Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Институт инженерно-экономический

Кафедра строительных технологий и экспертизы недвижимости

Курсовой проект

по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

по теме:

«Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта»

Череповец

2010-11

Введение

Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.

Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

Рассмотрев структуру рынка недвижимости города и проведя анализ ближайшего окружения объекта оценки, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта.

Факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение - оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

2) рыночный спрос - данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность - подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка - это перспектива создания улучшений - размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;

5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность - это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

7) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Прежде всего, обратим внимание на то, что при оценке социально значимых объектов (недвижимость, предприятия) необходимо обеспечить выполнение условия приемлемости рассматриваемых вариантов использования для общества в целом (применяется критерий «наилучшего» использования, не предполагающий количественной характеристики результата). Из социально приемлемых вариантов далее выбирается вариант «наиболее эффективный» - максимально доходный (применяется критерий, обосновывающий не только выбор функции, но также и количественную характеристику результата выбора). Для недвижимости это означает, например, что выбор торговой функции, допускаемой правилами зонирования и потребностями социума, в качестве наилучшей, должен быть поддержан выбором типа (категории) заведения, размера и характера планировки здания, продуктовой гаммы и пула арендаторов, обеспечивающих наибольшую эффективность (доходность) этой функции. В связи с этим целесообразно оставить в пользовании предложенное американцами словосочетание «наилучшее и наиболее эффективное использование» (далее ННЭИ). Однако при этом вместо фразы «анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…», появившейся после «буквального» перевода американского «highest and best use analysis», следует писать «анализ с целью выбора варианта …» или проще - выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (анализируются разнообразные варианты, из которых выбирается наилучший).

Цель исследования - определить наилучшее применение объекта недвижимости (здания, земельного участка), находящегося в частной или муниципальной собственности.

Задачи исследования:

- работа с научной экономической литературой и нормативами;

-работа с правовой и законодательной базой, регулирующей сферу недвижимости;

- анализ рынка недвижимости и его отдельных сегментов; определение факторов, влияющих на спрос и предложение;

- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

- разработка концепций эксплуатации недвижмости и представление их в виде отчета о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта;

- обоснованные выводы.

Раздел 1.Обзор литературы по теме курсовой работы

Глава 1. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования

Неотъемлемым содержанием определения рыночной стоимости является концепция наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании является максимальной и соответствует рыночной стоимости. Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования, понимается разумный и возможный (физически осуществимый) вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода. Определение ННЭИ основано на мнении оценщика и его аналитических способностях и не является, как правило, фактическим использованием недвижимости.

В теории оценки различают ННЭИ участка земли как вакантного и ННЭИ участка земли обустроенного (с построенными зданиями и/или сооружениями на благоустроенном участке).

Анализ ННЭИ обязательно должен учитывать мотивацию Покупателя. Если Покупатель приобретает недвижимость для личного использования, то его мотивами являются такие блага как: комфорт, престиж, безопасность. Если Покупатель предполагает извлекать доход из недвижимости, то для него ННЭИ должно учитывать факторы защиты от инфляции, уменьшения налогов и потенциального роста стоимости земли и строений.

Глава 2. Значение анализа наилучшего использования объекта

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Глава 3. Проблемы применения анализа наилучшего использования в управлении объектами недвижимости

Не секрет, что в такой работе очень многое, и, самое главное, итоговый результат, во многом зависит от экспертного, а значит, субъективного мнения аналитиков. Появляющийся при этом риск непрофессионализма исполнителя можно решить, привлекая наиболее авторитетные и (от этого никуда не денешься) дорогие компании. Сейчас тенденция повышения внимания игроков отечественного рынка недвижимости к качественным критериям выбора консультантов и снижение чувствительности к цене их услуг - становится уже очевидной. Ведь в сфере недвижимости качество консультации проявляется в размерах дохода, генерируемого в итоге проектом. Один раз сэкономив на консультации несколько тысяч долларов, можно получить разницу в годовом доходе в сотни тысяч долларов, а можно изначально обречь проект на провал. И хотя случаев банкротства по причине непрофессионализма консультантов на отечественном рынке коммерческой недвижимости пока не было, причиной чему - его ненасыщенность и низкий уровень конкуренции, проектов, которые существенно не дотягивают до своего потенциального порога доходности, даже в Киеве можно найти довольно много".

