Оценка земли и объектов недвижимости в городе

Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 13.01.2015
Размер файла 1,3 M

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости. Оценка помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом. Она необходима для любых сделок с землей и объектами недвижимости. Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики.

Цель данной курсовой работы - найти рыночную стоимость квартиры и земельного участка с индивидуальным жилым домом.

Для этого необходимо решить следующие задачи:

· описать объект оценки - квартиру;

· сделать анализ рынка квартир за последнее полугодие;

· определить стоимость квартиры тремя подходами: сравнительным, доходным, затратным;

· описать объект оценки - земельный участок с индивидуальным жилым домом;

· сделать анализ рынка садоводческих и огороднических товариществ;

· определить стоимость земельного участка с индивидуальным жилым домом.

В оценке установлены 3 подхода - доходный, сравнительный и затратный, но методы используются разные.

В РФ оценка любого вида имущества осуществляется с использованием трех подходов. При невозможности использования какого-то подхода этому факту в отчете об оценке дается вразумительное объяснение.

Результаты, полученные в каждом из подходов, согласовываются (обобщаются) в единый показатель - итоговая стоимость объекта оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существующей для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов в оценке.

ГЛАВА 1. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ, РАСПОЛОЖЕННОЙ ПО АДРЕСУ: МОСКВА, ПРОЕЗД ОДОЕВСКОГО Д. К. КВ.

1. Основные факты и выводы

Таблица 1

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки

Трехкомнатная квартира

Результаты оценки в определении рыночной стоимости, полученные при применении различных подходов, округлено без учета НДС, руб.

Затратный подход:

Не применялся

Сравнительный подход:

10 392 000 руб.

Доходный подход:

Не применялся

Итоговая рыночная стоимость объекта:

10 392 000 руб.

2. Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО

Таблица 2

Заказчик:

Иванов Иван Иванович

Основание для проведения оценки:

Договор на проведение оценки

Объект оценки:

Трехкомнатная квартира

Имущественные права на объект оценки

Право собственности

Дата определения стоимости (дата оценки):

20 декабря 2014 г.

Дата составления отчета:

21 декабря 2014 г.

Срок проведения оценки:

с 20 по 21 декабря 2014 г.

База оценки:

Рыночная стоимость

Валюта, в которой должна быть выражена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки:

Рубли

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Компенсация потерь (убытков) за ликвидируемое имущество

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

См. п. 4 Отчета

Стандарты оценки и обоснование их использования:

Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г.,

Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, №255, №256, Международные стандарты оценки. Стандарты и правила оценочной деятельности НП СОО «Сибирь»

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения об оценщике:

Оценщик, заключивший трудовой договор с Оценочной организацией ООО «Коррект Оценка», выполняющий работу по оценке Таблица 3

Фамилия Имя Отчество:

Оганесов Артем Арсенович

Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности:

-

Стаж работы в области оценочной деятельности:

-

Сведения о членстве в СРО:

-

Место нахождения СРО:

-

Свидетельство о членстве в СРО:

-

Наименование страховой компании:

-

Реквизиты договора страхования ответственности:

-

Реквизиты страхового свидетельства:

-

Сумма страхования гражданской ответственности:

-

Информация об оценочной организации, с которой Оценщик заключил трудовой договор

-

Сведения о Заказчике

Заказчик, заключивший Договор: Таблица 4

Заказчик:

Иванов Иван Иванович

Собственник:

Иванов Иван Иванович

Местоположение:

Москва, проезд Одоевского д. 3 к. 3 кв. 293

Основной государственный регистрационный номер:

-

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Основные допущения и ограничивающие условия.

Сертификат качества оценки, ограничивается нижеследующими допущениями и ограничивающими условиями, являющимися неотъемлемой частью настоящего Отчета.

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, именуемыми далее по тексту Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемников и исполнителей Сторон.

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими документами:

1. Оценщики не принимают на себя ответственности за правовое описание имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности, достоверность которого определяется со слов Заказчика. При оценке Оценщики исходили из достоверности правоустанавливающих документов на объект оценки. Выводы о правах на недвижимость сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов.

2. Оценщики исходили из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствие такого уровня указаны, определены и рассмотрены в Отчете.

3. Объект оценки, свободен от каких бы то ни было, прав удержания имущества и долговых обязательств пол заклад имущества, кроме тех, которые указаны в правоустанавливающих документах и определены в Отчете.

