Определение рыночной стоимости жилой трёхкомнатной квартиры в Москве

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

1. Введение

1.1 Процесс оценки

1.2 Определение задания на оценку и общие положения

1.3 Выводы и заключения о стоимости

1.4 Определение применяемого стандарта стоимости

1.5 Основные предположения, лимитирующие условия и ограничения

1.6 Основные понятия и определения

2. Базовые понятия и методология процесса оценки

2.1 Источники информации и полнота исследования

2.2 Краткий обзор подходов к оценке

2.3 Технология оценки

3. Характеристика оцениваемого объекта

3.1 Характеристика региона

3.2 Описание объекта оценки

3.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

3.4 Маркетинг рынка

4. Определение стоимости объекта оценки

4.1 Сравнительный подход

Список литературы и справочных материалов

Приложения

рыночный стоимость квартира

1. Введение

1.1 Процесс оценки

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2 . Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.

2.4. Затраты на проведение оценки.

2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6. Составление договора на оценку.

3й этап. Сбор и анализ информации.

3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики и местоположение.

3.4. Экономическая информация.

3.5. Проверка достоверности собранной информации.

3.6. Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение итоговой величины стоимости.

7й этап. Составление отчета об оценке.

1.2 Определение задания на оценку и общие положения

Объект оценки	Жилая трёхкомнатная квартира, кол-во общей площадью 45 кв.м.
Адрес объекта оценки	Россия, г. Москва, Вешняковская улица дом 31 кв.39
Собственник объекта оценки
Имущественные права на объект оценки	Полное право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки	Определение стоимости объекта залога при кредитовании
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость
Дата оценки	16 марта 2015 года.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	1. Оценщик не несет ответственности за юридическую достоверность предоставленных Заказчиком документов, подтверждающих право собственности на оцениваемые объекты. 2. Оценщик освобождается от ответственности за достоверность информации, предоставленной Заказчиком, и не обязан проводить ее проверку. Он также не может гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной другими сторонами, поэтому, по возможности, для всех сведений, использованных в отчете об оценке, указываются источники информации. 3. Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. 4. Оценщик не несет ответственности за неточность характеристик объектов. Специальных измерений Оценщиком не проводилось. 5. Оценщик не несет ответственности за скрытые дефекты, которые не могут быть выявлены при визуальном осмотре объектов, и которые могут существенно повлиять на рыночную стоимость. 6. Ни клиент, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. 7. Мнение Оценщика относительно стоимости объектов действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объектов. 8. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объектов и не является гарантией того, что они будут проданы на свободном рынке по цене, равной указанной в данном отчете стоимости. 9. Оценка проводится исходя из предположения, что объекты на дату оценки не обременены какими-либо правами третьих лиц (в т.ч. договорами найма, залога и т.п.).

1.3 Выводы и заключения о стоимости

На основании проведенных расчетов была определена рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: г. Москва, Вешняковская ул. дом 31 кв.39

Окончательный результат сформирован на основании сравнительного подхода.

В результате проведенных расчетов сделан вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу г. Москва, Вешняковская ул. дом 31 кв.39 на 16.03.2015 составила 10 844 000 рублей.

1.4 Определение применяемого стандарта стоимости

Согласно ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» оценка рыночной стоимости объекта представляет собой назначение наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть продан на дату оценки на открытом рынке в конкурентных условиях при разумном действии сторон сделки, располагающих всей необходимой информацией. На цене сделки в данном случае не должны отражаться какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определяется рыночная стоимость в тех случаях, когда:

- обе стороны сделки достаточно осведомлены о ее предмете и действуют в собственных интересах;

- у сторон сделки нет обязанности отчуждать объект оценки или принимать исполнение;

- объект оценки представлен на открытом рынке как публичная оферта, типичная для подобного рода объектов;

- не должно быть принуждения к совершению сделки с какой-либо стороны, а цена сделки представляет собой приемлемую стоимость объекта оценки;

- стоимость объект оценки выражается в денежных единицах.