В качестве еще одной из ключевых проблем, с которой сталкиваются аналитики в ходе такого рода исследований в нашей стране, эксперты называют отсутствие детальных планов для большей части территорий и невозможности предугадать, какой тип недвижимости встретит одобрение со стороны согласовывающих органов относительно застройки того или иного участка. Но даже в том случае, если с заполнением объекта площадями различного использования все более-менее ясно и понятно, масштабы проекта (этажность, площадь пятна застройки, расположение здания на участке и т.д.), соответствующие наилучшему и наиболее эффективному использованию, могут не совпадать с мнением членов градсовета относительно гармоничности и оптимальности застройки. И если исключить наличие административного ресурса, то эти вопросы практически не поддаются прогнозированию. А уж предсказать, какой проект и в каком месте вызовет гнев общественности, даже если будет одобрен градсоветом, не может никто.

Не может не радовать и другая тенденция, развивающаяся параллельно предыдущей, - востребованными постепенно становятся сами услуги консультантов. Ведь еще несколько лет назад отечественные девелоперы предоставляли сами себе все консультации и не понимали, зачем им нужно за "огромные" деньги привлекать консультантов.

недвижимость эффективный рыночный стоимость

Глава 4. Критерии анализа наилучшего использования объектов

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости корректируются с учетом факторов, определяющих ННЭИ.

§4.1 Потенциал местоположения

Оценка с учетом местоположения участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению о рынков сбыта продукции, транспортных сетей, качества дорог и других факторов через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления.

Помимо этого, коэффициент на местоположение предусматривает корректировку на удаленность участка от объектов инженерного обеспечения и отдельных элементов окружающего ландшафта. Близость участка к линиям электропередач и связи, газопроводу, водному массиву, лесным угодьям способствует удорожанию стоимости земли, и наоборот, удаленность от вышеуказанных объектов и близость к источникам загрязнения любого происхождения ведут к обесцениванию участка. Корректировку проводят через поправочные коэффициенты, размер которых колеблется от 0 до 4.

Немаловажную роль при продаже участка играет коэффициент к цене, учитывающий близость зоны нахождения участка к крупным городам и поселкам. Статус города (поселка), развитие социально-культурного потенциала. Данный коэффициент способствует формированию повышенного спроса в пригородных зонах городов, поэтому его можно использовать как элемент сравнения при сопоставлении участков.

§ 4.2. Рыночные условия

В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых объектов недвижимости следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. Поэтому надо определить, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или иных рыночных условиях. Иногда рыночные условия остаются стабильными в течение года и больше, а иногда они могут меняться в трех-, шестимесячный период времени или даже быстрее. Взаимодействие спроса и предложения влияет на цену, если меняется один или другой фактор или оба. Цены реагируют соответствующим образом. Индекс спроса и предложения вводится в каждой местности по оценочным зонам (данные статистики).

Поправка на время продажи отражает фактическое изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимую недвижимость, другими словами - инфляцию на рынке недвижимости. Инфляционный индекс представляет собой соотношение между взвешенным уровнем оплаты труда, оптовых, розничных и других цен продажи. Данные по официальному уровню инфляции можно брать из «Российской газеты» или Интернета.

Каждый компонент определения «рыночная стоимость» имеет собственное концептуальное содержание.

Оцениваемая сумма -- цена в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за недвижимость в коммерческой сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная и обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Определение рыночной стоимости исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нерыночное финансирование, обременение договорами залога и т. п., других особых соображений или уступок сделанных кем-либо, из имеющих отношение к сделке лиц.

Оцениваемая рыночная стоимость относится к конкретному моменту времени. Так как рынки и рыночные условия могут изменяться, то оцениваемая стоимость может быть некорректной или несоответствующей на другой момент времени. Результат оценки будет отражать фактическое состояние рынка и внешних обстоятельств на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату.

В связи с изложенным, дата отчета об оценке и дата оценки могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.

Рыночная стоимость -- это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.

Ставка (коэффициент) дисконтирования -- коэффициент, используемый для преобразования будущих значений стоимости в текущую стоимость.

Ставка (коэффициент капитализации) -- процентная ставка, используемая, для пересчета дохода в рыночную стоимость объекта.

Ставка налога -- размер налоговых изъятий из доходов.

Улучшения -- это любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного оформления, увеличивающие его рыночную стоимость.

§ 4.3 Физические характеристики

В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия. Оценщик должен быть хорошо информирован о физических характеристиках сопоставимых объектов, чтобы сделать обоснованные поправки на различия между ними.

При оценке земельного участка существует поправка на площадь свободной земли. Которая определяется как разность между общей площадью земельного участка и площадью зданий в плане плюс 2,5 м. с каждой стороны. Если количество физических различий между объектами недвижимости велико, то продажу нельзя использовать как сопоставимую, а если различий нет или их немного, то сравнение возможно и необходимо.

§ 4.4 Юридическая обоснованность

Юридические данные включают в себя объем передаваемых по сделке прав. Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по оцениваемому и сопоставимым объектам. Поправка вводится при отягощении прав покупателя залогом, долгосрочной арендой или другим обременением. Корректировка на право собственности заключается в учете разницы между рыночной и контрактной арендной платой.