4. Объект оценки, по предположению Оценщиков, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, кроме тех, которые оговорены в настоящем Отчете и могут повлиять на его стоимость.

5. Объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если иное не отмечено в Отчете об оценке.

6. Оценщики не обязаны приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по Объекту оценки. Рисунки и схемы могут быть включены в Отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об оцениваемом Объекте.

7. Информация о составе и технических характеристиках имущества, входящего в состав Объекта оценки, была получена от специалистов Заказчика. Оценщики не несут ответственность за достоверность данной информации, тем не менее, Оценщики не могут гарантировать абсолютную точность этих данных, поэтому, там где это возможно, делаются ссылки на источник информации. Рабочие материалы, не включенные в Отчет, находятся у Оценщика.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

1. Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщиков выполнивших данный Отчет.

2. Оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по данному Отчету. Согласно положению настоящего Отчета, от оценщиков не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом или имущественными правами, связанными с Объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

3. Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на информации о ситуации, сложившейся на рынке, на дату проведения оценки.

4. Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и сделанные заключения не содержат полностью или частично предвзятого мнения.

5. Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и сведения об Оценщике и Исполнителях), не могут быть представлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения Оценщиков.

6. Оценщики выдвигают требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от его имени. Заказчик принимает условие не упоминать имён Оценщиков или настоящий Отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без его письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщики так же сохранят конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

7. Оценщики не принимают на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления Объектом оценки. Ответственность за такую отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиками Объекту, несет его владелец.

8. Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщиков, и, по желанию Оценщиков, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщикам, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщиков, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщиков в процессе выполнения обязательств по настоящему договору.

9. Мнение Оценщиков относительно итоговой величины стоимости Объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических или природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого Объекта.

10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости. Эта стоимость может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с Объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

Применяемые стандарты оценки

Услуги выполняются в соответствии со стандартами профессиональной деятельности в области оценки:

· Федеральными стандартами оценки: (ФСО) № 1, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года № 256, ФСО № 2, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, ФСО № 3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254;

· Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО «Сибирь», принятые Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 года);

· Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО).

Нормативные документы

Работа выполняется в соответствии со следующими нормативными документами:

· Гражданский кодекс Российской Федерации;

· Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

· Федеральный закон от 27.07.2006 г. №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

· Федеральными стандартами оценки: (ФСО) № 1, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года № 256, ФСО № 2, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, ФСО № 3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254;

· Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО «Сибирь», принятые Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 года);

· Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО);

· И другими иными нормативно-правовыми актами.

6. Описание объекта оценки

Объектом оценки является трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: Москва, проезд Одоевского д. 3 к. 3 кв. 293. Квартира находится на 10-ом этаже 16-этажного жилого дома. Дом панельный. Коммуникации - центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация. В доме есть 2 лифта и мусоропровод. Лестничная клетка в хорошем состоянии. Состояние подъезда, в котором расположена оцениваемая квартира хорошее, дверь подъезда оборудована кодовым замком и домофоном.

Местоположение объекта оценки:

Основные характеристики Таблица 5

Тип дома, серия

Панельный

Год постройки

1982

Этажность

16

Материал стен

Панель

Количество подъездов

2

Наличие балконов/лоджий

Есть

Парковка

Паркинг во дворе

Этаж/Этажность

10/16

Количество комнат

3

Общая площадь, кв. м.

73,2

Жилая площадь, кв. м.

44,1

Площадь кухни, кв. м.

10,2

Наличие балкона/лоджии

2 лоджия

Санузел

1 с/у совмещенный

Состояние отделки

Хорошее состояние

Материал пола

Паркет

Оконные блоки

Пластиковые

Объект подключен к системам электроснабжения, водоснабжения, канализации, системе центрального отопления

Подключен

Оцениваемый объект расположен на 36- м км МКАДа рядом с 2-я станциями метро Ясенево и Тёплый стан (10 минут на общественном транспорте).

Жилой дом находится в экологически чистом районе с хорошо развитой инфраструктурой. Дом находится на Юго-западе Москвы в непосредственной близости от Битцевского парка

В пешеходной доступности от оцениваемого объекта расположены общеобразовательная школа, детский сад, поликлиника, торговые объекты, объекты бытового обслуживания.