Разумность действий сторон сделки означает, что назначаемая цена сделки -- это самая оптимальная по разумным соображениям цена как для продавца, так и для покупателя.

Возможность отчуждения на открытом рынке значит, что объект оценки представлен на рынке как публичное предложение, свойственное для объектов подобного типа, при этом нахождение объекта на рынке должно быть достаточным, чтобы привлечь внимание необходимого числа потенциальных покупателей.

1.5 Основные предположения, лимитирующие условия и ограничения

Оценка произведена с учетом допущений и ограничивающих условий, приведенных в данном разделе.

Допущения к составу работ по оценке и содержанию отчета об оценке	1. Работы по оценке включают: исследование объекта оценки и окружающей среды сбор и анализ информации, необходимой для обоснования сути и меры полезности объекта оценки в настоящем и будущем 2. Состав работ по оценке, детальность и глубина выполняемых анализов и исследований, содержание отчета удовлетворяют требованию необходимости и достаточности для доказательства результата оценки: состав работ по оценке не содержит работ, выполнение которых не повысит доказательности результата оценки и не повлияет на значение итогового результата в пределах неизбежной погрешности. глубина анализов и исследований ограничивается существенностью их влияния на значение результата оценки, его погрешность и степень обоснованности. работа не содержит сведений, которые не используются в анализах, выводах и расчетах. 3. Работа достоверна лишь в полном объекте и только в указанных в ней целях.
Допущения и ограничения к проведению оценки	При оценке выводы делаются на основании стандартных допущений: 1. Объект оценки не характеризуется наличием каких-либо скрытых факторов, оказывающих влияние на оценку и на состояние собственности (конструкций). 2. Работа составляется исходя из предположения отсутствия будущих изменений экономической среды, свойств объекта оценки, макроэкономических показателей, возможных изменений экономической политики Правительства РФ и других, существенных для результата оценки обстоятельств
Допущения в отношении оцениваемых прав	Работа строится на допущении, что все документы на объект оценки имеют действующую силу. Права на оцениваемую собственность считаются достоверными.
Допущения к источникам информации, использованных в работе	Информация, использованная в работе, оценивалась по достаточности, достоверности и актуальности. Информация, оценки и мнения, полученные и содержащиеся в настоящей в работе, были добыты из достоверных источников с указанием данных источников. Любые чертежи и рисунки, содержащиеся в работе, призваны помочь получить визуальное представление об объекте оценки.
Допущения и ограничивающие условия к результату оценки	Заключение о стоимости, содержащееся в работе, базируется на данных о сложившейся ситуации на дату оценки. В работе не учитывается возможность изменения событий после даты проведения оценки. Итоговый результат стоимости, полученный в рамках настоящей оценки характеризуется неизбежной погрешностью, являющейся следствием качества исходных данных и вычисляемых параметров, используемых для расчета результата оценки.
Ограничивающие условия использования результатов, полученных при проведении оценки	Работа по оценке носит рекомендательный характер для целей совершения сделок с объектов оценки.

1.6 Основные понятия и определения

Специальные термины и определения, относящиеся к теории оценочного дела и использующиеся в настоящей работе.

Объект оценки - к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта - при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости

Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования ( обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Дата проведения оценки - (датой оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Наиболее эффективное использование - при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделки с ним.

Ограничения - условия, обстоятельства, допущения и предложения, в рамках которых выполняется оценка, содержание которых ограничивает точность, достоверность, применимость ее результата, ответственность оценщика, заказчика и т.д.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2. Методология процесса оценки

2.1 Источники информации и полнота исследования

Информация используемая при проведении оценки должна быть достаточной и достоверной. Информация может быть получена от заказчика, в результате посещения объекта, полученная из периодических изданий и аналитических обзоров о ситуации на рынке недвижимости.