§ 4.5 Технологическая обоснованность и физическая осуществимость

Технологическая обоснованность определяется возможностью реализации проекта в установленные сроки при соблюдении требований к строительству и качеству работ. Определение обоснованности предполагает анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы земельного участка.

Глава 5. Методы анализа НиНЭИ

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

* наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

* наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

1 метод:

Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли различны:

1) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

2) расчет потенциального валового дохода;

3) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;

4) определение возможности получения прочих доходов и их величины;

5) оценка действительного валового дохода;

6) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального

характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;

7) определение коэффициента капитализации для зданий;

8) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к земле;

9) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;

10) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

2 метод:

Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений одинаковы

1) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями конкретного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

2) расчет потенциального валового дохода;

3) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;

4) оценка действительного валового дохода;

5) расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера, а также общего чистого операционного дохода;

6) определение общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости;

7) оценка недвижимости методом капитализации дохода;

8) оценка земельного участка в виде дохода, равного разнице между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

3 метод:

Земельный участок рассматривается как застроенный, однако строения требуют проведения некоторых улучшений

1) расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;

2) определение общего коэффициента капитализации;

3) оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;

4) расчет затрат на усовершенствование объекта;

5) определение прироста стоимости недвижимости с учетом проведенных улучшений (Рыночная стоимость объекта по текущему использованию - Рыночная стоимость объекта с проведенными улучшениями).

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Раздел 2. Практическая часть

2.1 Резюме проекта

Объектом исследования является торговый центр «Вель», который находится в индустриальном районе города Череповца. Основной вид деятельности собственника торгового центра является сдача в аренду торговых площадей. Основная цель проекта - выбрать наилучший и наиболее эффективный вариант использования. Основная цель объекта - получение дохода. Для этого нужно проанализировать рынок города Череповца, уровень арендных ставок, спрос и предложение на них. Конкурирует с более новыми и современными торговыми центрами г. Череповца.

2.2 Описание проекта

Объект исследования - торговый центр «Вель», расположенный в индустриальном районе, по адресу - ул. М. Горького, 32, общей площадью - 670 кв.м., полезная площадь 570 кв.м., здание двухэтажное, группа капитальности - 2, строительный объём - 3200 м. куб, класс здания - микрорайонный торговый центр, кадастровый номер - 35ХХХХХХ, связан переходом из торгового центра «Универбыт» и торгового центра «Южок», но является отдельным торговым центром.

2.3 Особенности местоположения объекта

Местоположение играет большую роль в эффективности использования объекта. Торговый центр расположен в центре города, по адресу - ул. М. Горького,32. Преимущества такого места расположения: в центре города проживает больше людей, чем ближе к окраинам города, большое количество рабочих мест, рядом располагаются: «Южок», «Универбыт», «Вырастай-ка» и городской рынок. В торговом центре «Универбыт» располагаются офисы. Имеется парковка по периметру вместимостью примерно 15 машин. Есть пешеходные тротуары у здания и переход из торговых центров «Универбыт», «Южок». Проходят трамвайные и автобусные маршруты. Участок имеет асфальтированную подъездную дорогу с хорошим состоянием дорожного полотна. Т.е. высокая инвестиционная привлекательность.

2.4 Анализ рынка коммерческой недвижимости

2.4.1 Инвестиции в коммерческую недвижимость

Сегодня коммерческая недвижимость - самый насыщенный сектор рынка, в котором при осуществлении продажи или покупки необходимо изучить как можно больше предложений.

Инвестиционная привлекательность квартир значительно уменьшилась в связи с падением потребительского спроса, замораживанием строительства множества объектов и резким снижением цен на первичную и вторичную жилую недвижимость. В то же время существует сектор на рынке недвижимости, который практически не испытал серьезных потрясений. Речь идет о коммерческой недвижимости. К этому виду специалисты относят офисные, складские и торговые помещения.

На рынке сохраняются положительные тенденции - спрос на помещения коммерческого типа растет, емкость рынка увеличивается, стоимость аренды находится на стабильном уровне. Все эти факторы влияют на сокращение срока возврата инвестиций и, следовательно, являются привлекательными для инвесторов.

Из всего вышесказанного следует вывод, что инвестирование в нежилую коммерческую недвижимость, в данный момент, намного привлекательнее инвестиций в жилую. Дополнительным подтверждением служит то, что количеств инвесторов в коммерческую недвижимость, по утверждениям специалистов, медленно но неуклонно растет на протяжении всего 2009 года, а инвесторы жилого сектора продолжают покидать рынок. Поэтому ответ на вопрос, куда вложить деньги в условиях кризиса очевиден - инвестирование в офисные помещения гораздо надежнее.

