Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1. Теоретическая часть

1.1 Рынок недвижимости

1.2 Правовые основы оценочной деятельности

1.3 Риски, связанные с недвижимостью

1.4 Подходы к оценке недвижимости

2. Расчетная часть

2.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

2.2 Описание оцениваемого объекта

2.3 Кадастровая стоимость

2.4 Расчет стоимости земли сравнительным подходом

2.5 Расчет восстановительной стоимости

2.6 Расчет износа оцениваемого объекта

2.7 Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса

Заключение

Список литературы

Приложение

Введение

Недвижимость - вид имущества, признанного в законодательном порядке.

К недвижимости относятся земельные участки, перемещение которых без ущерба их назначении невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Основные черты недвижимости:

· Высокая стоимость

· Целевое назначение

· Стационарность

· Полезность

· Разновидность, уникальность, неповторимость

В гражданском кодексе РФ недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности.

Имущество - совокупность вещей, которые находятся в собственности какого-либо физического лица, юридического лица, представляет для собственника какую-либо полезность.

Вся недвижимость является налогооблагаемым объектом, а для этого ее нужно оценить.

Цель курсовой работы:

Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Липецк, ул. Ю. Смирного, д. 85.

Задачи курсовой работы:

Обобщение и использование, полученных теоретических знаний, подготовка к производственной практике по специальности, написание и защита расчетной работы, мультимедийной презентации; качественное выполнение оценки данного объекта недвижимости.

1. Теоретическая часть

1.1 Рынок недвижимости

Рынок недвижимости - взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Особенности анализа рынка недвижимости:

· Уникальность

· Неделимость

· Долговечность

· Децентрализованный рынок

Направления рынка недвижимости:

· Рынок коммерческой недвижимости

· Рынок жилой недвижимости

Рынок недвижимости обеспечивает:

· Создание новых объектов недвижимости

· Передачу прав на недвижимость

· Установление цен на недвижимость

· Эксплуатацию объекта недвижимости

Факторы спроса, влияющие на рынок недвижимости:

· Платежеспособность населения

· Изменение общей численности населения

· Изменения в предпочтениях населения

· Доступность финансирования

Оцениваемый объект находится в городе Липецке.

Административное деление Липецкой области:

· Грязинский муниципальный район

· Данковский муниципальный район

· Добринский муниципальный район

· Добровский муниципальный район

· Долгоруковский муниципальный район

· Елецкий муниципальный район

· Задонский муниципальный район

· Измалковский муниципальный район

· Краснинский муниципальный район

· Лебедянский муниципальный район

· Лев-Толстовский муниципальный район

· Липецкий муниципальный район

· Становлянский муниципальный район

· Тербунский муниципальный район

· Усманский муниципальный район

· Хлевенский муниципальный район

· Чаплыгинский муниципальный район

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Недвижимость в Липецке на данный момент строится очень быстро. Продажи на рынке недвижимости занимают достаточно высокие стабильные позиции. Как был, так и остается спрос на квартиры.

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры.

Рыночная цена зависит от района, где находится тот или иной объект недвижимости, от технического его состояния.

В Липецке долго квартиры не простаивают. Практически любовь объект недвижимости, выставленный на продажу, находит своего покупателя.

Жилая недвижимость в городе Липецке дорожает. Цена квадратного метра жилья новостройки достигает 37000 рублей, и это не предел. Так же повышается постройка коммерческой недвижимости (рынки, торговые центры). недвижимость износ кадастр

Рынок недвижимости в Липецке изменяется и развивается достаточно стремительно. Коммерческие банки выдают ипотечные кредиты. В Липецке цены на жилье увеличиваются. Стоимость новостроек и вторичного жилья подорожало, однако спрос оставался большим, поскольку весна и лето сезон сделок по недвижимости. Самым востребованным жильем были загородные частные дома. Более того, на рынке недвижимости не только в Липецке, но и в мире, монолитные дома считаются долговечнее своих панельных аналогов.