При оценке могут применяться следующие источники информации (по степени убывания предпочтения, если иное не предусмотрено договором):

- нормативно-правовые и иные акты государственных и иных уполномоченных органов;

- предусмотренные законодательством правоустанавливающие и правоудостоверяющие (выписки, свидетельства и др.) документы;

- предусмотренная законодательством документация уполномоченных государственных организаций, а также выписки из этой документации, выданные указанными организациями;

- официальные издания уполномоченных государственных организаций;

- неофициальные издания специализированных организаций (согласно утвержденному ГУИОН перечню);

- справки (в письменной форме) компетентных государственных организаций;

- справки (в письменной форме) компетентных негосударственных организаций;

- специальные издания научно-исследовательских, маркетинговых и иных организаций;

- публикации в средствах массовой информации;

- письменные экспертные заключения;

- конфиденциальные сведения по заключенным сделкам, полученные от субъектов рынка недвижимости;

- иные источники, указанные в договоре;

- экспертное мнение оценщика.

2.2 Краткий обзор подходов к оценке

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения объектом.

Доходный подход к оценке включает два метода:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения объектом в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов, приносящих доход, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с объектом представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта.

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что рационально мыслящий инвестор не заплатит за объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью. Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на создание (либо приобретение) объекта, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости объекта.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью создания (стоимостью воспроизводства или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на создание (приобретение) точной копии оцениваемого объекта.

Стоимость замещения - это стоимость создания (приобретения) нового объекта, аналогичного оцениваемому, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком. Сравнительный (рыночный) подход может быть реализован двумя методами: методом сравнения продаж; методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 2-3 месяца. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим параметрам, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту.

Метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ), также известным как мультипликатор валового дохода. Для определения рыночной стоимости величина арендного дохода от объекта за определенный период умножается на ВРМ, рассчитанный по сопоставимым объектам. Метод валовой ренты находится на стыке доходного и сравнительного подходов, поскольку показатель ВРМ учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. В отличие от метода прямой капитализации (доходный подход), он не принимает во внимание операционные расходы и уровень загрузки помещений, как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

2.3 Технология оценки

Согласно ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки » проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

3. Характеристика оцениваемого объекта

3.1 Характеристика региона

Москва-это субъект Российской Федерации, входящий в состав Центрального Административного округа. Органы государственной Власти расположены в Москве и Красногорске. Москва является городом федерального значения.

Москва является крупным транспортным узлом, где находится 3 аэропорта и 3 речных порта:

- Шереметьево

- Домодедово

- Внуково

Государственную Власть в Москве осуществляет Московская Государственная Дума. Москва является столицей Российской Федерации.

Структура населения:

Национальный состав населения

Координаты центра Москвы- 55°45' северной широты и 37°37' восточной долготы.

Площадь города - 994 кв. км.

Население Москвы - 8,6 млн. человек.

Территория города делится на 10 административных округов, в составе которых 128 районов.

На территории города действует множество крупных предприятий различных отраслей промышленности: черной и цветной металлургии, машиностроения и металлообработки, строительных материалов и др.

В Москве расположены крупнейшие автомобильные, авиационные и машиностроительные заводы, предприятия текстильной и пищевой индустрии, городского строительства. Москва является крупнейшим транспортным центром России и Восточной Европы.

Москва является культурным и научным центром мирового значения. В столице находится Российская Академия наук (РАН) и 90 ее научных учреждений, включая 78 научно-исследовательских институтов, а также специализированные академии наук.

Всемирную известность получили московские театры - Большой, Малый, Художественный, имени Е.Б. Вахтангова, на Таганке. Коллекции живописи, графики, скульптуры Третьяковской галереи, Музея изобразительных искусств имени А. С. Пушкина могут поспорить с собраниями многих известных музеев мира.

Сейчас в Москве действует 72 театра, 109 кинотеатров, 31 концертный зал, 78 музеев и 142 выставочных комплекса.