2.4.2 Обзор рынка офисной недвижимости

Офисы и бизнес-центры представляют собой один из основных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Аренда офисов и помещений становится все актуальней не только для крупных компаний, но и для малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций.

Стабилизация экономической ситуации способствовала позитивным изменениям на рынке коммерческой недвижимости, а также притоку инвесторов. Пока их интересуют в основном только небольшие офисные объекты. По мнению экспертов, сегодня все-таки выгоднее арендовать, если нет задачи инвестировать в качественную недвижимость на долгосрочную перспективу. По крайней мере, в ближайшие 2 года. Арендодатели сейчас более сговорчивы, чем продавцы бизнес центров. При заключении договора для арендаторов все чаще предлагаются дополнительные бонусы.

По мнению ведущих консультантов на рынке офисной недвижимости,"дно" еще не достигнуто, неизбежна корректировка цен вниз. В 3 квартале ожидается дальнейший незначительный рост спроса на офисные помещения класса "А" и "В", а также вывод на рынок новых интересных и качественных объектов.

Площади сдаваемых офисных помещений колеблется в пределах от 12м² до 1000м². Стоимость аренды 1м² составляет от 250руб до 1300руб. Арендная ставка по офисным помещениям в Зареченском районе колеблется от 350руб/м² до 800руб/м²; в Северном районе от 250руб/м² до 500руб/м²; в Зашекснинском районе от 250руб/м² до 700руб/м²; в Индустриальном районе от 420руб/м² до 1300руб/м².

2.4.3 Рынок торговых помещений

Рынок торговых площадей Череповца, можно разделить на следующие сегменты:

* Встроено-пристроенные торговые помещения;

* Торговые комплексы;

* Рынки;

* Низкокапитальные строения (киоски, павильоны).

В настоящее время, рынок качественной торговой недвижимости г. Череповец находится на начальном этапе своего развития, что подтверждается текущей структурой рынка по сегментам. Подавляющий объем предложения на рынке торговой недвижимости г. Череповец приходится на сегмент встроено-пристроенных помещений, удельная доля данного сегмента составляет 61%. Объемы предложения в прочих сегментах рынка - как в наиболее качественных источниках предложения (торговых центрах), так и в наименее качественных объектах (низкокапитальные строения и рынки) существенно ниже, с перевесом в сторону сегмента отдельностоящих зданий

На рынке торговой недвижимости г. Череповец наблюдается положительная динамика, о чем свидетельствуют структурные изменения, происходящие в последние 2 года: превышение темпов роста предложения торговых помещений в торговых центрах (объемов ввода торговых центров) над темпами роста сегмента встроенно-пристроенных помещений.

В настоящее время ценовая ситуация на рынке торговых помещений в торговых центрах г. Череповец находится на стадии формирования. Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2005 - 2006 годах устанавливают достаточно адекватные арендные ставки, зависящие, прежде всего, от местоположения торгового центра в целом, площади предлагаемого в аренду торгового помещения, а также этажности.

В последние несколько лет в Череповеце наблюдается постепенный рост товарооборота и среднедушевых денежных доходов населения, что способствует развитию розничной торговли в городе, а также переориентации покупателей на покупку товаров в более качественных объектах торговли: от рынков к торговым центрам.

Стоимость аренды 1м² составляет от 250руб до 1400руб.

Арендная ставка по торговым помещениям в Зареченском районе колеблется от 330руб/м² до 550руб/м²; в Северном районе от 250руб/м² до 400руб/м²; в Зашекснинском районе от 400руб/м² до 1200руб/м²; в Индустриальном районе от 600руб/м² до 1400руб/м².

2.4.4 Рынок производственно-складских помещений

Сегмент складских и производственных помещений в Череповце является наименее развитым на рынке коммерческой недвижимости. Их уровень и качество сейчас удовлетворяют далеко не всех клиентов, которым все чаще требуются современные склады и производственные помещения. Поэтому наблюдается значительный разрыв между спросом и предложением на складскую и производственную недвижимость в Череповце, особенно на качественные помещения с комплексом услуг (погрузка-разгрузка, логистика, охрана и т.п.). Если еще недавно ситуация в секторе складских помещений казалась более благоприятной по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости, то сейчас можно с уверенностью говорить о том, что кризис не обошел стороной и его.

Наибольшим спросом среди арендаторов и покупателей встроенной производственно-складской недвижимости пользуются помещения площадью до 350 кв.м., совокупная доля которых составляет 85,8% на рынке аренды и 94,1% на рынке купли-продажи. Спрос на встроенные помещения больших площадей (свыше 500 кв. м) по-прежнему невелик и остается на уровне 10%.