Во дворе расположена детская площадка, спортивная площадка, есть место для тихого отдыха. На территории много зеленых насаждений.

Придомовая территория благоустроена: положен асфальт, имеются карманы для временной парковки машин, платная парковка для машин, разбит газон.

До ближайшей остановки общественного транспорта 210 метров.

Окна дома выходят на уютный, тихий двор с клумбами и детскими площадками.

7. Методология проведения исследования

Процедура оценки включает:

1) Заключение с Заказчиком договора об оценке.

2) Предоставление Заказчиком необходимых документов, а именно:

- Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты и др.);

- Поэтажный план или экспликация на квартиру;

- Паспортные данные Заказчика (ФИО Заказчика, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания).

3) Изучение полученных документов.

4) Сбор информации и анализ рынка, к которому относится Объект оценки.

5) Выбор и применение стандартных подходов и методов оценки, осуществление необходимых расчетов.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существующей для данного метода информации, определить стоимость объекта в рамках одного из подходов к оценке. Подходы к оценке:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

6) Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки.

7) Подготовка Отчета об оценке.

8) Составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.

затратный доходный оценочный сравнительный

8. Обзор рынка объекта оценки

Ясенево - район Юго-Западного административного округа Москвы. Площадь территории района составляет 1969 га, 640 из которых - жилая застройка. По численности постоянного населения этот район занимает одно из первых мест в Москве - около 173 тысяч человек.

В Ясенево развита социальная инфраструктура - 26 общеобразовательных школ, 2 музыкальные школы, 5 негосударственных общеобразовательных учреждений, детская школа искусств, более 20 спортивных комплексов и площадок, 7 поликлиник, 4 библиотеки, 21 клубное учреждение.

В состав Москвы район Ясенево вошел в 1960 году. На территории Ясенево в разное время находились 4 дворянские усадьбы: Узкое, Ясенево, Большое Голубино и Малое Голубино, но сохранились частично только две: Узкое и Ясенево. Отличительной особенностью района является его расположение между крупными лесопарковыми зонами. Его окружают Битцевский лес, Бутовский лесопарк, усадьба и парк «Узкое».

В конце 70-х - начале 80-х годов на территории района сформировался крупнейший массив плотной застройки высотой 9, 16, 22 этажей. На территории района практически нет промышленных, строительных или транспортных предприятий

Средняя цена за квадратный метр 1 комнатной квартиры -- 163 387 руб., что ниже данных за прошлую неделю на 0.20% ( 325 руб.) , а также ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Москве на -20.93% (- 34 190 руб.).

Средняя цена за квадратный метр 2 комнатной квартиры -- 157 664 руб., что выше данных за прошлую неделю на 0.15% ( 229 руб.) , а также ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Москве на -18.98% (- 29 921 руб.).

Средняя цена за квадратный метр 3 комнатной квартиры -- 156 932 руб., что выше данных за прошлую неделю на 0.51% ( 802 руб.) , а также ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Москве на -23.66% (- 37 127 руб.).

Средняя цена за квадратный метр 4 комнатной квартиры -- 132 249 руб., что соответствует данным за прошлую неделю , а также ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Москве на -86.63% (- 114 566 руб.).

Изменение цены за 1 м2 (тыс. руб.) на квартиры в районе Ясенево.

Изменение цены за 1 м2(тыс. руб.) на трехкомнатные квартиры в районе Ясенево

Главный двигатель роста рынка недвижимости, повышения цен на недвижимость - устойчивый и растущий покупательский спрос на недвижимость. И чем слаженнее и напористее действуют покупатели, тем быстрее взлетают цены на недвижимость. Иногда это похоже на панику и приобретает очертания лихорадки на рынке недвижимости. Правильное понимание, реальная оценка степени влияния этих причин позволяет максимально точно прогнозировать изменение цен на недвижимость.

9. Анализ наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1) Физическая возможность - рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

2) Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта.

3) Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4) Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Проанализировав все возможные варианты физического использования объекта оценки, учитывая сложившуюся ситуацию на рынке жилой недвижимости, Оценщик пришел к выводу:

Вывод: По всем вышеперечисленным критериям наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки - квартиры, является использование её как жилого помещения для удовлетворения потребности в жилье.

10. Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В названном подходе наиболее распространенным является метод сравнения продаж. Базовую модель данного метода представляет следующее выражение:

Рыночная стоимость объекта оценки = Цена продаж объекта аналога ± Поправки к этой цене

Поправки связаны с различиями в характеристиках объектов сравнения.