Москва - самый крупный учебный центр страны. Среди 85 вузов города - 31 университет и 19 академий.

В Москве действуют 1517 общеобразовательных школ, 15 лицеев, 60 колледжей, 34 гимназии. Сеть дошкольных учреждений столицы составляет 2484.

Река Москва, главная водная артерия города, пересекает его с северо-запада на юго-восток. Длина русла реки в пределах города составляет почти 80 километров.

Воздушный режим центральной части города и долины Москвы-реки, имеет свои особенности, обусловленные температурными и орографическими условиями. За счет разницы температур (в 1-1,5 0 С) воздушные потоки «стекают» с периферии к центру города.

Москва, расположенная между на Среднерусской возвышенности в междуречье Оки и Волги, является самым северным мегаполисом мира.

Климат Москвы умеренно-континентальный.

Туманы на территории г. Москвы наблюдаются в течение всего года, но наибольшая повторяемость их (2,1%) приходится на июнь, сентябрь, октябрь.

Анализ изменения климатических особенностей города на фоне Московского региона в целом показывает, что роль климатических факторов усиливается от периферии к центру города и в местах наиболее плотной застройки.

Объект оценки расположен в районе Вешняки, Восточного административного округа города Москвы. Территория района составляет 1067 га, население - 121 605 тыс. человек. Район включает в себя исторические местности Вешняки, Владычино и Кусково, на севере граничит с районами Новогиреево и Перово, на юге -- с Выхино-Жулебино и Рязанский, на востоке (через МКАД) -- с Новокосино и Косино-Ухтомский. К району относится лесопарк «Кусково», на территории которого располагается усадьба «Кусково». На границе района расположена станция метро «Выхино» Таганско-Краснопресненской линии, северная часть района также связана маршрутами автобусов со станциями метро «Новогиреево» и «Новокосино» Калининско-Солнцевской линии, кроме того в районе расположены железнодорожные станции и платформы Казанского (Плющево, Вешняки, Выхино) и Горьковского (Кусково, Новогиреево) направлений. Основной массив жилой застройки относится к концу 70-х годов; здания более позднего времени немногочисленны и не оказывают существенного влияния на облик района в целом. В районе Вешняки есть все необходимые коммуникации. Также есть кинотеатр, школы, поликлиники, рынок, магазины, торговые центры.

Список районов ВАО:

Богородское, Вешняки, Восточный, Гольяново, Ивановское, Восточное Измайлово, Измайлово,Северное Измайлово, Косино-Ухтомский, Метрогородок, Новогиреево, Новокосино, Перово, Преображенское,Соколиная гора и Сокольники.

3.2 Описание объекта оценки

Объектом оценки является квартира 39, расположенная по адресу:

город Москва, Вешняковская улица д.31

ПОКАЗАТЕЛЬ	ХАРАКТЕРИСТИКА
Округ	Восточный
Местоположение	Вешняковская улица д.31
Транспортная доступность	Располагается на территории района Вешняки ВАО Москвы. Чуть поодаль пролегает 7-й километр МКАД, расстояние до него составляет 2 км. Ближайшие станции метро - Выхино, Новогиреево. Близость кольцевой автодороги обеспечивает свободное транспортное сообщение с областью, что очень удобно.
Обеспеченность общественным транспортом	Развита хорошо, имеются троллейбусно-автобусные сообщения к метро и к другим районам округа, в 10 минутах ходьбы имеется платная парковка на 200 автомобилей.

Проживает: 1243 человек.