Основными ценообразующими факторами для встроенных помещений производственно-складского назначения являются:

· состояние помещения (внутренняя отделка и техническое состояние, требующие или не требующие дополнительных материальных и временных затрат на ремонт);

· площадь объекта (небольшие по площади производственно-складские помещения более востребованы, срок их экспозиции меньше, а запрашиваемые арендные ставки и цены за них выше, чем за аналогичные, но более крупные объекты);

· высота потолков (помещения с большей высотой потолка более востребованы в связи с их высокой функциональностью);

· занимаемый этаж (более востребованы производственно-складские помещения,

· расположенные на первом этаже, чем аналогичные помещения в подвале и на цокольном этаже, менее востребованы помещения, расположенные на этажах выше первого);

· элементы благоустройства и коммуникации (электроснабжение, отопление,

· водоснабжение, канализация);

· тип входа (отдельный или общий, с улицы или со двора, через проходную);

· обеспечение погрузо-разгрузочных работ (оснащенность грузовыми лифтами, кранами, тельферами, подъездными путями для различных видов транспорта, а также наличие погрузчиков).

В настоящее время в Череповце наибольшим спросом пользуются производственно-складские помещения площадью до 500м2. Стоимость аренды 1м² составляет от 50руб до 300руб. Арендная ставка по производственно-складским помещениям колеблется от 50руб/м² до 300руб/м².В индустриальном районе преобладает наибольшая арендная ставка от 130руб/м² до 300руб/м².

2.5 Анализ местоположения участка и окружающей его территории

Торговый центр «Вель» располагается в центральном индустриальном районе города.

2.5.1 Транспортные потоки и доступность объекта на частном и общественном транспорте

До торгового центра можно добраться на автобусах из разных районов города. Из северного района можно доехать на автобусах №: 3, 7,39; из зашекснинского района можно доехать на автобусе № 7, из зареченского района - на автобусах №: 13,18 и по индустриальному району автобусы №: 38,12,10. Относительно недалеко проходят трамвайные пути, трамваи №: 2,4,8. И так же можно добраться на собственном транспорте, асфальтированная подъездная дорога, парковка по периметру примерно для 15 машин.

2.5.2 Насыщенность территории объектами торговли и услуг

Индустриальный район насыщен объектами торговли и услуг. Торговые центры: «Интер - сити», «Лимон - сити». Большое количество магазинов.

Торговые центры «Универбыт», «Южок», «Вырастай - ка», «Океан» и городской рынок, располагаются рядом.

2.5.2.1 Насыщенность участка объектами торговли: продовольственными товарами, а так же объектами общественного питания.

В центре города имеется много магазинов с продовольственными товарами и объектов общественного питания, пиццерии «Жар - пицца», «Бон Аппетит», «Дивина», «Иль патио», кафе, столовые, рестораны - «Пень пнём», «Берлога», «Три желания», «Кофе - Макс» и другие.

Сеть магазинов «Вега»

Рядом с торговым центром «Вель» продовольственные магазины: в ТЦ «Океан» супермаркет «Золотой ключик», «Подсолнух», городской рынок.

Объекты общественного питания: Мак - Мастер, кафе-бар-ресторан "Фуд Фэктори", «Винегрет».

Можно сделать вывод, что рядом с ТЦ «Вель» достаточно продовольственных магазинов и объектов общественного питания. В любой момент можно зайти перекусить или купить продукты домой.

2.5.2.2 Насыщенность участка объектами торговли строительными материалами.

Объекты торговли строительными материалами рядом с ТЦ: «Экономстрой». Магазин «Ремонт», «Палитра»

Таких объектов строительных материалов небольшое количество.

2.5.2.3 Насыщенность участка объектами торговли мебелью, товарами для интерьера (в том числе тканями), хозяйственными товарами.

Магазин «Ткани», «Дом мебели», «Дешёвая мебель», «Мебель для вас».

Объекты торговли мебели, товары для интерьера ( в том числе ткани), хозяйственными товарами имеются в ТЦ «Универбыт»: магазин мебели, павильон ткани, павильоны с хозтоварами, в ТЦ «Южок» павильон ткани, сеть магазинов хозтоваров - «Чёрный кот».

Участок насыщен данными объектами.

2.5.2.4 Насыщенность участка объектами торговли бытовой техникой, мобильными телефонами и фототоварами.

Офис мобильной связи «Билайн», « Мегафон». Фотография в ТЦ «Универбыт», «Фото за 5 минут», «Фоторама».

В 10 минутах ходьбы находятся офисы мобильной связи: «Банзай», «Теле 2», «МТС», в 15 минутах - магазин бытовой техники «Глобал ТВ», «МБТ» Участок насыщен данными объектами и расстояние более протяжённое до них.

2.5.2.5 Насыщенность участка аптеками и пунктами медицинских услуг.