Теоретические основы сравнительного подхода.

Поскольку сравнительный подход основан на принципе замещения и применяется когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов.

Первым этапом является подбор таких объектов, то есть выполняется выявление недавних продаж на соответствующем локальном рынке и сбор необходимых данных по выявленным продажам. Данные могут быть получены у участников сделки, в собственном досье оценщика, в материалах органов регистрации, судебных заседаний, кредитных, страховых, риэлторских фирмах, электронных базах данных.

Условия сопоставимости:

- схожесть прав на недвижимость;

- схожесть условий финансирования;

- расположение объектов аналогов в той же рыночной зоне, что и объект оценки;

- время продажи;

- схожесть местоположения;

- похожие технические, экономические характеристики объекта.

Как правило, отбирается не менее трех объектов аналогов.

Вторым этапом является проверка информации о сделках. С подозрением следует относится к продажам поспешным, между близкими родственниками. На этом этапе необходимо выбрать единицу сравнения. Единица сравнения - это «общий знаменатель», по которому сопоставляются все объекты. Единицей сравнения может быть относительная величина, цена продажи, отнесенная к единице измерения. Если единицей измерения является физическая величина - 1м2, 1м3, 1 сотка - то это физическая единица сравнения. Если единицей измерения является экономическая величина - участок, квартира, дом - то это экономическая единица сравнения.

Оценщик должен обосновать выбор единицы сравнения.

Третьим этапом является внесение поправок, учитывающих различия между объектом оценки и объектом аналогом, в цену продажи объекта аналога. Для этого объект аналог сравнивается с объектом оценки, и выявляются различия в характеристиках объектов. Отличные характеристики, по которым затем вносятся поправки, называются элементами сравнения. Выбор элементов сравнения оценщик должен обосновать.

Правило внесения поправок:

- Если объект аналог лучше объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком минус.

- Если объект аналог хуже объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком плюс.

Каждая поправка должна быть обоснована оценщиком.

Четвертым этапом является согласование результатов оценки. После внесения поправок получается столько различных скорректированных стоимостей, сколько есть объектов аналогов. А необходимо иметь один результат. Оценщик объясняет, почему он выбрал ту или иную величину, например среднее арифметическое, мода, медиана и др.

Описание объектов аналогов.

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Объектом оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, общей площадью 73,2 кв. м, расположенная по адресу: Москва, проезд Одевского, д. 3, корп. 3, кв. 293

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

· местоположение;

· тип дома;

· количество комнат;

· общая площадь;

· этажность;

· высота потолков;

· количество санузлов и т.д.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.

В результате поиска были подобраны 5 объектов аналогов, описание которых представлено в таблице 6.

