2) расчет потенциального валового дохода;

3) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;

4) определение возможности получения прочих доходов и их величины;

5) оценка действительного валового дохода;

6) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального

характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;

7) определение коэффициента капитализации для зданий;

8) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к земле;

9) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;

10) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Расчет восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах, как нового (без учета накопленного износа). В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Для определения восстановительной стоимости применяется метод сравнительной единицы. В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта исследования величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта исследования. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1м² необходимо выполнить по форме (таблица 1).

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

- заработная плата составляет 35% от стоимости материалов;

- накладные расходы - 20% от прямых затрат;

- прибыль подрядчика - 15% от суммы прямых и накладных затрат;

- оплата услуг проектно-сметных организаций - 5% от прямых затрат;

- маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 5% от цены подрядчика;

- затраты на покупку энергетических мощностей - 10% от цены подрядчика;

- налоги (НДС) - 18% от суммы всех предыдущих затрат;

- прибыль инвестора - 20% от понесенных расходов.

Таблица 3

Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости строительства здания.

Восстановительная стоимость строительства объекта недвижимости торговой площадью 570 кв. м = 570•12,77 = 7278,9 тыс. руб.

Таблица 4

Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости строительства здания для второго варианта

Восстановительная стоимость строительства объекта недвижимости торговой площадью 560 кв. м = 560•12,77=7151,2 тыс. руб.

Таблица 5

Вывод по вариантам:

Исходя из расчётов видно, что максимальная продуктивность наблюдается при первом варианте использования объекта недвижимости, это торговое здание. Стоимость земельного участка составляет 33 626 857,94 руб.

2.7 Выводы

Мы проанализировали участок с торговым центром в индустриальном районе г. Череповца, на основе анализа рынка, сравнили два возможных варианта использования данного участка, выяснили, что первый вариант сдачи в аренду под торговые помещения наилучший и наиболее эффективный. На данном участке небольшая конкуренция. Имеются торговые центры, магазины с разными наименованиями товаров. Участок оснащён офисными помещениями. Данный торговый центр конкурентоспособен, и не уступает другим торговым центрам, а выступает во взаимосвязи с ними.

2.8 Рекомендации

Продолжать сдавать площади центра для торговли, но при этом расширять ассортимент товара арендаторам, расширить спектр услуг развлечений и отдыха, стремиться к более современному торговому центру.

Заключение

1. 1. МУ к курсовому проекту по курсу «Основы управления объектами недвижимости». Гендлина Ю.Б., А.Г. - ЧГУ, 2010.

2. Градостроительный кодекс РФ от 22 декабря 2004 года.

3. Экономика управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 1999. - с. 440.

4. Постановление Череповецкой Городской Думы от 25.03.2003 (ред. 31.03.2009) №27 «О правилах землепользования и застройки города Череповца».

5. Официальный сайт города Череповца «www.cherinfo.ru».

6. http://www.bibliotekar.ru

Размещено на Allbest.ru