Аптека через дорогу.

Медпункт, аптечный пункт и стоматология в ТЦ «Универбыт», аптечный пункт на остановке городского рынка. Сеть аптек «Арника», аптеки, оптики.

Детская поликлиника, городская поликлиника № 2.

Достаточное количество данных объектов.

2.5.2.6 Насыщенность участка объектами торговли одеждой и обувью.

Очень большое количество представителей торговли одежды и обуви в торговых центрах «Универбыт», «Южок», «Океан», «Вель», «Интер - сити», «Лимон - сити», Купеческий,городской рынок. Торговый центр «Авалон», «Belwest», «Ecco». Большое количество магазинов одежды. Район насыщен данными видами объектов.

2.5.2.7 Насыщенность участка объектами торговли спортивными товарами.

Павильоны спортивной одежды в ТЦ «Универбыт», «Южок».

Ближайшие магазины спорттоваров: «STIHL», «СПОРТСТИЛЬ», «Адидас».

Небольшое количество объектов торговли спортивными товарами.

2.5.2.8 Насыщенность участка объектами торговли и услуг для автомобилистов, а также автозаправочными станциями.

Рядом с рассматриваемым участком такие объекты отсутствуют. А вообще в районе имеются магазины для автомобилистов и и автозаправочные станции.

2.5.2.9 Насыщенность участка офисными центрами и банковскими отделениями (офисами).

Хорошая насыщенность данными объектами. Офисный центр в ТЦ «Универбыт» 3-8 этаж. Рядом банки: «Сбербанк», «ВТБ».

2.5.2.10 Прочие магазины на исследуемом участке.

Кроме перечисленных видов объектов, имеются парикмахерские, павильоны косметики, косметические услуги, магазин зоотоваров, отделения почты, шейпинг - клуб «Ника», фитнес - студия «Смайл», танцевальная студия «Юни дэнс», юридические и страховые услуги, турфирмы, ювелирные украшения и часы, рекламные агентство, агентства по трудоустройству, установка окон и натяжных потолков.

2.5.3 Места отдыха и развлечений. Насыщенность участка объектами развлечений

На данном участке практически нет таких объектов. Имеются только объекты общественного питания, в которых можно посидеть, отдохнуть, расслабиться и насладиться музыкой. Так же в рассматриваемом ТЦ «Вель» имеется детская игровая комната, где могут отдохнуть и поиграть дети, пока родители гуляют по магазину. Плюс тому, что родители больше времени могут уделить покупкам, потому что дети быстро устают и начинают капризничать.

По району есть боулинг «Лимон - сити», «Золотой лев». Клубы: «Жара», «Карусель», «Три икса», «Муха». Камерный театр.

2.5.4 Крупные строящиеся комплексы, имеющие в составе торговые (офисные) площади

В индустриальном районе, в том числе и на данном участке нет крупных строящихся комплексов. В основном такое строительство идёт на окраинах города, направленное на расширение и развитие других районов города.

2.5.5 Тенденции развития местности

Череповец по размерам сравнительно небольшой город, но типичным для России его не назовешь. На площади, превышающей 12 тысяч гектаров, проживает 316 тысяч человек. Плотность населения составляет 6,2 человека на 1 квадратный километр. Демографическая ситуация отличается от общероссийской, хотя тенденции совпадают. Доля пенсионеров Череповца ниже, чем во всей республике: если в России их 18,5% среди всего населения, то здесь 14,3%. Это город молодых дееспособных людей. В связи с энергичным промышленным развитием в послевоенное время он рос, прежде всего за счет миграции кадров специалистов машиностроения и химии, а не естественного прироста населения. Неоспоримо: грамотная и квалифицированная рабочая сила одно из важных достоинств Череповца. Структура занятости череповчан также неординарна. Если в целом по стране в сельском хозяйстве трудится 13,3% работающих, то в Череповце 7,5%, в сфере услуг соотношение со ответственно 44 и 29,2%. Что же касается промышленности, то цифры уже иные: 42,7 и 63,3%. Можно сделать вывод, что Череповец быстро развивающийся город. Данная местность может развиваться со сменой арендаторов торговых площадей, развитием развлекательных и объектов для отдыха.

2.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

2.6.1 Анализ эффективности объекта при условии создания торгового комплекса для нескольких арендаторов

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости отвечает четырем критериям:

1. Юридическая допустимость.

С точки зрения юридической правомерности, согласно постановлению Череповецкой городской Думы от 25.03.2003 N 27 (ред. от 04.04.2006) "О правилах землепользования и застройки города Череповца", а также карте градостроительного зонирования, строительство торгово-развлекательного центра на данном участке допустимо. Так как ТЦ «Вель» является кирпичным строением, у которого срок службы в среднем от 50 лет, то он подлежит долгосрочному договору. Таким образом объект является юридически допустимым.