Таблица 1. Анализ рынка коттеджей г. Липецка

№ п.п	Адрес	Описание объекта	Стоимость, руб.
1	Ул. Гордовикова д 83	Коттедж 390 мІ (кирпич) на участке 12 сот., в черте города. Участок 12 соток, огорожен 2-х метровым бетонным забором. 6 комнат, 2 гардеробные, 3 санузла. Дому 8 лет.	18 500 000 руб 47435,6руб за 1мІ
2	Пер. Усадебный д 6	Общая площадь 295 мІ, 2 этажа, 6 комнат, евроремонт, гараж, дом кирпичный. Коттедж находится на отдельной охраняемой территории.	13 500 000 руб. 45762,7руб за 1мІ
3	Ул. Ушинского	Общая площадь 360 мІ, 4 этажа, участок 4 сотки, без ремонта. Гараж. Все коммуникации.	8 100 000 руб. 22500руб за 1мІ
4	Ул. Лозовая	Общая площадь 250 мІ, коттедж кирпичный, 3 этажа, без ремонта. Все коммуникации.	3 050 000 руб. 12200руб за 1мІ
5	Ул. Урицкого, д 63	Таунхаус, 4 этажа, 370 кв.м., гараж, свет, газ, вода, без отделки.	10 360 000 руб. 28000руб за 1мІ
6	Ул. Рябиновая	Дом выполнен из красного кирпича, имеет два этажа, плюс цокольный этаж, плюс чердак. Также в доме остается вся мебель. Все коммуникации подведены, пристроенный к дому гараж. 390 кв.м.	20 000 000 руб. 51282руб за 1мІ
7	Ул. Ново-Весовая	Общая площадь 360 мІ, площадь участка 8,5 соток. 3 этажа. Гараж, сигнализация. Все коммуникации.	11 000 000 руб. 30555руб за 1мІ
8	Ул. Ударников	Общая площадь 210 мІ, пенобетон, внешняя отделка - сайдинг, три уровня. Коммуникации -в доме, гараж на 2 автомобиля, земля - 6 соток	3 900 000 руб. 18571руб за 1мІ
9	Ул. Шевченко	Старая постройка + пристройка без отделки. Участок 8 соток. Все коммуникации. 250 кв.м.	8 200 000 руб. 32800руб за 1мІ
10	Ул. Папина	Общая площадь 371 кв.м. Участок 9 соток. Все коммуникации.	8 500 000 руб. 22911руб за 1мІ

Вывод: Наибольшее влияние стоимости оказывает на их местоположение.

Кроме этого на стоимость дома влияет, наличие дополнительных построек, материал стен, экология района постройки, год постройки, коммуникации.

Самая дорогая стоимость коттеджа составляет 20 000 000 рублей по ул. Рябиновая, а самая низкая стоимость составляет 3 050 000 рублей по ул. Лозовая.

1.2 Правовые основы оценочной деятельности

В соответствии с ФЗ №135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом, а так же другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой процесс определения в денежном выражении его стоимости. В качестве объекта оценки может быть недвижимость, бизнес, компания, кредитная организация, материальные и нематериальные виды активов. Соответственно, деятельность оценщика связана с установлением рыночной или иной стоимости объектов оценки.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона.

Оценщик имеет право:

· выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки

· требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации

· запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммерческой тайне

· привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность

· отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нарушил условия договора.

· получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.

· требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик обязан:

· соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых нормативных актов Российской Федерации и субъектов РФ

· сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным законодательством Российской Федерации, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта недвижимости

· обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке

· предоставлять заказчику информацию о положении, правилах, уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков),

· в течение срока, определенного договором об оценке, не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации

· в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, предоставлять информацию, содержащуюся в хранящемся у него отчете об оценке, правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным органам по их официальному законному требованию

· хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течение трех лет.

· Обеспечить сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц, в ходе проведения оценки.

· Предоставить заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

ФСО №1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки"

Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки, является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

ФСО №2 "Цель оценки и виды стоимости"

Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

ФСО №3 "Требования к отчету оценки"

Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

ФСО №4 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости"

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

ФСО №5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения"

Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

ФСО №6 "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков"

1.3 Риски, связанные с недвижимостью

Любая операция с недвижимость несет в себе элемент риска.

Риск - возможные отклонения реальные результатов той или иной операции в отрицательную сторону, по сравнению с планированной в начале.

