейся в данном раине, без дополнительных затрат.

Ставка капитализации

Для определения общего коэффициента капитализации применялся кумулятивный метод (или суммарный метод). При расчете данным методом одна из составляющих коэффициента - рисковая процентная ставка (или ставка дохода на инвестированный капитал) - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования рисковой и без рисковой составляющих и рассчитывается процентная ставка. К без рисковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:

- на дополнительный риск, который имеется на инвестиции данного вида;

- на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями;

- на низкую ликвидность.

Ставка возмещения капитала рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования процентных ставок по отдельным рискам - ставки возврата капитала для данного вида инвестиций и без рисковой ставки.

В качестве без рисковой ставки дохода взята ставка по Российским евробондам (15%). Таким образом, без рисковая ставка равна 15% годовых. По мнению оценщика, дополнительный риск капитальных вложений в административные помещения в дополнение к без рисковой ставке равен 3%. Дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями принимаем равным 3%. В случае необходимости, продажа данного здания займет достаточно длительное время. Исходя из этого, оценщик принял поправку на недостаточную ликвидность в размере 3%. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала равна 5% (1/20).

На основе этих данных определяется общий коэффициент капитализации и рассчитывается стоимость объекта.

Кумулятивный метод расчета коэффициента капитализации. Таблица 9.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом Таблица 10.

Таким образом, стоимость объекта оценки полученная доходным подходом составляет 8 350 502 рублей.

3.2.4 Согласование результатов оценки

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья. Однако это характерно для недвижимости без обременений. После исследования данного рынка, выяснилось, что информация о продажах обремененной недвижимости на рынке отсутствует.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости. В данном случае, рыночная стоимость не обремененной квартиры, рассчитанная в рамках затратного подхода, не принималась при согласовании результатов расчета, так как результат не отразил действительной рыночной стоимости объекта оценки с учетом обременения.

Окончательное заключение о стоимости акций выносится на основе согласования, при котором проводятся:

- итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

- проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

- проверка правильности расчетов.

При окончательном решении о рыночной стоимости объекта оценки веса распределились следующим образом:

1) Затратный подход - 0,33;

2) Рыночный подход - 0,33;

3) Доходный подход - 0,33

Расчет рыночной стоимости объекта оценки Таблица 11.

Рыночная стоимость объекта оценки составляет на дату оценки, округленно, составляет: 8 681 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.

Выводы

В настоящем отчете проведена оценка рыночной стоимости офисного помещения, расположенного на земельном участке площадью 116 кв. м. по адресу: Кемерово, пр. Ленина.

Рыночная стоимость офисного помещения, площадью 502,9 кв. м., расположенного на земельном участке площадью 116 кв. м. по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, д.165 по состоянию на 15 марта 2011 года, с учётом всех принятых допущений и ограничений, округлённо составляет:

8 681 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.

Заключение

Целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта недвижимости (Федеральный закон №135-Ф3 от 29.06.98г. «Об оценочной деятельности в РФ») . Дата оценки - 15 марта 2011 г. На основании информации предоставленной и проанализированной в курсовой работе я пришла к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС округленно составляет:

8 681 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.

Таким образом, 8 681 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции на 15 марта 2011 г., когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;

2. Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г.;

3. Федеральный закон №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 2006г.;

4. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001г. №519;

5. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002г. № 568-р);

6. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003г. №1102-р);

7. «Свод стандартов оценки Российского Общества Оценщиков» (ССО РОО, М. 2005г.);

8. «Оценка и переоценка основных фондов» Григорьев В.В. (Инфра-М, М., 1995г.);

9. «Методы оценки недвижимости» Тарасевич Е.И. (Технобалт, СПб, 1995г.);

10. «Оценка недвижимости» Тарасевич Е.И. (Издательство СПбГТУ, СПб, 1997г.);

11. «Оценка недвижимости» Харрисон Г.С. (РИО Мособлупрполиграфиздата, М., 1994г.);

12. «Оценка земельных участков» Эккерт Д. (РОО, М., 1994г.);

13. «Основы экономической оценки городских земель» В.А. Порвич (Дело, М., 1998г.);

14. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» под ред. Рутгайзера В.М. (Дело, М., 1998г.);

15. «Основы оценки стоимости недвижимости» под ред. Белокрыс А.М. (Международная академия оценки и консалтинга, М., 2004г.);

16. «Оценка собственности» Румянцева Е.Е. (Инфра-М, М., 2005г.);

17. «Оценка недвижимости» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. (Финансы и статистика, М., 2005г.).

Размещено на Allbest.ru