Таблица 6

№ п/п

Наименование показателей

Объект оценки

Объекты аналоги

1

2

3

4

5

1

Источник информации

От заказчика

http://www.cian.ru/sale/flat/8819784/

http://www.cian.ru/sale/flat/10404523/

http://www.cian.ru/sale/flat/8936908/

http://www.cian.ru/sale/flat/4262046/

http://www.cian.ru/sale/flat/3020704/

2

Адрес

пр. Одоевского д. 3 корп. 3 кв. 293

пр. Одоевского, д. 3 корп 3

пр. Одоевского, д. 7 корп 2

пр. Одоевского, д. 7 корп 3

пр. Одоевского, д. 11 корп 5

пр. Одоевского, д. 3 корп 4

3

Удаленность от метро

15 мин. на автобусе, маршрутке

15 мин. на автобусе, маршрутке

15 мин. на автобусе, маршрутке

15 мин. на автобусе, маршрутке

15 мин. на автобусе, маршрутке

15 мин. на автобусе, маршрутке

4

Тип дома

панельный

панельный

панельный

панельный

панельный

панельный

5

Этаж/этажность

10 из 16

9 из 16

10 из 16

8 из 16

8 из 16

11 из 16

6

S общая

73,2

74

75

76

74

73

7

S жилая

44,1

47

46

46

44

47

8

S кухни

10,2

10,2

10,2

10,2

10,2

10,2

9

Количество комнат

3

3

3

3

3

3

10

Тип отделки

Стандартный

Стандартный

Стандартный

Стандартный

Стандартный

Стандартный

11

Состояние отделки

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

12

Высота потолков

2,64

2,64

2,64

2,64

2,64

2,64

13

Окна

ПВХ

ПВХ

ПВХ

ПВХ

ПВХ

ПВХ

14

Вид из окна

Вид на двор и на улицу

Вид на двор и на улицу

Вид на двор и на улицу

Вид на двор и на улицу

Вид на двор и на улицу

Вид на двор и на улицу

15

Сан.узел

Совмещенный

Раздельный

Раздельный

Раздельный

Раздельный

Раздельный

16

Дополнительные коммуникации

Телефон, домофон, интернет, 2 лифта, мусоропровод

Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод

Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод

Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод

Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод

Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод

17

Балкон, лоджия

2 лоджии

1 лоджия + 1 балкон

1 лоджия + 1 балкон

2 лоджии

2 балкона

1 балкон

18

Дата предложения

20 декабря 2014г.

12 января 2015 г.

6 января 2015г.

12 января 2015 г.

12 января 2015 г.

12 января 2015 г.

19

Цена предложения

11 400 000 руб.

11 500 000 руб.

11 000 000 руб.

11 000 000 руб.

11 500 000 руб.

Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода Таблица 7

Наименование показателей

Объект оценки

Объекты аналоги

1

2

3

4

5

1

Источник информации

От заказчика

http://www.cian.ru/sale/flat/8819784/

http://www.cian.ru/sale/flat/10404523/

http://www.cian.ru/sale/flat/8936908/

http://www.cian.ru/sale/flat/4262046/

http://www.cian.ru/sale/flat/3020704/

2

Цена предложения, руб.

11 400 000

11 500 000

11 000 000

11 000 000

11 500 000

3

Корректировка на уторговывание

-5%

-5%

-5%

-5%

-5%

4

Скорректированная стоимость, руб.

10 830 000

10 925 000

10 450 000

10 450 000

10 925 000

5

Передаваемые права

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

6

Корректировка по передаваемым правам

0

0

0

0

0

7

Скорректированная стоимость, руб.

10 830 000

10 925 000

10 450 000

10 450 000

10 925 000

8

Условия финансирования

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

9

Корректировка на условия финансирования

0

0

0

0

0

10

Скорректированная стоимость, руб.

10 830 000

10 925 000

10 450 000

10 450 000

10 925 000

11

Условия продажи (сделки)

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

12

Корректировка на условия сделки

0

0

0

0

0

13

Скорректированная стоимость, руб.

10 830 000

10 925 000

10 450 000

10 450 000

10 925 000

14

Условия рынка (дата продажи)

12.01.2015г.

6.01.2015г.

12.01.2015г.

12.01.2015г.

12.01.2015г.

15

Корректировка на условия рынка

0

0

0

0

0

16

Скорректированная стоимость, руб.

10 830 000

10 925 000

10 450 000

10 450 000

10 925 000

17

Удаленность от ж/д вокзала

15 мин. на автобусе, маршрутке

15 мин. на автобусе, маршрутке

15 мин. на автобусе, маршрутке

15 мин. на автобусе, маршрутке

15 мин. на автобусе, маршрутке

15 мин. на автобусе, маршрутке

18

Корректировка

0

0

0

0

0

19

Скорректированная стоимость, руб.

10 830 000

10 925 000

10 450 000

10 450 000

10 925 000

20

Тип дома

панельный

панельный

панельный

панельный

панельный

панельный

21

Корректировка

0

0

0

0

0

22

Скорректированная стоимость, руб.

10 830 000

10 925 000

10 450 000

10 450 000

10 925 000

23

Этаж/Этажность

10/16

9/16

10/16

8/16

8/16

11/16

24

Корректировка

0

0

0

0

0

25

Скорректированная стоимость, руб.

10 830 000

10 925 000

10 450 000

10 450 000

10 925 000

26

Количество комнат

3

3

3

3

3

3

27

Корректировка

0

0

0

0

0

28

Скорректированная стоимость, руб.

10 830 000

10 925 000

10 450 000

10 450 000

10 925 000

29

S общая

73,2

74

75

76

74

73

30

Корректировка

0

0

0

0

0

31

Скорректированная стоимость, руб.

10 830 000

10 925 000

10 450 000

10 450 000

10 925 000

32

S кухни

10,2

10,2

10,2

10,2

10,2

10,2

33

Корректировка

0

0

0

0

0

34

Скорректированная стоимость, руб.