Виды рисков:

· Рыночные (связанные с сферой предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических факторов)

· Финансовые (общее состояние финансовой системы в стране и во всей финансовой деятельности)

· Юридические (утрата права собственности, образование убытков в связи с ошибками при заключении договоров и т.д.)

· Экономические (макроэкономические изменения и изменения в в состоянии региональной экономики, спроса и предложения на рынке, появление конкурентов)

· Административные (меняются условия в ходе реализации проектов, выполнение которых требуют органыместного самоуправления).

1.4 Подходы к оценке недвижимости

Виды подходов:

· Затратный

· Доходный

· Сравнимый

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Этот подход можно использовать для оценки объектов на малоактивных рынках, потому что метод основывается на сметно-нормативных расчетах. Так же он используется при оценке уникальных объектов, поскольку для них очень тяжело найти покупателя.

Виды стоимости:

· Восстановительная

· Стоимость замещения

Методы расчета восстановительной стоимости:

· Количественный (основан на составлении сметы затрат)

· Метод учета затрат по укрепленным конструктивным элементам и видам работ

a) Метод субподрядчика

b) Выделение затрат

c) Разбивка по профилю работ

d) Метод объектов аналогов

e) Метод сравнительной единицы

Методы составления смет:

· Ресурсный

· Ресурсно-комплексный

· Базисно-индексный

· Базисно-компенсационный

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.

Принципы, на которых основывается подход:

· Ожидание (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет)

· Замещение (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль)

· Спрос и предложение

· Предельной продуктивности

Доходный подход используется при определении инвестиционной и рыночной стоимости.

Методы применения доходного подхода:

· Прямая капитализация дохода

· Дисконтирование денежных потоков

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Этапы оценки методом прямой капитализации:

· Определение ожидаемого годового дохода

· Расчет ставки капитализации

· Определение стоимости объекта недвижимости

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода.

Алгоритм расчета методом ДДП:

· Определение прогнозного периода

· Прогнозирование величины денежных потоков

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Принципы оценки недвижимости:

· Спрос и предложение (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения)

· Замещение (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность)

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

2. Расчетная часть

2.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта себестоимости.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка.

Этапы анализа:

· Изучаются правовые и градостроительные ограничения по застройке или реконструкции территории.

· Выявление перспективных направлений застройки на основании маркетинговых исследований различных сегментов рынка недвижимости в районе расположения земельного участка.

· Построение денежных потоков при реализации перспективных направлений проектов строительства.

Анализ наилучшего использования проводиться в 2 этапа:

· Анализ земельного участка как свободного от улучшений

· Участок земли с существующими улучшениями

Объект оценки в данной курсовой работе расположен по адресу Липецкая область, город Липецк, улица Юрия Смирнова, дом 85. Объект находится на окраине города, его окружают несколько промышленных предприятий. В 900 метрах от объекта проходит крупная автомагистраль, открытая для любого вида транспорта. Недалеко от объекта проходят железнодорожные пути. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд для автомобильного транспорта. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для индивидуального жилого дома.

Таблица 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Варианты использования	Показатели
	Физическая осуществимость	Финансовая оправданность	Правомочность	Max эффективность
Офисное здание	+	+	-	+
Склад	+	-	-	+
Магазин	+	-	-	+
Жилой дом	+	+	+	+

По анализу таблицы мы видим, что наиболее эффективным является текущее использование (жилой дом).

2.2 Описание оцениваемого объекта

1. Местоположение

Оцениваемый объект расположен в Липецкой области, город Липецк, улица Юрия Смирнова, дом 85.

2. Градообразующие характеристики

Улица в Советском округе Липецка. Проходит в Сырском Руднике между улицами Минская и Солнечная от железнодорожной линии Липецк - Рудник до безымянного проезда между улицами Минская и Рябиновая. Имеет индивидуальную застройку.

Коэффициент градостроительной ценности составляет 1,75.

Транспорт: автобус №36.

3. Соседство

В пяти минутах ходьбы от объекта находится остановка общественного транспорта, в 10 минутах ходьбы от объекта находится продуктовый магазин. До центра города можно доехать за 10 минут.

4. Ландшафт

Селитебные земли, равнинная местность.

5. Фактическое использование

Объект построен в 1971 году, является объектом, принадлежащим к малоэтажной застройке и имеет 1 этаж. Участок предназначен для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

6. Обременения

Отсутствуют

Таблица 3.