Нежилых помещений: 0

Тип дома: блочный

Кадастровый квартал: 77:03:0007005

Перекрытия: железобетонные

Кровля: мягкая - совмещенная с рубероидным покрытием

Категория: муниципальный

Тип: жилой дом

Управляющая компания: Самоуправление 

Назначение: жилой дом, многоквартирный дом

Высота этажа: 6м

Мусоропровод с загрузочным клапаном на каждом этаже

Типовая серия дома: П-68

Пассажирских лифтов в подъезде: 1 пассажирский 320 кг

Инфраструктура:

Отделения связи № 395, № 402, № 538, № 539

Городская клиническая больница № 15 им. О.М. Филатова с родильным домом

Кожно-венерологический диспансер № 15

Детская поликлиника № 7 и № 21

Поликлиника № 16 и № 80

Стоматологическая поликлиника "Стоматология - 2"

Станция по борьбе с болезнями животных, Комплексный центр социального обслуживания

79 предприятий розничной торговли

5 аптек

34 предприятия общественного питания, в.т.ч открытой сети 18

78 Предприятий бытового обслуживания

8 АЗС

Характеристика объекта оценки

Ввод в эксплуатацию	1975 г.
Этажность	12
Количество квартир в доме	428
Общая площадь квартир	17552 м2
Жилая площадь квартир	10921 м2
Нежилая площадь	0 м2
Высота потолков	6 м
Количество подъездов в доме	4
Состояние дома	исправный

Как добраться:

Общественным транспортом:

От метро "Новогиреево"

Автобусы: 247,615, маршрутки: 114м,247м,573,64м,993, троллейбус 64

Электрички: Москва-Каланчёвская - СерпуховНахабино - Подольск Нахабино - Львовская до метро "Текстильщики" потом на метро до метро "Выхино"

На автомобиле

Через рязанское шоссе, вешняковскую улицу, через 7-ой километр МКАД с выездом на ул. Молдагуловой

3.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования является составной частью определения стоимости объекта оценки (движимое имущество, недвижимое имущество и т.д.). Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

3.4 Маркетинг рынка

Мониторинг предложения на вторичном рынке жилья Москвы за 2015 г.: http://miel.ru/analytics

Январь 2015 г.

По данным Отдела исследований ГК «МИЭЛЬ» объем предложения на вторичном рынке Москвы в январе 2015г. уменьшился до минимального значения за 5 лет и составил 36,75 тыс. квартир (-20% к декабрю 2014г.). Средняя удельная цена предложения по итогам месяца увеличилась на 3,5%, достигнув значения 237,6 тыс. руб. / кв.м. Предложение Объем предложения на вторичном рынке квартир Москвы в январе 2015г. уменьшился сразу на 20% по сравнению с предыдущим месяцем. Это объясняется несколькими причинами: ажиотажным спросом на квартиры в декабре на фоне нестабильной экономической ситуации, снятием с продажи объектов продавцами, и оставшимся нереализованным спросом со стороны покупателей, которые не успели решить вопрос приобретения квартиры в декабре. При этом, уменьшение объемов предложения в январе было наиболее значимым в эконом-классе (-24%). Предложение квартир комфорт-класса сократилось на 20%, бизнес-класса - на 16,5%.

Цена

Средняя удельная цена предложения на вторичном рынке квартир Москвы по итогам января увеличилась на 3,5% и достигла значения 237,6 тыс. руб. / кв.м. При этом, так же как и в декабре, рост средней удельной цены произошел в большей степени за счет квартир бизнес-класса (305,76 тыс. руб./кв.м, +3,9% к декабрю) и комфорт-класса (237,66 тыс. руб./кв.м, +2,4% к декабрю). Средняя удельная цена квартир эконом-класса увеличилась по итогам января на 1,6% и составила 181,08 тыс. руб./кв.м.

По округам наибольшее увеличение цены квадратного метра в рублях по итогам января отмечено в ЗАО (+4,3%), ЮЗАО (+3,9%), ЦАО (+3,3%), ВАО (+2,9%) и САО (+2,3%).