10 830 000

10 925 000

10 450 000

10 450 000

10 925 000

35

S жилая

44,1

47

46

46

44

47

36

Корректировка

- 424 418,92

- 276 766,67

- 261 250

0

-434 006,84

37

Скорректированная стоимость, руб.

10405581,08

10648233,33

10 188 750

10 450 000

10490993,16

38

Высота потолков

2,64

2,64

2,64

2,64

2,64

2,64

39

Корректировка

0

0

0

0

0

40

Скорректированная стоимость, руб.

10405581,08

10648233,33

10 188 750

10 450 000

10490993,16

41

Окна (распашонка или на одну сторону)

пластиковые

пластиковые

пластиковые

пластиковые

пластиковые

пластиковые

42

Корректировка

0

0

0

0

0

43

Скорректированная стоимость, руб.

10405581,08

10648233,33

10 188 750

10 450 000

10490993,16

44

Вид из окна

Вид на двор и на улицу

Вид на двор и на улицу

Вид на двор и на улицу

Вид на двор и на улицу

Вид на двор и на улицу

Вид на двор и на улицу

45

Корректировка

0

0

0

0

0

46

Скорректированная стоимость, руб.

10405581,08

10648233,33

10 188 750

10 450 000

10490993,16

47

Сан.узел

Совмещенный

Раздельный

Раздельный

Раздельный

Раздельный

Раздельный

48

Корректировка

- 2%

- 2%

- 2%

- 2%

- 2%

49

Скорректированная стоимость, руб.

10197469,46

10435268,66

9 984 975

10 241 000

10281173,30

50

Балкон/лоджия

2 лоджии

1 лоджия + 1 балкон

1 лоджия + 1 балкон

2 лоджии

2 балкона

1 балкон

51

Корректировка

+ 1 %

+ 1%

0

+ 2%

+ 4%

52

Скорректированная стоимость, руб.

10299444,15

10539621,35

9 984 975

10 445 820

10692420,23

53

Состояние отделки

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

54

Корректировка

0

0

0

0

0

55

Скорректированная стоимость, руб.

10299444,15

10539621,35

9 984 975

10 445 820

10692420,23

56

Дополнительные характеристики

Телефон, домофон, интернет, 2 лифта, мусоропровод

Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод

Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод

Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод

Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод

Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод

57

Корректировка

0

0

0

0

0

58

Скорректированная стоимость, руб.

10299444,15

10539621,35

9 984 975

10 445 820

10692420,23

59

Вес

0,21

0,21

0,19

0,20

0,19

60

Взвешенное значение

2 162 883,27

2 213 320,48

1 897 145,25

2 089 164

2 031 559,84

61

Среднее взвешенное значение стоимости

10 392 456, 15

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС округленно составила 10 392 000 рублей.

Обоснование внесенных корректировок.

1) Корректировка на торг. При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 3-7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 3 - 7%.

Таким образом, в настоящем отчете корректировка на уторговывание составила 5%.

2) Корректировка по передаваемым правам. Так как у объекта оценки и объектов аналогов передаются право собственности, то корректировка по передаваемым правам не вносилась.

3) Корректировка на условия финансирования. Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия финансирования рыночные, то корректировка на условия финансирования не вносилась.

4) Корректировка на условия сделки. Так как у объекта оценки и объектов аналогов рыночные условия сделки, то корректировка на условия сделки не вносилась.

5) Корректировка на условия рынка (дата продажи). По условиям рынка объект оценки и объекты аналоги сопоставимы. Таким образом, корректировка на условия рынка не вносилась.

6) Корректировка на удаленность от метро Так как объект оценки и объекты аналоги расположены в одном квартале, то корректировка на удаленность от метро не вносилась.

7) Корректировка на тип дома. Так как тип дома у объекта оценки и объектов аналогов одинаковый, панельный, корректировка на тип дома не вносилась.

8) Корректировка на этаж/этажность. Фактор, который влияет на стоимость - это на каком именно этаже расположена квартира. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах.

Корректировка на первый и последний этаж составляет 5-15%. Но так как квартиры аналоги находятся примерно все на средних этажах корректировка на этаж/этажность не включается.

9) Корректировка на количество комнат. По количеству комнат объект оценки и объекты аналоги одинаковы - 3 комнаты. Поэтому корректировка на количество комнат не вносилась.