2.Физическая осуществимость.

Размеры и параметры торгового центра соответствуют своему назначению. Здание расположено в центре города (индустриальном районе), доступном для жителей Череповца с разных районов, с удобными подъездными путями, значит оно физически осуществимо.

3.Финансовая обоснованность.

ТЦ «Вель» достаточно популярен среди посетителей, так как в нём находится игровая детская комната, место расположения - центр города, большое количество людей, поэтому центр получает регулярный доход, покрывающий расходы. Поэтому объект недвижимости соответствует финансовой обеспеченности.

4.Максимальная продуктивность.

Анализируется доходность каждого из юридически допустимых, физически возможных и финансово эффективных вариантов. Максимальная продуктивность представлена в следующих расчётах ниже: расчет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования, расчет восстановительной стоимости.

На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта недвижимости были выбраны варианты управления. Варианты управления разрабатываются на 1 год.

1 вариант использования объекта:

Здание общей площадью 670 кв.м. В здании располагаются торговые помещения на 1 и 2 этажах. Площадь, сдаваемая в аренду на 1 этаже - 285 кв.м. Площадь, сдаваемая в аренду на 2 этаже - 285 кв.м. Общая площадь, сдаваемая в аренду 570 кв.м. Размещение парковочных мест. Предполагаемый доход от функционирования объекта будет зависеть от арендных платежей.

Арендные ставки для объекта недвижимости принимаем следующие:

1 этаж - 1200 руб. за кв. м в месяц;

2 этаж - 1000 руб. за кв. м в месяц;

Размер арендных ставок принимается с учетом анализа рынка г. Череповца.

Расчет дохода от объекта недвижимости

1. ПВД - потенциальный валовой доход:

ПВД = S•А_с•12

где S - полезная площадь, м²;

А_с - арендная ставка, руб./мес.

ПВД_т.п.1. =285 •1200•12 = 4104000 руб./год - торговые помещения

ПВД_т.п.2 = 285•1000•12 = 3420000 руб./год - торговые помещения

ПВД = ПВД_т.п.1. + ПВД_т.п.2 = 4104000 + 3420000 = 7524000 руб./год

2. ДВД - действительный валовой доход:

ДВД = ПВД - потери + прочие доходы

Потери от недозагрузки торговых площадей недополучения арендных платежей за год 5% от ПВД, принимаем исходя из анализа рынка.

ДВД =7524000-7524000*0,05 = 7147800руб./год

3. ЧОД - чистый операционный доход:

ЧОД = ДВД - ОР

Операционные расходы, исходя из анализа объекта - аналога, не могут превышать 20% от ДВД, поэтому берём их значение равное 20% от ДВД.

ОР - операционные расходы -1429560руб./год

ЧОД =7147800-1429560=5718240 руб./год

Расчет анализа НиНЭИ для торгово-развлекательного центра производится количественным методом, когда здание и земельный участок имеют разные коэффициенты капитализации: К_{к з/у}= 17 %; К_кТРЦ= 23 %.

Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения: S_общ =670 кв. м; S_торг 570 кв. м;

Все результаты представлены в таблице 1.

Таблица 1

№ п.п.	Наименование показателей	Вариант использования торговых помещений
1.	Площадь, сдаваемая в аренду, м2	570
2.	Ставка арендной платы, руб./м2,	1200, 1000
3.	Потенциальный валовой доход, руб./год	7524000
4.	Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, %	5
5.	Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, руб./год	376200
6.	Действительный валовой доход, руб./год	7147800
7.	Эксплуатационные расходы, руб./год	1429560
8.	Чистый операционный доход, руб./год	5718240
9.	Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб.	7278,9
10.	Коэффициенты капитализации для здания, %	23
11.	Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год	1674,15
12.	Доход, приходящийся на землю, руб./год	5716565,85
13.	Коэффициенты капитализации для земли, %	17
14.	Стоимость земельного участка, руб.	33626857,94

2 вариант использования объекта:

Здание общей площадью 670 кв.м. В здании располагаются торговые помещения на 1 этаже и офисные помещения на 2 этаже. Площадь, сдаваемая в аренду на 1 этаже - 285 кв.м. Площадь, сдаваемая в аренду на 2 этаже - 275 кв.м. Общая площадь, сдаваемая в аренду 560 кв.м. Размещение парковочных мест примерно на 15 автомобилей. Предполагаемый доход от функционирования объекта будет зависеть от арендных платежей.

Арендные ставки для объекта недвижимости принимаем следующие:

Для торговых площадей на 1 этаже- 1100 руб. за кв. м в месяц;

для торговых площадей на 2 этаже - 900 руб. за кв. м в месяц.