Конструктивный элемент	Характеристика
Год постройки	1971
-капитального ремонта	-
Строительный объем
Площадь застройки	181,1
Строительные конструкции
Фундамент	Ленточный кирпичный
Стены наружные	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные
Перегородки	Кирпичные
Крыша	Шифер
Полы	Деревянные
Окна	Пластиковые
Двери	Металлические
Отделка внутренняя	Простая
Отделка наружная	Штукатурка
Благоустройство
Водопровод	От внешней сети
Канализация	Сливная яма
Отопление	АОГВ
Горячее водоснабжение	Местное
Освещение	Имеется
Сооружения
Гараж	Кирпичный
Сарай	Кирпичный

2.3 Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость - нормативная цена участка, рассчитываемая на основании нормативов, определяемых региональными органами законодательной власти совместно с представительными органами местного самоуправления, по оценочным зонам в границах соответствующей территории.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющую экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков.

Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным потерям для его правообладателей либо по существу заблокировать отдельные способы его использования.

По данному земельному участку кадастровая стоимость составляет 581250,39 руб.

2.4 Расчет стоимости земли сравнительным подходом

Для расчета стоимости оцениваемого земельного участка, я подобрала 3 сопоставимых, расположенных в одном с оцениваемым районе.

Таблица 4.

Элемент сравнения	Оцениваемый участок	Сопоставимый участок 1	Сопоставимый участок 2	Сопоставимый участок 3
Адрес	Ул. Юрия Смирного 5 мин	Ул. Гордовикова 10 мин	Ул. Рябиновая 10 минут	Ул. Солнечная 10 минут
Цена продажи 1 кв. м, руб.		1100	1500	1000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Уторговывание	Условно продан	Предложение -3%	Предложение -4%	Предложение -2%
Наличие построек	Условно свободен	Гараж +2,5%	Условно свободен	Условно свободен
Благоустройство	Водопровод, Канализация, освещение, отопление, горячее водоснабжение.	Водопровод, освещение, отопление, горячее водоснабжение. +1,5%	Водопровод, Канализация, освещение, отопление. +3%	Водопровод, Канализация, освещение, отопление. +3%
Площадь	717 м2	650 м2 +1,5%	450 м2 +4%	695 м2 +2%
Местоположение	10 минут до центра	5 минут до центра -2%	5 минут до центра -2%	10 минут до центра
Общая корректировка		0,5%	1%	3%
Скорректированная цена, руб.		1210	1657,5	1700

1100*1,05=1155р

1500*1,1=1650р

1000*1,3=1300р

Всего корректировок 3=100%

1=5/12=0,4

2=4/12=0,3

3=3/12=0,3

Срын.= (1210*0,4) + (1657,5*0,4) + (1700*0,3) = 484р + 663р. + 510р. = = 1657руб. - стоимость 1 кв. м.

Стоимость земли=1657р*717кв.м=1188069руб.

2.5 Расчет восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость - стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учёта амортизации.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Стоимость оцениваемого объекта определяется по стоимости аналога, а по различиям между ними выполняются корректировки.

1) ВС 1мІ=24,5руб таблица

2) Поправки повышенные:

Газоснабжение 1,4%

Печное отопление 3,9%

Местное горячее водоснабжение 3,5%

Ванны 3,6%

Высота потолка 1,05

Фасад оштукатурен (2,8*1,5)%= 4,2%

3) Общий повышенный коэффициент:

(100+4,2)/100=1,042

1,014*1,039*1,035*1,036*1,05*1,042=1,24

4) ВС 1м³ повышенного коэффициента:

24,5*1,24=30,4

5) Пониженные поправки:

Радио 8,3%

Центральное отопление 0,4% канализация

(100-(8,3+0,4))/100=0,91

6) Пониженный коэффициент:

S=58,6мІ=0,93

7) 0,93*0,91=0.85

8) ФВС=0,85*30,4=25,84

9) ПВС=25,84*197,9=5113,74 (стоимость в 1969 году)

10) 5113,74*1,889=9659,85 (стоимость в 1991 году)

а) 69-91; б) 91-2013

9659,85*58,391=564047,72

11) НДС=564047,72*1,18=665576,38

Пристройка (кирпичная):