10) Корректировка на общую площадь. Данная поправка вводится в том случае, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 кв.м. Поскольку объекты аналоги незначительно отличается от общей площади объекта оценки корректировка на общую площадь не вносилась.

11) Корректировка на площадь кухни. Данная поправка вводится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 1 кв.м.

Величина корректировки принимается в размере 0,5% за каждый 1 кв.м.

12) Корректировка на жилую площадь. В результате анализа рынка выявлено, что средняя стоимость 1 кв. м двухкомнатной квартиры в районе Ясенево составляет 157 834 рубля. Поэтому корректировка была рассчитана, как разница между жилой площадью объекта оценки и объекта аналога, умноженная на стоимость 1 кв. м. Корректировка вносилась во все объекты аналоги кроме № 4, поскольку общая площадь объектов аналогов № 1, № 2, № 3 и № 5 отличается в среднем на 2 кв.м. от жилой площади объекта оценки.

13) Корректировка на высоту потолков. Так как серия дома, а именно П-3, у всех одинаковая то и высота потолков тоже, поэтому корректировка на высоту потолков не вносилась.

14) Корректировка на окна. Так как окна у объекта оценки и объектов аналогов одинаковые, то корректировка не вносилась.

15) Корректировка на вид из окна. Так как вид из окна у объекта оценки и объектов аналогов на двор и на улицу, то корректировка не вносилась.

16) Корректировка на санузел. Санузел у объекта оценки совмещенный, тогда как у объектов аналогов раздельный, поэтому корректировка вносилась в размере 2%.

17) Корректировка на наличие балкона/лоджии. Данная поправка подразумевает увеличение стоимости квартиры при наличии данного вида улучшения, составляет 1-5%, так как у объекта оценки лоджия, которая имеют преимущества перед балконом, вносим поправку в размере 2% в объект аналог № 3.

18) Корректировка на состояние отделки. Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%. Так как качество отделки объекта оценки не сильно отличается от качества отделки объектов аналогов, поэтому корректировка не вносилась.

19) Корректировка на дополнительные характеристики. Так как дополнительные характеристики у объекта оценки и объектов аналогов не сильно отличаются, то корректировка не вносилась.

11 Отказ от использования затратного подхода

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один - сравнительный.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вычислении.

Кроме того, Оценщику абсолютно неизвестны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.

12. Отказ от использования доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода у Оценщика имелось также несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в Москве развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

Согласование полученных результатов Таблица 8

№ п/п

Наименование подхода

Стоимость, руб.

Весовое значение

Среднее взвешенное значение

1

Сравнительный

10 392 000

1

10 392 000 руб.

2

Затратный

Не применялся

-

-

3

Доходный

Не применялся

-

-

ГЛАВА 2. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО ДОМА, РАСПОЛОЖЕННОЙ ПО АДРЕСУ: КРАСНОДАРСКИЙ КРАЙ, Г. КРАСНОДАР, УЛ. ЛЕНИНА, Д.

1. Основные факты и выводы

Таблица 9

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки

Земельный участок с домом

Результаты оценки в определении рыночной стоимости, полученные при применении различных подходов, округлено без учета НДС, руб.

Затратный подход:

6 484 004

Сравнительный подход:

4 623 850

Доходный подход:

2 559 692

Итоговая рыночная стоимость объекта:

5 251 849,2

2. Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО

Таблица 10

Заказчик:

Иванов Иван Иванович

Основание для проведения оценки:

Договор на проведение оценки

Объект оценки:

Земельный участок с домом

Имущественные права на объект оценки

Право собственности

Дата определения стоимости (дата оценки):

20 декабря 2014 г.

Дата составления отчета:

21 декабря 2014 г.

Срок проведения оценки:

с 20 по 21 декабря 2014 г.