Январь 2015г. на вторичном рынке квартир Москвы продемонстрировал рекордное снижение объема предложения за последние пять лет и увеличение средней стоимости квадратного метра на 3,5%. По данным ГК «МИЭЛЬ» количество объектовых звонков в январе было выше среднемесячного значения за 2014г., но показатель авансов оказался ниже среднемесячного за 2014г. Это говорит о том, что спрос со стороны покупателей есть, но выбор объектов на рынке стал гораздо меньше, а продавцы, в свою очередь, не готовы снижать цены на свои объекты. Усложняют ситуацию высокие ипотечные ставки и высокий процент альтернативных сделок.

4. Определение стоимости объекта оценки

Применение доходного подхода в рамках настоящей работы не представляется возможным, т.к. этот подход осуществляется при условии возможности получения доходов (выгод) от использования интеллектуальной собственности.

Применение затратного подхода в рамках настоящей работы не представляется возможным, т.к. этот подход осуществляется при наличии возможности восстановления или замещения объекта оценки.

Применение сравнительного подхода в настоящей работе, исходя из поставленной задачи оценки, связано с легкостью сбора достоверной и доступной информации о ценах аналогов объекта оценки (далее - аналог) и действительных условиях сделок с ними. (п. 22 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки »).

4.1 Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах: замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

Характеристика сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6
Источник информации (сайт, газета)	-	-	http://www. russianrealty.ru/	http://www. move.su/	http://www. afy.ru	http://www. afy.ru	http://www.miel.ru	http://www.miel.ru
Описание, назначение объекта	-	3-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира
Адрес	-	Вешняковская ул. дом 31 кв.39	Ул. Молдагуловой дом 9 кв.22	Вешняковская ул. дом 27к1 кв.89	Вешняковская ул. дом 25/2 кв.23	Ул. Молдагуловой дом 22к1кв.2	Ул.Юности дом 13 к.1	Ул.Юности дом 13А
Цена предложения	Руб.	-	9 200 000	12 640 000	10 400 000	10 100 000	9 000 000	8 800 000
Общая площадь (с учетом летних пом.)	Кв.м.	45	45	56,2	54,5	51,5	51,5	51
Средняя цена за 1 м2 (на 1 января 2015г. ")	Руб.	166 300	166 300	166 300	166 300	166 300	166 300	166 300

Проценты поправки к ед. сравнения

Право собственности		Собствен- ность	Собствен- ность	Собствен- ность	Собствен- ность	Собствен- ность	Собствен- ность	Собствен- ность
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	Руб..	166 300	166 300	166 300	166 300	166 300	166 300	166 300
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректиро-ванная цена	Руб.	166 300	166 300	166 300	166 300	166 300	166 300	166 300
Условие сделки (продажи/пред-ложения)		Продажа	Сост. сделка	Продажа	Продажа	Продажа	Продажа	Продажа
Корректировка	%	-	+2%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректиро-ванная цена	Руб.	166 854	169 626	166 300	166 300	166 300	166 300	166 300
Условия рынка (время продажи/пред-ложения)		Март 2015г.	Март 2015г.	Март 2015г.	Март 2015г.	Март 2015г.	Март 2015г.	Март 2015г.
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректиро-ванная цена	Руб.	166 854	169 626	166 300	166 300	166 300	166 300	166 300
Район, привлекатель-ность		г. Москва район Вешняки	г. Москва район Вешняки	г. Москва район Вешняки	г. Москва район Вешняки	г. Москва район Вешняки	г. Москва район Вешняки	г. Москва район Вешняки
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректиро-ванная цена	Руб.	166 854	169 626	166 300	166 300	166 300	166 300	166 300
Удобство расположения (удаленность от ст. метро)		м. Выхино 10 мин.	м. Выхино 10 мин.	м. Выхино 10 мин.	м. Выхино 10 мин.	м. Выхино 10 мин.	м. Выхино 10 мин.	м. Выхино 10 мин.
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректиро-ванная цена	Руб.	166 854	169 626	166 300	166 300	166 300	166 300	166 300
Год постройки		1973	1973	1996	1996	1970	1969	1969
Корректировка	%	-	0%	0%	+2%	+2%	0%	0%
Скорректированная цена	Руб.	167 963	169 626	166 300	169 626	169 626	166 300	166 300
Материал стен		Панель	Панель	Панель	Панель	Панель	Панель	Панель
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	Руб.	167 963	169 626	166 300	169 626	169 626	166 300	166 300
Объёмно-планировочн. характеристики (общ./жил. площади)		45/28	45/28	54/30	54/30	45/28	45/28	45/28
Корректировка	%	-	0%	+1%	+1%	+1%	0%	+1%
Скорректированная цена	Руб.	169 083	169 626	167 963	171 323	171 323	166 300	167 963
Площадь кухни		8	8	10	10	8	8	8
Корректировка	%	-	0%	0%	+1%	+1%	0%	+1%
Скорректированная цена	Руб.	169 934	169 626	167 963	173 036	173 036	166 300	169 643
Этаж/этажность		10/12	3/9	10/17	12/17	3/9	7/9	3/9
Корректировка	%	-	0%	-5%	-5%	0%	0%	-3%
Скорректированная цена	Руб.	166 241	169 626	159 565	164 384	173 036	166 300	164 534
Наличие балкона/лоджии//веранды		Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировки	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректиро-ванная цена	Руб.	166 241	169 626	159 565	164 384	173 036	166 300	164 534
Угловая/не угловая		Не угловая	Не угловая	Не угловая	Не угловая	Не угловая	Не угловая	Не угловая
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректиро-ванная цена	Руб.	166 241	169 626	159 565	164 384	173 036	166 300	164 534