Вп=Ву*Оп*(1-Усф*(Lст/Пст) = 24,5*9,20*(1-0,28(7,90/13,21)=188,16

Дорожки (асфальтированные):

15м*5,1 м=76,5 мІ

1991 год=76,5 мІ*1,889=144,51р

2013 год=144,51р*58,39=8437,94р

НДС=8437,94р*1,18=9956,77р

Сарай 1 (кирпичный):

5,83 м*4,40 м=25,26 мІ

22,65 мІ*30,4=688,56р

1991 год=688,56р*1,889=1300,29р

2013 год=1300,29р*58,39=75947,29р

НДС=75947,29р*1,18=89617,8

Сарай 2 (кирпичный):

3,25 м*1,65 м=5,36 мІ

5,36 мІ*30,4=162,94р

1991 год=162,94р*1,889=307,79р

2013 год=307,79р*58,39=17971,86р

НДС=17971,86р*1,18=21206,79р

Сарай 3 (кирпичный):

4,40 м*4,40 м=19,36 мІ

19,36 мІ*30,4=588,54р

1991 год=588,54р*1,889=1111,75р

2013 год=1111,75р*58,39=64915,08р

НДС=64915,08р*1,18=76599,79р

Сарай 4 (кирпичный):

1,85 м*4,40 м=8,14 мІ

8,14 мІ*30,4=274,46р

1991 год=274,46р*1,889=518,45р

2013 год=518,45р*58,39=30272,3р

НДС=30272,3р*1,18=35721,3р

Сарай 5 (кирпичный):

4,44 м*2,28 м=10,12 мІ

10,12 мІ*30,4=307,15р

1991 год=307,15р*1,889=581,15р

2013 год=581,15р*58,39=33933,35р

НДС=33933,35р*1,18=40041,35р

Летний душ (деревянный):

1,30 м*1,30м=1,69 мІ

1,69 мІ*33,3=56,28р

1991 год=56,28р*1,889=106,31р

2013 год=106,31р*58,39=6207,44р

НДС=6207,44р*1,18=7324,78р

Уборная (каменная):

1,20 м*1м=1,2 мІ

1,2 мІ*34=40,8р

1991 год=40,8р*1,889=77,07р

2012 год=77,07р*58,39=4500,12р

НДС=4500,12р*1,18=5310,14р

Забор (железный с кирпичными колоннами):

Длина забора=113,8м расчёт

113,8м*29,4=3345,72р

1991 год=3345,72р*1,889=6320,06р

2013 год=6320,06р*58,39=369028,30р

НДС=369028,30р*1,18=435453,4р

Калитка (железная):

Длина калитка=1,5м

1,5м*29,4=44,1р

1991 год=44,1р*1,889=83,3р

2013 год=83,3р*58,39=863,89р

НДС=863,89р*1,18=5739,39р

Ворота (железные):

Длина ворот=5м

5м*29,4=147р

1991 год=147р*1,889=277,68р

2013 год=277,68р*58,39=16213,73р

НДС=16213,73Р*1,18=19132,20р

Гараж (кирпичный):

S=6,30м*3,20м=20,16 мІ

20,16 мІ*20,4=411,264р

1991 год=411,264р*1,889=776,9р

2013 год=776,9р*58,39=45363,2р

НДС=45363,2*1,18=53528,6р

Деревья(5 яблонь):

129*24=3096р

1991 год=3096*1,889р

2013 год=5848344*58,39=341484,81р

НДС=341484,81*1,18=402952,1

402952,1*5=2014760,5

2.6 Расчет износа оцениваемого объекта

Износ - изменение свойств объекта со временем.

Виды износа:

· Физический (отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

· Моральный (определяется временем эксплуатации на основе возраста здания с учетом его технического состояния.)

Таблица 4.

Наименование конструктивных элементов здания	Удельный вес элементов, %	Физический износ элементов, %	Сумма физического износа, %
Фундамент	18	7,2	12384,7
Стены	19	6,65	12074,1
Перегородки
Перекрытия	7	0,7	468,25
Кровля	6	1,8	1032,06
Полы	8	0,4	305,8
Окна	9	0	0
Двери
Отделочные работы	10	0,2	19,12
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	17	4,08	6498,13
Прочие	6	1,4	802,71
Итого:	100	22,43	33584,87

Моральный износ основных фондов связан со снижением общественно необходимых затрат рабочего времени. Вследствие непрерывного технического прогресса и повышения производительности труда уменьшается общественно необходимое время на воспроизводство основных фондов и, следовательно, снижается стоимость их воспроизводства.