Размер арендных ставок принимается с учетом анализа рынка г. Череповца.

Расчет дохода от объекта недвижимости

1. ПВД - потенциальный валовой доход:

ПВД = S•А_с•12

где S - полезная площадь, м²;

А_с - арендная ставка, руб./мес.

ПВД_т.п.1. =285 •1100•12 = 3762000 руб./год - торговые помещения

ПВД_т.п.2 = 275•900•12 = 2970000 руб./год - офисные помещения

ПВД = ПВД_т.п.1. + ПВД_т.п.2 = 3762000 + 2970000 = 6732000 руб./год

2. ДВД - действительный валовой доход:

ДВД = ПВД - потери + прочие доходы

Потери от недозагрузки торговых площадей недополучения арендных платежей за год 5% от ПВД, принимаем исходя из анализа рынка.

ДВД =6732000-336600 = 6395400 руб./год

3. ЧОД - чистый операционный доход:

ЧОД = ДВД - ОР

Операционные расходы, исходя из анализа объектов - аналогов, не могут превышать 20% от ДВД, поэтому берём их значение равное 20% от ДВД.

ОР - операционные расходы -1279080руб./год

ЧОД = 6395400 -1279080=5116320 руб./год

Расчет анализа НиНЭИ для торгово - офисного центра производится количественным методом, когда здание и земельный участок имеют разные коэффициенты капитализации: К_{к з/у}= 17 %; К_кТРЦ= 23 %.

Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения: S_общ = 670 кв. м; S_торг = 560 кв. м;

Все результаты представлены в таблице 2.

Таблица 2

№ п.п.	Наименование показателей	Вариант использования 2
1	2	3
1.	Площадь, сдаваемая в аренду, м2	560
2.	Ставка арендной платы, руб./м2,	1100,900
3.	Потенциальный валовой доход, руб./год	6732000
4.	Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, %	5
5.	Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, руб./год	336600
6.	Действительный валовой доход, руб./год	6395400
7.	Эксплуатационные расходы, руб./год	1279080
8.	Чистый операционный доход, руб./год	5116320
9.	Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб.	7151,2
10.	Коэффициенты капитализации для здания, %	0,23
11.	Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год (стр.9 х стр.10)	1644,78
12.	Доход, приходящийся на землю, руб./год (стр. 8 - стр.11)	5114675,22
13.	Коэффициенты капитализации для земли, %	0,17
14.	Стоимость земельного участка, руб. (стр.12/стр.13)	30086324,82

По результатам исследования рынков и данных расчетов, наиболее выгодным и целесообразным вариантом использования объекта недвижимости является вариант торгового центра.

2.6.2 Анализ эффективности объекта при условии создания торгово-складского комплекса

Объектом инвестиций является создание на базе существующего здания для создания базы современного торгово - складского комплекса для материально - технического обеспечения предприятий и обеспечения населения района широким ассортиментом промышленных товаров и услуг.

Учитывая, что в г. Череповце небольшое количество таких комплексов и развитие их недостаточное, то будет выгодно создание торгово-складского комплекса.

Гарантируется повышение качества и оперативности обслуживания, а также более полное удовлетворение возрастающих потребностей предприятий, путем расширения пропускной способности существующих складских помещений за счет внедрения передовых технологий, механизации и автоматизации складских операций, более эффективного использования площадей помещений.

Произойдёт улучшение обеспечения населения прилегающих районов промышленными товарами широкого ассортимента;

Возможно создание комплекса розничной торговли непродовольственными товарами.

2.6.3 Анализ эффективности объекта при условии размещения автодилеров и торговли автомобильными запчастями и аксессуарами.

В связи с поступательным развитием отдельных отраслей производства и торговли, таких как автомобилестроение и продажа автомобилей, а также постоянно возрастающего спроса населения, учитывая специфику назначения объекта в целом, наиболее вероятно назначение данных коммерческих площадей быть многофункциональный автомобильный торгово-сервисный комплекс (ТСК), т.е. комплекс, включающий в себя размещение автодилеров, сервисный центр, магазин и склад автомобильных запчастей и аксессуаров. На данном участке и поблизости такие объекты отсутствуют, поэтому это будет выгодно.

2.6.4 Анализ эффективности объекта при условии создания гипермаркета строительных товаров

В отличие от супермаркета, гипермаркет может предложить потребителям широкий ассортимент строительных товаров. Это дает возможность устанавливать в гипермаркете более низкие цены, чем в других форматах розничной торговли, что, в свою очередь, гарантирует высокую посещаемость торгового объекта. На данном участке мало строительных магазинов, поэтому данный вариант тоже будет иметь успех.

2.6.5 Расчет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования

Метод 1: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений разные:

1) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;