База оценки:

Рыночная стоимость

Валюта, в которой должна быть выражена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки:

Рубли

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Компенсация потерь (убытков) за ликвидируемое имущество

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

См. п. 4 Отчета

Стандарты оценки и обоснование их использования:

Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98

Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, №255, №256, Международные стандарты оценки. Стандарты и правила оценочной деятельности НП СОО «Сибирь»

3. Сведения о Заказчике и об Оценщике

Сведения об оценщике:

Оценщик, заключивший трудовой договор с Оценочной организацией ООО «Коррект Оценка», выполняющий работу по оценке Таблица 11

Фамилия Имя Отчество:

Оганесов Артем Арсенович

Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности:

-

Стаж работы в области оценочной деятельности:

-

Сведения о членстве в СРО:

-

Место нахождения СРО:

-

Свидетельство о членстве в СРО:

-

Наименование страховой компании:

-

Реквизиты договора страхования ответственности:

-

Реквизиты страхового свидетельства:

-

Сумма страхования гражданской ответственности:

-

Информация об оценочной организации, с которой Оценщик заключил трудовой договор

-

Сведения о Заказчике:

Заказчик, заключивший Договор Таблица 12

Заказчик:

Иванов Иван Иванович

Собственник:

Иванов Иван Иванович

Местоположение:

Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62

Основной государственный регистрационный номер:

-

4. Допущение и ограниченные условия, использование при проведении оценки

Нижеследующие Условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

Общие условия

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей Сторон. Заказчик должен и в дальнейшем исполнять настоящие условия, даже в случае, если право собственности на объект оценки полностью или частично перейдет к другому лицу.

Общая цель отчета

Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

Положения об ответственности

Оценщик утверждает, что проведенная по настоящему договору работа соответствует признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее выполнения персонал соответствует существующим требованиям.

Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность предоставленной информации, ответственность за это несет Заказчик. Оценщик не проводил юридической экспертизы полученных документов и исходил из собственного понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Он не несет ответственности за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но ссылается на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на оцениваемое имущество Заказчика. Оценщик не проводил аудиторской и иной проверки документации и информации, представленной для проведения оценки, а исходил из того, что предоставленная информация являлась точной и правдивой.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и его не следует рассматривать в качестве заключения в отношении какой-либо фактической или предполагаемой сделки, мнения о платежеспособности компании или в качестве рекомендации по инвестициям.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и иных условий, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки.

В своих действиях мы поступали как независимые исполнители. Размер нашего вознаграждения ни в коей степени не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.

Дополнительные работы

Согласно положениям договора об оценке, от нас не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

Описание имущества

Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Согласно положениям договора об оценке от Оценщика не требовалось проведение технических экспертиз, Оценщик исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

Особые положения

Все иллюстративные материалы использованы в настоящем Отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.

Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщика.

Заключительные положения

Мы учитываем ответственное отношение собственника и должное управление в отношении имущества или имущественных прав.

Данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

Оценщик исходил из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов местного или общероссийского уровня существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объектах, для которых производились расчеты.

Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

Основные понятия и определения

Оценщик (субъект оценочной деятельности) - физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Оценочная организация - юридическое лицо, соответствующее условиям, установленным статьей 15.1. Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и с которыми оценщик заключил трудовой договор.

Рыночная стоимость - есть наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов-оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон
сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

(Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255, ФСО №2)

Объект оценки - относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. (Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №255, ФСО №2)

Цена - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваема или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. (Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №256, ФСО №1)


Подобные документы

  • Общая информация, идентифицирующая объекты оценки. Результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике и оценщике, оценка объекта.

    курсовая работа [11,1 M], добавлен 06.04.2010

  • Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.

    курсовая работа [43,8 K], добавлен 16.12.2012

  • Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.

    курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007

  • Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.

    курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013

  • Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.

    курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010

  • Информация, идентифицирующая объект оценки. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Анализ рынка объекта. Расчет стоимости земельного участка.

    отчет по практике [2,0 M], добавлен 02.06.2011

  • Оценка объекта недвижимости на примере ОАО "Московский Планетарий". Сведения о заказчике оценки и об оценщике, перечень данных. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при оценке. Применяемые стандарты оценочной деятельности.

    курсовая работа [1,2 M], добавлен 09.04.2016

  • Структура стоимости объекта недвижимости по элементам. Определение стоимости бизнеса в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Этапы оценки стоимости бизнеса. Процесс согласования стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса.

    контрольная работа [85,5 K], добавлен 10.02.2016

  • Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.

    дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011

  • Основание для проведения оценки рыночной стоимости привилегированной акции ОАО "Газпром нефть" методом рынка капитала в рамках сравнительного подхода. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Выбор и расчет ценовых мультипликаторов по аналогам.

    дипломная работа [98,4 K], добавлен 25.03.2013

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.