В ходе осмотра были выявлены следующие признаки физического износа объекта, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Ю. Смирнова, д. 85.

Физический износ элементов:

К_износа=(уд. вес элементов*процент физического износа элемента)/100%

Фундамент: (18*40)/100%=7,2%

Стены и перегородки: (19*35)/100%=6,65%

Сумма износа:

Сумма износа = ВС здания*уд вес *К_износа

Фундамент: 665576,31р*0,18*0,072=8625,87р

Стены и перегородки: 665576,31р*0,19*0,0665=8409,56р

Фундамент - отельные глубокие трещины, следы увлажнения стен, неравномерная осадка фундамента.

Стены и перегородки - ослабление кирпичной кладки стен, трещины на поверхности.

Перекрытия - трещинные в штукатурочном слое, частичное осыпление штукатурки.

Кровля - повреждения отдельных черепиц.

Полы - единичные мелкие сколы между досками.

Окна и двери - нет повреждений.

Отделочные работы - подклейка отдельных кромок.

Внутренние санитарно технические и электрические работы - трещины в трубопроводах из полимерных материалов.

Прочие - трещины в сараях, уборной и гараже.

Износ методом эффективного возраста:

Таблица 5

Наименование	ВС	ЭВ	К износа	ЭЖ	Износ, руб.
Сарай 1	89617,8	36	0,6	60	53770,98
Сарай 2	21206,79	36	0,6	60	12724,074
Сарай 3	76599,79	36	0,6	60	45959,87
Сарай 4	35721,3	36	0,6	60	21432,78
Сарай 5	40041,35	36	0,6	60	24024,81
Гараж	53528,6	30	0,3	100	16058,58
Летний душ	7324,78	10	0,17	60	1245,21
Уборная	5310,14	36	0,6	60	3186,084
Забор	460324,99	7	0,117	60	53858,02
Дорожки	9956,77	20	1	20	9956,77
Итого:					222303,34

К_износа = ЭВ/ЭЖ

Сарай 1: 36/30=0,6

Гараж: 30/100=0,3

Износ = ВС*К_износа

Сарай 1: 89617,8*0,6=53770,68р

Гараж: 53528,6*0,3=16058,58р

2.7 Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса

Рыночная стоимость - это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.

С_рын = (ВС дома - Износ дома)+(ВС сарая 1-Износ сарая 1)+(ВС сарая 2-Износ сарая 2)+(ВС сарая 3-Износа сарая 3)+(ВС сарая 4-Износ сарая 4)+(ВС сарая 5-Износ сарая 5)+(ВС гаража- Износ гаража)+(ВС душа - Износ душа)+(ВС уборная - Износ уборная)+ ВС земли + С земли рыночная + Девилоперские расходы

Девилоперские расходы = 5% от ВСдома = 665576,31*0,05=3327,88руб.

С=(665576,31-33584,87)+(89617,8-53770,68)+(21206,79-12724,074)+(76599,79-45959,87)+(35721,3-21432,78)+(40041,35-24024,81)+(53528,6-16058,58)+(7324,78-1245,21)+(5310,14-3186,084)+2014760,5+1188069 + 3327,88 = 63199,144 + 35847,12 + 8482,12 + 30599,92 + 14288,52 + 16016,54 + 37470,02 + 6079,57 + 22124,056 + 2014760,5 + 1188069 + 3327,88 = 3440264,39р.

Рыночная стоимость земли составила 3440264,39р.

Заключение

В данной практической работе был закреплены навыки работы с документами, были изучены методы расчета кадастровой, рыночной стоимости земли, восстановительной стоимости здания и сооружений. И была определена рыночная стоимость данного объекта: 3440264,39р.

Список литературы

1. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М.,

2. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие.

3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости

4. Интернет-сайты.

Нормативные и правовые акты

5. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

6. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519)

Приложение 1

Размещено на Allbest.ru