Абсолютные поправки к ед. сравнения

Состояние отделки		Хорошее сос. отвеч. классу жилья	Хорошее сос. отвеч. классу жилья	Хорошее сос. отвеч. классу жилья	Хорошее сос. отвеч. классу жилья	Хорошее сос. отвеч. классу жилья	Среднее сос. отвеч. классу жилья	Среднее сос. отвеч. классу жилья
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректиро-ванная цена	Руб.	166 241	169 626	159 565	164 384	173 036	166 300	164 534

Согласование результатов

Скорректированная цена	Руб.	166 241	169 626	159 565	164 384	173 036	166 300	164 534
Площадь	кв.м	45	45	56,2	54,5	51,5	51,5	51
Стоимость объекта	Руб.	10 844 000	9 000 000	10 200 000	10 600 000	10 000 000	8 000 000	8 000 000

На основании проведенных расчетов была определена рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу:

г. Москва, Вешняковская улица дом 31 кв.39.

Окончательный результат сформирован на основании сравнительного подхода.

В результате проведенных расчетов сделан вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу г. Москва, Вешняковская улица дом 31 кв.39 на 16.03.2015 составила 10 844 000 рублей.

Размещено на http://www.allbest.ru

Список литературы и справочных материалов

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 135-ФЗ, от 29.07.98 г.;

2. Федеральные стандарты оценочной деятельности (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №№ 256, 255, 254 соответственно.

3. Стандарты и правила оценочной деятельности НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки»

4. “Унифицированные требования к отчёту об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости” Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки».

5. «Оценка недвижимости», под редакцией профессора А.Г. Грязновой, профессора М.А. Федотовой, Москва, Финансы и статистика, 2005г.;

6. «Основы оценки стоимости недвижимости», Учебное и практическое пособие. 2-е изд., испр. и доп. - М. Международная академия оценки и консалтинга, 2004;

7. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», под ред. В. Рутгайзера, Москва: Дело, 1998;

8. Земельный кодекс № 136-ФЗ, от 25 октября 2001г.;

9. Гражданский кодекс Российской Федерации;

10. Данные глобальной информационной сети Интернет;

11. Данные риэлтерских агентств и Агентств недвижимости

Приложения

1. Свидетельство о государственной регистрации права

2. Поэтажный план

3. Экспликация

Размещено на Allbest.ru